Постанова
Іменем України                                    
 
30 листопада 2022 року 
м. Київ
 
справа № 369/9263/20
провадження № 61-7311св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Грушицького А. І., 
суддів: Литвиненко І. В., Мартєва С. Ю., Петрова Є. В. (суддя-доповідач),                          Пророка В. В.,             
 
учасники справи:
позивач -  ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Баховський Михайло Михайлович, на постанову Київського апеляційного суду від 18 липня 2022 року у складі колегії суддів: Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф.,             Мостової Г. І., у справі за позовом ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог
 
У липні 2020 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном.
 
В обґрунтування позовних вимог ОСОБА_1 зазначала, що вона є власником квартири АДРЕСА_1 (далі - квартира) на підставі договору про пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року № П-2-42. Право власності на квартиру зареєстровано у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно                               18 вересня 2019 року, номер запису про право власності 33344963.
 
Квартирою, яка належить позивачу на праві власності, користуються відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_3 .
 
Зазначала, що 23 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладено попередній договір купівлі-продажу спірної квартири, відповідно до умов якого сторони погодили про укладення основного договору купівлі-продажу спірної квартири до 30 липня 2014 року. ОСОБА_4 , сподіваючись на належне виконання договору зі сторони ОСОБА_2 , до 30 липня 2014 року передав йому ключі від квартири та надав дозвіл проводити в ній ремонт до укладання основного договору. 
 
Однак умови попереднього договору купівлі-продажу спірної квартири                                  від 23 серпня 2013 року сторонами до 30 липня 2014 року виконані не були, тому зобов`язання за цим договором були припинені. 
 
19 жовтня 2014 року між ОСОБА_4 в особі представника ОСОБА_5 та ОСОБА_1 укладений договір про пайову участь у будівництві № П-2-42.
 
Відповідачі, незважаючи на те, що зобов`язання за попереднім договором припинені, основний договір із ними неукладений, квартиру звільняти відмовляються.
 
13 липня 2020 року ОСОБА_1 направила письмову вимогу про звільнення її квартири, однак вимога залишена без виконання.
 
Позивач, посилаючись на порушення свого права на вільне користування та розпорядження спірною квартирою, яка належить їй на праві власності, просила суд усунути їй перешкоди у користуванні спірною квартирою шляхом виселення ОСОБА_2 та ОСОБА_3 зі спірної квартири.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 грудня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив із того, що позивач не надала суду достовірних, належних та достатніх письмових доказів, які підтверджували, що відповідачі створюють перешкоди у користуванні майном позивачу як власнику. Крім того, позивач не надала доказів, що відповідачі проживають у спірній квартирі, тим самим не довела перед судом наявність перешкод у здійсненні права користування та розпорядження своїм майном.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
 
Постановою Київського апеляційного суду від 18 липня 2022 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 задоволено.
 
Рішення Києво-Святошинського районного суду Київської області від 28 грудня 2021 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.
 
Позов ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про усунення перешкод у користуванні майном задоволено.
 
Усунено перешкоди ОСОБА_1 у користуванні квартирою АДРЕСА_1 шляхом виселення ОСОБА_2 та ОСОБА_3 із зазначеної  квартири.
 
Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
 
Задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив із того, що оскільки основний договір купівлі-продажу квартири до 30 липня 2014 року укладений ОСОБА_2 та ОСОБА_4 не був, то зобов`язання за попереднім договором від 23 серпня 2013 року між сторонами припинені, тому попередній договір не може породжувати для відповідачів будь-яких правових наслідків щодо майна, в тому числі, не може бути підставою для користування квартирою. Крім того, суд зазначив, що втручання у право відповідачів на повагу до житла шляхом виселення, які не є власниками квартири, здійснюється згідно із законом і є необхідним для захисту прав і свобод позивача як власника квартири. Втручання у право відповідачів на повагу до житла у цьому випадку здійснюється згідно із законом і є пропорційним переслідуваній меті.
 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
 
У серпні 2022 року  ОСОБА_2 , в інтересах якого діє адвокат Баховський М. М., звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду від 18 липня                      2022 року, а рішення суду першої інстанції залишити в силі.

Підставою касаційного оскарження заявник зазначає: неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права; суд апеляційної інстанції при прийнятті постанови не врахував висновки Великої Палати Верховного Суду, викладені у постановах від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17, від 21 серпня    2019 року у справі № 569/4373/16, від 05 червня 2018 року                                                             у справі № 338/180/17, у постановах Верховного Суду від 22 січня 2020 року                   у справі № 360/1970/17 (пункти 1, 4 частини другої статті 389 ЦПК України). 
 
ОСОБА_2 вказує, що на підтвердження своїх намірів щодо укладання основного договору в майбутньому передав у якості гарантійних забезпечувальних коштів суму в розмірі 15 000,00 дол. США, іншу частину коштів зобов`язався в подальшому сплатити.
 
Відповідно до пункту 6.1 попереднього договору договір набирає чинності з моменту його підписання сторонами і діє до укладання основного договору, але не пізніше 30 липня 2014 року включно.
 
10 червня 2014 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 складено та підписано акт приймання-передачі квартири, відповідно до якого ОСОБА_4 передав, а ОСОБА_2 отримав спірну квартиру. ОСОБА_4 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_2 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору. Однак основний договір купівлі-продажу квартири не було укладено саме у зв`язку з невиконанням умов попереднього договору ОСОБА_4 , а саме: не введення будинку в експлуатацію у визначені попереднім договором строки, а також у зв`язку зі зміною забудовника.
 
У лютому 2020 року відповідачу стало відомо, що право власності на спірну квартиру на підставі підроблених документів зареєстровано за позивачем. Заявник звертає увагу на те, що договір про пайову участь від 19 жовтня                 2014 року № П-2-42 укладений через 14 місяців після набуття відповідачем майнових прав на спірну квартиру.
 
Зазначає, що з лютого до липня 2020 року невідомими особами вчинено дії, спрямовані на заволодіння спірною квартирою, зокрема були пошкоджені замки, припинено (відрізано) постачання електроенергії.
 
Через погрози та тиск 26 травня 2020 року ОСОБА_3 написала розписку, відповідно до якої зобов`язалася протягом місяця, а саме - до 26 червня                        2020 року придбати спірну квартиру за 18 000,00 дол. США, цим саме підтвердивши факт не укладання основного договору та не виконання усіх вимог відповідно до раніше укладеного попереднього договору від 23 серпня 2013 року.
 
За вказаними фактами підробки документів, шахрайства, самоправства та вимагання Києво-Святошинським управлінням поліції ГУ НП у Київській області розслідуються декілька кримінальних проваджень.
 
Крім того, заявник вказує, що він сплатив за спірну нерухомість, добросовісно та відкрито володіє нерухомим майном, тому його виселення з квартири порушує його права як інвестора та права ОСОБА_3 на мирне володіння, є несправедливим балансом у спірних правовідносинах.
 
Також вказує на порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права, а саме - частини шостої статті 251 ЦПК України, оскільки безпідставно було відмовлено у задоволенні клопотання про зупинення провадження у справі до вирішення іншої справи № 369/10562/20.
 
Аргументи інших учасників справи
 
Відзиву на касаційну скаргу не надходило.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 10 серпня 2022 року відкрито касаційне провадження та витребувано цивільну справу з Києво-Святошинського районного суду Київської області. 
 
У серпні 2022 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 23 листопада 2022 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами 
 
Суди встановили, що 23 серпня 2013 року між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 укладено попередній договір, за яким сторони зобов`язались у майбутньому укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення - квартири в житловому будинку АДРЕСА_2 (а. с. 7).

 
Будинок мав бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію у строк - не пізніше ніж 30 червня 2014 року. Укладання основного договору мало здійснитися не пізніше одного місяця від дня введення в експлуатацію будинку (пункт 1.3 договору).
 
У визначений сторонами строк основний договір укладено не було.
 
У подальшому на підставі договору про пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року № П-2-42, акта прийому-передачі від 10 вересня 2014 року спірна квартира була зареєстрована на праві власності за позивачем ОСОБА_1 (а. с. 4).
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА 
 
Позиція Верховного Суду 
 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;                   2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваного судового рішення, обговоривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з огляду на таке.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави. 
 
Згідно зі статтею 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
 
Справедливість судового розгляду повинна знаходити свою реалізацію, зокрема у здійсненні судом правосуддя без формального підходу до розгляду кожної конкретної справи. Дотримання цього принципу є гарантією того, що учасник справи, незалежно від рівня фахової підготовки та розуміння певних вимог цивільного судочинства, має можливість забезпечити захист своїх прав та інтересів.
 
Цивільним законодавством регулюються особисті немайнові та майнові відносини (цивільні відносини), засновані на юридичній рівності, вільному волевиявленні, майновій самостійності їх учасників (частина перша статті 1 ЦК України).
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково. Для застосування того чи іншого способу захисту, необхідно встановити, які ж права (інтереси) позивача порушені, невизнані або оспорені відповідачем, і за захистом яких прав (інтересів) позивач звернувся до суду, і залежно від встановленого вирішити питання про задоволення позовних вимог (повністю чи частково) або відмову в їх задоволенні.
 
Звертаючись до суду з позовом про усунення перешкод у користуванні спірною квартирою шляхом виселення з неї відповідачів, ОСОБА_1 посилалася на те, що відповідачі не виконали зобов`язання за попереднім договором                                               від 23 серпня 2013 року, укладеним із    ОСОБА_4 , основний договір                        купівлі-продажу квартири між сторонами не укладено, що свідчить про те, що відповідачі не набули права власності на спірну квартиру, тому їх проживання в ній є безпідставним. Позивач набула право власності на спірну квартири на підставі договору про пайову участь у будівництві від 19 жовтня 2014 року, вона є законним власником квартири, в якій проживають відповідачі та відмовляються її звільнити. 
 
Задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції виходив із того, що оскільки основний договір купівлі-продажу квартири до 30 липня 2014 року укладений між сторонами не був, то зобов`язання за попереднім договором між ОСОБА_2 та ОСОБА_4 від 23 серпня 2013 року припинені, тому попередній договір не може породжувати для відповідачів будь-які правові наслідки щодо майна, в тому числі, не може бути підставою для користування квартирою. Крім того, суд зазначив, що втручання у право відповідачів на повагу до житла шляхом виселення, які не є власниками цього житла, здійснюється згідно із законом і є необхідним для захисту прав і свобод позивача як власника. 
 
Колегія суддів Верховного Суду не повністю погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
Відповідно до частини першої, пункту 1 частини другої статті 11, частин першої, другої статті 509 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені цими актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. До підстав виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, належать договори та інші правочини. Зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Зобов`язання виникають з підстав, установлених статтею 11 цього Кодексу.
 
Відповідно до статті 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
 
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (стаття 526 ЦК України).
 
Порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання), відповідно до                          статті 610 ЦК України.
 
Відповідно до частини першої статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
 
Відповідно до частини першої статті 627 ЦК України сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
Частина перша статті 628 ЦК України передбачає, що зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (стаття 629 ЦК України).
 
Тлумачення статті 629 ЦК України свідчить, що в ній закріплено один із фундаментів, на якому базується цивільне право - обов`язковість договору. Тобто з укладенням договору та виникненням зобов`язання його сторони набувають обов`язки (а не лише суб`єктивні права), які вони мають виконувати. Не виконання обов`язків, встановлених договором, може відбуватися при:                  (1) розірванні договору за взаємною домовленістю сторін; (2) розірванні договору в судовому порядку; (3) відмові від договору в односторонньому порядку у випадках, передбачених договором та законом; (4) припиненні зобов`язання на підставах, що містяться в главі 50 ЦК України; (5) недійсності договору (нікчемності договору або визнання його недійсним на підставі рішення суду).
 
Відповідно до частини першої статті 635 ЦК України попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір у майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Законом може бути встановлено обмеження щодо строку (терміну), в який має бути укладений основний договір на підставі попереднього договору. Істотні умови основного договору, що не встановлені попереднім договором, погоджуються у порядку, встановленому сторонами у попередньому договорі, якщо такий порядок не встановлений актами цивільного законодавства. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі. Попередній договір щодо купівлі-продажу об`єкта незавершеного будівництва або майбутнього об`єкта нерухомості підлягає нотаріальному посвідченню.
Сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства (частина друга статті 635 ЦК України).
Зобов`язання, встановлене попереднім договором, припиняється, якщо основний договір не укладений протягом строку (у термін), встановленого попереднім договором, або якщо жодна із сторін не направить другій стороні пропозицію про його укладення (частина третя статті 635 ЦК України).
Попередній договір є одним із різновидів цивільних договорів, а тому йому властиві всі родові ознаки договорів. Так, попередній договір вважається укладеним із моменту, коли сторони досягли угоди з усіх істотних умов договору. При цьому для попереднього договору поряд з іншими його умовами повинні бути визначені ті, які є суттєвими для основного договору.
 
Аналіз наведених норм матеріального права дає підстави для висновку про те, що вирішуючи спір про припинення зобов`язань за попереднім договором, суду слід встановити строк настання обов`язку укладення сторонами основного договору, чи мало місце необґрунтоване ухилення однієї із сторін від укладення основного договору, а також з`ясувати умови відповідальності, які були встановлені попереднім договором.
 
Як встановили суди та вбачається з матеріалів справи, 23 серпня 2013 року між ОСОБА_2 та забудовником ОСОБА_4 було укладено попередній договір, відповідно до якого сторони зобов`язалися у майбутньому, на умовах і в порядку визначених цим договором, укласти і належним чином нотаріально посвідчити договір купівлі-продажу житлового приміщення - квартири АДРЕСА_3 , який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тарасюком М. В. та зареєстрований у реєстрі за № 1577.
 
Пунктом 1.3 зазначеного договору визначено, що будинок має бути споруджений до 01 червня 2014 року, а введений в експлуатацію не пізніше ніж 30 червня 2014 року. Укладання основного договору мало здійснитися не пізніше одного місяця від дня введення будинку в експлуатацію, тобто                            до 30 липня 2014 року.
 
Відповідно до пункту 2.1 договору загальна вартість нерухомого майна складає 409 537,50 грн, що еквівалентно 50 250,00 дол. США. 
 
Відповідно до пункту 4.1 договору на підтвердження своїх намірів про наступне укладання основного договору та відповідно придбання нерухомого майна ОСОБА_2 передав ОСОБА_4 122 250,00 грн, що еквівалентно                          15 000,00 дол. США. 
 
Крім того, як вбачається з матеріалів справи, 25 вересня 2013 року                        ОСОБА_2 вніс частину грошових коштів у сумі 41 050,00 грн, що еквівалентно 5 000,00 дол. США, та 16 жовтня 2013 року - 82 000,00 грн, що еквівалентно 10 000,00 дол. США, що підтверджується додатками до попереднього договору (а. с. 33, 34).
 
Згідно з актом приймання-передачі квартири від 10 червня 2014 року, укладеним між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , останній отримав спірну квартиру відповідно до попереднього договору від 23 серпня 2013 року.     ОСОБА_4 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_2 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору.
 
Оскільки у визначений сторонами строк основний договір купівлі-продажу квартири до 30 липня 2014 року укладений не був, то суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що зобов`язання за попереднім договором між                      ОСОБА_2 та ОСОБА_4 від 23 серпня 2013 року припинені, тому попередній договір не може породжувати для відповідачів будь-яких правових наслідків щодо спірного майна.
 
Такі висновки суду апеляційної інстанції є передчасними, прийняті без встановлення всіх фактичних обставин, необхідних для правильного вирішення справи.
 
Так, суд апеляційної інстанції залишив поза увагою те, що у попередньому договорі сторони, зокрема, погодили строк введення будинку в експлуатацію, а саме - не пізніше 30 червня 2014 року, та укладання основного договору не пізніше одного місяця від дня введення в експлуатацію будинку.
 
Однак, суд не звернув увагу на те, що будинок у встановлений договором строк не був введений в експлуатацію, що свідчить про те, що строк для укладення основного договору станом на 30 липня 2014 року не настав.
 
Крім того, як вбачається з попереднього договору, сторони погодили підстави для припинення зобов`язання за цим договором.
 
Так, відповідно до пунктів 5.2, 5.3 попереднього договору сторони погодили, що невиконанням цього договору є факт необґрунтованого ухилення однієї зі сторін від укладення основного договору (за наявності пропозиції від іншої сторони), а також відмова ОСОБА_2 від передання забезпечувальних коштів на визначених цим договором умовах. У випадку невиконання цього договору ОСОБА_2 , а саме - відмови від укладення основного договору при наявності пропозиції від забудовника, цей договір розривається, а забудовник повертає ОСОБА_2 забезпечувальні кошти, отримані від нього. Після цього зобов`язання сторін за цим договором припиняються.
 
Отже, враховуючи зазначене, апеляційний суд не врахував усіх умов цього договору, не встановив, коли спірний будинок був введений в експлуатацію, чи направляв забудовник після введення будинку в експлуатацію відповідачу пропозицію укласти основний договір купівлі-продажу квартири, чи відмовлявся ОСОБА_2 від укладення основного договору та сплати коштів за спірну квартиру, а якщо ухилявся, то чи повернув забудовник                              ОСОБА_2 забезпечувальні кошти, отримані ним від останнього.
 
Крім того, суд апеляційної інстанції не перевірили доводів відповідачів про те, що основний договір не був укладений саме у зв`язку з тим, що будинок у встановлений договором строк не був введений в експлуатацію, а також у зв`язку зі зміною забудовника та продажу спірної квартири позивачу,що ставить під сумнів можливість виконання ОСОБА_2 своїх зобов`язань за попереднім договором.
 
Не встановивши зазначені обставини та не перевіривши всіх доводів сторін, апеляційний суд дійшов передчасного висновку про припинення зобов`язань за попереднім договором від 23 серпня 2013 року, укладеним між ОСОБА_4 та ОСОБА_2 .
Крім того, колегія суддів наголошує, що однією із основоположних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) і дії учасників цивільних правовідносин мають бути добросовісними. Тобто відповідати певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. 
При здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб. Не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах (частина третя статті 13 ЦК України).
Оцінюючи домірність припису частини третьої статті 13 ЦК України, Верховний Суд виснує про те, що вказана норма права має на меті стимулювати учасників цивільних правовідносин до добросовісного та розумного здійснення своїх цивільних прав у всіх їх проявах, є заходом, спрямованим на зміцнення засад цивільно-правового регулювання, оскільки кожен зобов`язаний вчиняти дії без посягання на права і свободи інших людей.
Категорія «добросовісність» є основоположною в розмежуванні належного здійснення цивільних процесуальних прав і зловживання такими правами. Добросовісність слід розглядати як властивість, що передбачає використання цивільних процесуальних прав виключно за їх призначенням та є однією з умов виконання завдань цивільного судочинства, оскільки вона є регулятором суспільних відносин.
 
Отже, принцип добросовісності передбачає, що сторони повинні діяти добросовісно під час реалізації своїх прав та передбаченого договором виконання своїх зобов`язань.
 
Суд апеляційної інстанції не перевірив дії учасників цієї справи та дії учасників попереднього договору на їх добросовісність.
 
Крім того, колегія суддів Верховного Суду вважає, що висновки суду апеляційної інстанції про виселення відповідачів зі спірної квартири також є передчасними з огляду на таке.
Головним завданням для суду є визначення того, чи досягнуто судовим рішенням справедливого балансу між протилежними інтересами, про які йдеться.
 
Для оцінки дотримання справедливого балансу мають значення всі обставини, за якими майно було набуто у власність та поведінка як власника майна, так і особи, з власності якої воно витребовується.
Статтею 41 Конституції України встановлено, що кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю, результатами своєї інтелектуальної, творчої діяльності. Право приватної власності набувається в порядку, визначеному законом. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. Використання власності не може завдавати шкоди правам, свободам та гідності громадян, інтересам суспільства, погіршувати екологічну ситуацію і природні якості землі.
Відповідно до статті 47 Конституції України кожен має право на житло. Держава створює умови, за яких кожний громадянин матиме змогу побудувати житло, придбати його у власність або взяти в оренду. Громадянам, які потребують соціального захисту, житло надається державою та органами місцевого самоврядування безоплатно або за доступну для них плату відповідно до закону. Ніхто не може бути примусово позбавлений житла інакше як на підставі закону за рішенням суду.
У статті 9 ЖК України передбачено, що ніхто не може бути виселений із займаного жилого приміщення або обмежений у праві користування жилим приміщенням інакше, як з підстав і в порядку, передбачених законом. Житлові права охороняються законом, за винятком випадків, коли вони здійснюються в суперечності з призначенням цих прав чи з порушенням прав інших громадян або прав державних і громадських організацій.
Тобто будь-яке виселення або позбавлення особи права користування житлом допускається виключно на підставах, передбачених законом, і повинно відбуватись у судовому порядку.
Відповідно до частини першої статті 109 ЖК України виселення із займаного жилого приміщення допускається з підстав, установлених законом.
У частині третій статті 116 ЖК України передбачено, що осіб, які самоправно зайняли жиле приміщення, виселяють без надання їм іншого жилого приміщення.

Такими, що самоправно зайняли жиле приміщення, вважаються особи, які вселилися до нього самовільно без будь-яких підстав. Виселення цих осіб пов`язане з відсутністю у них будь-яких підстав для зайняття жилої площі.
 
Однак, як встановлено судами та вбачається з матеріалів справи, відповідачі вселилися у спірну квартира на підставі попереднього договору від 23 серпня 2013 року, укладеного між забудовником ОСОБА_4 та ОСОБА_2 , сплативши за неї більшу частину коштів, а також на підставі акта приймання-передачі квартири, відповідно до якого ОСОБА_4 передав, а ОСОБА_2 отримав спірну квартиру. Крім того, ОСОБА_4 не заперечував проти початку ремонтних робіт ОСОБА_2 до проведення повного розрахунку за умовами попереднього договору. 
 
Ураховуючи зазначене, відсутні підстави вважати, що відповідачі вселилися у спірну квартиру самовільно без будь-яких підстав.
 
Верховний Суд звертає увагу на те, що до спірних правовідносин слід застосовувати положення Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод (далі - Конвенція), яку як і практику Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) відповідно статті 17 Закону України від 23 лютого 2006 року                      № 3477-IV «Про виконання рішень та застосування практики ЄСПЛ» суди застосовують при розгляді справ як джерело права.
Зокрема, відповідно до пункту 1 статті 8 Конвенції кожній особі крім інших прав гарантовано право на повагу до її житла. Воно охоплює насамперед право займати житло, не бути виселеною чи позбавленою свого житла.
Пункт 2 статті 8 Конвенції чітко визначає підстави, за яких втручання держави у використання особою прав, зазначених у пункті 1 цієї статті, є виправданим. Таке втручання насамперед має бути передбачене законом і необхідне в демократичному суспільстві. Державі надаються широкі межі розсуду, які не є однаковими і в кожному конкретному випадку залежать від цілей, визначених у пункті 2 статті 8 Конвенції.
 
Разом із тим, відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
 
ЄСПЛ у своїх рішеннях зазначає, що стаття 1 Першого протоколу до Конвенції містить три окремі норми: перша, що виражається в першому реченні першого абзацу та має загальний характер, закладає принцип мирного володіння майном. Друга норма, що міститься в другому реченні того ж абзацу, охоплює питання позбавлення права власності та обумовлює його певними критеріями. Третя норма, що міститься в другому абзаці, визнає право договірних держав, серед іншого, контролювати використання майна в загальних інтересах. Друга та третя норми, які стосуються конкретних випадків втручання у право мирного володіння майном, повинні тлумачитися у світлі загального принципу, закладеного першою нормою. Перша вимога статті 1 Першого протоколу до Конвенції полягає у тому, що будь-яке втручання у право на мирне володіння майном повинно бути законним. Вимога щодо законності у розумінні Конвенції вимагає дотримання відповідних положень національного законодавства та відповідності принципові верховенства права, що включає свободу від свавілля. Будь-яке втручання у право на мирне володіння майном повинно забезпечити «справедливий баланс» між загальним інтересом суспільства та вимогами захисту основоположних прав конкретної особи. Необхідність досягнення такого балансу відображена в цілому в структурі статті 1 Першого протоколу. Необхідного балансу не вдасться досягти, якщо на відповідну особу буде покладено індивідуальний та надмірний тягар.
 
Відповідно до практики ЄСПЛ під майном також розуміються майнові права.
 
Крім того, поняття «майно» у першій частині статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, яке не обмежується правом власності на фізичні речі та є незалежним від формальної класифікації в національному законодавстві. Право на інтерес теж по суті захищається статтею 1 Першого протоколу до Конвенції.
 
У рішенні ЄСПЛ від 02 грудня 2010 року у справі «Кривіцька і Кривіцький проти України» зазначено, що поняття «житло» не обмежується приміщенням, в якому особа проживає на законних підставах, або яке було у законному порядку встановлено, а залежить від фактичних обставин, а саме існування достатніх і тривалих зв`язків із конкретним місцем. Втрата житла будь-якою особою є крайньою формою втручання у право на житло.
 
Концепція «житла» має першочергове значення для особистості людини, самовизначення, фізичної та моральної цілісності, підтримки взаємовідносин з іншими, усталеного та безпечного місця в суспільстві (рішення ЄСПЛ                                  від 27 травня 2004 року у справі «Коннорс проти Сполученого Королівства» (Connors v. the United Kingdom).
 
У пункті 27 рішення ЄСПЛ від 17 травня 2018 року у справі «Садов`як проти України» зазначено, що рішення про виселення становитиме порушення                      статті 8 Конвенції, якщо тільки воно не ухвалене «згідно із законом». Вислів «згідно із законом» не просто вимагає, щоб оскаржуваний захід ґрунтувався на національному законодавстві, але також стосується якості такого закону. Крім того, будь-яка особа, якій загрожує виселення, у принципі повинна мати можливість, щоб пропорційність відповідного заходу була визначена судом. Зокрема, якщо було наведено відповідні аргументи щодо пропорційності втручання, національні суди повинні ретельно розглянути їх та надати належне обґрунтування.
 
У практиці ЄСПЛ напрацьовано три головні критерії, які слід оцінювати на предмет відповідності втручання в право особи на мирне володіння своїм майном принципу правомірного втручання, сумісного з гарантіями статті 1 Першого протоколу, а саме: а) чи є втручання законним; б) чи переслідує воно легітимну мету (виправданість втручання суспільним інтересом; в) чи є такий захід пропорційним визначеним цілям та переслідуваний меті.                                     ЄСПЛ констатує порушення державою статті 1 Першого протоколу, якщо хоча б одного критерію не буде додержано.
 
Отже, у своїй діяльності ЄСПЛ керується принципом пропорційності, тобто дотримання «справедливого балансу» між потребами загальної суспільної ваги та потребами збереження фундаментальних прав особи, враховуючи те, що заінтересована особа не повинна нести непропорційний та надмірний тягар. Конкретному приватному інтересу повинен протиставлятися інший інтерес, який може бути не лише публічним (суспільним, державним), але й іншим приватним інтересом, тобто повинен існувати спір між двома юридично рівними суб`єктами, кожен з яких має свій приватний інтерес, перебуваючи в цивільно-правовому полі.
 
Ураховуючи, що виселення є серйозним втручанням у право особи на повагу до її житла, суд надає особливої ваги процесуальним гарантіям, наданим особі в процесі прийняття рішення (рішення ЄСПЛ у справі «Зехентнер проти Австрії»). Зокрема, навіть якщо законне право на зайняття приміщення припинено, особа вправі мати можливість, щоб співмірність заходу була визначена незалежним судом у світлі відповідних принципів статті 8 Конвенції (рішення від 09 жовтня 2007 року у справі «Станкова проти Словаччини» («Stankova v. Slovakia»)). Відсутність обґрунтування в судовому рішенні підстав застосування законодавства, навіть якщо формальні вимоги було дотримано, може серед інших факторів братися до уваги при вирішенні питання, чи встановлено справедливий баланс заходом, що оскаржується (рішення ЄСПЛ у справі «Беєлер проти Італії» («Beyeler v. Italy»)).
Аналізуючи висновки про принципи застосування статті 8 Конвенції та статті 1 Першого протоколу до Конвенції, викладені у рішеннях ЄСПЛ, виселення особи з житла без надання іншого житлового приміщення можливе за умов, що таке втручання у право особи на повагу до приватного життя та права на житло, передбачене законом, переслідує легітимну мету, визначену пунктом 2 статті 8 Конвенції, та є необхідним у демократичному суспільстві.
Навіть якщо законне право на зайняття житлового приміщення припинене, особа вправі сподіватися, що її виселення буде оцінене на предмет пропорційності у контексті відповідних принципів статті 8 Конвенції.
 
Отже, враховуючи зазначене, апеляційний суд, не дослідивши питання дотримання балансу між захистом права власності ОСОБА_1 та захистом права ОСОБА_2 і ОСОБА_2 на користування спірною квартирою, чи перевищують інтереси позивача над інтересами відповідачів у користуванні спірним майном, а також не встановиши тривалість проживання відповідачів у спірній квартирі та чи мають вони інше житло, дійшов передчасного висновку про виселення відповідачів зі спірної квартири. 
 
Таким чином, висновки суду апеляційної інстанції про задоволення позову ОСОБА_1 та виселення відповідачів є передчасними, оскільки суд не перевірив, чи відповідають її вимоги про усунення перешкод у користуванні житлом шляхом позбавлення права відповідачів користування спірною квартирою на предмет пропорційності переслідуваній легітимній меті у світлі статті 8 Конвенції, не дослідив, чи відповідає припинення права користування відповідачів спірним майном такій пропорційності, чи дотримано баланс між захистом права власності позивача та захистом права відповідачів на користування квартирою.
 
Оскільки суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України, то колегія суддів дійшла висновку про скасування постанови апеляційного суду та направлення справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
 
Отже, доводи касаційної скарги частково є обґрунтованими.
Подібні висновки містяться у постанові Верховного Суду від 26 жовтня                        2022 року в справі № 199/8001/20 (провадження № 61-5766св22).
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частин третьої, четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також 
порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо: суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи; або суд встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
Верховний Суд урахував, що суд апеляційної інстанції не усунув усіх порушень, допущених місцевим судом під час розгляду справи, дійшов висновку, що справа підлягає направленню на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, надати оцінку всім обставинам справи, у тому числі, які були підставою для скасування судового рішення, перевірити, чи були дії учасників цивільних правовідносин добросовісними та чи відповідали вони певному стандарту поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення, дослідити питання дотримання балансу між захистом права власності ОСОБА_1 та захистом прав Балишева Ю. Г. і Балишевої Ю. Г. на користування спірною квартирою, встановити, чи перевищують інтереси позивача над інтересами відповідачів у користуванні спірним майном. А також встановити тривалість проживання відповідачів у спірній квартирі та чи мають відповідачі інше житло, та у результаті чого ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.
Щодо судових витрат 
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки суд касаційної інстанції дійшов висновку про передачу справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, немає; судові витрати, понесені у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, підлягають розподілу за результатами розгляду спору.
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 , подану представником ОСОБА_6 , задовольнити частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 18 липня 2022 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                    А. І. Грушицький
Судді:                                                                                     І. В. Литвиненко
                                                                                              С. Ю. Мартєв
Є. В. Петров
                                                                                              В. В. Пророк