Постанова                                            
Іменем України                                        
 
31 серпня 2022 року
м. Київ                                                                                             
 
справа № 753/5580/20
провадження № 61-18890св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Грушицького А. І., 
суддів: Мартєва С. Ю., Петрова Є. В. (суддя-доповідач), Пророка В. В.,                        Сердюка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 , ОСОБА_2 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», ОСОБА_3 , 
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_3 , подану представником ОСОБА_4 , на постанову Київського апеляційного суду від 04 листопада 2021 року в складі колегії суддів:                          Кулікової С. В., Олійника В. О., Желепи О. В. у справі за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація», ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук Сергій Павлович, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська Інесса Володимирівна, про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію,
 
ВСТАНОВИВ:
 
ОПИСОВА ЧАСТИНА
Короткий зміст позовних вимог 
 
У березні 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 звернулися до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Інновація»     (далі - ТОВ «ФК «Інновація»), ОСОБА_3 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Ковальчук С. П., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Тверська І. В., про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування рішення про державну реєстрацію.
 
На обґрунтування позовних вимог позивачі зазначали, що 20 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та ВАТ КБ «Промекономбанк» було укладено кредитний договір № 25-2007-ф, відповідно до умов якого кредитор зобов`язався надати позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання в розмірі 1 010 000,00 грн, зі сплатою 17 % річних та комісій, передбачених     пунктами 1.2 та 2.8 кредитного договору. Остаточне погашення кредиту встановлено не пізніше 20 грудня 2012 року.
 
20 грудня 2007 року на забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором № 25-2007-ф між ОСОБА_2 та банком укладено договір іпотеки                      № 25-2007/ДЗ-і, відповідно до якого в забезпечення виконання зобов`язань перед іпотекодержателем щодо повернення позичальником суми кредиту, можливих штрафних санкцій, ОСОБА_2 передала в іпотеку банку квартиру АДРЕСА_1 (далі - квартира).
 
14 листопада 2008 року в процесі виконання кредитного договору, ВАТ КБ «Промекономбанк» протиправно в односторонньому порядку, без погодження та повідомлення позивачів, збільшив розмір процентної ставки за користування кредитом з 17 % до 27 % річних за кредитним договором. З того часу банк нараховував процентну ставку за кредитом у вищому розмірі ніж передбачено договором та в порушення умов договору зарахував як відсотки за користування кредитом суму в розмірі 489 349,20 грн.
 
31 серпня 2012 року, за наслідками неодноразових звернень ОСОБА_1 ,                            ВАТ КБ «Промекономбанк» листом від 31 серпня 2012 року № 1/3108/1310 визнало той факт, що банк в односторонньому порядку без повідомлення            ОСОБА_1 збільшив розмір процентної ставки за користування кредитом. Крім того, банк визнав факт не підписання додаткової угоди про збільшення розміру процентної ставки.
 
Тому, під час проведення звірки розрахунків ВАТ КБ «Промекономбанк» визнано факт не підписання ОСОБА_1 додаткової угоди про збільшення розміру процентної ставки та зараховано на погашення тіла кредита переплату, здійснену позивачем за відсотками за користування кредитними коштами, яка виникла внаслідок протиправної зміни банком процентної ставки з 17 % до 27 % річних, що призвело до дострокового виконання позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором, а саме виплати тіла кредиту та відсотків до 03 лютого 2011 року, про що складено два акти звірки розрахунків з банком. Однак банк не вчинив дій про скасування записів про заборону на відчуження квартири та про обтяження майна іпотекою.
 
ОСОБА_1 неодноразово звертався до ВАТ КБ «Промекономбанк» з відповідними заявами, однак в зв`язку з введенням у банку тимчасової адміністрації та розташування головного офісу на непідконтрольній території України видача документів була ускладнена.
 
29 грудня 2016 року на звернення ОСОБА_1 , уповноважена особа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Промекономбанк» листом № 887 повідомила, що на підставі наданих ОСОБА_1 акта-звірки, акта бухгалтерської експертизи, квитанції про сплату коштів ОСОБА_1 достроково у лютому 2011 року повністю виконав умови кредитного договору і пов`язаного з ним договору іпотеки.
 
Проте обтяження з іпотечного майна знято не було, у зв`язку з чим 11 лютого   2020 року позивачі подали позовну заяву про визнання припиненими правовідносин за договорами у зв`язку з їх виконанням та зняття заборони на відчуження квартири.
 
Дізнавшись, про наявність судового спору ТОВ «ФК «Інновація» відчужило квартиру на користь ОСОБА_3 , про що позивачам стало відомо 13 березня 2020 року.
 
Позивачі стверджують, що ТОВ «ФК «Інновація» відчужило квартиру незаконно, оскільки договір кредиту та іпотечний договір не передбачали право ТОВ «ФК «Інновація» здійснювати продаж квартири у будь-який спосіб.
 
Крім того, вказують на те, що кінцевим строком виконання зобов`язання є                             20 грудня 2012 року, а отже, початок перебігу строку позовної давності починається з 21 грудня 2012 року. З моменту спливу строку позовної давності та звернення до нотаріуса з листом про припинення обтяження та укладання договору купівлі-продажу минуло більше семи років, тому зобов`язання за кредитним договором припинені у зв`язку зі спливом строків позовної давності.
 
Також позивачі звертають увагу на порушення порядку державної реєстрації речових прав, а саме на те, що вони не отримували жодних повідомлень про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Позивачі вважають зазначені дії приватного нотаріуса щодо реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_3 протиправними та такими, що порушують права законного власника, тому така державна реєстрація підлягає скасуванню.
 
Посилаючись на викладене, позивачі просили суд:
 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири від 25 лютого 2020 року, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською В. В. та зареєстрований в реєстрі за № 177, про що було внесено запис про право власності 25 лютого 2020 року № 35652641 на спірну квартиру за ОСОБА_3 ;
 
- скасувати в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно запис про державну реєстрацію права власності від 25 лютого 2020 року № 35652641 щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 . 
 
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2020 року у задоволенні позову відмовлено.
 
Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, суд першої інстанції виходив з того, що станом на дату укладання договору № 1 про передачу активів і зобов`язань неплатоспроможного банку у позивача була заборгованість за кредитним договором від 20 грудня 2007 № 25-2007-ф та договором іпотеки від 20 липня 2007 № 25-2007/ДЄ-і перед ВАТ КБ «Промекономбанк». Тому, врахувавши те, що відсутні докази припинення зобов`язань за кредитним договором та договором іпотеки, а також наявність двох протилежних висновків експертів, які надані позивачами та відповідачем, та відмову сторін у призначенні судом судової-економічної експертизи, суд дійшов висновку висновку про неналежність наданого позивачами як доказу висновок експерта про необґрунтованість суми заборгованості та не взяв до уваги надані ними копії актів звірки, оскільки дані докази не підтверджують факту відсутності кредитної заборгованості. 
 
Підписавши іпотечний договір, сторони обумовили всі його умови у тому числі вирішили питання щодо позасудового врегулювання спору шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. ТОВ «ФК «Інновація» було дотримано всіх вимог законодавства при зверненні стягнення на іпотечне майно, зокрема, щодо  належного повідомлення позивачів про намір звернути стягнення, про що свідчать вимоги, які були направлені іпотекодержателем на відомі адреси рекомендованим повідомленням позичальнику та іпотекодавцю та отримані іпотекодавцем. 
 
Суд визнав необґрунтованими доводи позивача про пропуск відповідачем строку позовної давності для звернення стягнення на предмет іпотеки, оскільки звернення стягнення на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в договорі іпотеки є позасудовим способом захисту, а тому відповідно позовна давність для звернення за захистом порушених прав до суду застосуватись не може, оскільки іпотекодержатель обрав позасудовий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Постановою Київського апеляційного суду від 04 листопада 2021 року апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задоволено.
 
Рішення Дарницького районного суду міста Києва від 08 грудня 2020 року скасовано та ухвалено нове судове рішення.
 
Позов ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задоволено.
 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу квартири, укладений 25 лютого                      2020 року між ТОВ «ФК «Інновація» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В. та зареєстрований в реєстрі за № 177. 
 
Скасовано запис про державну реєстрацію права власності від 25 лютого                     2020 року № 35652641 щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
 
Стягнено з ТОВ «ФК «Інновація» на користь ОСОБА_1 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 102,00 грн.
 
Стягнено з ТОВ «ФК «Інновація» на користь ОСОБА_2 витрати зі сплати судового збору у розмірі 2 102,00 грн, витрати за проведення судово-економічної експертизи у розмірі 8 438,40 грн, витрати на правничу допомогу у розмірі                               50 000,00 грн.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та задовольняючи позовні вимоги, суд апеляційної інстанції, врахувавши висновок експерта, виходив з того, що                             ТОВ «ФК «Інновація» не мало права на відчуження іпотечного майна, а саме спірної квартири, оскільки заборгованість станом на дату укладення договору купівлі-продажу була відсутня, іпотекодержатель порушив вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» та не направив позичальнику, який є відмінним від іпотекодавця, вимогу про усунення порушення, встановивши певний строк. 
 
Короткий зміст вимог та доводів касаційної скарги
 
22 листопада 2021 року ОСОБА_3 подала до Верховного Суду касаційну скаргу, в якій просить скасувати постанову Київського апеляційного суду                        від 04 листопада 2021 року та залишити в силі рішення суду першої інстанції.
 
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає неправильне застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального права та порушення норм процесуального права, суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду: від 26 лютого                        2019 року в справі № 907/9/17, від 29 вересня 2021 року в справі № 486/291/10, від 29 вересня 2020 року в справі № 757/13243/17 (пункт 1 частини другої                     статті 389 ЦПК України). 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що дійшовши висновку про те, що зобов`язання за кредитним договором припинено, а заборгованість відсутня, суд апеляційної інстанції не врахував те, що єдиною підставою для припинення зобов`язань є його виконання, проведене належним чином. Законодавством не передбачено припинення зобов`язань на підставі довідок та актів. Позивач не надав доказів припинення кредитного зобов`язання. 
 
Звертає увагу на те, що згідно з листом Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ПАТ КБ «Промекономбанк» Костенко І. І. від 06 травня 2019 року № 79, станом на 22 серпня 2014 року заборгованість                   ОСОБА_1 за кредитним договором від 20 грудня 2007 року № 25-2007-ф у розмірі 420 673,86 грн була списана з балансових рахунків ПАТ КБ «Промекономбанк» у зв`язку з підписанням договору про відступлення права вимоги на користь ПАТ «Фідобанк», а не у зв`язку з її погашенням. Крім того, відповідно до листа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 03 травня                 2019 року № 27-7718/19 повідомлено, що 22 серпня 2014 року між ПАТ «Промекономбанк» та ПАТ «Фідобанк» було укладено договір № 1 про передачу активів і зобов`язань неплатоспроможного банку. Серед переданих активів були права вимоги за кредитним договором від 20 грудня 2007 року № 25-2007-ф та договору іпотеки № 25-2007/ДЗ-і. 
 
Крім того, зазначає, що, посилаючись на висновок експерта від 30 червня                             2021 року № СЕ-19/111-21/12501-ЕК як на доказ, апеляційний суд помилково не врахував, що згідно з розрахунком, наданим як додаток до цього висновку експерта, заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором станом на                                03 лютого 2011 року становить 12 013,68 грн за тілом кредиту та  1 210,98 грн за відсотками. Крім того, експерт під час допиту у судовому засіданні визнала, що за її розрахунком заборгованість була погашена не повністю, однак вона врахувала наявні в матеріалах справи довідки банку та акти звірки як підставу для відсутності заборгованості і зазначила, що заборгованість відсутня.
 
Також зазначає, що експертом не проведено розрахунку заборгованості на дату направлення повідомлення, що унеможливлює отримання висновку про помилковість розрахунку, наведеного в повідомленні.
 
Апеляційний суд, дослідивши повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки, зробив помилкові висновки про те, що в них не зазначено строк, протягом якого необхідно усунути порушення зобов`язання, що, на його думку, свідчить про відсутність права кредитора на звернення стягнення на предмет іпотеки. Суд не врахував те, що повідомлення про усунення порушеного зобов`язання неодноразово направлялись з боку кредиторів на адреси позичальника, з моменту надіслання повідомлень пройшло більше 3-х місяців, але не були отримані останніми. Суд не врахував, що отримання таких вимог є правом позивача і не може бути підставою для висновків про неповідомлення з боку кредитора про усунення порушення і як наслідок відсутності права на звернення стягнення на предмет іпотеки з боку кредитора.
 
Крім того, в касаційній скарзі заявник посилається на те, що позивач обрав неправильний спосіб захисту.
 
Доводи інших учасників справи
 
У січні 2022 року ТОВ «ФК Інновація» надіслало на адресу Верховного Суду відзив на касаційну скаргу. У відзиві товариство підтримує касаційну скаргу, просить її задовольнити.
 
Також на адресу Верховного Суду у січні 2022 року від представника позивачів надійшов відзив на касаційну скаргу, в якому вказує на те, що доводи касаційної скарги є безпідставними, оскільки суд апеляційної інстанції забезпечив повний і всебічний розгляд справи й ухвалив законне та обґрунтоване судове рішення, а доводи скарги висновків суду не спростовують. Просить касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін.
 
Рух справи у суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 09 грудня 2021 року відкрито касаційне провадження у цій справі та витребувано матеріали справи з Дарницького районного суду міста Києва.
 
У грудні 2021 року матеріали цивільної справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 22 серпня 2022 року справу призначено до судового розгляду. 
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди встановили, що 20 грудня 2007 року між ОСОБА_1 та Київською Філією ВАТ КБ «Промекономбанк» було укладено кредитний договір № 25-2007-ф, відповідно до умов якого кредитор зобов`язався надати позичальнику грошові кошти у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового використання в розмірі 1 010 000,00 грн зі сплатою 17 % річних та комісій, передбачених пунктами 1.2 та 2.8 кредитного договору. Остаточне погашення кредиту встановлено не пізніше 20 грудня                    2012 року відповідно до пункту 3.4.1 кредитного договору (т. 1 а. с. 19-21).
 
На забезпечення виконання зобов`язань за зазначеним кредитним договором                  20 грудня 2007 року між ОСОБА_2 та Київською Філією ВАТ КБ «Промекономбанк» було укладено договір іпотеки № 25-2007/ДЗ-і, відповідно до умов якого іпотекодавець передав банку в іпотеку спірну квартиру (т. 1 а. с. 23, 24).
 
14 листопада 2008 року в процесі виконання зобов`язань за кредитним договором  ВАТ КБ «Промекономбанк» в односторонньому порядку, без погодження та повідомлення позивачів, збільшив розмір процентної ставки за користування кредитом з 17 % до 27 % річних за кредитним договором, та почав нараховувати процентну ставку за кредитним договором у вищому розмірі, ніж передбачено договором та відповідно зарахував як відсотки за користування кредитом суму в розмірі 489 349,20 грн.
 
За наслідками неодноразових звернень позивача ОСОБА_1 , ВАТ КБ «Промекономбанк» листом від 31 серпня 2012 року № 1/3108/1310, визнало той факт, що банк дійсно в односторонньому порядку, без повідомлення позичальника, збільшив розмір процентної ставки за користування кредитом. Окрім того, банк визнав той факт, що не було підписано додаткову угоду про збільшення розміру процентної ставки (т. 1 а. с. 25).
 
Під час звірки розрахунків ВАТ КБ «Промекономбанк» визнано факт не підписання позичальником додаткової угоди про збільшення розміру процентної ставки та зараховано в тіло кредиту переплату, здійснену позичальником за відсотками за користування кредитом, яка виникла внаслідок зміни банком процентної ставки, що призвело до дострокового виконання позичальником своїх зобов`язань за кредитним договором, а саме тіла кредиту та відсотків                                           до 03 лютого 2011 року, про що складено два акти звірки розрахунків з банком.
 
22 серпня 2014 року між ВАТ КБ «Промекономбанк» та ПАТ «Фідобанк» укладено договір № 1 про передачу активів і зобов`язання неплатоспроможного банку                    ВАТ КБ «Промекономбанк», відповідно до якого до ПАТ «Фідобанк» перейшли всі вимоги за кредитним договором від 20 грудня 2007 року № 25-2007-ф та договором поруки № 25-2007/ДЗ-ф та договором іпотеки № 25-2007/ДЗ-і (т. 2                         а. с. 31-38).
 
27 серпня 2014 року між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Грифон Капітал» укладено договір про відступлення права вимоги № 13, відповідно до якого до ТОВ «Грифон Капітал» перейшли всі вимоги за кредитним договором від 20 грудня 2007 року № 25-2007-ф, договором поруки від 20 грудня 2007 року № 25-2007/ДЗ-ф. Цього ж дня між ПАТ «Фідобанк» та ТОВ «Грифон Капітал» було укладено договір № 1 про відступлення прав за договорами іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Падалка Р. О. та зареєстрований в реєстрі за № 5421, відповідно до якого ПАТ «Фідобанк» відступив (передав)                    ТОВ «Грифон Капітал» право вимоги за договором іпотеки (т. 1 а. с. 127-134).
 
22 липня 2015 року між ТОВ «Грифон Капітал» та ТОВ «Фінанс Траст Груп» укладено договір про відступлення права вимоги № 22/07/2015/01 та додаткову угоду від 15 квітня 2016 року № 1, відповідно до яких ТОВ «Грифон Капітал» передало (відступило) ТОВ «Фінанс Траст Груп» право вимоги за кредитним договором та договором поруки. 22 квітня 2016 року між ТОВ «Грифон Капітал» та ТОВ «Фінанс Траст Груп» було укладено договір про відступлення прав вимоги за договором іпотеки від 20 грудня 2007 року № 25-2007/ДЗ-і, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кабаєвою А. А. та зареєстрований в реєстрі за № 199, відповідно до якого ТОВ «Грифон Капітал» відступив (передав) ТОВ «Фінанс Траст Груп» право вимоги за договором іпотеки (т. 1 а. с. 138-143).
 
08 серпня 2017 року між ТОВ «Фінанс Траст Груп» та ТОВ «ФК «Інновація», укладено договір про відступлення права вимоги № 181, відповідно до якого ТОВ «Фінанс Траст Груп» відступив (передав) ТОВ «ФК «Інновація» право вимоги за кредитним договором та договором поруки. 28 вересня 2017 року між ТОВ «Фінанс Траст Груп» та ТОВ «ФК «Інновація» було укладено договір про відступлення права за договором іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Стрельченко О. В. та зареєстрований в реєстрі за № 6301, відповідно до якого було відступлено право вимоги за договором іпотеки (т. 1 а. с. 150).
 
28 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Інновація» на адресу позичальника                            ОСОБА_1 направлено повідомлення про усунення порушення кредитного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Зазначене повідомлення  були повернуті за закінченням терміну зберігання (т. 1 а. с. 151, 152). 
 
Також 28 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Інновація» на адресу ОСОБА_2 як іпотекодавцю направило повідомлення про усунення порушення кредитного зобов`язання та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки. Повідомлення (трек-номер 0500066359568) було отримано ОСОБА_2                       05 грудня 2019 року (т. 151, 153).
 
ТОВ «ФК «Інновація» за допомогою електронного майданчика було 28 січня                  2020 року проведено електронний аукціон № UA-PS-2020-01-17-000074-l продажу іпотечного майна, за результатами якого переможцем було визнано                     ОСОБА_3 (т. 1 а. с. 158).
 
25 лютого 2020 року між ТОВ «ФК «Інновація» та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу квартири, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В. та зареєстровано в реєстрі за                      № 177 (т. 1 а. с. 154-157).
 
В суді апеляційної інстанції стороною позивача була заявлено клопотання про проведення судової економічної експертизи, та вказане клопотання було задоволено та призначено по справі судову економічну експертизу проведення якої доручено експертам Київського науково-дослідного експертно-криміналістичного центру МВС України.
 
Згідно з висновком експерта від 30 червня 2021 року № СЕ-19/111-21/12501-ЕК заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором від 20 грудня 2007 року                       № 25-2007-ф станом на час укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу квартири від 25 лютого 2020 року на КФ ПАТ «КБ «Промекономбанк» не обліковується, тобто відсутня. Також, експерт дійшов висновку, що сума заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором від 20 грудня 2007 року                   № 25-2007-ф, яка визначена у повідомленні ТОВ «ФК «Інновація» № 480                                 від 28 листопада 2019 року, станом на 28 листопада 2019 року, документально не підтверджена (т. 4 а. с. 2-29).
 
Також встановлено, що відповідно до листа Фонду гарантування вкладів фізичних осіб від 03 травня 2019 року № 27-7718/19 повідомлено, що 22 серпня 2014 року між ВАТ КБ «Промекономбанк» та ПАТ «Фідобанк» було укладено договір № 1 про передачу активів і зобов`язань неплатоспроможного банку, в тому числі було передано право вимоги за кредитним договором від 20 грудня 2007 року                                  № 25-2007-ф та договору іпотеки від 20 грудня 2007 року № 25-2007/ДЄ-і. 
 
Листом Уповноваженої особи Фонду гарантування вкладів фізичних осіб на ліквідацію ВАТ КБ «Промекономбанк» Костенко І. І. від 06 травня 2019 року № 79 станом на 22 серпня 2014 року заборгованість позивача за кредитним договором № 25-2007-ф у розмірі 420 673,86 грн була списана з балансових рахунків ВАТ КБ «Промекономбанк» у зв`язку з підписанням договору про відступлення права вимоги на користь ПАТ «Фідобанк».
 
МОТИВУВАЛЬНА ЧАСТИНА 
Позиція Верховного Суду 
 
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;                  2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
Частиною першою статті 400 ЦПК України встановлено, що, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
 
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
 
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Оскаржувана постанова апеляційного суду не в повній мірі відповідає вказаним вимогам закону.
 
Вивчивши матеріали цивільної справи, зміст оскаржуваних судових рішень,  обговоривши доводи касаційної скарги, врахувавши аргументи, наведені у відзивах на касаційну скаргу, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення  касаційної скарги з огляду на таке.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Предметом спору є визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири та скасування запису про державну реєстрацію права власності на квартиру за ОСОБА_3 .
 
Звертаючись до суду із цим позовом, позивачі вказували на те, що ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» не мало право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення 25 лютого 2020 року з ОСОБА_3 договору купівлі-продажу квартири, оскільки заборгованість за кредитним договором станом на день укладення оспорюваного договору відсутня, укладений договір іпотеки не містить відповідного застереження, яке б          дозволяло б звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, а договір про задоволення вимог іпотекодержателя не укладався, позивачі не отримували жодних повідомлень, або попереджень про звернення стягнення.
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 ЦК України, частина перша статті 16 ЦК України).
 
Порушення права пов`язане з позбавленням його суб`єкта можливості здійснити (реалізувати) своє право повністю або частково.
 
У приватному праві недійсність (нікчемність чи оспорюваність) може стосуватися або «вражати» договір, правочин, акт органу юридичної особи, державну реєстрацію чи документ.
 
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
 
Тлумачення частини першої статті 203 ЦК України свідчить, що під змістом правочину розуміється сукупність умов, викладених в ньому.
 
Зміст правочину, в першу чергу, має відповідати вимогам актів цивільного законодавства, перелічених в статті 4 ЦК України. Втім більшість законодавчих актів носять комплексний характер, і в них поряд із цивільно-правовими можуть міститися норми різноманітної галузевої приналежності. За такої ситуації необхідно вести мову про те, що зміст правочину має не суперечити вимогам, встановленим у цивільно-правовій нормі, хоча б вона містилася в будь-якому нормативно-правовому акті, а не лише акті цивільного законодавства.
 
Під вимогами, яким не повинен суперечити правочин, мають розумітися ті правила, що містяться в імперативних приватно-правових нормах.
 
З урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності.
 
Оспорений договір купівлі-продажу квартири укладений в порядку та на підставі Закону України «Про іпотеку».
 
Відповідно до пункту 2 частини першої статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
 
Статтею 3 Закону України «Про іпотеку» встановлено, що іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом.
 
У частині першій статті 12 Закону України «Про іпотеку» вказано, що в разі порушення іпотекодавцем обов`язків, установлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
 
У частинах першій, третій статті 33 Закону України «Про іпотеку»  передбачено, що в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. 
 
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
 
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
 
Згідно з положеннями частин першої-третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 цього Закону; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу у порядку, встановленому статтею 38 цього Закону.
 
Як встановили суди та вбачається з договору іпотеки звернення стягнення на предмет іпотеки чи на відповідну його частину здійснюється відповідно до приписів чинного законодавства України та умов договору іпотеки (пункт 4.2 статті 4 іпотечного договору).
Тобто іпотечний договір містить відповідне застереження, яке прирівнюється до договору, згідно з яким іпотекодавець засвідчує, що він надає згоду на звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержателем за власним одноосібним письмовим рішенням відповідно до чинного законодавства.
 
Якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків (частина перша статті 38 Закону України «Про іпотеку», в редакції чинній на момент вчинення оспорюваного договору).
 
Договір купівлі-продажу предмета іпотеки, укладений відповідно до цієї статті, є правовою підставою для реєстрації права власності покупця на нерухоме майно, що було предметом іпотеки (частина десята статті 38 Закону України «Про іпотеку»).
 
Тобто, завершенням позасудового врегулювання є державна реєстрація прав власності на предмет іпотеки, що виступає забезпеченням за основним зобов`язанням: за іпотекодержателем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття його у власність іпотекодержателем); за покупцем (якщо звернено стягнення на предмет іпотеки шляхом його продажу іпотекодержателем третій особі).
 
Відносини, пов`язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно та їх обтяжень, регулює Закон України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», згідно з частиною другою статті 18 якого порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень встановлює Кабінет Міністрів України.
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (далі - Закон) передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (далі - державна реєстрація прав) - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Відповідно до частини третьої статті 10 Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
 
Порядком державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року                   № 1127 (далі - Порядок № 1127), визначено процедуру проведення державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, перелік документів, необхідних для її проведення, права та обов`язки суб`єктів у сфері державної реєстрації прав, а також процедуру взяття на облік безхазяйного нерухомого майна.
 
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 (в редакції, чинній на момент спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
 
- копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
 
- документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
 
- заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду (частина четверта статті 263 ЦПК України).
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 06 квітня 2022 року в справі № 461/5209/19 (провадження № 61-20295св21) вказано, що «для визнання судом оспорюваного правочину недійсним необхідним є: пред`явлення позову однією із сторін правочину або іншою заінтересованою особою; наявність підстав для оспорення правочину; встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду. Як наявність підстав для визнання оспорюваного правочину недійсним, так і порушення суб`єктивного цивільного права або інтересу особи, яка звернулася до суду, має встановлюватися саме на момент вчинення оспорюваного правочину».
 
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду від 19 січня 2022 року в справі № 361/3222/19 (провадження № 61-2788св21) зазначено, що: «умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору.
 
Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати також таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку. За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя. При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання».
 
Як встановили суди та вбачається з матеріалів справи 28 листопада 2019 року ТОВ «ФК «Інновація» направило на адресу позичальника та іпотекодавця повідомлення, в якому вимагало повного виконання зобов`язань за кредитним договором та повідомляло про намір звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме укласти договір купівлі-продажу та продати нерухоме майно будь-якій сторонній особі.
 
Іпотекодавець ОСОБА_2 отримала зазначене повідомлення 05 грудня                        2019 року (т. 151, 153).
 
Однак, позичальник ОСОБА_1 зазначене повідомлення не отримав, повідомлення було повернено за закінченням терміну зберігання (т. 1 а. с. 151, 152). 
 
Вищезазначене свідчить, що іпотекодержатель не виконав вимоги статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного повідомлення позичальника, який є відмінним від іпотекодавця про усунення порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Тому не направлення вимоги згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» є підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу предмета іпотеки, оскільки вказаний закон встановлює пріоритетність дотримання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» перед виконанням частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Аналогічний висновок міститься в постанові Верховного Суду від 29 квітня                    2021 року в справі № 761/37287/16-ц (провадження № 61-9727св19).
 
Виходячи з викладеного, колегія суддів погоджується з висновком суду апеляційної інстанції про те, що кредитор не виконав обов`язку щодо повідомлення боржника про усунення порушення зобов`язання, у порядку вказаної статті 35 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Інновація» не мало права відчужувати іпотечне майно, а тому такий договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним.
 
Доводи касаційної скарги про те, що суд не врахував, що отримання таких вимог є правом позивача і не може бути підставою для висновків про неповідомлення з боку кредитора про усунення порушення і, як наслідок, відсутності права на звернення стягнення на предмет іпотеки з боку кредитора, не можуть бути прийнятті колегією суддів до уваги, оскільки Порядком передбачено надання доказу саме отримання такої вимоги.
 
Крім того, у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) Велика Палата Верховного Суду звернула увагу на те, що належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також потрібно вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
У матеріалах справи відсутні докази про те, що позичальник ухилявся від отримання зазначених вимог.
 
З урахуванням наведеного, апеляційний суд дійшов обґрунтованого висновку про те, що за відсутності документів, необхідних для продажу від свого імені спірної квартири, такий перехід права власності здійснено з порушенням вимог чинного законодавства.
 
Крім того, визнаючи недійсним оспорюваний правочин, суд апеляційної інстанції виходив з того, що оскільки заборгованість за кредитним договором                                       від 20 грудня 2007 року № 25-2007-ф станом на дату укладення договору купівлі-продажу квартири була відсутня, то у ТОВ «ФК «Інновація» право задовольнити свої вимоги за основними зобов`язаннями шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки було відсутнє, з огляду на виконання достроково позичальником основного зобов`язання за кредитним договором.
 
Колегія суддів погоджується з такими висновками суду апеляційної інстанції з огляду на таке.
 
Згідно з висновком експерта від 30 червня 2021 року № СЕ-19/111-21/12501-ЕК заборгованість ОСОБА_1 за кредитним договором від 20 грудня 2007 року                       № 25-2007-ф року станом на час укладання оскаржуваного договору купівлі-продажу квартири від 25 лютого 2020 року в ПАТ «КБ «Промекономбанк» не обліковується, тобто відсутня. Також експерт дійшов висновку, що сума заборгованості ОСОБА_1 за кредитним договором, яка визначена у повідомленні ТОВ «ФК «Інновація» від 28 листопада 2019 року № 480, станом на 28 листопада 2019 року документально не підтверджена.
 
Тобто зазначеним висновком підтверджена відсутність заборгованості за кредитним договором.
 
Виходячи з зазначеного, правильними є висновки суду апеляційної інстанції про те, що ТОВ «ФК «Інновація» не мало право звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом укладення договору купівлі-продажу квартири, оскільки заборгованість за кредитним договором від 20 грудня 2007 року № 25-2007-ф станом на дату укладення договору купівлі-продажу квартири була відсутня, у зв`язку з виконанням достроково позичальником основного зобов`язання за кредитним договором.
 
Доводи касаційної скарги про те, що помилковими є висновки суду апеляційної інстанції про припинення зобов`язання, є безпідставними та спростовуються матеріалами справ, зокрема, висновком експерта.
 
ТОВ «ФК «Інновація» на надано доказів на спростування зазначених висновків експерта, клопотань про проведення додаткової або повторної експертизи відповідач не заявляв.
 
Аргументи касаційної скарги зводяться до не згоди з висновком експерта, однак Верховний Суд, надаючи оцінку таким аргументам, враховує те, що судовим експертом заявлялося клопотання про надання додаткових матеріалів, які містять відомості для вирішення поставлених судом запитань, проте, такі документи були надані тільки позивачами. Відповідач не скористався своїм правом для надання документів для проведення експертизи та спростування доводів позивачів про те, що заборгованість відсутня.
 
Тому доводи касаційної скарги щодо незгоди з зазначеним висновком суду та незгодою з висновком експерта, стосуються переоцінки письмових доказів і обставин справи, що виходить за межі розгляду справи судом касаційної інстанції, передбачені статтею 400 ЦПК України.
 
Отже, встановивши, що заборгованість за кредитним договором                                       станом на дату укладення оспорюваного договору купівлі-продажу квартири була відсутня, а також встановивши, що кредитор не виконав обов`язку щодо повідомлення боржника про усунення порушення зобов`язання, у порядку                  статті 35 Закону України «Про іпотеку», ТОВ «ФК «Інновація» не мав права відчужувати іпотечне майно.
 
Підсумовуючи викладене, висновки суду апеляційної інстанції про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу є правильними та обґрунтованими.
 
Однак колегія суддів не погоджується з висновками суду апеляційної інстанції в частині скасування запису про державну реєстрацію права власності                                     від 25 лютого 2020 року № 35652641 щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно з огляду на таке.
 
У частині другій статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній до 16 січня 2020 року) унормовано порядок внесення записів до Державного реєстру прав, змін до них та їх скасування. Так, за змістом зазначеної норми, у разі скасування на підставі рішення суду рішення про державну реєстрацію прав, документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування записів про проведену державну реєстрацію прав, а також у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, до Державного реєстру прав вноситься запис про скасування державної реєстрації прав. У разі скасування судом документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав                         до 01 січня 2013 року, або скасування записів про державну реєстрацію прав, інформація про які відсутня в Державному реєстрі прав, запис про державну реєстрацію прав вноситься до Державного реєстру прав та скасовується.
 
Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству», який набрав чинності з 16 січня 2020 року, статтю 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» викладено у новій редакції.
 
Так, відповідно до пунктів 1, 2, 3 частини третьої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (у редакції, чинній із 16 січня 2020 року) відомості про речові права, обтяження речових прав, внесені до Державного реєстру прав, не підлягають скасуванню та/або вилученню. У разі скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав на підставі судового рішення чи у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону, а також у разі визнання на підставі судового рішення недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, скасування на підставі судового рішення державної реєстрації прав, державний реєстратор чи посадова особа Міністерства юстиції України (у випадку, передбаченому підпунктом «а» пункту 2 частини шостої статті 37 цього Закону) проводить державну реєстрацію набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до цього Закону. Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
 
Отже, у розумінні положень наведеної норми у чинній редакції (яка діяла на час ухвалення судових рішень у цій справі), на відміну від положень частини другої статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у попередній редакції, яка передбачала такі способи судового захисту порушених прав як скасування записів про проведену державну реєстрацію прав та скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, наразі способами судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
 
Викладене свідчить, що з 16 січня 2020 року, тобто на час ухвалення у справі судових рішень, такого способу захисту порушених речових прав, як скасування запису про проведену державну реєстрацію права закон не передбачав, тому суд апеляційної інстанції помилково констатував необхідність застосування позивачами такого способу судового захисту, який в практичному аспекті не зможе забезпечити і гарантувати позивачам відновлення порушеного права, а отже, неспроможний надати особі ефективний захист її прав.
 
Водночас у пункті 3 розділу ІІ Прикінцеві та перехідні положення Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо протидії рейдерству» унормовано, що судові рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, що на момент набрання чинності цим Законом набрали законної сили та не виконані, виконуються в порядку, передбаченому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до набрання чинності цим Законом.
 
Отже, за змістом вказаної норми наразі виконанню підлягають судові рішення:                 1) про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 2) про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень; 3) про скасування державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, тобто до їх переліку не належить судове рішення про скасування запису про проведену державну реєстрацію права, тому починаючи з 16 січня 2020 року цей спосіб захисту вже не може призвести до настання реальних наслідків щодо скасування державної реєстрації прав за процедурою, визначеною у Законі України № 1952.
 
Аналогічні правові висновки наведені у постановах Верховного Суду                               від 03 вересня 2020 року у справі № 914/1201/19, від 23 червня 2020 року у справах № 906/516/19, № 905/633/19, № 922/2589/19, від 30 червня 2020 року у справі № 922/3130/19, від 14 липня 2020 року у справі № 910/8387/19,                             від 20 серпня 2020 року у справі № 916/2464/19, від 03 лютого 2021 року у справі № 278/3367/19-ц, від 06 жовтня 2021 року у справі № 754/8547/19, від 19 січня 2022 року в справі № 607/1588/20.
 
Виходячи з зазначеного та зважаючи на те, що з 16 січня 2020 року і на час ухвалення рішення судом апеляційної інстанції матеріально-правове регулювання спірних реєстраційних відносин істотно змінилося, на що суд не звернув уваги, колегія суддів суду касаційної інстанції дійшла висновку про скасування постанови апеляційного суду в частині скасування запису про державну реєстрацію права власності від 25 лютого 2020 року № 35652641 щодо реєстрації права власності на спірну квартиру за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та ухвалення в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні цих вимог.
 
Крім того, Верховний Суд звертає увагу на те, що рішення апеляційного суду про визнання недійсним договору купівлі-продажу квартири є підставою для проведення відповідної державної реєстрації набуття, зміни чи припинення речових прав відповідно до статті 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
 
Отже, доводи касаційної скарги про те, що позивачі обрали неефективний  спосіб захисту частково знайшли своє підтвердження.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до пункту 3 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
 
Згідно зі статтею 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Згідно зі статтею 412 ЦПК України суд касаційної інстанції скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Оскільки, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про задоволення позовних вимог в частині визнання недійсним договору купівлі-продажу спірної квартири, який укладений 25 лютого 2020 року між ТОВ «Фінансова компанія «Інновація» та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Тверською І. В. та зареєстрований в реєстрі за № 177, а доводи касаційної скарги не спростовують правильність висновків суду апеляційної інстанції, і не дають підстав вважати, що судом апеляційної інстанції порушено норми процесуального права та/або неправильно застосовано норми матеріального права, то постанова апеляційного суду в цій частині підлягає залишенню без змін.
В частині скасування запису про державну реєстрацію права власності від                             25 лютого 2020 року № 35652641 щодо реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно постанова апеляційного суду підлягає скасуванню з ухваленням в цій частині нового рішення про відмову у задоволенні цих вимог.
Щодо судових витрат
 
Згідно з частинами першою, другою статті 141 ЦПК України судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог. Інші судові витрати, пов`язані з розглядом справи, покладаються: 1) у разі задоволення позову - на відповідача; 2) у разі відмови в позові - на позивача;                         3) у разі часткового задоволення позову - на обидві сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України постанова суду касаційної інстанції складається, зокрема з резолютивної частини із зазначенням у ній розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
 
Враховуючи те, що за результатами касаційного перегляду справи Верховним Судом скасовано постанову апеляційного суду лише в частині скасування запису про державну реєстрацію, то сплачений за подання касаційної скарги судовий збір у розмірі 4 246,00 грн (пропорційно розміру задоволених вимог), підлягає стягненню з позивачів.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 412, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_3 , подану представником ОСОБА_4 , задовольнити частково.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 04 листопада 2021 року в частині скасування запису про державну реєстрацію права власності від 25 лютого                 2020 року № 35652641 щодо реєстрації права власності на квартиру за ОСОБА_3 в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно скасувати, ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні цієї вимоги.
 
В іншій частині постанову Київського апеляційного суду від 04 листопада                         2021 року залишити без змін.
 
Стягнути з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на користь ОСОБА_3 судовий збір за подання касаційної скарги у розмірі 4 246,00 грн, по 2 123,00 грн з кожного.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.           
Головуючий                                                                            А. І. Грушицький
         
Судді:                                                                                     С. Ю. Мартєв
 
                                                                                              Є. В. Петров
 
В. В. Пророк
 
В. В. Сердюк