Постанова
Іменем України
14 вересня 2022 року
м. Київ
справа № 303/3592/20
провадження № 61-17290св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Хопти С. Ф., 
Шиповича В. В. (суддя-доповідач),
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент», 
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмету спору:  ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , державний реєстратор Велятинської сільської ради Горщар Михайло Васильович,
розглянув в порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Дурдинець Руслана Юріївна, на постанову Закарпатського апеляційного суду, у складі колегії суддів: Кожух О. А., Джуги С. Д., Фазикош Г. В., від 23 вересня 2021 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інвент» (далі - 
ТОВ «ФК «Інвент») про визнання неправомірною та скасування реєстрації права власності та визнання припиненим права власності.
Позовна заява мотивована тим, що 14 серпня 2019 року державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М. В. здійснив реєстрацію переходу права власності до ТОВ «ФК «Інвент» на належні позивачу земельну ділянку, площею 0, 0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631 та житловий будинок, загальною площею 
243,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 .
З метою забезпеченням виконання ОСОБА_3 зобов`язань за кредитним договором № 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року вказане нерухоме майно було передано в іпотеку акціонерному комерційному банку «Форум», правонаступником якого у спірних правовідносинах є ТОВ «ФК «Інвент».
Позивач вважав, що перехід права власності на спірні земельну ділянку і житловий будинок до ТОВ «ФК «Інвент» та реєстрація за відповідачем права власності на це майно є незаконним.
Стверджував, що всупереч вимог статті 35 Закону України № 898-IV 
від 05 червня 2003 року «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV) відповідач не направив іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення основного зобов`язання.
Крім того, позивач, як іпотекодавець, відповідно до пункту 6.4 іпотечного договору від 05 червня 2007 року, не відмовлявся від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, що є однією із умов реалізації іпотекодержателя права на позасудовий спосіб звернення стягнення на іпотечне майно.
Жодним суб`єктом оціночної діяльності не проводилась оцінка спірних житлового будинку та земельної ділянки на момент переходу права власності на це майно, ціна предмету іпотеки не узгоджувалась із позивачем, до нього не звертались із проханням надати доступ до нерухомого майна для проведення оцінки.
Вказував на те, що реєстраційну дію державним реєстратором вчинено з порушенням вимог Закону України № 1304-VII від 03 червня 2014 року «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі - Закон № 1304-VII).
З урахуванням викладеного, ОСОБА_1 просив суд визнати неправомірною та скасувати вчинену 14 серпня 2019 року державним реєстратором Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М. В. реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Інвент» на житловий будинок та земельну ділянку за адресою: 
АДРЕСА_1 і припинити право власності ТОВ «ФК «Інвент» на вказане майно.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду, у складі судді Монич В. О., 
від 30 жовтня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано неправомірною та скасовано вчинену 14 серпня 2019 року державним реєстратором Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М. В. реєстрацію права власності за ТОВ «ФК «Інвент» на житловий будинок, загальною площею 243, 7 кв. м, та земельну ділянку, площею 
0, 0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 , припинено право власності ТОВ «ФК «Інвент» на вказане нерухоме майно. Вирішено питання розподілу судових витрат.
Суд першої інстанції виходив з того, що іпотекодержателем не була надіслана іпотекодавцю та боржнику письмова вимога про усунення порушень, а іпотекодавець не складав письмової відмови від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Також до позивача з проханням надати доступ до предмета іпотеки не зверталися ні іпотекодержатель, ні суб`єкт оціночної діяльності, а отже оцінка предмета іпотеки не проводилась. Ціна спірного домоволодіння та земельної ділянки не погоджувалась із позивачем.
Крім того, в період дії Закону № 1304-VII, за відсутності згоди іпотекодавця, були відсутні правові підстави для реєстрації права власності на спірне майно за іпотекодержателем в порядку позасудового звернення стягнення на іпотечне майно.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Закарпатського апеляційного суду від 23 вересня 2021 року апеляційну скаргу ТОВ «ФК «Інвент» задоволено. Рішення Мукачівського міськрайонного суду від 30 жовтня 2020 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову  ОСОБА_1 . Вирішено питання розподілу судових витрат.
Колегія суддів виходила з того, що ТОВ «ФК «Інвент» було виконано вимоги, визначені Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України 
від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок № 1127), та подано державному реєстратору документи, необхідні для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в порядку, 
передбаченим статтею 37 Закону № 898-IV, та умовами договору іпотеки. За наявності у власності іпотекодавця ОСОБА_1 іншого житла, вимоги Закону № 1304-VII на спірні правовідносини не поширюються.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
В касаційній скарзі на постанову Закарпатського апеляційного суду 
від 23 вересня 2021 року представник ОСОБА_1 - адвокат 
Дурдинець Р. Ю., посилаючись на неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржене судове рішення скасувати та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
21 жовтня 2021 року представник ОСОБА_1 - адвокат Дурдинець Р. Ю. подала касаційну скаргу на постанову Закарпатського апеляційного суду 
від 23 вересня 2021 року в справі № 303/3592/20.
Ухвалою Верховного Суду від 06 грудня 2021 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано її матеріали із суду першої інстанції.
У грудні 2021 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 11 квітня 2022 року справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції, приймаючи оскаржену постанову, застосував норми права без урахування висновків, викладених у постановах Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 
2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі 
№ 521/18393/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, 
від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16, у постанові Верховного Суду від 23 вересня 2021 року у справі № 580/6090/20.
Заявник вважає, що наявні в матеріалах справи довідки АТ «Укрпошта» щодо вручення ОСОБА_1 поштового відправлення з вимогою про усунення порушення, не є належним та допустимим доказом факту отримання ним такої вимоги. В матеріалах справи відсутнє повідомлення про вручення поштового відправлення з особистим підписом адресата.
Вказує, що однією із умов переходу предмета іпотеки у власність іпотекодержателя є наявність письмової відмови іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, натомість позивач такої відмови не складав та не вчиняв жодних дій, які б свідчили про відмову від укладення цього правочину.
Адресована ОСОБА_1 пропозиція ТОВ «ФК «Інвент» укласти договір про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом реєстрації власності на предмет іпотеки, не відповідає вимогам пункту 2 частини першої статті 641 ЦК України.
Заявник стверджує, що звіт про оцінку спірних житлового будинку та земельної ділянки не відповідає вимогам Закону України № 2658-III 
від 12 липня 2001 року «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Копія такого звіту не надсилалася іпотекодавцю для ознайомлення, при оцінці майна експертом не було проведено огляд майна.
Також вважає, що до спірних правовідносин підлягають застосуванню вимоги Закону № 1304-VII, які були застосовані судами під час розгляду справи № 303/2858/14-ц за позовом ПАТ «Банк Форум» до ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відзив на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
05 червня 2007 року між Акціонерним комерційним банком «Форум» (правонаступником якого є ПАТ «Банк Форум») та ОСОБА_3 був укладений кредитний договір № 0082/07/26-Z, відповідно до якого позичальник отримав кредит у розмірі 223 312 доларів США на споживчі цілі, зі сплатою 13% річних за користування кредитом з кінцевим терміном повернення по 02 червня 2017 року.
Для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року, між АКБ «Форум» та іпотекодавцем ОСОБА_2 було укладено іпотечний договір від 05 червня 2007 року, за яким передано в іпотеку банку нерухоме майно - домоволодіння з усіма приналежностями до нього, включаючи земельну ділянку, а саме: житловий будинок під літ. «А», загальною площею 357 кв. м, житловою площею 
79,60 кв. м, № 1-4 споруди, № 1-II-мощення, та земельну ділянку, площею 0,0625 га, за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв`язку з порушенням зобов`язань за кредитним договором 
№ 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року, кредитор у липні 2009 року звертався до суду з позовом в якому просив достроково розірвати дію кредитного договору № 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року, укладеного між АКБ «Форум» та ОСОБА_3 , стягнути з ОСОБА_3 на користь банку заборгованість за кредитним договором в розмірі 208 013,82 доларів США станом на 17 червня 2009 року.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 18 вересня 2009 року у справі № 2-2435/09 достроково розірвано дію кредитного договору та стягнуто з ОСОБА_3 на користь банку 208 013,82 доларів США, з яких 197 257,79 доларів США заборгованість за кредитом, 10 756,03 доларів США заборгованість по процентам за користування кредитом, 5 000 грн штраф, 44 764,34 грн - пеня. Також стягнуто 49 764,34 грн штрафних санкції за несвоєчасне повернення кредиту та несвоєчасну сплату нарахованих процентів, 1 700 грн судового збору та 250 грн витрат на інформаційно-технічне забезпечення розгляду справи.
Рішенням Апеляційного суду Закарпатської області від 07 грудня 2010 року (№ 22-4200/2010) рішення Мукачівського міськрайонного суду від 18 вересня 2009 року змінено, виключено з резолютивної частини вказівку про стягнення з ОСОБА_3 на користь банку штрафних санкцій за несвоєчасне повернення кредиту та несвоєчасну сплату нарахованих процентів в розмірі 49 764,34 грн. В решті рішення залишено без змін.
На виконання зазначеного рішення, Мукачівським міськрайонним судом Закарпатської області 15 жовтня 2009 року видано виконавчий лист 
№ 2-2435/09.
Згідно з договором про відступлення прав вимоги від 22 листопада 2018 року № 1277-Ф ПАТ «Банк Форум» відступило право вимоги щодо ОСОБА_2 (кредитний договір № 0199/07/26-Z) та ОСОБА_3 (кредитний договір 
№ 0082/07/26-Z) новому кредитору - ТОВ «ФК «Інвент» 
12 вересня 2011 року до ОСОБА_1 , на підставі договору купівлі-продажу, укладеного між ним та ОСОБА_2 , перейшло право власності на предмет іпотеки: житловий будинок, загальною площею 357 кв. м, та земельну ділянку у АДРЕСА_1 .
ОСОБА_1 було проведено реконструкцію житлового будинку, внаслідок чого його загальна площа зменшилась із 357 кв. м до 243,7 кв. м.
Рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 12 травня 2018 року у справі № 303/2858/14-ц задоволено позовні вимоги ПАТ «Банк Форум» та звернуто стягнення на предмет іпотеки - домоволодіння, загальною площею 243,7 кв. м, житловою площею 30,9 кв. м, та земельну ділянку, площею  0,0625 га., які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 , та належать ОСОБА_1 на праві приватної власності, шляхом їх продажу з прилюдних торгів за початковою ціною встановленою на рівні, не нижчому за звичайні ціни на цей вид майна, на підставі оцінки, проведеної суб`єктом оціночної діяльності/незалежним експертом на стадії оцінки майна під час проведення виконавчих дій в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором 
№ 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року у розмірі 1 643 020,06 грн та 
ОСОБА_2 за кредитним договором № 0199/07/26-Z від 08 серпня 2007 року у розмірі 594 916,09 грн. Зупинено виконання рішення суду про звернення стягнення на предмет іпотеки на час дії Закону № 1304-VII.
У пункті 6.1 іпотечного договору від 05 червня 2007 року його сторони дійшли згоди, що звернення стягнення на предмет іпотеки за вибором іпотекодержателя може бути здійснено у позасудовому порядку шляхом, переходу до іпотекодержателя права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-ІV або шляхом продажу іпотекодержателем від свого імені предмета іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу, в порядку встановленому статтею 38 вказаного закону.
15 березня 2019 року ТОВ «ФК «Інвент» направило на адресу іпотекодавця ОСОБА_1 та позичальника ОСОБА_3 письмову вимогу про усунення порушення шляхом сплати боргу за кредитним договором 
№ 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року станом на 22 листопада 2018 року в сумі 5 875 265,80 грн, в якій містилось попередження, що у разі невиконання вимоги банку у тридцяти денний строк, необхідно з`явитися 19 квітня 
2019 року о 10:00 год за адресою робочого місця приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Деделюк С. Ю. (м. Київ, вул. Бульварно-Кудрявська, 8а, офіс 1) для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інвент» в рахунок погашення заборгованості.
Крім того, у вказаній вимозі іпотекодержатель зазначив, що у разі якщо протягом встановленого строку вимога ТОВ «ФК «Інвент» залишиться без задоволення, а також у разі неявки у вказаний час та місце до нотаріуса з метою укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, 
ТОВ «ФК «Інвент» в рахунок погашення основного зобов`язання за кредитним договором розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку відповідно до статей 36, 37 Закону № 898-ІV та умов договору іпотеки, шляхом реєстрації за собою права власності на предмет іпотеки.
Вимоги направлені боржнику та іпотекодавцю цінними листами з описом вкладень. Про факт отримання боржником ОСОБА_3 та іпотекодавцем ОСОБА_1 вказаної письмової вимоги свідчать відповіді 
АТ «Укрпошта», надані на звернення ТОВ «ФК «Інвент», в яких зазначено, що поштові відправлення № 0101041729385, № 0101041729393 ( ОСОБА_1 ) та № 0101041729334 ( ОСОБА_3 ) вручені адресатам особисто 19 березня 2019 року.
ОСОБА_1 19 квітня 2019 року о 10:00 год за адресою робочого місця приватного нотаріуса Київського нотаріального округу Деделюк С. Ю. 
для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя не з`явився.
Згідно наявного у справі звіту про оцінку житлового будинку, за адресою: АДРЕСА_1 , складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Байт», станом на 14 серпня 2019 року вартість житлового будинку з належними до нього господарськими будівлями і спорудами та земельної ділянки становить 2 003 220 грн.
Рішенням учасників ТОВ «ФК «Інвент» № 011-КПФ від 14 серпня 2019 року вирішено в рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 за кредитним договором № 0082/07/26-Z від 05 червня 2007 року в загальному розмірі 5 875 265,80 грн, звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме домоволодіння з усіма приналежними до нього, включаючи земельну ділянку, площею 0,0625 га, по АДРЕСА_1 , згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя на підставі розділів 5, 6 договору іпотеки та набути право власності на предмет іпотеки, за вартістю визначеною суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «Байт».
14 серпня 2019 року державний реєстратор Велятинської сільської ради Хустського району Горщар М. В. здійснив реєстрацію переходу права власності до ТОВ «ФК «Інвент»:
-          на земельну ділянку, площею 0,0625 га, кадастровий номер 2110400000:01:016:0631, за адресою: 
АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48296146 
від 19 серпня 2019 року;
-          на житловий будинок, загальною площею 243,7 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 48295689 від 19 серпня 2019 року.
Апеляційний суд встановив, що у власності ОСОБА_1 , крім спірного будинку, наявне інше нерухоме майно (житло), а саме квартири АДРЕСА_2 та АДРЕСА_3 .
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга не підлягає задоволенню.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
За змістом частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Відповідно до частини першої статті 35 Закону № 898-IV у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Згідно з частинами першою та третьою статті 36 Закону № 898-IV сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати, зокрема, передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону.
За змістом статті 37 Закону № 898-IV (в редакції на час переходу права власності на спірне майно до ТОВ «ФК «Інвент») іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя чи іпотечний договір, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, є документами, що підтверджують перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя та є підставою для внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно з частиною першою статті 2 Закону України від 01 липня 2004 року 
№ 1952-IV «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон № 1952-IV) державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону № 1952-IV державний реєстратор встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону № 1952-IV державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Відповідно до частин другої та восьмої статті 18 цього Закону № 1952-IV перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127 (тут і далі в редакції чинні на момент проведення державної реєстрації) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 цього Порядку № 1127 для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Апеляційний суд, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходив з того, що ТОВ «ФК «Інвент» було виконано вимоги, визначені Порядком № 1127, та подано державному реєстратору документи необхідні для проведення реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в порядку, передбаченим статтею 37 Закону № 898-IV і умовами договору іпотеки.
Колегія суддів погоджується з такими висновками апеляційного суду з огляду на таке.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (пункт 3 частини першої статті 3 ЦК України)
Тлумачення пункту 3 частини першої статті 3 та статті 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно із частиною першою статті 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Відповідно до пункту 5.5. договору іпотеки сторони погодили, що у разі порушення умов кредитного договору та/або умов цього договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про усунення порушення не пізніше 30-денного строку та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом установленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього договору та Закону № 898-IV.
Відповідно до пункту 6.3 договору іпотеки сторони дійшли згоди, що задоволення вимог іпотекодержателя може здійснюватись шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань за кредитним договором у порядку, встановленому статтею 37 Закону № 898-IV.
Пунктом 6.4 цього правочину визначено, що у випадку прийняття рішення іпотекодержателем про задоволення своїх вимог шляхом набуття прав власності на предмет іпотеки та відмови іпотекодавця від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя застереження в цьому договорі є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на предмет іпотеки.
На виконання вимог статті 35 Закону № 898-IV та умов договору іпотеки, 
15 березня 2019 року ТОВ «ФК «Інвент» направило цінними листами з описом вкладень до поштових відправлень на адресу боржника ОСОБА_3 та іпотекодавця ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень, в якій товариство, серед іншого, повідомило, у разі невиконання вимоги банку у 
30-денний строк, про необхідність з`явитися 19 квітня 2019 року о 10:00 год за адресою робочого місця приватного нотаріуса для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, шляхом реєстрації права власності на предмет іпотеки за ТОВ «ФК «Інвент» в рахунок погашення заборгованості.
Факт отримання боржником ОСОБА_3 та іпотекодавцем 
ОСОБА_1 вказаної письмової вимоги підтверджено відомостями 
АТ «Укрпошта», за якими поштові відправлення ОСОБА_1 , 
ОСОБА_3 вручені адресатам 19 березня 2019 року.
Після невиконання ОСОБА_3 та ОСОБА_1 зазначених вимог, ТОВ «ФК «Інвент» звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, звернувшись до державного реєстратора та надавши йому документи необхідні для здійснення державної реєстрації права власності на предмет іпотеки.
Отже іпотекодержатель виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» і умови договору іпотеки щодо належного повідомлення боржника та іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання та законно звернув стягнення на предмет іпотеки, на підставі наявного в договорі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя.
Доводи касаційної скарги про те, що в матеріалах справи відсутнє повідомлення про вручення поштового відправлення щодо направлення 
ТОВ «ФК «Інвент» вимоги про усунення порушень, є безпідставними, враховуючи наступне.
У постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 Велика Палата Верховного Суду, вказала, що у разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем у загальному порядку.
У розглядуваній справі на підтвердження направлення вимоги про усунення порушень ТОВ «ФК «Інвент» надало опис вкладення до цінного листа, накладну про направлення цінного листа, довідку АТ «Укрпошта» щодо вручення ОСОБА_1 поштового відправлення з вимогою про усунення порушень.
Натомість позивач не надав доказів, що вказане повідомлення (вимогу) він не отримав, як і не спростував факту направлення іпотекодержателем такого повідомлення.
Посилання  ОСОБА_1 на те, що він не вчиняв дій, які б свідчили про відмову від укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, спростовані матеріалами справи, оскільки ОСОБА_1 , будучи повідомленим про необхідність з`явитися 19 квітня 2019 року за адресою робочого місця приватного нотаріуса для укладення договору про задоволення вимог іпотекодержателя, вказану вимогу проігнорував, до нотаріуса не прибув та про причини такого неприбуття не повідомив.
Частина третя статті 49 ЦПК України встановлює, що позивач має право змінити предмет або підставу позову шляхом подання позовної заяви до закінчення підготовчого засідання.
Відповідно до частини четвертої статті 12 ЦПК України кожна сторона несе ризик настання наслідків, пов`язаних із вчиненням чи невчиненням нею процесуальних дій.
Звертаючись до суду з позовом, ОСОБА_1 посилався на те, що оцінка спірного майна не проводилась.
На спростування вказаних доводів позивача, ТОВ «ФК «Інвент» разом з відзивом на позовну заяву надало суду Звіт про оцінку спірного майна, складеного суб`єктом оціночної діяльності станом на 14 серпня 2019 року.
Отримавши вказані відомості ОСОБА_1 підстави позову не змінював, як і не надав власного звіту про оцінку спірного майна.
За змістом пункту 1 Закону № 1304-VII (в редакції на час переходу права власності на спірне майно до ТОВ «ФК «Інвент») протягом дії цього Закону не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду (далі - нерухоме житлове майно), об`єкт незавершеного житлового будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що таке нерухоме житлове майно, зокрема, використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна.
Твердження ОСОБА_1 , що до спірних правовідносин підлягають застосуванню вимоги Закону № 1304-VII, положення якого були застосовані під час розгляду справи № 303/2858/14-ц за позовом ПАТ «Банк Форум» про звернення стягнення на предмет іпотеки, є безпідставними, оскільки апеляційним судом у розглядуваній справі встановлено, що у власності ОСОБА_1 , окрім спірного житлового будинку, наявне й інше житло. Вказані обставини позивачем не спростовані.
Отже, з урахуванням того, що в межах заявлених підстав позову порушень процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, шляхом реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно не встановлено, апеляційний суд дійшов правильного висновку про відмову у задоволенні позову.
Колегія суддів також враховує, що рішенням Мукачівського міськрайонного суду від 12 травня 2018 року у справі № 303/2858/14-ц за позовом ПАТ «Банк Форум» до  ОСОБА_1 позовні вимоги задоволено та звернуто стягнення на предмет іпотеки, шляхом його продажу з прилюдних торгів у рахунок погашення заборгованості за кредитними договорами.
При цьому  ОСОБА_1 не заперечував факту неналежного виконання основного зобов`язання, що спричинило наявність заборгованості, а про вчинення дій щодо погашення такої заборгованості ним чи позичальником 
не повідомляв.
За таких обставин, висновки апеляційного суду не суперечать висновкам, викладеним у постановах Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 
2019 року у справі № 638/20000/16-ц, від 24 квітня 2019 року у справі 
№ 521/18393/16-ц, від 20 березня 2019 року у справі № 306/2053/16-ц, 
від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16, у постанові Верховного Суду від 23 вересня 2021 року у справі № 580/6090/20, на які заявник посилається як підставу для касаційного оскарження.
Відповідно до усталеної практики Європейського суду з прав людини (зокрема, рішення у справі «Пономарьов проти України») повноваження вищих судових органів стосовно перегляду мають реалізовуватися для виправлення судових помилок та недоліків судочинства, але не для здійснення нового судового розгляду, перегляд не повинен фактично підміняти собою апеляцію.
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Відповідно до статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права. Не може бути скасоване правильне по суті і законне рішення з одних лише формальних міркувань.
Зважаючи на викладене, Верховний Суд, переглянувши постанову апеляційного суду в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, а також в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції, дійшов висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваного судового рішення.
Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої статті 411 
ЦПК України судове рішення підлягає обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 415, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , в інтересах якого діє адвокат Дурдинець Руслана Юріївна, залишити без задоволення.
Постанову Закарпатського апеляційного суду від 23 вересня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий Судді:  	Є. В. Синельников О. В. Білоконь О. М. Осіян С. Ф. Хопта В. В. Шипович