Постанова
Іменем України
30 листопада 2022 року
м. Київ
справа № 591/2353/18
провадження № 61-2287св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф., 
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: фізична особа-підприємець ОСОБА_2 , виконавчий комітет Сумської міської ради, акціонерне товариство комерційний банк «ПриватБанк»,
третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АДРЕСА_1»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» на рішення Зарічного районного суду м. Суми, в складі судді Клименко А. Я., 
від 11 листопада 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду, в складі колегії суддів: Кононенко О. Ю., Криворотенка В. І., Рунова В. Ю., 
від 13 січня 2022 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
У квітні 2018 року  ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до фізичної особи-підприємця ОСОБА_2 (далі - ФОП ОСОБА_2 ), виконавчого комітету Сумської міської ради, акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» (далі - АТ КБ «ПриватБанк»), третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмету спору, - об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «АДРЕСА_1» (далі - ОСББ «АДРЕСА_1»), про визнання протиправним та скасування рішення, визнання недійсними свідоцтва про право власності та договору іпотеки.
Позов ОСОБА_1 мотивований тим, що вона є власником квартири 

АДРЕСА_1 , а отже є співвласником допоміжних приміщень житлового будинку. 
У квітні 2018 року їй стало відомо, що нежитлові приміщення загальною площею 324,2 кв. м надбудови п`ятого поверху їхнього будинку виставлені на продаж на електронних торгах (аукціоні), як предмет іпотеки. 
Тоді ж вона довідалась, що вказані нежитлові приміщення у 2005 році визнані власністю ФОП ОСОБА_2 , а 09 лютого 2007 року між ОСОБА_2 та АТ КБ «ПриватБанк» укладений кредитний договір, виконання зобов`язань за яким забезпечено договором іпотеки від 13 лютого 2007 року № 1268-мк, предметом якого є вказані нежитлові приміщення. 
Натомість позивач вважала, що спірне майно передане в іпотеку банку незаконно, оскільки є спільною власністю всіх власників квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку.
Посилаючись на те, що порушено її право володіння, користування та розпорядження спільним майном, яке є невід`ємною частиною житлового будинку,  ОСОБА_1 просила суд:
-          визнати недійсним та скасувати рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року № 753 в частині визнання за ФОП ОСОБА_2 права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625); 
-          визнати недійсним свідоцтво від 05 січня 2006 року № 753 про право власності на вказане нерухоме майно, видане виконкомом Сумської міської ради; 
-          визнати недійсним договір іпотеки від 13 лютого 2007 року № 1268-мк, укладений між ФОП ОСОБА_2 та АТ КБ «ПриватБанк», про передачу в іпотеку вказаного нежилого приміщення надбудови (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційної довідкою 13587625). 
Короткий зміст рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року позов задоволено. 
Визнано протиправним та скасовано рішення виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 2005 року № 753 в частині визнання за ФОП ОСОБА_2 права власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, загальною площею 324,2 кв. м, (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Визнано недійсним свідоцтво від 05 січня 2006 року про право власності на нежиле приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324,2 кв. м (реєстраційний номер 13587625) підприємця ОСОБА_2 , видане виконавчим комітетом Сумської міської ради.
Визнано недійсним договір іпотеки від 13 лютого 2007 року № 1268-мк, укладений між ФОП ОСОБА_2 та АТ КБ «ПриватБанк», про передачу в іпотеку нежилого приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку, загальною площею 324,2 кв. м, (реєстраційний номер нерухомого майна згідно з інформаційною довідкою 13587625).
Не погодившись із вказаним рішенням суду, апеляційні скарги подали відповідач АТ КБ «ПриватБанк», а також особа, яка не брала участі у справі - ОСОБА_3 .
Постановою Сумського апеляційного суду від 12 березня 2020 року апеляційній скарги АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_3 залишено без задоволення, а рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року залишено без змін.
Судові рішення мотивовані тим, що виконавчий комітет Сумської міської ради фактично передав у власність ФОП ОСОБА_2 приміщення житлового будинку по 
АДРЕСА_1 , які відповідно до частини другої статті 382 ЦК України належать на праві спільної власності власникам квартир та нежитлових приміщень зазначеного багатоквартирного будинку. Вказані приміщення, виходячи з місця розташування, загальної характеристики, сукупності властивостей, способу та порядку використання (котельня, сходова клітина, коридор, технічні приміщення, горище,) є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку.
Враховуючи, що рішення виконавчого комітету Сумської міської ради про оформлення права власності за ФОП ОСОБА_2 на нежитлові приміщення та свідоцтво, видане на підставі цього рішення суперечать актам цивільного законодавства та порушують права позивача як власника квартири у багатоквартирному будинку, суди дійшли висновку про наявність підстав для визнання їх недійсними і скасування. 
У зв`язку з визнанням недійсним свідоцтва про право власності на нерухоме майно, місцевий суд вважав, що також підлягає задоволенню вимога про визнання недійсним договору іпотеки, відповідно до якого 
ФОП ОСОБА_2 передала спірне нерухоме майно в іпотеку банку без згоди інших співвласників багатоквартирного будинку.
Постановою Верховного Суду від 17 листопада 2021 року касаційну скаргу 
АТ КБ «ПриватБанк» задоволено частково, постанову Сумського апеляційного суду від 12 березня 2020 року скасовано, справу передано на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Верховний Суд вказав на те, що суди не досліджували обставин щодо недобросовісності іпотекодержателя та апеляційний суд не надав належної правової оцінки доводам апеляційної скарги банку про відсутність підстав для недійсності договору іпотеки. Крім того, апеляційний суд не з`ясував, яким чином рішення суду першої інстанції вирішує права, свободи, інтереси та (або) обов`язки ОСОБА_3 .
Ухвалою Сумського апеляційного суду від 13 січня 2022 року апеляційне провадження за апеляційною скаргою ОСОБА_3 на рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року закрито. 
Вказана ухвала в касаційному порядку не оскаржена та, відповідно, не є предметом даного касаційного перегляду. 
Постановою Сумського апеляційного суду від 13 січня 2022 року апеляційну скаргу АТ КБ «ПриватБанк» залишено без задоволення, рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року залишено без змін.
Апеляційний суд погодився з висновками суду першої інстанції про задоволення позову у зв`язку із тим, що передані в іпотеку приміщення, виходячи з їх розташування, сукупності технічних характеристик, способу та порядку використання (сходова клітина, коридор, технічні приміщення, горище з дахом, в яких розташовані мережі водо- та газопостачання, вентиляційні канали, котельня) є допоміжними приміщеннями багатоквартирного будинку, які на праві спільної власності належать власникам квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку і не могли бути передані в іпотеку без їхньої згоди.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзіАТ КБ «ПриватБанк», посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
09 лютого 2022 року АТ КБ «ПриватБанк» подало до Верховного Суду касаційну скаргу рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду від 13 січня 2022 року. 
Ухвалою Верховного Суду від 04 травня 2022 року відкрито касаційне провадження в указаній справі та витребувано її матеріали із районного суду.
У травні 2022 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 23 листопада 2022 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі № 643/17966/14-ц, у постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 523/7609/17, від 17 листопада 2021 року у справі № 200/4037/19, від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга мотивована тим, що суди не встановили обставин недобросовісності іпотекодержателя, натомість стаття 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину, а статтею 203 ЦК України визначений вичерпний перелік вимог, недодержання яких свідчить про недійсність правочину, однак жодна із вказаних вимог не була порушена при укладанні 13 лютого 2007 року договору іпотеки. Зміст договору іпотеки не суперечить ЦК України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам; особи, які вчиняли правочин, мали необхідний обсяг цивільної дієздатності; волевиявлення учасників правочину було вільним і відповідало внутрішній волі; правочин був спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
У відзиві на касаційну скаргу ОСОБА_1 звертає увагу, що банк на час укладення оспорюваного договору іпотеки був обізнаний про склад іпотечного майна, його призначення та характеристики, оскільки предмет іпотеки оглядався, а відповідні відомості містились у технічному паспорті, що спростовує посилання банку на добросовісну поведінку. 
У відзиві на касаційну скаргу ФОП ОСОБА_2 вказує що, для прийняття рішення про видачу кредиту вона надала банку всі запитувані в неї документи, зокрема, технічний паспорт та фотознімки нежитлових приміщень, у тому числі котельної, яка забезпечує теплом мешканців будинку. 
У відзивах ОСОБА_1 та ФОП ОСОБА_2 просять касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Згідно з актом державної технічної комісії про прийняття закінченого будівництвом об`єкта в експлуатацію від 23 квітня 2002 року прийнято 
в експлуатацію закінчений будівництвом багатоквартирний будинок на 
АДРЕСА_3 (на даний час - АДРЕСА_1 , забудовником якого є приватне підприємство «Інтерком» (далі - ПП «Інтерком»). 
01 вересня 2002 року між ПП «Інтерком» та приватним підприємцем 
ОСОБА_2 укладений договір № 14/01-09-02 на обслуговування житлового комплексу з вбудованим офісом, за яким приватний підприємець ОСОБА_2 бере на себе зобов`язання по управлінню, утриманню і використанню житлового комплексу з вбудованим офісом, який належить 
ПП «Інтерком» і знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 . Згідно з пунктом 1.2 вказаного договору житловий комплекс з вбудованим офісом складається з: чотириповерхового будинку, в якому розташовано: 11 квартир загальною площею 1  668 кв. м; офісні приміщення загальною площею 
584,4 кв. м; підвал загальною площею 550,2 кв. м; дахова котельня загальною площею 33,6 кв. м; місця загального користування площею 
178,8 кв. м; каналізаційної насосної станції, яка є окремою спорудою.
Починаючи із 2003 року, мешканці будинку на АДРЕСА_1 , у тому числі позивач, неодноразово звертались до приватного підприємця ОСОБА_2 з приводу усунення недоліків плаского даху будинку, що зумовлює протікання, посилену тепловіддачу, обмерзання водостічних труб.
У серпні 2003 року ПП «Інтерком» звернулось до міського голови 
з проханням надати дозвіл на реконструкцію плаского даху жилого будинку 
з вбудованим офісом на АДРЕСА_1 шляхом надбудови п`ятого поверху 
з влаштуванням шатрового даху з метою ліквідації технічних і конструктивних недоліків плаского даху. Мешканці будинку, в тому числі і позивач, звернулись до міського голови із заявою, в якій не заперечували проти реконструкції плаского даху (надбудови п`ятого поверху з влаштуванням шатрового даху) будинку.
Робочий проект реконструкції будинку на АДРЕСА_1 передбачав будівництво чотирьох квартир, дахової котельні площею 34,3 кв. м та горища площею 220,30 кв. м.
Рішенням виконавчого комітету Сумської ради від 25 жовтня 2005 року 
№ 578 затверджено акт введення в експлуатацію надбудови п`ятого поверху житлового будинку з влаштуванням шатрового даху на АДРЕСА_1 , замовник приватний підприємець ОСОБА_2 . Загальна площа надбудови складає 1 056,86 кв. м, в тому числі до надбудови входять чотири квартири загальною площею 706,46 кв. м.
Рішенням виконавчого комітету Сумської міської ради від 27 грудня 
2005 року № 753 вирішено оформити право власності на нежитлові приміщення з видачею свідоцтва про право власності підприємцю 
ОСОБА_2 на приміщення надбудови п`ятого поверху житлового будинку загальною площею 324, 2 кв. м в будинку АДРЕСА_1 .
05 січня 2006 року виконавчим комітетом Сумської міської ради видано підприємцю ОСОБА_2 свідоцтво про право власності на вказану надбудову, яке зареєстровано 18 січня 2006 року.
09 лютого 2007 року між АТ КБ «ПриватБанк» та ОСОБА_2 укладена кредитна угода.
З метою забезпечення виконання зобов`язань за вказаною кредитною угодою, 13 лютого 2007 року між АТ КБ «ПриватБанк» та ФОП ОСОБА_2 укладений договір іпотеки № 1268-мк, предметом іпотеки за яким є нежитлові приміщення загальною площею 324,2 кв. м надбудови п`ятого поверху житлового будинку на АДРЕСА_1 .
У квітні 2018 року ДП «СЕТАМ» призначено проведення електронних торгів (аукціону) із продажу спірних приміщень в буднику на АДРЕСА_1 .
Згідно з експертним висновком будівельно-технічного дослідження 
від 19 квітня 2018 року № 1105 у нежитлових приміщеннях: сходова клітина «І», коридор «ІІ», технічне приміщення «ІІІ», котельня «1», технічне приміщення, розташованих за адресою: АДРЕСА_1 , знаходяться інженерне обладнання, комунікації, конструктивні елементи, необхідні для утримання та обслуговування житлового будинку. Усі приміщення виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку. Сходова клітина «І», площею 16,7 кв. м є сходовим вузлом - приміщенням загального користування, призначеним для розміщення вертикальних комунікацій: сходової клітки; у даному приміщенні проходить стояк газопроводу; коридор «ІІ» площею 21,1 кв. м - підсобне приміщення, призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців, у даному приміщенні розташований електричний щит для електропостачання котельні і проходить стояк газопроводу; технічне приміщення «ІІІ» площею 221,2 кв. м, висотою 0,85, 1,8 м - приміщення для розміщення обладнання, відповідно до фото - це горище, у даному приміщення проходить трубопровід водопостачання; котельня «1» площею 34,8 кв. м - приміщення для розміщення обладнання, у даному приміщенні розташоване встаткування для теплопостачання будинку (опалювальний котел); технічне приміщення «2» площею 30,4 кв. м - приміщення для розміщення обладнання (трубопровід), у даному приміщення проходять трубопроводи теплопостачання і газопостачання.
У 2018 році створено ОСББ «АДРЕСА_1», якому 
ФОП ОСОБА_2 передала на безоплатній основі для забезпечення співвласників багатоквартирного будинку тепловою енергією та гарячим водопостачанням механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині даного будинку, які разом утворюють дахову котельню, що підтверджено відповідним передавальним актом. 
Позиція Верховного Суду
Згідно частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга не підлягає задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Статтею 41 Конституції України та статтею 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Перший протокол) закріплено принцип непорушності права приватної власності, який означає право особи на безперешкодне користування своїм майном, а також право власника володіти, користуватися і розпоряджатися належним йому майном, на власний розсуд учиняти щодо свого майна будь-які угоди, відповідно до закону за своєю волею, незалежно від волі інших осіб. Гарантуючи захист права власності, закон надає власнику право вимагати усунення будь-яких порушень його права, хоч би ці порушення і не були поєднані з позбавленням володіння.
Непорушність права власності закріплено і у статті 321 ЦК України, відповідно до частини першої якої ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
Згідно з частиною першою статті 319 ЦК України власник володіє, користується та розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
Відповідно до частин першої, другої статті 369 ЦК України співвласники майна, що є у спільній сумісній власності, володіють і користуються ним спільно, якщо інше не встановлено домовленістю між ними. Розпорядження майном, що є у спільній сумісній власності, здійснюється за згодою всіх співвласників, якщо інше не встановлено законом.
Частиною другою статті 382 ЦК України передбачено, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Отже, частина друга статті 382 ЦК України визначає правовий режим допоміжних приміщень і приміщень загального користування житлового будинку у дво- або багатоквартирному будинку. Зокрема, за власниками квартир у таких будинках на праві спільної сумісної власності закріплюються приміщення загального користування, опорні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання за межами або всередині квартири, яке обслуговує більше ніж одну квартиру. Ця норма спрямована на встановлення порядку користування мешканцями квартир зазначеними приміщеннями та обладнанням.
Усі вказані об`єкти становлять єдине ціле з квартирами і житловим будинком, призначені вони для постійного обслуговування і забезпечення відповідної експлуатації всього будинку.
В той же час законодавство розділяє поняття допоміжного приміщення та нежитлового приміщення.
Згідно зі статтею 1 Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна.
Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку - приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення).
Нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (в тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Згідно з частинами першою, другою статті 5 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників. Спільне майно багатоквартирного будинку не може бути поділено між співвласниками, і такі співвласники не мають права на виділення в натурі частки із спільного майна багатоквартирного будинку.
Конституційний Суд України в Рішенні від 02 березня 2004 року у справі 
№ 4-рп/2004 за конституційним зверненням ОСОБА_4 та інших громадян про офіційне тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» та за конституційним поданням 60 народних депутатів України про офіційне тлумачення положень статей 1, 10 цього Закону (справа про права співвласників на допоміжні приміщення багатоквартирних будинків) зазначив, що, аналізуючи порушені у конституційному зверненні і конституційному поданні питання щодо права власників приватизованих і неприватизованих квартир багатоквартирних будинків та органів місцевого самоврядування і місцевих державних адміністрацій розпоряджатися допоміжними приміщеннями, а також конструктивними елементами таких будинків (фундамент, несучі стіни, міжповерхові перекриття, сходові марші, тощо), необхідно виходити з правової характеристики спільного майна власників квартир, конкретизованої у Законі України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Також у Рішенні від 09 листопада 2011 року у справі № 14-рп/2011 за конституційним зверненням громадянина ОСОБА_5 щодо офіційного тлумачення положень пункту 2 статті 10 Закону України «Про приватизацію державного житлового фонду» Конституційний Суд України вказав, що за законодавством України допоміжне приміщення у дво- або багатоквартирному будинку, гуртожитку має своє функціональне призначення, яке полягає у забезпеченні експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців. Під поняттям «мешканці» треба розуміти власників, співвласників, наймачів, орендарів окремих житлових і нежитлових приміщень будинку, які проживають у будинку і становлять визначене коло суб`єктів, які реалізують право спільної власності на окремий її об`єкт - допоміжні приміщення. Крім того, таке функціональне призначення‚ як обслуговування дво- або багатоквартирного будинку‚ має і прибудинкова територія навколо нього, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою. З цього випливає, що допоміжне приміщення може бути розташоване і поза межами дво- або багатоквартирного будинку.
Нежилі приміщення, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять (частина третя статті 4 ЖК України) і в результаті приватизації квартир такого будинку їх мешканцями право власності в останніх на ці приміщення не виникає.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку і входять до житлового фонду, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин, до житлового фонду не входять, слід виходити як з місця їхнього розташування, так і із загальної характеристики сукупності властивостей таких приміщень, зокрема способу і порядку їх використання.
Вказане узгоджується із висновками Великої Палати Верховного Суду, викладеними в постанові від 23 жовтня 2019 року в справі № 598/175/15-ц. 
У справі, яка переглядається, суди правильно встановили, що нежитлові приміщення надбудови п`ятого поверху, загальною площею 324,2 кв. м, виходячи з їх розташування, технічних характеристик, сукупності властивостей, способу та порядку їх використання (сходова клітина, коридор, технічні приміщення, горище під шатровим дахом, котельня) є допоміжними приміщеннями та спільним майном багатоквартирного будинку.
Згідно з частинами першою-третьою, п`ятою статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Статтею 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 
203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Майно, що є у спільній власності, може бути передане у заставу лише за згодою усіх співвласників (стаття 578 ЦК України). 
Відповідно до частини другої статті 6 Закону України «Про іпотеку» майно, що є у спільній власності, може бути передане в іпотеку лише за нотаріально посвідченою згодою усіх співвласників. Співвласник нерухомого майна має право передати в іпотеку свою частку в спільному майні без згоди інших співвласників за умови виділення її в натурі та реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. 
За змістом частини третьої статті 12, частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи (частина перша статті 76 ЦПК України).
За встановлених обставин належності спірних нежитлових приміщень у багатоквартирному житловому будинку на 
АДРЕСА_1 , загальною площею 324,2 кв. м, до допоміжних приміщень, які виконують функції технічного оснащення багатоквартирного житлового будинку та призначені для забезпечення його експлуатації, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку, що спірне майно на праві спільної власності належить власникам квартир та нежитлових приміщень у цьому будинку та не могло бути без їх згоди передане в іпотеку АТ КБ «ПриватБанк». З огляду на положення статей 203, 215, 369, 382, 578 ЦК України, 
статті 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», статей 1, 6 Закону України «Про іпотеку» обґрунтованим є висновок судів щодо визнання недійсним договору іпотеки від 13 лютого 2007 року № 1268-мк недійсним.
При цьому колегія суддів вважає правильним і висновок судів попередніх інстанцій про те, що спірні приміщення, як спільне майно багатоквартирного будинку, не може належати на праві власності і ФОП ОСОБА_2 .
Верховний Суд відхиляє доводи касаційної скарги АТ КБ «ПриватБанк», які зводяться до незгоди із судовими рішеннями щодо визнання недійсним договору іпотеки, через відсутність встановлених обставин недобросовісності іпотекодержателя.
Однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними, тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Сутність добросовісності передбачає вірність зобов`язанням, повагу до прав інших суб`єктів, обов`язок до співставлення власних та чужих інтересів, унеможливлення заподіяння шкоди третім особам.
Крім того, для приватного права притаманною є така засада як розумність. Розумність характерна та властива як для оцінки/врахування поведінки учасників цивільного обороту, тлумачення матеріальних приватно-правових норм, що здійснюється при вирішенні спорів, так і тлумачення процесуальних норм (постанова Великої Палати Верховного Суду від 08 лютого 2022 року в справі № 209/3085/20, постанова Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 18 квітня 2022 року в справі № 520/1185/16, постанову Верховного Суду від 16 червня 2021 року в справі № 554/4741/19).
Очевидно, що банк, діючи розумно та добросовісно, не мав жодних перешкод, для того, аби до укладення договору іпотеки з ФОП ОСОБА_2 , навіть без застосування спеціальних знань в галузі будівництва, переконатись в тому, що з огляду на свої об`єктивні характеристики, майно, запропоноване іпотекодавцем, як предмет іпотеки, належить до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (зокрема горище під шатровим дахом, котельня з техприміщенням, коридор та сходова клітина).
Вказане підтверджують і досліджені судами попередніх інстанцій докази, зокрема фотознімки спірних приміщень та технічний паспорт, складений 
КП «Сумське міське БТІ».
При цьому сама по собі реєстрація права власності ФОП ОСОБА_2 на спірне майно не змінює його статусу допоміжних приміщень багатоквартирного будинку.
Разом із тим, маючи у своєму розпорядженні необхідну інформацію про склад майна, запропонованого іпотекодавцем як предмет іпотеки та, незважаючи на об`єктивні характеристики, погодившись прийняти його в якості забезпечення за кредитним договором, банк мав зважати на ризики подальшої долі такого майна.
Сукупність встановлених судами обставин свідчить, що поведінку банку при укладенні оспорюваного договору іпотеки не можна визнати розумною та добросовісною, як власне і дії іншої сторони цього договору.
З урахуванням обставин, встановлених у розглядуваній справі, висновки судів попередніх інстанцій не суперечать висновкам, викладеним у постанові Великої Палати Верховного Суду від 19 червня 2019 року у справі 
№ 643/17966/14-ц, у постановах Верховного Суду від 11 серпня 2021 року у справі № 523/7609/17, від 17 листопада 2021 року у справі № 200/4037/19, 
від 05 вересня 2019 року у справі № 638/2304/17, на які посилався заявник в касаційній скарзі.
Доводів та обґрунтування незаконності судових рішень в частині задоволення позовних вимог про визнання протиправним і скасування рішення виконавчого комітету та визнання недійсним свідоцтва про право власності касаційна скарга не містить.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Зважаючи на викладене, Верховний Суд, переглянувши оскаржувані судові рішення в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, дійшов висновку про відсутність підстав для скасування рішення та постанови судів попередніх інстанцій.
Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 
411 ЦПК України судове рішення підлягає обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 415, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу акціонерного товариства комерційний банк «ПриватБанк» залишити без задоволення.
Рішення Зарічного районного суду м. Суми від 11 листопада 2019 року та постанову Сумського апеляційного суду від 13 січня 2022 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає. 
Головуючий Судді: | Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян С. Ф. Хопта В. В. Шипович