Головуючий у І інстанції Усатова І.А.
Провадження №22-ц/824/627/2023                                                                 Доповідач у ІІ інстанції Матвієнко Ю.О.

                                                                
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ
 
26 січня 2023 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
          головуючого судді:       Матвієнко Ю.О.,
          суддів:                            Мельника Я.С., Гуля В.В.,
          при секретарі:      Ковтун М.В.,    
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду справу за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» на рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 01 червня 2022 року у цивільній справі за позовом ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», державного реєстратора комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіз Огли, третя особа: ОСОБА_2 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно,
 
В С Т А Н О В И В :
 
У червні 2019 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ТОВ «Кредитні ініціативи», державного реєстратора комунального підприємства «Світоч» Алієва Гусейна Азіз Огли, третя особа ОСОБА_2 , про скасування рішення про державну реєстрацію права власності на нерухоме майно та просила про задоволення позову, посилаючись на те, що 17.06.2008 року між ВАТ «Сведбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Сведбанк») та нею, ОСОБА_1 , було укладено кредитний договір №2706/0608/71-349. За умовами кредитного договору банк надав ОСОБА_1 кредитні кошти у сумі 146 800 дол. США, а вона зобов`язалась повернути наданий кредит і сплатити проценти за користування в сумі, строки та на умовах, що передбачені кредитним договором. 
В забезпечення виконання зобов`язань по погашенню заборгованості за кредитом 17.06.2008 року між ВАТ «Сведбанк», правонаступником якого є ПАТ «Сведбанк», ОСОБА_1 та ОСОБА_2 був укладений договір поруки №2706/0608/71-349-Р-1.
Крім того, з метою забезпечення виконання кредитного договору 17.06.2008 року між ВАТ «Сведбанк» та ОСОБА_1 було укладено також іпотечний договір №2706/0608/71-349-Z-l, предметом іпотеки за яким є квартира за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 58,70 кв.м., житловою площею 42,00 кв.м.
28.11.2012 року ПАТ «Сведбанк» та TOB «Факторингова компанія «Вектор Плюс» уклали договір факторингу, відповідно до умов якого банк передав (відступив) фактору за кредитними та забезпечувальними договорами право вимоги від боржників повного, належного та реального виконання обов`язків. В цей же день, 28.11.2012 року ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» (клієнт) та ТОВ «Кредитні ініціативи» (фактор) уклали договір факторингу, відповідно до умов якого клієнт передав (відступив) фактору за кредитними та забезпечувальними договорами право вимоги від боржників повного, належного та реального виконання обов`язків. Таким чином, ТОВ «Кредитні ініціативи» набуло статусу нового кредитора.
Зазначені обставини встановлені рішеннями судів в цивільній справі № 760/12676/15-ц.
У процесі слухання справи в суді першої інстанції позивачу ОСОБА_1 випадково із Державного реєстру речових прав на нерухоме майно стало відомо, що ТОВ «Кредитні ініціативи» здійснило перереєстрацію права власності на квартиру, що є об`єктом договору іпотеки за адресою: АДРЕСА_1 . Зокрема, державним реєстратором Алієвим Гусейном Азіз Огли було прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень № 44074242 від 15.11.2018 на нерухоме майно, квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 58,7 кв.м., житловою площею: 42 кв.м., за стягувачем ТОВ «Кредитні ініціативи» на підставі поданих товариством документів. 
Позивач вважає вищенаведені дії відповідачів незаконними, оскільки їх вчинено з порушенням вимог закону, що вбачається з наступного.
Відповідно п.2 Договору іпотеки №2706/0608/71-349-Z-1 від 17.06.2008 року на забезпечення виконання основного зобов`язання Іпотекодавець передає в іпотеку Іпотекодержателю належне йому на праві власності майно: трикімнатну квартиру під номером АДРЕСА_1 . Предмет іпотеки належить Іпотекодавцю на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого Скляром O.Л., приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу 17.06.2008 за реєстровим № 1836 та зареєстрованого в державному реєстрі правочинів 17.06.2008 за реєстровим № 2964217.
Згідно із п. 5 Договору іпотеки за згодою сторін Предмет іпотеки оцінюється в 791 452 (сімсот дев`яносто дна тисяча чотириста п`ятдесят дві гривні) грн.
У силу п. 12.3 іпотечного договору, згідно із договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, яким вважається застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, викладене в п.п. 12.3.1 та 12.3.2. цього Договору. Згідно із п.п. 12.3.1. задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на Предмет іпотеки в рахунок виконання Основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
Станом на час укладення іпотечного договору від 17.06.2008 року, ч. 1 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» діяла в наступній редакції: «Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки».
Отже, передбачений вищевказаною нормою закону договір про задоволення вимог іпотекодержателя повинен був відповідати загальним положенням про договір, установленим розділом II книги п`ятої Цивільного кодексу України.
При дотриманні цих умов іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки з дотриманням умов звернення стягнення та порядку реалізації, передбачених Законом України «Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрації обтяжень».
З урахуванням зазначеного та виходячи з умов договору іпотеки, сторони погодили, що іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання на підставі окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя у порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку».
Тобто, у разі звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, при реєстрації прав власності на таке майно, правовстановлюючим документом повинен бути договір про задоволення вимог іпотекодержателя. Однак, такий договір між Іпотекодавцем ОСОБА_1 та ВАТ «Сведбанк» (TOB «Кредитні ініціативи») не укладався.
Відтак, наведені положення Закону дають змогу дійти висновку, що іпотечний договір не є документом, на підставі якого можливо проводити реєстрацію права власності на нерухоме майно.
Обгрунтовуючи підстави для скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень, позивач посилалась також на те, що відповідачем ТОВ «Кредитні ініціативи» не було дотримано п. 46 Порядку № 868, а дії державного реєстратора щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності, яке виникає на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є протиправними у зв`язку із відсутністю у державного реєстратора повноважень щодо прийняття рішення про державну реєстрацію права власності без вчинення нотаріальної дії, пов`язаної із переходом речових прав на об`єкт нерухомості. 
Крім того, відповідачами при проведенні реєстрації права власності на квартиру позивача за ТОВ «Кредитні ініціативи» було порушено вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», яким встановлено заборону примусового стягнення (відчуження без згоди власника) нерухомого житлового майна, яке вважається предметом іпотеки згідно із ст. 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно; загальна площа такого нерухомого майна не перевищує 140 кв.м. для квартири та 250 кв.м. для житлового будинку. 
На підставі викладеного позивач просила суд скасувати незаконне рішення про державну реєстрацію № 44074242 від 15.11.2018 року 19:02:06 прав та їх обтяжень про державну реєстрацію права власності державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» міста Київ, Алієва Гусейна Азіз Огли , на нерухоме майно, квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 58,7 кв.м., житловою площею: 42 кв.м., на підставі Довіреності на представника, серія та номер: 13076, виданий 27.08.2018 року, видавник Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А.; Договір відступлення права вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ВАТ «Сведбанк». Повідомлення про стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер 1139, виданий 27.04.2018, видавник ТОВ «Кредитні ініціативи», Договір іпотеки, серія та номер: 2706/0608/71-349-Z-1, виданий 17.06.2018, видавник: ВАТ «Сведбанк»; Договір кредиту, серія та номер: 2706/0608/71-349, виданий 17.06.2008, видавник ВАТ «Сведбанк». Крім цього, позивач просила суд стягнути солідарно з відповідачів сплачений нею за подачу позову судовий збір.
Рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 01 червня 2022 року позов задоволено. 
Визнано незаконним рішення державного реєстратора комунального підприємства «Світоч» міста Київ Алієва Гусейна Азіз Огли індексний номер: 44074242 від 15.11.2018 19:02:06, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про державну реєстрацію права власності державного реєстратора на нерухоме майно, квартиру розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 58,7 кв.м., житловою площею: 42 кв.м., на підставі Довіреності на представника, серія та номер: 13076, виданий 27.08.2018 року, видавник Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А.; Договір відступлення права вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ВАТ «Сведбанк». Повідомлення про стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер 1139, виданий 27.04.2018, видавник ТОВ «Кредитні ініціативи», Договір іпотеки, серія та номер: 2706/0608/71-349-Z-1, виданий 17.06.2018, видавник: ВАТ «Сведбанк»; Договір кредиту, серія та номер: 2706/0608/71-349, виданий 17.06.2008, видавник ВАТ «Сведбанк».
Скасовано рішення державного реєстратора комунального підприємства «Світоч» міста Київ Алієва Гусейна Азіз Огли індексний номер: 44074242 від 15.11.2018 19:02:06, про державну реєстрацію прав та їх обтяжень про державну реєстрацію права власності державного реєстратора на нерухоме майно, квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 58,7 кв.м., житловою площею: 42 кв.м., на підставі Довіреності на представника, серія та номер: 13076, виданий 27.08.2018 року, видавник Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А.; Договір відступлення права вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ВАТ «Сведбанк». Повідомлення про стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер 1139, виданий 27.04.2018, видавник ТОВ «Кредитні ініціативи», Договір іпотеки, серія та номер: 2706/0608/71-349-Z-1, виданий 17.06.2018, видавник: ВАТ «Сведбанк»; Договір кредиту, серія та номер: 2706/0608/71-349, виданий 17.06.2008, видавник ВАТ «Сведбанк».
Стягнуто в рівних частках з товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи», державного реєстратора Алієва Гусейна Азіз Огли комунального підприємства «Світоч» на користь ОСОБА_1 (РНОКПП НОМЕР_1 ) судовий збір у розмірі 768,40 грн. за подання позовної заяви та 384,20 грн. за подання заяви про забезпечення позову.
Не погоджуючись з рішенням суду, відповідач ТОВ «Кредитні ініціативи» подав на нього апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права та невідповідність висновків суду обставинам справи, просив рішення суду скасувати та ухвалити по справі нове рішення про відмову у задоволенні позову. 
Обґрунтовуючи скаргу, відповідач посилався на необґрунтованість висновків суду з приводу того, що позивач не отримувала від ТОВ «Кредитні ініціативи» вимоги про виконання зобов`язання за Кредитним договором та звернення стягнення на предмет іпотеки. Викладене не відповідає фактичним обставинам справи, оскільки позивач, як боржник за кредитним договором, умисно не отримувала вимоги банку про звернення стягнення на предмет іпотеки, свідомо не забираючи з пошти відповідне повідомлення, надіслане їй товариством, ухиляючись таким чином від виконання взятих на себе зобов`язань.
Крім того, помилковими є висновки суду щодо застосування до даних правовідносин положень Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки у даному випадку  положення вищевказаного закону застосуванню не підлягають, зважаючи на те, що звернення стягнення на квартиру позивача, яка є предметом іпотеки, шляхом прийняття рішення про державну реєстрацію права власності на неї за іпотекодержателем здійснено не у примусовому порядку, а згідно ст. 37 Закону України «Про іпотеку» на підставі Іпотечного застереження, тобто в позасудовому порядку за згодою Іпотекодателя, про що свідчить підпис останнього в Іпотечному договорі.
Така правова позиція висловлена в постанові Верховного Суду від 13.06.2018 року у справі № 645/5280/16-ц.
Крім того, навіть, якщо припустити, що мораторій розповсюджується на спірні правовідносини, останній не застосовується беззастережно.
Суд у своєму рішенні зазначає, що спірна квартира є єдиним житлом позивача, проте вказаний висновок не ґрунтується на жодних доказах, які є в матеріалах справи, при цьому, рішення суду згідно вимог закону не може ґрунтуватися на припущеннях.
Апелянт у апеляційній скарзі також посилається на те, що підписанням Іпотечного договору ОСОБА_1 засвідчила, що надає Іпотекодержателю згоду на прийняття Іпотекодержателем одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до Банку.
Також апелянт у апеляційній скарзі посилається на те, що наявне у Іпотечному договорі Іпотечне застереження прирівнюється до Договору про задоволення вимог Іпотекодержателя, з огляду на що в даному випадку саме Іпотечний договір є належним правовстановлюючим документом, на підставі якого звернуто стягнення на предмет іпотеки.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача ОСОБА_1 - адвокат Вдовиченко В.О. просила апеляційну скаргу ТОВ «Кредитні ініціативи» залишити без задоволення, а рішення суду - без змін, як законне та обґрунтоване.
В судове засідання учасники процесу, які повідомлялись про час та місце розгляду справи, не з`явились; колегія суддів вважає за можливе розглянути справу за їх відсутності за наявними матеріалами справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів приходить до висновку про залишення скарги без задоволення, а рішення суду - без змін, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.ч.1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обгрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.   
Згідно вимог ч.1 ст. 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції перевіряє справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Судом першої інстанції встановлено, що 17.06.2008 року між ВАТ «Сведбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Сведбанк») та ОСОБА_1 було укладено кредитний договір №2706/0608/71-349, за умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику грошові кошти у розмірі 146 800 дол. США на строк з 17.06.2008 р. по 17.06.2038 р. зі сплатою 11,9% річних.
З метою забезпечення виконання вказаного кредитного договору, 17.06.2008 року ВАТ «Сведбанк» (правонаступником якого є ПАТ «Сведбанк») та ОСОБА_1 уклали іпотечний договір № 2706/0608/71-349-Z-1, який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляром O.Л.
Згідно зазначеного іпотечного договору предметом іпотеки є квартира за адресою:    АДРЕСА_1 , загальною площею 58,70 кв.м., житловою площею 42,00 кв.м., яка належить позивачу на праві власності на підставі договору купівлі-продажу квартири від 17.06.2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Скляром О.Л.
28.11.2012 року ПАТ «Сведбанк», який є правонаступником ВАТ «Сведбанк», та ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» уклали договір факторингу №15, відповідно до умов якого банк передав (відступив) фактору за кредитними та забезпечувальними договорами право вимоги від боржників повного, належного та реального виконання обов`язків.
В цей же день, 28.11.2012 року ПАТ «Сведбанк», який є правонаступником ВАТ «Сведбанк», та ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» уклали договір про передачу прав за іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Заєць І.О.
Також, 28.11.2012 року ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» (клієнт) та ТОВ «Кредитні ініціативи» (фактор) уклали договір факторингу, відповідно до умов якого клієнт передав (відступив) фактору за кредитними договорами право вимоги від боржників повного, належного та реального виконання обов`язків.
Крім того, 28.11.2012 року ТОВ «Факторингова компанія «Вектор Плюс» та ТОВ «Кредитні ініціативи» уклали договір про передачу прав за іпотечними договорами, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мироник О.В.
За умовами цього договору новий іпотекодержатель ТОВ «Кредитні ініціативи» отримав право вимоги за іпотечними договорами, у тому числі і за іпотечним договором  №2706/0608/71-349-Z-1 від 17.06.2008 року.
Згідно інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 162703741 від 08.04.2019 року, рішенням державного реєстратора комунального підприємства «Світоч» міста Київ Алієва Гусейна Азіз Огли індексний номер: 44074242 від 15.11.2018 19:02:06 проведена державна реєстрація прав та їх обтяжень на нерухоме майно, квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею: 58,7 кв.м., житловою площею: 42 кв.м., на підставі Довіреності на представника, серія та номер: 13076, виданий 27.08.2018 року, видавник Приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Чуловський В.А.; Договір відступлення права вимоги, серія та номер: б/н, видавник: ВАТ «Сведбанк». Повідомлення про стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання спору на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням, серія та номер 1139, виданий 27.04.2018, видавник ТОВ «Кредитні ініціативи», Договір іпотеки, серія та номер: 2706/0608/71-349-Z-1, виданий 17.06.2018, видавник: ВАТ «Сведбанк»; Договір кредиту, серія та номер: 2706/0608/71-349, виданий 17.06.2008, видавник ВАТ «Сведбанк».
Ухвалюючи рішення про задоволення позову та скасування рішення державного реєстратора, суд першої інстанції виходив з порушень, допущених реєстратором при вчиненні реєстраційної дії та невідповідності дій державного реєстратора вимогам Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті».
Колегія суддів погоджується з вищенаведеними висновками суду, виходячи з наступного.
Відповідно до статті 1 Закону України від 5 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Відповідно до положень статей 11, 12 укладеного між сторонами Іпотечного договору, Іпотекодержатель набуває право звернути стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання Іпотекодавцем основного зобов`язання повністю або частково, у тому числі якщо Іпотекодавець не поверне Іпотекодержателю суму кредиту, проценти за користування кредитом, пеню, іншу заборгованість, не сплатить платежі та штрафи, що передбачені та/або випливають з основного зобов`язання, а також в інших випадках, передбачених основним зобов`язанням та цим Договором, у тому числі у випадку одноразового прострочення основного зобов`язання (як основного боргу, так і процентів за ним). 
При настанні зазначених у першому абзаці цього пункту Договору випадків Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання та зобов`язань, передбачених цим Договором, у строк, що не перевищує тридцяти календарних днів, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога Іпотекодержателя залишається без задоволення, Іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього Договору.  
За вибором Іпотекодержателя застосовується один із наведених нижче способів звернення стягнення на предмет іпотеки та задоволення вимог Іпотекодержателя: за  рішенням суду; у безспірному порядку на підставі виконавчого напису нотаріуса; згідно з договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, яким вважається застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя, викладене в п.п. 12.3.1 та 12.3.2 цього пункту Договору: задоволення вимог здійснюється шляхом передачі Іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку». Відповідно до статті 37 Закону України «Про іпотеку» у випадку задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом використання процедури, передбаченої в цьому пункті Договору, договір про задоволення вимог Іпотекодержателя, укладений шляхом здійснення цього застереження, є підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на предмет іпотеки; або шляхом продажу Предмета іпотеки Іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі покупцеві на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 Закону України «Про іпотеку» за ціною, що буде встановлена після прийняття Іпотекодержателем рішення про обрання передбаченого цим пунктом Договору способу звернення стягнення на предмет іпотеки, відповідно до висновку незалежного експерта - суб`єкта оціночної діяльності, правоздатність якого підтверджується сертифікатом суб`єкта оціночної діяльності. 
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку», у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Стаття 33 Закону України «Про іпотеку» передбачає, що у разі невиконання або неналежного   виконання   боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. Тобто, законом передбачено чітко визначені способи звернення стягнення на предмет іпотеки в разі невиконання чи неналежного виконання забезпеченого іпотекою зобов`язання.
Згідно статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
Аналіз наведеної норми дає підстави для висновку, що сторони у договорі чи відповідному застереженні можуть передбачити як передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в позасудовому порядку, так і надання іпотекодержателю права від свого імені продати предмет іпотеки як за рішенням суду, так і на підставі відповідного застереження у договорі про задоволення вимог іпотекодержателя.
Системний аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.
Можливість реалізації іпотекодержателем права на звернення стягнення шляхом набуття права власності на предмет іпотеки передбачена статтею 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 07 липня 2004 року.
Речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
07 червня 2014 року набув чинності Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", пунктом 1 якого передбачено, що протягом дії цього Закону не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно із статтею 4 Закону України "Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України "Про іпотеку", якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку.
Крім того, за правовим висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 19.05.2020 по справі № 644/3116/18, квартира, яка використовується як місце постійного проживання, під час дії тимчасового мораторію на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», у тому числі і шляхом реєстрації права власності банку як забезпечення виконання кредитного договору.
Верховний Суд України у постанові від 02 березня 2016 року у справі № 6-1356цс15, дійшов правового висновку про те, що поняття «мораторій» у цивільному законодавстві визначається як відстрочення виконання зобов`язання (пункт 2 частини першої статті 263 ЦК України).
Установлений Законом мораторій не передбачає втрату кредитором права на звернення стягнення на предмет іпотеки (застави) у випадку невиконання боржником зобов`язань за договором, а лише тимчасово забороняє примусове стягнення на майно (відчуження без згоди власника).
При цьому, протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Оскільки Закон України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" не зупиняє дії решти нормативно-правових актів, що регулюють забезпечення зобов`язань, то він не може бути мотивом для відмови у позові, а є правовою підставою, що не дає змоги органам і посадовим особам, які здійснюють примусове виконання рішень про звернення стягнень на предмет іпотеки та провадять конкретні виконавчі дії, вживати заходи, спрямовані на примусове виконання таких рішень стосовно окремої категорії боржників чи іпотекодавців, які підпадають під дію цього Закону на період його чинності, з урахуванням положень статті 109 Житлового кодексу Української РСР.
Звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку у спосіб реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору, має наслідком відчуження предмету іпотеки на користь іпотекодержателя без згоди власника такого нерухомого майна.
Отже, визначальним при вирішенні спору щодо можливості звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку протягом строку дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" є настання правового наслідку, що в даному конкретному випадку передбачає фактичний перехід до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки без згоди власника майна.
У вказаній справі, квартира, що є предметом іпотеки, виступає як забезпечення зобов`язань ОСОБА_4 за споживчим кредитом, наданим їй кредитною установою - резидентом України в іноземній валюті; площа квартири не перевищує 140 кв.м. Крім того, ОСОБА_1 зареєстрована у даній квартирі та постійно проживає у ній, що встановлено рішенням Солом`янського районного суду м. Києва від 02 березня 2021 року по справі №760/12676/15-ц, яким було відмовлено у задоволенні позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , третя особа: Служба у справах дітей Солом`янської у місті Києві районної державної адміністрації, про звернення стягнення на предмет іпотеки та виселення з житлового приміщення.  
Отже, у державного реєстратора Комунального підприємства «Світоч» м. Києва Алієва Гусейна Азіз Огли були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на вказану квартиру за ТОВ «Кредитні ініціативи» з огляду на те, що квартира за адресою: АДРЕСА_1 , яка має загальну площу 58,7 кв.м. та використовується як місце постійного проживання позивачем, не може бути примусово стягнута (шляхом перереєстрації права власності на нерухоме майно) на час дії Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", у тому числі шляхом реєстрації права власності за ТОВ «Кредитні ініціативи» в якості забезпечення виконання ОСОБА_1 умов договору кредиту від 17 червня 2008 року № 2706/0608/71-349, згідно умов якого позивач отримав від банку - резидента України споживчий кредит у іноземній валюті. 
Зважаючи на те, що дії державного реєстратора по реєстрації за ТОВ «Кредитні ініціативи» на підставі іпотечного застереження права власності на квартиру, що належала позивачу, порушують вимоги Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", який діяв на час вчинення оспорюваних реєстраційних дій, законним та обґрунтованим є висновок суду першої інстанції про визнання неправомірним та скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на квартиру.
Вищенаведені висновки суду першої інстанції відповідають діючому законодавству і узгоджуються з правовим висновком, викладеним Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 19 травня 2020 року по справі №644/3116/18. 
Доводи апеляційної скарги відповідача про те, що судом помилково до спірних правовідносин застосовано положення Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті", оскільки цей закон поширюється на випадки примусового стягнення майна, тоді як у даній справі ОСОБА_1 при підписанні договору іпотеки дала згоду на передачу у власність предмета іпотеки у позасудовому порядку, колегією суддів відхиляються, зважаючи на те, що дане питання було предметом розгляду Великої Палати Верховного Суду, яка у постанові від 19 травня 2020 року по справі №644/3116/18 визначила, що положення Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" поширюються і на випадки звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, на підставі іпотечного застереження у договорі іпотеки.
Відхиляються колегією суддів і доводи скарги про те, що іпотечна квартира не є єдиним житлом позивача, оскільки на підтвердження цих доводів відповідач до скарги не долучив жодних доказів.    
Доводи скарги про виконання відповідачем вимог ст. 35 Закону України «Про іпотеку» в частині направлення позивачу, як боржнику, вимоги про звернення стягнення на предмет іпотеки підтверджуються долученими до скарги письмовими доказами (а.с.78-80), однак дана обставина не спростовує обґрунтованості висновків суду про скасування рішення державного реєстратора з підстав його невідповідності вимогам Закону України "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті". 
Погоджується колегія суддів і з доводами скарги в частині того, що наявне у іпотечному договорі іпотечне застереження прирівнюється до окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя і може бути підставою для проведення реєстрації права власності на іпотечне майно за іпотекодержателем, однак ці доводи не спростовують встановлених у справі судом підстав для скасування рішення державного реєстратора - порушення ним при вчиненні реєстраційних дій вимог закону, який встановлює тимчасовий мораторій на такі дії, що і стало підставою для скасування рішення в судовому порядку. 
Інші доводи апеляційної скарги відповідача зводяться до незгоди з висновками суду першої інстанції та власного тлумачення характеру спірних правовідносин і встановлених судом обставин; законності та обґрунтованості рішення суду ці доводи не спростовують.   
Європейський суд з прав людини вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги, між іншим, різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи (Проніна проти України, № 63566/00, § 23, ЄСПЛ, від 18 липня 2006 року). Оскаржене судове рішення відповідає критерію обґрунтованості судового рішення.
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право залишити судове рішення без змін, а скаргу без задоволення.
Згідно ч. 1 ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Оскільки рішення судом ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, і доводи апеляційної скарги відповідача цього не спростовують, колегія суддів дійшла висновку про залишення рішення суду першої інстанції без змін, а скарги ТОВ «Кредитні ініціативи» - без задоволення.       
Керуючись ст.ст. 367, 374, 375, 382, 383 ЦПК України, Київський апеляційний суд в складі колегії суддів
 
П О С Т А Н О В И В :
 
Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Кредитні ініціативи»  - залишити без задоволення. 
 
Рішення Солом`янського районного суду м. Києва від 01 червня 2022 року - залишити без змін.
 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
 
Головуючий:
 
Судді: