ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
21 грудня 2022 року 
м. Київ
cправа №  925/421/21 
Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду: Краснова    Є.    В.- головуючого, Мачульського Г. М., Уркевича В. Ю.,
секретар судового засідання - Астапова Ю. В., 
розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.09.2022 (колегія суддів: Станік С.Р., Шаптала Є. Ю., Тищенко О. В.) та рішення Господарського суду Черкаської області від 12.10.2021 (суддя Кучеренко О. І.) у справі 
за позовом керівника Уманської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Черкаської обласної ради та Уманського комунального видавничо -поліграфічного підприємства Черкаської обласної ради до фізичної особи-підприємця Поліщука Сергія Васильовича про стягнення 75    684,89 грн, розірвання договору оренди та повернення приміщень,
за участю представників:
прокурора - Керничний Н. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
1.          Керівник Уманської окружної прокуратури в інтересах держави в особі Черкаської обласної ради (далі - Рада) та Уманського комунального видавничо-поліграфічного підприємства Черкаської обласної ради (далі - Підприємство) звернувся до Господарського суду Черкаської області з позовом до фізичної особи-підприємця Поліщука С. В. про стягнення з нього на користь Уманського комунального видавничо-поліграфічного підприємства Черкаської обласної ради заборгованості у сумі 75 684,89 грн у тому числі пені, розірвання договору оренди нерухомого майна від 14.11.2018 з урахуванням додаткової угоди № 1 від 09.09.2020 та зобов`язання відповідача повернути орендоване майно комунальної власності по акту прийому-передачі. 
2.          На обґрунтування позовних вимог прокурор послався на неналежне виконання відповідачем перед Підприємством своїх зобов`язань по сплаті орендних платежів за період з червня 2020 року по березень 2021 року.

Фактичні обставини справи, встановлені судами
3.           23.08.2018 між Підприємством як орендодавцем та фізичної особою-підприємцем Поліщуком    С.    В. як орендарем укладено договір № 12 оренди індивідуального визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Черкаської області, згідно з яким останньому передано у строкове платне користування частину приміщень першого та другого поверху площею 573,6 кв. м та гараж-склад площею 209 кв. м (майно), розташоване за адресою: вул. Шевченка, 26/2 у м. Умані.
4.           14.11.2018 між цими сторонами укладено новий договір оренди індивідуального визначеного (нерухомого або іншого) майна, що належить до спільної власності територіальних громад сіл, селищ, міст Черкаської області, посвідчено приватним нотаріусом Черкаського міського нотаріального округу Левицькою Е. А. та зареєстрований у реєстрі за № 11104, предметом якого є передача відповідачу у користування цього ж самого майна, що перебуває на балансі Уманського комунального видавничо-поліграфічного підприємства. Строк дії договору сторони визначили з 23.08.2018 до 23.07.2028 (пункт 11.1 договору).
5.           09.09.2021 між сторонами укладено додаткову угоду № 1 до цього договору про внесення змін до пункту 1.1 договору у частині визначення площі переданих в оренду приміщень.
6.          Орендар зобов`язався своєчасно і повністю сплачувати орендну плату і відшкодовувати витрати на утримання орендованого майна (пункт 5.2 договору).
7.          У пунктах 11.3, 11.5, 11.8 та 11.10 сторони домовилися про те, що зміни, доповнення або розірвання цього договору допускаються за їх взаємною згодою; за ініціативою однієї зі сторін договір може бути розірвано рішенням господарського суду у випадках, передбачених чинним законодавством; орендодавець має право відмовитись від договору оренди і вимагати повернення майна якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд; у разі припинення або розірвання цього договору майно протягом трьох робочих днів повертається орендарем орендодавцю.
8.           14.11.2018 за відповідачем зареєстровано право користування частиною нежитлової будівлі, зокрема частиною приміщення першого та другого поверху площею 169,6 кв. м, а також складом-гаражем площею 209 кв. м за вищевказаною адресою (витяг з Державного реєстру речових на нерухоме майно про реєстрацію іншого речового права від 09.09.2020). 
9.          Оскільки відповідач взяті на себе зобов`язання щодо сплати орендної плати належним чином не виконував, унаслідок чого за період з червня 2020 року по березень 2021 року у нього виникла заборгованість у розмірі 73 519,53 грн, то прокурор звернувся з цим позовом про стягнення з нього заявленої суми заборгованості і пені, нарахованої за несвоєчасну сплату орендної плати у розмірі 2 165,36 грн. Крім того, прокурор заявив вимоги про розірвання вищевказаного договору і повернення майна.
10.          Під час розгляду справи судом першої інстанції відповідач повністю сплатив суму заявлену боргу та пені, що учасниками справи не заперечувалося.
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
11.           12.10.2021 Господарський суд Черкаської області ухвалив рішення, залишене без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.09.2022, яким на підставі пункту 2 частини першої статті 231 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України) закрив провадження у справі у частині стягнення з відповідача грошових коштів унаслідок погашення боргу за спірний період повністю, а в решті позову відмовив. 
12.          Судові рішення у частині відмови у розірванні договору оренди та зобов`язання відповідача повернути позивачу майно мотивовані тим, що умовами договору оренди сторони передбачили лише можливість його розірвання за рішенням господарського суду й у випадках, передбачених чинним законодавством, а також право орендодавця відмовитись від договору якщо орендар не вносить орендну плату протягом трьох місяців підряд. Суди указали, що ці випадки пов`язані з вчиненням орендодавцем певних дій, як-то, відмови від договору у порядку статті 188 Господарського кодексу України (далі - ГК України) чи звернення до суду з позовом у разі настання певних обставин. До того ж Закон України "Про оренду державного та комунального майна" не містить підстав для розірвання договору оренди з таких підстав. Крім того, інших, ніж визначені статтею 783 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), підстав для розірвання договору оренди з ініціативи наймодавця законодавець не визначив і не довів наявності підстав для розірвання договору у порядку статті 651 ЦК України.
Короткий зміст касаційної скарги
13.           14.11.2022 заступник керівника Київської міської прокуратури звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати ці судові рішення у відмовлених частинах позову та в цих частинах направити справу на новий розгляд до суду першої інстанції.
14.          Підставою касаційного оскарження прокурор визначив пункт 1 частини другої статті 287 ГПК України і він вважає, що судом апеляційної інстанції не враховано висновків Верховного Суду, зроблених у постановах від 22.12.2021 у справі №    924/120/21, від 11.12.2019 у справі №    917/28/19 та від 16.06.2020 у справі №    904/983/18, стосовно того, що систематична несплата орендних платежів є достатньою підставою для розірвання договору оренди у судовому порядку і зобов`язання орендаря повернути майно.
15.          Тобто доводи касаційної скарги зводяться лише до помилковості висновків місцевого й апеляційного господарських судів стосовно відмовлених частин позову. 
Узагальнений виклад позицій інших учасників справи
16.          Інші учасники справи не скористалися наданим їм статтею 295 ГПК України правом на подання до суду відзиву на касаційну скаргу. 
Позиція Верховного Суду
17.          Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (частини перша та друга статті 300 ГПК України).
18.          З урахуванням цієї норми та як зазначалося вище, перегляд оскаржуваних судових рішень здійснюється виключно в межах доводів касаційної скарги.
19.          Оскільки касаційна скарга містить доводи стосовно оскарження судових рішень лише у відмовлених частинах, то їх перегляд здійснюється судом касаційної інстанції лише в межах заявлених доводів і вимог. 
20.          Відмовляючи у задоволенні позову у частинах розірвання договору оренди та повернення майна, суд першої інстанції, з яким погодився і суд апеляційної інстанції, виходив з того, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, оскільки у даному випадку несплата орендної плати протягом трьох місяців поспіль, не є істотним порушенням договору, яке призвело до порушень прав позивача. Суд зауважив, що відповідачем дійсно не сплачувалась орендна плата в період з червня 2020 року по березень 2021 року, однак під час розгляду справи у суді першої інстанції орендар повністю погасив борг разом з пенею. При цьому, суди зауважили, що договір оренди не визначає підставою для розірвання договору несвоєчасність сплати орендарем орендних платежів; повна сплата відповідачем заявлених сум, а також сплата коштів за наступні періоди, не призвела до порушення, в результаті якого позивача було позбавлено права на отримання очікуваних коштів, на які він розраховував при укладенні договору оренди. Суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що з урахуванням положень укладеного між орендарем та орендодавцем договору, останній має право звернутися до суду з вимогу про розірвання договору оренди у випадках, передбачених у статті 783 ЦК України. Проте, матеріали справи не містять належних і допустимих доказів у розумінні статей 76-79 ГПК України в підтвердження наявності випадків, обумовлених статтею 783 ЦК України як підстави для розірвання договору оренди. Поряд з цим суди також указали на те, що визначені статтею 651 ЦК України підстави розірвання договору є загальними, тоді як у позові прокурор не довів належними засобами доказування підстав, обумовлені цією статтею, для розірвання договору в судовому порядку. 
21.          Колегія суддів вважає такий висновок судів передчасним, оскільки він суперечить встановленим судами обох інстанцій фактичним обставинам і ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права. 
22.          Так, відповідно до частини третьої статті 291 ГК України договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених ЦК України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.
23.          Зокрема, у статті 783 ЦК України визначено, що наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі; наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі; наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі; наймач не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов`язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.
24.          Відповідно до частини другої статті 651 цього ж Кодексу договір може бути також розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
25.          Особливості найму окремих видів майна встановлюються цим Кодексом та іншим законом (частина третя статті 760 ЦК України).
26.          Згідно з частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII на вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірвано за рішенням суду у разі невиконання сторонами своїх зобов`язань та з інших підстав, передбачених законодавчими актами України. 
27.          Конституційний Суд України виходить з того, що співвідношення між нормами Кодексу і законів, які регулюють особливості найму (оренди) окремих видів майна, полягає в тому, що норми цих законів тією чи іншою мірою встановлюють правовий механізм реалізації відповідної норми Кодексу або передбачають додаткові умови її реалізації, або виключають застосування норм Кодексу, якщо це прямо передбачено ними чи випливає з їхнього змісту (абзац четвертий мотивувальної частини рішення від 10.12.2009 у справі N 1-46/2009).
28.          Як указав Верховний Суд у постанові від 11.12.2019 у справі №    917/28/19, на яку послався прокурор у касаційній скарзі, істотне порушення орендарем (наймачем) такої умови договору оренди комунального майна, як систематичне (два і більше разів) своєчасне (у строк встановлений договором) невнесення орендної плати або несплата її повністю, а також невиконання сторонами інших своїх зобов`язань, в тому числі несплата інших обов`язкових платежів, є достатньою правовою підставою для дострокового розірвання договору оренди в судовому порядку та повернення орендованого майна орендодавцю (наймодавцю) згідно з частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". При цьому, сплата заборгованості з орендної плати та інших обов`язків платежів як після відкриття провадження у справі, так і напередодні подання позову не може виправдовувати бездіяльність відповідача, як господарюючого суб`єкта, якщо має місце неодноразове прострочення сплати цих платежів по договору, та бути підставою для висновку про відсутність істотного порушення умови договору оренди, оскільки однією із кваліфікуючих ознак договору оренди є його оплатний характер. Відповідно до частини першої статті 19 цього ж Закону орендар за користування об`єктом оренди вносить орендну плату незалежно від наслідків господарської діяльності.
29.          Аналогічні частині третій статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 10.04.1992 № 2269-XII підстави розірвання договору оренди викладені також у статті 24 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", що набрав чинності з 01.02.2020. 
30.          У цьому випадку за умовами договору на орендаря покладено обов`язок сплати орендних платежів шляхом перерахування їх на рахунок орендодавця незалежно від наслідків господарської діяльності орендаря щомісячно не пізніше 15 числа місяця, наступного за звітним (пункт 3.6 договору).
31.          Як зазначено раніше, підставою для розірвання позову прокурор визначив несплату орендної плати, нарахованої протягом червня 2020 року - березня 2021 року. 
32.          Суди обох інстанцій встановили, що нарахована у цей період та заявлена прокурором сума заборгованості з орендної плати повністю сплачена орендарем після його звернення з позовом, що й стало підставою для закриття провадження у справі в цій частині.
33.          Поряд з цим така обставина як погашення заборгованості лише після відкриття провадження у цій справі, а також систематична несплата орендної плати у визначені строки, є достатньою підставою для дострокового розірвання договору оренди комунального майна. Такий висновок також містить у вищевказані постанові Верховного Суду від 11.12.2019 у справі №    917/28/19.
34.          Тому суди попередніх інстанцій дійшов передчасного висновку, що несплата орендної плати протягом трьох місяців поспіль не є істотним порушенням договору, 
35.          Крім того, у постанові від 11.12.2019 у справі №    917/28/19 Верховний Суд зробив висновок про те, що не можна стверджувати, що лише нездійснення плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд свідчить про істотне порушення договору оренди та може бути підставою для його дострокового розірвання в судовому порядку. У статті 782 ЦК України визначені правові підстави для здійснення односторонньої відмови від договору оренди. Разом з тим, таке право не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду з вимогою розірвати договір відповідно до статті 651 ЦК України, зокрема, у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору (істотність порушення оцінюється судом у кожному конкретному випадку і не можна ототожнювати з правом на відмову), а також не є перешкодою для звернення наймодавця до суду з позовом, якщо предметом договору є комунальне (державне) майно, з підстав, визначених частиною третьою статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна ".
36.          У постанові від 22.12.2021 у справі № 924/120/21, на яку також послався прокурор у касаційній скарзі, Верховний Суд висловив правову позицію про те, що право наймодавця на відмову від договору найму, передбачене частиною першою статті 782 ЦК України, не є перешкодою для звернення наймодавця (орендодавця) до суду із вимогою розірвати договір у разі несплати наймачем (орендарем) платежів, якщо вбачається істотне порушення умов договору. У розумінні наведених положень істотне порушення наймачем такої умови договору найму майна як своєчасне внесення орендної плати є достатньою підставою для дострокового розірвання договору найму та повернення наймодавцеві речі із найму.
37.          Крім того, у постанові від 16.06.2020 у справі № 904/983/18, на яку послався прокурор у касаційній скарзі, Верховний Суд зазначав, що підставою для розірвання договору оренди може бути належним чином доведене невиконання орендарем хоча б одного з його зобов`язань, передбачених статтями 782, 783 ЦК України, або договором оренди.
38.          Тому колегія суддів вважає, що суди попередніх інстанцій дійшли помилкового передчасного висновку про відсутність підстав для задоволення позову у частинах розірвання договору оренди комунального майна та його повернення, що свідчить про неправильне застосування частини третьої статті 291 ГК України, частини другої статті 651, статей 782, 783 ЦК України та частини третьої статті 26 Закону України "Про оренду державного та комунального майна". У разі розірвання договору оренди орендар зобов`язаний повернути об`єкт оренди орендодавцеві (частина перша статті 27 цього ж Закону).
39.          З огляду на те, що заявлена прокурором у касаційній скарзі підстава касаційного оскарження, передбачена пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, знайшла своє підтвердження, враховуючи межі розгляду справи у суді касаційної інстанції, колегія суддів дійшла висновку про скасування оскаржуваних судових рішень в частині відмови у позовних вимогах про розірвання договору оренди та повернення приміщень і направлення справи в цій частині на новий розгляд до місцевого господарського суду.
40.          Під час нового розгляду справи суду необхідно врахувати викладене і в залежності від встановлених обставин вирішити спір відповідно до норм матеріального та процесуального права, що підлягають застосуванню до цих правовідносин.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
41.          Пунктом 2 частини першої статті 308 ГПК України передбачено, що cуд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
42.          Згідно з пунктом 1 частини третьої статті 310 цього ж Кодексу підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

Судові витрати
43.          З огляду на направлення справи на новий розгляд до суду першої інстанції, судові витрати, понесені у зв`язку з розглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами вирішення спору.
Керуючись статтями 300,    301,    308,    310,    314-317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Касаційну скаргу заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити.
2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.09.2022 та рішення Господарського суду Черкаської області від 12.10.2021 у справі №  925/421/21 скасувати в частині відмови у позовних вимогах про розірвання договору оренди та повернення приміщень, справу в цій частині направити на новий розгляд до суду першої інстанції.
3. В іншій частині судові рішення залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                                    Є. В. Краснов

Суддя                                                                                                    Г. М. Мачульський

Суддя                                                                                                    В. Ю. Уркевич