Постанова                                  
Іменем України                                  
 
16 листопада 2022 року
м. Київ
 
справа № 192/1876/20
провадження № 61-18593св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Коломієць Г. В. (суддя-доповідач), Черняк Ю. В., 
 
учасники справи: 
позивач - Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто»,
відповідачі:  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , 
третя особа - Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Лілія В`ячеславівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» на постанову Дніпровського апеляційного суду від 06 жовтня 2021 року, прийняту у складі колегії суддів: Пищиди М. М., Ткаченко І. Ю., Деркач Н. М.,
 
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
 
У листопаді 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» (далі - ТОВ «Ауріс-Авто», товариство) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, переведення прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності.
 
Позовну заяву мотивувало тим, що 05 грудня 2016 року між товариством та ОСОБА_1 укладений договір оренди належної ОСОБА_1 земельної ділянки площею 1,00 га, кадастровий номер 1225081500:01:081:0022, строком на 10 років.
 
Позивач зазначав, що починаючи з 2018 року ОСОБА_1 почав ухилятись від отримання орендної плати, обумовленої укладеним договором оренди.
 
Стверджував, що 05 жовтня 2020 року товариству стало відомо про те, що    26 червня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки сільськогосподарського призначення, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за реєстровим № 1276.
 
Позивач вказував, що договір оренди, укладений 05 грудня 2016 року, на  момент розгляду справи у суді не є припиненим або розірваним, недійсним не визнавався. Позивач вважав, що ОСОБА_1 , укладаючи договір купівлі-продажу земельної ділянки 26 червня 2017 року, не зважаючи на той факт, що він є власником земельної ділянки, не мав права відчужувати цю земельну ділянку без попередження та надання пропозиції про її придбання товариству, тому порушив законні права позивача як належного орендаря за договором.
 
З урахуванням того, що законодавчо не врегульовано питання щодо переведення прав та обов`язків покупця на підставі статті 9 Закону України «Про оренду землі», позивач вважав за можливе просити суд про застосування аналогії закону, відповідно до статті 8 ЦК України, якою визначено, що, якщо цивільні відносини не врегульовані цим Кодексом, іншими актами цивільного законодавства або договором, вони регулюються тими правовими нормами цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, що регулюють подібні за змістом цивільні відносини.
 
Позивач також вважав, що до цих правовідносин повинно бути застосовано положення статті 362 ЦК України, оскільки у разі продажу власності з порушенням переважного права купівлі позивач може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця.
 
Посилаючись на те, що позивач має переважне перед іншими право на придбання орендованої земельної ділянки у разі її продажу орендодавцем та уточнивши позовні вимоги, ТОВ «АУРІС-АВТО» у силу положень статей 8, 203, 215, 362, 655, 657 ЦК України, просило суд:
 
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу        Кокосадзе Л. В. за реєстровим номером 1276 від 26 червня 2017 року, щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, у тому числі рілля -     1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладений між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 
 
- перевести на ТОВ «АУРІС-АВТО» права та обов`язки покупця за договором купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за реєстровим номером 1276 від 26 червня 2017 року, щодо земельної ділянки загальною площею 1,0 га, у тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області, укладеного між ОСОБА_1 і ОСОБА_2 , визнавши право власності на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, у тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області за ТОВ «Ауріс- Авто»;
 
- припинити право власності ОСОБА_2 на земельну ділянку загальною площею 1,0 га, у тому числі рілля - 1,0 га, з кадастровим номером 1225081500:01:081:0022, яка знаходиться на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області;
 
- визнати недійсним та скасувати запис про право власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно № 21112294 внесений на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 35872355 від 26 червня 2017 року, здійсненого приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Кокосадзе Л. В.;
 
- стягнути з відповідачів на користь товариства судові витрати.

 
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
 
Рішенням Солонянського районного суду Дніпропетровської області 
від 01 червня 2021 року у задоволенні позову ТОВ «Ауріс-Авто» відмовлено.
Судові витрати покладено на позивача.
 
Повернуто ТОВ «Аурус- Авто» грошові кошти у сумі 34 800,00 грн, внесені у якості депозиту на рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області у справі № 192/1876/20 згідно з платіжним дорученням від 16 березня 2021 року № 147, рахунок №  НОМЕР_1 в ДКС України, м. Київ.
 
Відмовляючи у задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що договір купівлі-продажу земельної ділянки від 26 червня 2017 року є нікчемним, оскільки існує заборона на укладення такого договору в силу мораторію, встановленого ЗК України та враховуючи норми частини першої статті 216 ЦК України, відповідно до якої недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. 
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
 
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 06 жовтня 2021 року  апеляційну скаргу ТОВ «Ауріс-Авто» задоволено частково, рішення Солонянського районного суду Дніпропетровської області від 01 червня 2021 року скасовано.
У задоволенні позову ТОВ «Ауріс-Авто» до ОСОБА_1 ,                    ОСОБА_2 , третя особа - Приватний нотаріус Дніпропетровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В., про визнання договору купівлі-продажу земельної ділянки недійсним, переведення прав покупця, припинення права власності на земельну ділянку та скасування запису про право власності, відмовлено з інших підстав.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції та відмовляючи у задоволенні позову з інших правових підстав, суд апеляційної інстанції встановив, що земельна ділянка площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), яка розташована за адресою: Дніпропетровська область, Солонянський район, Василівська сільська рада не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження, що підтверджується відповіддю відділу у Солонянському районі Головного управління Держгеокадастру у Дніпропетровській області. Суд апеляційної інстанції вважав помилковими висновки суду першої інстанції про нікчемність оспорюваного договору купівлі-продажу, оскільки існує пряма заборона на укладення такого договору в силу мораторію, встановленого ЗК України та з урахуванням частини першої статті 216 ЦК України.
 
При цьому, пославшись на положення статті 759, 773, 777 ЦК України, суд вказав, що ці норми права надають відповідному суб`єкту (наймачу, орендарю) переважне право купити (придбати) річ, якою він користується на законних підставах - за договором найму (оренди), за умови належного виконання таким суб`єктом своїх обов`язків у тому разі, якщо така річ буде пропонуватися до продажу в період законного користування. Отже, суд апеляційної інстанції вважав, що належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
 
Позивач не довів, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором найму (оренди), у зв`язку з чим під час продажу земельної ділянки, переданої у найм, ТОВ «АурісАвто» не мав переважного права перед іншими особами на її придбання, тому суд апеляційної інстанції відмови у задоволенні позову з підстав його необґрунтованості.
 
Крім того, суд апеляційної інстанції вказав, що у силу вимог частини п`ятої статті 362 ЦК України, у разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець. Однак, з матеріалів справи не вбачається, що позивач вніс одночасно з пред`явленням позову на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен був та в даному випадку сплатив покупець.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У листопаді 2021 року представник ТОВ «Ауріс-Авто» - адвокат         Дударенко А. Д. подала до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову Дніпровського апеляційного суду від 06 жовтня 2021 року (надійшла до суду 16 листопада 2021 року), у якій, посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просила скасувати оскаржуване судове рішення та ухвалити нове про задоволення позовних вимог.

Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
 
14 грудня 2021 року ухвалою Верховного Суду відкрито касаційне провадження, витребувано справу із Солонянського районного суду Дніпропетровської області. 
 
У грудні 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
 
21 жовтня 2022 року ухвалою Верховного Суду справу призначено до розгляду у складі колегії із п`яти суддів, у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи.
 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суд апеляційної інстанції не надав належну оцінку поданим товариством доказам виконання обов`язків орендаря за 2016-2017 роки. 
Приймаючи оскаржувану постанову, суд апеляційної інстанції дійшов помилкового висновку про неналежне виконання товариством обов`язків за договором оренди земельної ділянки, у зв`язку з чим у нього не виникло переважного права на придбання земельної ділянки, що виступає предметом цього спору. Суд апеляційної інстанції не надав оцінку зібраним у справі доказам. Так, починаючи з 2018 року відповідач почав ухилятися від отримання орендної плати у рамках укладеного договору оренди, не відповідав на телефонні дзвінки та не звертався до представника позивача за отриманням належних йому грошових коштів за договором. З метою недопущення порушень умов договору оренди, товариство 03 грудня        2018 року, 13 листопада 2019 року та 09 грудня 2019 року направило на адресу ОСОБА_1 листи, у яких орендар наголошував на необхідності здійснити розрахунок за користування земельною ділянкою та просив відповідача з`явитися за отриманням грошових коштів. Жодної відповіді товариство не отримало, а 05 жовтня 2020 року з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно довідалося про відчуження земельної ділянки, яка є предметом договору оренди.
 
Посилаючись на порушення норм процесуального права, заявник вказує, що суд апеляційної інстанції не звернув увагу на те, що товариство виконало вимоги статті 362 ЦПК України та внесло на депозитний рахунок суду першої інстанції грошову компенсацію припинення прав власності ОСОБА_2 на земельну ділянку у розмірі 34 800,00 грн. 
Заявник вважає, що ним у повному обсязі виконано вимоги законодавства, на що суд апеляційної інстанції не звернув увагу та дійшов помилкового висновку про відмову у задоволенні позову.
 
Крім того, товариство звертає увагу на Висновок Консультативної ради європейських  судів №11 (2008) (пункти 34-35), у якому вказано: «якість судового рішення залежить головним чином від якості його вмотивування. Виклад підстав прийняття рішення не лише полегшує розуміння та сприяє визнанню сторонами суті рішення, але, насамперед, є гарантією проти свавілля. По-перше, це зобов`язує суддю дати відповідь на аргументи сторони та вказати на доводи, що лежать в основі рішення й забезпечують його правосудність; по-друге, це дає можливість суспільству зрозуміти, яким чином функціонує судова система». 
 
Суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права             у подібних правовідносинах, викладених у постанові Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20) та у постанові Верховного Суду від 30 вересня 2020 року у справі № 417/4629/17 (провадження № 61-20289св19).
 
Відзив на касаційну скаргу, у визначений судом строк, не надходив.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Згідно з державним актом на право власності на земельну ділянку          серії ЯИ № 458882 від 14 вересня 2011 року, земельна ділянка кадастровий номер 1225081500:01:081:0022, цільове призначення - землі сільськогосподарського призначення, ведення особистого селянського господарства, надана ОСОБА_1 на підставі розпорядження голови Солонянської районної державної адміністрації від 04 квітня 2008 року № 126-р-08.
 
05 грудня 2016 року між ТОВ «АУРІС-АВТО» та ОСОБА_1 укладений договір оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення, площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), що розташована на території Василівської сільської ради Солонянського району Дніпропетровської області та надана для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, строком на 10 років, який був зареєстрований 09 грудня 2016 року у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (індексний номер витягу 75680256).
 
26 грудня 2017 року між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 укладений договір купівлі-продажу земельної ділянки, який був посвідчений приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Кокосадзе Л. В. за реєстровим номером 1276.
За умовами цього договору ОСОБА_1 продав, а ОСОБА_2 придбав у власність належну ОСОБА_1 на праві власності земельну ділянку площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), яка розташована за адресою: Василівська сільська рада Солонянського району Дніпропетровської області, та надана для ведення особистого селянського господарства. Продаж ділянки вчинено за домовленістю сторін за ціною 34 800,00 грн.
 
З листа відділу Солонянського району Головного управління держгеокадастру у Дніпропетровській області від 22 червня 2021 року встановлено, що земельна ділянка площею 1,0 га (кадастровий номер 1225081500:01:081:0022), яка розташована за адресою: Василівська сільська рада Солонянський район Дніпропетровська область                                  не відноситься до земель пайового фонду та не підпадає під дію мораторію на відчуження.
 
ТОВ «АУРІС-АВТО» внесло грошові кошти в сумі 34 800,00 грн в якості депозиту на рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області у справі № 192/1876/20 згідно з платіжним дорученням  від           16 березня 2021 року № 147 рахунок № UA158201720355229002000017442 в ДКС України, м. Київ.
 
Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Відповідно до пунктів 1, 3, 4 частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, колегія суддів вважає, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Відповідно до вимог частин першої і другої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Відповідно до частин першої, другої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Встановлено й це вбачається з матеріалів справи, що постанова суду апеляційної інстанції не у повній мірі відповідає вказаним вимогам закону.
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання (частина перша статті 15                ЦК України).
 
Згідно з частиною першою статті 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
 
Статтею 11 ЦК України визначено, що підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
 
Частиною першою статті 509 ЦК України визначено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
 
Зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (частини перша статті 526 ЦК України).
 
Відповідно до частини другої статті 777 ЦК України, наймач, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.
 
Конституційний Суд України у пункті 3.5 Рішення у справі за конституційним зверненням приватного підприємства «Автосервіс» щодо офіційного тлумачення положень статей 177, 760, частини другої статті 777 ЦК України (справа про переважне право наймача на придбання військового майна), від 10 грудня 2009 року № 31-рп/2009 зазначив, що у статті 777 ЦК України визначено два переважних права наймача, який належно виконує свої обов`язки за договором найму, перед іншими особами, а саме: на укладення договору найму на новий строк та на придбання майна у разі його продажу.
 
Чинне цивільне законодавство не регламентує процедуру реалізації переважного права на викуп об`єкта оренди, передбаченого частиною другою статті 777 ЦК України, а тому відповідно до частини першої                      статті 8 ЦК України (аналогія закону) до спірних правовідносин застосовуються положень статті 362 ЦК України, як до подібних за змістом правовідносин, що виникають при реалізації переважного права на купівлю частки у справі спільної часткової власності.
 
Відповідно до частини першої статті 362 ЦК України у разі продажу частки у праві спільної часткової власності співвласник має переважне право перед іншими особами на її купівлю за ціною, оголошеною для продажу, та на інших рівних умовах, крім випадку продажу з публічних торгів.
 
Отже, закріплене наведеною нормою правило покликане гарантувати права інших співвласників щодо переважної купівлі частки у праві спільної часткової власності. Водночас, будучи наділеними правом на переважну купівлю частки у праві спільної часткової власності, інші співвласники тим не менш не мають жодних привілей щодо ціни та інших умов, на яких має намір продати свою частку співвласник - відчужувач.
 
Згідно частини другої статті 362 ЦК України продавець частки у праві спільної часткової власності зобов`язаний письмово повідомити інших співвласників про намір продати свою частку, вказавши ціну та інші умови, на яких він її продає. Якщо інші співвласники відмовилися від здійснення переважного права купівлі чи не здійснять цього права щодо нерухомого майна протягом одного місяця, а щодо рухомого майна - протягом десяти днів від дня отримання ними повідомлення, продавець має право продати свою частку іншій особі.
 
Таким чином, для забезпечення здійснення переважного права інших співвласників на купівлю продавець зобов`язаний повідомити інших співвласників про свій намір продати частку. У повідомленні обов`язково має бути визначена ціна, а інші умови продажу мають бути вказані, якщо вони визначаються продавцем, як істотні для укладення даного договору (наприклад, строки розрахунків, форма, у якій співвласник бажає укласти договір на інші умови, досягнення згоди з яких є необхідним для укладення договору).
 
Зі змісту наведеної норми вбачається, що суб`єктивне право на продаж частки сторонній особі виникає у співвласника з моменту одержання відмови усіх інших співвласників від здійснення переважного права на купівлю або нездійснення ними цього права протягом одного місяця від дня отримання ними повідомлення, якщо предметом договору купівлі-продажу є нерухоме майно, і протягом десяти днів - якщо предметом договору купівлі-продажу є рухоме майно. При цьому, «здійсненням переважного права» слід вважати передання (надіслання) продавцю оферти щодо укладення основного або попереднього договору купівлі-продажу частки.
 
Якщо власник майна - наймодавець не повідомив наймача про свій намір продати майно, а уклав договір його купівлі-продажу з іншою, третьою особою (як покупцем), то таким чином фактом укладення такого договору порушується право наймача і, відповідно, він має право на захист свого права, в тому числі й у судовому порядку.
 
У разі продажу частки у праві спільної часткової власності з порушенням переважного права купівлі співвласник може пред`явити до суду позов про переведення на нього прав та обов`язків покупця. Одночасно позивач зобов`язаний внести на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець (частина четверта статті 362 ЦК України).
 
Умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов`язків покупця за договором купівлі-продажу майна, яке він наймає, є наступні обставини: наймач належним чином виконував свої обов`язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій, третій особі, з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець.
 
До подібних висновків дійшов Верховний Суд у постанові від 22 травня          2019 року у справі № 201/10030/17 (провадження № 61-39220св18).
 
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 23 червня 2020 року у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20), на яку як на підставу касаційного оскарження посилався заявник, зазначила, що вимога про визнання недійсним договору купівлі-продажу речі сама по собі не може вважатися ефективним способом захисту порушеного переважного права наймача (орендаря) на придбання такої речі. Адже в результаті задоволення такої вимоги право такої особи захищене не буде, що змусить наймача (орендаря) звертатися до власника з пропозицією відчуження речі на тих самих умовах, що були передбачені договором купівлі-продажу, який визнаний недійсним, а в разі незгоди власника - до суду із новим позовом.
Отже, належним способом захисту переважного права наймача (орендаря) на купівлю орендованого нерухомого майна, який належним чином виконує свої обов`язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), є переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця відповідної речі.
 
Скасовуючи рішення суду першої інстанції про відмову у задоволенні позову з підстав нікчемності укладеного правочину, суд апеляційної інстанції правильно виходив з того, що належним способом захисту переважного права ТОВ «Ауріс-Авто» (орендар) на купівлю орендованого нерухомого майна (земельної ділянки), є переведення на орендаря прав та обов`язків покупця відповідної речі, а не визнання договору купівлі-продажу недійсним (постанова Великої Палати Верховного Суду від 23 червня 2020 року  у справі № 909/337/19 (провадження № 12-35гс20)).
 
Однак, відмовляючи у задоволенні позову у частині переведення на наймача (орендаря) прав та обов`язків покупця речі, суд апеляційної інстанції не дав належної оцінки наявним у справі доказам та помилково вказав наступне: 
-  що позивач не довів, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди, у зв`язку з чим при продажі земельної ділянки, переданої у найм - ТОВ «АУРІС-АВТО» не мав переважного права перед іншими особами на її придбання; 
- що позивач, одночасно з пред`явленням позову про переведення прав покупця, не вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен був сплатити покупець.
 
Колегія суддів вважає, що такі висновки є передчасними та суперечать доказам, наявним у матеріалах справи, враховуючи наступне.
 
По-перше, висновки суду апеляційної інстанції про те, що позивач у порушення вимог статей 12, 81 ЦПК України не довів, що він належним чином виконував свої обов`язки за договором оренди, ґрунтуються на припущеннях та є передчасними, оскільки звертаючись до суду, ТОВ «Ауріс-Авто» до позову долучило: копію договору оренди, копії витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, копії видаткових касових ордерів ТОВ «Ауріс-Авто»  від 01 серпня 2017 року, від 06 грудня 2017 року, згідно яких ОСОБА_1 видано орендну плату у грошовому еквіваленті, копії листів-повідомлень від 03 грудня 2018 року,                             від 13 листопада 2019 року та від 09 грудня  2019 року, адресовані                      ОСОБА_1 та направлені листами з рекомендованими повідомленнями, у яких вказувалось про необхідність отримання орендної плати за договором оренди від 05 грудня 2015 року у строк до 31 грудня; копію витягу із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки (а.с. 5-13, 40); а апеляційний суд не надав оцінки вказаним доказам. 
 
При цьому згідно зі статтею 89 ЦПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
 
Відповідачі у свою чергу не скористалися правом, наданим їм статтями 12, 81 ЦПК України, не спростували подані позивачем докази.
 
По-друге, висновки суду апеляційної інстанції про те, що позивач не вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, при подачі позову, чим порушив вимоги статті 362 ЦК України, суперечить матеріалам справи, оскільки в матеріалах справи мається платіжне доручення від 16 березня 2021 року № 147 про внесення  ТОВ «Ауріс-Авто» на депозитний рахунок Солонянського районного суду Дніпропетровської області 34 800 грн (а.с.124), а судом першої інстанції про це зазначено безпосередньо в рішенні суду. 
 
Відповідно до вимог статей 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
 
Суд може визнати недоцільним дослідження доказів щодо тих обставин, які ніким не оспорюються, однак зобов`язаний встановити обставини, які підлягають доказуванню і зобов`язаний вжити всіх необхідних заходів             з метою встановлення істини. Принцип змагальності не виключає необхідності всебічного та повного дослідження всіх обставин справи задля встановлення об`єктивної істини та об`єктивного вирішення справи.
 
Таким чином, доводи касаційної скарги про те, що суд апеляційної інстанції порушив принцип змагальності сторін та однобічно розглянув справу, знайшли своє підтвердження.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Згідно зі статтею 400 ЦПК України касаційний суд не має процесуальної можливості встановлювати нові обставини, які не були встановлені судами попередніх інстанції, та давати оцінку доказам, які судами не досліджено, а отже, не може вирішити спір по суті за результатами касаційного перегляду.
 
Відповідно до пункту 3 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається заявник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
Оскільки норми процесуального права допущені судом апеляційної  інстанції, колегія суддів дійшла висновку про передачу справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
 
Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін, з огляду на мотиви скасування судового рішення, та на підставі належних доказів встановити, чи належним чином виконував свої обов`язки орендаря позивач, та зробити висновок щодо порушення (не порушення) прав позивача, на підставі чого вирішити спір.
 
Керуючись статтями 402, 409, 411, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд           у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Ауріс-Авто» задовольнити частково.
 
Постанову Дніпровського апеляційного суду від 06 жовтня 2021 року скасувати, справу передати на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                  Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                                              І. А. Воробйова
 
                                                                                                          Б. І. Гулько
 
                                                                                                          Г. В. Коломієць
 
                                                                                                          Ю. В. Черняк