ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

01 листопада 2022 року 
м. Київ

cправа №  926/186/22 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Сухового В. Г., Чумака Ю. Я., 

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників:
позивача - Галетки О. В. (адвоката), 
відповідача - Іванович Л. І. (самопредставництво, в режимі відеоконференції), 

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бриналь"

на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 (колегія суддів: Якімець Г. Г. - головуючий, Бонк Т. Б., Зварич О. В.) і рішення Господарського суду Чернівецької області від 07.04.2022 (суддя Дутка В. В.) у справі

за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю "Бриналь"
до Управління комунальної власності Чернівецької міської ради
про зобов`язання внести зміни до договору оренди нерухомого майна,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог 

1.1. У січні 2022 року Товариство з обмеженою відповідальністю "Бриналь" (далі - ТОВ "Бриналь") звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом до Управління комунальної власності Чернівецької міської ради про зобов`язання внести зміни до пункту 1.5 договору оренди нерухомого майна від 12.09.2018 № 117, укладеного між Управлінням комунальної власності Чернівецької міської ради та ТОВ "Бриналь", виклавши зазначений пункт договору в такій редакції: "Цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, що діє з 12 вересня 2018 року до 12 вересня 2023 року включно".

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані відмовою відповідача внести зміни до пункту 1.5 договору оренди щодо збільшення строку дії договору на 5 років з 12.09.2018 до 12.09.2023 з метою приведення договору у відповідність до вимог частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Рішенням Господарського суду Чернівецької області від 07.04.2022, залишеним без змін постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 у справі № 926/186/22, відмовлено у повному обсязі у задоволенні позовних вимог ТОВ "Бриналь" до Управління комунальної власності Чернівецької міської ради про зобов`язання внести зміни до договору оренди нерухомого майна.

2.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що позивач неодноразово повідомлявся про непродовження договору оренди на новий строк у зв`язку із порушенням орендарем умов договору в частині сплати орендної плати більше ніж на 3 місяці та страхування об`єкта оренди, а також невиконанням орендарем інших обов`язків. Разом з тим судами зазначено, що відповідачем дотримано вимоги пункту 130 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 "Про деякі питання оренди державного та комунального майна" (далі - Порядок № 483). Господарськими судами також констатовано відсутність згоди Виконавчого комітету Чернівецької міської ради на внесення змін до договору оренди нерухомого майна в частині строку його дії. Крім того, суди встановили, що договір оренди нерухомого майна припинився 11.08.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, і це, за висновком судів, унеможливлює внесення змін до такого договору. 

3. Короткий зміст вимог касаційної скарги та заперечень на неї 

3.1. Не погоджуючись із постановою Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 та рішенням Господарського суду Чернівецької області від 07.04.2022 у справі № 926/186/22, до Верховного Суду звернулося ТОВ "Бриналь" з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. 

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, ТОВ "Бриналь" вважає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. ТОВ "Бриналь", звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

3.3. На думку скаржника, на цей час відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктів 125, 130 Порядку №     483 за обставин, коли під час перебігу строку для прийняття уповноваженим органом управління рішення про погодження або непогодження у внесенні змін до договору оренди, термін дії договору оренди закінчився. Скаржник наголошує, що господарські суди попередніх інстанцій у цьому випадку помилково ототожнили процедуру приведення договору у відповідність до мінімального строку, визначеного законодавством (пункт 125 Порядку № 483 та стаття 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), та процедуру продовження дії договору, визначену пунктом 130 Порядку № 483 та статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

3.4. Управління комунальної власності Чернівецької міської ради у відзиві на касаційну скаргу ТОВ "Бриналь" просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - без змін. Управління комунальної власності Чернівецької міської ради наголошує, що господарськими судами попередніх інстанцій надано належний правовий висновок щодо неможливості внесення змін до договору оренди нерухомого майна, який є припиненим. Такі зміни можуть бути внесені, у тому числі і за рішенням суду, лише до договору, який є чинним.  

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що відповідно до свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого 04.09.2007 Виконавчим комітетом Чернівецької міської ради, та витягу про реєстрацію права власності на нерухоме майно від 01.10.2007 нежитлові приміщення котельні літ. "А" та майстерні літ. "Б" загальною площею 1 771,50 м^2, які розташовані за адресою: м. Чернівці, вул. Хотинська, 41-Є, перебувають у комунальній власності територіальної громади м. Чернівців.

4.2. 12.09.2018 між Департаментом економіки Чернівецької міської ради (орендодавець) та ТОВ "Бриналь" (орендар) укладено договір оренди нерухомого майна № 117, відповідно до пункту 1.1 якого орендодавець передає, а орендар приймає у строкове платне користування нежитлові приміщення котельні літ. "А" та майстерні літ. "Б" загальною площею 1 771,50 м^2, які розташовані за адресою: м. Чернівці, вул. Хотинська, 41-Є, з метою використання під побутове обслуговування населення і надання ритуальних послуг населенню (в тексті договору - об`єкт оренди або майно).

4.3. Згідно з пунктом 1.4 договору об`єкт оренди належить до комунальної власності територіальної громади м. Чернівців і знаходиться на балансі МКП "Чернівціспецкомунтранс".

4.4. Пунктом 1.5 договору передбачено, що цей договір укладено строком на 2 роки 11 місяців: з 12.09.2018 до 11.08.2021 включно.

4.5. Відповідно до пункту 7.5 договору зміни та доповнення, що вносяться до цього договору, розглядаються сторонами протягом 30 (тридцяти) календарних днів та вносяться у тій самій формі, в якій укладено договір.

4.6. У пункті 7.7 договору сторони погодили, що у разі відсутності заяви однієї із сторін про припинення або зміну умов цього договору протягом одного місяця після закінчення терміну його дії, договір вважається продовженим на той самий термін і на тих самих умовах, які були передбачені договором, якщо інше не встановлено законодавством. Зазначені дії оформляються додатковим договором, який є невід`ємною частиною договору або може укладатись новий договір.

4.7. Згідно з пунктом 7.2 договору цей договір припиняється у разі:  закінчення строку, на який його було укладено; відчуження об`єкта оренди його власником; банкрутства орендаря; загибелі (знищення) об`єкта оренди; ліквідації орендодавця; скасування (припинення) державної реєстрації суб`єкта підприємницької діяльності орендаря.

4.8. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що об`єкт оренди передано орендарю за актом приймання-передачі від 12.09.2018.

4.9. Судами зазначено, що 01.04.2019, у зв`язку з реорганізацією (перетворенням) Департаменту економіки Чернівецької міської ради, правонаступником якого є Департамент розвитку Чернівецької міської ради, сторонами укладено додатковий договір до договору оренди нерухомого майна.

4.10. Господарськими судами констатовано, що у матеріалах цієї справи наявні претензії про сплату орендарем заборгованості з орендної плати від 15.06.2020 вих. № 02/01-17/971; від 25.09.2020 вих. № 02/01-17/1701; від 28.01.2021 вих. №    02/01-17/172, а також докази надсилання цих претензій на адресу орендаря.

4.11. Господарські суди попередніх інстанцій також установили, що 26.06.2021 орендодавець повідомив орендаря листом від 26.05.2021 вих. № 02/01-17/844 про непродовження договору оренди нерухомого майна на новий строк у зв`язку із простроченням сплати орендної плати на строк більше трьох місяців, а також невиконанням обов`язку щодо страхування об`єкта оренди.

4.12. Разом з тим 01.07.2021 сторони уклали додатковий договір до договору оренди нерухомого майна, яким внесли зміни до договору в частині зміни орендодавця, а саме: слова "Департамент розвитку Чернівецької міської ради" замінено словами "Управління комунальної власності Чернівецької міської ради".

4.13. 20.07.2021 Управління комунальної власності Чернівецької міської ради листом від 20.07.2021 вих. № 14/03/107 повторно повідомило орендаря про непродовження дії договору оренди нерухомого майна. Також орнедаря було попереджено про те, що термін дії договору закінчується 11.08.2021 та про обов`язок орендаря повернути орендовані приміщення орендодавцю та балансоутримувачу за актом прийому-передачі.

4.14. 04.08.2021 орендар звернувся до орендодавця із заявою про внесення змін до договору оренди нерухомого майна в частині строку його дії (визначивши такий не менше як 5 років), посилаючись на необхідність приведення договору у відповідність до Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

4.15. Листом від 11.08.2021 вих. № 14/03/262  орендодавець звернувся до балансоутримувача та уповноваженого органу управління (Виконавчого комітету міської ради) для надання погодження або відмови у погодженні на внесення змін до договору в строк, передбачений пунктом 30 Порядку № 483.

4.16. При цьому суди встановили, що 12.08.2021 орендар повернув об`єкт оренди орендодавцю та балансоутримувачу за актом приймання-передачі об`єкта оренди.

4.17. Водночас листом від 13.08.2021 вих. № 01/01-11/2354 уповноважений орган управління, до сфери управління якого належить балансоутримувач, заперечив у погодженні внесення змін до договору оренди нерухомого майна в частині збільшення строку оренди у зв`язку з потребою балансоутримувача (Департаменту житлово-комунального господарства міської ради)  використання об`єкта оренди у виробничій діяльності.

4.18. 13.08.2021 Управління комунальної власності Чернівецької міської ради видало наказ № 38-А "Про відмову у внесенні змін до договору оренди нерухомого майна від 12.09.2018 № 177, укладеного з ТОВ "Бриналь", нежитлового приміщення, що належить до комунальної власності Чернівецької міської територіальної громади, за адресою: м. Чернівці, вул. Хотинська, 41-Є".

4.19. 13.08.2021 орендодавець надіслав орендарю лист від 13.08.2021 вих. №    14/03/274, в якому повідомив про відмову у внесенні змін до договору оренди нерухомого майна від 12.09.2018 № 117, оскільки уповноважений орган управління (Виконавчий комітет Чернівецької міської ради), до сфери управління якого належить балансоутримувач (Департамент житлово-комунального господарства Чернівецької міської ради), листом від 13.08.2021 вих. № 01/01-11/2354  відмовив у погодженні внесення змін до договору оренди нерухомого майна. 

4.20. Господарськими судами зазначено, що 05.10.2021 представником орендаря на адресу Виконавчого комітету Чернівецької міської ради направлено адвокатський запит з проханням надати інформацію про те, чи приймалось на засіданні Виконавчого комітету Чернівецької міської ради як уповноваженого органу управління рішення про погодження або відмову у погодженні на внесення змін до договору оренди нерухомого майна від 12.09.2018 № 117 щодо збільшення строку дії оренди.

4.21. 11.10.2021 Виконавчий комітет Чернівецької міської ради листом вих. № Г-2682-01/10-09 повідомив орендаря про те, що секретар Виконавчого комітету Чернівецької міської ради листом від 13.08.2021 вих. № 01/02-11-2354 відмовив у погодженні внесення змін до договору оренди в частині збільшення строку відповідно до визначеного Законом України "Про оренду державного та комунального майна" мінімального строку.

4.22. 17.11.2021 орендар повторно звернувся до орендодавця з проханням внести зміни до договору оренди нерухомого майна, з метою приведення договору у відповідність із визначеним Законом України "Про оренду державного та комунального майна" мінімальним строком.

4.23. 22.11.2021 листом вих. № 14/01/899 орендодавець повідомив орендаря про неможливість внести зміни до договору оренди нерухомого майна від 12.09.2018  № 117 з посиланням на письмову відповідь Управління комунальної власності Чернівецької міської ради від 13.08.2021 № 14/03/274, а також зазначив, що договір припинено 12.08.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, а об`єкт оренди повернуто орендодавцю за актом приймання-передачі від 12.08.2021, а тому внесення змін до договору, який припинено, є неможливим.

4.24. Вважаючи порушеними свої інтереси щодо приведення договору оренди у відповідність до вимог законодавства, ТОВ "Бриналь" звернулося до Господарського суду Чернівецької області з позовом в цій справі. 

5. Розгляд касаційної скарги та позиція Верховного Суду

5.1. Згідно з протоколом автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 10.08.2022 у справі № 926/186/22 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Дроботова Т. Б., Чумак Ю. Я.

Ухвалою Верховного Суду від 16.09.2022 відкрито касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Бриналь" на постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 і рішення Господарського суду Чернівецької області від 07.04.2022 у справі № 926/186/22.

Розпорядженням заступника керівника апарату - керівника секретаріату Касаційного господарського суду від 27.10.2022 № 29.3-02/1879 призначено проведення повторного автоматизованого розподілу справи № 926/186/22 у зв`язку з запланованою відпусткою судді Дроботової Т. Б.

Протоколом повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 27.10.2022 визначено колегію суддів у складі: Багай Н. О. - головуючий, Суховий В. Г., Чумак Ю. Я.

5.2. Заслухавши суддю-доповідача, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга повинна бути частково задоволена з огляду на таке.  

5.3. Предметом позову в цій справі є вимоги ТОВ "Бриналь" про внесення зміни до договору оренди нерухомого майна.

5.4. Підставою позовних вимог, на думку ТОВ "Бриналь", є те, що відповідач з порушенням положень Порядку № 483 ухиляється від приведення договору оренди в частині строку його дії до мінімального строку, визначеного законом, - 5 років.

5.5. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 

5.6. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.7. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що позивач неодноразово повідомлявся про непродовження договору оренди на новий строк у зв`язку із порушенням орендарем умов договору в частині сплати орендної плати більше ніж на 3 місяці та страхування об`єкта оренди, а також невиконанням орендарем інших обов`язків. Разом з тим судами зазначено, що відповідачем дотримано вимоги пункту 130 Порядку № 483. Господарськими судами також констатовано відсутність згоди Виконавчого комітету Чернівецької міської ради на внесення змін до договору оренди нерухомого майна в частині строку його дії. Крім того, суди встановили, що договір оренди нерухомого майна припинився 11.08.2021 у зв`язку із закінченням строку, на який його було укладено, і це, за висновком судів, унеможливлює внесення змін до такого договору.

5.8. ТОВ "Бриналь" не погоджується із такими висновками господарських судів попередніх інстанцій, а тому звернулося з касаційною скаргою. ТОВ "Бриналь", звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пункту 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України.

5.9. Відповідно до частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно в таких випадках: 
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами 1, 3 статті 310 цього Кодексу.

Щодо підстав касаційного оскарження, передбачених пунктом 3 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України

5.10. На думку скаржника, на цей час відсутній висновок Верховного Суду щодо застосування статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" та пунктів 125, 130 Порядку № 483 за обставин, коли під час перебігу строку для прийняття уповноваженим органом управління рішення про погодження або непогодження у внесенні змін до договору оренди, термін дії договору оренди закінчився. Скаржник наголошує, що господарські суди попередніх інстанцій у цьому випадку помилково ототожнили процедуру приведення договору у відповідність до мінімального строку, визначеного законодавством (пункт 125 Порядку № 483 та стаття 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна"), та процедуру продовження дії договору, визначену пунктом 130 Порядку № 483 та статтею 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

5.11. Перевіривши та надавши оцінку таким доводам скаржника, Верховний Суд установив, що висновок Верховного Суду щодо застосування пунктів 125, 130 Порядку № 483 викладено у постанові Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20.

5.12. При цьому постановою Верховного Суду від 13.10.2021 у справі №    921/604/20 скасовано судові рішення господарських судів попередніх інстанцій, а справу направлено на новий розгляд до господарського суду першої інстанції. 

5.13. Предметом позову у справі № 921/604/20 були вимоги Фізичної особи-підприємця Рарок Марії Анатоліївни до Регіонального відділення Фонду державного майна України по Івано-Франківській, Чернівецькій та Тернопільській областях, третя особа, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, на стороні позивача Державне підприємство "Укрриба" про зобов`язання внести зміни до договору оренди індивідуально визначеного (нерухомого) майна від 19.10.2017 № 1246, що належить до державної власності, шляхом викладення його пункту 10.1 у новій редакції, а саме: "Цей договір укладено строком на 5 (п`ять) років, що діє з 19.10.2017 по 18.09.2022 включно, із можливістю подальшої пролонгації у разі належного виконання вимог договору відповідно до встановленого порядку".

5.14. При цьому позов був мотивований тим, що спірний договір оренди всупереч вимогам частини 3 статті 9 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 укладений на строк, що становить менше п`яти років, а тому підлягає приведенню у відповідність до вимог чинного законодавства шляхом внесення до нього змін.

5.15. Таким чином, з урахуванням об`єкта, суб`єктів та змісту спірних правовідносин у справі, що розглядається, та справі № 921/604/20, підстав та предмета позовних вимог, матеріально-правового регулювання, наведені правовідносини є подібними.

5.16. Здійснюючи касаційний перегляд рішень господарських судів попередніх інстанцій, Верховний Суд у справі № 921/604/20 дійшов таких висновків. 

5.17. Майнові відносини між орендодавцями та орендарями щодо господарського використання майна, яке перебуває в державній та комунальній власності, майна, що належить Автономній Республіці Крим, зокрема, регулює Закон України "Про оренду державного та комунального майна" від 03.10.2019 N 157-IX (далі - Закон України "Про оренду державного та комунального майна").

5.18. Згідно зі статтею 1 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" оренда - речове право на майно, відповідно до якого орендодавець передає або зобов`язується передати орендарю майно у користування за плату на певний строк; орендар - фізична або юридична особа, яка на підставі договору оренди бере майно у користування за плату на певний строк; орендодавець - юридична особа, яка на підставі договору оренди передає майно у користування за плату на певний строк.

5.19. Відповідно до частини 3 статті 9 вказаного Закону строк договору оренди не може становити менше п`яти років, крім випадків, визначених Порядком передачі майна в оренду.

5.20. Водночас, за змістом статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", яка визначає особливості укладення договору оренди державного і комунального майна та внесення змін до нього, договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується, зокрема, Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності. Договір оренди може відрізнятися від примірного договору оренди, якщо об`єкт оренди передається в оренду з додатковими умовами. Рішенням Кабінету Міністрів України можуть бути передбачені особливості договору оренди майна, що передається в оренду з додатковими умовами. 

5.21. Особливості визначення умов передачі майна в оренду, в тому числі пам`яток архітектури та містобудування, укладення договорів оренди встановлюються Порядком передачі майна в оренду та представницькими органами місцевого самоврядування щодо комунального майна. Порядком передачі майна в оренду встановлюються особливості внесення змін до умов договорів оренди та підстав для внесення таких змін, зокрема щодо зміни строку оренди, у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною 3 статті 9 цього Закону (частина 4 вказаної статті).

5.22. Так, постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483 було затверджено Порядок передачі в оренду державного та комунального майна, положення якого визначають механізм передачі в оренду державного та комунального майна, включаючи особливості передачі його в оренду відповідно до положень Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

5.23. Пункт 125 Порядку № 483 структурно знаходиться в розділі "Внесення змін до договору оренди" та пов`язаний, насамперед, із положеннями статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна".

5.24. При цьому порядок та умови зміни строку оренди у разі якщо договір був укладений на строк, менший ніж мінімальний строк оренди, передбачений частиною 3 статті 9 цього Закону, визначені саме пунктом 125 Порядку № 483, за змістом якого, зокрема не допускається внесення змін до договору оренди з метою збільшення строку його дії, крім випадків, коли договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років, та з моменту укладення не продовжувався, і заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком. Заява орендаря підлягає задоволенню, якщо право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір. У разі прийняття рішення про внесення змін до договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди, передбаченим Законом, договір оренди викладається в новій редакції згідно з примірним договором оренди, затвердженим відповідно до частини 1 статті 16 Закону, але перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Якщо це вимагається законом, договір оренди, викладений у новій редакції, підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації.

5.25. Системний аналіз положень пункту 125 Порядку № 483 дозволяє дійти таких висновків. По-перше, цей пункт спрямований на уніфікацію умов договорів оренди державного та комунального майна, укладених до прийняття Закону України "Про оренду державного та комунального майна", а також договорів, що укладаються після його прийняття в частині строку його дії з метою забезпечення прав та гарантій учасників цих правовідносин.

5.26. По-друге, у цьому пункті нормативно закріплено як загальну заборону щодо збільшення строку дії договору оренди шляхом внесення змін до договору оренди державного та комунального майна, так і виключення з такої заборони, для застосування якого необхідне дотримання наступних критеріїв: а) договір був укладений на строк, що становить менш як п`ять років; б) договір з моменту укладення не продовжувався; в) заява орендаря стосується збільшення строку оренди з метою приведення його у відповідність із визначеним Законом мінімальним строком; г) право власності на об`єкт оренди зареєстровано за державою (відповідною територіальною громадою) у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір.

5.27. По-третє, відповідно до наведеного пункту можливість задоволення відповідної заяви орендаря кореспондує як його праву на внесення таких змін, так і обов`язку орендодавця розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності вищенаведеним критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.

5.28. По-четверте, зазначеним пунктом встановлено порядок внесення відповідних змін: а) викладення договору оренди в новій редакції згідно з примірним договором оренди. При цьому, як зазначалося вище, за змістом частини 1 статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" договір оренди формується на підставі примірного договору оренди, що затверджується Кабінетом Міністрів України - щодо майна державної власності або представницькими органами місцевого самоврядування - щодо майна комунальної власності, а якщо представницький орган місцевого самоврядування не затвердив примірний договір оренди комунального майна, застосовується примірний договір оренди державного майна; б) перебіг строку оренди визначається ретроактивно з дати підписання акта приймання-передачі майна за договором, до якого вносяться зміни шляхом викладення його у новій редакції. Тобто строк зміненого договору фактично повинен дорівнювати встановленому у частині третій статті 8 Закону України "Про оренду державного та комунального майна" мінімальному п`ятирічному строку з моменту підписання відповідного акта; в) викладений у новій редакції договір оренди державного або комунального майна підлягає нотаріальному посвідченню і державній реєстрації у випадках, передбачених законодавством. Аналогічні висновки викладені у пунктах 5.13 - 5.25 постанови Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20.

5.29. Додатково Верховний Суд у постанові від 13.10.2021 у справі №    921/604/20 зазначив, що загальний порядок внесення змін до господарського договору встановлений статтею 188 Господарського кодексу України, якою передбачено: 1. Зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. 2. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором. 3. Сторона договору, яка одержала пропозицію про зміну чи розірвання договору, у двадцятиденний строк після одержання пропозиції повідомляє другу сторону про результати її розгляду. 4. У разі якщо сторони не досягли згоди щодо зміни (розірвання) договору або у разі неодержання відповіді у встановлений строк з урахуванням часу поштового обігу, заінтересована сторона має право передати спір на вирішення суду. 5. Якщо судовим рішенням договір змінено або розірвано, договір вважається зміненим або розірваним з дня набрання чинності даним рішенням, якщо іншого строку набрання чинності не встановлено за рішенням суду.

5.30. Подібним чином врегульовано підстави для зміни або розірвання договору у статті 651 Цивільного кодексу України, відповідно до якої зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.

5.31. Таким чином, право на внесення змін до договору виникає лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Водночас, в аспекті спору, що розглядається, Верховний Суд доходить висновку про те, що в цьому випадку правовою підставою внесення змін до договору є приписи абзацу 5 частини 4 статті 16 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", які конкретизовані в пункті 125 Порядку передачі в оренду державного та комунального майна, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 03.06.2020 № 483, а, отже, зазначені зміни могли бути внесені до договору за згодою сторін або на підставі рішення суду, тобто укладення цього договору (внесення змін до нього) є обов`язковим в силу вказаних приписів чинного законодавства, з урахуванням алгоритму, наведеного Верховним Судом. При цьому, у випадку якщо право на внесення змін передбачено договором або законом, застосування норм статті 652 Цивільного кодексу України щодо його зміни або розірвання у зв`язку з істотною зміною обставин не вимагається (пункти 5.26 - 5.28 постанови Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20).

5.32. З огляду на викладене доводи скаржника про відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування пунктів 125, 130 Порядку № 483 не підтвердилися та спростовуються висновками, викладеними у постанові Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, яка ухвалена у подібних правовідносинах із справою, що розглядається.

5.33. При цьому колегія суддів відхиляє доводи скаржника про необхідність формування Верховним Судом висновку щодо застосування статті 18 Закону України "Про оренду державного та комунального майна", оскільки зазначеною статтею визначається порядок продовження договору оренди. Натомість спірні правовідносини у цій справі виникли з приводу внесення змін до договору оренди з метою приведення його строку у відповідність до вимог законодавства,  а тому регулюються статтею 16 Закону України "Про оренду державного і комунального майна", що визначає порядок укладення договору оренди та внесення змін до нього.

5.33. Водночас зміст оскаржуваних судових рішень у справі, яка розглядається, свідчить про те, що господарські суди під час ухвалення судових рішень не врахували висновки, викладені у постанові Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20. Суди, обмежившись посиланням на те, що позивач неодноразово повідомлявся про непродовження договору оренди на новий строк у зв`язку із порушенням орендарем умов договору в частині сплати орендної плати більше ніж на 3 місяці та страхування об`єкта оренди, зазначили, що відповідачем дотримано строк та порядок розгляду звернення позивача від 16.11.2020 згідно з вимогами пункту 130 Порядку № 483, проте при цьому не надали належної оцінки заяві позивача від 04.08.2021 про внесення змін до договору шляхом приведення його строку у відповідність до вимог законодавства, та не дослідили, чи дотримано вимоги чинного законодавства відповідачем при розгляді зазначеної заяви.

5.35. Верховний Суд зазначає, що аналіз змісту пункту 125 Порядку № 483 з урахуванням висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 13.10.2021 у справі № 921/604/20, свідчить про те, що з моменту звернення орендаря із заявою про внесення змін до договору оренди шляхом приведення його строку у відповідність до вимог законодавства у орендодавця виникає обов`язок розглянути зазначену заяву та, за умови відповідності встановленим критеріям, внести зміни до укладеного договору з метою приведення його строку у відповідність із мінімальним строком оренди.
.  
5.36. При цьому Верховний Суд констатує, що встановлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що на момент звернення позивача із заявою про внесення змін до договору шляхом приведення його строку у відповідність до вимог законодавства договір оренди був чинний. Тобто ТОВ "Бриналь" звернулося із зазначеною заявою у період дії договору. За таких обставин висновки господарських судів попередніх інстанції про те, що договір оренди нерухомого майна припинив свою дію, є передчасними. 

5.37. Господарські суди попередніх інстанцій, зосередившись на дослідженні питання щодо наявності згоди сторін на внесення змін до спірного договору та щодо належного виконання орендарем умов договору, не дослідили та не установили, чи зареєстровано право власності на об`єкт оренди за відповідною територіальною громадою у державному реєстрі речових прав станом на дату заяви орендаря або станом на дату закінчення строку, на який був укладений договір, як це передбачено пунктом 125 Порядку № 483. При цьому суди не взяли до уваги, що належне виконання умов договору має значення для продовження такого договору, а не для приведення його у відповідність до законодавства. 

5.38. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, є обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо. 

5.39. Частиною 2 статті 300 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази.

5.40. Отже, при новому розгляді цієї справи для правильного вирішення спору господарському суду першої інстанції необхідно перевірити відповідність запропонованих позивачем змін до укладеного між сторонами договору наведеним положенням законодавства, дотримання необхідних умов для внесення таких змін до договору, зокрема в частині реєстрації права власності на об`єкт оренди за територіальною громадою, та ухвалити обґрунтоване і законне судове рішення з урахуванням викладеного в цій постанові та з урахуванням висновків, викладених у постанові Верховного Суду від 13.10.2021 у справі № 921/604/20.

5.41. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу ТОВ "Бриналь" належить задовольнити частково, судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - скасувати з направленням справи на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.  

6. Висновки Верховного Суду
6.1. Відповідно до частин 1-5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.

6.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

6.3. Частиною 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо, зокрема, суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу.

6.4. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення у цій справі належить скасувати, оскільки вони ухвалені з порушенням норм матеріального та процесуального права, а справу №    926/186/22 передати на новий розгляд до місцевого господарського суду для ухвалення обґрунтованого і законного судового рішення з урахуванням викладеного в цій постанові.

7. Судові витрати
7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :
1. Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Бриналь" задовольнити частково.

2. Постанову Західного апеляційного господарського суду від 12.07.2022 та рішення Господарського суду Чернівецької області від 07.04.2022 у справі №    926/186/22 скасувати, справу № 926/186/22 передати на новий розгляд до Господарського суду Чернівецької області.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                        Н. О. Багай

Судді                                                                                                    В. Г. Суховий 
                                                                                                           
                                                                                                        Ю. Я. Чумак