ОКРЕМА ДУМКА
(спільна)
суддів Великої Палати Верховного Суду Ситнік О. М.,Гриціва М. І., Прокопенка О. Б.
на постанову Великої Палати Верховного Суду від 26 жовтня 2022 року у справі № 227/3760/19-ц (провадження № 14-79цс21)
за позовом  ОСОБА_1 , який є правонаступником ОСОБА_2 , до ОСОБА_3 , третя особа - ОСОБА_4 , про визнання договору оренди недійсним
за касаційною скаргою  ОСОБА_1 , який є правонаступником ОСОБА_2 , на постанову Донецького апеляційного суду від 17 грудня 2020 року у складі колегії суддів Корчистої О. І., Космачевської Т. В., Мальованого Ю. М.
У вересні 2019 року ОСОБА_2 звернулася до суду з позовом, у якому зазначала, що її син ОСОБА_5 помер ІНФОРМАЦІЯ_1 . Після його смерті вона та її чоловік ОСОБА_4 29 серпня 2016 року отримали свідоцтва про право на спадщину за законом, відповідно до яких успадкували по 1/2 частині майна, яке належало спадкодавцю ОСОБА_5 , у вигляді будівлі складу за адресою: АДРЕСА_1 . 
Їй стало відомо про наявність договору оренди від 20 травня 2015 року на вказане нерухоме майно, який начебто укладено за життя між її сином ОСОБА_5 та ОСОБА_3 .
Указаного договору оренди від 20 травня 2015 року її син ОСОБА_5 не укладав та не підписував, також не підписував акта приймання-передачі від 20 травня 2015 року, а тому вказаний договір оренди вважала недійсним.
З урахуванням наведеного ОСОБА_2 просила визнати недійсним договір оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року у вигляді будівлі складу, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , укладений між ОСОБА_5 (орендодавець) та ОСОБА_3 (орендатор).
15 липня 2020 року рішенням Добропільського міськрайонного суду Донецької області позов ОСОБА_2 задоволено. Визнано недійсним договір оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року, укладений між ОСОБА_5 та ОСОБА_3 , про надання в оренду приміщення загальною корисною площею 1 600 кв. м, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 . Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Суд першої інстанції керувався тим, що оскільки договір оренди від 20 травня 2015 року підписаний не ОСОБА_5 , що підтверджується висновком судово-почеркознавчої експертизи Луганського відділення Донецького науково-дослідного інституту судових експертиз (далі - Луганське відділення Донецького НДІСЕ) від 24 березня 2020 року № 574-576, який є повним, ясним та категоричним щодо питань, визначених судом, то такий договір та акт приймання-передачі до договору оренди є недійсними.
17 грудня 2020 року постановою Донецького апеляційного суду апеляційну скаргу ОСОБА_3 задоволено частково, рішення Добропільського міськрайонного суду Донецької області від 15 липня 2020 року скасовано та ухвалено нове - про відмову в задоволенні позову ОСОБА_2 . 
Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що сторони оспорюваного договору не досягли згоди, тому такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини. Правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Факт того, що ОСОБА_5 не підписував оспорюваний договір, відповідач безпідставно використовує нежитлове приміщення та перешкоджає в користуванні ним власникам, може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірного договору в мотивувальній частині судового рішення під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним. Ураховуючи підстави позову, наведені позивачем, що нерухоме майно знаходиться у фактичному користуванні відповідача без установлених законом підстав, ефективним способом захисту права, яке позивач як співвласник нерухомого майна вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном. З огляду на наведене позов ОСОБА_2 не підлягає задоволенню з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту. Саме така правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19).
У січні 2021 року  ОСОБА_2 подала до Верховного Судукасаційну скаргу на постанову Донецького апеляційного суду від 17 грудня 2020 року, у якій, посилаючись на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, просила скасувати рішення апеляційного суду та залишити в силі рішення суду першої інстанції. 
Касаційна скарга мотивована тим, щозобов`язувати особу, яка звертається до суду в межах принципу диспозитивності, використовувати лише той чи інший спосіб захисту не відповідає нормам чинного законодавства і завданням цивільного судочинства. У разі відсутності власноручного підпису сторони договору на документі необхідно вважати, що правочин не відповідає вимогам, які встановлюються до письмової форми правочину. Таким чином, вирішення вимоги про визнання договорів недійсними та застосування наслідків (про повернення майна від володільця чи користувача до власника, який заявив про недійсність правочину) має відбуватися саме за правилами статті 216 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України).
07 квітня 2021 року ухвалою Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду справу передано на розгляд Великої Палати Верховного Суду на підставі частини четвертої статті 403 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) у зв`язку з необхідністю відступу від висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного в раніше ухваленій постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19). 
У цій постанові Великої Палати Верховного Суду вказано, що позивач звернувся з вимогою про визнання недійсними договорів оренди, зазначав, що цих договорів не підписував, умов їх не погоджував, тому відповідач безпідставно відмовляє в поверненні земельних ділянок позивачу як власнику земельних ділянок, покликаючись на умови договорів, підписаних невстановленою особою замість позивача. Суди встановили, що спірних договорів позивач не підписував та, відповідно, істотних умов цих договорів не погоджував. Велика Палата Верховного Суду вказала, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Констатувала, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину, такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним. Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним з позбавленням власника його права володіння цією ділянкою. Зробила висновок, що в цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок, вказавши при цьому, що негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду, передаючи справу на розгляд Великої Палати Верховного Суду, керувалася тим, що договір, щодо якого сторони не дійшли згоди в необхідній формі за всіма істотними умовами, є неукладеним, тобто неіснуючим, що унеможливлює визнання його недійсним. А в разі відсутності власноручного підпису сторони договору на документі необхідно вважати, що правочин не відповідає вимогам, які встановлюються до письмової форми правочину, проте це не означає, що між сторонами відсутня домовленість, якщо договір фактично виконується сторонами.
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду виснував, що у випадку якщо договір укладений, проте не підписаний однією з його сторін, то неможливо ефективно захистити права власника речі (майна) із застосуванням негаторного позову в тому разі, якщо річ (майно) перебуває у фактичному володінні іншої особи. У такому разі, на переконання колегії суддів, ефективним способом захисту прав власника речі буде фактичне повернення речі, що неможливо здійснити шляхом усунення перешкод у користуванні власністю. У такому випадку позов про визнання договору найму (оренди) недійсним та застосування наслідків недійсності правочинів, передбачених у статті 216 ЦК України, є ефективним способом захисту порушеного права власності позивача, який відновлює порушене право та повертає майно (річ) у фактичне володіння власника.
Колегія суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду звернула увагу на те, що при застосуванні підходу, сформульованого Великою Палатою Верховного Суду, про ефективний спосіб захисту в разі встановлення, що оспорюваний договір не підписувався однією зі сторін (наприклад, підпис підроблений), є негаторний позов про усунення перешкод у користуванні належним майном, зокрема шляхом заявлення вимоги про повернення майна, створюється ситуація правової невизначеності, коли констатація у мотивувальній частині рішення про неукладеність договору і, як наслідок, вказівка у резолютивній частині про відмову у визнанні договору недійсним не є підставою для скасування реєстраційних записів, які здійснено на підставі договорів як документів, неукладеність яких констатує суд. Разом з тим визнання договору недійсним, підробленість підпису на якому встановлена судом, забезпечить можливість як повернення речі (майна) у фактичне володіння власника шляхом застосування реституції, так і стане підставою для скасування усіх реєстраційних записів, які здійснено на підставі цього договору.
На переконання колегії суддів, позов про визнання договору недійсним з підстав того, що підпис сторони в ньому є підробленим та, відповідно, застосування наслідків недійсності правочину, передбачених у статті 216 ЦК України, є належним та ефективним способом захисту порушеного права власності позивача у цій справі, тому вважала наявними підстави для передачі цієї справи на розгляд Великої Палати Верховного Суду для відступлення від висновку (уточнення), викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19). 
08 червня 2021 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду справу прийнято для продовження розгляду.
14 грудня 2021 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду провадження у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , третя особа - ОСОБА_4 , про визнання договору оренди недійсним зупинено до залучення у справі правонаступника ОСОБА_2 , яка померла ІНФОРМАЦІЯ_2 .
07 липня 2022 року ухвалою Великої Палати Верховного Суду поновлено провадження у справі, залучено до участі у справі ОСОБА_1 як правонаступника ОСОБА_2 
26 жовтня 2022 року постановою Великої Палати Верховного Суду касаційну скаргу  ОСОБА_1 , який є правонаступником ОСОБА_2 , залишено без задоволення. Постанову Донецького апеляційного суду від 17 грудня 2020 року залишено без змін.
Велика Палата Верховного Суду у своїй постанові зробила висновок, що як у частині першій статті 215 так і в статтях 229-233 ЦК України йдеться про недійсність вчинених правочинів у випадках, коли існує волевиявлення учасника правочину, зафіксоване в належній формі (що підтверджується, зокрема, шляхом вчинення ним підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає волі цього учасника правочину. Тож внаслідок правочину учасники набувають права і обов`язки, що натомість не спричиняють для них правових наслідків (пункт 6.20 постанови). 
У тому ж випадку, коли сторона не виявляла свою волю до вчинення правочину, до набуття обумовлених ним цивільних прав та обов`язків, то правочин є таким, що не вчинений, права та обов`язки за таким правочином особою взагалі не набуті, а правовідносини за ним не виникли (пункт 6.21 постанови).
За встановленими у справі обставинами, оспорюваний договір  ОСОБА_5 не підписував та, відповідно, волевиявлення щодо правочину не було, істотних умов цього договору не погоджував. Відповідач користується будівлею складу. Разом з тим, відсутні відомості про виконання договору стороною позивача. З урахуванням викладеного немає підстав вважати договір оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року укладеним (пункти 6.41-6.43 постанови).
Позивачка звернулася з вимогою про визнання договору оренди недійсним.
На думку Великої Палати Верховного Суду, суд апеляційної інстанції, зробив обґрунтований висновок про відмову в позові ОСОБА_2 з підстав обрання позивачкою неефективного (неналежного) способу захисту, роз`яснивши, що відмова в задоволенні позову через обрання неефективного (неналежного) способу захисту не позбавляє її права заявити позов про усунення перешкод у використанні спірного нежитлового приміщення.
Подібні висновки містяться в постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), правовідносини у якій виникли щодо безпідставного користування земельною ділянкою, й підстав для відступу від таких висновків Велика Палата Верховного Суду не знайшла.
Не погоджуємося з висновками Великої Палати Верховного Суду, тому відповідно до частини третьої статті 35 ЦПК України висловлюємо окрему думку.
Суди попередніх інстанцій встановили такі фактичні обставини справи.
ОСОБА_5 на праві власності належало нерухоме майно, яке складається з будівлі складу за адресою:  АДРЕСА_1 .
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_5 помер.
Після смерті ОСОБА_5 його батьки ОСОБА_2 та ОСОБА_4 прийняли спадщину по 1/2 частини будівлі складу, розташованої за адресою:  АДРЕСА_1 , яка складається з: будівлі складу (літ. «А-1»), будівлі вартової (літ. «Б-1»), убиральні (літ. «В-1»), душу (тимчасового) (літ. «Г-1»), складу ГММ (літ. «Д-1»), колодязя (літ. «К»), огорожі № 3, огорожі № 4, огорожі № 5, загальною площею 1 467,7 кв. м, про що 29 серпня 2016 року видані відповідні свідоцтва про право на спадщину за законом.
Витягом із Державного реєстру речових прав нерухоме майно про реєстрацію права власності від 01 вересня 2016 року № 67100890 підтверджується, що 29 серпня 2016 року за ОСОБА_2 зареєстровано право приватної власності на 1/2 частину нерухомого майна - будівлі складу за адресою:  АДРЕСА_1 .
Відповідно до договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення, укладеного у селищі Шевченко Добропільського району Донецької області 20 травня 2015 року між ОСОБА_5 (орендодавець) та ОСОБА_3 (орендар), в оренду надавалося приміщення загальною корисною площею 1 600 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для використання складування техніки та як зерносховище. Договір містить підписи сторін договору.
Згідно з актом приймання-передачі до договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року ОСОБА_5 передав, а ОСОБА_3 прийняв нежитлове приміщення загальною корисною площею 1 600 кв. м, розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , для складування техніки та як зерносховище. Акт містить підписи зазначених сторін. 
З 2015 року і до дня ухвалення рішення судами першої та апеляційної інстанцій нерухоме майно перебувало у фактичному володінні та користуванні відповідача, який наполягав, що вказане майно йому у користування передано попереднім власником ОСОБА_5 у рахунок повернення боргу.
Відповідно до висновку судово-почеркознавчої експертизи Луганського відділення Донецького НДІСЕ від 24 березня 2020 року № 574-576 підписи від імені ОСОБА_5 у договорі оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року на третьому аркуші в графі «Орендодавець» у рядку « ОСОБА_5 » та в акті приймання-передачі до договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року в графі «Орендодавець» у рядку « ОСОБА_5 » виконані не ОСОБА_5 , а іншою особою з наслідуванням справжнього підпису ОСОБА_5 .
При вирішенні справи необхідно враховувати вимоги законодавства, яке регулює як право власності, так і правочини.
Гарантії права власності закріплені у нормах Конституції України.
Відповідно до статті 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Право приватної власності є непорушним.
Ці конституційні права знайшли своє відображення і деталізацію у ЦК України та відповідних законах.
Так, частина перша статті 317 ЦК України передбачає, що власникові належать права володіння, користування та розпорядження своїм майном, а у частинах першій та другій статті 319 цього Кодексу вказано, що власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд і має право вчиняти щодо свого майна будь-які дії, які не суперечать закону. Крім того, у частині шостій зазначеної статті прямо передбачено, що держава не втручається у здійснення власником права власності.
У частині першій статті 321 ЦК України також зазначено про непорушність права власності та про те, що ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
При вирішенні вказаної справи необхідно врахувати вимоги цивільного законодавства щодо визначення понять правочину, договору, співвідношення понять неукладеності та недійсності правочину та критерії дійсності правочину.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема, договори та інші правочини, інші юридичні факти. 
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін (частина четверта цієї ж статті).
Відповідно до законодавчого визначення правочином є насамперед вольова дія суб`єктів цивільного права, що характеризує внутрішнє суб`єктивне бажання особи досягти певних цивільно-правових результатів - набути, змінити або припинити цивільні права та обов`язки. Здійснення правочину законодавством може пов`язуватися з проведенням певних підготовчих дій учасниками правочину (виготовленням документації, оцінкою майна, інвентаризацією), однак сутністю правочину є його спрямованість, наявність вольової дії, що полягає в згоді сторін взяти на себе певні обов`язки (на відміну, наприклад, від юридичних вчинків, правові наслідки яких наступають у силу закону незалежно від волі його суб`єктів). 
У двосторонньому правочині волевиявлення повинне бути взаємним, двостороннім і спрямованим на досягнення певної мети; породжуючи правовий наслідок, правочин завжди передбачає дії незалежних та рівноправних суб`єктів цивільного права.
Отже, будь-який правочин є вольовою дією, а тому перш ніж здійснювати його оцінку на предмет дійсності чи недійсності, необхідно встановити вираження волі особи (осіб), які його вчинили.
Вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, передбачені у статті 203 ЦК України і поширюються на вимоги до дійсності договору, а саме: 1) зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також моральним засадам суспільства; 2) особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності; 3) волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі; 4) правочин має вчинятися у формі, встановленій законом; 5) правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Воля сторін може бути виражена у письмовій формі. 
Згідно із частиною першою статті 215 ЦК України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу. 
Порушення вимог законодавства щодо волевиявлення учасника правочину є підставою для визнання його недійсним у силу припису частини першої статті 215 ЦК України, а також із застосуванням спеціальних правил про правочини, вчинені з дефектом волевиявлення - під впливом помилки, обману, насильства, зловмисної домовленості, тяжкої обставини.
Як у частині першій статті 215 ЦК України, так і у статтях 229-233 цього Кодексу, йдеться про недійсність вчинених правочинів, тобто у випадках, коли існує зовнішній прояв волевиявлення учасника правочину, вчиненого ним у належній формі (зокрема, шляхом вчинення підпису на паперовому носії), що, однак, не відповідає фактичній внутрішній волі цього учасника правочину.
Статтею 205 ЦК України передбачено, що правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом. Правочин, для якого законом не встановлена обов`язкова письмова форма, вважається вчиненим, якщо поведінка сторін засвідчує їхню волю до настання відповідних правових наслідків. У випадках, встановлених договором або законом, воля сторони до вчинення правочину може виражатися її мовчанням.
Стаття 207 ЦК України встановлює загальні вимоги до письмової форми правочину. Так, на підставі частини першої цієї статті правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо його зміст зафіксований в одному або кількох документах (у тому числі електронних), у листах, телеграмах, якими обмінялися сторони.
Частиною ж другою цієї статті визначено, що правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами).
Оскільки відповідно до частини першої статті 28 ЦК України фізична особа набуває прав та обов`язків під власним іменем, яке складається з прізвища, ім`я та по батькові, то і підпис має містити всі вказані складові, виконані особою власноручно (за винятком, якщо такі дії вчиняє представник особи, права якого належним чином посвідчені). 
Тому підпис є обов`язковим реквізитом правочину, вчиненого в письмовій формі. Наявність підпису підтверджує наміри учасника (учасників правочину), його волевиявлення, забезпечує їх ідентифікацію, а також цілісність документа, яким формалізується правочин. 
Можна зробити висновок, що у разі відсутності власноручного підпису сторони договору на документі презюмується, що правочин не відповідає вимогам, які встановлюються до письмової форми правочину, а також вимогам щодо вільного волевиявлення учасника правочину.
У статті 626 ЦК України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є двостороннім, якщо правами та обов`язками наділені обидві сторони договору (частина третя статті 626 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 639 цього Кодексу договір може бути укладений у будь-якій формі, якщо вимоги щодо форми договору не встановлені законом.
Частиною першою статті 628 ЦК України визначено, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
У статті 638 цього Кодексу вказано, що договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.
Тобто укладеним є такий правочин (договір), щодо якого сторонами у належній формі досягнуто згоди з усіх істотних умов. Головними умовами, за наявності яких договір вважається укладеним, є такі: сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору; таку згоду досягнуто в належній формі.
У разі ж якщо сторони такої згоди не досягли, такий договір є неукладеним, тобто таким, що не відбувся, а наведені в ньому умови не є такими, що регулюють спірні відносини.
У судовій практиці зазначена правова ситуація донедавна розглядалася у двох варіантах: 1) з переданих до суду документів - договору - неможливо зрозуміти, про що саме домовились сторони; 2) досягнуті домовленості неможливо виконати саме через невизначеність умов договору i вимог до боржника.
Можна зробити висновок, що з досягненням сторонами згоди з усіх істотних умов, передбачених для конкретного виду договору, та вираження такої згоди у відповідній формі свідчить про укладеність договору, а відтак і можливість визнання його недійсним, оскільки визнати недійсним можливо лише укладений договір.
Відсутність домовленості з істотних умов та неналежність форми вираження свідчить про неукладеність договору.
Вимоги до договору найму (оренди) нерухомого майна передбачено у відповідній главі ЦК України.
Статтею 759 ЦК України передбачено, що за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму (оренди).
Отже, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди є двостороннім, відплатним, консенсуальним або реальним. 
Відповідно до статті 793 ЦК України в редакції, яка діяла на час укладення оспорюваного правочину, договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) укладається у письмовій формі. Договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на три роки і більше підлягає нотаріальному посвідченню.
Термін оренди приміщення за оспорюваним договором становив 35 місяців, тому вказаний договір не підлягав обов`язковому нотаріальному посвідченню.
Вимога про підпис договору оренди її сторонами - орендодавцем та орендарем є чинною.
Також форма договору має значення для визначення моменту його укладення.
Згідно із частиною першою статті 795 ЦК України передання наймачеві будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) оформляється відповідним документом (актом), який підписується сторонами договору. Із цього моменту починається обчислення строку договору найму, якщо інше не встановлено договором.
Істотними умовами договору найму будівлі є предмет договору, плата, яка стягується з наймача за користування майном (орендна плата), та строк дії договору. 
У цьому випадку позивачкою оскаржується договір оренди (майнового найму) нежитлового приміщення, який відповідає вимогам чинного законодавства щодо його форми та істотності умов. 
Разом з тим позивачка зазначає, що підпис на договорі належить не орендодавцю ОСОБА_5 , а іншій особі, вказуючи на відсутність волевиявлення щодо укладення спірних договорів.
Разом з тим позивачка не заперечує, що фактично з 2015 року нерухомим майном володіє і користується відповідач.
Оскільки в цьому випадку наданий до суду договір містить усі необхідні реквізити й істотні умови, притаманні такому виду договору, то він є укладеним, а отже, оспорюваним, та за рішенням суду може бути визнаний недійсним.
Тому висновок суду апеляційної інстанції, з яким погодилась Велика Палата Верховного Суду, про неукладеність договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року, умови якого відповідають вимогам ЦК України, суперечить вимогам чинного законодавства.
Суди встановили, що згідно з висновком судово-почеркознавчої експертизи Луганського відділення Донецького НДІСЕ від 24 березня 2020 року № 574-576 підписи від імені ОСОБА_5 у договорі оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року на третьому аркуші в графі «Орендодавець» у рядку « ОСОБА_5 » та в акті приймання-передачі до договору оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року в графі «Орендодавець» у рядку « ОСОБА_5 » - виконані не ОСОБА_5 , а іншою особою з наслідуванням справжнього підпису ОСОБА_5 .
Відповідно до вимог статті 124 Конституції України правосуддя в Україні здійснюється виключно судами. Юрисдикція судів поширюється на будь-який юридичний спір.
У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року (далі - Конвенція), закріплено принцип доступу до правосуддя. 
Стаття 13 Конвенції гарантує, що кожен, чиї права та свободи, визнані в цій Конвенції, було порушено, має право на ефективний засіб юридичного захисту в національному органі, навіть якщо таке порушення було вчинене особами, які здійснювали свої офіційні повноваження.
Під доступом до правосуддя згідно зі стандартами Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) розуміється здатність особи безперешкодно отримати судовий захист як доступ до незалежного і безстороннього вирішення спорів за встановленою процедурою на засадах верховенства права.
Надаючи правову оцінку належності обраного заінтересованою особою способу захисту, судам належить зважати і на його ефективність з точки зору статті 13 Конвенції. 
Так, у рішенні від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Сполученого Королівства»(Chahal v. the United Kingdom) ЄСПЛ зазначив, що згадана норма гарантує на національному рівні ефективні правові засоби для здійснення прав і свобод, що передбачаються Конвенцією, незалежно від того, яким чином вони виражені в правовій системі тієї чи іншої країни. Суть цієї статті зводиться до вимоги надати людині такі міри правового захисту на національному рівні, що дозволили б компетентному державному органові розглядати по суті скарги на порушення положень Конвенції й надавати відповідний судовий захист, хоча держави -  учасники Конвенції мають деяку свободу розсуду щодо того, яким чином вони забезпечують при цьому виконання своїх зобов`язань. Крім того, суд указав на те, що за деяких обставин вимоги статті 13 Конвенції можуть забезпечуватися всією сукупністю засобів, що передбачаються національним правом.
Ухвалюючи рішення 09 грудня 2010 року у справі «Буланов та Купчик проти України» (заяви № 7714/06 та № 23654/08), яке набуло статусу остаточного 09 березня 2011 року, ЄСПЛ вказав, що пункт 1 статті 6 Конвенції гарантує кожному право звернутися до суду з будь-якою вимогою щодо своїх цивільних прав та обов`язків. У такий спосіб здійснюється «право на суд», яке відповідно до практики суду включає не тільки право ініціювати провадження, але й право отримати «вирішення» спору судом (рішення ЄСПЛ у справі «Кутій проти Хорватії» (Kutit v Croatia), заява №48778/99).
Щоб право на доступ до суду було ефективним, особа повинна мати чітку фактичну можливість оскаржити діяння, що становить втручання у її права (рішення ЄСПЛ від 04 грудня 1995 року у справі «Белле проти Франції» («Bellet v. France»), заява № 23805/94).
Аналіз наведеного дає підстави для висновку, що законодавчі обмеження матеріально-правових способів захисту цивільного права чи інтересу підлягають застосуванню з дотриманням положень статей 55, 124 Конституції України та статті 13 Конвенції, відповідно до яких кожна особа має право на ефективний засіб правового захисту, не заборонений законом.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15 ЦК України).
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Також і у частині першій статті 13 зазначеного Кодексу визначено, що суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. А частина третя цієї ж статті прямо декларує, що учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. 
Частинами першою та другою статті 5 ЦПК України визначено, що, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа у разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. При цьому суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Зобов`язувати особу, яка звертається до суду у межах принципу диспозитивності, використовувати лише той чи інший спосіб захисту не відповідає нормам чинного законодавства і завданням, у цьому випадку, цивільного судочинства.
Захист цивільних прав - це передбачені законом способи охорони цивільних прав у разі їх порушення чи реальної небезпеки такого порушення.
Під способами захисту суб`єктивних цивільних прав розуміють закріплені законом матеріально-правові заходи примусового характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав та вплив на правопорушника.
Загальний перелік таких способів захисту цивільних прав та інтересів визначений у статті 16 ЦК України та не є вичерпним.
Відповідно до частини другої статті 16 цього Кодексу способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути: визнання права, визнання правочину недійсним, припинення дії, яка порушує право, відновлення становища, яке існувало до порушення, примусове виконання обов`язку в натурі, зміна правовідношення, припинення правовідношення, відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди, відшкодування моральної (немайнової) шкоди, визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.
За змістом пункту 2 частини другої цієї статті способами захисту цивільних прав та інтересів є визнання правочину недійсним.
У постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц та інших зроблено висновки про те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. 
У частині першій та пункті 4 частини третьої статті 175 ЦПК України визначено, що в позовній заяві позивач викладає свої вимоги щодо предмета спору та їх обґрунтування. Позовна заява має містити зміст позовних вимог: спосіб (способи) захисту прав або інтересів, передбачений законом чи договором, або інший спосіб (способи) захисту прав та інтересів, який не суперечить закону і який позивач просить суд визначити у рішенні; якщо позов подано до кількох відповідачів - зміст позовних вимог щодо кожного з них.
При цьому у статті 2 Закону України від 02 червня 2016 року № 1402-VIII «Про судоустрій і статус суддів» (далі - Закон № 1402-VIII) закріплено завдання суду при здійсненні правосуддя та вказано, що суд, здійснюючи правосуддя на засадах верховенства права, забезпечує кожному право на справедливий суд та повагу до інших прав і свобод, гарантованих Конституцією і законами України, а також міжнародними договорами, згода на обов`язковість яких надана Верховною Радою України.
У статті 263 ЦПК України передбачено, що судове рішення повинне ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права.
Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
При ухваленні рішення суд вирішує такі питання 1) чи мали місце обставини (факти), якими обґрунтовувалися вимоги та заперечення, та якими доказами вони підтверджуються; 2) чи є інші фактичні дані, які мають значення для вирішення справи, та докази на їх підтвердження; 3) які правовідносини сторін випливають із встановлених обставин; 4) яка правова норма підлягає застосуванню до цих правовідносин; 5) чи слід позов задовольнити або в позові відмовити; 6) як розподілити між сторонами судові витрати; 7) чи є підстави допустити негайне виконання судового рішення; 8) чи є підстави для скасування заходів забезпечення позову (частина перша статті 264 ЦПК України).
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам.
Ні Конституцією, ні жодним законом України не передбачено можливості відмови в позові у випадку, якщо спосіб захисту є неефективним чи не передбачений законом або договором, оскільки це обмежує законодавчо встановлений принцип цивільного права, за яким право на обрання певного способу захисту порушеного права належить позивачу і обмежується лише у випадках, прямо передбачених законом.
Відмова в задоволенні позову є наслідком установлення судом факту відсутності порушення відповідачем прав позивача, оскільки розгляд справи має відбуватися з дотриманням принципу верховенства права, встановленого частиною першою статті 10 ЦПК України.
Отже, будь-який спір, переданий на вирішення суду з дотриманням правил юрисдикції та підсудності, має бути розглянутий по суті заявлених позовних вимог. При вирішенні спору суд повинен установити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установлених обставин вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні. 
Тобто якщо позивач дотримався передбаченого процесуальним законодавством порядку звернення до суду за захистом своїх порушених, оспорюваних чи невизнаних прав, то в такому зверненні може бути відмовлено виключно з підстав, установлених законом, а саме невстановлення судом порушення, оспорення чи невизнання відповідачем чи відповідачами прав позивача.
У справі, що розглядається, позивачка звернулася з вимогою про визнання недійсним договору з посиланням на те, що її син цей договір не підписував, він підписаний невстановленою особою замість ОСОБА_5 . Вказані обставини встановлені судами попередніх інстанцій. Підтверджено порушення прав позивачки на володіння та користування спадковим майном.
Правовими підставами позову зазначено статті 203, 215, 216 ЦК України.
Відмінність між неукладеними і недійсними договорами полягає в тих правових наслідках, які настають в силу норм законодавства для таких договорів. 
Правові наслідки недійсності договору визначаються статтею 216 ЦК України, в якій зазначено, що кожна зі сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання такого правочину, а в разі неможливості такого повернення - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. 
Реституція як спосіб захисту цивільного права (частина перша статті 216 ЦК України) застосовується лише в разі наявності між сторонами укладеного договору, який є нікчемним або який визнано недійсним.
У зв`язку із цим вимога про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, за правилами реституції може бути пред`явлена тільки стороні недійсного правочину.
Положення частини першої статті 216 ЦК України не можуть застосовуватись як підстави позову про повернення переданого на виконання недійсного правочину лише майна, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.
Разом з тим вимоги про визнання договорів недійсними та вимога про повернення майна від володільця чи користувача до власника, який заявив про недійсність правочину, має відбуватися саме за правилами статті 216 ЦК України.
За договором майнового найму, зазвичай, відбувається передача такого майна (речі) у фактичне володіння наймача. Наймач, отримавши річ (майно) у своє користування, здійснює щодо неї усі повноваження, які визначені умовами договору, природою, характеристиками та призначенням отриманої речі (майна), тобто річ перебуває під його владою.  
Потрібно розрізняти право володіння з фактичним володінням. Власник, який передав річ (майно) у користування іншій особі, не втрачає щодо неї права володіння як елемента тріади повноважень власника, проте фактичне володіння річчю здійснюється іншою особою - наймачем.  
Негаторний позов зводиться до захисту права від порушень, не пов`язаних з позбавленням володіння.
У науці цивільного права негаторний позов визначають як позов власника про усунення будь-яких перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження майном, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння (стаття 391 ЦК України).
Права власника речі (майна) неможливо ефективно захистити із застосуванням негаторного позову у тому разі, якщо річ (майно) перебуває у фактичному володінні іншої особи. У такому разі ефективним способом захисту прав власника речі буде фактичне повернення речі, що неможливо здійснити шляхом усунення перешкод у користуванні власністю.
У випадку доведення, що підпис сторони у договорі є підробленим, належним та ефективним способом захисту порушеного права є визнання договору недійсним та застосування наслідків недійсності правочинів, передбачених у статті 216 ЦК України.
У цьому випадку позов про визнання договору найму (оренди) недійсним та застосування наслідків недійсності правочинів, передбачених у статті 216 ЦК України, є належним та ефективним способом захисту порушеного права власності позивачки, який приводить до відновлення порушеного права та повернення майна у фактичне володіння власника. 
У справі суди встановили факт підроблення підпису орендодавця ОСОБА_5 , спадкоємцем якого є, зокрема, позивачка, в оспорюваному договорі оренди (майнового найму) нежитлового приміщення від 20 травня 2015 року.
З урахуванням викладеного суд першої інстанції зробив обґрунтований висновок про те, що право позивачки підлягає судовому захисту в обраний нею спосіб, оскільки визнання оспорюваного договору недійсним є належним та ефективним способом судового захисту прав. Ухвалення такого рішення приведе до реального ефективного вирішення судового спору та захисту прав власника спірного майна.
Висновок судів апеляційної та касаційної інстанцій про відмову в задоволенні позову через неправильність обраного позивачкою способу захисту порушеного права є перешкодою у доступі до правосуддя, а відтак - порушенням статті 6 Конвенції, оскільки позивач визначає предмет, підстави позову та спосіб захисту прав, який він просить визначити у рішенні, а обов`язком суду, який наділений повноваженнями застосувати належний та ефективний спосіб захисту прав, є установлення обґрунтованості позову та вирішення спору по суті заявлених вимог із визначенням належного та ефективного способу захисту порушеного, оспорюваного чи невизнаного права, яким у цьому випадку є визнання правочину недійсним, що відповідає пункту 2 частини другої статті 16 ЦК України.
Встановлення обставини порушення відповідачем прав позивача, однак ухвалення при цьому у справі рішення про відмову в позові з підстав обрання позивачем неефективного способу захисту своїх прав є формальним підходом і фактично самоусуненням від виконання завдань цивільного судочинства - розгляду справи та захисту порушених прав.
При цьому звертаємо увагу, що відповідно до вимог пункту 4 частини четвертої статті 265 ЦПК України у мотивувальній частині рішення суд зазначає чи були і ким порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси, за захистом яких мало місце звернення до суду, а відповідно до пункту 1 частини п`ятої статті 265 ЦПК України у резолютивній частині рішення зазначається висновок суду про задоволення позову чи про відмову в позові. Отже висновок суду завжди міститься у резолютивній, а не мотивувальній частині рішення, відтак зазначення у мотивувальній частині про неукладеність договору не є висновком суду і не тягне за собою поновлення прав позивача.
Справа передана до Великої Палати Верховного Суду для відступу від висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), та як наслідок - задля формування єдиної судової практики при розгляді подібних справ.
Відповідно до вимог частини першої статті 36 Закону № 1402-VIII Верховний Суд є найвищим судом у системі судоустрою України, який забезпечує сталість та єдність судової практики у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом. У пункті 6 частини другої названої статті передбачено, що Верховний Суд забезпечує однакове застосування норм права судами різних спеціалізацій у порядку та спосіб, визначені процесуальним законом.
Отже, створення і функціонування Верховного Суду має забезпечити послідовне, стале, однакове та зрозуміле правозастосування при розгляді спорів та не має на меті створення нових норм чи таке інтерпретування існуючих, яке не відповідає ні теорії права, ні усталеній судовій практиці протягом багатьох десятиліть.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19) вказано, що позивач звернувся з вимогою про визнання недійсними договорів оренди, посилаючись на те, що ці договори не підписував, умови їх не погоджував, тож відповідач безпідставно відмовляє в поверненні використовуваних земельних ділянок позивачу як власнику цих земельних ділянок, покликаючись на умови договорів, підписаних невстановленою особою замість позивача. Суди встановили, що спірні договори позивач не підписував та, відповідно, істотних умов цих договорів не погоджував. Велика Палата Верховного Суду вказала, що правочин, який не вчинено (договір, який не укладено), не може бути визнаний недійсним. Наслідки недійсності правочину також не застосовуються до правочину, який не вчинено. Такий спосіб захисту, як визнання правочину неукладеним, не є способом захисту прав та інтересів, установленим законом. Констатувала, що у випадку оспорювання самого факту укладення правочину такий факт може бути спростований не шляхом подання окремого позову про недійсність правочину, а під час вирішення спору про захист права, яке позивач вважає порушеним, шляхом викладення відповідного висновку про неукладеність спірних договорів у мотивувальній частині судового рішення. Зайняття земельних ділянок фактичним користувачем (тимчасовим володільцем) треба розглядати як таке, що не є пов`язаним із позбавленням власника його права володіння на цю ділянку. Зробила висновок про те, що у цьому випадку ефективним способом захисту права, яке позивач як власник земельних ділянок вважає порушеним, є усунення перешкод у користуванні належним йому майно, зокрема, шляхом заявлення вимоги про повернення таких ділянок, вказавши при цьому, що негаторний позов можна заявити впродовж усього часу тривання порушення прав законного володільця відповідних земельних ділянок. Також Велика Палата Верховного Суду відступила від висновку, висловленого в постанові Верховного Суду України від 22 квітня 2015 року у справі № 6-48цс15, а саме про те, що: «Судами під час розгляду справи встановлено, що спірний договір, укладений від імені позивача, підписаний не ним, а іншою особою. Таким чином, спірний договір був укладений без волевиявлення позивача, а тому суди дійшли правильного висновку про недійсність спірного договору на підставі частини третьої статті 203 та частини першої статті 215 ЦК України».
Вважаємо, що наявні підстави для відступу від висновків Великої Палати Верховного Суду, викладених в постанові від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц (провадження № 14-499цс19), задля формування єдиної судової практики щодо розмежування недійсності та неукладеності правочину, визначення ефективного способу захисту порушеного права у випадку, якщо підпис сторони у договорі є підробленим. Так, у разі відсутності власноручного підпису сторони договору на документі слід вважати, що правочин не відповідає вимогам, які встановлюються до вільного волевиявлення учасника правочину і письмової форми правочину. Визнання договору недійсним, підробленість підпису на якому встановлена судом, забезпечить можливість як повернення речі (майна) у фактичне володіння власника шляхом застосування реституції, так і стане підставою для внесення змін до Реєстру.
На наше переконання, апеляційний суд неправильно застосував норми матеріального права та неправильно вирішив справу і скасував законне й обґрунтоване рішення суду першої інстанції, яке мало бути залишене касаційним судом в силі.
Судді:                                                                                                     О. М. Ситнік 
                                                                                                               М. І. Гриців
                                                                                                               О. Б. Прокопенко