ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

20 грудня 2022 року 
м. Київ

cправа №  914/1688/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників:
прокуратури - не з`явилися,  
позивача - Кузь І. І. (самопредставництво, в режимі відеоконференції), 
відповідача - Шпака В. В. (адвоката, в режимі відеоконференції), 
третьої особи - не з`явилися,  

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви"

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.08.2022 (колегія суддів: Якімець Г. Г. - головуючий, Бойко С. М., Бонк Т. Б.) і рішення Господарського суду Львівської області від 23.05.2022 (суддя Крупник Р. В.) у справі

за позовом керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова в інтересах держави в особі Львівської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніко-експо",

за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні відповідача - Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви", 

про розірвання договору оренди землі від 25.10.2016 № С-4361,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог 

1.1. У червні 2021 року керівник Галицької окружної прокуратури міста Львова звернувся до Господарського суду Львівської області з позовом в інтересах держави в особі Львівської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Юніко-експо" (далі - ТОВ "Юніко-експо") про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.10.2016 № С-4361.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач протягом тривалого часу неодноразово та систематично порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою.

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Рішенням Господарського суду Львівської області від 23.05.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.08.2022 у справі № 914/1688/21, відмовлено у повному обсязі в задоволенні позовних вимог керівника Галицької окружної прокуратури міста Львова в інтересах держави в особі Львівської міської ради до ТОВ "Юніко-експо" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.10.2016 № С-4361.

2.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що керівник Галицької окружної прокуратури міста Львова обрав спосіб захисту у вигляді самостійної вимоги про розірвання договору оренди землі без пред`явлення вимоги про повернення позивачу земельної ділянки. Господарські суди зазначили, що за відсутності вимоги про повернення земельної ділянки розірвання договору оренди землі як спосіб захисту майнових прав позивача не припиняє порушення його прав і не усуває загрозу такого порушення, оскільки земельна ділянка і далі знаходитиметься у володінні та користуванні відповідача без здійснення орендної плати за неї, так як припиняється для цього правова підстава. За висновком господарських судів, розірвання договору оренди землі не призведе до повернення відповідачем земельної ділянки на умовах, визначених договором, через наявність на ній об`єктів, які нерозривно пов`язані з цією земельною ділянкою, а без такого повернення належний захист майнових прав позивача є неможливим. Суди констатували, що основний інтерес, який переслідувала Львівська міська рада при укладенні договору оренди землі, полягав у отриманні нею орендної плати за таким договором, а не в подальшому використанні земельної ділянки після припинення строку договору; і саме цей інтерес повинен захищатися в судовому порядку шляхом подання позову про стягнення коштів. Суди дійшли висновку про те, що обраний прокурором спосіб захисту у вигляді розірвання договору не лише не захищає цей інтерес станом на момент ухвалення рішення суду, але й перешкоджає його належному захисту в подальшому, оскільки припиняє правову підставу сплати орендних платежів. З огляду на викладене суди дійшли висновку про те, що такий спосіб захисту є неефективним.

3. Короткий зміст касаційної скарги та заперечень на неї 

3.1. Не погоджуючись із постановою Західного апеляційного господарського суду від 30.08.2022 та рішенням Господарського суду Львівської області від 23.05.2022 у справі № 914/1688/21, до Верховного Суду звернулося Товариство з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви" (далі - ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви") з касаційною скаргою, в якій просить скасувати зазначені судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі.  

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пунктів 1, 4 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

3.3. Скаржник наголошує, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували положення статей 24, 25, частини 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі", положення пункту 6 частини 1 статті 3, частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України та положення пункту "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 02.05.2018 у справі № 925/549/17, від 22.10.2019 у справі № 923/826/18, постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постанові Верховного Суду України від 11.10.2017 у справі № 6-144цс17, постановах Верховного Суду від 10.02.2021 у справі №   923/1001/19, від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 20.06.2019 у справі №   383/708/16-ц, постановах Верховного Суду України від 28.09.2016 у справі №   6-977цс16, від 12.12.2012 у справі № 6-146цс12, постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 31.07.2020 у справі № 479/1097/18, від 10.11.2021 у справі № 175/642/19, від 20.11.2019 у справі № 549/178/17, від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21, від 27.02.2018 у справі № 916/738/16, від 09.07.2019 у справі № 917/1879/17, від 10.08.2022 у справі № 904/6735/20 (624/37/20), від 09.08.2022 у справі № 132/2222/20, від 22.06.2022 у справі №   916/943/21, ухвалі Верховного Суду від 23.11.2021 у справі № 911/115/19 та постанові Верховного Суду від 13.02.2019 у справі №   367/8195/16-ц.  

3.4. Крім того, на думку скаржника, господарські суди попередніх інстанцій не дослідили докази у справі, і це вплинуло на встановлення обставин, що мають значення для правильного вирішення спору. 

3.5. Заступник керівника Львівської обласної прокуратури у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" просить скасувати оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Заступник керівника Львівської обласної прокуратури наголошує, що систематична сплата орендної плати не в повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

3.6. 05.12.2022 до Верховного Суду надійшов відзив Львівської міської ради на касаційну скаргу ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", поданий 30.11.2022 через засоби поштового зв`язку. Оскільки відзив поданий з порушенням строку (на 1 день), який було встановлено Верховним Судом, Львівська міська рада подала клопотання, в якому просить поновити строк на подання відзиву на касаційну скаргу. Клопотання про поновлення строку на подання відзиву на касаційну скаргу обґрунтовано тим, що 29.11.2022 на території Львівщині було оголошено повітряну тривогу. Крім того, заявник зазначає про відсутність електропостачання в Акціонерного товариства "Укрпошта". З огляду на це відзив на касаційну скаргу було направлено 30.11.2022, тобто з порушенням строку, встановлено Верховним Судом. 

3.7. Верховний Суд, розглянувши зазначене клопотання, дійшов висновку про наявність підстав для поновлення строку для подання відзиву на касаційну скаргу, оскільки доводи, викладені у зазначеному клопотанні, є обґрунтованими. Отже, доводи, які викладені у відзиві Львівської міської ради на касаційну скаргу ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", враховуються Верховним Судом під час розгляду цієї справи.

3.8. ТОВ "Юніко-експо" у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - без змін. ТОВ "Юніко-експо" зазначає, що припинення сплати відповідачем орендних платежів зумовлене тим, що, починаючи з 24.09.2018, у відповідача не було можливості використовувати земельну ділянку для забудови через протиправні дії ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви", оскільки наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. При цьому, не маючи доступу до земельної ділянки та можливості її використання, відповідач протягом півтора року продовжував сплачувати орендні платежі до запровадження в 2020 році Урядом карантинних заходів. ТОВ "Юніко-експо" також наголошує, що Львівська міська рада, приймаючи рішення про передачу в користування ТОВ "Юніко-експо" земельної ділянки саме для будівництва і обслуговування житлово-офісного комплексу, укладаючи відповідні договори оренди землі та видаючи містобудівні умови та обмеження щодо забудови земельної ділянки, вочевидь повинна була усвідомлювати та передбачати наслідки виконання таких договорів, зокрема, у вигляді реалізації проекту забудови та відповідно зміни властивостей земельної ділянки після її забудови шляхом створення на ній ТОВ "Юніко-експо" (як єдиним законним замовником будівництва) нових об`єктів нерухомого майна, та відповідно набуття ним прав на такі об`єкти, які надалі є нерозривно пов`язаними з цією земельною ділянкою, а відтак - неможливості повернення земельної ділянки в стані, в якому вона надавалася в оренду, та неможливості подальшого її використання.

3.9. Крім того, в судовому засіданні 20.12.2022 ТОВ "Юніко-експо" заявило усне клопотання про передачу цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Зазначене клопотання мотивовано, на думку заявника, відсутністю правового висновку та необхідністю формування єдиної правозастосовчої практики щодо питання ефективності способу захисту у спірних правовідносинах у вигляді самостійної позовної вимоги про розірвання договору оренди земельної ділянки.   

3.10. Верховний Суд зазначає, що згідно з частиною 5 статті 302 Господарського процесуального кодексу України   суд, який розглядає справу в касаційному порядку у складі колегії або палати, має право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, якщо дійде висновку, що справа містить виключну правову проблему, і така передача необхідна для забезпечення розвитку права та формування єдиної правозастосовчої практики.

3.11. Вирішуючи питання щодо наявності чи відсутності підстав для передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду відповідно до положень частини 5 статті 302 Господарського процесуального кодексу України, суд у кожному конкретному випадку оцінює обґрунтованість доводів заявника щодо існування проблеми у застосуванні відповідної норми права, а також оцінює, чи необхідна така передача для формування єдиної правозастосовчої практики та забезпечення розвитку права. При цьому наявність виключної правової проблеми надає суду право передати справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду.

3.12. Велика Палата Верховного Суду в ухвалі від 30.10.2018 у справі №   757/172/16-ц зазначила, що виключна правова проблема має оцінюватися з урахуванням кількісного та якісного вимірів. Кількісний ілюструє той факт, що вона наявна не в одній конкретній справі, а у невизначеній кількості спорів, які або вже існують, або можуть виникнути з урахуванням правового питання, щодо якого постає проблема невизначеності. З погляду якісного критерію про виключність правової проблеми свідчать такі обставини, як відсутність сталої судової практики в питаннях, що визначаються як виключна правова проблема; невизначеність на нормативному рівні правових питань, які можуть кваліфікуватися як виключна правова проблема; необхідність застосування аналогії закону чи права; вирішення правової проблеми необхідне для забезпечення принципу пропорційності, тобто належного балансу між інтересами сторін у справі. Метою вирішення виключної правової проблеми є формування єдиної правозастосовчої практики та забезпечення розвитку права.

3.13. Перевіривши доводи ТОВ "Юніко-експо" про необхідність передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність обґрунтованих доводів, у тому числі з урахуванням критеріїв, визначених Великою Палатою Верховного Суду в ухвалі від 30.10.2018 у справі № 757/172/16-ц, які давали б підстави для висновку про необхідність передачі справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду. Водночас Верховний Суд не вбачає підстав для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду, а тому зазначене клопотання ТОВ "Юніко-експо" не може бути задоволено.

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 25.10.2016 між Львівською міською радою (орендодавець) та ТОВ "Юніко-експо" (орендар) укладено договір оренди землі № С-4361. За умовами цього договору орендодавець надає, а орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку, яка знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Угорська, 14, для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу.

4.2. Суди зазначили, що в оренду передається земельна ділянка з кадастровим номером 4610136800:01:010:0079 загальною площею 2,2831 га, у тому числі під твердим покриттям 2,0885 га, під озелененням 0,1946 га; цільове призначення земельної ділянки землі - житлової та громадської забудови, категорія земельної ділянки за функціональним призначенням - землі змішаного використання (комерційного використання та житлової забудови) (пункти 2, 16 договору оренди). 

4.3. Згідно з пунктом 5 договору оренди нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 24 230 540,30 грн. Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі 726 916,21 грн на рік, що становить 3 % від нормативної грошової оцінки, щомісячно рівними частинами на розрахунковий рахунок міського бюджету Сихівського району до 30-го числа місяця, наступного за звітним (пункт 9 договору оренди). Відповідно до пункту 28 договору оренди орендодавець має право вимагати від орендаря, зокрема, своєчасного внесення орендної плати.

4.4. Договір оренди укладено строком на 10 років до 01.10.2025. Після закінчення строку договору оренди орендар має переважне право на поновлення договору на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 90 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію (пункт 8 договору оренди).

4.5. Відповідно до пункту 38 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом.

4.6. Після припинення дії договору оренди орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду (пункт 21 договору оренди).

4.7. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 07.12.2016 державним реєстратором зареєстровано в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно право оренди ТОВ "Юніко-експо" на земельну ділянку до 01.10.2025 (номер запису про інше речове право 17964057).

4.8. Суди зазначили, що земельна ділянка з кадастровим номером 4610136800:01:010:0079 загальною площею 2,2831 га, яка знаходиться за адресою: м. Львів, вул. Угорська, 14, та є об`єктом оренди укладеного між сторонами договору оренди землі, була сформована із земельної ділянки, кадастровий номер 4610136800:01:010:0066 загальною площею 3,8281 га, яка на підставі договору оренди землі від 26.12.2006 перебувала в оренді ТОВ "Юніко-експо" для будівництва та обслуговування житлово-офісного комплексу.

4.9. Господарські суди також зазначили, що наведена обставина підтверджується, зокрема, ухвалою Львівської міської ради від 01.10.2015 №   5186 "Про затвердження ТОВ "Юніко-експо" технічної документації із землеустрою, щодо поділу земельної ділянки на вул. Угорській, 14 та надання ТОВ "Юніко-істейт", ТОВ "Юніко-капітал" дозволу на виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення меж земельних ділянок в натурі (на місцевості) на вул. Угорській, 14". Суди встановили, що на підставі цієї ухвали між позивачем та відповідачем укладено договір оренди від 25.10.2016.

4.10. Господарські суди також установили, що право забудови земельної ділянки з кадастровим номером 4610136800:01:010:0066 загальною площею 3,8281 га належить відповідачу на підставі договору оренди землі від 26.12.2006, Архітектурно-планувального завдання від 12.12.2007 № 793, проекту, що отримав позитивний висновок експертизи, та дозволу на виконання будівельних робіт від 18.05.2012 № ЛВ12512077515, який видано на внесення змін до дозволу на виконання будівельних робіт від 05.08.2010 № 1/345-10.

4.11. Суди констатували, що 20.10.2014 між ТОВ "Юніко-експо" (замовник) та ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" (забудовник) укладено договір про будівництво № 20/10. Відповідно до умов цього договору третю особу залучено до участі у проектуванні, фінансуванні та будівництві багатоквартирних житлових будинків з автостоянками та об`єктами обслуговування на орендованій відповідачем земельній ділянці.

4.12. В порядку реалізації проекту забудови орендованої земельної ділянки впродовж 2015- 2019 років в межах виконання договору про будівництво від 20.10.2014 № 20/10, на підставі зареєстрованих декларацій про початок виконання будівельних робіт було споруджено та введено в експлуатацію ряд об`єктів, а саме будівлі 1-4 на генплані, замовником будівництва яких згідно з дозвільними документами є ТОВ "Юніко-експо", і яким присвоєно поштові адреси: м. Львів, вул. Угорська, 14-А, 14-Б, 14-В, 14-Г відповідно.

4.13. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що зазначені будівлі знаходяться саме на земельній ділянці з кадастровим номером 4610136800:01:010:0079 загальною площею 2,2831 га (об`єкт оренди за договором оренди від 25.10.2016), і це підтверджується деклараціями про готовність вказаних будівель до експлуатації, а також розпорядженнями про присвоєння їм поштових адрес.

4.14. Крім того, рішенням Виконавчого комітету Львівської міської ради від 17.02.2017 № 116 "Про затвердження містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки на будівництво ТОВ "Юніко-експо" багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (1 та 2 черги будівництва)" затверджено містобудівні умови та обмеження забудови земельної ділянки з кадастровим номером 4610136800:01:010:0079 на будівництво ТОВ "Юніко-експо" багатоквартирних житлових будинків з вбудованими приміщеннями комерційного призначення і підземним паркінгом та дошкільного навчального закладу на вул. Угорській, 14 (1 та 2 черги будівництва) секцій 5- 8 та дошкільний навчальний заклад.

4.15. Господарські суди зазначили, що комісією у складі спеціалістів відділу самоврядного контролю за використанням та охороною земель у м. Львові, Сихівської районної адміністрації та Відділу районних архітекторів управління архітектури та урбаністики департаменту містобудування Львівської міської ради проведено обстеження земельної ділянки комунальної власності з кадастровим номером 4610136800:01:010:0079, яка розташована за адресою: м.   Львів, вул. Угорська, 14, про що складено акт від 30.07.2021 № 68. Під час обстеження встановлено, що на зазначеній земельній ділянці розташовано 8 багатоквартирних житлових будинків із вбудованими приміщеннями комерційного призначення та трансформаторна підстанція. Крім того, встановлено, що дошкільний навчальний заклад, який передбачався містобудівними умовами та обмеженнями забудови земельної ділянки, не збудовано.

4.16. Господарські суди попередніх інстанцій зазначили, що відповідно до листів Головного управління ДПС у Львівській області від 30.04.2021 №   5295/5/13-01-04-04 та від 03.08.2021 № 9036/5/13-01-04-04, а також довідок Львівської міської ради щодо даних про сплату ТОВ "Юніко-експо" за договором оренди землі від 25.10.2016 № С-4361 орендної плати за землю у 2020-2021 роках, відповідач припинив виконувати свій обов`язок з оплати орендних платежів у лютому 2020 року і, починаючи з березня 2020 року, та до вересня 2021 року, відповідач не здійснив жодного платежу.

4.17. З огляду на викладене прокурор вважав, що порушення інтересів держави у цьому випадку полягає в суспільній потребі у відновленні законності при вирішенні суспільно важливого та соціально значущого питання, а саме припинення істотного порушення орендарем умов договору оренди земельної ділянки шляхом його розірвання. Наведені обставини стали підставою для звернення прокурора до Господарського суду Львівської області з позовом в інтересах держави в особі Львівської міської ради до ТОВ "Юніко-експо" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.10.2016 № С-4361.

5. Позиція Верховного Суду 

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та відзивах на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга повинна бути частково задоволена з огляду на таке. 

5.2. Предметом позову в цій справі є вимоги прокурора в інтересах держави в особі Львівської міської ради до ТОВ "Юніко-експо" про розірвання договору оренди земельної ділянки від 25.10.2016 № С-4361.

5.3. Підставою позовних вимог, на думку прокурора, є те, що відповідач протягом тривалого часу неодноразово та систематично порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою.

5.4. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що прокурор обрав спосіб захисту у вигляді самостійної вимоги про розірвання договору оренди землі без пред`явлення вимоги про повернення позивачу земельної ділянки. Господарські суди зазначили, що за відсутності вимоги про повернення земельної ділянки розірвання договору оренди землі як спосіб захисту майнових прав позивача не припиняє порушення його прав і не усуває загрозу такого порушення, оскільки земельна ділянка і далі знаходитиметься у володінні та користуванні відповідача без здійснення орендної плати за неї, так як припиняється для цього правова підстава. З огляду на це суди зазначили, що розірвання договору оренди землі не призведе до повернення відповідачем земельної ділянки, а тому дійшли висновку про те, що такий спосіб захисту є неефективним.

5.5. ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" вважає помилковими такі висновки господарських судів попередніх інстанцій, зазначаючи про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки без вимоги про повернення такої земельної ділянки орендодавцю є ефективним способом захисту, посилаючись при цьому на постанови Верховного Суду від 16.02.2022 у справі № 910/1582/21, від 27.02.2018 у справі № 917/1879/17, від 10.08.2022 у справі № 904/6735/20 (624/37/20), від 22.06.2022 у справі № 916/943/21, від 09.08.2022 у справі № 132/2222/20.

5.6. Перевіривши та надавши оцінку таким доводам скаржника, Верховний Суд зазначає таке. 

5.7. Вирішуючи господарський спір, суд з`ясовує, чи існує у позивача право або законний інтерес; якщо так, то чи має місце його порушення, невизнання або оспорювання відповідачем; якщо так, то чи підлягає право або законний інтерес захисту і чи буде такий захист ефективний за допомогою того способу, який визначено відповідно до викладеної в позові вимоги. В іншому випадку у позові слід відмовити (пункт 8.5 постанови об`єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 14.06.2019 у справі №   910/6642/18).

5.8. За змістом частин 1, 2 статті 5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

5.9. Статтею 15 Цивільного кодексу України закріплено, що кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.

5.10. Під захистом права розуміють державно-примусову діяльність, спрямовану на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною. Спосіб захисту може бути визначено як концентрований вираз змісту (суті) міри державного примусу, за допомогою якого відбувається досягнення бажаного для особи, право чи інтерес якої порушені, правового результату.

5.11. Способи захисту цивільного права чи інтересу - це визначені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких забезпечується поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника, і такі способи мають бути доступними й ефективними. Особа, права якої порушено, може скористатися не будь-яким, а цілком конкретним способом захисту свого права. Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а у разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. Зазначені правові позиції неодноразово висловлювались Великою Палатою Верховного Суду і Верховним Судом та узагальнено викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 31.08.2021 у справі № 903/1030/19.

5.12. Спосіб захисту втілює безпосередню мету, якої прагне досягти суб`єкт захисту (позивач), вважаючи, що таким чином буде припинено порушення (чи оспорювання) його прав, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав.

5.13. Надаючи правову оцінку належності обраного зацікавленою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція). Так, у рішенні від 15.11.1996 у справі "Чахал проти Об`єднаного Королівства" Європейський суд з прав людини (далі - ЄСПЛ) зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави-учасниці Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, ЄСПЛ указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.

5.14. Стаття 13 Конвенції вимагає, щоб норми національного правового засобу стосувалися сутності "небезпідставної заяви" за Конвенцією та надавали відповідне відшкодування. Зміст зобов`язань за статтею 13 Конвенції також залежить від характеру скарги заявника за Конвенцією. Тим не менше засіб захисту, що вимагається зазначеною статтею, повинен бути ефективним як у законі, так і на практиці, зокрема у тому сенсі, щоб його застосування не було ускладнено діями або недоглядом органів влади відповідної держави (пункт 75 рішення ЄСПЛ у справі "Афанасьєв проти України" від 05.04.2005 (заява № 38722/02).

5.15. Додатково, в контексті обраного способу захисту, розглядаючи справу, суд має з`ясувати: 1) з яких саме правовідносин сторін виник спір; 2) чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором; 3) чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права позивача; 4) чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права у спірних правовідносинах. Якщо суд дійде висновку, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права позивача у цих правовідносинах, позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню (пункт 43 постанови Великої Палати Верховного Суду від 19.01.2021 у справі №   916/1415/19).

5.16. Водночас ефективність позовної вимоги має оцінюватися, виходячи з обставин справи та залежно від того, чи призведе задоволення такої вимоги до дійсного захисту інтересу позивача без необхідності повторного звернення до суду (принцип процесуальної економії). Таким чином, під ефективним засобом (способом) слід розуміти такий, що призводить до потрібних результатів, наслідків, дає найбільший ефект. Тому ефективний спосіб захисту повинен забезпечити поновлення порушеного права, бути адекватним наявним обставинам.

5.17. Крім того, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05.06.2018 у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11.09.2018 у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30.01.2019 у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 02.07.2019 у справі № 48/340 (провадження № 12-14звг19), від 22.10.2019 у справі № 923/876/16 (провадження № 12-88гс19).

5.18. З урахуванням викладеного Верховний Суд констатує, що відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" (тут і далі у редакції, чинній на момент виникнення спірних правовідносин) договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

5.19. Крім того, частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

5.20. При цьому Верховний Суд зазначає, що положення частини 1 статті 34 Закону України "Про оренду землі" імперативно передбачають, що у разі припинення або розірвання договору оренди землі орендар зобов`язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором.

5.21. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до пункту 38 договору оренди дія договору припиняється шляхом його розірвання за взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін внаслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Після припинення дії договору оренди орендар повертає орендодавцю земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим у якому він одержав її в оренду (пункт 21 договору оренди).

5.22. При цьому частиною 3 статті 152 Земельного кодексу України визначено, що захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів   місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д)   застосування інших, передбачених законом, способів.

5.23. Пунктом 7 частини 2 статті 16 Цивільного кодексу України передбачено, що способом захисту цивільних прав та інтересів є, зокрема, припинення правовідношення. 

5.24. Отже, розірвання договору оренди - це спосіб захисту прав та інтересів суб`єктів правовідносин, передбачений законодавством. 

5.25. Верховний Суд також зазначає, що обов`язок орендаря повернути земельну ділянку та привести її в придатний для подальшого використання стан невід`ємно пов`язаний з настанням певного юридичного факту - припинення чи розірвання договору оренди землі. А тому після припинення чи розірвання договору оренди у орендаря виникає обов`язок повернути земельну ділянку орендодавцю. Подібний висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 05.10.2022 у справі № 922/3166/20.

5.26. За таких обставин Верховний Суд погоджується з доводами скаржника про те, що позовна вимога про розірвання договору оренди земельної ділянки без вимоги про повернення такої земельної ділянки орендодавцю є належним та ефективним способом захисту.

5.27. Разом з тим Верховний Суд зазначає, що статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.

5.28. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.29. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.30. Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, способу та умов розрахунків, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.

5.31. Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

5.32. Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

5.33. Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

5.34. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

5.35. Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою, як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

5.36. Верховний Суд зазначає, що аналіз наведених положень законодавства дає можливість зробити висновок про те, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

5.37. При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

5.38. Отже, систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такі правові висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі №   183/262/17, постановах Верховного Суду від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.39. Разом з тим згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

5.40. Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 22.10.2019 у справі №   923/826/18, від 10.02.2021 у справі № 923/1001/19, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.41. Верховний Суд констатує, що господарські суди попередніх інстанцій, зосередившись на питанні чи є ефективним обраний прокурором спосіб захисту цивільного права, не надали правової оцінки доводам прокурора про неналежне виконання ТОВ "Юніко-експо" умов договору оренди земельної ділянки щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, не встановили обставини як щодо наявності чи відсутності факту порушення відповідачем умов договору оренди у вигляді систематичного невнесення орендної плати, так і щодо наявності чи відсутності критерію істотності такого порушення договору оренди земельної ділянки у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, а також не врахували наведених правових висновків Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.  

5.42. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 

5.43. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.44. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236- 238 Господарського процесуального кодексу України, є обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

5.45. З урахуванням правових висновків Великої Палати Верховного Суду, Верховного Суду та відповідних положень матеріального і процесуального законодавства колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги про неврахування господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень висновків Великої Палати Верховного Суду та Верховного Суду є обґрунтованими.

5.46. Разом з тим Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати всі істотні обставини справи щодо наявності чи відсутності підстав для розірвання договору оренди, наявності чи відсутності критерію істотності допущеного порушення договору оренди земельної ділянки, а тому під час нового розгляду справи місцевому господарському необхідно розглянути цю справу по суті позовних вимог з урахуванням правових висновків, на які посилається скаржник та які взяті до уваги Верховним Судом під час касаційного перегляду оскаржуваних судових рішень у цій справі. 

5.47. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу ТОВ "Девелоперська компанія "Мальви" належить задовольнити частково, судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - скасувати, а справу - передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

6.3. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

6.4. Пунктом 1 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.5. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення у цій справі слід скасувати, оскільки вони ухвалені з порушенням норм права, а справу № 914/1688/21 передати на новий розгляд до місцевого господарського суду для ухвалення обґрунтованого і законного судового рішення з урахуванням викладеного в цій постанові.

7. Судові витрати

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд  

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Девелоперська компанія "Мальви" задовольнити частково.  

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 30.08.2022 та рішення Господарського суду Львівської області від 23.05.2022 у справі №   914/1688/21 скасувати, справу № 914/1688/21 передати на новий розгляд до Господарського суду Львівської області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                        Н. О. Багай

Судді                                                                                                    Т. Б. Дроботова

                                                                                                             
                                                                                                  Ю. Я. Чумак