Постанова
Іменем України
 
19 жовтня 2022 року
місто Київ
 
справа № 199/7986/19
провадження № 61-744св22
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С., Усика Г. І. (суддя-доповідач), Яремка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія», ОСОБА_2 , 
треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар`я Володимирівна, Управління - служба у справах дітей Амур-Нижньодніпровської районної у місті ради,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадженнякасаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» на рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 22 березня 2021 року у складі судді Богун О. О. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 03 листопада 2021 року у складі колегії суддів: Деркач Н. М., Ткаченко І. Ю., Пищиди М. М.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
У вересні 2019 року  ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія» (далі - ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»),     ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Д. В. (далі - приватний нотаріус Пономарьова Д. В.), Управління - служба у справах дітей Амур-Нижньодніпровської районної у місті ради, про визнання правочину недійсним, застосування наслідків недійсності правочину.
На обґрунтування позовних вимог зазначала, що 18 квітня 2008 року між нею та Відкритим акціонерним товариством «Кредобанк» (далі - ВАТ «Кредобанк), правонаступником якого є Публічне акціонерне товариство «Кредобанк» (далі - ПАТ «Кредобанк»), укладений кредитний договір, за умовами якого позичальник отримала кредит на власні потреби в розмірі 70 500 дол. США із сплатою відсотків у розмірі, який визначається LIBOR 3M + 9,5 % річних, за користування кредитом, на строк до 17 квітня 2018 року.
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором, 18 квітня 2008 року між нею та ВАТ «Кредобанк, правонаступником якого є ПАТ «Кредобанк», укладений іпотечний договір № 4608Ф-1, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Чижик І. О., реєстровий № 232, за умовами якого іпотекодавець передав в іпотеку банку нерухоме майно - квартиру АДРЕСА_1 .
23 червня 2018 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» укладений договір факторингу з відступлення прав грошової вимоги за кредитними договорами № 23/06-03.
25 жовтня 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пономарьовою Д. В., реєстровий № 2356, за умовами якого ОСОБА_2 набув у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 . Як зазначено у договорі, право продажу іпотечного майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки від 18 квітня 2008 року.
На переконання позивача, набуття іпотекодержателем права на продаж предмета іпотеки відбулося з порушенням вимог закону та її прав, оскільки вона не отримувала від іпотекодержателя повідомлення про усунення порушення виконання основного зобов`язання та вимогу про його виконання у тридцятиденний строк, з попередженням про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі її невиконання, та не погоджувала в іпотечному договорі такий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки як надання іпотекодержателю права на продаж предмета іпотеки від свого імені.
Крім того, приватний нотаріус Пономарьова Д .В. належним чином не перевірила відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства при посвідчення оспорюваного договору, а саме невідповідність зазначеної у вимозі суми в розмірі 621 630,35 грн фактичному розміру її заборгованості за кредитним договором - 590 612,42 грн, встановленої рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31 травня 2012 року у справі 
№ 2-1890/11.
Також зазначала, що договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та покупцем  ОСОБА_2 , який згідно з витягом з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань є єдиним засновником ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», містить ознаки недійсності, оскільки укладений між юридичною особою та її засновником в порушення вимог статті 238 ЦК України, без наміру реального його виконання в частині оплати. 
Посилаючись на наведене, ОСОБА_1 просила: визнати недійсним, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та     ОСОБА_2 , відповідно до якого     ОСОБА_2 набув у власність квартиру     АДРЕСА_1 ; скасувати запис за № 28548704 про право власності на зазначену квартиру за      ОСОБА_2 , дата реєстрації 25 жовтня 2018 року; поновити право власності     ОСОБА_1 на спірну квартиру з поновленням обтяжень речових прав на зазначене нерухоме майно.
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 22 березня 2021 року, залишеним без змін постановою Дніпровського апеляційного суду від 03 листопада 2021 року, позов задоволено. 
Визнано недійсним договір купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018 року, посвідчений приватним нотаріусом Пономарьовою Д. В., реєстровий № 2356, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_2 .
Скасовано запис про право власності на квартиру      АДРЕСА_1 за   ОСОБА_2 № 28548704, поновлено право власності     ОСОБА_1 на спірну квартиру з поновленням обтяжень речових прав на квартиру, зареєстрованих відповідно до законодавства.
Рішення суду першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, мотивовано доведеністю позивачем обгрунтувань підстав недійсності оспорюваного договору купівлі-продажу квартири. Суди дійшли висновку, що укладаючи іпотечний договір, позивач не узгоджувала з іпотекодержателем умови про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом надання права на продаж предмету іпотеки, а надала згоду на задоволення забезпеченої іпотекою вимоги в порядку, визначеному статтею 37 Закону України «Про іпотеку», тобто в порядку укладення окремого договору про задоволення таких вимог, який є єдиною підставою для продажу предмета іпотеки. Відсутність окремого договору про задоволення вимог іпотекотержателя, а також факт того, що направлена ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» іпотекодержателю вимога від 27 серпня 2018 року не містила вимоги про виконання порушеного зобов`язання у тридцятиденний строк, та відсутність попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги, свідчить про порушення іпотекодержателем порядку задоволення вимог кредитора за рахунок предмета іпотеки. Крім того, згідно з рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31 травня 2012 року у справі № 2-1890/11 з позивача на користь ПАТ «Кредобанк» стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 590 612,42 грн. Наведене підтверджує доводи позивача про відмінність зазначеної суми заборгованості від суми заборгованості, яка була вказана іпотекодержателем в наданих нотаріусу документах для звернення стягнення на предмет іпотеки (621 630,35 грн). 
Суди також погодилися з доводами позивача про те, що оспорюваний договір купівлі-продажу від 25 жовтня 2018 року, укладений між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» і       ОСОБА_2 містить ознаки недійсності, оскільки він укладений на користь ОСОБА_2 , який є засновником ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», (продавець іпотечного майна) і одночасно покупцем в одній особі, що свідчить про відсутність у сторін наміру реального його виконання в частині оплати, що відповідно до статті 238 ЦК України є підставою для визнання його недійсним. 
Рух справи у суді касаційної інстанції. Узагальнені доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та аргументи інших учасників справи
У січні 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» на рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 22 березня 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 03 липня 2021 року, у якій заявник просив скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову в задоволенні позову, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Після усунення недоліків касаційної скарги, ухвалою Верховного Суду від 30 березня 2022 року відкрито касаційне провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 та пунктів 1, 3 статті 411 ЦПК України; витребувано матеріали справи.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, заявник зазначав пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України - суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні не урахував висновків, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду України від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15, пункт 1 частини третьої статті 411 ЦПК України - недослідження письмових доказів, пункт 3 частини третьої статті 411 ЦПК України - відмова у задоволенні клопотання про долучення письмових доказів. 
Касаційна скаргау межах доводів та вимог, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, обґрунтована посиланням на те, що суди першої та апеляційної інстанцій дійшли помилкового висновку про невідповідність розміру заборгованості у вимозі ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» від 27 серпня 2018 року фактичній заборгованості позивача за кредитним договором. Суди не взяли до уваги, що 23 червня 2018 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» укладений договір факторингу з відступленням прав грошової вимоги за кредитними договорами та прав за забезпечувальними договорами 
№ 23/06-03, за умовами якого ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав кредитора за кредитним договором від 18 квітня 2008 року № 75/08-Ф щодо ОСОБА_1 у розмірі 621 630,35 грн. Рішення Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31 травня 2012 року про стягнення заборгованості з  ОСОБА_1 не є підставою припинення зобов`язання за кредитним договором. У цьому аспекті суди неврахували висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц про те, що саме по собі набрання рішенням суду законної сили про стягнення з боржника або поручителя заборгованості за кредитним договором не змінює та не припиняє ані кредитного договору, ані відповідного договору поруки, доки не виникне договірна чи законна підстава для такого припинення.
Таким чином, наявність невиконаного судового рішення про дострокове стягнення заборгованості з позичальника не припиняє правовідносини між сторонами кредитного договору і не дає підстав для висновку про відсутність у боржника додаткової відповідальності передбаченої статтею 625 ЦК України за невиконання грошового зобов'язання, зокрема статті. А тому, загальна сума невиконаного боржником грошового зобов'язання, за період з дня ухвалення судового рішення до укладення договору відступлення права вимог збільшилася. Крім того, встановлення розміру заборгованості за основним зобов'язання, у рахунок погашення якої звернено стягнення на предмет іпотеки, не було предметом позову, а тому суди безпідставно вийшли за межі позовних вимог. 
Суди дійшли помилкових висновків про те, що у вимозі ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» від 27 серпня 2018 року відсутнє попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання такої вимоги, та про спосіб звернення стягнення на іпотечне майно - укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця, не відповідають фактичним обставинам справи оскільки у вимозі, направленої в порядку виконанян статті 35 Закону України «Про іпротеку»  зазначено про наявність у боржника (іпотекодавця) заборгованості за кредитним договором, у випадку непогашення якої протягом 30 днів кредитором буде застосовано процедуру звернення стягнення на іпотечне майно, визначену Законом України «Про іпотеку». 
Висновки судів про невідповідність оспорюваного договору купівлі-продажу іпотечного майна вимогам статті 238 ЦК України ґрунтуються на неправильному розумінні зазначеної норми права та неповному з`ясуванні фактичних обставин справи, зокрема суди необґрунтовано відмовили в долученні до матеріалів справи платіжних доручень від 20 вересня 2019 року № 940389 та від 12 листопада 2019 року № 1147654 на підтвердження перерахування покупцем грошових коштів продавцю на виконання умов договору купівлі-продажу від 25 жовтня 2018 року.
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Матеріали справи надійшли до Верховного Суду у квітні 2022 року.
Ухвалою Верховного Суду від 03 жовтня 2022 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Суди встановили, що 18 квітня 2008 року між ВАТ «Кредобанк» та ОСОБА_1 укладений кредитний договір, за умовами якого позичальник отримала кредит на власні потреби у розмірі 70 500 дол. США зі сплатою відсотків у розмірі, який визначається LIBOR 3M + 9,5 % річних, за користування кредитом, на строк до 17 квітня 2018 року.
18 квітня 2008 року на забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором між сторонами укладений іпотечний договір, згідно з яким ОСОБА_1 передала банку в іпотеку квартиру АДРЕСА_1 , яка належала їй на праві власності на підставі договору купівлі-продажу від 31 жовтня 2006 року.
Згідно з пунктом 5.3. договору іпотеки, іпотекодержатель у разі виникнення у нього права на задоволення своїх вимог за рахунок предмета застави на власний розсуд звертає стягнення на предмет іпотеки: на підставі рішення суду або виконавчого напису нотаріуса, або у позасудовому порядку продає від свого імені предмет іпотеки чи приймає предмет іпотеки у свою власність, згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
Відповідно до пункту 5.4. договору іпотеки, за рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватись наступним чином (договір про задоволення вимог іпотекодержателя): 
- у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки іпотекодержатель має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку». При цьому ціна продажу предмета іпотеки встановлюється за згодою сторін не менше його заставної вартості, визначеної у пункті 1.6 цього договору (458 127,00 грн) з урахуванням зносу або шляхом експертної оцінки. Витрати на проведення експертної оцінки покладаються на іпотекодавця. Розподіл виручки від продажу предмета іпотеки між іпотекодержателем та іншими особами, що мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки, здійснюється відповідно до встановленого пріоритету та розміру цих прав чи вимог. Решта виручки повертається іпотекодавцю. 
Заборгованість іпотекодавця за кредитним договором вважається погашеною в день отримання від покупця коштів за предмет іпотеки в повному обсязі (підпункт 5.4.2. договору іпотеки). 
Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31 травня 2012 року у справі № 2-1890/11 з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Кредобанк» стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 590 612,42 грн та 1 820,00 грн на відшкодування судових витрат, всього - 592 432,42 грн.
23 червня 2018 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» укладений договір факторингу з відступленням прав грошової вимоги за кредитними договорами та прав за забезпечувальними договорами № 23/06-03, за умовами якого відбулося відступлення права вимоги за кредитним договором від 18 квітня 2008 року № 75/08-Ф, внаслідок чого ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав кредитора щодо ОСОБА_1 . 
Також 23 червня 2018 року між ПАТ «Кредобанк» та ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» укладений договір відступлення прав заставодержателя (іпотекодержателя) за договорами застави, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Юдіним М. А. за реєстровим № 377, за умовами якого відбулося відступлення прав заставодержателя (іпотекодержателя) за договором іпотеки від 18 квітня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Чижик І. О., реєстровий № 232, у зв`язку з чим ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» набуло прав заставодержателя (іпотекодержателя) щодо заставленого (переданого в іпотеку) ОСОБА_1 майна.
05 вересня 2018 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» направило на адресу місця проживання ОСОБА_1 та за місцезнаходженням предмета іпотеки вимогу від 27 серпня 2018 року № 43646, у якій повідомило її як боржника за кредитним договором та іпотекодавця за іпотечним договором про неналежне виконання умов кредитного договору, що призвело до заборгованості в розмірі 621 630,35 грн.  
У вказаном повідомлення ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» також зазначило, що у разі невиконання або неналежного виконання ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором, іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок реалізації предмета іпотеки в будь-який спосіб передбачений Законом України «Про іпотеку» та договором іпотеки, зокрема має право задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки  або відповідно до статті 38 Закону України «Про іпотеку», має право продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу від імені іпотекодавця. Для запобігання вчиненню вищезазначених дій іпотекодерджатель роз'яснив, що іпотекодавець вправі протягом 30 днів з моменту отримання цієї вимоги, виконати основне зобов`язання за кредитним договором, згідно з умовами та наслідками встановленими статтею 42 Закону України «Про іпотеку». Невиконання умов кредитного договору та договору іпотеки матиме наслідком застосування вищевказаних заходів, для задоволення вимог іпотекодержателя, а саме, набуття у власність ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» предмета іпотеки за ціною встановленою на момент такого набуття, з наступною реєстрацією цього права щодо зміни власника в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, або укладення ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» з будь-якою особою договору купівлі-продажу предмета іпотеки від імені іпотекодавця.
12 вересня 2018 року ОСОБА_1 отримала вимогу ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»від 27 серпня 2018 року № 43646. 
25 жовтня 2018 року між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія»та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу нерухомого майна, посвідчений приватним нотаріусом Пономарьовою Д. В., реєстровий № 2356, за умовами якого ОСОБА_2 набув у власність квартиру за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 2 договору купівлі-продажу, право на продаж вказаного нерухомого майна будь-якій особі належить іпотекодержателю на підставі договору іпотеки, посвідченого 18 квітня 2008 року приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Чижик І. О., реєстровий № 232. Відчуження зазначеного нерухомого майна відбулося за ціною 495 000,00 грн, згідно з оціночною вартістю від 25 жовтня 2018 року (пункт 3 договору). 
Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обґрунтування
Згідно з частиною третьою статті 3 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Вивчивши матеріали справи, доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» підлягає задоволенню з таких підстав.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Згідно зі статтею 33 цього Закону, в разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, установлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Згідно зі статтею 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
У Рішенні Конституційного Суду України від 09 липня 2002 року № 15-рп/2002 зроблено висновок що кожна особа має право вільно обирати незаборонений законом спосіб захисту прав і свобод, у тому числі й судовий. Можливість судового захисту не може бути поставлена законом, іншими нормативно-правовими актами у залежність від використання суб`єктом правовідносин інших засобів правового захисту. Держава може стимулювати вирішення правових спорів у межах досудових процедур, однак їх використання є правом, а не обов`язком особи, яка потребує такого захисту.
Таким чином, право вибору конкретного способу звернення стягнення на предмет іпотеки належить іпотекодержателю. При цьому здійснення особою права на захист не може ставитися в залежність від застосування нею інших способів правового захисту.
Відповідно до частини третьої статті 33 Закону України «Про іпотеку» звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки (частина друга статті 36 Закону України «Про іпотеку»).
Підписавши іпотечне застереження, сторони визначили лише можливі шляхи звернення стягнення, які має право використати іпотекодержатель. Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог.
Підсумовуючи наведене та розкриваючи зміст частини першої статті 36 Закону України «Про іпотеку» та послідовно здійснюючи тлумачення положень статей 15 та 16 ЦК України, Верховний Суд зазначає, що кредитор вправі вчиняти будь-які дії (застосовувати способи звернення стягнення на іпотеку визначені Законом та договором), направлені на задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки.
У справі, що переглядається, суди правильно зазначили, що відповідно до договору іпотеки, укладеного між ОСОБА_1 та ВАТ «Кредобанк», правонаступником якого є ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», іпотекодержатель у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки, має право від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу з дотриманням умов, визначених Законом України «Про іпотеку», однак дійшли помилкового висновку, що реалізації такого права має обов'язково передувати укладення між іпотекодевцем та іпотекодержателем окремого договору про задоволення вимог іпотекодержателя. Суди неврахували, що відповідне застереження у іпотечному договорі, яким передбачено право іпотекодержателя в позасудовому порядку продати від свого імені предмет іпотеки, згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя, є правовою підставою для укладення іпотекодержателем договору купівлі-продажу з будь-якою особою, у випадку набуття права звернення стягнення на предмет іпотеки. Такі умови договору іпотеки кореспондують з положеннями Закону України «Про іпотеку».
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця вимоги про усунення порушення основного зобов`язання. 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
В разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодавець не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
Подібні за змістом правові висновки, викладені у постановах Верховного Суду від 19 січня 2022 року у справі № 361/3222/19 (провадження № 61-2788св21), від 12 травня 2022 року у справі № 756/15123/18 (провадження № 61-976св22). Такі висновки також узгоджуються з висновками, сформульованими Великою Палатою Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).
Суди встановили, що 05 вересня 2018 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» направило ОСОБА_1 вимогу від 27 серпня 2018 року № 43646 про усунення порушення виконання основного зобов`язання, внаслідок чого у неї виникла заборгованість у розмірі 621 630,35 грн, та повідомило, що іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги про стягнення зазначеної заборгованості за рахунок реалізації предмета іпотеки в будь-який спосіб, передбачений Законом України «Про іпотеку». Зокрема роз'яснило, що ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» має намір набути право власності на: квартиру АДРЕСА_1 , або продати зазначене нерухоме майно від імені іпотекодавця, а тому для запобігання вчинення таких дій ОСОБА_1 належить протягом 30 днів з моменту отримання цієї вимоги, виконати зобов`язання за кредитним договором, згідно з умовами та наслідками встановленими статтею 42 Закону України «Про іпотеку».
Вимогу ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» від 27 серпня 2018 року № 43646 іпотекодавець ОСОБА_1 отримала 12 вересня 2018 року, однак у тридцятидений строк з моменту її отримання не вчинила дій на погашення заборгованості за кредитним договором, а тому 25 жовтня 2018 року ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» у порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки вчинило його продаж на користь ОСОБА_2 . 
Ураховуючи наведене, помилковими є висновки судів попередніх інстанцій про те, що направлене ОСОБА_1 на виконання вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку» повідомлення ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» від 27 серпня 2018 року № 43646 про усунення порушення виконання основного зобов'язання не містило вимогу про його виконання у тридцятидений строк, та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі її невиконання у спосіб передбачений умовами договору іпотеки.
Обгрунтованим є також твердження заявника про неврахування судами правового висновку, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 26 січня 2021 року у справі № 522/1528/15-ц про те, що наявність такого, що набрало законної сили рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором, не змінює змісту відповідного зобов'язального правовідношення сторін, додається лише ознака безпосередньої можливості примусового його виконання, а саме зобов'язання продовжує існувати. 
Перевіряючи аргументи іпотекодавця про те, що посвідчуючи оспорюваний договір купівлі-продажу квартири, приватний нотаріус Пономарьова Д. В. не перевідчилася у безспірності розміру заборгованості, у рахунок якої ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» просило звернути стягнення на предмет іпотеки, колегія суддів виходить з такого. 
Рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31 травня 2012 року у справі № 2-1890/11 з ОСОБА_1 на користь ПАТ «Кредобанк» стягнуто заборгованість за кредитним договором у розмірі 590 612,42 грн. З пред'явленням до суду позову про стягнення достроково заборгованості за кредитним договором банк змінив строк кредитування, а отже втратив право нараховувати передбачені договором проценти. Натомість, його права та інтереси у охоронних правовідносинах забезпечуються частиною другою статті 625 ЦК України, яка регламентує наслідки прострочення виконання грошового зобов'язання (правовий висновок, викладений у постанові Великої Палати Верховного Суду від 28 березня 2018 року у справі № 444/9519/12 (провадження № 14-10цс18).
ОСОБА_1 не заперечувала наявність у неї заборгованості за кредитним договором, установленої рішенням Кіровського районного суду м. Дніпропетровська від 31 травня 2012 року у справі № 2-1890/11 в розмірі 590 612,42 грн, але не погоджувалася із зазначеною у вимозі ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» від 27 серпня 2018 року № 43646 сумою заборгованості 621 630,35 грн. 
Незгода заявника з розміром визначеної кредитором заборгованості є предметом доказування та встановлення судами у справі за позовом нового кредитора до боржника про стягнення заборгованості за кредитним договором, а не у справі про визнання недійсним договору про відступлення права вимоги, оскільки не випливає на правомірність та дійсність договору про відступлення права вимоги.
Подібний за змістом правовий висновок викладено у постанові Верховного Суду від 28 липня 2021 року справа № 761/33403/17.
У постанові від 19 лютого 2020 року у справі № 639/4836/17 Верховний Суд зазначив, що: «законодавством не встановлено підстав недійсності договору щодо відступлення права вимоги у разі передачі вимоги за зобов`язанням, з розміром якого сторона не погоджується, або якщо окремі складові такої заборгованості нараховані безпідставно. Обставини, пов`язані з фактичним виконанням чи невиконанням, чи частковим виконанням зобов`язань за відповідним договором не визначаються нормами матеріального права як підстава для визнання недійсним правочину щодо відступлення права вимоги за такими договорами (договору цесії). Питання про належне чи неналежне виконання сторонами зобов`язань за договором кредиту, право вимоги за яким передавалося за оспорюваним договором, підлягає дослідженню у межах спору про стягнення заборгованості та не впливає на правомірність та дійсність договору про відступлення права вимоги. Сам по собі факт укладення договору відступлення права вимоги не створює для позичальника безумовного обов`язку сплатити борг саме у такому розмірі, який зазначено в оспорюваному договорі під час його виконання. У разі отримання відповідної вимоги від нового кредитора, боржник не позбавлений права висловлювати свої заперечення проти такої вимоги на підставі наявних у нього доказів за основним зобов`язанням, що виникло на підставі кредитного договору».
Аналогічні висновки викладені в постановах Верховного Суду від 16 жовтня 2018 року у справі № 914/2567/17, від 19 листопада 2019 року у справі № 924/1014/18, від 28 січня 2020 року у справі № 924/1208/18, від 10 квітня 2020 року у справі № 346/2447/17, від 07 червня 2021 року у справі № 648/3596/19.
Щодо вимог про визнання договору купівлі-продажу іпотечного майна недійсним з підстав, передбачених статтею 238 ЦК України
Відповідно до статті 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним (частина п`ята статті 203 ЦК України).
Згідно з частиною третьою статті 238 ЦК України представник не може вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є, за винятком комерційного представництва, а також щодо інших осіб, встановлених законом. При цьому якщо представник вчинив правочин не в інтересах довірителя, а в своїх власних, то це є підставою для визнання такого правочину недійсним. Правило, передбачене частиною третьою статті 238 ЦК України, покликане гарантувати інтереси особи, яку представляють, від можливих зловживань з боку представника, а саме забороняє представнику вчиняти правочин від імені особи, яку він представляє, у своїх інтересах або в інтересах іншої особи, представником якої він одночасно є.
За змістом частини третьої статті 215 ЦК України договір може бути визнаний недійсним за позовом особи, яка не була його учасником, за обов`язкової умови встановлення судом факту порушення цим договором прав та охоронюваних законом інтересів позивача. 
Вказуючи на те, що при укладенні оспорюваного договору купівлі-продажу нерухомого майна від 25 жовтня 2018 року, сторонами договору не було дотримано загальних вимог, які є необхідними для чинності правочину, а саме, що оспорюваний правочин між ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» та ОСОБА_2 був вчинений засновником ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія» Демінським С. А. не в інтересах юридичної особи - ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», а у своїх власних інтересах, що, на думку судів, відповідно до частини третьої статті 238 ЦК України є підставою для визнання зазначеного договору недійсним, суди не мотивували в чому полягає порушення майнових прав та інтересів  ОСОБА_1 , та на підставі яких доказів і міркувань вони дійшли висновку, що ОСОБА_2 , укладаючи оспорюваний договір купівлі-продажу діяв одночасно і як покупець, і як представник продавця -ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія». А тому такі висновки судів ґрунтуються виключно на припущеннях та неправильному застосуванні статті 238 ЦК України, аналіз положень якої та умов оспорюваного договору купівлі-продажу дає підстави вважати, що належним позивачем за вимогою про визнання правочину недійним з підстав, передбачених статтею 238 ЦК України, за наявності необхідних для цього обставин та вимог, мало бути ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», а не ОСОБА_1 .
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Узагальнюючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що внаслідок неправильного застосування норм матеріального права та порушення норм процесуального права, суди попередніх інстанцій дійшли помилкового висновку про задоволення позову ОСОБА_1 , а тому оскаржувані судові рішенні підлягають скасуванню з ухваленням у справі нового судового рішення про відмову в задоволенні позову. 
Оскільки за результатом вирішення касаційної скарги судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій скасовано, у справі ухвалено нове судове рішення про відмову у задоволенні позову ОСОБА_3 , понесені заявником у зв`язку з поданням апеляційної та касаційної скарг судові витрати у розмірі 2 898,80 грн підлягають стягненню з ОСОБА_1 на користь ТОВ «ФК «Довіра та Гарантія», з яких 1 362,00 грн (судовий збір, сплачений за подання апеляційної скарги) та 1 536,80 грн (судовий збір, сплачений за подання касаційної скарги).
Керуючись статтями 400, 402, 409, 412, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» задовольнити.
Рішення Амур-Нижньодніпровського районного суду м. Дніпропетровська від 22 березня 2021 року у та постанову Дніпровського апеляційного суду від 03 листопада 2021 року скасувати, ухвалити нове судове рішення. 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та гарантія», ОСОБА_2 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Пономарьова Дар'я Володимирівна, Управління - служба у справах дітей Амур-Нижньодніпровської районної у місті ради, про визнання правочину недійсним, застосування наслідків недійсності відмовити.
Стягнути з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Довіра та Гарантія» сплачений судовий збір у розмірі 2 898,80 грн.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                            О. В. Ступак
Судді:                                                                                     І. Ю. Гулейков
А. С. Олійник 
Г. І. Усик 
В. В. Яремко