ПІВНІЧНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД      
вул. Шолуденка, буд. 1, літера А, м. Київ, 04116, (044) 230-06-58 inbox@anec.court.gov.ua 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"26" жовтня 2022 р.           Справа№ 925/640/21
Північний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: 
головуючого:           Мальченко А.О.
суддів:            Чорногуза М.Г. 
          Агрикової  О.В. 
 
при секретарі судового засідання Линник А.М.,

розглянувши матеріали апеляційної скарги Чигиринської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022
у справі № 925/640/21 (суддя О.І. Кучеренко)
за позовом Чигиринської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест»
про внесення змін до договору оренди землі,

за участю представників сторін:
від позивача: Постригань С.І.;
від відповідача: Чакалов А.К., -  
ВСТАНОВИВ:
У травні 2021 року Чигиринська міська рада (далі - Рада, позивач) звернулась до Господарського суду Черкаської області з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (далі - Товариство, відповідач) про внесення змін до Договору оренди землі від 25.01.2010, зареєстрованого у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» від 05.05.2010 під №041079800515, укладеного між Чигиринською райдержадміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» у такій редакції: «Чигиринська міська рада в особі міського голови - Харченка Віктора Анатолійовича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», іменований далі - «Орендодавець», та Товариство з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», код згідно ЄДРПОУ- 31722577, в особі директора - Бершадського Євгена Петровича, який діє на підставі Статуту, і в подальшому іменується - «Орендар», з іншої сторони, за взаємною згодою, на підставі рішень Чигиринської міської ради №147-8/УП від 21.06.2019 «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» та №366-7/УШ від 26.03.2021 «Про внесення змін до договору оренди землі від 25.01.2010, укладеного з Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» у зв`язку зі встановленням нових ставок орендної плати, уклали цю додаткову угоду про наступне.
1.Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського (Чигиринського) району Черкаської області.
2.В оренду передається земельна ділянка площею 86,0100 га, в тому числі: рілля - 86,0100 га, з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, що розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського (Чигиринського) району Черкаської області.
4.Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату укладення договору становить: 2 340 275 (два мільйони триста сорок тисяч двісті сімдесят п`ять) гривень 46 копійок.
6.Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років до 22 травня 2058 року. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
7.Орендна плата вноситься Орендарем у грошовій формі, у розмірі 280 833 (двісті вісімдесят тисяч вісімсот тридцять три) гривні 06 копійок в рік, що становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки». У позові позивач також просить стягнути з відповідача судові витрати у розмірі сплаченого судового збору у розмірі 2 270 грн.
Рішенням Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 позов задоволено частково. Внесено зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди землі від 25.01.2010, який зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» від 05.05.2010 під №041079800515, та укладений між Чигиринською райдержадміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», виклавши їх у наступній редакції: «Чигиринська міська рада, (код згідно з ЄДРПОУ - 04061560) в особі міського голови - Харченка Віктора Анатолійовича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», іменований далі -«орендодавець», з одного боку, та Товариство з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», (код згідно з ЄДРПОУ - 31722577), в особі директора - Бершадського Євгена Петровича, який діє на підставі Статуту, і в подальшому іменується - «Орендар», з другого боку, уклали цей договір про нижченаведене:
1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером    7125485500:01:000:1503, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
2. В оренду передається земельна ділянка площею 86,0100 га, в тому числі: рілля - 86,0100 га.
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату внесення змін до договору становить: 1 714 321,44 грн.
6. Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років до 22 травня 2058 року. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
В іншій частині позову відмовлено.
Застосовуючи норми ст.ст. 3, 93, 117, 122 ЗК України, ст. 2 Закону України «Про оренду землі», судом першої інстанції встановлено факт отримання Товариством в оренду спірної земельної ділянки із земель державної власності на підставі розпорядження Чигиринської РДА та договору оренди землі, укладеного на його виконання.     У зв`язку із переходом спірної земельної ділянки до земель комунальної власності на підставі наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №23-1875/14-19-СГ від 18.06.2019 «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність», рішення Чигиринської міської ради Черкаської області «Про прийняття земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність Чигиринської міської ради» №216-10/VII від 05.08.2019    та акту приймання-передачі від 18.06.2019, Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області передало, а Чигиринська міська рада прийняла спірну земельну ділянку до земель комунальної власності. За встановленого, суд першої інстанції дійшов висновку про перехід до Чигиринської міської ради     прав та обов`язків орендаря за договором оренди землі від 25.01.2010, укладеного між Чигиринською районною державною адміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест». Встановлене слугувало підставою для задоволення вимог Чигиринської міської ради про внесення змін до договору в частині внесення змін до преамбули, та пунктів 1,2,6 Договору.
Задовольняючи частково позов щодо внесення змін до пункту 4 договору та викладення грошової нормативної оцінки землі у новому розмірі, суд першої інстанції керувався п. 14.1.125 ст. 14, п. 271.2 статті 271, ст. 289 Податкового кодексу України, статтями 1, 5, 18, 20, 23 Закону України «Про оцінку земель». Так, суд першої інстанції дійшов висновку про необхідність здійснення індексації нормативної грошової оцінки земельної ділянки із кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, яка станом на 25.01.2010 (дата укладення договору оренди) становила 1 143 796,00 грн.    
Застосувавши розміщений на Інтернет-сторінці Центрального органу виконавчої влади, що реалізує державну політику у сфері земельних відносин (Держгеокадастру) коефіцієнт індексації даної категорії земель (сільськогосподарських угідь): за 2013 рік - 1,0; 2014 рік - 1,249; 2015 рік - 1,2; 2016-2021 роки 1,0. суд встановив, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки із кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, площею 86,01 га станом на дату винесення рішення становить 1 714 321,44 грн.
Відмовляючи у внесенні змін до пункту 7 Договору в частині збільшення ставки орендної плати з 4,5% до 12%, суд першої інстанції керувався нормами статей 3, 6, 626, 627, 632, 651, 792 ЦК України, статей 12, 15, 21, 30 Закону України «Про оренду землі», підпункту 14.1.147 п. 14.1 ст. 14,     підпункту 270.1.1 п. 270.1 ст. 270,     пунктом 271.1 ст. 271, пунктами 288.1, 288.2, 288.4, 288.5 ст. 288 Податкового кодексу України, а також умовами пункту 11 Договору. Так, суд дійшов висновку, що оскільки орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку, а не рішення органів місцевого самоврядування. При цьому суд врахував правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19 та застосував ч. 4 ст. 236 ГПК України.
Не погоджуючись із вищезазначеним рішенням, Чигиринська міська рада звернулася до Північного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та постановити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
В обґрунтування вимог за апеляційною скаргою, Чигиринська міська рада посилається на неправильне застосування судом норм матеріального та процесуального права. Так, судом безпідставно взято до уваги правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, оскільки обставини справи та предмет позовних вимог є різними, відповідно, судом неправильно застосовано ч. 4 ст. 236 ГПК України; висновок суду про неможливість внесення змін до договору в частині визначення ставки орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки суперечить вимогам чинного законодавства. Так, за змістом ст.ст.     10, 14, 269 п. 288.5 Податкового кодексу України, ст. 16 Закону України «Про оренду землі», ст.ст. 648, 654 ЦК України, ст.ст. 19, 144 Конституції України прийняття радою рішення про затвердження нових ставок земельного податку є підставою для внесення змін до уже існуючих договорів оренди та приведення їх, у такий спосіб, у відповідність до прийнятого радою рішення. Заявник апеляційної скарги зауважив, що за умовами договору розмір орендної плати переглядається щорічно, однак з моменту укладення договору є незмінним, що впливає на інтереси ради в частині недоотримання нею орендних платежів.
Чигиринська міська рада також не погодилась із рішенням суду щодо проведеної судом індексації нормативної грошової оцінки землі, підкреслюючи, що суд вийшов за межі наданих йому повноважень, а також позовних вимог. Так, за доводами Ради, нова нормативна грошова оцінка проведена на підставі Постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України», що підтверджується наявним в матеріалах справи Витягом з технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 07.05.2021 №652, наданим Головним Управлінням Держгеокадастру у Черкаській області.
Відповідно до Протоколу автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 01.06.2022 апеляційну скаргу Чигиринської міської ради передано на розгляд колегії суддів у складі: головуючого судді Мальченко А.О., суддів Агрикової О.В., Чорногуза М.Г.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 06.06.2022 витребувано у Господарського суду Черкаської області матеріали справи №925/640/21. Відкладено вирішення питання щодо подальшого руху апеляційної скарги Чигиринської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 до надходження матеріалів справи з Господарського суду Черкаської області.
13.06.2022 матеріали справи №925/640/21 надійшли до Північного апеляційного господарського суду та були передані головуючому судді.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 20.06.2022 апеляційну скаргу Чигиринської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 залишено без руху та надано скаржникові строк для усунення недоліків, допущених останнім при поданні апеляційної скарги.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 11.07.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Чигиринської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21, розгляд справи призначено на 17.08.2022 о 15:20 год.
25.07.2022 до Північного апеляційного суду надійшов відзив Товариства на апеляційну скаргу Чигиринської міської ради, у якому Товариство просить залишити апеляційну скаргу без задоволення, а оскаржуване Радою рішення - без змін. Товариство вважає вмотивованим висновок суду щодо неможливості внесення змін до договору в частині збільшення розміру ставки орендної плати до 12 % виключно на підставі рішення Чигиринської міської ради. Товариство також погоджується з проведеною судом індексацією нормативної грошової оцінки, зауважуючи, що остання проведена в порядку перевірки судом відповідності розміру нормативної грошової оцінки вимогам законодавства.    
На електронну пошту Північного апеляційного господарського суду 16.08.2022 від Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 16.08.2022 в задоволенні клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції у справі № 925/640/21 відмовлено.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 17.08.2022 розгляд апеляційної скарги Чигиринської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі № 925/640/21 відкладено на 16:00 год 14.09.2022.
На електронну пошту Північного апеляційного господарського суду 06.09.2022 від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» надійшла заява про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 12.09.2022 в задоволенні клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції у справі № 925/640/21 відмовлено.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 14.09.2022 у розгляді справи № 925/640/21 оголошено перерву до 13:45 год 26.10.2022.
18.10.2022 на електронну пошту Північного апеляційного господарського суду від представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» Чакалова А.К. надійшло клопотання про участь у судовому засіданні в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням системи відеоконференцзв`язку EASYCON.
Ухвалою Північного апеляційного господарського суду від 24.10.2022 задоволено клопотання представника Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» Чакалова А.К. про участь у судовому засіданні 26.10.2022 о 13:45     год. в режимі відеоконференції поза межами приміщення суду з використанням системи відеоконференцзв`язку EASYCON у справі № 925/640/21.
У судовому засіданні 26.10.2022 колегією суддів було оголошено вступну та резолютивну частини постанови господарського суду апеляційної інстанції.
Відповідно до вимог ч.ч. 1, 2 ст. 269 ГПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Частиною 4 ст. 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Переглядаючи оскаржуване судове рішення, колегія суддів враховує, що доводи апеляційної скарги стосуються виключно вимог про внесення змін до п. 4 Договору оренди - щодо розміру нормативної грошової оцінки землі, та п. 7 Договору оренди - щодо розміру орендної плати та відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки. В іншій частині рішення суду першої інстанції Чигиринською міською радою не оскаржується.    
Саме у цій частині і здійснюється перегляд судового рішення в апеляційному порядку.
Обговоривши доводи апеляційної скарги та поданого відповідачем відзиву, дослідивши докази, наявні у справі, врахувавши пояснення надані учасниками справи в судових засіданнях, проаналізувавши правильність застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга є обґрунтованою в частині вимог про внесення змін щодо розміру нормативної грошової оцінки та підлягає частковому задоволенню, враховуючи наступне.
Як встановлено судом першої інстанції та підтверджується матеріалами справи, Розпорядженням Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області «Про надання в оренду земельних ділянок Товариству з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» на території Стецівської сільської ради» №98 Товариству з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» надано для ведення товарного сільськогосподарського виробництва дев`ять земельних ділянок загальною площею 267,14 гектара, у тому числі ріллі 267,14 гектара, у довгострокову оренду терміном на 49 років із земель запасу та резервного фонду за межами населеного пункту на території Стецівської сільської ради, за умовами щорічного перегляду орендної плати. Надано Товариству з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва вісімдесят шість земельних ділянок загальною площею 104,81 гектара, у тому числі ріллі 87,15 гектара, сіножатей 17,66 гектара у довгострокову оренду терміном на 49 років із розпайованих земель на території Стецівської сільської ради. Встановлено орендну плату за використання землі у розмірі 3 відсотків від нормативної грошової оцінки земельних ділянок з урахуванням щорічного коефіцієнту індексації грошової оцінки сільськогосподарських угідь.
На виконання розпорядження Чигиринської районної державної адміністрації Черкаської області, 25.01.2010 між Чигиринською районною державною адміністрацією (орендодавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (орендар) було укладено договір оренди землі (далі договір). За умовами цього договору орендодавець надає, а орендар приймає у строкове платне користування земельну ділянку із земель державної власності землі резервного фонду, яка знаходиться на території Стецівської сільської ради за межами населеного пункту (пункт 1 договору).
В оренду передається земельна ділянка загальною площею 86,01 гектара, у тому числі: ріллі 86,01 гектара (пункт 2 договору).
Нормативна грошова оцінка земельної ділянки станом на 01.01.2010 становить 1 143 796,00 грн (пункт 4 договору).
Договір укладено на 49 років до 22 травня 2058 року. Після закінчення строку, на який було укладено договір, орендар, якщо він належно виконував обов`язки відповідно до договору, має за інших рівних умов переважне право поновлення договору на новий строк. У разу якщо орендар продовжує користуватися землею після закінчення строку договору, то за відсутністю письмових заперечень орендодавця протягом одного місяця після закінчення строку договору він підлягає поновленню на той самий строк й на тих самих умовах. Письмове заперечення здійснюється листом-повідомленням (пункт 6 договору).
Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі у грошовій формі у розмірі трьох відсотків від нормативної грошової оцінки, що становить 34314,00 грн у рік (пункт 7 договору).
Обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції (пункт 8 договору).
Орендна плата вноситься у такі строки: щомісячно у розмірі 1/12 частини річної орендної плати не пізніше 30 числа наступного за звітним місяця (пункт 9 договору).
Розмір орендної плати переглядається за згодою сторін щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом (пункт 11 договору).
Земельна ділянка передається в оренду для товарного сільськогосподарського виробництва. Цільове призначення земельної ділянки землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва. Код по УКЦВЗ 2.1 (пункти 13 та 14 договору).
Зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку (пункт 32 договору).
Цей договір набирає чинності після підписання сторонами та його державної реєстрації. Невід`ємними частинами договору є план меж земельної ділянки; кадастровий план земельної ділянки; акт визначення меж земельної ділянки; акт приймання-передачі об`єкта оренди (пункт 39 договору).
Договір підписаний уповноваженими представниками сторін за договором та скріплений відповідними печатками орендодавця та орендаря.
Договір зареєстровано у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр державного земельного кадастру», про що у Державному реєстрі земель вчинено запис від 05.05.2010 за №041079800515.
01.11.2011 між орендодавцем та орендарем було підписано додаткову угоду до договору оренди землі від 05.05.2010, якою сторони за договором внесли зміни до пункту 7 договору оренди та виклали його у новій редакції: «Орендна плата вноситься орендарем у формі та розмірі: у грошовій формі у розмірі 4,5 відсотків від нормативно-грошової оцінки земельної ділянки, що складає 51471,00 грн на 2011 рік.
Рішенням Чигиринської міської ради Черкаської області «Про початок реорганізації Стецівської сільської ради шляхом приєднання до Чигиринської міської ради» №14-1/VII від 09.01.2019 почато процедуру реорганізації Стецівської сільської ради шляхом приєднання до Чигиринської міської ради. Чигиринську міську раду визначено правонаступником всього майна, прав та обов`язків Стецівської сільської ради.
Відповідно до розпорядження Кабінету Міністрів України від 12.06.2020 №728-р «Про визначення адміністративних центрів та затвердження територій територіальних громад Черкаської області» визначено адміністративні центри та затверджені території територіальних громад Черкаської області. Згідно із додатком до цього розпорядження, до Чигиринської територіальної громади увійшли Чигиринська територіальна громада, Вершацька територіальна громада, Галаганівська територіальна громада, Іванівська територіальна громада, Красносільська територіальна громада, Матвіївська територіальна громада, Новоселицька територіальна громада, Рацівська територіальна громада, Стецівська територіальна громада, Суботівська територіальна громада, Тіньківська територіальна громада, Трушівська територіальна громада.
Наказом Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №23-1875/14-19-СГ від 18.06.2019 «Про передачу земельних ділянок державної власності у комунальну власність» вирішено передати Чигиринській міській раді у комунальну власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 4033,5183 га, які розташовані у адміністративних межах Чигиринської міської ради, Галаганівської, Красносільської, Матвіївської, Стецівської, Суботівської, Тіньківської сільських рад Чигиринського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі. Право власності на земельні ділянки виникає з моменту державної реєстрації цього права та оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
18.06.2019 Головне управління Держгеокадастру у Черкаській області відповідно до наказу Головного управління Держгеокадастру у Черкаській області №23-1875/14-19-СГ від 18.06.2019 передало із державної власності, а Чигиринська міська рада Черкаської області прийняла у комунальну власність Чигиринської міської ради Черкаської області земельні ділянки згідно з додатком, що підтверджується актом приймання-передачі земельних ділянок сільськогосподарського призначення із державної у комунальну власність від 18.06.2019.
Судом встановлено, що серед земельних ділянок, які були передані позивачу у комунальну власність, є і, орендована відповідачем, земельна ділянка з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503 площею 86,01.
Згідно з рішенням Чигиринської міської ради Черкаської області «Про прийняття земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної власності у комунальну власність Чигиринської міської ради» №216-10/VII, позивач прийняв земельні ділянки сільськогосподарського призначення державної власності загальною площею 4033,5183 га, які розташовані у адміністративних межах Чигиринської міської ради, Галаганівської, Красносільської, Матвіївської, Стецівської, Суботівської, Тіньківської сільських рад Чигиринського району Черкаської області згідно з актом приймання-передачі від 18.06.2019.
Відповідно до інформації Державного земельного кадастру про право власності та речові права на земельну ділянку, право власності на земельну ділянку із кадастровим номером 7125485500:01:000:1503 площею 86,01 га було зареєстровано 16.10.2019 та належить Чигиринській міській раді, що також підтверджується витягом з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №185712612 від 22.10.2019.
21.06.2019 Чигиринською міською радою прийнято рішення №147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки», яким було установлено з 01 січня 2020 року на території Чигиринської об`єднаної територіальної громади ставки орендної плати за земельні ділянки встановлені згідно з додатком 1.
Додатком 1 до рішення №45-2/VII встановлено розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
26.03.2021 Чигиринська міська рада Черкаської області прийняла рішення «Про внесення змін у договір оренди землі від 25.01.2010, який укладений із Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» №366-7/VIII, яким вирішила внести зміни до преамбули договору оренди землі від 25.01.2010 та пунктів 1, 2, 4, 6, 7 договору.
У зв`язку з прийняттям вищезазначеного рішення, Чигиринська міська рада направила відповідачеві лист за №488-02-33/1 від 15.04.2021 щодо укладання додаткової угоди до договору оренди, у якому позивач пропонував відповідачу укласти додаткову угоду до договору оренди від 25.01.2010. Разом із листом, позивач надіслав відповідачу проект додаткової угоди до договору оренди землі.
За змістом проекту додаткової угоди до договору оренди землі, позивач запропонував викласти преамбулу та пункти 1, 2, 4, 6, 7 договору у новій редакції, згідно з якою змінити назву орендодавця, зазначити кадастровий номер орендованої відповідачем земельної ділянки, встановити нову нормативно грошову оцінку земельної ділянки на дату внесення змін до договору становить, порядок переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк, нову ставку орендної плати, що становить 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки.
Лист разом із проектом додаткової угоди представник відповідача отримав 20.04.2021, засвідчивши це своїм підписом на рекомендованому повідомленні про вручення поштового відправлення, проте пропозиція позивача щодо внесення змін до договору оренди земельної ділянки була залишена відповідачем без відповіді та без задоволення, додаткова угода до договору не підписана, що і стало підставою для звернення позивача із цим позовом до суду для захисту свого майнового права шляхом внесення змін до договору оренди землі.
Розглядаючи спір, суд першої інстанції обґрунтовано виходив з того, що між сторонами виникли договірні правовідносини, на які поширюється дія загальних норм Цивільного кодексу України, Земельного кодексу України і Закону України «Про оренду землі».
Частиною 1 ст. 3 Земельного кодексу України визначено, що земельні відносини регулюються Конституцією України, цим Кодексом, а також прийнятими відповідно до них нормативно-правовими актами.
Відповідно до ч.9 ст. 93 Земельного кодексу України відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються законом.
Згідно зі ст. 2 Закону України «Про оренду землі» відносини, пов`язані з орендою землі, регулюються Земельним кодексомУкраїни, Цивільним кодексом України, цим Законом, законами України, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди землі.
У ст. 626 Цивільного кодексу України закріплено поняття договору, яким є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
У п. 3 ч. 1 ст. 3 Цивільного кодексу України закріплено, що загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, свобода договору.
Статтею 627 Цивільного кодексу України закріплено принцип свободи договору та визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Визначення договору оренди землі містить ст. 792 Цивільного кодексу України, відповідно до якої за договором найму (оренди) земельної ділянки наймодавець зобов`язується передати наймачеві земельну ділянку на встановлений договором строк у володіння та користування за плату.
У ст. 13 Закону України «Про оренду землі» вказано, що договір оренди землі це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
За змістом ст. 15 вищевказаного Закону істотними умовами договору оренди землі є, зокрема, орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату.
Частиною 1 ст. 30 цього ж Закону передбачено, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Пунктом 11 Договору оренди сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається за згодою сторін щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 32 Договору оренди, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Як уже було зауважено, розглядаючи спір, суд першої інстанції погодився з наявністю підстав для внесення змін до преамбули, та пунктів 1,2,6 Договору. І позивач в апеляційній скарзі, і відповідач у поданому відзиві на апеляційну скаргу погоджуються з такою позицією суду першої інстанції.
Щодо вимог про внесення змін до п. 4 Договору та встановлення нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки на рівні 2 340    275,46 грн, замість 1 143 796,00 грн, зафіксованої сторонами на момент укладення договору, суд першої інстанції визнав можливим самостійно визначити нову нормативну грошову оцінку земельної ділянки шляхом проведення індексації, у зв`язку з чим вимоги було задоволено частково, а рішенням суду внесено зміни до п. 4 Договору із встановленням нової нормативної грошової оцінки на рівні 1 714 321,44 грн.
Переглядаючи справу в апеляційному порядку, колегія суддів вважає такий висновок суду безпідставним, необґрунтованим та таким, що не відповідає нормам матеріального права, якими врегульовано спірні правовідносини сторін.
Так, відповідно до Преамбули Закону України «Про оцінку земель» від 11.12.2003 № 1378-IV (далі також - Закон України «Про оцінку земель»), цей закон визначає правові засади проведення оцінки земель, професійної оціночної діяльності у сфері оцінки земель в Україні та спрямований на регулювання відносин, пов`язаних з процесом оцінки земель, забезпечення проведення оцінки земель, з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки земель, інформаційного забезпечення оподаткування та ринку земель.
Стаття 1 згаданого Закону встановлює, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок - капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
За нормою ст. 5 Закону, нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні (крім випадків спадкування спадкоємцями першої та другої черги за законом (як випадків спадкування ними за законом, так і випадків спадкування ними за заповітом) і за правом представлення, а також випадків спадкування власності, вартість якої оподатковується за нульовою ставкою) та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, вартості земельних ділянок площею понад 50 гектарів для розміщення відкритих спортивних і фізкультурно-оздоровчих споруд, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.
Стаття 13 Закону визначає випадки обов`язкового проведення грошової оцінки земельних ділянок. Так, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться, зокрема, у разі визначення розміру орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності.
Статтею 12 Закону України «Про оцінку земель» унормовано, що нормативно-методичне регулювання оцінки земель здійснюється у відповідних нормативно-правових актах, що встановлюють порядок проведення оцінки земель, організації і виконання землеоціночних робіт, склад і зміст технічної документації та звітів з експертної грошової оцінки земельних ділянок, вимоги до них, порядок їх виконання.
Нормативно-правові акти з проведення оцінки земель затверджуються Кабінетом Міністрів України.
Колегія суддів вважає за необхідне зауважити, що поряд із нормами Закону України «Про оцінку земель», який визначає правові засади проведення оцінки земель в цілому, правові засади проведення оцінки земель сільськогосподарського призначення унормовано також постановою Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України», ухваленою відповідно до пункту 11 розділу «Прикінцеві положення» Закону України «Про Державний бюджет України на 2018 рік», а також наказом Міністерства аграрної політики та продовольства від 23.05.2017 № 262, зареєстрованим в Міністерстві юстиції України 31.05.2017 за № 679/30547 «Про затвердження Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення» (Із змінами, внесеними згідно з Наказом Міністерства аграрної політики та продовольства №605 від 18.12.2018), ухваленим відповідно до статті 12 Закону України «Про оцінку земель», пункту 8 Положення про Міністерство аграрної політики та продовольства України.
Постановою Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України» постановлено провести у 2018 році загальнонаціональну (всеукраїнську) нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення та затверджено Порядок проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення (далі також - Порядок №105).
Так, відповідно до п. 1 Порядку №105, цей Порядок визначає процедуру проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення.
За пунктом 2, у цьому Порядку під загальнонаціональною (всеукраїнською) нормативною грошовою оцінкою земель сільськогосподарського призначення (далі - оцінка) слід розуміти нормативну грошову оцінку земель сільськогосподарського призначення, яка проводиться одночасно на всій території України.
Інші терміни вживаються у значенні, наведеному в Законах України «Про Державний земельний кадастр», «Про оцінку земель».
Пунктом 3 Порядку №105 визначено, що оцінка проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 1.11.2016 № 831.
Оцінку проводить уповноважений Держгеокадастром на здійснення заходів, передбачених бюджетною програмою "Проведення земельної реформи", суб`єкт господарювання, якому надаються бюджетні кошти на безповоротній основі в межах відповідних бюджетних асигнувань та який є суб`єктом оціночної діяльності відповідно до статті 6 та з урахуванням вимог частини третьої статті 18 Закону України «Про оцінку земель» п. 4Порядку №105).
За пунктом 5 Порядку №105, об`єктом оцінки є землі сільськогосподарського призначення незалежно від форми власності в межах території природно-сільськогосподарських районів (у тому числі гірських природно-сільськогосподарських районів) Автономної Республіки Крим, областей, крім земель сільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, оцінка яких проводиться відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель населених пунктів, затвердженої постановою Кабінету Міністрів України від 23 березня 1995 р. № 213.
Пункти 6-19 Порядку №105 визначають власне процедуру здійснення оцінки земель сільськогосподарського призначення, експертизу та затвердження її результатів у вигляді технічної документації.
За пунктом 20 Порядку №105, затверджена технічна документація протягом п`яти робочих днів з дня затвердження подається Мінагрополітики Державному кадастровому реєстратору Держгеокадастру разом із заявою про внесення відомостей про проведення оцінки до Державного земельного кадастру. До заяви додаються матеріали, передбачені пунктами 69 і 96 Порядку ведення Державного земельного кадастру, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2012 р. № 1051.
Державний кадастровий реєстратор Держгеокадастру вносить у строк, визначений частиною чотирнадцятою статті 21 Закону України «Про Державний земельний кадастр», відомості про оцінку до Державного земельного кадастру (п. 21 Порядку №105).
Дані про нормативну грошову оцінку окремої земельної ділянки оформляються як витяг з технічної документації за формою згідно з додатком 3 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Мінагрополітики від 23 травня 2017 р. № 262 (п. 22 Порядку №105).
Оцінка проводиться з урахуванням строків, визначених частиною другою статті 18 Закону України «Про оцінку земель» (п. 23 Порядку №105).
Як унормовано ст. 18 Закону України «Про оцінку землі, нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться відповідно до норм, правил, а також інших нормативно-правових актів на землях усіх категорій та форм власності.
Нормативна грошова оцінка земельних ділянок проводиться:
розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років;
розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5-7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7-10 років.
За п. 24 Порядку №105, технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення, яка розроблена і затверджена рішенням органу місцевого самоврядування та відомості про яку внесені до Державного земельного кадастру до затвердження технічної документації, діє протягом строку, визначеного частиною другою статті 18 Закону України «Про оцінку земель».
Власник або землекористувач земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності може замовити проведення нормативної грошової оцінки окремої земельної ділянки в порядку, передбаченому частиною другою статті 15 Закону України «Про оцінку земель». В іншому випадку для визначення нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення приватної власності використовуються відомості про оцінку.
У разі коли технічна документація з нормативної грошової оцінки земельної ділянки сільськогосподарського призначення розроблена, але не затверджена рішенням органу місцевого самоврядування, та/або відомості про таку оцінку не внесені до Державного земельного кадастру до затвердження технічної документації, до Державного земельного кадастру підлягають внесенню та використовуються відомості про оцінку.
Матеріали справи не містять доказів прийняття Чигиринською міською радою рішення про проведення оцінки земель та затвердження нової технічної документації з нормативної грошової оцінки земель комунальної власності, у тому числі і орендованої земельної ділянки, у строки, визначені ч. 2 ст. 18 Закону України «Про оцінку земель», тобто не рідше, ніж один раз на 5-7 років.
Беручи до уваги те, що договір оренди укладено у 2010 році, оцінка спірної земельної ділянка мала бути проведена не менше трьох разів.
Колегія суддів також враховує, що наявний у матеріалах справи витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.05.2021 (т.1 арк.24) за формою відповідає додатку 3 до Порядку нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення, затвердженого наказом Мінагрополітики від 23 травня 2017 р. № 262.
За встановленого, колегія суддів приходить до висновку, що нормативну грошову оцінку орендованої земельної ділянки було проведено на виконання постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України».
Відтак, витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.05.2021 підтверджує актуальний розмір нормативної грошової оцінки орендованої земельної ділянки на дату розгляду справи судом.
Відповідно до частини 1 статті 632 Цивільного кодексу України ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. У випадках, встановлених законом, застосовуються ціни (тарифи, ставки тощо), які встановлюються або регулюються уповноваженими органами державної влади або органами місцевого самоврядування.
Статтею 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою. Розмір, форма і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
Відповідно до пункту 289.1. статті 289 Податкового кодексу України для визначення розміру податку та орендної плати використовується нормативна грошова оцінка земельних ділянок.
Стаття 1 Закону України «Про оцінку земель» визначає нормативну грошову оцінку земельних ділянок як капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами.
З аналізу норм вбачається, що нормативна грошова оцінка земельних ділянок не залежить від волевиявлення сторін договору оренди землі, а є способом регулювання уповноваженими органами плати за користування землею.
При цьому, нормативна грошова оцінка земель є основою для визначення розміру орендної плати, в зв`язку з чим, зміна нормативної грошової оцінки земельної ділянки є підставою для перегляду розміру орендної плати.
Відтак, орендна плата за земельні ділянки комунальної власності є регульованою ціною, тому здійснення оцінки земель у встановленому законом порядку, тобто відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України» та затвердження нової нормативної грошової оцінки землі, що підтверджується витягом із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.05.2021 вказує на наявність підстав для перегляду розміру орендної плати, встановленої умовами договору, оскільки відбулась законодавча зміна вихідних даних для розрахунку розміру цієї плати.
У зв`язку з цим наявні підстави для внесення змін до п. 4 договору з визначенням нової нормативної грошової оцінки земельної ділянки у розмірі, визначеному відповідно до умов законодавства, а тому позовні вимоги у цій частині підлягають задоволенню.
Втім, зроблена судом першої інстанції на власний розсуд індексація нормативної грошової оцінки земель не відповідає вимогам Закону України «Про оцінку земель».
Судом першої інстанції також безпідставно не взято до уваги наявний в матеріалах справи витяг із технічної документації про нормативну грошову оцінку земельної ділянки від 06.05.2021, відтак апеляційні доводи Чигиринської міської ради у цій частині є обґрунтованими та вмотивованими.
Стосовно позовних вимог про внесення змін до п.7 Договору оренди та збільшення відсоткової ставки з 4,5% до 12% від нормативної грошової оцінки землі, суд апеляційної інстанції зазначає наступне.
За змістом ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
У разі односторонньої відмови від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом, договір є відповідно розірваним або зміненим.
Частина 1 ст. 30 Закону України «Про оренду землі» передбачає, що зміна умов договору оренди землі здійснюється за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору оренди землі спір вирішується в судовому порядку.
Отже, за змістом ст. 651 ЦК України, статті 30 Закону України «Про оренду землі», договір оренди може бути змінено у двох випадках: 1) за згодою сторін, тобто у результаті взаємоузгоджених дій та 2) у судовому порядку.
За згодою сторін відсоткову ставку було змінено з 3% до 4,5 %, що підтверджується наявною у матеріалах справи Додатковою угодою від 01.11.2011 (т. 1 арк. 17).
У подальшому, Чигиринською міською радою прийнято рішення від 21.06.2019 №147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» та рішення від 26.03.2021 №366-7/VIII     «Про внесення змін у договір оренди землі від 25.01.2010, який укладений із Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», відповідно до яких нова ставка орендної плати становить 12% від нормативної грошової оцінки землі.
На переконання Чигиринської міської ради ці рішення є підставою для внесення змін до договору у судовому порядку, оскільки ТОВ «Продагроінвест» від внесення відповідних змін відмовляється.
Частина 2 ст. 651 ЦК України визначає дві підстави для зміни договору за рішенням суду на вимогу однієї із сторін: 1) істотне порушення договору другою стороною; 2) інші випадки встановлені договором або законом.    
Пунктом 11 Договору оренди сторони погодили, що розмір орендної плати переглядається за згодою сторін щорічно у разі: зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами; в інших випадках, передбачених законом.
Відповідно до п. 32 Договору оренди, зміна умов договору здійснюється у письмовій формі за взаємною згодою сторін. У разі недосягнення згоди щодо зміни умов договору спір розв`язується у судовому порядку.
Надаючи оцінку пункту 11 укладеного між сторонами Договору оренди, колегія суддів вважає, що прийняті Чигиринською міською радою рішення від 21.06.2019 №147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» та від 26.03.2021 №366-7/VIII «Про внесення змін до договору оренди…» не підпадають під погоджені сторонами умови внесення змін у результаті «…зміни умов господарювання, передбачених договором; зміни розмірів земельного податку, підвищення цін, тарифів у тому числі внаслідок інфляції; погіршення стану орендованих земельних ділянок не з вини орендаря, що підтверджено документами..», оскільки вказані умови не містять чіткого формулювання щодо зміни умов договору у результаті зміни відсоткової ставки. За висновком суду встановлення радою нової відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки земельної ділянки не є підвищенням цін чи тарифів.
Таким чином, прийняті Чигиринською міською радою рішення від 21.06.2019 №147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» та від 26.03.2021 №366-7/VIII «Про внесення змін до договору оренди…» з огляду на норму ч. 2 ст. 651 ЦК України та п. 11 Договору оренди можуть бути підставою для внесення змін до договору виключно у випадках, передбачених законом.
Законодавчо, розмір орендної плати за земельні ділянки урегульовано наступним чином. 
Так, згідно з підпунктом 270.1.1 пункту 270.1 статті 270 Податкового кодексу України об`єктами оподаткування земельним податком є земельні ділянки, які перебувають у власності або користуванні.
Пунктом 271.1 статті 271 Податкового кодексу України визначено, що базою оподаткування плати за землю є нормативна грошова оцінка земельних ділянок з урахуванням коефіцієнта індексації, визначеного відповідно до порядку, встановленого розділом XII Податкового кодексу України, а у разі якщо нормативну грошову оцінку не проведено - площа земельних ділянок.
У пункті 288.1 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що підставою для нарахування орендної плати за земельну ділянку є договір оренди такої земельної ділянки.
У пункті 288.4 статті 288 Податкового кодексу України вказано, що розмір та умови внесення орендної плати встановлюються у договорі оренди між орендодавцем (власником) і орендарем.
Згідно з положеннями підпункту 288.5.1 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України розмір орендної плати встановлюється у договорі оренди, але річна сума платежу не може бути меншою за розмір земельного податку: для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких проведено, - у розмірі не більше 3 відсотків їх нормативної грошової оцінки, для земель загального користування - не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 1 відсотка їх нормативної грошової оцінки. Для земельних ділянок, нормативну грошову оцінку яких не проведено, - у розмірі не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області, для сільськогосподарських угідь - не менше 0,3 відсотка та не більше 5 відсотків нормативної грошової оцінки одиниці площі ріллі по Автономній Республіці Крим або по області.
У підпункті 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України передбачено, що річна сума орендної плати не може перевищувати 12 відсотків нормативної грошової оцінки.
У договорі оренди землі встановлено річну орендну плату у розмірі 3% (у подальшому 4,5% з урахуванням додаткової угоди від 01.11.2011) від нормативної грошової оцінки, що становить 34314,00 грн. При цьому обчислення розміру орендної плати за землю здійснюється з урахуванням індексів інфляції.
Тобто, під час судового розгляду встановлено, що визначена сторонами ставка відповідає граничним розмірам відсоткових ставок, визначених законодавцем у Податковому кодексі України.
Як зазначалось судом вище, Чигиринською міською радою Черкаської області прийнято рішення, яким встановлено розмір орендної плати 12% від нормативної грошової оцінки земельної ділянки для земельних ділянок для ведення товарного сільськогосподарського виробництва.
Однак, з огляду на те, що за змістом пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України та статті 21 Закону України «Про оренду землі» орендна плата за земельні ділянки державної та комунальної власності є регульованою ціною, то з урахуванням умов договору оренди, укладеного сторонами спору, підставою для перегляду розміру (ставки) орендної плати має бути саме законодавча зміна граничного (мінімального чи максимального) розміру такої плати або зміна розміру земельного податку та невідповідність у цій частині договору оренди новим умовам встановленим законом, а не рішення органів місцевого самоврядування.
Такий висновок підтверджується і вимогами законів, наведеними нижче.
Зокрема, єдиним органом законодавчої влади в Україні є парламент - Верховна Рада України (стаття 75 Конституції України).
Виключно законами України встановлюються система оподаткування, податки і збори (пункт 1 частини другої статті 92 Конституції України).
У статті 144 Конституції України передбачено, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території.
Згідно із частиною першою статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» рада в межах своїх повноважень приймає нормативні та інші акти у формі рішень.
За змістом пункту 34 частини першої статті 26 Закону «Про місцеве самоврядування в Україні» виключно на пленарних засіданнях сільської, селищної, міської ради вирішуються відповідно до закону питання регулювання земельних відносин.
Стаття 10 Податкового кодексу України: 10.2-1. Місцеві ради обов`язково установлюють єдиний податок та податок на майно (в частині транспортного податку та плати за землю, крім земельного податку на лісові землі). Дійсно, Податковим кодексом України передбачено повноваження місцевих рад щодо визначення розміру плати за землю у вигляді визначення відсоткової ставки від нормативної грошової оцінки землі. І для нових землекористувачів, які будуть укладати договори оренди, рішення Чигиринської міської ради від 21.06.2019 №147-8/VII «Про встановлення ставок орендної плати за земельні ділянки» є обов`язковим.
Натомість, для вже існуючих договорів чинною залишається ставка, яка встановлювалась Радою на момент укладення відповідного договору оренди, та саме на цих умовах була прийнята орендарем. Тим більше, що така ставка відповідає розмірам, встановленим Податковим кодексом України.
Ані умовами договору, ані чинними - Податковим кодексом України, Цивільним кодексом України, Законом України «Про оренду землі» не встановлено обов`язку сторін приводити умови договору в частині визначення ставки орендної плати від нормативної оцінки землі у відповідність до нових ставок, визначених органом місцевого самоврядування.    
У зв`язку з наведеним, у суду відсутні підстави для зміни розміру орендної плати та покладення на орендаря обов`язку сплачувати оренду плату у збільшеному розмірі, відмінного від того, на який орендар погоджувався, укладаючи договір.
Отже, рішення органу місцевого самоврядування, а в даному випадку - рішення Чигиринської міської ради, не може вважатися законодавчою підставою для внесення змін до договору оренди землі у частині зміни розміру (ставки) орендної плати, оскільки орган місцевого самоврядування не наділений повноваженнями встановлювати граничні (мінімальний та максимальний) розмір орендної плати за земельні ділянки комунальної власності, бо такі ставки встановлюються, з урахуванням правової природи орендної плати як загальнодержавного податку, у Податковому кодексі України.
Такі рішення сільської ради можуть бути підставою для внесення змін до договору оренди землі, якщо сторони договору оренди безпосередньо в самому договорі передбачили таку підставу для зміни розміру орендної плати, що узгоджується з принципом свободи договору.
Такий висновок викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19. Розглядаючи вимоги у цій частині суд першої інстанції цілком вмотивовано застосував правову позицію, викладену у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, відтак заявник апеляційної скарги помилково вважає, що обставини справи та предмет позовних вимог справ є різними.    
Предметом позовних вимог у справі №635/4233/19 є внесення змін у судовому порядку до чинного договору оренди землі у зв`язку із прийняттям міською радою рішення про зміну ставок орендної плати. Тобто спір є аналогічним до спору, що є предметом справи, що переглядається. Відповідно, судом першої інстанції правильно застосовано ч. 4 ст. 236 ГПК України.
Враховуючи норми чинного законодавства, а також ту обставину, що договором оренди землі не передбачено такої підстави для перегляду розміру орендної плати, як зміна ставки орендної плати згідно із рішенням органу місцевого самоврядування, з огляду на правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 09.11.2021 у справі №635/4233/19, суд першої інстанції дійшов вмотивованого висновку про відмову у задоволенні позовної вимоги про внесення змін до пункту 7 договору оренди землі від 25.01.2010 та встановлення нової ставки орендної плати на рівні 12% від нормативної грошової оцінки землі.
Надаючи оцінку доводам Чигиринської міської ради у цій частині, колегія суддів звертає увагу на те, що поряд із вимогами ч. ст. 144 Конституції України, яка встановлює, що органи місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, приймають рішення, які є обов`язковими до виконання на відповідній території, та на яку посилається Рада, є ще й норма ст. 19 Конституції України, за якою правовий порядок в Україні ґрунтується на засадах, відповідно до яких ніхто не може бути примушений робити те, що не передбачено законодавством, органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
У своїх доводах щодо необхідності збільшення ставки з 4,5% до 12%, Рада посилається на необхідність у такий спосіб покрити свої фінансові витрати, спричинені недоотриманням коштів від орендної плати до місцевого бюджету у зв`язку з залишенням ставки на рівні 4,5% , що є  несправедливим у порівнянні зі становищем нових орендарів, для яких ставка можлива лише на рівні 12%.
Судова колегія звертає увагу на те, що Радою не було враховано, що у цих відносинах остання виступає не як орган місцевої влади, а як власник земель, а тому відносини між сторонами договору є приватноправовими, відповідно під час зміни умов договору мають враховуватись інтереси Ради і Товариства як учасників уже укладеного договору з відповідними обов`язками та правами, а не інтереси інших осіб чи намагання Ради поповнити бюджет громади. тизадовольнити свої фінансові потреби.
Стаття 3 ЦК України проголошує свободу договору, справедливість, добросовісність та розумність основними засадами цивільного законодавства. А, ч.ч. 2,3 ст. 13 ЦК України вказують на те, що при здійсненні своїх прав особа зобов`язана утримуватися від дій, які могли б порушити права інших осіб, завдати шкоди довкіллю або культурній спадщині та не допускаються дії особи, що вчиняються з наміром завдати шкоди іншій особі, а також зловживання правом в інших формах.
Вимагаючи збільшення орендної ставки втричі, Рада не врахувала інтересів Товариства.
Ані умовами договору, ані чинним законодавством не передбачено можливості однієї із сторін змінювати ціну договору, який уже виконується протягом 12 років, за власним бажанням в односторонньому порядку. На це мають бути відповідні законодавчі умови. Такі умови Радою ані у позові, ані в апеляційній скарзі не наведені.
Згідно зі ст. 86 ГПК України суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів. Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Частиною 1     ст. 269 ГПК України     встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Згідно з п. 2 ч. 1     ст. 275 ГПК України     суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення.
Підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення, у відповідності до пунктів 1-4 частини 1     статті 277 ГПК України, є нез`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, встановленим обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
З огляду на невідповідність висновків, викладених в оскаржуваному рішенні в частині часткового задоволення вимог про внесення змін до п. 4 договору оренди дійсним обставинам справи, ухилення суду від з`ясування спірних правовідносин сторін та надання їм належної правової оцінки, незастосування судом норм матеріального права, які підлягали застосуванню, а саме, ст. 12, 13 Закону України «Про оцінку земель», Постанови Кабінету Міністрів України від 07.02.2018 № 105 «Про проведення загальнонаціональної (всеукраїнської) нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та внесення змін до деяких постанов Кабінету Міністрів України», суд апеляційної інстанції дійшов висновку про наявність підстав для часткового задоволення вимог апеляційної скарги Чигиринської міської ради та часткового скасування рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі №925/640/21 із викладенням його резолютивної частини у новій редакції.
Як зазначено у п. 41 висновку № 11 (2008) Консультативної ради європейських суддів до уваги Комітету Міністрів Ради Європи щодо якості судових рішень, обов`язок суддів наводити підстави для своїх рішень не означає необхідності відповідати на кожен аргумент захисту на підтримку кожної підстави захисту. Обсяг цього обов`язку може змінюватися залежно від характеру рішення. Згідно з практикою Європейського суду з прав людини очікуваний обсяг обґрунтування залежить від різних доводів, що їх може наводити кожна зі сторін, а також від різних правових положень, звичаїв та доктринальних принципів, а крім того, ще й від різних практик підготовки та представлення рішень у різних країнах. З тим, щоб дотриматися принципу справедливого суду, обґрунтування рішення повинно засвідчити, що суддя справді дослідив усі основні питання, винесені на його розгляд.
Колегія суддів також зазначає, що хоча пункт 1 статті 6 Конвенції про захист прав людини та основоположних свобод зобов`язує суди обґрунтовувати свої рішення, це не може розумітись як вимога детально відповідати на кожен довод (рішення Суду у справі Трофимчук проти України, no. 4241/03 від 28.10.2010).
Переглядаючи справу колегія суддів дійшла висновку, що викладені у апеляційній скарзі доводи Чигиринської міської ради в частині наявності підстав для внесення змін до договору в частині нормативної грошової оцінки землі є обґрунтованими, в той час як доводи про обов`язковість збільшення ставки орендної плати до 12 % від нормативної грошової оцінки землі та внесення змін до договору і у цій частині не знайшли свого підтвердження під час апеляційного перегляду спору.
Оскільки вимоги апеляційної скарги задоволено частково, сплачений Чигиринською міською радою судовий збір, з огляду на вимоги ст.. 129 ГПК України, у визначеній судом частині покладається на відповідача.    
Керуючись ст. ст. 253-255, 269, 275-284 Господарського процесуального кодексу України, Північний апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Апеляційну скаргу Чигиринської міської ради на рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі №925/640/21 задовольнити частково.
2. Рішення Господарського суду Черкаської області від 13.04.2022 у справі №925/640/21 скасувати частково, виклавши його резолютивну частину в наступній редакції:
« 1. Позов Чигиринської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» про внесення змін до договору оренди землі задовольнити частково.
2. Внести зміни до преамбули та пунктів 1, 2, 4, 6 договору оренди землі від 25.01.2010, який зареєстрований у Чигиринському районному відділі Черкаської регіональної філії ДП «Центр ДЗК» від 05.05.2010 під №041079800515, та укладений між Чигиринською райдержадміністрацією та Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», виклавши їх у наступній редакції:
«Чигиринська міська рада, (вулиця Хмельницького Богдана, будинок 26, місто Чигирин, Черкаський район, Черкаська область, 20901, ідентифікаційний код - 04061560) в особі міського голови - Харченка Віктора Анатолійовича, який діє на підставі Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», іменований далі - орендодавець», з одного боку, та
Товариство з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», (вулиця Шевченка, будинок 8, місто Чигирин, Черкаський район, Черкаська область, 20901, ідентифікаційний код - 31722577), в особі директора - Бершадського Євгена Петровича, який діє на підставі Статуту, і в подальшому іменується - Орендар», з другого, на підставі рішення Чигиринської міської ради від 26.03.2021 №366-7/VIII «Про внесення змін до договору оренди землі від 25.01.2010, укладеного із Товариством з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест», уклали цей договір про нижченаведене:
1. Орендодавець надає, а Орендар приймає в строкове платне користування земельну ділянку сільськогосподарського призначення з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
2. В оренду передається земельна ділянка площею 86,0100 га, в тому числі: рілля - 86,0100 га, з кадастровим номером 7125485500:01:000:1503, з цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, яка розташована на території Чигиринської міської ради, за межами села Стецівка Черкаського району Черкаської області.
4. Нормативна грошова оцінка земельної ділянки на дату внесення змін до договору становить: 2    340 275 (два мільйони триста сорок тисяч двісті сімдесят п`ять) грн 46 коп.
6. Договір укладено на 49 (сорок дев`ять) років до 22 травня 2058 року. Після закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
3.В іншій частині позову відмовити.
4. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (вулиця Шевченка, будинок 8, місто Чигирин, Черкаський район, Черкаська область, 20901, ідентифікаційний код 31722577) на користь Чигиринської міської ради (вулиця Богдана Хмельницького, будинок, 26, місто Чигирин, Черкаський район, Черкаська область, 20901, ідентифікаційний код 04061560) судовий збір у розмірі 1    816 (одна тисяча вісімсот шістнадцять) грн 00 коп.».
3. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Продагроінвест» (вулиця Шевченка, будинок 8, місто Чигирин, Черкаський район, Черкаська область, 20901, ідентифікаційний код 31722577) на користь Чигиринської міської ради (вулиця Богдана Хмельницького, будинок, 26, місто Чигирин, Черкаський район, Черкаська область, 20901, ідентифікаційний код 04061560) 2 724 (дві тисячі сімсот двадцять чотири) грн. 00 коп. судового збору, сплаченого за подання апеляційної скарги.
4. Доручити Господарському суду Черкаської області видати накази на виконання цієї постанови.
5. Матеріали справи №925/640/21 повернути до Господарського суду Черкаської області.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом 20 днів, відповідно до статей 286 - 291 ГПК України.

          Повний текст постанови складено 10.11.2022. 

Головуючий суддя                                                            А.О. Мальченко 

Судді                                                                                М.Г. Чорногуз

                                                                                О.В. Агрикова