ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

25 жовтня 2022 року 
м. Київ

cправа №  910/234/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Багай Н. О. - головуючого, Дроботової Т. Б., Чумака Ю. Я.,

секретар судового засідання - Письменна О. М., 

за участю представників:
прокуратури - Семенчука М. А., 
позивача - Зеленчука В. О. (самопредставництво), 
відповідача - Забави С. В. (адвоката),

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури

на постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022 (колегія суддів: Куксов В. В. - головуючий, Яковлєв М. Л., Шаптала Є. Ю.) і рішення Господарського суду міста Києва від 29.11.2021 (суддя Смирнова Ю. М.) у справі

за позовом заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради

до Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ" 

про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку,

ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог 

1.1. У грудні 2020 року заступник керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Обслуговуючого житлово-будівельного кооперативу індивідуальних забудовників приватних житлових будинків "СОВСЬКІ СТАВКИ" (далі - Обслуговуючий ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ"), в якому просив суд:

- розірвати договір оренди земельної ділянки площею 5,1064 га, яка розташована за адресою: вул. Лютнева, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва (кадастровий номер 8000000000:90:332:0055), укладеного між Київською міською радою та Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ", який посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н.П. 03.10.2014 та зареєстрований в реєстрі за № 144, а також 08.10.2014 за № МЗК-1-00294 зареєстрований в Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації);

- зобов`язати відповідача повернути Київській міській раді спірну земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

1.2. Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідач протягом тривалого часу неодноразово та систематично порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою та використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

2. Короткий зміст судових рішень 

2.1. Рішенням Господарського суду міста Києва від 29.11.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022, у справі № 910/234/21 відмовлено у повному обсязі у задоволенні позовних вимог заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" про розірвання договору оренди та зобов`язання повернути земельну ділянку.

2.2. Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, господарські суди попередніх інстанцій виходили з того, що в цьому випадку відсутнє позбавлення значною мірою Київської міської ради того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди земельної ділянки (обов`язкової умови для застосування такого правового наслідку як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору).

3. Короткий зміст касаційної скарги 

3.1. Не погоджуючись із постановою Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022 та рішенням Господарського суду міста Києва від 29.11.2021 у справі № 910/234/21, до Верховного Суду звернувся перший заступник керівника Київської міської прокуратури з касаційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій та ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги прокурора у повному обсязі.

3.2. Обґрунтовуючи підстави касаційного оскарження, перший заступник керівника Київської міської прокуратури зазначає, що оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій ухвалені з порушенням норм процесуального права та неправильним застосуванням норм матеріального права. Перший заступник керівника Київської міської прокуратури, звертаючись із касаційною скаргою, зазначає, що касаційна скарга подається на підставі пункту 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу України. 

3.3. Скаржник наголошує, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували положення статті 651 Цивільного кодексу України та положення статті 141 Земельного кодексу України без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 06.03.2019 у справі № 183/262/17, від 24.11.2021 у справі № 922/367/21, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, від 07.10.2020 у справі № 313/780/19, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 23.06.2021 у справі № 923/159/20, від 21.12.2021 у справі № 904/2600/18, від 16.02.2022 у справі № 923/1427/20, від 16.06.2022 у справі № 923/614/21. Крім того,  скаржник вважає, що господарські суди попередніх інстанцій, ухвалюючи оскаржувані судові рішення, застосували положення статті 20 Земельного кодексу України без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 07.09.2021 у справі № 910/957/18.

3.4. Обслуговуючий ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" у відзиві на касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури просить відмовити у задоволенні цієї касаційної скарги, а оскаржувані судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - залишити без змін. Обслуговуючий ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" зазначає, що станом на момент розгляду справи заборгованість зі сплати орендної плати у відповідача відсутня. На думку відповідача, ці дії свідчать про добросовісний намір Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" виконувати належним чином зобов`язання за договором оренди земельної ділянки, а також заінтересованість в існуванні правовідносин у межах зазначеного договору. Відповідач також зазначає про відсутність фактів, які би свідчили про використання Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" орендованої земельної ділянки всупереч її цільовому призначенню.

4. Обставини справи, встановлені судами 

4.1. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що 03.10.2014 між Київською міською радою (орендодавець) та Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" (орендар) було укладено договір оренди земельної ділянки, посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Кравченко Н. П. та зареєстрований в реєстрі за № 144, а також 08.10.2014 за №   МЗК-1-00294 зареєстрований в Департаменті земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації).

4.2. Відповідно до пункту 1.1 договору оренди земельної ділянки орендодавець на підставі рішення Київської міської ради від 29.04.2010 № 788/4226 за актом приймання-передачі передає, а орендар приймає в оренду (строкове платне користування) земельну ділянку, визначену цим договором. Земельна ділянка, яка є об`єктом оренди, належить до земель комунальної власності територіальної громади міста Києва на підставі Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розмежування земель державної та комунальної власності".

4.3. Згідно з пунктом 2.1 договору оренди земельної ділянки об`єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з такими характеристиками: місце розташування: вул. Лютнева, 58-а, 58-в, у Голосіївському районі м. Києва; розмір: 51 064 га; цільове призначення: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури; кадастровий номер: 8000000000:90:332:0055.

4.4. Відповідно до пункту 6.1 договору оренди земельної ділянки передача земельної ділянки здійснюється за актом приймання-передачі об`єкта оренди в момент укладення цього договору.

4.5. У пункті 2.2 договору оренди земельної ділянки визначено, що відповідно до витягу з технічної документації Головного управління Держземагентства у м.   Києві Державного агентства земельних ресурсів України від 17.06.2014 №   3612 нормативна грошова оцінка земельної ділянки становить 10   102   478,98 грн.

4.6. Згідно з пунктом 4.1 договору оренди земельної ділянки визначена цим договором орендна плата за земельну ділянку - це платіж, який орендар самостійно розраховує та вносить орендодавцю за користування земельною ділянкою у грошовій формі.

4.7. Пунктом 4.2 договору оренди земельної ділянки передбачено, що річна орендна плата за земельну ділянку встановлюється у розмірі 3 відсотків від її нормативної грошової оцінки. Обчислення розміру орендної плати за земельну ділянку здійснюється з урахуванням цільового призначення та коефіцієнтів індексації, визначених законодавством.

4.8. Відповідно до пункту 4.8 договору оренди земельної ділянки орендна плата вноситься орендарем рівними частками за податковий (звітний) період, який дорівнює календарному місяцю, щомісячно протягом 30 календарних днів, наступних за останнім календарним днем звітного (податкового) місяця.

4.9. Згідно з пунктом 5.1 договору оренди земельної ділянки на земельній ділянці не дозволяється діяльність, не пов`язана з цільовим призначенням земельної ділянки. Зміна цільового призначення земельної ділянки можлива лише в разі прийняття Київською міською радою рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки у зв`язку зі зміною цільового призначення земельної ділянки та внесення відповідних змін до договору.

4.10. Пунктом 8.1 договору оренди земельної ділянки встановлено, що орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з цим договором; своєчасного внесення орендної плати; дострокового розірвання цього договору; відшкодування понесених збитків, в тому числі неотриманих доходів, відповідно до чинного законодавства у разі у разі розірвання цього договору.

4.11. Пунктом 8.3 договору оренди земельної ділянки визначено, що орендар має право, зокрема, самостійно господарювати на землі з дотриманням вимог чинного законодавства України та умов цього договору.

4.12. Згідно з пунктом 8.4 договору оренди земельної ділянки орендар зобов`язаний, зокрема використовувати земельну ділянку відповідно до її цільового призначення; своєчасно вносити орендну плату; повернути земельну ділянку орендодавцю у стані, придатному для її подальшого використання після припинення дії цього договору.

4.13. Пунктом 3.1 договору оренди земельної ділянки передбачено, що цей договір укладено на 25 років.

4.14. Відповідно до пункту 11.3 договору оренди земельної ділянки цей договір припиняється у разі: закінчення строку, на який його було укладено; викупу земельної ділянки для суспільних потреб та примусового відчуження земельної ділянки з мотивів суспільної необхідності в порядку, встановленому законодавством України; поєднання в одній особі власника земельної ділянки та орендаря; ліквідації юридичної особи-орендаря; набуття права власності на об`єкти нерухомості, що розташовані на орендованій іншою особою земельній ділянці; договір припиняється також в інших випадках, передбачених законом.

4.15. Пунктом 11.4 договору оренди земельної ділянки встановлено, що цей договір може бути розірваний: за взаємною згодою сторін; за рішенням суду, в порядку, встановленому законом; у разі необхідності використання земельної ділянки для суспільних потреб у порядку, встановленому законодавством; в односторонньому порядку за ініціативою орендодавця, із звільненням орендодавця від відповідальності згідно з Господарським кодексом України, у разі коли орендар використовує земельну ділянку способами, які суперечать екологічним вимогам, не за цільовим призначенням, систематично (протягом півроку) не сплачує орендну плату, порушення строків завершення облаштування об`єктів, встановлених пунктом 8.4 договору, здійснення без згоди орендодавця відчуження права користування земельною ділянкою третім особам.

4.16. Господарські суди констатували, що відповідно до акта приймання-передачі земельної ділянки від 03.10.2014 орендодавець передав, а орендар прийняв у своє володіння і користування земельну ділянку, місце розташування: вул. Лютнева, 58-а, 58-в у Голосіївському районі м. Києва; розмір: 51064 га; цільове призначення: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури; кадастровий номер: 8000000000:90:332:0055. В пункті 3 зазначеного акта сторони підтвердили, що земельна ділянка передається в оренду у придатному для її використання стані.

4.17. Крім того, господарські суди попередніх інстанцій, розглядаючи цю справу по суті позовних вимог установили, що відповідно до інформації Головного управління ДПС у м. Києві Державної податкової служби України (лист від 06.11.2020 № 19/26-15-12-07-24), наданій на запит Київської місцевої прокуратури, станом на 06.11.2020 за Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" обліковувалася заборгованість по сплаті за землю, зокрема, заборгованість з орендної плати з юридичних осіб у розмірі 4 973 091,66 грн, яка виникла у зв`язку з несплатою податкових зобов`язань, самостійно визначених платником податків в податкових рахунках земельного податку за період з 30.12.2017 до 02.11.2020.

4.18. Судами зазначено, що порушення умов договору оренди земельної ділянки в частині своєчасної сплати орендної плати підтверджується також судовими рішеннями, а саме: рішенням Господарського суду міста Києва від 24.11.2016 у справі № 910/18471/16; постановою Окружного адміністративного суду міста Києва від 30.11.2017 у справі № 826/13745/17, рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі № 640/19111/18, залишеним без змін постановою Шостого апеляційного адміністративного суду від 07.10.2020.

4.19. Господарські суди також зазначили, що згідно з поясненнями відповідача, відповідно до довідки голови правління Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" від 26.03.2021 станом на 18.03.2021 в електронному кабінеті платника податків відповідача рахувалась заборгованість з орендної плати в розмірі 5 531 731,07 грн, з яких:

- 5 385 326,47 грн заборгованість з орендної плати (в тому числі, враховуючи суму орендної плати в розмірі 1 036 326,47 грн, яка присуджена до стягнення рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі № 640/19111/18) до лютого 2021 року включно;

- 146 404,60 грн заборгованість по сплаті пені (в тому числі, враховуючи 89   943,29 грн пені, яка присуджена до стягнення рішенням Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі № 640/19111/18).

4.20. Разом з тим суди встановили, що 19.03.2021 в рахунок погашення зазначеної заборгованості з орендної плати відповідачем сплачено грошові кошти у загальному розмірі 5 385 326,47 грн, що підтверджується платіжними дорученнями від 19.03.2021 № 15 на суму 1 036 086,86 грн та від 19.03.2021 № 18 на суму 4 349 239,61 грн. Крім того, згідно з платіжними дорученнями від 19.03.2021 № 16 та № 17 відповідач сплатив штраф у розмірі 8 025,58 грн та пеню у розмірі 89 943,29 грн на виконання рішення Окружного адміністративного суду міста Києва від 24.02.2020 у справі № 640/19111/18.

4.21. Господарські суди також зазначили, що згідно з поясненнями відповідача після сплати наведеної суми боргу, враховуючи передбачену пунктом 87.9 статті 87 Податкового кодексу України черговість погашення податковими органами податкового боргу в залежності від моменту його виникнення, в електронному кабінеті Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" станом на 31.03.2021 утворилась така заборгованість:

- 181 443,41 грн, що утворилась із суми часткової заборгованості з орендної плати за січень місяць в розмірі 48 435,73 грн та повної суми боргу за лютий 2021 року 133 007,68 грн;

- 601  560,40 грн донарахована пеня за порушення строків сплати зобов`язань.

4.22. Господарські суди встановили, що платіжними дорученнями від 31.03.2021 № 24 та від 02.04.2021 № 25 відповідач сплатив до бюджету грошові кошти в сумі 133 007,68 грн та 649  996,13 грн, а всього 783 003,81 грн. При цьому наявними в матеріалах справи платіжними дорученнями від 26.04.2021 № 26 на суму 133 007,68 грн, від 24.05.2021 № 37 на суму 133   007,68 грн, від 24.06.2021 №   46 на суму 133 007,68 грн, від 28.07.2021 № 56 на суму 133 007,68 грн, від 16.08.2021 № 58 на суму 133 007,68 грн, від 22.09.2021 № 70 на суму 133 007,68 грн підтверджується сплата відповідачем орендної плати за березень, квітень, травень, червень, липень та серпень 2021 року. Крім того, платіжним дорученням від 22.07.2021 № 49 відповідач здійснив оплату штрафу за несвоєчасну сплату орендної плати в розмірі 337   122,29 грн, який нараховано ГУ ДПС у м. Києві згідно з податковим повідомленням-рішенням від 26.05.2021 №   403010417.

4.23. Відповідно до листа Головного управління ДПС у м. Києві від 31.08.2021 №   82942/6/26-15-13-03-10 станом на 28.08.2021 згідно з даними інформаційно-телекомунікаційних систем контролюючих органів, податковий борг із земельного податку з юридичних осіб та орендної плати за землю Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" не обліковується.

4.24. Судами також зазначено, що в процесі розгляду цієї справи відповідачем були надані належним чином засвідчені копії платіжних доручень від 26.10.2021 № 77 на суму 133 007,68 грн та від 26.11.2021 № 79 на суму 133 007,68 грн, якими підтверджується сплата відповідачем орендної плати за договором оренди земельної ділянки за вересень та жовтень 2021 року.

4.25. З урахуванням наведених установлених фактичних обставин цієї справи господарські суди констатували, що заборгованість з орендної плати, існування якої зумовило звернення прокурора з цим позовом до суду, була погашена відповідачем у повному обсязі разом із нарахованими штрафними санкціями, та, починаючи із квітня 2021 року, відповідач регулярно, у встановлений договором строк сплачує орендну сплату за користування земельною ділянкою.

4.26. Крім того, судами зазначено, що, за доводами прокурора, відповідно до акта обстеження від 19.11.2020, складеного спеціалістом Департаменту земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради встановлено, що на земельній ділянці ростуть зелені насадження, частина ділянки огороджена парканом та охороняється, на ділянці розміщено кілька тимчасових та цегляну споруди пляжного клубу "Маячок". Наведене, на думку прокурора, свідчить про використання частини земельної ділянки не за цільовим призначенням, визначеним власником землі.

4.27. Господарські суди зазначили, що відповідно до наявних у справі Витягу з Державного земельного кадастру про земельну ділянку від 28.07.2014 № НВ-8000113342014, Витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 12.03.2021, Інформації з Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку від 24.03.2021, земельна ділянка з кадастровим номером 8000000000:90:332:0055 має, зокрема такі характеристики: цільове призначення: 02.02 для колективного житлового будівництва; категорія земель: землі житлової та громадської забудови; вид використання земельної ділянки: для облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури.

4.28. За таких обставин прокурор, вважаючи порушеними інтереси держави в особі Київської міської ради, звернувся до Господарського суду міста Києва з позовом до Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ", в якому просив суд розірвати договір оренди земельної ділянки та зобов`язати відповідача повернути Київській міській раді спірну земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду.

5. Позиція Верховного Суду 

5.1. Заслухавши суддю-доповідача, представників учасників справи, дослідивши доводи, наведені у касаційній скарзі та відзиві на неї, перевіривши матеріали справи щодо правильності застосування господарськими судами норм матеріального та процесуального права, колегія суддів вважає, що касаційна скарга повинна бути частково задоволена з огляду на таке. 

5.2. Предметом позову в цій справі є вимоги заступника керівника Київської міської прокуратури в інтересах держави в особі Київської міської ради до Обслуговуючого ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" про розірвання договору оренди земельної ділянки та зобов`язання відповідача повернути Київській міській раді спірну земельну ділянку у стані, не гіршому порівняно з тим, у якому він одержав її в оренду. 

5.3. Підставою позовних вимог, на думку прокурора, є те, що відповідач протягом тривалого часу неодноразово та систематично порушує істотні умови договору оренди земельної ділянки щодо своєчасної сплати орендних платежів за користування земельною ділянкою та використовує земельну ділянку не за цільовим призначенням.

5.4. Верховний Суд зазначає, що статтею 1 Закону України "Про оренду землі" встановлено, що оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Аналогічні положення викладено у частині 1 статті 93 Земельного кодексу України.

5.5. Частиною 1 статті 2 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексом України, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.

5.6. Відповідно до статті 13 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.

5.7. Частиною 1 статті 15 Закону України "Про оренду землі" визначено істотні умови договору оренди, якими, зокрема є орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату. 

5.8. Згідно з частинами 1, 2 статті 21 Закону України "Про оренду землі" орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди (крім строків внесення орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, які встановлюються відповідно до Податкового кодексу України).

5.9. Положеннями статей 24, 25 Закону України "Про оренду землі" визначено права та обов`язки орендодавця і орендаря, зокрема, орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку. Орендар, у свою чергу, зобов`язаний своєчасно та в повному обсязі сплачувати орендну плату за земельну ділянку.

5.10. Відповідно до частин 3, 4 статті 31 Закону України "Про оренду землі" договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором.

5.11. Частиною 1 статті 32 Закону України "Про оренду землі" передбачено, що на вимогу однієї із сторін договір може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України.

5.12. Пунктом "д" частини 1 статті 141 Земельного кодексу України визначено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.

5.13. Верховний Суд зазначає, що аналіз наведених положень законодавства  дає можливість зробити висновок, що підставою для розірвання договору оренди землі є саме систематична несплата орендної плати (два та більше випадки).

5.14. При цьому систематична сплата орендної плати не у повному обсязі, визначеному договором, тобто як невиконання, так і неналежне виконання умов договору, є підставою для розірвання такого договору, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.

5.15. Тобто систематична (два і більше разів) несплата орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами правочину, в тому числі сплата орендної плати не у повному обсязі (часткове виконання зобов`язання), є підставою для розірвання такого договору. При цьому сам факт систематичного порушення договору оренди земельної ділянки щодо сплати орендної плати є підставою для розірвання такого договору, незважаючи на те, чи виплачена заборгованість в подальшому, оскільки згідно зі статтею 526 Цивільного кодексу України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться. Такі правові висновки викладено у постанові Верховного Суду у складі об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі №   183/262/17, постановах Верховного Суду від 24.11.2021 у справі №   922/367/21, від 23.03.2021 у справі № 922/2754/19, від 07.10.2020 у справі №   313/780/19, від 14.06.2022 у справі № 923/614/21, від 31.07.2020 у справі № 479/1073/18, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.

5.16. Разом з тим згідно із частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених законом або договором. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.

5.17. Виходячи із системного аналізу наведених положень законодавства та враховуючи, що до відносин, пов`язаних з орендою землі, застосовуються також положення Цивільного кодексу України, слід зазначити, що при вирішенні судом питання щодо розірвання договору оренди землі за обставин систематичного невнесення орендної плати, застосуванню також підлягають положення частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини 1 статті 3 Цивільного кодексу України належать, зокрема справедливість, добросовісність та розумність. Подібні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27.11.2018 у справі № 912/1385/17, постановах Верховного Суду від 24.11.2021 у справі №   922/367/21, від 10.01.2019 у справі № 904/3953/17, від 22.10.2019 у справі №   923/826/18, від 17.08.2021 у справі № 923/410/20.

5.18. Верховний Суд констатує, що господарський суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний господарський суд, дійшов висновку про відсутність підстав, передбачених статтями 24, 25, 32 Закону України "Про оренду землі" та частиною 2 статті 651 Цивільного кодексу України для розірвання договору. Крім того, з урахуванням установлених фактичних обставин цієї справи господарські суди констатували, що заборгованість з орендної плати, існування якої зумовило звернення прокурора з цим позовом до суду, була погашена відповідачем у повному обсязі разом із нарахованими штрафними санкціями. 

5.19. Однак господарські суди попередніх інстанцій не врахували наведених правових висновків Верховного Суду, не надали оцінки доводам прокурора про неналежне виконання Обслуговуючим ЖБК "СОВСЬКІ СТАВКИ" умов договору оренди земельної ділянки щодо повної та своєчасної сплати орендної плати, не встановили обставини як щодо наявності чи відсутності факту порушення відповідачем умов договору оренди у вигляді систематичного невнесення орендної плати, так і щодо наявності чи відсутності критерію істотності такого порушення договору оренди земельної ділянки у розумінні частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України.

5.20. Отже, Верховний Суд констатує, що висновки господарських судів попередніх інстанцій про відсутність підстав для розірвання договору оренди земельної ділянки у судовому порядку є передчасними.

5.21. Разом з тим Верховний Суд не може взяти до уваги доводи прокурора про неврахування господарськими судами попередніх інстанцій висновків, які викладені у постановах Верховного Суду від 04.02.2020 у справі № 915/47/17, від 07.09.2021 у справі № 910/957/18, що стосуються застосування положень статті 20 Земельного кодексу України, оскільки установлені фактичні обставини у цій справі свідчать про те, що оскаржувані судові рішення не суперечать висновкам, на які посилається скаржник. Господарські суди попередніх інстанцій установили, що спірна земельна ділянка належить до такої категорії земель як землі житлової та громадської забудови, а облаштування лінійних об`єктів транспортної інфраструктури є видом використання земельної ділянки в межах такої категорії земель, а не цільовим призначенням земельної ділянки, як вважає скаржник. Господарські суди установили відсутність доказів нецільового використання відповідачем спірної земельної ділянки.  

5.22. Частиною 1 статі 74 Господарського процесуального кодексу України установлено, що кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень. 

5.23. Відповідно до статті 86 Господарського процесуального кодексу України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.

5.24. Загальними вимогами процесуального законодавства, передбаченими у статтях 73, 74, 76, 77, 86, 236-238 Господарського процесуального кодексу України, визначено обов`язковість встановлення судом під час вирішення спору обставин, що мають значення для справи, надання їм юридичної оцінки, а також оцінки всіх доказів, з яких суд виходив при вирішенні позову. Без виконання цих процесуальних дій ухвалити законне й обґрунтоване рішення у справі неможливо.

5.25. У урахуванням наведених правових висновків Верховного Суду та зазначених положень матеріального і процесуального законодавства, колегія суддів вважає, що доводи касаційної скарги про неврахування господарськими судами попередніх інстанцій під час ухвалення оскаржуваних судових рішень зазначених висновків є частково обґрунтованими.

5.26. Верховний Суд позбавлений можливості з`ясувати усі істотні обставини справи щодо наявності чи відсутності критерію істотності допущеного порушення договору оренди договору оренди земельної ділянки, а тому оскільки частково підтвердилися доводи касаційної скарги, під час нового розгляду  справи, місцевому господарському необхідно розглянути цю справу по суті позовних вимог з урахуванням правових висновків, на які посилається скаржник, та які взяті до уваги Верховним Судом під час касаційного перегляду оскаржуваних судових рішень у цій справі. 

5.27. Зважаючи на викладене, касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури належить задовольнити частково, судові рішення господарських судів попередніх інстанцій - скасувати, а справу - передати на новий розгляд до господарського суду першої інстанції.

6. Висновки Верховного Суду

6.1. Відповідно до частин 1- 5 статті 236 Господарського процесуального кодексу України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права при дотриманні норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню господарського судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні, з наданням оцінки всім аргументам учасників справи.
6.2. Згідно зі статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та на підставі встановлених фактичних обставин справи перевіряє правильність застосування судом першої чи апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права. Суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази. У суді касаційної інстанції не приймаються і не розглядаються вимоги, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції. Зміна предмета та підстав позову у суді касаційної інстанції не допускається. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 310, частиною другою статті 313 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.

6.3. Пунктом 1 частини 2 статті 287 Господарського процесуального кодексу встановлено що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 1, 4 частини 1 цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права у випадку якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;

6.4. Пунктами 1, 4 частини 3 статті 310 Господарського процесуального кодексу України установлено, що підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 частини другої статті 287 цього Кодексу, чи встановив обставини, що мають суттєве значення, на підставі недопустимих доказів.

6.5. Ураховуючи межі перегляду справи в касаційній інстанції, колегія суддів вважає, що оскаржувані судові рішення у цій справі слід скасувати, оскільки вони ухвалені з порушенням норм права, а справу № 910/234/21 передати на новий розгляд до місцевого господарського суду для ухвалення обґрунтованого і законного судового рішення, з урахуванням викладеного в цій постанові.

Судові витрати

7.1. Оскільки у цьому випадку суд касаційної інстанції не змінює та не ухвалює нового рішення, розподіл судових витрат судом касаційної інстанції не здійснюється (частина 14 статті 129 Господарського процесуального кодексу України).

Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 316, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

П О С Т А Н О В И В :

1. Касаційну скаргу першого заступника керівника Київської міської прокуратури задовольнити частково.

2. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 15.06.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 29.11.2021 у справі № 910/234/21 скасувати, справу № 910/234/21 передати на новий розгляд до Господарського суду міста Києва.

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                       Н. О. Багай

Судді                                                                                           Т. Б. Дроботова

Ю. Я. Чумак