КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД
                                               
Справа № 761/15392/19                                             Головуючий у 1 інстанції: Рибак М.А.
провадження № 22-ц/824/7805/2022                                       Головуючий суддя: Олійник В.І.
 
ПОСТАНОВА
Іменем України
 
09 листопада 2022 року                                                                             м. Київ
 
Київський апеляційний суд в складі колегії суддів:
Головуючого судді: Олійника В.І., 
суддів: Сушко Л.П., Суханової Є.М., 
при секретарі: Панчошній К.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні в приміщенні Київського апеляційного суду в порядку спрощеного позовного провадження цивільну справу за апеляційною скаргою  ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 на рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 грудня 2020 року у справі за позовом  ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Приватне підприємство «Під-ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», Товариство з обмеженою відповідальністю «Зебілліон», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Лариса Михайлівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», про визнання недійсною (скасування) державної реєстрації, визнання правочинів недійсними та витребування об`єкту нерухомого майна з чужого володіння, -
 
в с т а н о в и в :
 
У квітні 2019 року ОСОБА_2 звернувся до суду із зазначеним позовом, який обґрунтовував тим, що 10 жовтня 2010 року між ним та ПП «Під ключ» укладено договір 
№78/НП34А/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення №34А, загальною площею 68,8 кв. м, поверх 2, секція 2.
Вказував, що майнові права на вказаний об`єкт передаються покупцю після підписання акту приймання-передачі майнових прав, який підписується сторонами в день здійснення покупцем оплати 100% вартості майнових прав, що становить 1 601 897 грн., в тому числі 266 982 грн. 83 коп. ПДВ.
Зазначав, що на підставі наявних у нього офіційних документів, виданих забудовником ПП «Під ключ», а саме: довідки про здійснення остаточних розрахунків, виписки, договору купівлі-продажу майнових прав, технічного паспорту, він 15 грудня 2016 року він звернувся до державного реєстратора в особі приватного нотаріуса Незнайко Є.В. та зареєстрував на своє ім`я право власності на нежитлове приміщення № 450 , загальною площею 65,00 кв. м, за адресою:  АДРЕСА_1 .
Зазначав, що у березні-квітні 2017 року йому стало відомо, що даним нежитловим приміщенням заволодів ОСОБА_4 , який зареєстрував право власності на спірне приміщення, загальною площею 56,7 кв.м на 4 місця раніше за нього, на підставі документів, виданих іншим забудовником цього ж об`єкту ТОВ «ВБК «Мрія» та довідки, виданої ПАТ «Артем-банк».
У подальшому ОСОБА_4 спірне приміщення продано ТОВ «Зебілліон» на підставі договору купівлі-продажу від 26 липня 2018 року. 
ТОВ «Зебілліон» в свою чергу продало у власність спірне приміщення ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу від 27 липня 2018 року, відповідно до умов якого відчужується нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , загальною площею 56,7 кв. м.
21 липня 2015 року між ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «ВБК «Мрія» укладено договір, відповідно до пункту 5.4.3. якого забудовник ТОВ «ВБК «Мрія» має право залучати інвесторів з метою реалізації нежитлових приміщень, зазначених у протоколі закріплення нежитлових приміщень та використовувати кошти від їх реалізації виключно в інтересах завершення будівництва об`єкта та Правил фонду фінансування будівництва.
Додатком №2 до договору від 21 липня 2015 року з урахуванням доповнення від 15 грудня 2015 року, доповнення від 29 грудня 2015 року та доповнення від 09 лютого 2016 року сторони погодили, що забудовник ТОВ «ВБК «Мрія» отримує нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 кв. м, перелік яких наведений у пункті 2 протоколу, з правом їх реалізації, а саме, нежитлові приміщення №(будівельні номери) 15, частина 20а, 20б, 37б, 37в, 37г, 39а, 63, 65, 33в, 21а, 33б, 25а.
Разом з тим, серед переліку нежитлових приміщень спірне нежитлове приміщення з проектним будівельним номером 34а відсутнє, що свідчить про те, що воно не могло бути реалізованим ТОВ «ВБК «Мрія» через управителя ФФБ - ПАТ «Артем-Банк».
Крім того, ТОВ «Під-ключ» листом від 15 травня 2013 року попередило ПАТ «Артем-Банк», що нежитлове приміщення №34а в житловому будинку по АДРЕСА_1 було передано ПП «Під-ключ» відповідно до договору генерального підряду на будівництво №69 від 10 жовтня 2007 року, що свідчить про помилкове внесення даного об`єкту до Фонду фінансування будівництва.
Позивач вважав, що отримання у власність ОСОБА_4 нежитлового  приміщення №34А відбулось з грубим порушенням діючого законодавства та у невизначений вимогами закону спосіб.
Враховуючи вищевикладене з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог позивач просив: визнати договір № 887 про участь у фонді фінансування будівництва від 04 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та ПАТ «Артем-Банк» недійсним;
визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме, нежитлове приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30931451 від 15 серпня 2016 року, власник ОСОБА_4 ;
визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 359 , виданий 27 липня 2018 року;
визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42277227 від 27 липня 2018 року, власник ОСОБА_3 ;
витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь власника ОСОБА_2 нежитлове приміщення загальною площею 65,00 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер 1123386080000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33017924 від 19 грудня 2016 року.
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 грудня 2020 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 05 липня 2021 року, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 відмовлено.
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовано тим, що позивачем не доведено факт незаконного придбання відповідачем нежитлового приміщення 34а по АДРЕСА_1 .
При цьому судами вказано, що позивач не набув та не є власником приміщення № 34а , а є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_4 .
Постановою Верховного Суду від 26 квітня 2022 року касаційну скаргу представника ОСОБА_2 - ОСОБА_1 задоволено частково.
Постанову Київського апеляційного суду від 05 липня 2021 року скасовано і справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Заслухавши доповідь судді апеляційного суду, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги, колегія суддів вважає, що апеляційна скарга підлягає до задоволення з наступних підстав.
Відповідно до вимог ч.ч.1, 2, 5 ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вирішуючи даний спір, суд першої інстанції виходив з того, що позивачем не доведено    незаконність і безпідставність заволодіння відповідачем майном - нежитловим приміщенням загально площею 56,7 кв.м., за адресою АДРЕСА_2 .    
Проте, колегія суддів не може погодитись з висновком суду першої інстанції, виходячи з наступного.
Відповідно до ч.1 ст.4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
За ч.2 ст.12 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Відповідно до ч.1 ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Згідно з ч.ч.1, 2 ст.367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
За п.2 ч.1 ст.374 ЦПК України суд апеляційної  інстанції за  результатами розгляду  апеляційної скарги  має право: скасувати судове рішення повністю  або частково  і ухвалити  у відповідній частині нове  рішення або змінити рішення.
Судом встановлено, що 14.12.2007 року між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, укладено договір №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 , згідно якого забудовник зобов`язався збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язався здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва. Договором на об`єкт будівництва від 14.12.2007 року, що є додатком №2 до договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14.12.2007 року було погоджено, що при його укладенні, забудовник передає управителю майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування.
14 грудня 2007 року між Банком, як управителем ФФБ, Управлінням державної охорони України та КП «ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК», як забудовниками, було укладено Договір на об`єкт будівництва (Додаток №2 до Договору №1 від 14 грудня 2007 року). Сторонами Договору на об`єкт будівництва від 14 грудня 2007 року погоджено, що при його укладенні, забудовник передає управителю ФФБ (Банку) усі майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені за ними об`єкти інвестування.
14 грудня 2007 року між Банком, як управителем ФФБ, Управлінням державної охорони України та КП «ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК», як забудовниками, укладено Договір доручення №3, згідно з яким Забудовник доручає Управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єкту інвестування відповідно до Договору №1 від 14 грудня 2007 року.
14 грудня 2007 року між Банком, як управителем ФФБ, Управлінням державної охорони України та КП «ЖИТОМИРБУДЗАМОВНИК», як забудовниками, укладено Договір №4 про відступлення майнових прав, згідно з яким забудовник уступає, а управитель ФФБ приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва за Договором №1 від 14 грудня 2007 року.
Частиною 8 статті 9 Закону України «Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю» (у редакції, чинній на момент укладення Договору від 10 жовтня 2010 року) встановлено, що відповідно до договору між забудовником та управителем ФФБ за кожним об`єктом будівництва забудовник передає управителю перелік об`єктів інвестування в об`єкті будівництва, який є попереднім обсягом замовлення на будівництво, та майнові права на ці об`єкти інвестування для подальшої передачі установникам фонду на умовах Правил цього фонду. Забудовник не має права відчужувати або обтяжувати будь-яким способом об`єкти інвестування, майнові права на які передані управителю фонду, без письмової згоди управителя фонду, а після переходу прав на об`єкти інвестування від управителя фонду до установників фонду - без письмової згоди установників фонду.
Таким чином, реалізація житлових та нежитлових приміщень, у житловому комплексі по АДРЕСА_1 , здійснювалась через фонд фінансування будівництва, на підставі укладеного 14.12.2007 року між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту за адресою: АДРЕСА_1 .
Крім того, 14.12.2007 року між Управлінням Державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, укладено договір іпотеки №2, пунктами 1.2, 1.8 якого погоджено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань по договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 , іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва. На предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. З переліку № 1 об`єктів інвестування (квартир), що розташовані за адресою: АДРЕСА_1 вбачається, що в іпотеку, були передані всі нежитлові приміщення та квартири, які знаходяться за адресою: АДРЕСА_1 .
На підставі укладеного Договору іпотеки Приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пестич Л.В. було накладено заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва, у тому числі об`єктів інвестування згідно Переліку №№ 1, 2, 3, 4, зокрема, було накладено заборону відчуження на всі нежитлові приміщення, що є об`єктами інвестування в об`єкті будівництва.
Рішенням Господарського суду м. Києва від 14 грудня 2017 року у справі 
№910/17791/17, яке набрало законної сили 03 січня 2018 року, змінено управителя ФФБ з ПАТ «АРТЕМ-БАНК» на ТОВ «ФК «НЕРУХОМІСТЬ-ІНВЕСТ», а також зобов`язано Банк передати Фінансовій компанії фонд фінансування будівництва.
За договором №787/1 від 29.11.2011 року, укладеним між ПАТ "АРТЕМ-БАНК" та ТОВ "Під-ключ", банк як Управитель прийняв у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва по АДРЕСА_1 , зокрема і приміщення 34А за ціною 612383,00 грн.
04 серпня 2016 року між Банком, як управителем ФФБ, та ОСОБА_4 , як довірителем, було укладено Договір №887 про участь у фонді фінансування будівництва, у відповідності до умов якого ОСОБА_4 (довіритель) зобов`язався передати Банку (управителю ФФБ) в управління грошові кошти з метою отримання відповідачем-2 у власність об`єкта інвестування, а Банк зобов`язався прийняти кошти за рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами ФФБ.
Відповідно до умов Договору №887 ОСОБА_4 було повністю проінвестовано фінансування спорудження об`єкта будівництва та закріплено за ОСОБА_4 об`єкт інвестування в об`єкті будівництва, а саме: нежитлове приміщення № - 34А, загальною площею - 56,7 кв.м., поверх 2, секція 2.
04 серпня 2016 року між Банком, як управителем ФФБ, та ОСОБА_4 , як довірителем, було укладено Договір відступлення майнових прав № 887, згідно з яким управитель ФФБ уступив Відповідачу-2 (довірителю) майнові права на Нежитлове приміщення № 34А, які управитель ФФБ набув відповідно до умов Договору № 1 від 14 грудня 2007 року.
Також, 04 серпня 2016 року між управителем ФФБ та ОСОБА_4 було складено акт звірки вимірювання загальної площі до Договору № 887, відповідно за яким фактична різниця загальної площі інвестування після вимірів БТІ становить 0,00 кв.м.
04 серпня 2016 року управителем ФФБ видано ОСОБА_4 довідку №887 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування - Нежитлового приміщення №34А.
В наступному, ОСОБА_4 , як довірителем, та ТОВ «ВБК «МРІЯ», як забудовником, було складено акт приймання-передачі Нежитлового приміщення №34А, згідно з яким забудовником передано ОСОБА_4 нежитлове приміщення №34А, загальною площею, згідно вимірів БТІ - 56,7 кв.м., поверх 2, секція 2, за адресою: АДРЕСА_1 .
На підставі вищезазначених документів нотаріусом Журавльовою JI.M. 09 серпня 2016 року було зареєстровано за ОСОБА_4 право власності на Нежитлове приміщення №34А, про що в Державному реєстрі прав на нерухоме майно було вчинено відповідний запис.
26 липня 2018 року на підставі укладеного між відповідачем-2 та ТОВ «ЗЕБІЛЛІОН» договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Журавльовою Л.М., зареєстрованого у реєстрі за № 357, ТОВ «ЗЕБІЛЛІОН» було набуто у власність Нежитлове приміщення №34А.
На даний час, на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_5 та ТОВ «ЗЕБІЛЛІОН», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою Л.М., зареєстрований у реєстрі за №359 власником нежитлового приміщення № 34А є ОСОБА_3 .
Позивач обґрунтовував свої вимоги тим, що 10.10.2010 року між ОСОБА_2 та ПП «Під ключ» укладено договір №78/НП34А/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення №34А, загальною площею 68,8 кв.м., поверх 2, секція 2.
Позивач, на підставі наявних у нього документів, виданих забудовником ПП «Під ключ»: довідки про здійснення остаточних розрахунків; виписки, договору купівлі-продажу майнових прав, технічного паспорту, 15.12.2016 року звернувся до державного реєстратора в особі приватного нотаріуса Незнайко Є.В. та зареєстрував на ім`я ОСОБА_2 право власності на нежитлове приміщення №450, загальною площею 65,00 кв.м., за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно наданого позивачем висновку судового експерта №19193 від 11.04.2019 року нежитлове приміщення АДРЕСА_5 , яким володіє ОСОБА_3 та нежитлове приміщення № 2 площею 57,2 кв.м., яке знаходиться в складі нежитлового приміщення АДРЕСА_4 на яке було видано технічний паспорт на ім`я ОСОБА_2 є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна.
Відповідно до частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
За змістом статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звернутись до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно зі змістом статей 3, 15, 16 Цивільного кодексу України правовою підставою для звернення до суду є захист порушених або оспорюваних прав і охоронюваних законом інтересів. За результатами розгляду такого спору має бути визначено, чи було порушене цивільне право особи, за захистом якого позивач звернувся до суду, яке саме право порушено, в чому полягає його порушення, оскільки в залежності від цього визначається належний спосіб захисту порушеного права, якщо воно мало місце.
Як вбачається з договору №69 від 10.10.2007 року, який було укладено між КП «Житомирбудзамовник» (замовник) та ПП «Під ключ» (генеральний підрядник), ПП «Під ключ», за вказаним договором, зобов`язалось збудувати та передати КП «Житомирбудзамовник» об`єкт будівництва відповідно до затвердженої проектної документації, а КП «Житомирбудзамовник» зобов`язалось надати ПП «Під ключ» будівельний майданчик, передати йому проектно-кошторисну документацію, прийняти закінчені роботи по будівництву об`єкту будівництва та оплатити їх.
Пунктом 10.8. вказаного договору було встановлено, що ПП «Під ключ» не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та будь-яким іншим чином обтяжувати та розпоряджатися об`єктом будівництва.
На момент складення акту прийому-передачі майнових прав на приміщення 34А по АДРЕСА_1 12.12.2008 року та 27.12.2012 року майнові права на об`єкт будівництва по АДРЕСА_1 був переданий в іпотеку ТОВ "АРТЕМ-БАНК" на підставі договору іпотеки від 14.12.2007 року.
За ч.3 ст.12 Закону України "Про іпотеку" правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
Крім того, акт приймання-передачі нежитлового приміщення від 27.12.2012 року на користь позивача містить посилання на договір №178/НП34А/щ від 10.10.2010 року, а не на договір № 78/НП34А/щ.
Крім того, позивачем не надано доказів, які підтверджують той факт, що він являвся довірителем Фонду фінансування будівництва А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 .
Так, позивач, обґрунтовуючи свої позовні вимоги в частині визнання Договору № 887 та Договору від 27 липня 2018 року недійсними, посилається на статті 203, 215 Цивільного кодексу України, які визначають загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину та підстави недійсності правочину.
Частиною 1 статті 215 Цивільного кодексу України встановлено, що підставою для недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу
Відповідно до частин 1-3, частини 5, 6 статті 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Отже, положеннями частин 1-3, частини 5, 6 статті 203 Цивільного кодексу України чітко встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину та підстави для недійсності правочину.
Таким чином, недійсність правочину зумовлюється наявністю дефектів його елементів: дефекти (незаконність) змісту правочину; дефекти (недотримання) форми; дефекти суб`єктного складу; дефекти волі - невідповідність волі та волевиявлення».
Відповідно до положень статті 204 Цивільного кодексу України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
Правомірність правочину презюмується і обов`язок доведення наявності обставин, з якими закон пов`язує визнання оспорюваного правочину недійсним, покладається на позивача.
Аналогічна правова позиція щодо застосування норм статті 204 Цивільного кодексу України викладена у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 листопада 2018 року у справі № 2-1383/2010.
Згідно частини 1 статті 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Разом з тим, при зверненні до суду позивачем не наведено конкретних норм, законів які було порушено чи яким би суперечив договір № 887 та договір від 27 липня 2018 року в момент їх укладення, не наведено, яке саме право позивача порушено відповідачами, у зв`язку із укладенням оспорюваних правочинів, та підлягає захисту у судовому порядку.
Відповідно до статті 387 Цивільного кодексу України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним.
Статтею 388 Цивільного кодексу України визначено вичерпний перелік підстав, за наявності яких власник має право витребувати майно від добросовісного набувача.
Зокрема, згідно частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом.
Як вбачається зі змісту статті 387, частини 1 статті 388 Цивільного кодексу України, при розгляді справи (позовної вимоги) з`ясуванню підлягає обставина чи вибуло майно з володіння власника у силу зазначених обставин та чи придбав це майно набувач за відплатним договором, і чи не знав та не міг знати він про те, що майно придбане у особи, яка не мала право його відчужувати.
Частиною 2 статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» (в редакції, яка була чинною на час проведення державної реєстрації за Відповідачем-2) встановлено, що речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що підлягають державній реєстрації відповідно до цього Закону, виникають з моменту такої реєстрації.
Як свідчать матеріали справи, державну реєстрацію права власності ОСОБА_4 на нежитлове приміщення № 34А було здійснено 09 серпня 2016 року, а реєстрацію права власності позивача на нежитлове приміщення № 450 - 15 грудня 2016 року. Таким чином, враховуючи положення пункту 1 частини 1 статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», наявність запису про право власності ОСОБА_4 у Державному реєстрі прав на нерухоме майно свідчить про виникнення 09 серпня 2016 року у ОСОБА_4 права на майно та про визнання державною такого права ОСОБА_4 .
У рішенні суду зазначено, що на даний час у Державному реєстрі прав на нерухоме майно міститься два окремих записи про право власності на два окремих види нерухомого майна, а саме: запис про право власності ОСОБА_3 на нежитлове приміщення №34А та запис про право власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення № 450. При цьому, право власності та правомірність внесення запису ОСОБА_2 ніким не оспорювалось, а також не приймалось жодних рішень про припинення права власності ОСОБА_2 на нежитлове приміщення № 450, згідно статті 346 Цивільного кодексу України.
При тому, суд першої інстанції вважав, що позивач не набув та не є власником нежитлового приміщення №34А, а є власником нежитлового приміщення №450, і вважав, що це свідчить про відсутність у позивача, в розумінні положень статей 387, 388 Цивільного кодексу України, будь-яких правових підстав для витребування нежитлового приміщення № 34А.
Саме на підставі наведеного суд прийшов до висновку, що в процесі розгляду справи позивачем не було доведено правомірності набуття ним права власності на приміщення №34А, оскільки згідно з матеріалами справи, відчуження майнових прав повинно було відбуватись через Фонд фінансування будівництва на підставі укладеного 14.12.2007 року між ТОВ "Артем-Банк", як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП "Житомирбудзамовник", як забудовником, з іншої, договору №1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 .
Проте, наведені висновки суду є помилковими.
Так, з матеріалів справи вбачається, що 10 жовтня 2010 року між ПП «Під ключ» (провадвець) та ОСОБА_2 (покупець) було укладено договір купівлі з продажу майнових прав № 78/НП34а/щ, за яким продавець продає, а покупець покупає майнові права на нежитлові приміщення. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою:   АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: ПН №34а, загальна площа 68,05 кв. м, поверх 2, секція 2.
Актом №83 про здійснення остаточних розрахунків від 27 грудня 2012 року встановлено, що покупець дійсно сплатив повну суму договору за нежитлове приміщення №34а та йому повернуто суму фактичної різниці загальної площі після вимірів БТІ.
Актом приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі - продажу майнових прав №78/НП34а/щ від 10 жовтня 2010 року було передано у власність позивача нежитлове приміщення №34а, площею 65,00 кв. м, розташоване на 2 поверсі, секція 2 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по   АДРЕСА_1 .
Довідкою № 83 від 27 грудня 2012 року, складеною ПП «Під ключ», підтверджено, що позивач сплатив повну суму за нежитлове приміщення №34а. 
За статтею 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважається окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.
Відповідно до ч.2 статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Згідно з ч.2 статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.
У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року №475/97-ВР, і яка для України набрала чинності 11 вересня 1997 року (далі - Конвенція), закріплено право на справедливий суд.
З огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.
Відповідно до статті 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96, ECHR 2002-Х; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява № 10972/05).
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі «правомірні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland) (заява № 12742/87); ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
За статтею 76 ЦПК України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Згідно зі статтею 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд. 
Відповідно до статті 6 ЦПК України суд зобов`язаний здійснювати правосуддя на засадах рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом незалежно від будь-яких ознак.
Згідно з частинами першою-третьою статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Як стверджує позивач  і підтверджується матеріалами справи, ПП «Під ключ» мало право укладати з ним договір купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року №78/НП34а/щ. Саме на підтвердження цього було надано договір генерального підряду на капітальне будівництво №69 від 10 жовтня 2007 року, укладеного між КП «Житомирбудзамовник» та ПП «Під-ключ», та додаткову угоду №1 до вказаного договору, якою передбачено, що за згодою сторін розрахунки за договором можуть здійснюватися шляхом передачі майна (житлових та/або нежитлових приміщень) в об`єкті будівництва за актом приймання передачі; вказаною додатковою угодою також виключено пункт 10.8 договору генерального підряду, яким було встановлено, що генеральний підрядник не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та будь-яким іншим чином обтяжувати та розпоряджатися об`єктом будівництва. 
Крім того, відповідно до акту приймання - передачі майнових прав від 12 грудня 2008 року до договору генерального підряду від 10 жовтня 2007 року, ним, серед іншого, ПП «Під ключ» було передано майнові права на нежитлове приміщення №34а, секція 2, площею 68,05 кв. м в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва; листа ТОВ «Під Ключ» від 15 травня 2013 року за вихідним №104, адресованому голові правління АТ «Артем Банк», в якому товариство просило взяти до уваги, що майнові права на нежитлове приміщення №34а було передано відповідно до договору генерального підряду на будівництво №69 згідно акту приймання-передачі, а тому внесення вказаного приміщення до ФФБ виду А за програмою будівництва об`єкта по    АДРЕСА_1 було помилковим.
Також заслуговують на увагу доводи позивача про те, що 14 грудня 2007 року між Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» (іпотекодавці) та ТОВ «Артем-банк» було укладено договір іпотеки №2. Згідно вказаного договору предметом іпотеки є, серед іншого, були нежитлові приміщення згідно переліку №3. Проте, в Переліку №3 об`єктів інвестування (нежитлових приміщень) відсутній спірний об`єкт, а саме, нежитлове приміщення №34а, що свідчить про відсутність заборони відчуження вказаного об`єкту.
Суд першої інстанції, посилаючись на недоведеність позивачем того, що нежитлове приміщення №34а, право власності на яке було зареєстровано за відповідачем, та приміщення, яке належить позивачу за договором купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року (після реєстрації права власності приміщення № 450), є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна, залишив поза увагою той факт, що встановлення зазначених обставин потребує спеціальних знань.
 Отже, всупереч вимогам частини п`ятої статті 12 ЦПК України судом не роз`яснено особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, не попереджено сторін про наслідки вчинення або не вчинення процесуальних дій і здійснення їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом, зокрема щодо необхідності призначення у справі відповідної судової експертизи.
Судом також не було надано належної оцінки доказам позивача на підтвердження вказаних обставин, а саме, висновку експерта №19193 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 11 квітня 2019 року. 
Поза увагою суду залишились і посилання заявника на відповідь КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 19 березня 2019 року на запит адвоката Рибіцького В. М., в якій вказано, що за даними інвентаризаційної справи нежитлове приміщення №34а загальною площею 56,7 кв. м в будинку за адресою: АДРЕСА_1 не існує. Надано копію технічної документації на нежитлове приміщення №450, загальною площею 65,00 кв.м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на дату останньої інвентаризації.
Відповідно до ст.ст.77-81 ЦПК України кожна сторона зобов`язана довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог і заперечень. Належними є докази, які містять інформацію щодо предмету доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
Відповідно до ст.89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Згідно зі ст.263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Зокрема, законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Згідно зі ст.376 підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є:
1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи;
2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими;
3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи;
4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається: неправильне тлумачення закону, або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Порушення норм процесуального права може бути підставою для скасування або зміни рішення, якщо це порушення призвело до неправильного вирішення справи.
З огляду на вищенаведене, колегія суддів вважає за необхідне рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 грудня 2020 року скасувати і ухвалити нове судове рішення, яким позов задовольнити.
Визнати договір №887 про участь у фонді фінансування будівництва від 04 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та ПАТ «Артем-Банк» недійсним.
Визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме, нежитлове приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30931451 від 15 серпня 2016 року, власник ОСОБА_4 .
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 359 , виданий 27 липня 2018 року.
Визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42277227 від 27 липня 2018 року, власник ОСОБА_3 .
Витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь власника ОСОБА_2 нежитлове приміщення загальною площею 65,00 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер 1123386080000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33017924 від 19 грудня 2016 року.
Також, в порядку ст.141 ЦПК України слід стягнути з  ОСОБА_3 та ОСОБА_4 судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги по 7 555 грн 71 коп. з кожного.   
 
На підставі викладеного та керуючись ст.ст.367, 374, 376, 382, 384  ЦПК України, суд,-
п о с т а н о в и в :
 
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 в інтересах ОСОБА_2 задовольнити.
Рішення Шевченківського районного суду міста Києва від 16 грудня 2020 року скасувати і ухвалити нове судове рішення.
Позов ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , треті особи: Приватне підприємство «Під-ключ», Товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», Публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», Товариство з обмеженою відповідальністю «Зебілліон», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Лариса Михайлівна, Товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-Інвест», про визнання недійсною (скасування) державної реєстрації, визнання правочинів недійсними та витребування об`єкту нерухомого майна з чужого володіння задовольнити.
Визнати договір № 887 про участь у фонді фінансування будівництва від 04 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_4 та Публічним акціонерним товариством «Артем-Банк» недійсним.
Визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30931451 від 15 серпня 2016 року, власник ОСОБА_4 .
Визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 359 , виданий 27 липня 2018 року.
Визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42277227 від 27 липня 2018 року, власник ОСОБА_3 .
Витребувати з незаконного володіння ОСОБА_3 на користь власника ОСОБА_2 нежитлове приміщення загальною площею 65,00 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер 1123386080000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33017924 від 19 грудня 2016 року.
Стягнути з ОСОБА_3 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_4 ) та ОСОБА_4 (реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_5 ) судовий збір за подання позовної заяви та апеляційної скарги по 7 555 грн 71 коп. з кожного.   
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
Повний текст постанови складено 17 листопада 2022 року.

Головуючий:  

Судді: