СХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 лютого 2023 року                                  м. Харків                        Справа № 922/1406/21  

          Східний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Зубченко І.В. , суддя  Чернота Л.Ф.
за участю секретаря судового засідання  Семенова О.Є.
за участю представників сторін
від позивача – Мудраченко І.В., адвокат 
від відповідача 1- не з`явився
від відповідача 2 – Ульяненко І.Г., адвокат
розглянувши у відкритому судовому засіданні в режимі відеоконференції у приміщенні Східного апеляційного господарського суду  апеляційну скаргу Фірми «Т.М.М.» - Товариства з обмеженою відповідальністю, м.Київ  (вх.№1449 Х/3) на рішення  Господарського суду Харківської  області від 08.11.2022 (повний текст підписано 17.11.2022 у місті Харкові) у справі № 922/1406/21 суддя Погорелова О.В.
за позовом  	 Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Ультра», м.Харків    	
до відповідача 1   відповідача 2 	Товариства з обмеженою відповідальністю «Укрімпекс», м. Харків  Фірми «Т.М.М.» - Товариства з обмеженою відповідальністю, м. Київ  	
про  	витребування майна з незаконного володіння, визнання недійсним документів та припинення права власності, - 	
ВСТАНОВИВ:

          19.04.2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку “Ультра” (далі – ОСББ     “Ультра”, позивач) звернулося до Господарського суду Харківської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю  “Укрімпекс” (далі – ТОВ “Укрімпекс”, відповідач-1) і Фірми “Т.М.М.” - Товариства з обмеженою відповідальністю (далі – Фірма “Т.М.М.” – ТОВ, відповідач-2) про:
1) витребування з незаконного володіння Фірми “Т.М.М.” – ТОВ нежитлових приміщень технічного поверху: № 9 площею 334,5 м2, № 18 площею 14,8 м2, №     19 площею 9,7 м2, № 20 площею 13м2;   підвалу: № 2 площею 2,5 м2, № 61 площею 18,6     м2, № 62 площею 26,3 м2, № 63 площею     3,7     м2, № 70 площею 135,5 м2, № 74 площею 32,2 м2, № 75 площею 21,9 м2, № 130 площею 5,4 м2, № 132 площею 10,9 м2, № 139 площею 6,7 м2, №     141     площею 7,3 м2, № 142 площею 41,1 м2, № 143     площею 55 м2; виходу на дах: № 19 площею 23,6 м2, № 20 площею 32,4 м2, № 12 площею 44,9     м2 в     літ. “А-23“ багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м.     Харків, провулок Отакара Яроша (далі – спірні приміщення технічного поверху, підвалу та виходу на дах, спірні приміщення);
2)     визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від     28.12.2010 №     2735 (далі – договір купівлі-продажу № 2735, оспорюваний договір), укладеного між відповідачами, та припинення права власності Фірми на спірні приміщення;
3)     визнання недійсними свідоцтв від 02.08.2010 про право власності на нерухоме майно (серії САЕ №№ 088579, 088576, 088580, 088582) на     спірні приміщення технічного поверху, підвалу та виходу на дах (далі – свідоцтва від 02.08.2010, оспорювані свідоцтва), виданих виконавчим комітетом Харківської міської ради на підставі розпоряджень Харківського міського голови від   27.07.2010 №№ 2056, 2074, 2055, та припинення права власності ТОВ “Укрімпекс” на спірні приміщення, з посиланням на положення статей 330, 369, 382, 387, 388 Цивільного кодексу України (далі – ЦК України), статей 4, 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду", статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", статей 11, 26 Закону України     "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній з 16.01.2020) (т.1, а.с.1-158).
Рішенням Господарського суду Харківської області від 30.08.2021 по справі                                    № 922/1406/21, залишеним без змін постановою Східного апеляційного господарського суду від     30.11.2021 у позові відмовлено повністю (т.2, а.с.38-48).
Постановою Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду від 30.06.2022 рішення Господарського суду Харківської області від 30.08.2021 та постанову Східного апеляційного господарського суду від 30.11.2021 у справі №922/1406/21 скасовано, а справу передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області (т.3, а.с.79-84).
Ухвалою Господарського суду Харківської області від 02.08.2022   справа прийнята судом на новий розгляд та призначена до розгляду в порядку загального позовного провадження з повідомленням сторін (т.3. а.с.88-90).
Рішенням Господарського суду Харківської  області від 08.11.2022 у справі №922/1406/21 позов задоволено повністю, а також стягнуто з відповідача 1 на користь позивача судовий збір у розмірі 7056,00 грн, стягнуто з відповідача 2 на користь позивача судовий збір у розмірі 7056,00 грн (т.3, а.с.205-223). 
В обґрунтування прийнятого рішення, суд першої інстанції дійшов висновку про наступне. 
Фактичні обставини справи та наведені норми законодавства дають підстави суду дійти висновку, що спірні приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками входять до переліку допоміжних приміщень будинку та є призначеними для обслуговування будинку, і на праві спільної сумісної власності належать всім співвласникам житлового будинку.
Суд першої інстанції встановив, що право власності у спірних правовідносинах виникло саме на підставі договору купівлі-продажу між ТОВ “Укрімпекс” та Фірмою “Т.М.М.”-ТОВ і державна реєстрація права відбувалась саме на його підставі. Попередньо, речове право ТОВ “Укрімпекс” виникло на підставі Свідоцтв про право власності на спірні приміщення, дійшов висновку про те, що в даному випадку ефективним способом захисту порушеного права, який призведе до державної реєстрації припинення речових прав відповідачів на спірні приміщення, є визнання недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав на спірні приміщення та припинення права власності відповідачів.
                                                                                          Суд відмовив у задоволенні заяви другого відповідача про застосування позовної давності до спірних правовідносин.
                                                                                          За наведених обставин суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення пред`явлених позовних вимог у повному обсязі для забезпечення ефективного поновлення порушених прав позивача. 
          Не погодившись з прийнятим рішенням, відповідач 2, Фірма «Т.М.М.» - Товариство з обмеженою відповідальністю, м.Київ звернувся до Східного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить суд з урахуванням заяви про застосування позовної давності Фірми «Т.М.М.» - ТОВ скасувати рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі № 922/1406/21 в частині витребування із незаконного володіння Фірми «Т.М.М.» - ТОВ нежитлових приміщень (відповідно переліку); визнання частково недійсним договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28.12.2010 між ТОВ «Укрімпекс» та Фірмою «Т.М.М.» - ТОВ, посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Гамаль І.М. в реєстрі № 2735, та припинення право власності «Т.М.М.» - ТОВ на приміщення (відповідно переліку); вирішити питання щодо нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у суді першої інстанції та понесених у зв`язку з переглядом даної справи (т.4, а.с.74-87).
Скаржник вважає, що рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі №922/1406/21 ухвалено із неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права; суд прийняв як докази документи, подані позивачем з порушенням встановленого строку та надав їм відповідну оцінку за відсутності будь-яких обґрунтувань зі сторони позивача щодо неможливості подання доказів у справі у встановлений строк; помилково визнав встановленими обставини, які не були доведені та мають значення для справи; дійшов висновків, які не відповідають фактичним обставинам справи, та неправильно визначився із початком перебігу позовної давності.
Так, при новому розгляді даної справи суд першої інстанції ухвалою від 02.08.2022 встановив сторонам строк до 16.08.2022 для подання письмових пояснень у справі з врахуванням постанови Верховного Суду від 30.06.2022 з наданням можливих доказів в обґрунтування своїх доводів.
Проте, позивач тільки 27 вересня скерував на адресу суду заяву про долучення до матеріалів справи визначених в прохальній частині  доказів, зокрема:
-копії поверхового плану технічного поверху першого корпусу;
-копії сторінок Експлікації технічного поверху першого корпусу;
-копії поверхового плану підвалу;
-копії сторінок Експлікації підвалу;
-копії поверхового плану виходу на дах першого корпусу;
-копії сторінок Експлікації виходу на дах першого корпусу;
-копії поверхового плану виходу на дах другого корпусу;
-копії сторінок Експлікації виходу на дах другого корпусу;
копії Свідоцтва №20000515 про відповідність збудованого об`єкта проектній документації, вимогам державних стандартів, будівельних норм і правил;
-копії Акту готовності об`єкта до експлуатації № 372-1 від 02.12.2009
із застосуванням механізму визнання поважною причини пропуску строк на їх подання.
У своїй заяві позивач підтвердив, що докази були отримані від КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації Харківської міської ради» ще 06.07.2021. Водночас, позивач належними та допустимими доказами не обґрунтував поважність причини пропуску строку на подання нових доказів до 16.08.2022, встановленого ухвалою суду першої інстанції від 02.08.2022. Такі причини судом першої інстанції також не встановлені та не відображені в оскаржуваному рішенні.
Щодо фотознімків інженерних комунікацій і технічних пристроїв, копії поверхових планів «Технічного поверху першого корпусу» та «Виходу на дах першого поверху», доданих позивачем до позовної заяви, скаржник зазначає наступне.
Вказані письмові докази судом першої інстанції прийняті до уваги помилково, оскільки у суду була відсутня можливість встановити, що фотокартки мають відношення до спірних приміщень, як і відсутня можливість перевірити достовірність представлених даних. Подані позивачем фотокартки не мають під собою правового обґрунтування, оскільки зроблені невідомими особами (або особою), без зазначення підстав здійснення такої фотозйомки.
В матеріалах справи відсутні і інші докази того, що спірні нежитлові приміщення є допоміжними приміщеннями, у яких розташоване технічне оснащення будинку (інженерні комунікації і технічні пристрої, що необхідні для забезпечення санітарно - гігієнічних умов і безпечної експлуатації квартир), без доступу до яких експлуатація житлового будинку неможлива.
Апелянт вважає, що позивачем не надано достовірних доказів того, що спірні приміщення з самого початку будувалися як такі, що підпадають під правовий режим допоміжних приміщень. Також позивачем не доведено те, що спірні приміщення впливають на можливість подальшої експлуатації житлового будинку його мешканцями. Жодного документа, який би встановлював, що за своїми технічними характеристиками спірні нежитлові приміщення є приміщеннями, які належать на праві спільної сумісної власності власникам квартир житлового будинку, позивачем не надано.
Таким чином, апелянт вважає, що на підставі наявних в матеріалах справи документів суд першої інстанції дійшов помилкового висновку, що позивачем доведено належними та допустимими доказами той факт, що спірні приміщення будувались саме як допоміжні приміщення, а не як інші приміщення в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду, а є самостійним об`єктом нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення. Відтак спірні приміщення на законних підставах належать до приватної власності та зареєстровані до Фірмою «Т.М.М.» -ТОВ.
Позивач в прохальній частині позовної заяви не зазначив, і суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні не вказав, в якій саме частині визнається недійсним укладений відповідача Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 28.12.2010.
На думку скаржника, суд першої інстанції не врахував висновків Верховного Суду, що захист порушених прав позивача в даному випадку можливий лише шляхом пред`явлення віндикаційного позову до набувача цього майна з підстав, передбачених статтями 387, 388 ЦК України, а інші позовні вимоги, про які мова йшла вище (визнання частково недійсним договору купівлі-продажу), не є ефективним способом захисту позивача у цій справі, і така вимога не є нерозривно пов`язаною з вимогою про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння, що зумовлює відмову у позові в цій частині вимог.
Крім того, скаржник вважає, що у спірних правовідносинах суб`єктом прав є саме співвласники багатоквартирного будинку, а не об`єднання співвласників багатоквартиного будинку. Тому реєстрація об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, як юридичної особи, не змінює порядку перебігу позовної даності, як помилково вирішив суд першої інстанції.
Таким чином, визначаючи початок перебігу позовної давності у цьому спорі, слід враховувати, коли про порушене право довідалися або могли довідатися співвласники багатоквартирного будинку.
Скаржник вважає, що співвласники багатоквартиного будинку № 20 по провулку О.Яроша в м.Харкові мали можливість довідатися про порушення свого права власності на спірні приміщення, оскільки інформація про зареєстровані права, що містяться в державному реєстрі прав, є відкритою та загальнодоступною. Співвласники мали можливість реалізувати право на захист у судовому порядку до/без створення об`єднання співвласників багатоквартиного будинку. Натомість протягом тривалого часу співвласники не вживали заходів контролю за використанням майна багатоквартиного будинку № 20 по провулку О.Яроша в м.Харкові.
Також скаржник зауважує, що ОСББ «Ультра» було створено на підставі протоколу установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку № 20 по провулку О.Яроша в м.Харкові 11.04.2019 (дата і номер запису в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб підприємців та громадських формувань № 1  480  102 0000 081370 від 03.07.2019) До матеріалів справи долучені довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (щодо спірних об`єктів), які сформовані 28.07.2020. При цьому, позивач звернувся до суду з позовом в даній справі  в травні 2021. Вказане може свідчити про неналежну реалізацію співвласниками обов`язків щодо управління, утримання і використання майна багатоквартиного будинку та зловживання правами.
Відповідно витягу з протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 22.12.2022 року сформовано склад колегії суддів Східного апеляційного господарського суду: головуючий суддя Радіонова О.О., суддя Зубченко І.В., суддя Чернота Л.Ф.
Ухвалою Східного апеляційного господарського суду від 27.12.2022 відкрите апеляційне провадження за апеляційною скаргою Фірми «Т.М.М.»-ТОВ, м.Київ на рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі № 922/1406/21, встановлено учасникам справи строк до 11.01.2023 включно для подання відзиву на апеляційну скаргу з доказами його надсилання всім учасникам справи; призначено справу до розгляду на 08.02.2023 о 14:15 в приміщенні Східного апеляційного господарського суду за адресою: м.Харків, пр.Незалежності,13, 1 поверх, зал засідань №131.
У встановлений судом строк учасники справи відзив на апеляційну скаргу не надали.
           25.01.2023 через Електронний суд від представника позивача адвоката Мудраченко І.В. до Східного апеляційного господарського суду надійшло клопотання про участь у режимі відеоконференції у судовому засіданні 08.02.2023 о 14:15 поза межами приміщення суду з використанням власних технічних засобів, яке ухвалою суду від 06.02.2023 у даній справі задоволено.
           03.02.2023 через Електронний суд на адресу Східного апеляційного господарського суду надійшов відзив позивача на апеляційну скаргу, в якому позивач просив суд долучити до матеріалів справи відзив на апеляційну скаргу; поновити ОСББ «Ультра» пропущений процесуальний строк на подання відзиву на апеляційну скаргу Фірми «Т.М.М.»-ТОВ на рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі №922/1406/21, апеляційну скаргу Фірми «Т.М.М.»-ТОВ на рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі № 922/1406/21 залишити без задоволення, а рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі № 922/1406/22 залишити без змін; стягнути з відповідачів на користь позивача понесені судові витрати.
Розглянувши клопотання позивача про поновлення строку на подання відзиву на апеляційну скаргу на рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі № 922/1406/21 у зв`язку з пропущенням такого строку з поважних причин, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.  
Відповідно до ч.2 ст.119 Господарського процесуального кодексу України встановлений судом процесуальний строк може бути продовжений судом за заявою учасника справи, поданою до закінчення цього строку, чи з ініціативи суду.
Відтак, враховуючи наведені в відзиві обставини щодо продовження процесуального строку для подання відзиву на апеляційну скаргу, а також з метою забезпечення встановленого п.1 ст.6 ратифікованої Україною Конвенції про захист прав та основоположних свобод людини 1950 року права на ефективний доступ до суду та гарантій, щодо належності перегляду судової справи, встановлення і дослідження обставин, колегія суддів дійшла висновку про задоволення  клопотання позивача та поновлення останньому процесуального строку для подання відзиву на апеляційну скаргу.
Відзив розглянутий судом апеляційної інстанції та долучений  до матеріалів справи (т.4 а.с.126-151).
Так, зокрема, у відзиві на апеляційну скаргу, позивач зазначає, що особливістю правового статусу допоміжних приміщень є те, що вони є спільною власністю власників квартир у багатоквартиному будинку в силу прямої норми закону і підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення співвласниками будь-яких додаткових дій; зазначене виключає набуття будь-якою особою права власності на такі приміщення, як на окремий об`єкт цивільних прав.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема, способу і порядку їх використання.
Твердження про те, що у різних випадках одне і теж приміщення може відноситись до житлового фонду і мати статус допоміжного або бути самостійним об`єктом цивільних правових відносин є хибним та суперечить правовій позиції Верховного Суду у подібних правовідносинах, що викладена у постановах від 16.12.2020 по справі № 914/554/19, від 15.09.2020 по справі №  904/5047/18, від 08.04.2020 по справі № 915/1096/18 та від 06.08.2019 по справі № 914/843/17.
Позивач неодноразово звертав увагу, що в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зазначено такі назви: «нежитлові приміщення технічного поверху», «нежитлове приміщення підвалу», «нежитлове приміщення виходу на дах». Очевидним є той факт, що нежитлові приміщення, які розташовані на технічному поверсі відносяться до категорії приміщень як допоміжні приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і   машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Позивач зауважує, що спірні приміщення не мають окремих виходів на зовні, вхід/вихід здійснюється на зовні безпосередньо через приміщення житлового будинку, відсутнє інженерне забезпечення, що функціонує окремо від інших приміщень житлового будинку та належить до житлового фонду і не є самостійними об`єктами нерухомого майна.
Також позивач звертає увагу суду, що в даній справі задоволення лише віндикаційних вимог є недостатнім через особливості права власності на допоміжні приміщення, які є спільною сумісною власністю всіх співвласників та не підлягають державній реєстрації в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Отже, належним відновленням прав співвласників повинно бути скасування запису щодо права власності Фірми «Т.М.М.»-ТОВ та попередні записи щодо ТОВ «Укрімпекс» на об`єкти нерухомого майна в державному реєстрі, а оскільки записів про право власності не повинно було бути взагалі, то скасування запису про право власності відповідачів має призвести до відсутності записів про спірні приміщення в реєстрі.
Право власності співвласників виникає і існує в силу норм законів: Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», Закону України «Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку», Рішення Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 і додаткового підтвердження або державної реєстрації не потребує.
Отже, в даному випадку, як вважає позивач, ефективним способом захисту порушеного права, який призведе до державної реєстрації припинення речових прав відповідачів на спірні приміщення, є визнання недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав: договору купівлі-продажу нерухомого майна від 28.12.2010 між ТОВ «Укрімпекс» та Фірмою «Т.М.М.»-ТОВ, посвідченого приватним нотаріусом Київського нотаріального округу Гамаль І.М., в реєстрі № 2735 в частині приміщень (за переліком) та свідоцтв про право власності на нежитлові приміщення.
          В судовому засіданні скаржник (відповідач 2) підтримав доводи, викладені в апеляційній скарзі та просив суд її задовольнити у повному обсязі; також просив суд відкласти розгляд справи у зв`язку з необхідністю ознайомитись з відзивом позивача.
          Судова колегія відмовила у задоволенні клопотання про відкладення розгляду справи, керуючись принципами господарського судочинства щодо рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом та змагальності, враховуючи те, що у судовому засіданні позивач навів доводи, викладені у відзиві на апеляційну скаргу, а апелянт довів суду свої міркування з цього приводу.
          Позивач заперечував проти задоволення апеляційної скарги, підтримав аргументи, зазначені у відзиві на апеляційну скаргу, просив у задоволені апеляційної скарги відмовити, а рішення суду залишити без змін.
          Відповідач 1  у судове засідання не з`явився, про дату, час та місце розгляду справи був повідомлений належним чином, про причину неявки суд не повідомив, своїм правом на участь у суді апеляційної інстанції не скористався.
Відповідно до ч. 12  ст. 270 ГПК України  неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Колегія суддів вважала за можливе розглянути справу за відсутністю відповідача 1, враховуючи, що явка сторін не визнавалася   судом обов`язковою. 
Відповідно до вимог ст. ст.   222,   223 ГПК    України     судом під час розгляду даної справи було здійснено повне фіксування судового засідання за допомогою звукозаписувального технічного засобу     та складено протокол судового засідання.
Відповідно до ч.1   ст. 269 ГПК України   суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній та додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Розглянувши апеляційну скаргу та матеріали справи, перевіривши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, суд  апеляційної інстанції встановив наступне.
11.04.2019 на підставі протоколу №1 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою: місто Харків, провулок Отакара Яроша, 20, створено ОСББ    “Ультра” (запис від 03.07.2019 №   14801020000081370 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань)(т.1, а.с.19-27).
Експлуатуючою організацією, яка здійснювала утримання будинку до створення ОСББ «УЛЬТРА» була Фірма «Т.М.М.»-ТОВ, що підтверджується Договором про передачу житлового комплексу експлуатуючій організації від 02.06.2010, укладеним з забудовником ТОВ «Укрімпекс» та Актом приймання-передачі житлового комплексу з балансу на баланс від 12.01.2011 (т.1, а.с.84-89).
ТОВ "Укрімпекс", яке виступало забудовником багатоквартирного будинку №20 у провулку О. Яроша у місті Харкові, після здачі в експлуатацію будинку, здійснило державну реєстрацію права власності на такі нежитлові приміщення:
- нежитлові приміщення технічного поверху: № 9 площею 334,5 м2, № 18 площею    14,8 м2, №19 площею 9,7 м2, № 20 площею 13 м2 в      літ. “А-23“ багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м.  Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 1, на підставі свідоцтва від      02.08.2010 серії САЕ №      088579 про право власності на нерухоме майно зареєстрованого Комунальним підприємством “Харківське міське бюро технічної інвентаризації“ (далі – КП “Харківське МБТІ“) 06.08.2010 за реєстраційним номером 31114941, номер запису 11369 в      книзі      1 згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №      26940224; 
- нежитлові приміщення підвалу: № 2 площею 2,5 м2, № 61 площею 18,6      м2, № 62 площею 26,3 м2, № 63 площею      3,7 м2, № 70 площею 135,5 м2, № 74 площею 32,2 м2, № 75 площею 21,9 м2, № 130 площею 5,4 м2, № 132 площею 10,9 м2, № 139 площею      6,7 м2, №      141      площею 7,3 м2, № 142 площею 41,1 м2, № 143      площею 55 м2 в      літ. “А-23“ багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м.      Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 2, на підставі свідоцтва від      02.08.2010 серії САЕ №      088576 про право власності на нерухоме майно, зареєстрованого КП “Харківське МБТІ“ 06.08.2010 за реєстраційним № 31114430, номер запису 11369 в      книзі      1 згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №      26940562;
- нежитлові приміщення виходу на дах: № 19 площею 23,6 м2, № 20 площею 32,4 м2 в літ. А-23 багатоквартирного будинку № 20 за адресою: м. Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 1, на підставі свідоцтва від      02.08.2010 серії САЕ № 088580 про право власності на нерухоме майно, зареєстрованого КП “Харківське МБТІ“ 06.08.2010 за реєстраційним № 31115105, номер запису 11369 в      книзі 1 згідно з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №      26940350;
- нежитлові приміщення виходу на дах: № 12 площею 44,9 м2, № 13 площею 43,3 м2 в      літ. А-23 багатоквартирного будинку № 20 за адресою м. Харків, провулок Отакара Яроша, корпус 2, на підставі свідоцтва від      02.08.2010 серії САЕ 088582 про право власності на нерухоме майно, зареєстрованого КП “Харківське МБТІ“ 06.08.2010 за реєстраційним № 31117137, номер запису 11369 в      книзі 1 згідно  з витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно №      26939882 (т.1, а.с.45-58).
28.12.2020 між ТОВ “Укрімпекс” (продавець) та Фірмою “Т.М.М.” – ТОВ (покупець) укладено договір купівлі-продажу №2735, за умовами якого спірні приміщення придбано Фірмою “Т.М.М.” – ТОВ та зареєстровано за нею на праві приватної власності як окремі об`єкти нерухомого майна з відкриттям окремих розділів та присвоєнням реєстраційних номерів (т.1, а.с.38-41).
Як вказує позивач, вищевказані приміщення є приміщеннями загального користування (допоміжними), а отже є спільним майном багатоквартирного будинку, а тому не можуть бути зареєстровані в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Такі обставини, на думку позивача, свідчать про порушення його прав та охоронюваних законом інтересів і є підставою для їх захисту у судовому   порядку, у зв`язку з чим позивач звернувся до суду з цим позовом.
Обговоривши доводи апеляційної скарги, дослідивши матеріали справи, заслухавши представників апелянта та позивача, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті ним рішення, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає задоволенню, з огляду на наступне.
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду в своїй постанові від 30.06.2022 у справі № 922/1406/21 звернув увагу на те, що обмежившись передусім посиланням на недоведеність позивачем статусу спірних приміщень як допоміжних, суди попередніх інстанцій ухилились від надання оцінки тим істотним обставинам, на існуванні яких наполягає позивач в аспекті необхідності чіткого розмежування спірних приміщень як допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, призначених для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин і до житлового фонду не входять (п.29 Постанови).
Також Касаційний  господарський суд зазначив, на порушення ст.ст.86,236,269,282 ГПК України та всупереч висновкам Верховного Суду, викладеним у постановах від 06.08.2019 у справі № 914/843/17, від 15.09.2020 у справі № 904/5047/18 від 07.04.2021, у справі № 463/2237/16-ц і від 29.09.2021 у справі № 760/34774/19, місцевий та апеляційний господарські суди, не надавши належної оцінки наявним у матеріалах справи договору купівлі-продажу № 2735 та інформаційним довідкам з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 28.07.2020, зі змісту яких вбачається набуття відповідачем 2 права власності на технічні нежитлові приміщення, не спростували доводів позивача про очевидність того факту, що нежитлові приміщення, які розташовані на технічному поверсі багатоквартирного будинку за адресою: м.Харків, провулок Отакара Яроша,20, відносяться до категорії допоміжних приміщень, призначених для забезпечення експлуатації будинку, побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші подсобні і технічні приміщення) (п.30 Постанови).
Як наслідок, суди першої та апеляційної інстанції під час розгляду справи залишили поза увагою та не дослідили того, що матеріали справи не містять як доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема, проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію, так і доказів створення відповідачами або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції технічного поверху, виходу на дах і підвалів вказаного житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування (п.31 Постанови).
Таким чином, при вирішенні даного спору ключовим є визначення правового статусу нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку, а саме встановлення того, чи відноситься спірне приміщення до допоміжних чи є нежитловим приміщенням в структурі житлового будинку.
Відповідно до ч.2 ст. 382 ЦК України, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Статтею 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Згідно абзацу 6 статті 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" та статті 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" під допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку розуміють приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), в той час як нежитлове приміщення - це ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Відповідно до пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустроюй зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку ; і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 вказаного Закону наведено у рішенні Конституційного Суду від 02.03.2004 №4-рп/2004 зі змінами згідно з рішенням Конституційного Суду від 09.11.2011 №И 14-рп/2011.
Так, в рішенні Конституційного Суду України від 02.03.2004 №4-рп/2004 визначено: "1.1. Допоміжні приміщення (підвали сараї, кладовки, горища, колясочні і т.ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків. Підтвердження права власності на допоміжні приміщення не потребує здійснення додаткових дій, зокрема створення об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, вступу до нього.".
В рішенні Конституційного Суду України від 09.11.2011 №14-рп/2011 додатково роз`яснено: "1. В аспекті конституційного звернення положення пункту 2 статті 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" від 19 червня 1992 року N 2482-ХП зі змінами необхідно розуміти так, що власники квартир дво- або багатоквартирних житлових будинків та житлових приміщень у гуртожитку, незалежно від підстав набуття права власності на такі квартири, житлові приміщення, є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою."
Рішення Конституційного Суду України є обов`язковим до виконання на території України, остаточним і не може бути оскаржене.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання (такий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі № 598/175/15-ц).
Допоміжними приміщеннями мають вважатися всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень (аналогічний правовий висновок викладено у постановах Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 18.07.2018 у справі №      916/2069/17, від 22.11.2018 у справі № 904/1040/18, від 15.05.2019 у справі №      906/1169/17).
Отже, чинним законодавством України встановлено загальне правило (своєрідну презумпцію) наявності у всіх нежитлових приміщень багатоквартирного житлового будинку статусу допоміжних приміщень, а як виняток, лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення – для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Виходячи з такої презумпції та з врахуванням принципу змагальності сторін, лише позивач не повинен доводити статус спірних приміщень як допоміжних, а навпаки, передусім відповідач 2 Фірма "Т.М.М."- ТОВ, яка є їх останнім набувачем, має довести винятковий статус спірних приміщень як ізольованих приміщень в багатоквартирному будинку, що не належать до житлового фонду та є самостійним об`єктом нерухомого майна, оскільки зі стадії проектування, тобто з самого початку вони будувалися з іншим цільовим призначенням – для потреб непромислового характеру (схожий висновок викладено в постанові Великої Палати Верховного Суду від 23.10.2019 у справі №    598/175/15-ц) (п.20 постанови ВС у складі КГС у справі  922/1406/21 від 30.06.2022).
У пунктах 56 і 59 постанови Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від      06.08.2019 у справі №    914/843/17 (зі спору, що виник з подібних правовідносин) сформульовано правові висновки щодо питання застосування норм пунктів 2, 3 частини 1 статті 1 Закону України      “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, а саме: 
- про правильність визначення судом першої інстанції статусу спірних приміщень як допоміжних, оскільки зі встановлених обставин вказаної справи вбачається, що спірні приміщення первинно планувалися як допоміжні, вони не є ізольованими, належать до житлового фонду і не є самостійним об`єктом нерухомого майна;
- нормами законодавства унормовано, що допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
З матеріалів справи вбачається, що 28.12.2020 між ТОВ “Укрімпекс” (продавець) та Фірмою “Т.М.М.” – ТОВ (покупець) укладено договір купівлі-продажу №2735, за умовами якого продавець зобов`язується передати майно у власність покупця, а покупець зобов`язується прийняти майно і сплатити за нього обговорену грошову суму (т.1, а.с.38-41). 
Як вбачається з тексту вказаного договору, за ним було відчужене, зокрема, нежитлові приміщення виходу на дах, нежиле приміщення підвалу, нежитлові приміщення технічного поверху.
Надані позивачем до матеріалів справи Інформаційні довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, в яких спірні приміщення зареєстровані як: нежиле приміщення підвалу, нежитлові приміщення технічного поверху, нежитлове приміщення виходу на дах. Крім того, позивачем до матеріалів справи долучені фотокартки спірних приміщень та копія поетажного плану будинку щодо спірних приміщень (т.1, а.с.42-58).
Спірні приміщення не є ізольованими від житлового фонду, так як не мають окремого входу з вулиці, що підтверджується поверховими планами, які містяться в матеріалах справи. Спірні приміщення розташовані в підвалі, на технічному поверсі та виходу на дах.
Дослідивши зазначений договір та матеріали справи, зокрема фотознімки, суд першої інстанції, з яким погоджується судова колегія дійшов висновку, що у спірних приміщеннях знаходяться комунікації, які необхідні для обслуговування поверхів даного будинку, будинкове інженерне обладнання та призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців будинку. Так, в підвальних приміщеннях розміщені труби водопостачання та водовідведення, труби постачання тепла для опалювання будинку, труби зворотньої відкачки теплої води з батарей опалення, каналізаційні труби та труби відведення стічних вод з даху будинку. На зазначених трубах встановлені крани для регулювання подачі води та її перекриття. У спірних приміщеннях наявні узли управління – вентилі та крани систем опалення, водопостачання і каналізації будинку.
Отже, фактичні обставини справи та наведені норми законодавства, дають підстави суду дійти висновку, що спірні приміщення за своїми технічними та юридичними характеристиками входять до переліку допоміжних приміщень будинку та є призначеними для обслуговування будинку, і на праві спільної сумісної власності належать всім співвласникам житлового будинку. 
Разом з тим, матеріали справи не містять доказів існування в житловому будинку окремих нежитлових приміщень, які не належать до житлового фонду, тобто є самостійними об`єктами нерухомого майна, з іншим призначенням, ніж допоміжні приміщення, зокрема проектної документації, акта введення будинку в експлуатацію. Також відсутні в матеріалах справи і докази створення міською радою або іншими особами спірних приміщень шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлові приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.
Відповідно до  ст. 79 ГПК України  наявність обставин, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
   Тлумачення змісту цієї статті свідчить, що нею покладено на суд обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються, скоріше були (мали місце), аніж не були.
    Верховний Суд неодноразово звертався до категорії стандарту доказування та відзначав, що принцип змагальності забезпечує повноту дослідження обставин справи. Цей принцип передбачає покладання тягаря доказування на сторони. Одночасно цей принцип не передбачає обов`язку суду вважати доведеною та встановленою обставину, про   яку сторона стверджує. Така обставина підлягає доказуванню таким чином, аби задовольнити, як правило, стандарт переваги більш вагомих доказів, тобто коли висновок про існування стверджуваної обставини з урахуванням поданих доказів видається більш вірогідним, ніж протилежний (постанови Верховного Суду від 02.10.2018 у справі №910/18036/17, від 23.10.2019 у справі №917/1307/18, від 18.11.2019 у справі №902/761/18, від 04.12.2019 у справі №917/2101/17, від 31.03.2021 у справі №923/875/19).
  Суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для   суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також вірогідність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів) (ст. 86 ГПК України).
     Таким чином, суд зобов`язаний надати оцінку кожному належному, допустимому та достовірному доказу, який міститься в матеріалах справи, а також визначити певну сукупність доказів, з урахуванням їх вірогідності та взаємного зв`язку, що дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування.
З матеріалів справи вбачається, що суд першої інстанції при новому розгляді справи ухвалою від 02.08.2022 у даній справі, якою прийняв до провадження на новий розгляд справу № 922/1406/21, надав позивачу строк до 16.08.2022 надіслати письмові пояснення у справі з врахуванням постанови Верховного Суду від 30.06.2022 з наданням можливих доказів в обґрунтування своїх доводів. Відповідачам також у строк до 16.08.2022 судом був наданий час для надання письмових пояснень у справі з врахуванням  постанови Верховного Суду від 30.06.2022 з наданням доказів в обґрунтування своїх доводів (т.3, а.с.88-90).
У строк, встановлений судом, позивач надіслав суду письмові пояснення з доказами направлення їх учасникам справи (т.3, а.с.113-120).
Зі змісту зазначених пояснень вбачається, що серед документів, що були подані позивачем з позовною заявою є: копія поверхового плану технічного поверху першого корпусу; копія поверхового плану підвалу; копія поверхового плану виходу на дах першого корпусу; копія поверхового плану виходу на дах другого корпусу; копія першої сторінки відповіді КП «Харківське міське бюро технічної інвентаризації» ХМР від 06.07.2021 № 5386/0411/21.
Також зазначено, що вказані документи містяться в матеріалах справи, а тому немає виключної необхідності надавати їх суду першої інстанції знову.
Зазначене вище спростовує доводи апелянта стосовно пропуску строку, встановленого судом для подання письмових пояснень та можливих доказів. Тим більше, що  перелічені документи не є новими доказами, оскільки були надані позивачем разом з позовною заявою (т.1, а.с.1-159).
Стосовно аргументів апелянта, що  у суду була відсутня можливість встановити, що фотокартки мають відношення до спірних приміщень, як і відсутня можливість перевірити достовірність представлених даних. Подані позивачем фотокартки не мають під собою правового обґрунтування, оскільки зроблені невідомими особами (або особою), без зазначення підстав здійснення такої фотозйомки.
Колегія суддів не приймає  ці доводи апелянта до уваги, оскільки, як вбачається з наданого в якості додатку до позовної заяви Звіту про оцінку майна нежитлових приміщень (згідно переліку) в житловому будинку літ. «А-23» загальною площею 840,0 кв.м, що знаходиться за адресою: Харківська область, м. Харків, провулок Отакара Яроша 20, який був зроблений суб`єктом оціночної діяльності ФОП Ачкасовим О.М., що має сертифікат суб`єкта оціночної діяльності зареєстрований Фондом державного майна України за № 918/20 від 09.10.2020, в додатках до якого містяться документи, що характеризують об`єкт нерухомості, зокрема, фотокартки, викопіровка з технічного паспорту, що надана замовником тощо (т.1, а.с.102-134).
Власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним (стаття 387 ЦК України).
Відповідно до статті 330 ЦК України, якщо майно відчужене особою, яка не мала на це права, добросовісний набувач набуває право власності на нього, якщо відповідно до статті 388 цього Кодексу майно не може бути витребуване у нього.
Згідно із частиною першою статті 388 ЦК України, якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом. Майно не може бути витребувано від добросовісного набувача, якщо воно було продане у порядку, встановленому для виконання судових рішень.
Відповідно до правового висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного у постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 183/1617/16 (провадження № 14- 208цс18), задоволення вимоги про витребування майна з незаконного володіння особи, за якою воно зареєстроване на праві власності, відповідає речово-правовому характеру віндикаційного позову та призводить до ефективного захисту прав власника. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. Власник з дотриманням вимог статей 387 і 388 ЦК України може витребувати належне йому майно від особи, яка є останнім його набувачем, незалежно від того, скільки разів це майно було відчужене до того, як воно потрапило у володіння останнього набувача (подібний за змістом підхід сформулював Верховний Суд України у постанові від 17 грудня 2014 року у справі № 6-140цс14).
В свою чергу, пункт 10 постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року №9 “Про судову практику розгляду цивільних прав про визнання правочинів недійсним” містить роз`яснення стосовно того, що рішення суду про задоволення позову про витребування майна із чужого незаконного володіння є підставою, зокрема для скасування попередньої реєстрації.
Відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини 3 статті 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (в редакції, чинній з 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Зі змісту зазначеної правової норми вбачається, що, на відміну від частини 2 статті 26 зазначеного Закону у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, чинна редакція встановлює такі способи судового захисту порушених прав та інтересів особи: судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав уточнено, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19 та від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19.
За змістом пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі також - Закон України № 1952) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до статті 11 зазначеного Закону державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв у сфері державної реєстрації прав. Втручання, крім випадків, передбачених цим Законом, будь-яких органів влади, їх посадових осіб, юридичних осіб, громадян та їх об`єднань у діяльність державного реєстратора під час проведення реєстраційних дій забороняється і тягне за собою відповідальність згідно із законом.
У частині другій статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній до 16.01.2020, яка діяла на час прийняття оскаржених рішень, звернення з позовом у цій справі) було унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини 6 статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав до 01.01.2013, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.
Згідно із Законом України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству", який набрав чинності з 16.01.2020, статтю 26 Закону України № 1952 викладено у новій редакції.
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України № 1952 (у редакції, чинній із 16.01.2020) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом "а" пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції, на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України № 1952 у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
Отже, за змістом цієї правової норми виконанню підлягають виключно судові рішення: 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Законодавець визначив, що до інших правових наслідків, окрім офіційного визнання і підтвердження державою відповідних юридичних фактів, встановлюючи презумпцію правильності зареєстрованих відомостей з реєстру для третіх осіб, застосування норм Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" не призводить. Державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним з юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для виникнення права власності, а самостійного значення щодо підстав виникнення права власності не має.
Таким чином, системний аналіз наведених положень законодавчих актів дозволяє стверджувати, що державна реєстрація визначає лише момент, після якого виникає право власності, за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення права власності.
Подібних правових висновків дійшов Верховний Суд у постановах від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19 та від 16 вересня 2020 року у справі № 352/1021/19, від 03.09.2020 у справі № 914/1201/19, від 23.06.2020 у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30.06.2020 у справі № 922/3130/19, від 14.07.2020 у справі № 910/8387/19, від 20.08.2020 у справі № 916/2464/19 і у справах 910/7646/19, 910/7648/19, 910/10693/19, 922/476/20, Постанові Великої Палати Верховного Суду від 07.04.2020 у справі № 916/2791/13.
Відповідно до п.51 Порядку ведення Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, затвердженого Постановою Кабінету Міністрів України №1141 від 26.10.2011 у Державному реєстрі прав під час внесення записів про скасування державної реєстрації прав за допомогою програмних засобів його ведення автоматично поновлюються записи про речові права, їх обтяження, що існували до проведення державної реєстрації прав, що скасована, у разі їх наявності в Державному реєстрі прав.
Судом встановлено, що право власності у спірних правовідносинах виникло саме на підставі договору купівлі-продажу між ТОВ “Укрімпекс” та Фірмою “Т.М.М.”-ТОВ і державна реєстрація права відбувалась саме на його підставі; попередньо, речове право ТОВ “Укрімпекс” виникло на підставі Свідоцтв про право власності на спірні приміщення.
Отже, в даному випадку, ефективним способом захисту порушеного права, який призведе до державної реєстрації припинення речових прав відповідачів на спірні приміщення, є визнання недійсними документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав на спірні приміщення та припинення права власності відповідачів.
Доводи апелянта про те, що позивач не зазначив, а суд в оскаржуваному рішенні не вказав, в якій саме частині визнається недійсним укладений відповідачами Договір купівлі-продажу нерухомого майна від 28.12.2010, є такими, що не відповідають дійсності, оскільки і в позовній заяві і в рішенні суду зазначені спірні приміщення.
Скаржник вважає, що у спірних правовідносинах суб`єктом прав є саме співвласники багатоквартирного будинку, а не об`єднання співвласників багатоквартиного будинку, тому реєстрація об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, як юридичної особи, не змінює порядку перебігу позовної даності, як помилково вирішив суд першої інстанції.
Таким чином, як вважає апелянт, визначаючи початок перебігу позовної давності у цьому спорі, слід враховувати, коли про порушене право довідалися або могли довідатися співвласники багатоквартирного будинку.
Суд першої інстанції, вирішуючи заяву відповідача 2 про застосування строку позовної давності у спірних правовідносинах, відмовив у задоволенні цієї заяви, встановивши, що 11.04.2019 на підставі протоколу №1 установчих зборів співвласників багатоквартирного будинку, що знаходиться за адресою: місто Харків, провулок Отакара Яроша, 20, створено ОСББ    “Ультра” (запис від 03.07.2019 №     14801020000081370 в Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань). Позовна заява ОСББ    “Ультра”   подана до суду 19 квітня 2021 року. При цьому, як свідчать матеріали справи Фірма "Т.М.М."-ТОВ ухиляється від обов`язку передання до ОСББ "Ультра" технічної документації на будинок.
Судова колегія з цього приводу зазначає наступне.
Загальна позовна давність установлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
До вимог про визнання недійсними договорів та витребування майна на підставі ст.ст.    203,    215,    387,    388 ЦК України, застосовується загальна позовна давність у три роки.
Відповідно до норм    ст. 256 Цивільного кодексу України    позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Отже, позовна давність є строком пред`явлення позову як безпосередньо особою, право якої порушено, так і тими суб`єктами, які уповноважені законом звертатися до  суду з позовом в інтересах іншої особи - носія порушеного права.
Згідно з частиною першою    статті 261 ЦК України  перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Верховний Суд вказав, що початок перебігу позовної давності збігається з моментом виникнення у заінтересованої особи права на позов, тобто можливості реалізувати своє право в примусовому порядку через суд.
Згідно з положеннями ч. 1 ст.261 ЦК України у визначенні перебігу строку позовної давності має значення не лише встановлення, коли саме особа, яка звертається за захистом свого порушеного права або охоронюваного інтересу, довідалася про порушення цього права або про особу, яка його порушила, а й коли ця особа об`єктивно могла дізнатися про порушення цього права або про особу, яка його порушила.
Зазначене викладено в постанові Верховного Суду у складі КГС від 05.05.2020 у справі № 910/8913/18.
У разі пред`явлення позову особою, право якої порушене, позовна давність починає обчислюватися з моменту: коли особа довідалась або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Це правило пов`язано не тільки з часом безпосередньої обізнаності особи про певні обставини (факти порушення її права), а й з об`єктивною можливістю цієї особи знати про таку обставину. Така правова позиція викладена в постанові Верховного Суду у складі КГС в постанові від 25.02.2020 у справі № 904/1237/17.
Оскільки юридична особа набуває та здійснює цивільні права та обов`язки через свої органи, а у випадках, встановлених законом, - через власних учасників (ч.1,2 ст.92 ЦК), обізнаность юридичної особи про порушення її прав або можливість такої обізнаності розглядається крізь призму обізнаності її органів, учасників, інших осіб, які наділені повноваженнями виступати від імені та в інтересах юридичної особи.
З позовної заяви вбачається,  що до господарського  суду 19.04.2021 звернувся позивач, Об`єднання співвласників багатоповерхового будинку «Ультра», який діє на підставі Статуту, що затверджений зборами ОСББ «Ультра» (протокол № 1 від 11.04.2019), юридична особа, що підтверджено Витягом з Державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань (код ЄДРПОУ 43088544) (т.1, а.с.19-21). 
Як вбачається з Розділу П п.1 Статуту ОСББ «Ультра», метою створення об`єднання є забезпечення і захист прав співвласників, дотримання ними своїх обов`язків, належне утримання та використання спільного майна будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та цим Статутом (т.1, а.с.22-27).
Саме виходячи із статутних положень, до суду за забезпеченням та захистом прав співвласників щодо належного утримання та використання спільного майна звернулась юридична особа.
Таким чином, колегія суддів вважає, що позовна заява була подана до суду в межах строку позовної давності, а відтак висновок суду першої інстанції про відмову у її задоволенні є правомірним та обґрунтованим.
Враховуючи вищевикладене, колегія суддів дійшла висновку про те, що під час нового розгляду справи № 922/1406/21 місцевий господарський суд врахував наведене в постанові Верховного Суду у складі КГС від 30.06.2022 у даній справі, дослідив та об`єктивно оцінив аргументи учасників справи і всі зібрані у справі докази в їх сукупності, всебічно і повно з`ясував фактичні обставини справи та ухвалив обґрунтоване та законне рішення.
Доводи апеляційної скарги не спростовують викладеного, а отже, й не можуть бути підставою для задоволення її вимог.
На підставі вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для задоволення апеляційної скарги в зв`язку з її юридичною та фактичною необґрунтованістю та відсутністю фактів, які свідчать про те, що оскаржуване рішення прийнято з порушенням судом норм права. 
Розподіл судових витрат здійснюється відповідно  статті 129 Господарського процесуального кодексу України.
          Керуючись ст.ст.269, 270, 275, 276, 281, 283, 284 Господарського процесуального кодексу України, Східний апеляційний господарський суд, -

ПОСТАНОВИВ:

Апеляційну скаргу Фірми «Т.М.М.» - Товариства з обмеженою відповідальністю, м.Київ  на рішення  Господарського суду Харківської області від 08.11.2022  у справі                             № 922/1406/21  залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Харківської області від 08.11.2022 у справі                                      № 922/1406/21  залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом двадцяти днів через Східний апеляційний господарський суд з дня складання повного тексту постанови.
          Повний текст постанови складено 15.02.2023.

Головуючий суддя                                                                    О.О. Радіонова 

Суддя                                                                                           І.В. Зубченко  

Суддя                                                                                           Л.Ф. Чернота