ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ  

29 листопада 2022 року 	м.Суми	

Справа №582/38/22 
Номер провадження 22-ц/816/1091/22
22-ц/816/1090/22

Сумський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
головуючого - Кононенко О. Ю. (суддя-доповідач),
суддів -          Криворотенка В. І. ,  Ткачук С. С. 
з участю секретаря судового засідання -Кияненко Н.М.,
сторони:
позивач – ОСОБА_1 ,
відповідач – Товариство з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС»,
третя особа – Недригайлівська селищна рада Роменського району Сумської області,
розглянув у відкритому судовому засіданні у порядку спрощеного позовного провадження апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС»
на рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 14 вересня 2022 року та на додаткове рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 28 вересня 2022 року, в складі судді Яковенко Н.М., ухвалене у селищі міського типу Недригайлів, повний текст рішення складено 23 вересня 2022 року, 
в с т а н о в и в:

17 січня 2022 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до ТОВ «Агро-Поліс», третя особа - Недригайлівська селищна рада Роменського району Сумської області, про дострокове розірвання договору оренди землі внаслідок невиконання договірних умов та застосування наслідків розірвання договору оренди.
Свої вимоги мотивував тим, що він є власником земельної ділянки площею 2,0 га, кадастровий номер 592358000:01:002:0137, що розташована на території Недригайлівської селищної ради Роменського району Сумської області. 17 листопада 2017 року між ним, як орендодавцем, та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, укладено договір оренди землі на строк 10 років, предметом якого є зазначена вище земельна ділянка, речове право оренди на яку зареєстровано 13.12.2018 з зазначенням в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно строку дії оренди до 17 листопада 2027 року.
Згідно з п. 9 договору оренди землі від 17.11.2017 сторонами узгоджено, що орендна плата за земельні ділянки приватної власності вноситься орендарем у формі та розмірі 12% на суму 6290,00 грн. Починаючи з 2018 року і по час звернення до суду, орендарем здійснювалася фактична сплата оренди за землю у безготівковій формі на рахунок власника землі орендодавця у незмінній сумі 5063,52 грн. Згідно з п.10 укладеного договору оренди землі від 17.11.2017 обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Пунктом 13 вказаного договору оренди землі передбачено, що розмір орендної плати переглядається не частіше 1 разу на рік у разі: зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації, визначених законодавством, і в інших випадках, передбачених законом. Проте, всупереч зазначеним умовам договору оренди землі та вимогам ст.21 Закону «Про оренду землі», орендар здійснював сплату орендної плати за земельну ділянку, належну ОСОБА_1 в однаковому розмірі за всі роки дії договору оренди (за 2018-2020 роки включно) на суму 5063,52 грн шляхом безготівкового перерахування коштів один раз на рік на банківський рахунок орендодавця, без урахування індексів інфляції.
Посилаючись на те, що невиплата орендної плати відповідачем в повному обсязі, тобто з урахуванням індексу інфляції, є систематичним неналежним виконанням умов договору оренди, просив позов задовольнити та розірвати договір оренди землі від 17 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», щодо земельної ділянки площею 2,00 га, кадастровий номер 5923584000:01:002:0137, за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Роменського району Сумської області; скасувати державну реєстрацію похідного речового права користування (оренди) земельної ділянки за ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як орендарем; зобов`язати ТОВ «АГРО-ПОЛІС» звільнити та повернути власнику ОСОБА_1 земельну ділянку в придатному стані для подальшого використання за цільовим призначенням.
Рішенням Недригайлівського районного суду Сумської області від 14 вересня 2022 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Розірвано договір оренди землі від 17 листопада 2017 року, укладений між власником земельної ділянки ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, площею 2,00 га кадастровий номер 5923584000:01:002:0137 за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташованої на території Роменського району Сумської області, строком дії договору 10 років, право оренди згідно якого зареєстровано 13.12.2018 р., належної на праві приватної власності ОСОБА_1 на підставі наказу ГУ Держгеокадастру у Сумській області «Про затвердження документації із землеустрою та надання земельної ділянки у власність» від 17.10.2017р. №18-8176Д6-17-СГ, номер запису про право приватної власності 23423689, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 17.11.2017 (з відкриттям розділу) індексний номер 38192463.
Скасовано державну реєстрацію похідного речового права користування (оренди) земельної ділянки за ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, на земельну ділянку площею 2,00 га кадастровий номер 5923584000:01:002:0137 за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташовану на території Роменського району Сумської області, на підставі договору оренди землі від 17.11.2017, укладеного між власником земельної ділянки ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, строком дії договору 10 років, право оренди згідно якого зареєстровано 13.12.2018 р., номер запису про інше речове право 29539117.
Зобов`язано ТОВ «АГРО-ПОЛІС» звільнити та повернути власнику ОСОБА_1 земельну ділянку площею 2,00 га кадастровий номер 5923584000:01:002:0137 за цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, розташовану на території Роменського району Сумської області в придатному стані для подальшого використання за цільовим призначенням.
16 вересня 2022 року представник позивача - адвокат Нежевело В.В. подала до суду заяву про розподіл фактично понесених судових витрат в цій цивільній справі, в якій просила стягнути з відповідача на користь позивача витрати на правову допомогу у розмірі 8500 грн, сплачений позивачем судовий збір на суму 992,40 та інші судові витрати, пов`язані із розглядом справи на загальну суму 46 грн.
Додатковим рішенням Недригайлівського районного суду Сумської області від 28 вересня 2022 року заяву представника позивача - адвоката Нежевело В.В. про ухвалення додаткового рішення задоволено.
Стягнуто з ТОВ «АГРО-ПОЛІС» на користь ОСОБА_1 судові витрати, пов`язані із розглядом справи, на загальну суму 8546 грн 00 коп та судові витрати по сплаті судового збору у сумі 992 грн 40 коп.
Не погодившись з вказаними рішеннями, ТОВ «АГРО-ПОЛІС» оскаржило їх в апеляційному порядку. В апеляційній скарзі ТОВ «АГРО-ПОЛІС», посилаючись на неповне встановлення обставин, які мають значення для справи, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм матеріального та процесуального права, просить рішення та додаткове рішення скасувати та прийняти нову постанову, якою відмовити у задоволенні позовних вимог в повному обсязі та відмовити у задоволенні заяви представника позивача – адвоката Нежевело В.В. про ухвалення додаткового рішення.
Зазначає, що позивачем не надано доказів того, що починаючи з 2018 року і по даний час рівень індексу інфляції, з урахуванням нормативної грошової оцінки, зріс на стільки, щоб сума орендної плати становила більше ніж 6290,00 грн та не надано розрахунку розміру орендної плати, яка, на його думку, повинна була б бути виплачена за ці роки і яку суму він втратив.
Не погоджуючись з додатковим рішенням Недригайлівського районного суду Сумської області від 28 вересня 2022 року про розподіл судових витрат, відповідач посилається на те, що, оскільки представник позивача, в порушення вимог ст.141 ЦПК України, не зазначила в позовній заяві про необхідність вирішення питання розподілу витрат на професійну правничу допомогу та не заявила про це до закінчення судових дебатів, у задоволенні заяви представника позивача - Нежевело В.В. необхідно відмовити.
У відзиві на апеляційну скаргу представник позивача – адвокат Нежевело В.В. просить рішення та додаткове рішення залишити без змін, а апеляційну скаргу – без задоволення.
Відповідно до ч. 1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного позовного провадження, з особливостями, встановленими главою I розділу V  ЦПК України.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, заперечення щодо скарги представника ОСОБА_1 – адвоката Нежевело В.В., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність й обґрунтованість рішення суду першої інстанції та додаткового рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги, вимог та підстав позову, заявлених в суді першої інстанції, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, виходячи з наступного.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України, судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Проте, зазначеним вимогам закону рішення суду не відповідає.
Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що ОСОБА_1 на праві власності належить земельна ділянка площею 2,0 га, кадастровий номер 592358000:01:002:0137, з цільовим призначенням для ведення особистого селянського господарства, що розташована на території Недригайлівської селищної ради Роменського району Сумської області (т. 1, а. с. 10-12).
17 листопада 2017 року між ОСОБА_1 , як орендодавцем, та ТОВ «АГРО-ПОЛІС», як орендарем, укладено договір оренди землі на строк 10 років (а.с. 14-19).
Відповідно до пункту 5 цього договору нормативна грошова оцінка земельної ділянки складала 52417 гривень 38 коп.
Пунктом 10 договору передбачено, що він укладений на строк 10 років. З п. п. 9,10,13 вбачається, що орендна плата за земельні ділянки приватної власності вноситься орендарем у формі та у розмірі 12% на суму 6290 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати переглядається не частіше одного разу на рік у разі (серед іншого) - зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених земельним законодавством.
Пунктами 37-39 договору передбачено, що дія договору може припинятися в інших випадках, передбачених законом. Дія договору припиняється шляхом його розірвання за – рішенням суду на вимогу однієї з сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, за винятком невиконання умов цього договору, щодо систематичного ухилення орендаря від виплати орендної плати.
З довідок, які надані ТОВ «Агро-Поліс» (т. 1, а.с. 30,190) встановлено, що ОСОБА_1 виплачувалась, згідно з укладеним договором  від 17.11.2017, орендна плата у розмірі 12% від нормативно-грошової оцінки землі. Виплата орендної плати здійснювалась у розмірі 6290,00 грн протягом 2018, 2019, 2020 за вирахуванням податків та зборів.
З матеріалів справи вбачається, що орендна плата виплачувалася ОСОБА_1 за період з 2018 по 2020 роки без урахування індексу інфляції.
Задовольняючи позов ОСОБА_1 , суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «Агро-Поліс» виплачувало орендну плату ОСОБА_1 у розмірі меншому, ніж визначено договором, а саме без урахування індексу інфляції, така поведінка відповідача є підставою для розірвання договору оренди через істотне порушення його умов. Суд вважав, що позовні вимоги ОСОБА_1 підлягають задоволенню в повному обсязі, включаючи вимогу про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку та вимогу про скасування державної реєстрації права користування (оренди) земельної ділянки, оскільки такий спосіб захисту відповідає ст. ст.  5, 15, 653 ЦК України, ст. 152 ЗК України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», є ефективним та забезпечує реальне відновлення порушеного права.
Проте, з таким висновком місцевого суду колегія суддів апеляційного суду погодитись не може, виходячи з наступного.
Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України (далі - ЗК України), ЦК України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У частині 1ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
За приписами ст. 1 Закону України «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями частини 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч.1 ст. 3 ЦК України).
Тлумачення п. 3 ч. 1 ст. 3 та ст. 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно з ч.1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частинами 3 та 4 ст. 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Згідно з пунктами 38-39 договору оренди землі від 17 листопада 2017 року передбачено, що дія договору припиняється шляхом його розірвання, зокрема, за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, за винятком невиконання умов цього договору, щодо систематичного ухилення Орендаря від виплати орендної плати.
Тобто, наведеними умовами договору передбачена можливість його розірвання на вимогу однієї із сторін та визначенні підстави для такого розірвання, без необхідності встановлення будь-яких інших передумов, зокрема невиконання другою стороною обов`язків, передбачених договором, чи систематичного ухилення орендаря від виплати орендної плати.
Велика Палата Верховного Суду в постанові від 14 листопада 2018 року у справі № 2-383/2010 (провадження № 14-308цс18) вказала, що ст. 204 ЦК України закріплює презумпцію правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права й обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована, зокрема, на підставі рішення суду, яке набрало законної сили. У разі не спростування презумпції правомірності договору всі права, набуті сторонами правочину за ним, повинні безперешкодно здійснюватися, а обов`язки, що виникли внаслідок укладення договору, підлягають виконанню.
Згідно з п. п. 9, 10, 13 договору оренди землі від 17 листопада 2017 року сторонами передбачено, що орендна плата за земельні ділянки приватної власності вноситься орендарем у формі та у розмірі 12% на суму 6290 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельні ділянки приватної власності здійснюється з урахуванням індексів інфляції. Розмір орендної плати переглядається не частіше одного разу на рік у разі, зокрема, зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів, зміни коефіцієнтів індексації визначених земельним законодавством.
Звертаючись до суду з позовом, позивач посилався, як на підставу для розірвання договору оренди землі, на те, що орендар здійснював сплату орендної плати за земельну ділянку без урахування індексів інфляції.
Проте, порядок індексації орендної плати договором не передбачений, розмір орендної плати, відповідно до п. 13 договору оренди землі, сторонами не переглядався.
Подвійний статус орендної плати зумовлює ту обставину, що при визначенні її розміру, окрім норм цивільного, земельного законодавства та Закону України «Про оренду землі» необхідно враховувати і вимоги Податкового кодексу України (далі ПК України).
Плата за землю справляється на підставі положень розділу XII ПК України.
Відповідно пункту 269.1 ст. 269 ПК України платниками земельного податку є власники земельних ділянок, земельних часток (паїв) та землекористувачі.
Згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 ст. 270 ПК України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.
У пункті 288.1 статті 288 ПК України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
Платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування - земельна ділянка, надана в оренду (пункт 288.2 статті 288 ПК України).
У пункті 288.4 статті 288 ПК України зазначено, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 ПК України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
Проаналізувавши вказані норми права, можна зробити висновок, що при визначенні розміру орендної плати має враховуватися нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до законодавства, а річна сума платежу не може бути меншою розміру земельного податку, встановленого для відповідної категорії земельних ділянок на відповідній території, однак і не може перевищувати 12 % нормативної грошової оцінки.
З огляду на це, орендна плата за земельні ділянки є регульованою ціною.
Відповідно до умов п. 9 договору оренди, орендна плата вноситься у розмірі 12% від нормативно грошової оцінки земельної ділянки. Станом на дату укладення договору, нормативно грошова оцінка спірної земельної ділянки складала 52417,38 грн, що вбачається з п. 5 укладеного договору та Акту приймання-передачі земельної ділянки в оренду від 17 листопада 2017 року. В свою чергу, сума орендної плати складає 6290,00грн, що є максимальною відповідно до норм чинного законодавства та відповідає умовам укладеного договору.
Усупереч вимогам ст. ст. 12, 81 ЦПК України позивач не надав суду доказів звернення до орендаря із заявою про перегляд розміру орендної плати відповідно до умов п.13 укладеного договору та доказів виплати орендної плати ОСОБА_1 у розмірі меншому, ніж визначено договором чи законом.
Позивачем не надано доказів того, що починаючи з 2018 року і по даний час рівень індексу інфляції, з урахуванням нормативної грошової оцінки, зріс на стільки, що б сума орендної плати становила більше, ніж 6290,00 грн. Крім того, позивачем не надано розрахунку, який, на його думку, повинен був бути розмір орендної плати за ці роки.
З огляду на викладене, суд першої інстанції дійшов помилкового висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди через істотне порушення відповідачем його умов і, як наслідок, скасування державної реєстрації права користування (оренди) земельної ділянки та зобов`язання звільнити та повернути ОСОБА_1 земельну ділянку.
Крім того, колегія суддів зазначає, що виплата орендної плати без урахування індексів інфляції не є істотним порушенням умов договору оренди і не тягне за собою його розірвання.
Згідно з п. 2 ч. 1 ст. 374 ЦПК України, суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
Відповідно до п. п. 1, 2, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи, недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд визнав встановленими, невідповідність висновків суду обставинам справи, порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права. 
За таких обставин, рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню на підставі п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 376 ЦПК України, з ухваленням нового судового рішення про відмову позивачу у задоволенні позову.
У зв`язку з відмовою у задоволенні позову, заява представника ОСОБА_1 - адвоката Нежевело В.В. про ухвалення додаткового рішення та стягнення з відповідача витрат на правову допомогу задоволенню не підлягає, тому додаткове рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 28 вересня 2022 року підлягає скасуванню.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України, при задоволенні апеляційної скарги та відмові у задоволенні позову, з ОСОБА_1 на користь «АГРО-ПОЛІС» підлягає стягненню 1488,60 грн у відшкодування фактично понесених судових витрат зі сплати судового збору за подання апеляційної скарги.
Керуючись  ст. ст. 367-369, п. 2 ч. 1 ст. 374,  п. п. 1, 3, 4 ч. 1 ст. 376, ст. ст.  381-384, 389, 390 ЦПК України, апеляційний суд 

                                                 п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС» задовольнити.
Скасувати рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 14 вересня 2022 року та прийняти постанову.
Відмовити у задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС», третя особа - Недригайлівська селищна рада Роменського району Сумської області, про дострокове розірвання договору оренди землі, скасування державної реєстрації похідного речового права користування (оренди) земельної ділянки, зобов`язання звільнити та повернути земельну ділянку.
Скасувати додаткове рішення Недригайлівського районного суду Сумської області від 28 вересня 2022 року.
У задоволенні заяви представника ОСОБА_1 - адвоката Нежевело Валентини Вікторівни про ухвалення додаткового рішення відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «АГРО-ПОЛІС» 1488,60 грн компенсації судового збору за апеляційний перегляд справи.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і на неї може бути подана касаційна скарга протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення безпосередньо до Верховного Суду. 

Головуючий -  	О. Ю. Кононенко	

Судді:                                                                                        В. І. Криворотенко 

                                                                                                   С. С. Ткачук