Постанова
Іменем України 
 
18 січня 2023 року
м. Київ
 
справа № 335/10975/19
провадження № 61-757св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - | Ступак О. В., |
суддів: | Гулейкова І. Ю. (суддя-доповідач), Сакари Н. Ю., | Погрібного С. О., Хопти С. Ф.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - ОСОБА_2 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року у складі судді Рибалко Н. І. та постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року у складі колегії суддів: Гончар М. С., Кочеткової І. В., Подліянової Г. С.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
Короткий зміст позовних вимог і рішень судів
У вересні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до ОСОБА_2 про усунення перешкод у здійсненні права користування квартирою шляхом виселення.
Позов обґрунтовано тим, що у період перебування у шлюбі із                   ОСОБА_4 вони придбали у спільну сумісну власність квартиру АДРЕСА_1 .
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла. Після її смерті він набув право власності на вказану квартиру в порядку спадкування.
Із моменту придбання у спірній квартирі ніхто не проживав. У 2017 році помер пасинок позивача - ОСОБА_5 , який також мав доступ до квартири. Після його смерті ОСОБА_1 намагався потрапити до квартири, проте виявив, що замки на вхідних дверях змінені. Позивач залишив записку з номером свого телефону та проханням зателефонувати.
Відповідач телефоном пояснила, що користується квартирою на праві оренди, що виникло на підставі договору, укладеного із ОСОБА_4 на довгостроковий термін. Із наведених підстав звільняти квартиру відмовилася.
На думку позивача, ОСОБА_2 самоправно зайняла квартиру, оскільки ані він, ані дружина наміру її відчужувати не мали. Також для укладення договору оренди необхідно було витребувати його згоду як співвласника. Будь-яких доказів законності перебування у спірній квартирі відповідач не пред`явила.
ОСОБА_1 неодноразово пропонував ОСОБА_2 добровільно звільнити квартиру, проте вона щоразу відмовлялася. Також позивач звертався до відділення поліції, яке за результатами перевірки констатувало відсутність ознак кримінального правопорушення і рекомендувало звернутися до суду.
З огляду на викладене, позивач просив суд усунути йому перешкоди                          у користуванні квартирою шляхом виселення з неї ОСОБА_2 .
У серпні 2020 року відповідач звернулася до суду із зустрічним позовом до ОСОБА_1 про визнання права власності.
Зустрічні позовні вимоги обґрунтовані тим, що 15 лютого 2015 року ОСОБА_2 уклала із ОСОБА_4 договір оренди житлової квартири (з правом викупу). Отже, у квартирі вона перебуває на законних підставах.
Відповідно до цього договору ОСОБА_2 сплатила ОСОБА_4 180 000,00 грн в рахунок авансування подальшого придбання квартири АДРЕСА_1 . Решту суми                 (70 000,00 грн) вона зобов`язувалася сплатити ОСОБА_4 до 15 лютого 2020 року. Після повного розрахунку сторони протягом одного тижня зобов`язувалися укласти договір купівлі-продажу вказаної квартири.
Оскільки ОСОБА_4 померла, то ОСОБА_1 , як її спадкоємець, повинен прийняти залишок суми за квартиру та укласти із відповідачем договір купівлі-продажу. Проте замість цього він звернувся до суду із позовом про її виселення, що свідчить про його небажання виконувати умови договору.
Посилаючись на вказані обставини, ОСОБА_2 просила суд визнати за нею право власності на квартиру АДРЕСА_1 і виплатити ОСОБА_1 70 000,00 грн.
Рішенням Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року позов  ОСОБА_1 задоволено. Усунуто ОСОБА_1 перешкоди у здійсненні права користування квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_2                   з квартири АДРЕСА_1 . Зустрічний позов ОСОБА_2 про визнання права власності на квартиру залишено без задоволення. Стягнуто з ОСОБА_2 на користь              ОСОБА_1 судові витрати зі сплати судового збору у розмірі 768,40 грн.
Задовольняючи позов ОСОБА_1 про усунення перешкод у користуванні квартирою шляхом виселення, суд першої інстанції виходив із того, що до зустрічного позову ОСОБА_2 додала примірник договору оренди спірної квартири, укладений у простій письмовій формі, доказів нотаріального посвідчення договору оренди житла з викупом вона не надала, що дає підстави для висновку про його нікчемність. За таких обставин, суд першої інстанції відхилив наданий ОСОБА_2 договір оренди житлової квартири                       (з правом викупу) від 15 лютого 2015 року як доказ законності проживання              у спірній квартирі, оскільки він суперечить вимогам закону. У свою чергу аргументи ОСОБА_1 щодо укладення договору оренди без його згоди та невідповідності підпису ОСОБА_4 суд не розглядав, посилаючись на те, що уже констатував нікчемність договору з наведених підстав. З огляду на викладене, суд дійшов висновку, що право користування ОСОБА_1 на квартиру порушене ОСОБА_2 і підлягає судовому захисту шляхом її виселення з квартири.
Щодо зустрічного позову, то суд першої інстанції дійшов висновку про його безпідставність, оскільки ОСОБА_2 як на підставу виникнення у неї права власності на спірну квартиру посилалася на договір оренди                           від 15 лютого 2015 року, який є нікчемним, тому вимога про визнання права власності на його підставі, на думку суду першої інстанції, задоволенню не підлягає.
Не погоджуючись із рішенням суду першої інстанції в частині задоволення первісного позову ОСОБА_1 , відповідач через свого представника  ОСОБА_3 подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду першої інстанції в оскаржуваній частині та ухвалити нове рішення щодо відмови у задоволенні позову.
Постановою Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року апеляційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задоволено частково. Рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року в частині, яка була предметом апеляційного оскарження, змінено шляхом викладення його мотивувальної частини в редакції цієї постанови. Зазначено, що в іншій частині рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку не оскаржувалось і апеляційним судом не переглядалось.
Апеляційний суд, змінюючи рішення суду першої інстанції, погодився в цілому із висновками суду про обґрунтованість позовних вимог  ОСОБА_1 , нікчемність договору оренди житлової квартири (з правом викупу)                    від 15 лютого 2015 року, порушення відповідачем права користування позивача на спірну квартиру, що має бути захищено в судовому порядку.
Проте суд апеляційної інстанції у відповідь на аргументи апеляційної скарги звернув увагу на вимоги статті 182 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), за змістом якої право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації, та дійшов висновку, що право оренди на підставі письмового договору оренди від 15 лютого 2015 року ОСОБА_2 із попереднім власником ОСОБА_4 (найму) житла у вигляді відповідної квартири (нерухомості) підлягало державній реєстрації у 2015 році в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.Проте належні та допустимі докази такої державної реєстрації до матеріалів цієї справи ОСОБА_2 суду першої інстанції та апеляційному суду не надала.
На підставі зазначеного, апеляційний суд дійшов висновку, що навіть, якщо вважати значений договір сторін, на чому наполягає сторона апелянта, виключно договором оренди (найму житла) без права викупу (хоча це не узгоджується із назвою та змістом останнього), то такий договір вважається неукладеним його сторонами в силу вимог закону, та, відповідно, теж не дає законних підстав ОСОБА_2 для проживання у спірній квартирі                    з 01 січня 2019 року, коли одноособовим власником цієї квартири став первісний позивач ОСОБА_1 .
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги та позиція інших учасників справи
 
У січні 2022 року представником ОСОБА_2 - ОСОБА_3 із застосуванням засобів поштового зв`язку подано до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року, з пропуском строку на касаційне оскарження, встановленого статтею 390 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України), в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права, відповідач просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині розгляду первісного позову ОСОБА_1 та ухвалити в цій частині нове рішення про відмову у задоволенні позову. Касаційна скарга також містить клопотання про поновлення строку на касаційне оскарження.
 
Як на підставу касаційного оскарження сторона відповідача посилається на те, що суди першої та апеляційної інстанцій застосували норми права без урахування висновків Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах, викладених у постанові від 06 листопада 2018 року у справі № 926/3397/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
 
У касаційній скарзі заявник зазначає також, що суди, розглядаючи питання законності проживання ОСОБА_2 у спірній квартирі, вдалися до оцінювання законності укладеного договору оренди з правом викупу. Заявник, посилаючись на норми статті 203, частини першої статті 204, частини першої статті 217, частини першої статті 810, частини першої статті 811 ЦК України, вказує, що умови укладеного договору в частині оренди житла є чинними навіть за умови нікчемності частини цього правочину щодо права викупу майна. ОСОБА_2 належним чином виконує своєї обов`язки в частині оренди квартири шляхом своєчасної оплати вартості такої оренди. Враховуючи презумпцію правомірності правочину та той факт, що           ОСОБА_1 не звертався з позовом про визнання договору оренди                від 15 лютого 2015 року недійсним в частині оренди приміщення, первісний позов, на думку заявника, є безпідставним та не підлягав задоволенню.
 
Оскільки матеріалами справи встановлено та сторонами не оспорюється факт оплати оренди, тобто виконання орендарем своїх обов`язків, та факт надання приміщення в оренду, тобто виконання орендодавцем своїх обов`язків за договором, то такий договір не можна кваліфікувати як неукладений, неправильного висновку про що, на переконання заявника, дійшов суд апеляційної інстанції.
 
Окрім цього, посилання апеляційного суду на незаконність проживання ОСОБА_2 у спірній квартирі саме з 01 січня 2019 року, коли одноособовим власником став позивач, є незрозумілим та необґрунтованим. З такого висновку можна зрозуміти, що до цього часу проживання було законним.
 
Заявник зазначає у касаційній скарзі, що не оспорює висновки суду про нікчемність частини правочину щодо права викупу орендованого приміщення, але зауважує, що частина договору щодо оренди приміщення є законною та обов`язковою до виконання відповідно до чинного законодавства. Отже, оскільки договір оренди є дійсним, то ОСОБА_2 має всі законні підстави проживання у спірній квартирі, відповідно, на переконання заявника, позовні вимоги щодо виселення є незаконними.
 
У січні 2022 року від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 до Верховного Суду надійшла заява про зупинення виконання рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року до набрання законної сили рішенням Верховного Суду у справі.
 
У лютому 2022 року від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 до Верховного Суду надійшла повторна заява про зупинення виконання рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року до набрання законної сили рішенням Верховного Суду у справі.
 
У травні 2022 року від представника ОСОБА_1 - ОСОБА_6 до Верховного Суду надійшов відзив на касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 , у якому позивач, посилаючись на необґрунтованість касаційної скарги, вказує, що вона не підлягає задоволенню.
 
У липні 2022 року від представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 до Верховного Суду надійшла повторна заява про зупинення виконання рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року до набрання законної сили рішенням Верховного Суду у справі.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Відповідно до протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями касаційна скарга представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 передана на розгляд судді-доповідачу Гулейкову І. Ю.
 
Ухвалою Верховного Суду від 06 квітня 2022 року (з урахуванням ухвали Верховного Суду від 01 лютого 2022 року про надання строку для усунення недоліків, зокрема надання доказів на підтвердження дати отримання копії постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року) задоволено клопотання представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 про поновлення строку на касаційне оскарження, поновлено  ОСОБА_2 строк на касаційне оскарження рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року, відкрито касаційне провадження у справі (на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України), витребувано з Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя матеріали цивільної справи № 335/10975/19, відмовлено у задоволенні заяв представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 про зупинення виконання рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада  2021 року та надано іншим учасникам справи строк для подачі відзиву на касаційну скаргу.
 
У травні 2022 року матеріали справи № 335/10975/19 надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 28 липня 2022 року заяву представникаОСОБА_2 - ОСОБА_3 про зупинення виконання рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя від 19 травня 2021 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року залишено без задоволення.
 
Ухвалою Верховного Суду від 06 грудня 2022 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін.
 
Позиція Верховного Суду
 
З огляду на межі апеляційного перегляду справи судом апеляційної інстанції та зміст касаційної скарги, перегляд цієї справи в порядку касаційного провадження здійснюється Верховним Судом лише в частині вирішення вимог  ОСОБА_1 про усунення перешкод у здійсненні права користування квартирою шляхом виселення, а в частині вирішення зустрічного позову справа судом касаційної інстанції не переглядається.
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково з огляду на таке.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій встановлено, що відповідно до договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Гармашовим Г. М. 24 грудня 2009 року за реєстровим № 3817, ОСОБА_4 придбала квартиру АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 9 вказаного договору цей правочин здійснюється за згодою чоловіка покупця, ОСОБА_1 , про що свідчить заява, підпис на якій засвідчений ОСОБА_7 , приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу, 24 грудня 2009 року за реєстровим № 3816.
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_4 померла, що підтверджується свідоцтвом про смерть серії НОМЕР_1 , виданим Міським відділом державної реєстрації актів цивільного стану реєстраційної служби Запорізького міського управління юстиції 26 березня 2015 року, актовий запис № 2323.
25 лютого 2017 року о 19 год 20 хв ОСОБА_1 намагався відкрити квартиру АДРЕСА_1 власними ключами, проте не зміг цього зробити через замки. Після цього ОСОБА_1 стукав у двері, проте їх ніхто не відчинив. ОСОБА_1 залишив у дверях записку з проханням передзвонити. Після виходу з під`їзду ОСОБА_1 помітив, що у кухні зазначеної квартири горить світло. Указане підтверджується актом про недоступ до квартири від 25 лютого 2017 року. Акт підписаний ОСОБА_8 та ОСОБА_9 .
Згідно з рішенням Орджонікідзевського районного суду міста Запоріжжя                    у справі № 335/7454/18 від 21 листопада 2018 року, що набрало законної сили 11 січня 2019 року, за ОСОБА_1 визнано право власності на квартиру АДРЕСА_1 в порядку спадкування.
Відповідно до акта про недоступ до квартири від 15 грудня 2018 року ОСОБА_1 у цей день прийшов до квартири АДРЕСА_1 повідомити особі, яка проживала у квартирі, визнання за ним права власності на квартиру на підставі рішення суду. Проте двері ніхто не відчинив, ключі, які були в ОСОБА_1 , не підійшли. Акт підписаний ОСОБА_8 та ОСОБА_9 .
Право власності на квартиру за ОСОБА_1 зареєстроване 01 лютого 2019 року, що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності номер 155216395, виданим Департаментом реєстраційних послуг Запорізької міської ради                 06 лютого 2019 року, номер запису про право власності 30162054.
Згідно з листом Вознесенівського ВП від 21 березня 2019 року № 2605/46/01/02-2019 установлено, що між ОСОБА_1 і                   ОСОБА_2 склалися цивільно-правові відносини, що вирішуються при індивідуальному зверненні до суду.
Відповідно до пункту 1.1 договору оренди житлової квартири (з правом викупу), укладеного між ОСОБА_4 (орендодавцем) і ОСОБА_2 (орендарем), орендодавець надає орендареві й членам його родини в довгострокове користування (не менше ніж на 15 років) однокімнатну квартиру загальною площею 27,81 кв. м, житловою площею 14,5 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 ,    з правом викупу, у разі виконання умов даного договору щодо розрахунку в обумовленому розмірі та в обумовлений строк.
Згідно з пунктом 1.3 цього договору сторони домовилися, що орендар в момент підписання цього договору сплачує 180 000,00 грн в рахунок авансування подальшого придбання квартири за обумовленою ціною.
Пунктами 1.5, 1.6 договору передбачено, що вартість, за яку орендар має право купити у орендодавця квартиру, сторони погодили у розмірі            250 000,00 грн. У разі, якщо орендар до 15 лютого 2020 року сплатить 70 000,00 грн до повного розрахунку за квартиру, орендодавець зобов`язується протягом одного тижня з моменту перерахування                  70 000,00 грн укласти з орендарем договір купівлі-продажу квартири.
Нормативно-правове обґрунтування та мотиви, з яких виходив Верховний Суд
За положеннями статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
Статтею 41 Конституції України установлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15, частина перша статті 16 ЦК України).
Частиною першою статті 316 ЦК України визначено, що право власності - це право особи на річ (майно), яке вона здійснює відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб.
Згідно з частиною першою статті 317 ЦК України власнику майна належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном.
Відповідно до статті 328 ЦК України право власності на нерухоме майно набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності не встановлена судом.
За приписами частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до частини першої статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно з положеннями статті 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном.
Аналіз наведених вище норм цивільного законодавства дає підстави для висновку про те, що в разі будь-яких обмежень у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном власник має право вимагати усунення відповідних перешкод, в тому числі шляхом звернення до суду за захистом свого майнового права, зокрема з позовом про усунення перешкод у користуванні власністю (квартирою) шляхом виселення.
Застосовуючи положення статті 391 ЦК України, відповідно до якої власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном, навіть якщо вони не пов`язані із позбавленням права володіння, суд має виходити із такого. Відповідно до положень статей 391 ЦК України позов про усунення порушень права, не пов`язаних із позбавленням володіння, підлягає задоволенню у разі, якщо позивач доведе, що він є власником або особою, яка володіє майном (має речове право) з підстави, передбаченої законом або договором, і що діями відповідача, не пов`язаними з позбавленням володіння, порушується його право власності чи законного володіння.
ОСОБА_1 стверджував, що ОСОБА_2 самоправно зайняла належну йому квартиру, право власності на яку зареєстровано за ним, чим створює йому перешкоди у вільному користуванні нею. 
Натомість ОСОБА_2 наполягала, що проживає у спірній квартирі на законних підставах, посилаючись на укладений між нею як орендарем та ОСОБА_4 (померлою дружиною позивача) як орендодавцем договір оренди житлової квартири (з правом викупу) від 15 лютого 2015 року (копія договору додана ОСОБА_2 до її зустрічного позову (а. с. 67).
Найм (оренда) житла регулюється главою 59 ЦК України.
Відповідно до частини першої статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Згідно зі статтею 810^1 ЦК України оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла, що може передбачати відступлення орендодавцем права вимоги боргу іншій особі - вигодонабувачу.
За договором оренди житла з викупом одна сторона - підприємство-орендодавець передає другій стороні - фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.
Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.
Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.
Істотними умовами договору оренди житла з викупом є: 1) найменування сторін; 2) характеристики житла, щодо якого встановлюються відносини оренди з викупом; 3) строк, на який укладається договір; 4) розміри, порядок формування, спосіб, форма і строки внесення орендних платежів та умови їх перегляду; 5) умови дострокового розірвання договору; 6) порядок повернення коштів у разі дострокового розірвання або припинення договору; 7) права та зобов`язання сторін; 8) відповідальність сторін; 9) інші умови, визначені законом.
До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813-820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 1232-1 цього Кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом.
Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.
Отже, для договору оренди житла з викупом законом установлений спеціальний суб`єктний склад. Орендодавцем за таким договором може виступати лише підприємство-орендодавець.
Згідно з текстом договору оренди від 15 лютого 2015 року його сторонами є дві фізичні особи, що не узгоджується із законодавчими вимогами щодо суб`єктного складу сторін договору оренди житла з викупом.
Усталеним в судовій практиці та цивілістичній доктрині є поділ недійсних правочинів на нікчемні та оспорювані.
У ЦК України закріплений підхід, при якому оспорюваність правочину конструюється як загальне правило. Навпаки, нікчемність правочину має місце тільки у разі, коли існує пряма вказівка закону про кваліфікацію того або іншого правочину як нікчемного.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, рецисорний позов).
Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків.
Якщо недійсність певного правочину встановлена законом, тобто якщо цей правочин нікчемний, позовна вимога про визнання його нікчемним не є належним способом захисту права чи інтересу позивача. За наявності спору щодо правових наслідків недійсного правочину, одна зі сторін якого чи інша заінтересована особа вважає його нікчемним, суд перевіряє відповідні доводи та у мотивувальній частині судового рішення, застосувавши відповідні положення норм матеріального права, підтверджує чи спростовує обставину нікчемності правочину.
Стаття 811 ЦК України містить вимоги до форми договору найму житла, зокрема договір найму житла укладається у письмовій формі; договір оренди житла з викупом підлягає обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Згідно зі статтею 220 ЦК України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.
Отже, оскільки немає доказів нотаріального посвідчення договору оренди житлової квартири (з правом викупу) від 15 лютого 2015 року, то він є нікчемним в силу закону, правильного висновку про що дійшов суд першої інстанції.
Таким чином, суд першої інстанції при вирішенні спору між сторонами обґрунтовано виходив із того, що ОСОБА_1 є власником спірної квартири, що підтверджується наданим ним рішенням суду, реєстрація права власності на спірну квартиру підтверджена витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, у свою чергу ОСОБА_2 створює перешкоди у користуванні спірною квартирою, оскільки без законних на те підстав фактично проживає у спірній квартирі та змінила замки.  
Оскільки право користування позивача на квартиру порушено, а відповідачка                 не довела законність проживання у спірній квартирі, тому позов про усунення перешкод у здійсненні права користування квартирою шляхом виселення підлягає задоволенню.
Апеляційний суд погодився із висновками суду першої інстанції про нікчемність договору оренди житлової квартири (з правом викупу)                      від 15 лютого 2015 року та необхідність задоволення позову ОСОБА_1 , проте змінив підстави, з яких позов має бути задоволено, виклавши мотивувальну частину рішення суду першої інстанції в редакції своєї постанови.
Суд апеляційної інстанції, зокрема, послався на норми статті 182 ЦК України (державна реєстрація прав на нерухомість) та акцентував увагу на тому, що право оренди на підставі письмового договору оренди житлової квартири                (з правом викупу) від 15 лютого 2015 року підлягало державній реєстрації                  у 2015 році у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, докази чого в матеріалах справи відсутні.
Апеляційний суд на цій підставі, з урахуванням статті 210 ЦК України (державна реєстрація правочину), дійшов висновку у відповідь на аргументи сторони відповідача про дійсність та законність договору в частині оренди квартири від 15 лютого 2015 року, що він є неукладеним в силу вимог закону та, відповідно, теж не дає законних підстав ОСОБА_2 для проживання           у спірній квартирі.
Верховний Суд  з такою позицією суду апеляційної інстанції не погоджується, оскільки вона ґрунтується на неправильному застосуванні норм матеріального права. 
Укладаючи договір оренди житла з викупом, воля сторін охоплена єдиною метою - передати чи взяти житло у строкове платне користування, а по завершенню строку оренди або достроково, за умови сплати наймачем орендних платежів, передати чи, відповідно, набути право власності на нього. Попри те, що у такому договорі поєднуються елементи різних договорів, сторони намагаються досягти єдиного кінцевого результату. Тобто з договору оренди житла з викупом виникає єдине зобов`язання; права і обов`язки сторін за договором не можуть розглядатися окремо як оренда чи купівля-продаж, адже за такого підходу змінюється сутність самого зобов`язання.
Установлена судом першої інстанції нікчемність договору оренди житлової квартири (з правом викупу) від 15 лютого 2015 року внаслідок недотримання вимог закону щодо нотаріального посвідчення договору є визначальним юридичним фактом для підтвердження незаконності проживання відповідачки в спірній квартирі, оскільки в силу статті 126 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю.
Із зазначених підстав неправильним є посилання апеляційного суду на висновки Верховного Суду України у постанові від 19 лютого 2014 року                     у справі № 6-162ц13 та постанові від 13 червня 2016 року у справі                       № 6-643цс16, які стосувалися договору оренди земельних ділянок.
Отже, суд апеляційної інстанції вдався до помилкового правового аналізу права оренди відповідачки на підставі договору оренди житлової квартири (з правом викупу) як окремої складової цього договору, в результаті чого безпідставно змінив мотивувальну частину правильного за своєю суттю рішення суду першої інстанції.
У свою чергу доводи касаційної скарги представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 про законність користування спірної квартири спростовуються установленими судами обставинами справи, зокрема нікчемністю договору оренди житлової квартири (з правом викупу) від                     15 лютого 2015 року, на який посилається відповідач.
Аргументи касаційної скарги про чинність умов зазначеного договору                         в частині оренди житла спростовуються викладеним вище. Окрім цього, колегія суддів Верховного Суду звертає увагу на те, що застосування статті 217 ЦК України, на яку посилається сторона відповідача, не може призводити до трансформації предмету одного договору в інший. Якби сторони мали на меті укласти договір найму житла, то не передбачили б у договорі умови щодо його викупу. Протилежний підхід надаватиме можливість заінтересованій стороні договору змінювати зміст договору після його укладення, що не узгоджується із засадою добросовісності учасників цивільних відносин.
Текстуальна конструкція спірного договору дає підстави для висновку, що він викладений чітко, зрозуміло та альтернативного тлумачення не допускає, відповідно висновок заявника про застосування до спірних правовідносин статті 217 ЦК України є безпідставним.
Доводи касаційної скарги про належне виконання  ОСОБА_2 своїх обов`язків у частині оренди квартири шляхом своєчасної оплати вартості такої оренди, що поряд із фактом надання приміщення в оренду, на думку заявника, свідчить про укладеність договору від 15 лютого 2015 року, відхиляються, оскільки питання сплати орендних платежів не було предметом спору та розгляду судів та не спростовує факт нікчемності договору оренди житлової квартири (з правом викупу) від 15 лютого 2015 року.
Посилання заявника на неврахування судами правової позиції, викладеної                       у постанові Верховного Суду від 06 листопада 2018 року у справі № 926/3397/17, зводяться до незгоди заявника з висновками судів стосовно встановлених обставин справи та оцінкою ними доказів. Посилаючись на загальні висновки Верховного Суду щодо застосування норм права у спірних правовідносинах, заявник намагається досягти повторної оцінки доказів, однак суд касаційної інстанції не вправі встановлювати нові обставини та переоцінювати докази. Окрім цього, фактичні обставини у наведеній справі відрізняються від тих, що установлені судами у цій справі, яка переглядається в касаційному порядку. У свою чергу на предмет подібності потрібно оцінювати саме ті правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях. Установивши учасників спірних правовідносин, об`єкт спору (які можуть не відповідати складу сторін справи та предмету позову) і зміст цих відносин (права й обов`язки сторін спору), суд має визначити, чи є певні спільні риси між спірними правовідносинами насамперед за їхнім змістом. А якщо правове регулювання цих відносин залежить від складу їх учасників або об`єкта, з приводу якого вони вступають у правовідносини, то в такому разі подібність необхідно також визначати за суб`єктним й об`єктним критеріями відповідно. Для встановлення подібності спірних правовідносин у порівнюваних ситуаціях суб`єктний склад цих відносин, предмети, підстави позовів і відповідне правове регулювання не обов`язково мають бути тотожними, тобто однаковими (правова позиція Великої Палати Верховного Суду, закріплена у постанові від 12 жовтня 2021 року у справі № 233/2021/19, провадження № 14-166цс20).
У справі № 926/3397/17 за позовом ТОВ «Дельта-Інжиніринг» до ТОВ «Дністрові сади» про стягнення 384 565,46 грн Касаційний господарський суд у складі Верховного Суду при скасуванні судових рішень та направленні справи на новий розгляд до суду першої інстанції вказав про таке: якщо буде доведено, що спірний договір його сторонами виконується, це виключає кваліфікацію договору як неукладеного. Суд касаційної інстанції вказав, що суди першої та апеляційної інстанцій не надали належної правової оцінки доказам - підписанню сторонами акта надання послуг про виконання проектних робіт з розробки проектної документації по об`єкту та здійсненню замовником двох авансових платежів, а також не дослідили, чи було вчинено сторонами у спорі дії на виконання спірного договору.
Натомість у цій справі, що переглядається, предметом спору є інші правовідносини,  отже посилання заявника на постанову Верховного Суду     від 06 листопада 2018 року у справі № 926/3397/17 не заслуговує на увагу.
За правилами статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
Згідно зі статтею 77 ЦПК України предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Статтею 88 ЦПК України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності. Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Відповідач під час розгляду справи не довела належними та допустимими доказами правомірність користування квартирою  АДРЕСА_1 , що належить власнику ОСОБА_1 , тому посилання касаційної скарги на необґрунтованість позову про виселення не знайшли своє підтвердження.
Інші доводи касаційної скарги не можуть бути підставою для висновку про відмову в задоволенні позову ОСОБА_1 та зводяться до переоцінки доказів у справі, що в силу вимог статті 400 ЦПК України знаходиться поза межами повноважень суду касаційної інстанції.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Зазначеним вимогам закону судове рішення суду апеляційної інстанції не відповідає.
У свою чергу суд першої інстанції, дослідивши наявні у справі докази і надавши їм належну оцінку, дійшов правильного висновку про задоволення позову ОСОБА_1 з підстав, зазначених у рішенні суду першої інстанції.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суд першої інстанції правильно визначився з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідив наявні у справі докази і дав їм належну оцінку, правильно встановив обставини справи, внаслідок чого ухвалив законне й обґрунтоване судове рішення, яке відповідає вимогам матеріального та процесуального права, проте суд апеляційної інстанції безпідставно скасував рішення суду першої інстанції.
Відповідно до статті 413 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишає в силі судове рішення суду першої інстанції у відповідній частині, якщо в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах встановить, що судом апеляційної інстанції скасовано судове рішення, яке відповідає закону.
З огляду на викладене, враховуючи, що оскаржувана постанова апеляційного суду не відповідає вимогам щодо законності й обґрунтованості, судом першої інстанції не були порушені норми процесуального права, правильно застосовані норми матеріального права, колегія суддів Верховного Суду дійшла висновку про часткове задоволення касаційної скарги, скасування постанови апеляційного суду та залишення в силі рішення суду першої інстанції.
Розподіл судових витрат
Статтею 416 ЦПК України передбачено, що постанова суду касаційної інстанції складається, в тому числі із розподілу судових витрат.
Відповідно до частин першої-другої статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача; 3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
Якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат (частина тринадцята статті 141 ЦПК України).
З огляду на висновок щодо суті касаційної скарги та задоволення позову ОСОБА_1 , судові витрати ОСОБА_2 , пов`язані з розглядом справи, залишаються за нею та не підлягають відшкодуванню.
Керуючись статтями 400, 409, 413, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_3 задовольнити частково.
 
Постанову Запорізького апеляційного суду від 24 листопада 2021 року скасувати, рішення Орджонікідзевського районного суду м. Запоріжжя             від 19 травня 2021 року в частині вирішення позовних вимог первісного позову ОСОБА_1 залишити в силі.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий | О. В. Ступак
Судді: | І. Ю. Гулейков
| С. О. Погрібний
| Н. Ю. Сакара
| С. Ф. Хопта