Постанова
Іменем України
 
25 листопада 2022 року
м. Київ
 
справа № 361/3113/19
провадження № 61-5825св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
Литвиненко І. В. (суддя-доповідач), Грушицького А. І., Петрова Є. В., 
 
учасники справи:
 
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 , 
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_2 ,
відповідачі за зустрічним позовом: ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,
третя особа за зустрічним позовом - ОСОБА_5 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні в порядку письмового провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року у складі судді                  Радзівіл А. Г. та постанову Київського апеляційного суду від 22 лютого 2022 року у складі колегії суддів: Заришняк Г. М., Кулікової С. В., Махлай Л. Д.
 
у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 про відшкодування збитків, заподіяних забезпеченням позову,
та за зустрічним позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - ОСОБА_5 , про визнання недійсним договору найму квартири,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
ОСОБА_1 у травні 2019 року звернувся до суду з вищевказаним позовом, в якому просив стягнути з відповідача на свою користь збитки, завдані забезпеченням позову в розмірі 164 000 грн, які складаються із понесених збитків у розмірі 60 000 грн та упущеної вигоди в розмірі 104 000 грн.
На обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 посилався на те, що 17 березня 2016 року на підставі договору купівлі-продажу квартири, посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є. А. за реєстровим № 147,  ОСОБА_1  отримав за плату у власність квартиру АДРЕСА_1 .
25 серпня 2016 року між ним, з однієї сторони, та ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , з іншої, укладено договір найму кімнати площею 24,5 кв. м, позначеної на плані                   цифрою 2, у даній квартирі.
Умовами вказаного договору передбачено, що кімната, яка наймається, повинна бути передана наймодавцем та прийнята наймачами протягом двох місяців з моменту підписання договору. У момент підписання акта прийому-передачі наймодавець передає наймачам ключі від квартири, у якій знаходиться кімната, що наймається. Розмір місячної плати складає - 2 000 грн з наймача, а в загальному з наймачів -                        4 000 грн. Розрахунок здійснюється у готівковій формі шляхом передачі коштів наймачем наймодавцю, про що складається відповідна розписка.
Наймодавець зобов`язався, зокрема забезпечувати безперешкодне використання наймачем кімнати, що наймається, на умовах цього договору; не вчиняти дій, які б перешкоджали наймачу користуватися найманою кімнатою на умовах цього договору. Наймач зобов`язався використовувати кімнату виключно з метою найму, своєчасно і в повному обсязі сплачувати плату за користування кімнатою; набув право використовувати найману кімнату та майно в ній відповідно до його призначення та умов договору; користуватися санвузлом, позначеним в технічному паспорті цифрами 4, 5, кухнею, позначеною в технічному паспорті цифрою 3, та коридором, позначеним в технічному паспорті цифрою 1, які знаходяться у квартирі. Строк договору починає свій перебіг з 25 серпня 2016 року та закінчується 25 жовтня 2018 року.
Він 25 серпня 2016 року одержав від ОСОБА_3 в рахунок плати за договором найму грошові кошти в сумі 6 000 грн, а 01 вересня 2016 року - від ОСОБА_4 4 000 грн.
ОСОБА_3 та ОСОБА_4 01 грудня 2016 року направлено йому письмові вимоги про передачу кімнати у користування.
В той же час, передати кімнату наймодавцям він не зміг, оскільки ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року у справі № 361/5027/2016-ц заборонено ОСОБА_1 вчиняти певні дії: відчужувати квартиру та вчиняти будь-які інші дії з приводу даного нерухомого майна; користуватися; передавати в іпотеку, оренду, управління до прийняття судом рішення по суті.
У лютому 2017 року ОСОБА_3 та ОСОБА_4 , з урахуванням об`єднання справ в одне провадження, звернулися до суду із позовами до нього, ОСОБА_2 ,                   ОСОБА_5 про усунення перешкод у користуванні квартирою.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 06 вересня                       2017 року у справі № 361/917/17, яке набрало законної сили, у задоволенні позовів відмовлено та встановлено, що між ним, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 було укладено договір найму з щомісячною оплатою по 2 000 грн з наймача, однак позивач не може передати останнім кімнату в квартирі, оскільки існує заборона встановлена ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року у справі № 361/5027/2016-ц і дані обставини доказуванню не підлягають.
01 вересня 2018 року він надав ОСОБА_3 та ОСОБА_4 вимогу про розірвання договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року у зв`язку з неможливістю виконати свої обов`язки щодо передачі ключів від квартири та забезпечення доступу до неї.
20 вересня 2018 року він повернув ОСОБА_3 надані ним 25 серпня 2016 року грошові кошти в розмірі 6 000 грн та сплатив штраф в розмірі 30 000 грн, про що отримав відповідну розписку.
03 жовтня 2018 року він повернув ОСОБА_4 надані ним 01 вересня 2016 року грошові кошти в розмірі 4 000 грн та сплатив штраф в розмірі 30 000 грн, про що також отримав відповідну розписку.
23 жовтня 2018 року рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 21 лютого                          2019 року, у справі № 361/5027/16-ц у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 до ТОВ «Колекторська компанія «ГАРАНТ», ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцева Є. А., про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири та скасування державної реєстрації права власності, відмовлено в повному обсязі.
Додатковим рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області                      від 10 грудня 2018 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 11 квітня 2019 року, скасовано забезпечення позову, накладене ухвалами Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року,                            від 13 вересня 2016 року та від 19 червня 2017 року у справі № 361/5027/16-ц.
Таким чином, ним було укладено договір найму кімнати в квартирі, відповідно до якого за період з 25 серпня 2016 року до 25 жовтня 2018 року він повинен був отримувати щомісячний дохід в розмірі 4 000 грн.
В той же час, у зв`язку з заходами забезпечення позову, прийнятими Броварським міськрайонним судом Київської області ухвалою від 07 вересня 2016 року у справі                  № 361/5027/2016-ц на підставі заяви ОСОБА_2 , він фактично не зміг передати квартиру, яка належить йому на праві власності, наймодавцям та відповідно не отримав кошти в розмірі 104 000 грн (4 000 грн щомісячна оплата х 26 місяців строку оренди, на який укладено договір).
Більше того, у зв`язку з наявними заходами забезпечення позову, він не виконав зобов`язання з передачі ключів від квартири та забезпечення вільного доступу до неї наймодавців, через що сплатив штраф відповідно до пункту 10.7 договору найму у розмірі 60 000 грн (по 30 000 грн кожному з наймодавців).
 
Не погоджуючись з даним позовом, ОСОБА_2 звернувся до суду з вищевказаним зустрічним позовом, в якому просив недійсним договір найму кімнати від 25 серпня 2016 року.
На обґрунтування позовних вимог, ОСОБА_2 посилався на те, що первісний позов стосується відшкодування збитків, завданих внаслідок забезпечення позову у іншій справі, яка розглядалася за заявою ОСОБА_2 . При цьому ОСОБА_1 вказував, що поніс збитки, які випливають з договору найму кімнати від 25 серпня        2016 року, укладеного між ним, ОСОБА_3 та ОСОБА_4 .
Правовою підставою набуття права власності на зазначену квартиру став договір купівлі-продажу від 17 березня 2016 року, укладений між ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» та ОСОБА_1 .
Вважав, що зазначений договір купівлі-продажу квартири є таким, що суперечить положенням чинного законодавства, а тому підлягає визнанню недійсним. При цьому у випадку визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири, усі правочини позивача за первісним позовом теж вважатимуться недійсними, оскільки були вчинені особою, яка не мала права їх вчиняти по відношенню до майна, на яке не має права власності. Також оспорюваний договір найму кімнати суперечить чинному законодавству, оскільки ОСОБА_1 передав у найм майно, яке йому не належить.
Зазначав, що ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» не є належним кредитором за кредитним договором та договором іпотеки, а тому не мало відповідної дієздатності для підписання договору купівлі-продажу; не повідомило ні ОСОБА_2 , ні                     ОСОБА_5 про відступлення права вимоги за кредитним договором та договором іпотеки та не надало відповідних документів на підтвердження переходу права вимоги, а тому не мало права приступати до звернення стягнення; не направляло                        ОСОБА_2 та ОСОБА_5 вимогу про дострокове повернення кредиту у порядку, передбаченому Закону України «Про захист прав споживачів»; не направило йому повідомлення про порушення основного зобов`язання у порядку, передбаченому статтею 35 Закону України «Про іпотеку», та у відповідності до умов договору іпотеки; не направило ОСОБА_2 та ОСОБА_5 повідомлення про намір продажу предмету іпотеки у порядку, передбаченому статтею 38 Закону України «Про іпотеку».
Приватний нотаріус порушила вимоги статті 84 Закону України «Про нотаріат» та Порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, оскільки посвідчила договір купівлі-продажу на підставі підроблених та неналежних відповідно до цивільного законодавства звіту про оцінку майна та довідки про склад сім`ї і реєстрації місця проживання. ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» не направило звіт про розподіл коштів від продажу предмета іпотеки.
При цьому вказував, що справа № 361/1889/19 про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири з вищезазначених підстав перебуває у провадженні Броварського міськрайонного суду Київської області.
У випадку задоволення зазначеної позовної заяви та визнання недійсним зазначеного договору настануть наслідки, пов`язані з недійсністю правочину, у зв`язку з чим він відновить своє право власності за квартиру.
Спірну квартиру він придбав у грудні 2006 року на етапі будівництва. Частину коштів на купівлю квартири було залучено за рахунок кредиту, наданого АБ «Банк регіонального розвитку». Право власності на квартиру було зареєстровано на підставі свідоцтва про право власності серія НОМЕР_1 на нерухоме майно, виданого                             06 лютого 2008 року на виконання рішення Броварської міської ради № 681                       від 25 грудня 2007 року.
Згідно з актом приймання-передачі квартири, підписаним 22 листопада 2007 року між ТОВ «Спецвисотмонтаж-Буд» та ОСОБА_2 , власнику квартири були передані ключі від квартири.
У даному акті зазначено, що в квартирі були проведені лише роботи по встановленню внутрішніх перегородок, зовнішніх дверей та вікон, радіаторів опалення, проведення електропроводки, встановлення лічильників води та електроенергії, з оштукатурення стін, крім робочої стіни кухні та стін ванної кімнати та санвузла, під влаштуванням підлоги виконана цементна стяжка.
ОСОБА_2 вказував, що з червня 2008 року він та його дружина ОСОБА_5 постійно проживають за вказаною адресою, це їх єдине житло, вони сплачують комунальні та інші платежі, пов`язані з користуванням квартирою.
Рішенням міської ради від 25 грудня 2015 року № 52-04-07 «Про перейменування вулиць та провулків м. Бровари» АДРЕСА_2 було перейменовано на АДРЕСА_2.
Після набуття права власності на квартиру, 06 лютого 2008 року ОСОБА_2 та ОСОБА_5 у період з квітня до липня 2008 року здійснили ремонт для створення умов проживання, закупили та встановили сантехніку, придбали кухню та меблі.
Посилаючись на пункти 6.2., 7.1., 7.2 договору найму зазначав, що ОСОБА_1 передав в оренду майно, яке йому не належить, законність отримання у власність ОСОБА_1 спірної квартири оспорюється в суді і тимчасово поширюється лише на квартиру, а не на майно, яке у ній знаходиться, а також на те, що в квартирі було зроблено внаслідок ремонтних робіт та поліпшень після передачі квартири покупцю ОСОБА_2 від будівельників.
З ОСОБА_2 не погоджувалась можливість користування житлово-комунальними послугами наймачами за договором найму ОСОБА_3 та               ОСОБА_4 . 
При цьому зазначав, що ОСОБА_1 при укладенні договору найму кімнати ввів наймачів в оману в частині зобов`язання передати ключі від квартири, оскільки комплекти ключів від квартири належать лише йому та його дружині ОСОБА_5 .
Також стверджував, що ОСОБА_1 після незаконного набуття права власності на квартиру, жодного разу до нього не з`являвся, ключі від квартири не отримував.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
Броварський міськрайонний суд Київської області рішенням від 11 червня 2021 року позов  ОСОБА_1 задовольнив.
Стягнув з ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 збитки, завдані забезпеченням позову в розмірі 164 000 грн, які складаються із 60 000 грн понесених збитків                                   та 104 000 грн упущеної вигоди.
Стягнув із ОСОБА_2 на користь ОСОБА_1 судовий збір в розмірі 1 640 грн. 
В задоволенні зустрічного позову ОСОБА_2 відмовив.
Задовольняючи первісний позов, місцевий суд виходив ізтого, що ОСОБА_1 на підставі договору найму від 25 серпня 2016 року за період з 25 серпня 2016 року                                 до 25 жовтня 2018 року повинен був отримувати щомісячний дохід в розмірі  4 000 грн, що за вказаний період складає 104 000 грн, проте їх не отримав від незалежних від нього обставин. Окрім того, позивач поніс витрати по виконанню ним умов договору найму від 25 серпня 2016 року, а саме пункту 10.7 у розмірі 60 000 грн.
Відмовляючи у задоволенні зустрічного позову, суд першої інстанції виходив з того, що твердження позивача за зустрічним позовом про те, що договір найму від 25 серпня 2016 року був вчинений не власником та на підставі незаконного договору повністю спростовується встановленими обставинами у цивільній справі № 361/5027/16-ц та рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 18 травня                            2017 року, тому відсутні правові підстави для визнання недійсним зазначеного договору.
Київський апеляційний суд постановою від 22 лютого 2022 року апеляційну скаргу  ОСОБА_2 задовольнив частково. 
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року в частині задоволення первісного позову  ОСОБА_1 скасував та ухвалив в цій частині нове рішення, яким в задоволенні первісного позову  ОСОБА_1 відмовив.
В решті рішення залишив без змін.
Скасовуючи рішення місцевого суду в частині задоволення первісного позову та ухвалюючи в цій частині нове судове рішення про відмову у його задоволенні, апеляційний суд виходив з того, що позивачем за первісним позовом не було надано належних та достовірних доказів щодо неправомірної та винної поведінки відповідача ОСОБА_2 , які спричинили ОСОБА_1 збитки. 
ОСОБА_1 не доведено, що його права чи охоронювані законом інтереси порушені внаслідок вжиття заходів забезпечення позову у цивільній справі. При цьому, пред`являючи вимоги про стягнення упущеної вигоди ОСОБА_1 не підтверджено, що він не отримав кошти за передачу в найм майна внаслідок протиправних та винних дій відповідача ОСОБА_2 , не доведено наявність причинно-наслідкового зв`язку між діями відповідача та завданими збитками у вигляді упущеної вигоди. Не було надано доказів і того, що на момент укладення договору найму кімнати в квартирі ніхто не проживав, що позивач за первісним позовом мав ключі від спірної квартири та реальну можливість за звичайних обставин отримати зазначені доходи.
Невиконання договору оренди та спричинення ОСОБА_1 шкоди не пов`язано із застосуванням заходів забезпечення позову у цивільній справі № 361/5027/16-ц та у відсутність винних дій ОСОБА_6 .
Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції в частині вирішення зустрічних позовних вимог, суд апеляційної інстанції виходив з того, що рішення в цій частині відповідає вимогам норм матеріального та процесуального права і не може бути скасованим з підстав, викладених в апеляційній скарзі.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
ОСОБА_2 у червні 2022 року подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 лютого 2022 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати оскаржувані судові рішення в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог та ухвалити в цій частині нове судове рішення про їх задоволення.
 
Узагальнені доводи особи, яка подала касаційну скаргу
У касаційній скарзі як на підставу оскарження судового рішення заявник посилається на пункти 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України та, зокрема вказує, що суди не спростували доводів того, що в найм було передано майно, яке не належить ОСОБА_1 , а наймачам надано право користування житлово-комунальними послугами, договори про надання яких ним не укладались. У ОСОБА_1 не було ключів від квартири і суду не були надані відповідні докази.
ОСОБА_5 просила суд визнати поважними причини неподання доказів при розгляді справи в суді першої інстанції і поновити їй строк на подання доказів, однак суд проігнорував вказане клопотання, надані докази не досліджувалися.
Відсутній висновок Верховного Суду, який надав би відповідь на питання чи може особа, яка не є власником передати майно в найм іншій особі не будучи власником майна та не маючи доступу до такого майна. 
Рішення судів попередніх інстанцій оскаржуються лише в частині зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 .
 
Відзив на касаційну скаргу іншими учасниками справи не подано
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
Верховний Суд ухвалою від 07 липня 2022 року відкрив провадження у цій справі та витребував її матеріали із Броварського міськрайонного суду Київської області.
Справа № 361/3113/19 надійшла до Верховного Суду 22 вересня 2022 року.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Між АБ «Банк регіонального розвитку», ТОВ «Агенція комплексного захисту бізнесу «Дельта М» та Національним банком України 20 листопада 2013 року було укладено договір про передавання в управління непроданих активів, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Прокопенко Л. В., зареєстрований в реєстрі за № 3960.
30 вересня 2015 року між ТОВ «Агенція комплексного захисту бізнесу «Дельта М» та ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» укладено договір № 009 про відступлення права вимоги (цесії) за кредитним договором № 27/10-721І від 05 грудня 2006 року, укладеним між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 . На день укладення даного договору розмір зобов`язань позичальника за кредитним договором складає 30 689,13 доларів США, що еквівалентно 660 661,60 грн. Управителем новому кредитору передано документи за кредитним договором № 27/10-721І від 05 грудня 2006 року, укладеним між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 , що підтверджується відповідним актом приймання-передачі від 30 вересня 2015 року.
ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» 13 жовтня 2015 року направляло вимогу ОСОБА_2 , ОСОБА_7 та ОСОБА_5 щодо сплати заборгованості за кредитним договором та повідомлення про наявність права і наміру у разі не виконання вимоги звернути стягнення на предмет іпотеки.
Вищезазначений факт також було встановлено рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 18 травня 2017 року.
Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є. А. 07 грудня 2015 року посвідчено договір про відступлення прав за іпотечним договором № 027/ДЗ946І, посвідченим 05 грудня 2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П. (реєстровий № 4949).
На підставі зазначеного договору ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» набуло статус іпотекодержателя нерухомого майна, а саме: двокімнатної квартири АДРЕСА_1 , що підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію іпотеки.
ОСОБА_2 05 січня 2016 року направлено вимогу № 02-03/01 про повернення боргу за кредитним договором № 27/10-721І від 05 грудня 2006 року та попереджено у випадку невиконання даної вимоги про звернення стягнення на майно, що було передано в іпотеку за іпотечним договором № 027/ДЗ946І, посвідченим 05 грудня            2006 року приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П., за реєстровим № 4949, з урахуванням змін та доповнень, внесених додатковим договором № 1 від 10 квітня 2008 року, посвідченим приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Мельником Р. П., за реєстровим № 1039. Вимогу посвідчено приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є. А. та зареєстровано в реєстрі нотаріальних дій за № 5, шляхом переходу/набуття права власності на майно за ціною 582 200 грн, визначеною на підставі оцінки предмету іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Пунктом 2.4.5 іпотечного договору № 027/ДЗ946І від 05 грудня 2006 року передбачено право іпотекодержателя у разі виникнення права звернення стягнення на предмет іпотеки самостійно обрати шлях реалізації своїх прав з урахуваннями розділу 4 цього договору, який за згодою сторін є договором про задоволення вимог іпотекодержателя та чинного законодавства України.
На підставі звіту про незалежну оцінку майна від 11 грудня 2015 року, складеного               ТОВ «Чіріков Консалт» оціночна вартість квартири за адресою: АДРЕСА_2 - 582 200 грн.
21 січня 2016 року на адресу фактичного місця проживання ОСОБА_2 , який вказаний в іпотечному договорі № 027/ДЗ946І від 05 грудня 2006 року та кредитному договорі № 27/10-721І від 05 грудня 2006 року, ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» направило вимогу від 18 січня 2016 року про повернення боргу за кредитним договором № 27/10-721І від 05 грудня 2006 року. Вимога була направлена з описом та рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення. 
23 лютого 2016 року вказане відправлення було повернуто на адресу розташування робочого місця нотаріуса з відміткою органу зв`язку.
Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Татаринцевою Є. А. 17 березня 2016 року посвідчено договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , укладений між іпотекодержателем квартири - ТОВ «Колекторська компанія «Гарант» та ОСОБА_1 , зареєстрований в реєстрі за №147.
Відповідно до пункту 2 договору купівлі-продажу від 17 березня 2016 року вищевказана відчужувана квартира належить ОСОБА_2 на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 06 лютого 2008 року, серія НОМЕР_1 , виданого виконкомом Броварської міської ради Київської області 06 лютого 2008 року на підставі рішення № 681 від 25 грудня 2007 року. Право власності на квартиру зареєстроване в Броварському бюро технічної інвентаризації 06 лютого 2008 року в реєстровій книзі № 24/9 за реєстровим № 10639, що підтверджується витягом про реєстрацію права власності на нерухоме майно, виданим Комунальним підприємством Броварської міської ради «Броварське бюро технічної інвентаризації» 06 лютого 2008 року за № 17639326.
З Інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 22 серпня 2016 року судами встановлено, що за ОСОБА_1 зареєстровано право власності на вищевказану квартиру. 
Відомостей про право власності на вказану квартиру щодо іншої особи матеріали справи не містять.
Згідно з Інформаційною довідкою з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта  ОСОБА_2 на час укладення договору купівлі-продажу квартири від 17 березня                2016 року був власником іншого нерухомого майна, а саме квартири загальною площею 71,3 кв. м, житловою площею 41,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 .
Між ОСОБА_1 , ОСОБА_3 та ОСОБА_4 25 серпня 2016 року укладено договір найму, за умовами якого наймодавець зобов`язується передати наймачеві у строкове платне користування, а наймачі зобов`язуються прийняти у строкове платне користування житлову кімнату, що визначена у цьому договорі (надалі іменується «кімната»), та зобов`язуються сплачувати наймодавцеві плату за користування кімнатою.
Кімната, що наймається, знаходиться в квартирі АДРЕСА_1 та позначена в технічному паспорті цифрою 2, має наступні характеристики: 1.2.1 - площа 24,5 кв. м; 1.2.2 - стан: придатна для використання у відповідності до мети найму, визначеної у пункту 2.1 цього договору (пункт 1.2 договору оренди).
Пунктами 3.1, 3.2 договору найму сторонами обумовлено, що кімната, яка наймається, повинна бути передана наймодавцем та прийнята наймачами протягом двох місяців з моменту підписання договору. У момент підписання акта прийому-передачі наймодавець передає наймачам ключі від квартири АДРЕСА_1 , в якій знаходиться кімната, що наймається.
Строк найму кімнати складає 24 місяці з моменту прийняття приміщення, що наймається за актом прийому-передачі (пункт 4.1 договору найму).
Пунктами 5.1, 5.2, 5.3, 5.5 договору найму визначено, що розмір щомісячної плати складає 2 000 грн з наймача, а в загальному з наймачів - 4 000 грн. Плата за користування кімнатою сплачується наймачами не пізніше 15-го числа кожного наступного місяця. Розмір плати може переглядатись за письмовою вимогою наймодавця. Розрахунок здійснюється у готівковій формі шляхом передачі наймачем наймодавцеві, про що складається відповідна розписка.
Відповідно до пунктів 5.8, 5.9 договору найму у разі припинення (розірвання) договору найму наймачі сплачують плату за користування кімнатою до дня повернення кімнати за актом прийому-передачі включно. Закінчення строку дії договору найму не звільняє наймачів від обов`язку сплатити за користування кімнатою, якщо така виникла у повному обсязі, ураховуючи санкції (якщо такі передбачені цим договором).
У забезпечення виконання своїх зобов`язань щодо своєчасної оплати за користування кімнатою наймачі зобов`язуються протягом десяти днів з моменту підписання даного договору, здійснити гарантійний платіж у розмірі не меншому двох місячних платежів.
Згідно з пунктами 8.1, 8.1.1, 8.1.2, 8.2 договору найму у випадку порушення зобов`язання, що виникає з цього договору сторона несе відповідальність, визначену цим договором та (або) чинним в Україні законодавством. Порушенням договором є його невиконання або неналежне виконання, порушення умов, визначених змістом цього договору. Сторона вважається невинуватою і не несе відповідальності за порушення договору, якщо вона доведе, що вжила всіх залежних від неї заходів щодо належного виконання цього договору.
Пунктами 10.1-10.7 договору найму визначено, що цей договір вважається укладеним і набирає чинності з моменту його підписання. Строк цього договору починає свій перебіг з 25 серпня 2016 року та закінчується 25 жовтня 2018 року. Закінчення строку цього договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії цього договору. Договір може бути розірваний на вимогу однієї із сторін договору у разі невиконання іншою стороною обов`язків, передбачених цим договором. Договір може бути розірваний за взаємною згодою сторін шляхом укладення додаткового договору. У випадку розірвання договору на вимогу сторони, яка не виконує належним чином обов`язків, передбачених цим договором, вона сплачує штраф іншій стороні в розмірі 30 000 грн протягом двох місяців з моменту звернення з вимогою про розірвання договору.
Ухвалою Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року у справі за № 361/5027/16-ц заява  ОСОБА_2 задоволена, заборонено                 ОСОБА_1 вчиняти певні дії, а саме: відчужувати двокімнатну квартиру загальною площею 87 кв. м, житловою площею 40,2 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , та належить ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу квартири № 147                          від 17 березня 2016 року; вчиняти будь-які інші дії з приводу даного нерухомого                       майна - користуватися, передавати в іпотеку, оренду, управління, до прийняття судом рішення по суті.
Ухвалою Апеляційного суду Київської області від 14 грудня 2016 року у справі                              № 361/5027/16-ц апеляційну скаргу ОСОБА_1 відхилено. Ухвалу Броварського міськрайонного суду Київської області від 07 вересня 2016 року залишено без змін.
Також судами встановлено, що 01 вересня 2018 року ОСОБА_1 на адресу ОСОБА_4 та ОСОБА_3 була направлена вимога про розірвання договору найму кімнати від 25 серпня 2016 року, згідно з якою ОСОБА_1 просить вважати розірваним договір з моменту повернення отриманих коштів за договором найму, а також штрафу за неналежне виконання умов договору.
ОСОБА_3 20 вересня 2018 року отримав від ОСОБА_1 грошові кошти, які надавались в рахунок плати за договором найму кімнати від 25 серпня 2016 року в розмірі 6 000 грн та штраф у розмірі 30 000 грн відповідно до пункту 10.7 договору найму - у зв`язку із невиконанням обов`язку з передачі ключів від спірної квартири, забезпечення безперешкодного використання кімнати в даній квартирі. Також зазначено, що ОСОБА_3 вважає договір найму від 25 серпня 2016 року розірваним.
ОСОБА_4 03 жовтня 2018 року отримав від ОСОБА_1 грошові кошти, які надавалися в рахунок оплати за договором найму кімнати від 25 серпня 2018 року в розмірі 4 000 грн та штраф у розмірі 30 000 грн відповідно до пункту 10.7 вказаного договору - у зв`язку з невиконанням ОСОБА_1 обов`язку щодо передачі ключів від спірної квартири, забезпечення безперешкодного використання кімнати в даній квартирі, що підтверджується відповідною розпискою. Також у даній розписці було зазначено, що ОСОБА_4 вважає договір найму розірваним.
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 18 травня                           2017 року, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області                                від 29 червня 2017 року, відмовлено в задоволенні позову ОСОБА_5                                      до ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», треті особи: ОСОБА_2 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р. П., ОСОБА_8 ,                АБ «Банк регіонального розвитку», та позову третьої особи ОСОБА_2 до                            ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Мельник Р. П., ОСОБА_1 , АБ «Банк регіонального розвитку», про визнання недійсним договору іпотеки, укладеного                              05 грудня 2006 року між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 .
Рішенням Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 жовтня                     2018 року у справі за № 361/5027/16-ц в задоволенні позову ОСОБА_2 до                         ТОВ «Колекторська компанія «Гарант», ОСОБА_1 , треті особи: ОСОБА_5 , приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Татаринцева Є. А., про визнання недійсним договору купівлі продажу квартири та скасування реєстрації  відмовлено.
Постановою Київського апеляційного суду від 21 лютого 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 залишено без задоволення, а рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 23 жовтня 2018 року залишено без змін.
Постановою Київського апеляційного суду від 28 березня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 на додаткове рішення суду залишено без задоволення, додаткове рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 грудня 2018 року залишено без змін.
Постановою Київського апеляційного суду від 11 квітня 2019 року апеляційну скаргу ОСОБА_2 на додаткове рішення суду залишено без задоволення, додаткове рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 10 грудня 2018 року залишено без змін.
Судами у справі № 361/5027/16-ц встановлено, що 05 грудня 2006 року між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 укладено кредитний договір № 27/10-721І, згідно з умовами якого банк зобов`язався надати позичальнику у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використання грошові кошти (кредит) у сумі 56 000 доларів США, а позичальник зобов`язався сплачувати за користування кредитом проценти із розрахунку 13 % річних, комісійну винагороду та повернути кредит в терміни та на умовах, встановлених цим договором.
З метою забезпечення виконання зобов`язань між АБ «Банк регіонального розвитку» та ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір № 027/ДЗ946І від 05 грудня                  2006 року, згідно з умовами якого в іпотеку було передано майнові права на об`єкт нерухомого майна - квартиру АДРЕСА_4 , загальною площею 87,93 кв. м, житловою площею 40,11 кв. м (предмет іпотеки).
За кредитним договором від 05 грудня 2006 року грошові кошти надавалися на придбання саме того об`єкта нерухомого майна, який передавався в іпотеку.
10 квітня 2008 року між тими самими сторонами було укладено додатковий договір до іпотечного договору № 027/ДЗ946І від 05 грудня 2006 року, у якому сторони дійшли згоди про внесення змін до пункту 1.2 вищевказаного іпотечного договору, яким в іпотеку передано двокімнатну квартиру АДРЕСА_1 , реєстраційний номер - 22026717, яка належала іпотекодавцю на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно від 06 лютого 2008 року, серія НОМЕР_1 , виданого виконкомом Броварської міської ради 06 лютого 2008 року на підставі рішення № 681 від 25 грудня 2007 року.
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА
Позиція Верховного Суду 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
Переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими (частина перша статті 400 ЦПК України).
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з таких підстав. 
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Статтею 627 ЦК України передбачено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Частиною першою статті 628 ЦК України передбачено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Згідно з частинами першою, другою, четвертою статті 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору. Договір набирає чинності з моменту його укладення. Закінчення строку договору не звільняє сторони від відповідальності за його порушення, яке мало місце під час дії договору.
Частинами першою-третьою статті 639 ЦК України встановлено, що договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом. Якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася. Якщо сторони домовились укласти у письмовій формі договір, щодо якого законом не встановлена письмова форма, такий договір є укладеним з моменту його підписання сторонами.
Згідно з частиною першою статті 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
За змістом частин другої, третьої, п`ятої статті 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються. У разі зміни або розірвання договору зобов`язання змінюється або припиняється з моменту досягнення домовленості про зміну або розірвання договору, якщо інше не встановлено договором чи не обумовлено характером його зміни. Якщо договір змінюється або розривається у судовому порядку, зобов`язання змінюється або припиняється з моменту набрання рішенням суду про зміну або розірвання договору законної сили. Якщо договір змінений або розірваний у зв`язку з істотним порушенням договору однією із сторін, друга сторона може вимагати відшкодування збитків, завданих зміною або розірванням договору.
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у володіння та користування за плату на певний строк.
Відповідно до частин першої, третьої статті 767 ЦК України наймодавець зобов`язаний передати наймачеві річ у комплекті і у стані, що відповідають умовам договору найму та її призначенню. Наймач зобов`язаний у присутності наймодавця перевірити справність речі. Якщо наймач у момент передання речі в його володіння не переконається у її справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
Згідно з частиною першою статті 810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона - власник житла (наймодавець) передає або зобов`язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.
Частинами першою, третьою статті 215 ЦК України передбачено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
Згідно з частиною першою статті 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Достатніми є докази, які у своїй сукупності дають змогу дійти висновку про наявність або відсутність обставин справи, які входять до предмета доказування (частина перша статті 80 ЦПК України).
Згідно з положеннями статей 12, 81 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
Встановивши на підставі доказів, які містяться у матеріалах справи, що укладення ОСОБА_1 договору найму кімнати у квартирі АДРЕСА_1 було здійснено як власником нерухомого майна, суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення зустрічного позову.
Крім того,  укладення оспорюваного ОСОБА_1 як власником спірного майна було підтверджено встановленими судами обставинами під час розгляду справ                        № 361/5745/16-ц, № 361/5027/16.
Згідно з частиною четвертою статті 82 ЦПК України обставини, встановлені рішенням суду у господарській, цивільній або адміністративній справі, що набрало законної сили, не доказуються при розгляді іншої справи, у якій беруть участь ті самі особи або особа, щодо якої встановлено ці обставини, якщо інше не встановлено законом. 
Доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції проігнорував клопотання ОСОБА_5 про надання доказів та на порушення норм процесуального права не досліджував їх під час розгляду справи, не заслуговують на увагу, з огляду на таке.
Відповідно до частини третьої статті 367 ЦПК України докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього.
Врахувавши, що ОСОБА_5 не обґрунтувала неможливості подання доказів до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від неї, апеляційний суд на підставі статті 84 ЦПК України правильно не взяв до уваги подані докази.
Крім того, підставами касаційного оскарження судових рішень заявник визначив пункт 3 частини другої статті 389 ЦПК України, а саме - відсутність висновку Верховного Суду,який надав би відповідь на питання чи може особа, яка не є власником передати майно в найм іншій особі не будучи власником майна та не маючи доступу до такого майна. 
Відповідно до пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у тих випадках, якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах.
Зі змісту вказаної норми права вбачається, що вона спрямована на формування єдиної правозастосовчої практики шляхом висловлення Верховним Судом висновків щодо питань застосування тих чи інших норм права, які регулюють певну категорію правовідносин та підлягають застосуванню судами під час вирішення спору.
Отже, у разі подання касаційної скарги на підставі пункту 3 частини другої статті 389 ЦПК України, крім встановлення відсутності висновку Верховного Суду щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, обов`язковому дослідженню підлягає також питання щодо необхідності застосування таких правових норм для вирішення спору з огляду на встановлені фактичні обставини справи.
Аргументуючи підстави касаційного оскарження, передбачені у пункті 3 частини другої статті 389 ЦПК України, заявник зазначає, що відсутній висновок Верховного Суду щодо наслідків невиконання судом обов`язків оцінювати кожен доказ або мотивувати його відхилення.
Зазначені доводи заявника відхиляються касаційним судом з огляду на те, що рішення суду першої інстанції та постанова суду апеляційної інстанції ухвалені за результатами оцінки у сукупності всіх доказів та обставин справи. Водночас, як свідчить характер доводів заявника, останні фактично зводяться до незгоди із наданою судом оцінкою обставин справи та вказують на переоцінку доказів у справі, що суперечить положенням статті 400 ЦПК України.
Інші доводи касаційної скарги не спростовують встановлені у справі фактичні обставини та висновки, які обґрунтовано викладені у мотивувальній частині оскаржуваних судових рішень в частині вирішення зустрічних позовних вимог, та зводяться до переоцінки доказів, незгоди заявника з висновками щодо їх оцінки та містять посилання на факти, що були предметом дослідження судів.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 січня 2019 року у справі                                              № 373/2054/16-ц (провадження № 14-446цс18) викладено правовий висновок про те, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено як статтями 58, 59, 212 ЦПК України у попередній редакції 2004 року, так і статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України у редакції від 03 жовтня 2017 року. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів не встановлено, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Однакове застосування закону забезпечує загальнообов`язковість закону, рівність перед законом та правову визначеність у державі, яка керується верховенством права. Єдина практика застосування законів поліпшує громадське сприйняття справедливості та правосуддя, а також довіру до відправлення правосуддя.
Відповідно до усталеної практики ЄСПЛ (рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію. Повноваження вищих судів щодо скасування чи зміни тих судових рішень, які вступили в законну силу та підлягають виконанню, мають використовуватися для виправлення фундаментальних порушень.
Таким чином, наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів першої та апеляційної інстанцій в частині відмови у задоволенні зустрічних позовних вимог.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини третьої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення в частині вирішення зустрічних позовних вимог - без змін, оскільки доводи касаційної скарги висновків судів в означеній частині не спростовують.
Рішення судів першої та апеляційної інстанції оскаржуються лише в частині вирішення зустрічних позовних вимог, тому переглядаються касаційним судом тільки в цій частині.
Керуючись статтями 400, 401, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Броварського міськрайонного суду Київської області від 11 червня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від 22 лютого 2022 року в частині вирішення зустрічних позовних вимог ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , третя особа - ОСОБА_5 , про визнання недійсним договору найму квартири, залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                 І. В. Литвиненко
 
                                                                                                            А. І. Грушицький
 
                                                                                                           Є. В. Петров