ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

22 вересня 2022 року	  м. Одеса	Справа № 916/2890/21	
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
 головуючого судді Савицького Я.Ф.,
           суддів: Колоколова С.І.,
                                                          Разюк Г.П.,
секретар судового засідання – Бебик А.М.
за участю представників учасників судового процесу:
від прокуратури: Коломійчук І.О; за посвідченням;
від позивача: Асташенкова О.І., у порядку самопредставництва;
від відповідача: не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Одеської обласної прокуратури
на рішення Господарського суду Одеської області
від 01 червня 2022 року (повний текст складено 10.06.2022)
по справі №916/2890/21
за позовом: Виконувача обов`язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради
до відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю “Біля самого моря”
про: розірвання договору оренди землі та зобов`язання повернути земельну ділянку,-

суддя суду першої інстанції: Шаратов Ю.А.,
час та місце винесення рішення: 01.06.2022, м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 22.09.2022 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У вересні 2021 року Виконувач обов`язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси (прокурор) в інтересах держави в особі Одеської міської ради (Позивач, ОМР) звернувся до Господарського суду Одеської області з позовною заявою до Товариства з обмеженою відповідальністю (ТОВ) «Біля самого моря» (Відповідач, Підприємство), в якій просив суд:
- розірвати Договір оренди від 23.03.2018 №624 земельної ділянки з кадастровим номером 5110136900:27:004:0419, площею 0,0714 га, розташованої за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А для будівництва протизсувних споруд;
- зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» повернути територіальній громаді міста Одеси в особі Одеської міської ради земельну ділянку, площею 0,0714 га, з кадастровим номером 5110136900:27:004:0419, яка розташована за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А, шляхом складання акту приймання-передачі.
Так, посилаючись, зокрема на ст. 416 Цивільного кодексу України, ст. 102-1 Земельного кодексу України та Закон України «про оренду землі», прокурор вказує, що спірна земельна ділянка передана в орендне користування для будівництва протизсувних споруд, однак, з 2018 року до теперішнього часу будівництво протизсувних споруд не розпочато, відповідні дозволи на таке будівництво орендарем не отримано, що свідчить про порушення умов Договору та є підставою його розірвання, що в свою чергу, обумовлює повернення земельної ділянки.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 01.06.2022 у справі №916/2890/214 (суддя Шаратов Ю.А.) у задоволені позову Виконувача обов`язків керівника Київської окружної прокуратури міста Одеси в інтересах держави в особі Одеської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю “Біля самого моря” відмолено.
Ухвалюючи оскаржуване рішення, суд першої інстанції дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги не відповідають фактичним обставинам справи і вимогам чинного законодавства, у зв`язку з чим не підлягають задоволенню.
Суд першої інстанції вказав, що Договір оренди від 23.03.2018, зокрема й пункт 5.1, на який посилаються прокурор та позивач, не встановлює обов`язку Орендаря щодо забудови земельної ділянки у певний строк, а тому, невиконання робіт з будівництва протизсувних споруд на орендованій земельній ділянці не є порушенням умов вказаного Договору. Отже, відсутні підстави для розірвання спірного Договору, а відтак не підлягає задоволенню позовна вимога про повернення земельної ділянки, яка є похідною від вимоги про розірвання Договору.
При цьому, з огляду на правові норми, які застосовані прокурором як підстава для подання позову, суд першої інстанції у своєму рішенні врахував правові висновки Верховного Суду, викладені останнім у постанові від 12.03.2019 у справі №918/321/18, згідно із якими, п. 4 ч. 1 ст. 416 Цивільного кодексу України регулює відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), а тому не поширюється на спірні орендні правовідносини, які врегульовані Законом України «Про оренду землі» як спеціальним законом.
Оскільки у даному випадку спір стосується припинення Договору оренди земельної ділянки, який є відмінним від Договору суперфіцію (право користування чужою земельною ділянкою для забудови), то положення законодавства про суперфіцій, на які посилається прокурор, не підлягають застосуванню до правовідносин оренди. 
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Перший заступник керівника Одеської обласної прокуратури звернувся до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, у якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 01.06.2022 у справі №916/2890/21 та ухвалити нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
Зокрема, посилаючись на неправильне застосування судом першої інстанції норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, прокурор, в обґрунтування апеляційної скарги зазначає, що місцевим господарським судом безпідставно залишено поза увагою, що Орендарем порушені умови спірного Договору оренди, відповідно до яких спірна земельна ділянка передавалась останньому строком на 5 років саме для будівництва протизсувних споруд, оскільки, будь - яких протизсувних споруд ТОВ «Біля самого моря» не збудовано та такі будівельні роботи не розпочато.
Посилаючись на передбачене чинним законодавством та пунктами Договору право Орендодавця вимагати дострокового розірвання Договору у разі порушення Орендарем зобов`язань, встановлених до об`єкту оренди, апелянт наполягає на тому, що не використовуючи земельну ділянку з кадастровим номером 5110136900:27:004:0419 для будівництва протизсувних споруд, які у Договорі визначені умовою використання Орендарем земельної ділянки, ТОВ «Біля самого моря» порушує умови Договору та неефективно використовує земельну ділянку комунальної власності, переданої Орендарю для конкретних цілей.
Таким чином, на думку апелянта, до застосування у спірних правовідносин належить саме ст. 416 Цивільного кодексу України, яка встановлює чотири випадки, у яких автоматично припиняється право землекористування земельною ділянкою для забудови, а саме: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд. При цьому, приписи вказаної статті стосовно автоматичного припинення права землекористування, у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд, є аналогічними нормі, яка міститься у ст. 102-1 Земельного кодексу України.
На підтвердження своєї правової позиції, апелянт посилається на постанову Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, в якій судом касаційної інстанції зазначена можливість застосування положень ст. 416 Цивільного кодексу України та ст. 102-1 Земельного кодексу України саме до орендних правовідносин.
Водночас, прокурор вважає, що оскільки ані ст. 416 Цивільного кодексу України, ані ст. 102-1 Земельного кодексу України не встановлено моменту, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, то право землекористування у Орендаря підлягає припиненню зі спливом трьох років з моменту реєстрації Договору оренди землі, який надавав право користування земельною ділянкою.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 03.08.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Першого заступника керівника Одеської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Одеської області від 01.06.2022 у справі №916/2890/21 та призначено розгляд справи на 22.09.2022 о 12:00 год.
22.09.2022 в судовому засіданні прокурор підтримав вимоги апеляційної скарги, просив їх задовольнити, а рішення Господарського суду Одеської області від 01.06.2022 у справі №916/2890/21 скасувати та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги у повному обсязі. Представник Одеської міської ради підтримав позицію прокурора.
Представник ТОВ «Біля самого моря» про дату, час та місце розгляду справи було повідомлені належним чином, однак у судове засідання не з`явились, про причини неявки суд не повідомило.
З огляду на викладене та зважаючи, що на думку суду обставини справи свідчать про наявність у справі матеріалів достатніх для її розгляду та ухвалення законного і обґрунтованого рішення, а також те, що судом сторонам були створені рівні та належні умови для надання усіх необхідних доказів, явка сторін не була визнана судом обов`язковою, суд апеляційної інстанції дійшов висновку про можливість розгляду справи за відсутністю представника ТОВ «Біля самого моря».
У судовому засіданні 22.09.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Заслухавши пояснення представника прокуратури, дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, 23.03.2018 між Одеською міською радою (Орендодавець), що діє в інтересах Територіальної громади міста Одеси та Товариством з обмеженою відповідальністю «Біля самого моря» (Орендар) укладено Договір оренди землі (далі – Договір) посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Чужовською Н.Ю., реєстровий номер 624. /т.1, а.с. 32-37/.
За умовами вказаного Договору, Орендодавець на підставі Закону України «Про оренду землі» та рішення Одеської міської ради від 16.02.2018 №3035-VII надає, а Орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку, площею 0,0714 га, що знаходиться за адресою: місто Одеса, Фонтанська дорога, земельна ділянка 153-А, кадастровий номер 5110136900:27:004:0419, для будівництва протизсувних споруд (п.1.1 Договору).
Відповідно до п. 1.2 Договору, зокрема, земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Одеси. 
Згідно із пунктами 2.1, 2.2 Договору, в оренду передається земельна ділянка площею 0,0714 га, тому числі по угіддях: - зелених насаджень загального користування -0,0714 га. На земельній ділянці розташовано об`єкт нерухомого майна, а саме: нежилі будівлі, що належать ТОВ «Біля самого моря» на підставі Свідоцтва про право власності від 01.10.2003 №026473, виданого Виконавчим комітетом Одеської міської ради, право власності на які зареєстровано Одеським міським бюро технічної інвентаризації 08.10.2003 в книзі: 26неж, стр. 200, під №3189. Інженерне забезпечення об`єкту - від існуючих міських мереж.
Відповідно до п.п. 3.1, 3.2 Договору, він укладений на 5 років для будівництва протизсувних споруд. Після закінчення строку дії Договору, Орендар має переважне право поновлення його на новий строк, у зв`язку з чим повинен не пізніше, ніж за 60 днів до закінчення строку дії Договору, повідомити письмово Орендодавця про намір продовжити його дію.
Розділом 4 Договору визначений розмір орендної плати за земельну ділянку та встановлено спосіб на умови її сплати.
Пунктом 5.1 Договору передбачено, що земельна ділянка передається в оренду ТОВ «Біля самого моря» для будівництва протизсувних споруд.
Приписами пунктів 5.2, 5.3 Договору визначено, що категорія земель за основним цільовим призначенням - землі рекреаційного призначення; вид цільового призначення згідно з Класифікацією видів цільового призначення земель - Е.07.05. Для цілей підрозділів 07.01-07.04 та для збереження та використання земель природно - заповідного фонду. Умови збереження стану об`єкта оренди: - забезпечення належного санітарного, протипожежного, екологічного стану земельної ділянки, будівель і споруд, що розташовані на ній та охорони зелених насаджень.
Об`єкт оренди за Договором від 23.03.2018 вважається переданим Орендареві з моменту державної реєстрації права оренди (п.6.1 Договору). 
На підставі Договору від 23.03.2018 до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 23.03.2018 внесено запис №25451937 про реєстрацію речового права оренди земельної ділянки. /т.1, а.с. 22-26/.
Відповідно до пп. 9.1.1, 9.1.3 п. 9.1 Договору, Орендодавець має право: вимагати від Орендаря використання земельної ділянки за її цільовим призначенням згідно з п. 5.1 цього Договору, додержання Орендарем екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, державних стандартів, норм і правил, проектних рішень, місцевих правил забудови населених пунктів; вимагати дострокового розірвання Договору, у разі невиконання Орендарем його обов`язків, передбачених Законом України «Про оренду землі», цим Договором, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Орендодавець зобов`язаний здійснювати контроль за використанням земельної ділянки відповідно до її цільового призначення та умов її надання (пп.9.2.2 п. 9.2 Договору).
Згідно пп. 9.4.1, 9.4.3 п. 9.4 Договору серед обов`язків Орендаря визначено, що останній зобов`язаний виконувати встановлені щодо об`єкта оренди зобов`язання, додержувати вимог, встановлених Законом України «Про оренду землі», виконувати обов`язки відповідно до умов Договору і Земельного кодексу України; використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення, згідно з п. 5.1 Договору, забезпечити належний санітарний, протипожежний, екологічний стан земельної ділянки, будівель і споруд, розташованих на ній.
Пунктом 12.2 Договору передбачено, що його дія припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; придбання Орендарем земельної ділянки у власність; викупу земельної ділянки для суспільних потреб або примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законом; ліквідації юридичної особи - Орендаря. Договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.
Дія Договору оренди припиняється шляхом його розірвання за: взаємною згодою сторін; рішенням суду на вимогу однієї із сторін у наслідок невиконання другою стороною обов`язків, передбачених Договором, та внаслідок випадкового знищення, пошкодження орендованої земельної ділянки, яке істотно перешкоджає її використанню, а також з інших підстав, визначених законом. Розірвання Договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається (п.п. 12.3, 12.4 Договору).
Відповідно до п. 13.4 Договору, Сторона, яка порушила зобов`язання, звільняється від відповідальності, якщо вона доведе, що це порушення сталось не з її вини.
Згідно Інформації Державного земельного кадастру від 23.09.2021 щодо відомостей про земельну ділянку за кадастровим номером 5110136900:27:004:0419, цільове призначення останньої - Е.07.05. Для цілей підрозділів 07.01-07.04 та для збереження та використання земель природно - заповідного фонду. Категорія земель – землі рекреаційного призначення. Вид використання – для будівництва протизсувних споруд /т.1, а.с.27/.
У матеріалах справи містяться Листи Управління інженерного захисту території міста та розвитку узбережжя Одеської міської ради від 20.08.2021 № 08/01-12/615вх, від 15.06.2018 №26, відповідно до яких ТОВ «Біля самого моря» були видані Технічні умови на проектування будівництва готелю зі знесенням існуючих будівель і споруд за адресою: Фонтанська дорога, 153-А. Пунктом 6 вказаних технічних умов встановлено обов`язок відповідача ув`язати проектні рішення щодо будівництва готелю з існуючими схильно-утримуючими, протизсувними, берегоукріплювальними спорудами та узгодити їх з Управлінням. При цьому проектна документація офіційно забудовником в Управління не надавалась. /т. 1, а.с. 114, 43-44/.
Матеріали справи свідчать, що за адресою м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А здійснюються будівельні роботи. Відповідно до інформаційної дошці, будівництво здійснюється на підставі дозволу на виконання будівельних робіт № ОД 112182601484 від 17.09.2018, виданого управлінням Державного архітектурно-будівельного контролю Одеської міської ради. Вказане підтверджується Актом огляду земельної ділянки від 09.01.2020, складеного працівником Відділу самоврядного контролю за використанням і охороною земель та дотриманням земельного законодавства Управління земельних ресурсів Департаменту комунальної власності Одеської міської ради Кожуховським В.С. /т.1, а.с. 98/.
Судом першої інстанції встановлено, що з Витягу з порталу Єдиної державної електронної системи у сфері будівництва щодо реєстрації дозволу на будівельні роботи ОД 112182601484 вбачається, що найменуванням об`єкту згідно проекту будівництва є: «Нове будівництво готелю, зі знесенням існуючих на ділянці будівель і споруд» /т.1, а.с. 100-110/.
З огляду на матеріали справи, докази на підтвердження початку та виконання робіт з будівництва протизсувних споруд на орендованій земельній ділянці площею 0,0714 га з кадастровим номером 5110136900:27:004:0419 за адресою: м. Одеса, Фонтанська дорога, 153-А – відсутні.
Вказані обставини стали підставою звернення прокуратури до господарського суду з відповідним позовом.
Дослідивши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
За змістом ст. 2 Земельного кодексу України земельні відносини - це суспільні відносини щодо володіння, користування і розпорядження землею. Суб`єктами земельних відносин є громадяни, юридичні особи, органи місцевого самоврядування та органи державної влади. Об`єктами земельних відносин є землі в межах території України, земельні ділянки та права на них, у тому числі на земельні частки (паї).
Приписами ст.ст. 525, 526, 629 Цивільного кодексу України і ст. 193 Господарського кодексу України встановлено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами, а зобов`язання мають виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства. Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України "Про оренду землі" відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільного кодексу України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
Положеннями ст. 1 Закону України "Про оренду землі", яка кореспондується з положеннями ч. 1 ст. 93 Земельного кодексу України, визначено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до ст. 13 цього Закону договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
Відповідно до ст. 413 Цивільного кодексу України власник земельної ділянки має право надати її в користування іншій особі для будівництва промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель (суперфіцій). Таке право виникає на підставі договору або заповіту. При цьому право суперфіцію може бути безстроковим, окрім земель державної та комунальної власності, строк користування якими не може перевищувати 50 років.
Разом з тим за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату (ч. 1 ст. 792 Цивільного кодексу України).
Згідно зі ст. 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі.
Як зазначалось вище, розділ 4 Договору оренди землі від 23.03.2018, зокрема, встановлює розмір орендної плати за спірну земельну ділянку.
Договір про надання права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) також передбачає можливість одержання власником такої земельної ділянки плати за користування землекористувачем (суперфіціарієм) земельною ділянкою (ч. 4 ст. 414 Цивільного кодексу України). Проте ця плата не є орендною.
При цьому слід враховувати, що договір суперфіцію має особливу правову природу, відмінну від договору оренди. Перевагою договору суперфіцію порівняно з договором оренди є можливість відчуження права суперфіцію без отримання згоди власника (ч. 2 ст. 413 Цивільного кодексу України), проте, право суперфіцію земель державної і комунальної власності не може бути відчужене.
У той же час, орендні правовідносини земельних ділянок усіх форм власності під забудову характеризуються можливістю передачі предмета оренди у володіння та користування іншій особі (суборенда) виключно за згодою орендодавця (ст. 93 Земельного кодексу України, ст. 8 Закону України «Про оренду землі»). Надання орендарю права суборенди земельної ділянки, тобто правовідносини, за яких орендар переуступає іншій особі предмет оренди, не втрачаючи при цьому правового зв`язку з орендодавцем, є виключною особливістю саме оренди та є неможливим за суперфіцієм.
Договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором (ч.ч. 3, 4 ст. 31 Закону України "Про оренду землі").
Водночас, у ч. 1 ст. 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.
Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено законом або договором (ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України). Аналогічні положення наведено у ч. 1 ст. 188 Господарського кодексу України.
Разом з тим, договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом (ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).
Однією з підстав розірвання договору є істотне порушення стороною цього договору.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору (абзац 2 ч. 2 ст. 651 Цивільного кодексу України).
Оскільки за твердженням прокурора, власник земельної ділянки - Одеська міська рада розраховувала на виконання умов спірного Договору оренди саме в частині будівництва протизсувних споруд на ній, як на істотне порушення відповідачем умов спірного Договору прокурор посилається на невикористання відповідачем земельної ділянки за цільовим призначенням, а саме - невикористання земельної ділянки для забудови протизсувних споруд протягом 3-х років з дня державної реєстрації Договору оренди, що є підставою для припинення права користування земельною ділянкою для забудови відповідно до ст. 416 Цивільного кодексу України.
Як було зазначено вище, пунктом 5.1 Договору визначено, що спірна земельна ділянка передається в оренду відповідачу для будівництва протизсувних споруд.
Відповідно до ч.1 ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови припиняється у разі: 1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача; 2) спливу строку права користування; 3) відмови землекористувача від права користування; 4) невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
Згідно із ч. 2 ст. 416 Цивільного кодексу України право користування земельною ділянкою для забудови може бути припинене за рішенням суду в інших випадках, встановлених законом.
Отже, вказана стаття Цивільного кодексу України встановлює чотири випадки, в яких право землекористування припиняється автоматично, та містить посилання на можливість припинення права землекористування у судовому порядку в інших випадках.
Аналогічна за змістом норма міститься у статті 102-1 Земельного кодексу України, у відповідності до якої право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі, зокрема, невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років.
Таким чином, вказані статті передбачають автоматичне припинення права землекористування у випадку невикористання земельної ділянки для забудови протягом трьох років підряд.
При цьому, ці норми не встановлюють підстав для розірвання договору оренди.
Крім того, як наведено вище у даній постанові, суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, які регламентуються різними нормами Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України. Відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються також Законом України «Про оренду землі».
Аналогічний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 28.03.2018 у справі №923/474/17, від 12.01.2022 у справі №905/1436/20.
Аналізуючи укладений між сторонами Договір оренди землі від 23.03.2018, колегія суддів зазначає, що з тексту останнього не вбачаються істотні умови, які б характеризували його як договір суперфіцію, у тому числі вид, обсяги та строки будівництва.
Окремо суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що державна реєстрація цього Договору була здійснена як Договору оренди.
Звідси, наявності у спірних правовідносинах ознак правовідносин суперфіцію не вбачається.
При цьому, апеляційна колегія вважає, що до правовідносин оренди, не повинні застосовуватись правові норми, що регулюють правовідносини суперфіцію, з огляду на наступне.
У відповідності до ст. 8 Цивільного кодексу України, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини (аналогія закону).
Тобто, аналогія закону застосовується у випадку наявності прогалин у правовому регулюванні відповідних правовідносин.
Однак, такі прогалини у правовому регулюванні правовідносин оренди відсутні. Питання припинення орендних правовідносин врегульовані, як Земельним кодексом України, так і Законом України "Про оренду землі".
Тому, апеляційна колегія вважає абсолютно правильним застосування у даній справі місцевим господарським судом правового висновку Верховного Суду викладеного у постанові від 12.03.2019 у справі №918/321/18, згідно із якими, помилковим є посилання на п.4 ч.1 ст. 416 ЦК України в обґрунтування висновку про порушення Орендарем умов використання земельної ділянки (в частині здійснення її забудови), оскільки вказана правова норма регулює відносини користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій), а тому, не поширюється на спірні орендні правовідносини, вичерпно врегульовані Законом України «Про оренду землі» як спеціальним законом.
Крім того, аналогічна правова позиція викладена в постанові Верховного Суду від 28.03.2018 у справі №923/474/17, в якій суд касаційної інстанції також зазначив, що суперфіцій і оренда є окремими правовими інститутами, а тому, положення законодавства про суперфіцій не підлягають застосуванню до правовідносин оренди. 
З огляду на вищевикладене, суд вважає, що відсутні підстави для співвіднесення норм, які регулюють право оренди земельної ділянки, з нормами які регулюють право користування чужою земельною ділянкою для забудови, як загальних та спеціальних.
Так само, відсутні підстави для застосування аналогії закону, а саме, застосування у правовідносинах щодо припинення права оренди земельної ділянки норм, які регулюють підстави припинення права користування земельною ділянкою для забудови (суперфіцію), так як застосування аналогії закону можливо виключно у випадку відсутності правового регулювання у певних правовідносинах, тоді як у даному випадку таке регулювання законодавцем здійснено.
Поряд із зазначеним, апеляційний суд зауважує, що ані ст. 416 Цивільного кодексу України, ані ст. 102-1 Земельного кодексу України не вказують момент, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови.
Згідно зі ст. 37 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» право на виконання підготовчих робіт (якщо вони не були виконані раніше згідно з повідомленням про початок виконання підготовчих робіт) і будівельних робіт на об`єктах будівництва, що за класом наслідків (відповідальності) належать до об`єктів з середніми (СС2) та значними (СС3) наслідками, підключення об`єкта будівництва до інженерних мереж та споруд надається замовнику та генеральному підряднику чи підряднику (якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) після отримання дозволу на виконання будівельних робіт. За наявності дозволу на виконання будівельних робіт отримання замовником та генеральним підрядником чи підрядником (у разі якщо будівельні роботи виконуються без залучення субпідрядників) інших документів дозвільного характеру для виконання будівельних робіт та видалення зелених насаджень у межах будівельного майданчика не вимагається.
Аналіз наведеної норми свідчить, що дозвіл на виконання будівельних робіт є безумовною правовою підставою для початку будівельних робіт.
Оскільки моменту, з якого необхідно обраховувати початок спливу трьохрічного строку невикористання земельної ділянки для забудови, законом не встановлено, то навіть у випадку розширеного тлумачення наведених норм, а саме - момент спливу вказаного строку починається з моменту отримання дозволу на виконання будівельних робіт.
Аналогічна правова позиція викладена Верховним Судом у постанові від 21.03.2018 у справі №910/5963/17.
Судом апеляційної інстанції встановлено, що сторонами спору дозвіл на виконання будівельних робіт до матеріалів справи не надано, а оспорюваний Договір оренди земельної ділянки не містить встановлених строків для отримання відповідного дозволу або здавання об`єкту будівництва в експлуатацію, з огляду на що відсутні правові підстави для припинення Договору оренди земельної ділянки на підставі ст.416 Цивільного кодексу України, ст. 102-1 Земельного кодексу України.
Водночас, згідно з п.1 ч.2 ст. 11 Цивільного кодексу України підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
За змістом ч.1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Як встановлено ч.1 ст. 627 Цивільного кодексу України, відповідно до статті 6 цього кодексу сторони є вільними в укладанні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього кодексу інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до ст. 509 Цивільного кодексу України зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від вчинення певної дії (негативне зобов`язання), а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
За приписами ст. 525 ЦК України одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.
Статтею 526 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Виконання зобов`язань, реалізація, зміна та припинення певних прав у договірному зобов`язанні можуть бути зумовлені вчиненням або утриманням від вчинення однією із сторін у зобов`язанні певних дій чи настанням інших обставин, передбачених договором, у тому числі обставин, які повністю залежать від волі однієї із сторін.
Зі змісту ч.1, 3 ст. 251 Цивільного кодексу України вбачається, що строком є певний період у часі, зі спливом якого пов`язана дія чи подія, яка має юридичне значення.
Строк та термін можуть бути визначені актами цивільного законодавства, правочином або рішенням суду.
У відповідності до ч.1 ст. 255 Цивільного кодексу України якщо строк встановлено для вчинення дії, вона може бути вчинена до закінчення останнього дня строку. У разі, якщо ця дія має бути вчинена в установі, то строк спливає тоді, коли у цій установі за встановленими правилами припиняються відповідні операції.
Згідно з ч.1 ст. 631 ЦК України строком договору є час, протягом якого сторони можуть здійснити свої права і виконати свої обов`язки відповідно до договору.
З огляду на те, що у Договорі оренди не був встановлений конкретний строк, у який відповідач повинен здійснити дії направлені на будівництво протизсувних споруд, оформити дозвіл на виконання будівельних робіт та здати закінчений будівництвом об`єкт в експлуатацію, то це свідчить про те, що таке зобов`язання відповідач може виконати у будь-який час дії Договору.
Посилання прокурора на постанову Верховного Суду від 21.03.2018 у справі №910/5963/17, є безпідставними, вказана справа та справа №916/2890/21 (яка переглядається) не є тотожними, оскільки у справі №910/5963/17 договором оренди земельної ділянки чітко визначено граничний строк забудови земельних ділянок, тоді як у справі, яка переглядається, не встановлено граничного строку забудови земельної ділянки. Аналогічної позиції дотримується і Верховний Суд у постанові від 18.04.2019 у справі №910/8763/18.
Таким чином, доводи апеляційної скарги не знайшли свого підтвердження при перегляду судового рішення, а тому, не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення і ухвалення нового рішення, оскільки вони спростовуються встановленими у справі обставинами.
Враховуючи вищевикладене колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та постановлено рішення з дотриманням норм матеріального та процесуального права, що дає підстави для залишення останнього без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, то в порядку ст. 129 ГПК України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на скаржника.
Керуючись ст. ст. 269, 270, 275, 276, 282 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, –

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Одеської області від 01.06.2022 у справі №916/2890/21 залишити без змін, апеляційну скаргу – без задоволення.
Постанова відповідно до вимог ст. 284 Господарського процесуального кодексу України набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду у 20-денний строк.
Повний текст складено 27.09.2022.

Головуючий суддя                                                                      Савицький Я.Ф.

Суддя                                                                                          Колоколов С.І.

       Суддя                                                                                          Разюк Г.П.