Постанова                                                  
Іменем України
28 вересня 2022 року
м. Київ
справа № 357/4406/20
провадження № 61-5034св22
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Червинської М. Є. (суддя-доповідач),
суддів: Зайцева М. Ю., Коротенка Є. В., Коротуна В. М., Тітова М. Ю.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: товариство з обмеженою відповідальністю «Сільськогосподарське підприємство «Володар», товариство з обмеженою відповідальністю «Фастівка», 
треті особи: державний реєстратор Сквирської міської ради                       Київської області Яремко Марина Василівна, ОСОБА_2 (позивач),
 
розглянув у порядку письмового провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Новіком Віктором Миколайовичем, на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області в складі судді Орєхова О. І. від 02 червня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду в складі колегії суддів: Нежури В. А.,                           Березовенко Р. В., Лапчевської О. Ф. від 01 грудня 2021 року,
ВСТАНОВИВ:
1.Описова частина
Короткий зміст заяви
У травні 2020 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до товариства з обмеженою відповідальністю «Фастівка» (далі -                         ТОВ «Фастівка»), товариства з обмеженою відповідальністю «сільськогосподарське підприємство «Володар» (далі - ТОВ «СГП «Володар»), третя особа - державний реєстратор Сквирської міської ради Київської області Яремко М. В., в якому просила: визнати за нею право власності на земельну ділянку кадастровий номер 3220487700:03:008:0024 площею 2 га, яка розташована за адресою: Київська обл., Білоцерківський р-н, Фастівська сільська рада; визнати недійсним договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (договір емфітевзису), укладений                        07 листопада 2016 року між ТОВ «Фастівка» та ТОВ «СГП «Володар» та зареєстрований в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно Державним реєстратором Сквирської міської ради Київської області Яремко М. В.
Свої вимоги обґрунтовувала тим, що 01 листопада 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений державним нотаріусом Другої Білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П. за реєстровим номером 3-3581, згідно якого позивачка придбала у власність нежитлову будівлю літ. «Г» загальною площею 358,2 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 . Відповідно до пункту 3 договору, нежитлова будівля, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 400597432204, розташована на приватизованій земельній ділянці площею 2,0000 га, яка знаходиться за адресою: Київська обл., Білоцерківський р-н, Фастівська сільська рада.
Як свідчить Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна від 27 лютого 2020 року, державним реєстратором КП «Центр розвитку та інвестицій Васильківського району» Ярмолою І. І. на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 32212737 від                                       04 листопада 2016 року, право власності на земельну ділянку, кадастровий номер 3220487700:03:008:0024 було зареєстровано за                   ТОВ «Фастівка» з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Незважаючи на наявність запису про право власності на земельну ділянку за ТОВ «Фастівка» в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, право власності ТОВ «Фастівка» на земельну ділянку припинено відповідно до статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України з 02 листопада 2016 року внаслідок набуття ОСОБА_1 права власності на нежитлову будівлю.
Як свідчить інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкту нерухомого майна від 27 лютого 2020 року, державним реєстратором Сквирської міської ради Київської області Яремко М. В. було зареєстровано договір про право користування земельною ділянкою, укладений між ТОВ «Фастівка» та ТОВ «СГП «Володар» терміном на 50 років.
При укладенні договору емфітевзису, ТОВ «Фастівка» були порушені положення частини першої статті 102-1 ЗК України (в частині необхідності укладення такого договору власником земельної ділянки), оскільки на момент укладення договору емфітевзису - 07 листопада 2016 року власником земельної ділянки є ОСОБА_1 на підставі договору, а тому ТОВ «Фастівка не мало права укладати договір емфітевзису з ТОВ «СГП «Володар», відтак, такий договір підлягає визнанню недійсним.
Як наслідок визнання недійсним договору емфітевзису, підлягає скасуванню запис Державного реєстратора Сквирської міської ради Київської області Яремко М. В. в державному реєстрі речових прав на  нерухоме майно про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (номер запису про інше речове право: 17501500).
У листопаді 2020 року третьою особою, яка заявляє самостійні вимоги - ОСОБА_2 було подано позовну заяву, в якій останній просить визнати за ним право власності на частину земельної ділянки кадастровий номер 3220487700:03:008:0024 площею 1 га, яка розташована за адресою: Київська область, Білоцерківський р-н, Фастівська сільська рада.
Свої вимоги обґрунтував тим, що згідно договору купівлі-продажу від                04 лютого 2011 року, укладеного між ОСОБА_2 та ФГ «Берегиня», ОСОБА_2 придбав нежитлове приміщення № 1, пл. 1000,8 кв.м. в нежитловій будівлі літ. «А»; нежитлову будівлю літ. «Б» пл. 349,1 кв.м., які розташовані за адресою: Київська область, Білоцерківський район, Фастівська сільська рада.
У розумінні статті 120 ЗК України, ОСОБА_2 , набувши право власності на нежитлове приміщення став власником частини земельної ділянки, на якій знаходиться нежитлове приміщення, на тих самих умовах, на яких  вона належала попередньому власнику - ТОВ «Фастівка». Таким чином, оскільки ОСОБА_2 є власником нерухомого майна, то згідно вищевказаних правових норм набув право власності на частину земельної ділянки, на якій розташоване нерухоме майно, та яка необхідна для обслуговування такого нерухомого майна.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від              02 червня 2021 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 та ОСОБА_2 - відмовлено.
Відмовляючи в задоволенні позову ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , суд першої інстанції дійшов висновку про те, що з набуттям позивачами власності на нежитлові будівлі, які розташовані на спірній земельній ділянці, до них, як до нових власників цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 ЗК України та 377 ЦК України, не перейшло право власності на спірну земельну ділянку, так як продавець на момент укладення договору купівлі-продажу не мав права власності на цю земельну ділянку.
Короткий зміст постанови апеляційного суду
Постановою Київського апеляційного суду від 01 грудня 2021 року апеляційні скарги ОСОБА_1 та ОСОБА_2 залишено без задоволення. Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 02 червня 2021 року залишено без змін.
Апеляційний суд, погоджуючись з висновками суду першої інстанції, зазначив про те, що місцевий суд повно і всебічно з`ясував обставини справи, надав об`єктивну оцінку зібраним і дослідженим доказам та дійшов обґрунтованого висновку про відмову в задоволенні позовів. 
Аргументи учасників справи
Узагальнені доводи вимог касаційної скарги
У червні 2022 року ОСОБА_1 , через свого адвоката Новіка В. М., звернулася засобами поштового зв`язку до Верховного Суду із касаційною скаргою  на рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від 02 червня 2021 року, які просить скасувати в частині відмови в задоволенні позову ОСОБА_1 та в цій частині ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Підставою касаційного оскарження судових рішень заявник зазначає неправильне застосування судом норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме суд застосував  норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного в постанові Верховного Суду: від 26 грудня 2019 року в справі № 364/515/19, від 14 березня 2019 року в справі № 902/341/17, від 04 травня 2018 року в справі № 910/14212/17 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Судові рішення в частині вирішення позову ОСОБА_2 до суду касаційної інстанції не оскаржено та предметом перегляду не є (стаття 400 ЦПК України).
Узагальнені доводи відзиву на касаційну скаргу
У серпні 2022 року ТОВ «Фастівка» подало до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу ОСОБА_1 , у якому просить зазначену касаційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржувані судові рішення без змін. Зазначає, що оскаржувані судові рішення є законними та обгрунтованими, підстав для їх скасування, з мотивів викладених в касаційній скарзі, немає.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
Згідно зі статтею 388 ЦПК України судом касаційної інстанції у цивільних справах є Верховний Суд.
Ухвалою Верховного Суду від 21 липня 2022 року відкрито касаційне провадження у вказаній справі та витребувано цивільну справу № 357/4406/20 з Білоцерківського міськрайонного суду Київської області.
Зазначена справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду 09 вересня 2022 року вказану справу призначено до судового розгляду. 
Фактичні обставини справи, встановлені судом
Суд установив, що 01 листопада 2016 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 було укладено договір купівлі-продажу нежитлової будівлі, посвідчений державним нотаріусом Другої Білоцерківської міської державної нотаріальної контори Київської області Приймак А. П. за реєстровим номером 3-3581, згідно якого позивачка ОСОБА_1 придбала у власність нежитлову будівлю. Літ. «Г» загальною площею 358,2 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до пункту 3 договору, нежитлова будівля, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 400597432204, розташована на приватизованій земельній ділянці площею 2,0000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський р-н, Фастівська сільська рада, з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства.
ТОВ «Фастівка», правонаступник КСП «Перемога», є власником земельної ділянки загальною площею 2,0 га, що розташована на території Фастівської сільської ради Білоцерківського району Київської області, кадастровий номер 3220487700:03:008:024, цільове призначення - товарне сільськогосподарське виробництво на підставі державного акту  на право колективної власності на землю КВ000014, виданого Білоцерківською районною радою народних депутатів 07 червня                    1996 року.
Рішенням Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від             14 січня 2016 року по справі № 1003/7251/12 за позовом ТОВ «Фастівка», ТОВ «Торговий дім «Галс Агро» до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 ,             ОСОБА_2 , Білоцерківської РДА Київської області, ТУ Держгеокадастру в Київській області, Управління Держгеокадастру в Білоцерківському районі Київської області, приватного нотаріуса Білоцерківського міського нотаріального округу Поліщука А. О., третя особа - Реєстраційна служба Білоцерківського міськрайонного управління юстиції Київської області, про скасування розпорядження, визнання недійсними державних актів, визнання недійсними договорів купівлі-продажу, рішення апеляційного суду Київської області від 21 квітня 2016 року та згідно ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 липня 2016 року - повернуто спірну земельну ділянку ТОВ «Фастівка».
Зазначеним рішенням встановлено, що Білоцерківська районна державна адміністрація неправомірно розпорядилася землями колективної власності, в порушення вимог статті 116 ЗК України, якою надано право Білоцерківській РДА розпоряджатись лише землями державної власності.
07 листопада 2016 року між ТОВ «Фастівка» та ТОВ «СГП «Володарка» був укладений договір про право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзису).
2.Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня                     2020 року № 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
Частиною третьою статті 3 ЦПК України передбачено, що провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно з положеннями частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Касаційна скарга не підлягає  задоволенню з огляду на таке.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Відповідно до частин першої, другої статті 78 ЗК України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них.
Пунктами «а», «в» частини першої статті 81 ЗК України визначено, що громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: придбання за договором купівлі-продажу, ренти, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування.
Суд установив, що ОСОБА_1 на підставі договору купівлі-продажу від 01 листопада 2016 року придбала у ОСОБА_2 нежитлову будівлю. Літ. «Г» загальною площею 358,2 кв.м., яка розташована за адресою: АДРЕСА_1 .
Відповідно до умов цього договору вказана нежитлова будівля розташована на приватизованій земельній ділянці площею 2,0000 га, яка знаходиться за адресою: Київська область, Білоцерківський р-н, Фастівська сільська рада, з цільовим призначенням: для ведення особистого селянського господарства.
Звертаючись до суду з вищевказаними позовними вимогами позивачка вказувала на те, що оскільки вона є власником нежитлової будівлі на підставі договору від 01 листопада 2016 року, то згідно статті 120 ЗК України та статті 377 ЦК України набула право власності на земельну ділянку, на якій розташована нежитлова будівля в розмірі 2 000 га, відповідно запис про право власності за ТОВ «Фастівка» повинно бути припинено і відповідно договір емфітевзису укладений між                              ТОВ «Фастівка» та ТОВ «СП Володар» визнати недійсним і як наслідок цього підлягає скасуванню запис про реєстрацію.
За змістом статті 377 ЦК України до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в                           обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
Розмір та кадастровий номер земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, є істотними умовами договору, який передбачає набуття права власності на ці об`єкти (крім багатоквартирних будинків).
Необхідність зазначення розміру та кадастрового номеру земельної ділянки, право на яку переходить у зв`язку з переходом  права власності на житловий будинок, будівлю або споруду забезпечило охорону прав та законних інтересів суміжних землекористувачів, сприяло усуненню зловживань при узаконенні самовільного будівництва за допомогою механізмів його перепродажу та «заведення» на кінцевого набувача з метою відведення ним земельної ділянки.
Статтею 120 ЗК України визначено особливий правовий механізм переходу прав на земельну ділянку, який також пов`язаний з переходом права на будівлю і споруду, які розміщені на цій земельній ділянці.
Зазначена норма закріплює загальний принцип цілісності об`єкта нерухомості із земельною ділянкою, на якій цей об`єкт розташований (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). За цією нормою визначення правового режиму земельної ділянки перебуває у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачається механізм роздільного правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникають при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, і правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на нерухомість. Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.
При цьому під час застосування положень статті 120 ЗК України у поєднанні з нормою статті 125 ЗК України судам слід виходити з того, що у випадку переходу права власності на об`єкт нерухомості у встановленому законом порядку, право власності на земельну ділянку у набувача нерухомості виникає одночасно із виникненням права власності на зведені на земельній ділянці об`єкти. Це правило стосується й випадків, коли право на земельну ділянку не було зареєстроване одночасно з правом на нерухомість, однак земельна ділянка раніше набула ознак об`єкта права власності.
Таким чином, за загальним правилом, закріпленим у частині першій статті 120 ЗК України, особа, яка набула права власності на будівлю чи споруду, стає власником земельної ділянки на тих самих умовах, на яких вона належала попередньому власнику, якщо інше не передбачено у договорі відчуження нерухомості.
Такі правові висновки викладені Верховним Судом України в постановах від 11 лютого 2015 року у справі № 6-2цс15, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-253цс16, від 12 жовтня 2016 року у справі № 6-2225цс16.
У постанові від 16 червня 2020 року у справі № 689/26/17 (провадження № 14-47цс20) Велика Палата Верховного Суду не встановила правових підстав для відступлення від наведених висновків та погодилася із застосуванням судами статті  120 ЗК України та статті 377 ЦК України.
Убачається, що у вищезазначеному договорі купівлі-продажу нежитлової будівлі від 01 листопада 2016 року відсутній кадастровий номер земельної ділянки, як обов`язкова істотна умова договору, позивачкою не надано доказів наявності належного їй нерухомого майна саме на спірній земельній ділянці відповідача з кадастровим номером 3220487700:03:008:024, право власності на яку просить визнати за нею.
До того ж, відповідно до доказів, наданих позивачкою, на підставі яких вона обґрунтовує набуте нею право власності на нежитлову будівлю, а саме відповідно до договору купівлі-продажу нерухомого майна, земельна ділянці має цільове призначення: для ведення особистого селянського господарства, а відповідно до інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно від 27 лютого 2020 року, цільове призначення земельної ділянки з кадастровим номером 3220487700:03:008:024, право власності на яку позивачка просить визнати за нею: для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що унеможливлює ідентифікувати земельну ділянку як одну й ту саму, а відтак і застосування до виниклих правовідносин статті 377 ЦК України та 120 ЗК України.
Відповідно до частини першої статті 22 ЗК України землями сільськогосподарського призначення визнаються землі, надані для виробництва сільськогосподарської продукції, здійснення сільськогосподарської науково-дослідної та навчальної діяльності, розміщення відповідної виробничої інфраструктури, у тому числі інфраструктури оптових ринків сільськогосподарської продукції, або призначені для цих цілей.
Частиною першою статті 120 ЗК України передбачено, що у разі набуття права власності на об`єкт нерухомого майна (жилий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, розміщений на земельній ділянці (крім земель державної, комунальної власності), право власності на таку земельну ділянку одночасно переходить від відчужувача (попереднього власника) такого об`єкта до набувача такого об`єкта без зміни її цільового призначення. 
Установивши, що позивачка як власник нерухомого майна не довела, що належна її будівля знаходиться на земельній ділянці з кадастровим номером 3220487700:03:008:024  у розмірі 2,0 га та яка є земельною ділянкою для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, суди першої та апеляційної інстанцій зробили правильний висновок про недоведеність позову та відсутність правових підстав для його задоволення.
Наведенні в касаційній скарзі доводи Верховним Судом відхиляються, оскільки судами першої та апеляційної інстанцій правильно застосовано до спірних правовідносин норми матеріального права та не порушено норми процесуального права.
Висновки судів попередніх інстанцій не суперечать правовим позиціям Верховного Суду, викладеним у постановах, що зазначені заявником у касаційній скарзі.
Оскаржувані судові рішення містять вичерпні висновки, що відповідають встановленим на підставі доказів обставинам, які мають значення для вирішення справи, та обґрунтування щодо кожного доводу сторін по суті позову, що є складовою вимогою частиною першої статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку, що оскаржувані судові рішення постановлені без додержання норм матеріального та процесуального права. 
За таких обставин, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, а оскаржені судові рішення  - без змін.
Щодо судових витрат
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки в цій справі оскаржуване судове рішення підлягає залишенню без змін, розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Керуючись статтями 400, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , подану адвокатом Новіком Віктором Миколайовичем, залишити без задоволення.
Рішення Білоцерківського міськрайонного суду Київської області від                 02 червня 2021 року та постанову Київського апеляційного суду від                         01 грудня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий	М. Є. Червинська  	
Судді:	А. Ю. Зайцев  	
 	Є. В. Коротенко  	
 	В. М. Коротун  	
 	М. Ю. Тітов