ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 грудня 2022 року 
м. Київ

cправа №  910/16396/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Студенець В.І. - головуючий, судді: Баранець О.М., Кондратова І.Д.  

за участю секретаря судового засідання:  Натаріної О.О.

розглянувши касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп"

на рішення Господарського суду міста Києва
(суддя - Баранов Д.О.)
від 15.12.2021
та постанову Північного апеляційного господарського суду
(головуючий суддя - Гаврилюк О.М., судді: Ткаченко Б.О., Майданевич А.Г.)
від 08.09.2022

у справі № 910/16396/21 

за позовом Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком"
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп"
про стягнення 1 662 540,00 грн,   

за участю представників учасників справи:
позивача  - Родіонова О.В.
відповідача - Цулаія Г.З.

ВСТАНОВИВ:

ІСТОРІЯ СПРАВИ

1. Короткий зміст позовних вимог

1.1. Акціонерне товариство "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (далі - АТ "Укртелеком" в особі Київської міської філії) звернулось до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (далі - ТОВ "Ай.Хотел Груп") про стягнення з відповідача неустойки в розмірі 1   662   540,00 грн за час прострочення повернення майна з оренди, яке було передано відповідачу за договором оренди комерційної нерухомості № 80D913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані неналежним виконанням договору оренди, зокрема в частині своєчасної та повної оплати рахунків, виставлених позивачем, що слугувало підставою для дострокового розірвання договору та нарахування неустойки за час прострочення повернення майна з оренди.

2. Зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 у справі №910/16396/21 позовні вимоги задоволено повністю, стягнуто з Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" на користь Акціонерного товариства "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" неустойку в розмірі 1   662   540,00 грн.

2.2. Рішення мотивоване тим, що позивач, у відповідності до підпункту 3 пункту 12.4.4 договору, звернувся до відповідача, шляхом направлення на електронну його адресу листа №   1354   ВИХ-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021, в якому повідомив про дострокове розірвання договору №   800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 22.06.2021. Претензія позивача щодо погашення заборгованості, звільнення та повернення 31.07.2021 орендованого приміщення була залишена відповідачем без розгляду та задоволення. Суд презюмує, що договір оренди комерційної нерухомості №   800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 достроково розірваний з 31.07.2021. Докази, які б свідчили про повернення відповідачем позивачу за актом приймання-передачі приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м, станом на момент звернення з даним позовом до суду відсутні. Оскільки відповідачем орендоване майно за актом приймання-передачі не було повернуто позивачу у строк до 30.09.2021 та не надано до суду доказів вжиття заходів щодо належного виконання зобов`язань стосовно повернення орендованого майна, то за таких обставин суд, перевіривши правильність здійснених нарахувань, дійшов висновку про правомірність нарахованої позивачем 1   662   540,00 грн неустойки у розмірі подвійної плати за час прострочення повернення приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м з оренди за період з 01.08.2021 по 30.09.2021 на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.

2.3. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 у справі №910/16396/21 залишено без змін. 

2.4. Суд апеляційної інстанції, погоджуючись із висновком місцевого суду про наявність правових підстав для стягнення неустойки відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України, виходив із доведення позивачем систематичного невиконання відповідачем, починаючи із 01.02.2021, умов договору в частині своєчасної та повної сплати виставлених рахунків-актів; неспростуванням відповідачем існування заборгованості; належного повідомлення про дострокове припинення договору в силу підпункту 3 пункту 12.4.4 договору; оскільки відповідачем орендоване майно за актом приймання-передачі не було повернуто позивачу у строк до 30.09.2021 та не надано доказів вжиття заходів щодо належного виконання зобов`язань стосовно повернення орендованого майна.

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнений виклад позиції інших учасників справи

3.1. Не погоджуючись з рішенням Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 та постановою Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 у справі №910/16396/21, Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" подало касаційну скаргу, якою просить зазначені судові рішення скасувати, а справу направити на новий розгляд.

3.2. Підставою касаційного оскарження Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" визначило пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

3.3. Відповідно до пункту 1 частини другої статті 287 Господарського  процесуального кодексу України підставою касаційного оскарження судових рішень є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку, якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку.

3.4. Товариство з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" підставою касаційного оскарження зазначає пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, оскільки вважає, що судами попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосовано статтю 782, частину другу статті 785 Цивільного кодексу України без урахування висновку щодо їх застосування, викладеного у постанові Верховного Суду від 26.02.2020 у справі №910/4391/19.

3.5. Також вважає, що судом необґрунтовано не досліджено докази, які було додано до апеляційної скарги, у зв`язку із чим допущено порушення, передбачене пунктом 3 частини третьої статті 310 Господарського процесуального кодексу України.

3.6. У відзиві на касаційну скаргу АТ "Укртелеком" в особі Київської міської філії проти вимог останньої заперечує з підстав, викладених у ньому, та просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін.

3.7. Скаржник подав пояснення, якими підтримав свої вимоги. 

4. Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій 

Між Акціонерним товариством "Укртелеком" в особі Київської міської філії Акціонерного товариства "Укртелеком" (далі - орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" (далі - орендар) 18.12.2018 був укладений договір оренди комерційної нерухомості № 800913-1438-КМФ/18, за умовами якого орендодавець передає, а орендар бере в строкове платне користування: комерційну нерухомість (далі - майно), розташовану в м. Києві на третьому поверсі чотирьохповерхової будівлі, по вул. Братиславська, 6а (літера "З"), загальною площею 345,9 кв.м (приміщення № 7-26 згідно з планом за поверхами), для ведення господарської діяльності, а саме - розміщення хостелу, ведення господарської діяльності.

За умовами пункту 2.1 договору передача орендареві майна в користування здійснюється одночасно з підписанням повноважними представниками сторін акта приймання-передачі майна (додаток № 1 до цього договору) за умови попереднього внесення грошової суми застави визначеної пунктом 3.11 цього договору до підписання акта приймання-передачі майна, якщо обов`язок її внесення передбачений договором. При тому ризик випадкового знищення або випадкового пошкодження майна переходить до орендаря з дати підписання такого акту.

Згідно із пунктом 3.1 договору за домовленістю сторін орендна плата складається:

- з плати за приміщення (підпункт 3.1.1): 

- 3.1.1.1 на період проведення орендарем ремонтних робіт протягом перших 4 (чотирьох) календарних місяців з дати підписання акта приймання-передачі-майна 62,50 грн за 1 кв.м. орендованої площі без ПДВ, що становить 21 618,75 грн за 345,90 кв.м. за місяць;

- 3.1.1.2 починаючи з 5 (п`ятого) календарного місяця з дати підписання акта приймання-передачі майна: 125,00 грн за 1 кв.м. орендованої площі без ПДВ, що становить 43   237,50 грн за 345,9 кв.м без ПДВ в місяць;

- плати за послуги з утримання комерційної нерухомості, яка складається з комунальних витрат. Повний перелік та вартість даних послуг на дату укладання договору вказується в додатку № 2 до цього договору, що є його невід`ємною частиною (підпункт 3.1.2); 

- оподаткування ПДВ здійснюється за ставкою, що діє на дату виникнення податкового зобов`язання (підпункт 3.1.3).

Щомісячно не пізніше 10 числа поточного місяця орендодавець надає орендарю акт про надані послуги, яким підтверджується обсяг та вартість послуг оренди за попередній місяць. Орендар зобов`язаний підписати акт про надані послуги та повернути його орендодавцю не пізніше 20 числа поточного місяця (пункт 3.7 договору).

Відповідно до пункту 3.8 договору орендна плата сплачується орендарем кожного поточного місяця за наступний шляхом перерахування у безготівковому порядку орендної плати на поточний банківський рахунок орендодавця, зазначений у цьому договорі до 25 числа поточного місяця. Не виставлення рахунку орендодавцем не звільняє орендаря від сплати орендної плати згідно з порядком, визначеним цим Податковим Кодексом України.

Орендар зобов`язаний своєчасно і в повному обсязі вносити орендну плату на інші платежі, передбачені цим договором (підпункт 6.1.4 договору).

Пунктом 12.1 договору передбачено, що цей договір набирає чинності після підписання його сторонами та діє 1 (один) календарний рік та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань.

За умовами підпункту 3 підпункту 12.4.4 пункту 12.4 договору у разі порушення строків сплати орендної плати та інших платежів за договором більше ніж на 1 місяць або не сплати їх в повному обсязі, орендодавець має право в односторонньому порядку, за умови направлення орендарю письмового повідомлення про дострокове припинення договору не менше ніж за 15 календарних днів до дати припинення, достроково припинити договір.

Згідно акта приймання-передачі 19.12.2018 орендодавцем було передано, а орендарем прийнято у платне користування вказане майно.

Сторонами 23.07.2019 було укладено додаткову угоду № 1 до договору, відповідно до умов якої було прийнято рішення про збільшення орендованих площ майна на 2   402,10 кв.м, у зв`язку з чим, викладено пункт 1.1 розділу 1 "Предмет договору" в наступній редакції: "1.1. орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування комерційну нерухомість (далі - майно), розташовану в м. Києві по вул. Братиславська 6-а, а саме приміщення 1 поверху (права сторона) площею 243,6 кв.м; приміщення 1 поверху (ліва сторона) площею 452,6 кв.м; приміщення 2 поверху площею 664,8 кв.м; приміщення 3 поверху (ліва сторона) площею 354,3 кв.м; приміщення 3 поверху (права сторона) 345,9 кв.м; приміщення 4 поверху площею 686,8 кв.м, загальною площею 2   748,0 кв.м, повна нумерація приміщень, що передаються в оренду зазначається в додатках №№ 1, 1-1 1-2; 1-3; 1-4; 1-5 та додатках №№ 3, 3-1; 3-2; 3-3; 3-4; 3-5, до цього договору (згідно з планом за поверхами, що додаються до даного договору)".

Відповідно до пункту 1.3 додаткової угоди № 1 зазначені приміщення були передані орендодавцем та прийняті орендарем у платне користування згідно актів приймання-передачі майна від 23.07.2019, від 01.09.2019, від 01.10.2019, від 10.10.2019 та від 01.02.2020.

Отже, загальна площа комерційної нерухомості, яка передана орендодавцем у користування орендаря складає 2 748,0 кв.м.

Пунктом 1.8 додаткової угоди № 1 сторони вирішили викласти пункт 12.1 розділу "Строк дії та умови внесення змін, розірвання договору" в наступній редакції: "12.1. Цей договір набирає чинності після його підписання сторонами і діє по 30.11.2021 включно та до повного виконання сторонами своїх зобов`язань".

Додаткова угода набирає чинності з моменту її підписання уповноваженими представниками сторін, є невід`ємною частиною договору та діє впродовж дії договору, з урахуванням пункту 1.8 даної додаткової угоди до договору (пункт 5 додаткової угоди). 

В подальшому, 01.04.2020 сторонами було укладено додаткову угоду № 2 до договору, відповідно до пункту 1 якої починаючи з 01.04.2020 і до 31.05.2020 сторони погодили, що згідно із пунктом 3.1.1 договору плата за користування нерухомим майном з урахуванням ПДВ та коефіцієнтів загальних площ складатиме 155   983,93 грн за 2   748,00 кв.м.

Дана додаткова угода вступає в силу з дати її підписання і діє до 31.05.2020.

Пунктом 2 додаткової угоди № 2 до договору передбачено, що після закінчення строку дії додаткової угоди пункт 3.1.1 договору діятиме у редакції, що діяла до дати укладення додаткової угоди.

Розмір орендної плати з дня укладення договору (в т.ч. додаткових угод № 1, № 2) був динамічним і змінним, в той час, з 01.01.2021 розмір орендної плати за 2   748,00 кв.м з врахуванням пункту 3.2 договору був фіксований та складав 415   635,00 грн разом з ПДВ в сумі 83   127,00 грн, а всього 498   762,00 грн за місяць.

Позивач зазначив, що у зв`язку з систематичним невиконанням відповідачем, починаючи з 01.02.2021, умов договору в частині своєчасної та повної оплати виставлених рахунків-актів, станом на 31.05.2021 в останнього утворилася заборгованість за договором оренди № 800913-1438-КМФ/18 з 01.02.2021 в загальному розмірі 631   209,38 грн.

Позивач, у відповідності до підпункту 3 пункту 12.4.4 договору, звернувся до відповідача, шляхом направлення на електронну його адресу листа №   1354   ВИХ-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021, в якому повідомив про дострокове розірвання договору №   800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 22.06.2021.

Зазначений лист надісланий також позивачем рекомендованою кореспонденцією за №0103276838249.

Враховуючи, що спірне приміщення використовувалось відповідачем для розміщення хостелу, в якому на момент отримання повідомлення від 07.06.2021 №   1354ИX-KV-82E100-2021 про дострокове розірвання договору з 22.06.2021 перебували мешканці хостелу, позивач переніс попередження про дострокове розірвання договору та повернення приміщення з оренди на 31.07.2021, чим надав достатній строк та можливість відповідачу врегулювати ситуацію з мешканцями, вивільнити та повернути спірне приміщення позивачу.

Листом №   1821-BИX-KV-82Е100-2021 від 22.07.2021 позивач, повторно, повідомив відповідача про дострокове розірвання договору оренди комерційної нерухомості №   800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 31.07.2021 та відповідно вимагав звільнити та повернути орендовані приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2748,00 кв.м в належному технічному та санітарному стані шляхом підписання акта приймання-передачі майна від 31.07.2021, один примірник якого потрібно повернути на поштову адресу позивача.

Також, позивач відзначає, що його співробітники 22.07.2021 приїздили до відповідача для вручення йому особисто або його представникам даного листа про дострокове розірвання договору оренди, проте представник відповідача відмовився отримати лист, про що було складено акт про відмову отримувати документи (кореспонденцію.

Як вказує позивач, станом на 23.07.2021 заборгованість відповідача за договором оренди складала 777   501,86 грн, у зв`язку з чим на адресу ТОВ "Ай.Хотел Груп" було надіслано претензію №   14-07/65 від 27.07.2021 з вимогами: звільнити та повернути орендовані приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2748,0 кв.м в належному технічному та санітарному стані шляхом підписання акта приймання-передачі майна (повернення майна) від 31.07.2021, один примірник якого потрібно повернути на адресу Київської міської філії AT "Укртелеком": 03110, м. Київ, вул. Солом`янська, 34-А.; підписати акт звіряння розрахунків та повернути один примірник на адресу Київської міської філії АТ "Укртелеком"; перерахувати до 06.08.2021 позивачу заборгованість в сумі 777 501,86 грн. Докази направлення даної претензії також містяться в матеріалах справи.

Водночас, претензія позивача щодо погашення заборгованості, звільнення та повернення 31.07.2021 орендованого приміщення була залишена відповідачем без розгляду та задоволення.

Оскільки уповноважені особи ТОВ "Ай.Хотел Груп" відмовлялися від отримання рекомендованих цінних листів позивача, які надходять до відділення поштового зв`язку №   107, 02.08.2021 представники позивача особисто зустрілися з генеральним директором відповідача Ревою М.М. задля вручення листа №   1821-ВИХ-КУ-82Е100-2021 від 22.07.2021 про дострокове розірвання договору оренди комерційної нерухомості №   800913-1438-КМФ/18 від 18.12.2018 з 31.07.2021 текст якого було йому прочитано вголос та передано особисто в руки, про що складено відповідний акт. Копія даного акта міститься в матеріалах справи.

Також 02.08.2021 представниками позивача було складено акт обстеження спірного приміщення, яке не повернуто з оренди та зафіксовано, що відповідач продовжує фактично використовувати приміщення після припинення договірних відносин.

Крім того, з метою досудового врегулювання спору позивач направив відповідачу вимогу № 14-10/183 від 25.08.2021 про негайне звільнення та повернення орендованих приміщень в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м, однак, дана вимога знову була залишена без задоволення. 

15.09.2021 та 16.09.2021 представниками позивача було складено акт-обстеження будівлі (літера "З") за адресою м. Київ, вул. Братиславська, 6а та акт-порушення, з яких вбачається, що за результатами огляду встановлено наступні факти, а саме: будівля безпідставно використовується ТОВ "Ай.Хотел Груп" для послуг хостелу, без дозволу АТ "Укртелеком" та ПрАТ "ДТЕК Київські електромережі" відповідачем несанкціоновано відновлено електропостачання до даної будівлі та відмовлено позивачу у доступі до електроустановок, що знаходяться на балансі КМФ AT "Укртелеком" для контролю справності та обслуговування технічного стану, відповідачем захаращена прибудинкова територія побутовим і будівельним сміттям, також, без погодження та дозволу AT "Укртелеком" організований паркувальний майданчик на території подвір`я.

В обґрунтування необхідності звернення до суду з даним позовом позивач вказує, що з метою захисту порушених прав було нараховано неустойку у розмірі подвійної плати за час прострочення повернення приміщення в м. Києві по вул. Братиславська, 6-а загальною площею 2 748,0 кв.м з оренди за період з 01.08.2021 по 30.09.2021 в розмірі 1   662   540,00 грн.

5. Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій з посиланням на норми права, яким керувався суд

5.1. Відповідно до положень статті 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. 

5.2. Предметом позову у справі, що розглядається, є стягнення неустойки за прострочення повернення орендованого майна в сумі 1   662   540,00 грн, яка розрахована за період прострочення з 01.08.2021 по 30.09.2021 на підставі частини другої статті 785 Цивільного кодексу України.

5.3. Відповідно до статті 785 Цивільного кодексу України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі. Якщо наймач не виконує обов`язку щодо повернення речі, наймодавець має право вимагати від наймача сплати неустойки у розмірі подвійної плати за найм речі за час прострочення.

5.4. Невиконання наймачем передбаченого частиною першою статті 785 Цивільного кодексу України обов`язку щодо негайного повернення наймодавцеві речі (у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі) у разі припинення договору є порушенням умов договору, що породжує у наймодавця право на застосування до наймача відповідно до частини другої статті 785 Цивільного кодексу України такої форми майнової відповідальності як неустойка у розмірі подвійної плати за користування річчю за час прострочення.

Неустойка за частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України має спеціальний правовий режим, який обумовлений тим, що зобов`язання наймача (орендаря) з повернення об`єкта оренди є майновим і виникає після закінчення дії договору. Наймодавець (орендодавець) у цьому випадку позбавлений можливості застосовувати щодо недобросовісного наймача інші ефективні засоби впливу задля виконання відповідного зобов`язання, окрім як використання права на стягнення неустойки в розмірі подвійної плати за користування орендованим майном.

Неустойка, стягнення якої передбачено частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, є самостійною формою майнової відповідальності у сфері орендних правовідносин, яка застосовується у разі (після) припинення договору - якщо наймач не виконує обов`язку щодо негайного повернення речі, і є належним способом захисту прав та інтересів орендодавця після припинення договору, коли користування майном стає неправомірним.

Аналогічні висновки зроблені Верховним Судом у постановах від 25.05.2022 у справі №904/4472/20, від 08.06.2021 у справі №916/1428/19.

5.5. Згідно з частинами першою і другою статті 598 Цивільного кодексу України зобов`язання припиняється частково або у повному обсязі на підставах, встановлених договором або законом. Припинення зобов`язання на вимогу однієї із сторін допускається лише у випадках, встановлених договором або законом.

Отже, зазначеною нормою встановлено основне правило щодо можливості припинення зобов`язання лише на підставі договору або закону. При цьому припинення зобов`язання на вимогу однієї зі сторін можливе, якщо такі дії вчинені відповідно до вимог закону або передбачені умовами договору.

5.6. Відповідно до частин першої і четвертої статті 188 Господарського кодексу України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду.

5.7. Згідно зі статтею 651 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

Отже, за загальним правилом, встановленим як господарським, так і цивільним чинним законодавством, зміна та розірвання господарських та цивільних договорів допускається лише за згодою сторін або в судовому порядку (у разі відсутності згоди іншої сторони, яка отримала вимогу/пропозицію про розірвання договору).

5.8. Згідно з частинами першою і третьою статті 291 Господарського кодексу України одностороння відмова від договору оренди не допускається. Договір оренди може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний з підстав, передбачених Цивільним України для розірвання договору найму, в порядку, встановленому статтею 188 цього Кодексу.

5.9. Об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у справі №916/1684/18 дійшла висновку, що за загальним правилом зміна та розірвання господарських договорів допускається лише за згодою сторін в порядку, встановленому статтею 188 Господарського кодексу України. Зміна та розірвання господарських договорів (припинення зобов`язання) саме в односторонньому порядку допускаються виключно з підстав, прямо передбачених відповідним законом або договором.

5.10. Частинами другою - четвертою статті 214 Цивільного кодексу України передбачено, що особи, які вчинили дво- або багатосторонній правочин, мають право за взаємною згодою сторін, а також у випадках, передбачених законом, відмовитися від нього, навіть і в тому разі, якщо його умови повністю ними виконані. Відмова від правочину вчиняється у такій самій формі, в якій було вчинено правочин. Правові наслідки відмови від правочину встановлюються законом або домовленістю сторін.

5.11. Відповідно до статті 782 Цивільного кодексу України, на яку посилається позивач у позовній заяві, наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за найм речі протягом трьох місяців підряд. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

5.12. Згідно зі статтею 628 Цивільного кодексу України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.

Стаття 627 Цивільного кодексу України передбачає принцип свободи договору, який полягає в тому, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.

Відповідно до частини третьої статті 6 Цивільного кодексу України сторони в договорі можуть відступити від положень актів цивільного законодавства і врегулювати свої відносини на власний розсуд.

Сторони в договорі не можуть відступити від положень актів цивільного законодавства, якщо в цих актах прямо вказано про це, а також у разі, якщо обов`язковість для сторін положень актів цивільного законодавства випливає з їх змісту або із суті відносин між сторонами. 

5.13. Оскаржуючи судові рішення, ТОВ "Ай.Хотел Груп", з посиланням на пункт 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, зазначив, що судами попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях застосовано, зокрема, положення  статті 782 Цивільного кодексу України без урахування висновку щодо їх застосування, викладеного у постанові Верховного Суду від 26.02.2020 у справі №910/4391/19.

Так у справі №910/4391/19, на яку скаржник посилається у касаційній скарзі, Верховним Судом зазначено, що стаття 782 Цивільного кодексу України є спеціальною нормою, яка встановлює підстави і наслідки відмови від договору найму. Підставою для відмови є порушення договору з боку наймача у вигляді невнесення ним плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд. А наслідком - припинення договору в момент отримання повідомлення наймачем.

Отже, відмова від договору найму за своєю суттю є одностороннім правочином і, з огляду на підстави такої відмови, є способом захисту порушених прав наймодавця, а тому не вимагає згоди другої сторони. За змістом статті 782 Цивільного кодексу України, а також виходячи з положень статей 205, 654 Цивільного кодексу України, відмова від договору має вчинятися наймодавцем письмово. Додаткових вимог вказані положення Цивільного кодексу України не містять.

Також у зазначеній справі Верховний Суд вказав, що для правильного вирішення цього спору господарським судам необхідно було встановити наявність у позивача права на таку односторонню відмову від договору (невнесення наймачем плати за користування річчю протягом трьох місяців підряд) та отримання такого повідомлення відповідачем (для встановлення дати припинення договору оренди).

Звертаючись до зазначеної правової позиції, скаржник у справі, що переглядається, вказує, що у даному випадку у орендодавця не виникало права в односторонньому порядку розривати договір, так як орендар належно сплачував орендну плату, відтак заборгованості за три місяці не мало місця, а тому і відсутні підстави для задоволення позову про стягнення неустойки відповідно до частини другої статті 785 Цивільного кодексу України. 

Проте, із оскаржуваних судових рішень не вбачається, що судами попередніх інстанцій надана належна правова оцінка умовам договору в контексті наявності підстав для припинення зобов`язання в односторонньому порядку, можливості вчинення певних дій в односторонньому порядку, можливості відхилення від загального порядку розірвання господарських договорів, встановленого статтею 188 Господарського кодексу України та спеціальною нормою статті 782 Цивільного кодексу України. Не встановлено чи тягне ініціатива однієї із сторін договору щодо припинення його дії настання таких наслідків як дострокове припинення дії договору.

5.14. Крім того, задовольняючи позовні вимоги, суди першої та апеляційної інстанцій виходили з того, що у зв`язку з систематичним невиконанням відповідачем починаючи з 01.02.2021 умов договору в частині своєчасної та повної оплати виставлених рахунків-актів, станом на 31.05.2021 в останнього утворилася заборгованість за договором оренди № 800913-1438-КМФ/18 з 01.02.2021 в загальному розмірі 631 209,38 грн, у зв`язку із чим, позивач звернувся до відповідача з листом № 1354 ВИХ-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021.

У листі № 1354 ВИХ-КV-82Е100-2021 від 07.06.2021 позивачем зазначено про те, що враховуючи те, що орендар в черговий раз порушив досягнуті домовленості сторін (щодо дотримання графіків погашення дебіторської заборгованості, відновлення грошової застави і прийняття додаткових площ) та умови укладених договорів оренди з товариством щодо термінів сплати орендної плати (пункт 3.8 укладених договорів), а також в черговий раз надіслав листи щодо відтермінування сплати грошової застави за договором від 18.12.2018 № 80D913-1438-КМФ/18 та передачі додаткових приміщень за договором від 03.03.2020 № 33-КМФ/20 товариство не погоджується з перенесенням строків оплати грошової застави та повідомляє, що грошова застава за договором від 18.12.2018 № 80D913-1438-КМФ/18 повинна бути оплачена до 15.06.2021 (включно) у повному обсязі. У разі несплати орендарем грошової застави в зазначений вище термін, даний лист буде вважатися відповідно до підпункту 3 пункту 12.4.4 договору оренди від 18.12.2018 № 80D913-1438-КМФ/18 офіційним повідомленням про дострокове оренди з 22.06.2021.

Відповідно до пункту 3.10 договору грошові зобов`язання орендаря за цим договором забезпечуються у вигляді грошової застави в розмірі, не меншому, ніж орендна плата за один місяць оренди, що становить 51   885,00 грн з ПДВ, застава вноситься до моменту підписання акта приймання-передачі майна (додаток №1 до договору). Із суми застави орендодавець має право задовольнити будь-які грошові зобов`язання по відношенню до орендодавця. Не пізніше 20-ти календарних днів від дати закінчення цього договору та підписання акта приймання-передачі майна орендодавець зобов`язаний повернути орендарю грошову заставу, якщо вона не була використана для погашення грошових зобов`язань орендаря за цим договором.

Додатковою угодою №1 до договору оренди від 23.07.2019 сторони доповнили пункт 3.10 розділу 3 договору підпунктом 3.10.1, відповідно до якого грошові зобов`язання орендаря за цим договором забезпечуються у вигляді грошової застави в розмірі 360   315,00 грн з ПДВ, застава вноситься до моменту підписання актів приймання-передачі майна (додатки №№1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5 до договору). Із суми застави орендодавець має право задовольнити будь-які грошові зобов`язання по відношенню до орендодавця. Не пізніше 20-ти календарних днів від дати закінчення цього договору та підписання акта приймання-передачі майна орендодавець зобов`язаний повернути орендарю грошову заставу, якщо вона не була використана для погашення грошових зобов`язань орендаря за цим договором.

Після підписання актів приймання-передачі майна (додатки №№1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5 до договору) загальний розмір грошової застави за даним договором складатиме 412   200,00 грн з ПДВ.

Судами попередніх інстанцій встановлено, що акти приймання-передачі сторонами підписані відповідно 19.12.2018, 23.07.2019, 01.09.2019, 01.10.2019, 10.10.2019 та 01.02.2020.

Виходячи зі змісту листа, яким позивач повідомив про дострокове припинення договору, позивач зазначив, що орендар в черговий раз порушив досягнуті домовленості сторін, зокрема, щодо відновлення грошової застави.

Суд апеляційної інстанції, погоджуючись з висновком місцевого суду про наявність підстав для дострокового припинення договору, виходив з того, що підставою для дострокового припинення договору є саме несплата грошової застави.

Проте, доводи відповідача про відсутність боргу в частині сплати грошової застави та відсутності обов`язку відновлення грошової застави у разі використання її орендодавцем, залишилися без належної уваги як місцевим господарським судом, так і судом апеляційної інстанції.

Суди попередніх інстанцій в якості підтвердження факту заборгованості, посилаються лише на переписку між контрагентами та належним чином не встановили, чи мали місце обставини, які слугували підставою для дострокового припинення договірних відносин.

При цьому також, суди попередніх інстанцій, зазначивши, що станом на 31.05.2021 в останнього утворилася заборгованість за договором оренди № 800913-1438-КМФ/18 з 01.02.2021 в загальному розмірі 631   209,38 грн, не встановили обставини справи, які необхідні для правильного вирішення спору, зокрема, чи мала місце зазначена позивачем заборгованість та чи був у відповідача обов`язок її сплатити.

Необґрунтованими також є висновки суду апеляційної інстанції стосовно відсутності необхідності встановлення обставин наявності чи відсутності заборгованості, зокрема з орендної плати та комунальних платежів, оскільки позовна заява обґрунтована в тому числі і несплатою відповідачем рахунків-актів, зокрема відносно зазначених платежів. 

5.15. Для застосування наслідків, передбачених частиною другою статті 785 Цивільного кодексу України, необхідна наявність вини (умислу або необережності) в особи, яка порушила зобов`язання, відповідно до вимог статті 614 Цивільного кодексу України. Тобто судам необхідно встановити обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав. 

До предмета доказування при розгляді спорів щодо стягнення неустойки в порядку частини другої статті 785 Цивільного кодексу України, як подвійної плати за користування орендованим майном після спливу строку дії договору оренди, входять обставини невжиття орендарем належних заходів щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди за наслідком припинення орендних правовідносин за відсутності умов, які б перешкоджали орендарю вчасно повернути майно орендодавцю у визначений договором оренди строк; умисне ухилення орендаря від обов`язку щодо повернення орендодавцю об`єкта оренди; утримання орендованого майна у володінні орендаря та перешкоджання орендарем в доступі орендодавця до належного йому об`єкта оренди; відсутності з боку орендодавця бездіяльності та невчинення ним дій, спрямованих на ухилення від обов`язку прийняти орендоване майно від орендаря та оформити повернення наймачем орендованого майна.

Такого правового висновку дійшла об`єднана палата Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду у постановах від 13.12.2019 у справі №910/20370/17, від 19.04.2021 у справі №910/11131/19.

Приймаючи рішення у справі, суди попередніх інстанцій не встановили з посиланням на встановлені обставини справи, підтверджені відповідними доказами, наявність вини (умислу або необережності) ТОВ "Ай.Хотел Груп" з несвоєчасного повернення орендованого майна за період з 01.08.2021 по 30.09.2021, не встановили обставини, за яких орендар мав можливість передати майно, що було предметом оренди, але умисно цього обов`язку не виконав.

5.16. Відповідно до статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи. Оскаржуване судове рішення наведеним вимогам не відповідає.

На порушення вимог статей 73 - 80, 86, 236 - 238, 269 Господарського процесуального кодексу України суди попередніх інстанцій не дослідили зібраних у справі доказів та не надали їм належної правової оцінки, не перевірили відповідності відображених у них даних.

6. Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

6.1. Відповідно до пункту 2 частини першої статті 308 Господарського процесуального кодексу України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.

6.2. Згідно з частиною третьою статті 310 Господарського процесуального кодексу України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.3. Беручи до уваги те, що суди попередніх інстанцій порушили норми процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, оскільки не дослідили всі зібрані у справі докази та не надали їм належної оцінки, а у Верховного Суду відсутня процесуальна можливість з`ясувати дійсні обставини справи, що перешкоджає ухвалити нове рішення у справі, то це є підставою для скасування судових рішень та передання справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

6.4. Під час нового розгляду судам слід взяти до уваги викладене, вжити всі передбачені законом заходи для всебічного, повного та об`єктивного встановлення обставин справи, прав та обов`язків сторін, належним чином дослідити наявні в матеріалах справи докази згідно з вимогами статті 86 Господарського процесуального кодексу України. Залежно від встановленого та відповідно до вимог чинного законодавства, вирішити спір.

7. Судові витрати

7.1. Оскільки суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 Господарського процесуального кодексу України судом касаційної інстанції не здійснюється.

Керуючись статтями 236, 240, 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, суд

П О С Т А Н О В И В:

1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Ай.Хотел Груп" задовольнити.

2. Рішення Господарського суду міста Києва від 15.12.2021 та постанову Північного апеляційного господарського суду від 08.09.2022 у справі №910/16396/21 скасувати, справу направити на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

3. Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та не підлягає оскарженню.

Головуючий                                                                                                  В. Студенець

Судді                                                                                                              О. Баранець 

                                                                                                                      І. Кондратова