ПОСТАНОВА 
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

31 серпня 2022 року 
м. Черкаси   

Справа № 695/2077/21		
Провадження № 22-ц/821/998/22		
категорія: 302000000 	  	

Черкаський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого – Василенко Л. І., 
суддів: Бородійчука В. Г., Карпенко О. В.,
секретаря - Винник І. М.,
учасники справи:        
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Нива»,

розглянув у відкритому судовому засіданні в м. Черкаси апеляційну скаргу представника Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Нива» - адвоката Новікова Михайла Володимировича на рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 31 травня 2022 року у справі за позовом ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Нива» про стягнення заборгованості по орендній платі, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку, у складі: головуючого судді Ушакової К. М., повний текст рішення складено 10 червня 2022 року,

в с т а н о в и в :

Описова частина
Короткий зміст позовних вимог

У липні 2021 року ОСОБА_1 звернувся в суд з позовом до СТОВ «Нива» про стягнення заборгованості по орендній платі, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку. 
Свої вимоги обґрунтовує тим, що йому на праві власності належить земельна ділянка площею 3,0605 га.
10.06.2017 між ним та СТОВ «Нива» був укладений договір оренди землі відповідно до умов якого ОСОБА_1 передав в строкове платне користування земельну ділянку площею 3,0605 га для ведення товарного сільськогосподарського виробництва з кадастровим номером 7121587400:07:004:0542, яка розташована в адміністративних межах Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, СТОВ «Нива». 
Договір був укладений на 10 років з 01.01.2018 по 31.12.2027. 
24.07.2017 була здійснена державна реєстрація права оренди земельної ділянки. 
Відповідно до п. 9 договору оренди землі від 10.06.2017, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1 квартал - 8,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 13440,99 грн, 2 квартал - 9,0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 14233,60 грн, 3 квартал - 9,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15018,63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15813,66 грн. 
Згідно з умовами договору оренди землі відповідач взяв на себе зобов`язання до 31 січня кожного року (поквартально) сплачувати позивачу орендну плату в розмірі 58496,88 грн.
Пунктом 25 договору визначено право орендодавця вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Зазначає, що відповідач щорічно сплачував орендну плату лише частково, внаслідок чого утворилася заборгованість у розмірі 125068,28 грн, що є порушенням умов договору, які є підставою для його розірвання.
ОСОБА_1 просив суд стягнути з СТОВ «Нива» на його користь заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою за 2018, 2019 та 2020 роки у розмірі 125068,28 грн, розірвати договір оренди земельної ділянки площею 3,0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, що розташована на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, який був укладений 10.06.2017 між позивачем та СТОВ «Нива», зобов`язати СТОВ «Нива» повернути позивачу земельну ділянку загальною площею 3,0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542.

Короткий зміст рішення суду першої інстанції

Рішенням Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 31 травня 2022 року позов задоволено частково.
Стягнуто із СТОВ «Нива» на користь ОСОБА_1 заборгованість з орендної плати за користування земельною ділянкою площею 3,0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, що розташована на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області за 2018, 2019 та 2020 роки у розмірі 125068,28 грн.
Розірвано договір оренди земельної ділянки площею 3,0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, що розташована на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області, який був укладений 10.06.2017 між ОСОБА_1 та СТОВ «Нива».
У задоволенні іншої частини позовних вимог відмовлено.
Стягнуто із СТОВ «Нива» в дохід держави судовий збір у сумі 2158,70 грн.
Рішення суду мотивоване тим, що відповідачем не доведено належним чином виконання умов договору оренди землі в частині виплати орендної плати у грошовій формі, розмір орендної плати за користування земельною ділянкою, що належить ОСОБА_1 , відповідачем не спростовано, а тому є підстави для стягнення основної суми заборгованості з виплати орендної плати позивачеві за 2018, 2019, 2020 роки включно у розмірі 125068,28 грн.
Суд дійшов висновку про наявність підстав для розірвання договору оренди землі у зв`язку із порушенням орендарем свого обов`язку щодо систематичної виплати орендної плати протягом 2018, 2019, 2020 років, оскільки неналежне виконання умов договору зі сплати орендної плати є порушенням умов договору оренди земельної ділянки, яке дає право орендодавцю вимагати розірвання такого договору.
При цьому, суд зазначив, що позовна вимога про зобов`язання відповідача повернути земельну ділянку є передчасною у контексті з правовими приписами ст. 2 ЦПК України та ст. 15 ЦК України, а тому задоволенню не підлягає.

Короткий зміст вимог апеляційної скарги
Доводи особи, яка подала апеляційну скаргу

В апеляційній скарзі, СТОВ «Нива», вважаючи рішення суду таким, що не відповідає обставинам справи, є незаконним та не необгрунтованим, просило скасувати рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 31 травня 2022 року та ухвалити нове рішення, яким відмовити у задоволенні позову.
Апеляційна скарга мотивована тим, що у 2018 році Товариство виплачувало ОСОБА_1 орендну плату у розмірі 9,5 % від нормативної грошової оцінки землі, а у 2019 році СТОВ «Нива» вирішило збільшити розмір орендної плати та визначило її розмір наступним чином: якщо орендодавець виявить бажання отримати річну орендну пдату у 1 кварталі – то річна орендна плата виплачується у розмірі 12,5 % від нормативної оцінки землі, якщо у 2 кварталі, то 13 % від нормативної оцінки землі, у 3 кварталі – 13,5 % від нормативної оцінки землі, а в 4 кварталі – 14 % від нормативної оцінки землі. Вказані ставки були доведені до відома орендодавців.
Зазначає, що позивач у 2019 році виявив бажання отримати 13,5 % від нормативної оцінки землі, вказана умова була виконана відповідачем.
У 2020 СТОВ «Нива» вирішило збільшити розмір орендної плати та визначило її розмір наступним чином: якщо орендодавець виявить бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі – то річна орендна плата виплачується у розмірі 12,5 % від нормативної оцінки землі, якщо у 2 кварталі, то 13 % від нормативної оцінки землі, у 3 кварталі – 13,5 % від нормативної оцінки землі, а в 4 кварталі – 15 % від нормативної оцінки землі. Вказані ставки були доведені до відома орендодавців.
Позивач у 2020 році виявив бажання отримати 15 % від нормативної оцінки землі, вказана умова була виконана відповідачем.
Тобто щороку Товариство пропонувало ставки орендної плати, а орендодавці самостійно її обирали, після чого отримували бажаний розмір орендної плати.
Вказаних обставин районний суд не врахував.
Вважає, що заяви позивача не є заявами про виачу готівки, а є пропозиціями про встановлення розміру орендної плати. Такі дії позивача суперечать добросовісності та чесній діловій практиці, що має бути враховано судом.
Зазначає, що сторони приступили до виконання договору оренди землі від 10.06.2017, суд не в праві змінювати тлумачення договору сторонами, проте, суд, в оскаржуваному рішенні, порушив правову позицію Верховного Суду та по іншому витлумачив вже виконаний договір.

20 липня 2022 року від представника ОСОБА_1 – адвоката Сизька Б. Б. надійшов відзив на апеляційну скаргу, в якому останній просив суд апеляційну скаргу СТОВ «Нива» залишити без задоволення, а рішення Золотоніського міськрайонного суду від 31.05.2022 – без змін.
Зазначає, що відповідач сам розробив текст договору оренди землі та сам визначив умови цього договору.
Визначені у п. 9 договору умови, щодо виплати орендної плати та порядку її виплати, позивач розумів так, як дослівно записано у п. 9 договору. Вважає, що суд першої інстанції надав вичерпну відповідь на всі істотні питання, що виникли при кваліфікації спірних відносин, як у матеріально-правовому, так і у процесуальному сенсах, а доводи, викладені в апеляційній скарзі, не спростовують висновків міськрайонного суду.
Відтак, суд першої інстанції ухвалив рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права. 

Фактичні обставини справи, встановлені судом першої інстанції

10.06.2017 між ОСОБА_1 та СТОВ «Нива» був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542 строком на 10 років з 01.01.2018 по 31.12.2027 (а.с. 8-9). 
Пунктом 5 приведеного договору оренди визначено, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить 158132,02 грн (а.с. 8).
Пунктом 6 даного договору оренди визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку (земельні ділянки) приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (а.с. 8).
Відповідно до п. п. 9, 10 договору, орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1 квартал - 8,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 13440,99 грн, 2 квартал - 9,0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 14233,60 грн, 3 квартал - 9,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15018,63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15813,66 грн. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку (земельні ділянки) приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (а.с. 8).
Згідно з п. п. 11, 13 договору оренди землі орендна плата сплачується до 31 грудня кожного року, розмір орендної плати переглядається щорічно (а.с. 8).
Відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєсру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна № 265399098 від 12.07.2021, земельна ділянка площею 3,0605 га, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542, що розташована на території Зорівської сільської ради Золотоніського району Черкаської області для ведення товарного сільськогосподарського виробництва належить ОСОБА_1 . Орендар: СТОВ «Нива». Орендна плата нарахаховується орендарем у грошовій формі та розмірі: 1 квартал - 8,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 13440,99 грн., 2 квартал - 9,0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 14233,60 грн., 3 квартал - 9,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15018,63 грн., 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15813,66 грн (а.с.10-11).
З довідки фінансового відділу Зорівської сільської ради № 02-44/257 від 26.08.2021 вбачається, що сільськогосподарські підприємства, розташовані в Зорівській сільській територіальній громаді Золотоніського району Черкаської області, виплачували фізичним особам, власникам земельних ділянок, орендну плату за землю у наступному розмірі: за 2016 рік - від 4,5 % до 9,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік; за 2017 рік - від 4,5 % до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, за 2018 рік - від 4,5 % до 10,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, за 2019 рік - від 7,5 % до 14,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік, за 2020 рік - від 5 % до 17,0 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки на рік (а.с. 56).
Відповідно до довідки головного управління ДПС у Черкаській області від 28.08.2021, середній відсоток виплати річної орендної плати фізичним особам, власникам земельних паїв, по Золотоніському району Черкаської області склав: за 2016 рік - 6,7 % від нормативної грошової оцінки; за 2017 рік - 9,0 % від нормативної грошової оцінки; за 2018 рік - 9,4 % від нормативної грошової оцінки; за 2019 рік - 12,1 % від нормативної грошової оцінки; за 2020 рік - 12,8 % від нормативної грошової оцінки (а.с. 57).
З листа Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 30.08.2021 вбачається, що у Черкаській області середня річна орендна ставка від нормативної грошової оцінки за оренду земельних часток (паїв) складала станом на: 31.12.2016 - 5,49 %, 31.12.2017 - 7,31 %, 31.12.2018 - 8,57 %, 31.12.2019 - 9,35 %, 31.12.2020 - 9,64 % (а.с. 56).
З довідки фінансового відділу Зорівської сільської ради № 02-44/258 від 26.08.2021 вбачається, що СТОВ «Нива» виплачувало орендну плату за землю у наступному розмірі: за 2016: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 5,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 6 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 6,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 7 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
За 2017 рік:   якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 8,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 9,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
За 2018 рік:  якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 9 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 9,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 10,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки. 
За 2019 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 12,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 13 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 13,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 14 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
За 2020 рік: якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 1 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 12,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 2 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 13 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 3 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 13,5 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки; якщо орендодавець виявляв бажання отримати річну орендну плату у 4 кварталі - то річна орендна плата виплачувалася у розмірі - 15 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки (а.с. 67-68).
17 липня 2017 року ОСОБА_2 звертався із заявою до директора СТОВ «Нива», в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2017 рік в розмірі 12090 грн (9,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 64).
Згідно відомості на виплату орендної плати за 2017 рік, ОСОБА_1 отримав 12090 грн, про що поставив свій підпис у відомості (а.с. 66).
20 березня 2018 року ОСОБА_2 звертався із заявою до директора СТОВ «Нива», в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2018 рік в розмірі 12090 грн (9,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 69).
Згідно відомості на виплату орендної плати за 2018 рік, ОСОБА_1 отримав 12090 грн, про що поставив свій підпис у відомості (а.с. 71-72).
25 червня 2019 року ОСОБА_2 звертався із заявою до директора СТОВ «Нива», в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2019 рік в розмірі 13500 грн (13,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 73).
Згідно відомостей на виплату орендної плати за 2019 рік № 170, № 251, ОСОБА_1 отримав 13400 грн та 100 грн, про що поставив свій підпис у відомостях (а.с. 75-76, 78-81).
16 вересня 2020 року ОСОБА_2 звертався із заявою до директора СТОВ «Нива», в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2020 рік в розмірі 15000 грн (15% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 82).
Згідно відомості на виплату орендної плати за 2020 рік, ОСОБА_1 отримав 15000 грн, про що поставив свій підпис у відомості (а.с. 84-86).
14 грудня 2021 року ОСОБА_2 звертався із заявою до директора СТОВ «Нива», в якій просив виплатити йому орендну плату за землю за 2021 рік в розмірі 15500 грн (15,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 126).
Згідно відомості на виплату орендної плати за 2021 рік, ОСОБА_1 отримав 15500 грн, про що поставив свій підпис у відомості (а.с. 128).

Мотивувальна частина
Позиція Черкаського апеляційного суду

Згідно з ч. 1 ст. 368 ЦПК України, справа розглядається судом апеляційної інстанції за правилами, встановленими для розгляду справи в порядку спрощеного провадження, з особливостями, встановленими цією главою.
Сторони по справі належним чином повідомлені про час та місце розгляду справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, пояснення представників сторін, переглянувши справу за наявними в ній доказами, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів дійшла наступних висновків.

Мотиви, з яких виходить Черкаський апеляційний суд, та застосовані норми права

Частина 3 ст. 3 ЦПК України передбачає, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги (ч. 1 ст. 367 ЦПК України).
Відповідно до ч. 4 ст. 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Відповідно до ч. 1 ст. 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Згідно зі ст. 5 ЦПК України, здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Рішення суду першої інстанції не відповідає даним вимогам закону, виходячи з наступного.
Згідно ч. 1 ст. 15, ч. 1 ст. 16 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Частиною 1 ст. 2 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Відповідно до ч. 1 ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
За приписами ст. 1 ЗУ «Про оренду землі», яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 ЗК України, орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
У ч. 1 ст. 626 ЦК України визначено, що договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст. 629 ЦК України).
Відповідно до ст. 13 ЗУ «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
До загальних засад цивільного законодавства належить свобода договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦК України).
Тлумачення п. 3 ч. 1 ст. 3 та ст. 627 ЦК України свідчить, що свобода договору має декілька складових, зокрема, свобода укладання договору, вибору контрагента, виду договору, визначення умов договору.
Згідно із ч. 1 ст. 628 ЦК України зміст договору становлять умови (пункти), визначені на розсуд сторін і погоджені ними, та умови, які є обов`язковими відповідно до актів цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 632 ЦК України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом. Зміна ціни в договорі після його виконання не допускається.
За змістом ст. 15 ЗУ «Про оренду землі» істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
У ст. 21 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою.
Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції, якщо інше не передбачено договором оренди.
Відповідно до ст. 288 ПК України підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки, платником орендної плати є орендар земельної ділянки, об`єктом оподаткування є земельна ділянка, надана в оренду.
При цьому розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем (п. 288.4 ст. 288 ПК України).
Статтею 288.5 ПК України визначено, що розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу: не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, – у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки; для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, – у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області; не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
За приписами ст. 289 ПК України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
З усіх наведених вище положень ПК України та Закону України «Про оренду землі» вбачається, що зазначені законодавчі акти не встановлюють конкретний розмір орендної плати за земельну ділянку, який має бути зазначений в договорі оренди. ПК України передбачає порядок визначення орендної плати за землю, а тому саме договором оренди визначаються розмір та умови сплати орендної плати.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду від 30.03.2018 у справі № 916/3236/16, від 01.10.2018 у справі № 916/3233/16.
За положеннями ст. 24 ЗУ «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати.
Орендар земельної ділянки зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.
Відповідно до ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання, або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно із ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частинами 3 та 4 ст. 31 ЗУ «Про оренду землі» передбачено, що договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.
Верховний Суд у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду у постанові від 06 березня 2019 року у справі № 183/262/17 дійшов висновку, що зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. 
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Підставою для припинення права користування земельною ділянкою є систематична (два та більше випадки) несплата орендної плати.
Відповідно до ч. 1 ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
У п. «д» ч. 1 ст. 141 ЗК України зазначено, що підставою припинення права користування земельною ділянкою є систематична несплата орендної плати. Таким чином, законодавство передбачає як необхідну умову для розірвання договору оренди землі - систематичне невиконання умов договору, в тому числі і несплату орендної плати.
Аналіз зазначених норм дає підстави для висновку, що вказані положення закону, які регулюють спірні відносини, вимагають систематичної (два та більше випадки) несплати орендної плати, передбаченої договором, як підстави для розірвання договору оренди. Разове порушення умов договору оренди у цій частині не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання, але ж повторне порушення вже може свідчити про систематичність.
Отже, за змістом ст. 141 ЗК України та ст. 32 ЗУ «Про оренду землі» підставою розірвання договору оренди землі є систематична несплата орендної плати, а не разове порушення умов договору у цій частині.
Зазначений правовий висновок викладений у постанові Верховного Суду України від 12 грудня 2012 року у справі № 6-146цс12, Верховного Суду від 18 лютого 2022 року у справі№ 709/785/20, 
Відповідно до ч. 1 ст. 81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Судом встановлено, що 10.06.2017 між ОСОБА_1 та СТОВ «Нива» був укладений договір оренди земельної ділянки загальною площею 3,0605 га, нормативно грошовою оцінкою в 158132,02 грн, кадастровий номер 7121587400:07:004:0542 строком на 10 років з 01.01.2018 по 31.12.2027.
Пунктом 9 договору оренди визначено, що орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: 1 квартал - 8,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 13440,99 грн, 2 квартал - 9,0 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 14233,60 грн, 3 квартал - 9,5 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15018,63 грн, 4 квартал - 10 % від нормативної вартості земельної ділянки, що складає - 15813,66 грн (а.с. 8).
Пунктом 6 договору оренди визначено, що обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку (земельні ділянки) приватної власності здійснюється з урахуванням індексації (а.с. 8).
Сторони по справі не заперечують факту укладення даного договору оренди, не мають спору стосовно його умов, тощо.
Разом з тим, звертаючись в суд із даним позовом ОСОБА_1 вказує, що не отримував орендну плату за 2018-2020 роки у повному обсязі та вважає, що п. 9 спірного договору оренди необхіно виконувати дослівно, тобто сплачувати орендну плату від нормативно грошової оцінки земельної ділянки в 158132,02 грн, 4 рази на рік, що в сумі становило 37 %. 
На противагу цьому, відповідач вказує, що, враховуючи специфіку виробничого процесу сільськогосподарського підприємства, дав право вибору орендодавцю щодо розміру орендної плати залежно від часу отримання орендної плати.
З викладеного апеляційний суд дійшов висновку, що спір між сторонами полягає виключно у трактуванні п. 9 договору оренди землі від 10.06.2017.
З матеріалів справи вбачається та не заперечується позивачем, що з часу укладення договору в 2017 році і по 2021 рік включно, ОСОБА_1 отримував орендну плату шляхом подачі заяви СТОВ « Нива» із зазначенням бажаного розміру орендної плати, а саме: за 2017 рік в розмірі 12090 грн (9,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 64), за 2018 рік в розмірі 12090 грн (9,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 69), за 2019 рік в розмірі 13500 грн (13,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 73), за 2020 рік в розмірі 15000 грн (15% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 82), за 2021 рік в розмірі 15500 грн (15,5% від нормативно-грошової оцінки) (а.с. 126).
Вказана обставина підтверджується і даними з відомостей на виплату орендної плати за 2017-2021 роки (а.с. 66, 71-72, 75-76, 78-81, 84-86, 128).
Тобто, СТОВ «Нива» щорічно сплачувало ОСОБА_1 орендну плату у розмірі вказаному у поданій ним заяві. Крім того, апеляційний суд зауважує, що із заявою на отримання орендної плати ОСОБА_1 звертався письмово до СТОВ «Нива» теж раз на рік, вказуючи конкретний розмір орендної плати, що відповідав розміру орендної плати у певному кварталі року.
При цьому, розмір орендної плати, що отримував позивач за спірний період складав від 9,5 % до 15 % від нормативно-грошової оцінки землі.
Згідно даних фінансового відділу Зорівської сільської ради № 02-44/257 від 26.08.2021, головного управління ДПС у Черкаській області від 28.08.2021, листа Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області від 30.08.2021, довідки фінансового відділу Зорівської сільської ради № 02-44/258 від 26.08.2021 вбачається, що середній відсоток виплати річної орендної плати фізичним особам, власникам земельних паїв, по Зорівській територіальній громаді Золотоніського району Черкаської області склав від 4,5 % до 17 % у спірний період.
Тобто, розмір отримуваної орендної плати за землю відповідає середньому показнику на цій території у спірний період.
Європейський суд з прав людини зауважує, що національні суди мають вибирати способи такого тлумачення, які зазвичай можуть включати акти законодавства, відповідну практику, наукові дослідження тощо (VOLOVIK v. UKRAINE, № 15123/03, § 45, ЄСПЛ, 06 грудня 2007 року).
Тлумачення як ст. 3 ЦК України загалом, так і п. 6 ст. 3 ЦК України, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, в першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.
Добросовісність (п. 6 ст. 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.
У постанові Верховного Суду в складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 10 березня 2021 року у справі № 607/11746/17 (провадження № 61-18730св20) зазначено, що «з урахуванням принципів цивільного права, зокрема, добросовісності, справедливості та розумності, сумніви щодо дійсності, чинності та виконуваності договору (правочину) повинні тлумачитися судом на користь його дійсності, чинності та виконуваності».
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 (провадження № 61-22315сво18) зроблено висновок, що «доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки), базується ще на римській максимі - «non concedit venire contra factum proprium» (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них».
В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Наприклад, у статті I.-1:103 Принципів, визначень і модельних правил європейського приватного права вказується, що поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Очевидно, що дії позивача, який уклав 10.06.2017 договор оренди землі, протягом п`яти років отримував орендну плату саме один раз на рік, у вказаному в заяві розмірі, будь-яких звернень, претензій, вимог щодо недоплати орендної плати ОСОБА_1 до СТОВ «Нива» не пред`являв, а згодом пред`являє позов про розірвання договору оренди землі з пістав систематичної не доплати орендної плати, суперечить його попередній поведінці (виконанню протягом п`яти років укладеного договору оренди) і є недобросовісним.
За таких обставин, апеляційний суд дійшов висновку, що орендна плата була виплачена у погодженому сторонами розмірі та строк, систематично, а тому відсутні підстави вважати, що наявна заборгованість по орендній платі, відповідно відсутні підстави для розірвання спірного договору, за викладених позивачем обставин.
Як неодноразово вказував Європейський суд з прав людини, право на вмотивованість судового рішення сягає своїм корінням більш загального принципу, втіленого в Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод, який захищає особу від сваволі; рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторони (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії», § § 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною; більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх (§ 2 рішення у справі «Хірвісаарі проти Фінляндії»).
Доводи апеляційної скарги, дають підстави для висновку, що оскаржуване рішення ухвалене без додержання норм матеріального права. У зв`язку з наведеним, колегія суддів вважає, що апеляційну скаргу слід задовольнити, оскаржене судове рішення скасувати, а в заловоленні позову відмовити.
За загальним правилом, встановленим приписами ст. 141 ЦПК України, судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог, а інші судові витрати, пов`язані із розглядом справи, покладаються на відповідача у разі задоволення позову.
Відповідно до ч. 13 ст. 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справу на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно Довідки до акту огляду медико-соціальної експертної комісії, ОСОБА_1 є особою із інваліністю ІІ групи, яка відповідно до ст. 5 ЗУ «Про судовийзбір» звільнена від його сплати.
Згідно з ч. 6 ЦПК України, якщо сторону, на користь якої ухвалено рішення, звільнено від сплати судових витрат, з другої сторони стягуються судові витрати на користь осіб, які їх понесли, пропорційно до задоволеної чи відхиленої частини вимог, а інша частина компенсується за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. Якщо обидві сторони звільнені від оплати судових витрат, вони компенсуються за рахунок держави у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Враховуючи, що апеляційна скарга СТОВ «Нива» підлягає задоволенню, рішення суду скасуванню із відмовою в позові, необхіно компенсувати за рахунок держави СТОВ «Нива» 3238,05 грн судового збору за подачу апеляційної скарги.
Керуючись ст. ст. 367, 368, 374, 376, 381, 382, 383, 384 ЦПК України, апеляційний суд,

п о с т а н о в и в  :

Апеляційну скаргу Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Нива» - адвоката Новікова Михайла Володимировича – задовольнити.
Рішення Золотоніського міськрайонного суду Черкаської області від 31 травня 2022 року – скасувати.
В задоволенні позову ОСОБА_1 до Сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Нива» про стягнення заборгованості по орендній платі, розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку - відмовити.
Компенсувати Сільськогосподарському товариству з обмеженою відповідальністю «Нива» судовий збір за подачу апеляції у розмірі 3238,05 грн за рахунок держави.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складання повного судового рішення, в порядку та за умов визначених ЦПК України.
Текст постанови складено 05 вересня 2022 року.

Головуючий Л. І. Василенко

Судді: В. Г. Бородійчук

О. В. Карпенко