Постанова                                            
Іменем України
12 жовтня 2022 року
м. Київ
справа № 172/940/20
провадження № 61-14611св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В.,
суддів: Гулейкова І. Ю., Олійник А. С. (суддя-доповідач), Усика Г. І., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач (відповідач за зустрічним позовом) - Товариство з обмеженою відповідальністю «Васильківське - Агро»,
відповідач (позивач за зустрічним позовом) - ОСОБА_1 ,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське - Агро» на рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2021 року у складі судді Битяка І  Г. та постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 червня 2021 року у складі колегії суддів: Свистунової О. В., Красвітної Т. П., Єлізаренко І. А.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог за первісним позовом 
У жовтні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро» (далі - ТОВ «Васильківське - Агро») звернулося з позовом до ОСОБА_1 про стягнення штрафу за попереднім договором оренди землі. 
Позов обґрунтований тим, що 15 лютого 2019 року між ТОВ «Васильківське - Агро» та ОСОБА_1 , в інтересах якого діяла ОСОБА_2 , укладено попередній договір оренди землі (далі - попередній договір), а саме земельної ділянки, площа 6,153 га, кадастровий номер 1220781100:02:006:0032 (далі - земельна ділянка). 
Відповідно до договору сторони дійшли згоди про укладання основного договору оренди землі (далі - основний договір) в узгодженій формі та на умовах, встановлених договором, в тридцятиденний строк з моменту припинення, зокрема, і навіть шляхом розірвання або визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між Товариством з обмеженою відповідальністю «Дніпроагроальянс» (далі - ТОВ «Дніпроагроальянс) та  ОСОБА_1 .
Згідно з пунктом 6 попереднього договору ОСОБА_1 протягом 10 календарних днів з моменту припинення, зокрема, і навіть шляхом розірвання або визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , письмово повідомляє про це ТОВ «Васильківське-Агро» та надає копії документів, необхідних для підготовки проєкту договору оренди, зокрема, копії документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку.
Відповідно до пункту 7 попереднього договору сторони домовилися, що договір може бути припинений (розірваний) достроково, тобто без наслідків для обох сторін щодо укладення основного договору, лише за взаємною письмовою згодою сторін.
Сторона, яка ухиляється від укладення основного договору оренди, передбаченого договором, або відмовиться від його підписання, зобов`язана сплатити іншій стороні штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 1 січня року, в якому було укладено договір, шляхом внесення грошових коштів у відповідному розмірі на поточний рахунок орендаря у банківській установі. У разі якщо строк дії договору  оренди землі, укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , буде поновлено або продовжено за згодою сторін, то ОСОБА_1 зобов`язаний сплатити ТОВ «Васильківське-Агро» штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 1 січня року, в якому було укладено договір (пункт 9 попереднього договору).
Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 08 липня 2019 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Дніпроагроальянс» про розірвання договору оренди землі задоволено. Ухвалою Дніпровського апеляційного суду від 03 жовтня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Дніпроагроальянс» повернено.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (далі - Реєстр) право оренди на земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі нового договору оренди від 29 липня 2019 року.
Земельна ділянка, яка є предметом договору, та яку ОСОБА_1 зобов`язаний передати в оренду ТОВ «Васильківське-Агро», всупереч умовам попереднього договору надана в оренду ТОВ «Дніпроагроальянс» до 31 грудня 2026 року.
Отже, основний договір не укладений внаслідок недобросовісних дій ОСОБА_1 , що суперечить умовам попереднього договору, який згідно з  Цивільним кодексом України (далі - ЦК України) обов`язковий для виконання його сторонами. Внаслідок неукладення основного договору ОСОБА_1 зобов`язаний сплатити ТОВ «Васильківське-Агро» штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат.
Просило стягнути із ОСОБА_1 штраф, встановлений попереднім договором, у розмірі 125 190,00 грн та судові витрати.
Короткий зміст позовний вимог за зустрічним позовом
У листопаді 2020 року  ОСОБА_1 звернувся до ТОВ «Васильківське - Агро» із зустрічним позовом про визнання недійсним попереднього договору.
Позов мотивований тим, що 03 березня 2015 року ОСОБА_1 уклав договір оренди земельної ділянки з ТОВ «Дніпроагроальянс» строком на сім років. Він вирішив розірвати цей договір у судовому порядку. Під час чинності цього договору до нього звернулося ТОВ «Васильківське-Агро» з пропозицією укласти з ним договір оренди землі на взаємовигідних умовах. 15 лютого 2019 року між ним та ТОВ «Васильківське - Агро» укладено попередній договір.
Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 08 липня 2019 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Дніпроагроальянс» про розірвання договору оренди землі задоволено. Ухвалою Дніпровського апеляційного суду від 03 жовтня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Дніпроагроальянс» повернено.
Після того, як договір оренди землі з ТОВ «Дніпроагроальянс» був розірваний, його представник звернувся до ОСОБА_1 з пропозицією укласти новий договір оренди землі на більш вигідних умовах, з чим останній погодився. 
29 липня 2019  між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 укладено новий договір оренди землі, відповідно до якого 10 вересня 2019 року державний реєстратор вніс до Реєстру запис про право оренди земельної ділянки ТОВ «Дніпроагроальянс» строком до 31 грудня 2026 року.
Через свою юридичну неграмотність ОСОБА_1 вважав, що підписав саме договір оренди землі з ТОВ «Васильківське-Агро», який запевнив його, що надасть йому заохочувальну грошову суму після підписання попереднього договору. Однак грошові кошти він не отримав, тому вирішив укласти новий договір оренди землі з ТОВ «Дніпроагроальянс». 
Ухвалою Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 13 листопада 2020 року зустрічний позов ОСОБА_1 прийнято до провадження, об`єднано з первісним позовом ТОВ «Васильківське-Агро» та здійснено перехід до розгляду справи за правилами загального позовного провадження.
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2021року у первісному та зустрічному позовах відмовлено. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Відмовивши у первісному та зустрічному позовах, суд першої інстанції виходив з того, що відповідно до вимог чинного на час виникнення спірних правовідносин законодавства договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, а права й обов`язки учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації. 
Вимоги щодо державної реєстрації попереднього договору оренди земельної ділянки є такими, як і щодо договору оренди земельної ділянки та визначені у встановленому законом порядку. 
В матеріалах справи відсутні докази на підтвердження державної реєстрації договору у встановленому законом порядку. 
Суд першої інстанції дійшов висновку, що оскільки державна реєстрація договору не здійснена, сторони договору не набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні цього договору.
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції
Постановою Дніпровського апеляційного суду від 10 червня 2021 року апеляційну скаргу ТОВ «Васильківське-Агро» залишено без задоволення, рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2021року - без змін.
Суд апеляційної інстанції, переглянувши рішення суду першої інстанції лише в частині первісного позову, та, залишивши його в цій частині без змін, виходив з того, що відповідно до вимог чинного законодавства договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, права й обов`язки учасників при укладенні договору оренди земельної ділянки, набуваються лише після його державної реєстрації. 
До попереднього договору оренди земельної ділянки вимоги щодо його державної реєстрації є такими, як і до договору оренди земельної ділянки, визначені у встановленому законом порядку. 
У матеріалах справи відсутні докази на підтвердження державної реєстрації попереднього договору у встановленому законом порядку, укладеного між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 . 
Суд апеляційної інстанції зазначив, що враховуючи відсутність державної реєстрації договору у встановленому законом порядку, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що сторони попереднього договору не набули прав та обов`язків, на досягнення яких було спрямоване волевиявлення учасників при укладенні цього договору. 
Відсутні підстави для висновку, що суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права та порушив норми процесуального права, що призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
У серпні 2021 року ТОВ «Васильківське - Агро» засобами поштового зв`язку направило до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2021 року та постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 червня 2021 року, просило їх скасувати, ухвалити нове рішення про задоволення первісного позову, стягнути із ОСОБА_1 на користь ТОВ «Васильківське - Агро» судові витрати.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
Як на підставу касаційного оскарження судових рішень заявник посилається на відсутність висновку Верховного Суду щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, а саме застосування частини першої статті 635 ЦК України щодо форми попереднього договору оренди землі у разі необхідності проведення державної реєстрації основного договору.
Враховуючи те, що відповідно до  статті 14 Закону України «Про оренду землі» договір оренди укладається в письмовій формі, з урахуванням абзацу 4 частини першої статті 635 ЦК України, попередній договір укладається у письмовій формі, і законодавство не вимагає державної реєстрації такого договору.
Земельна ділянка, яка є предметом договору, передана ТОВ «Дніпроагроальянс» в оренду до 31 грудня 2026 року, всупереч умовам попереднього договору.
Державна реєстрація не є формою договору, тому попередній договір не підлягає реєстрації в Реєстрі. Законодавство не встановлює можливість проведення державної реєстрації прав на підставі попереднього договору, оскільки сторона попереднього договору, яка могла зареєструвати речове право в Реєстрі, на момент проведення цієї реєстрації не отримує жодного титулу (прав) на об`єкт, що очевидно не відповідає дійсним цілям та намірам інституту державної реєстрації. Офіційного визнання і підтвердження державою фактів набуття речових прав на нерухоме майно не відбувається. 
Законодавство не встановлює заборон (обмежень) щодо укладення договорів на майбутнє, враховуючи те, що стаття 635 ЦК України містить формулювання «укласти договір в майбутньому», що є диспозитивною нормою і правовою можливістю її застосовувати. 
Доводи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 16 листопада 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.
У листопаді 2021 року справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 26 вересня 2022 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, у складі колегії з п`яти суддів.
Підстави відкриття касаційного провадження та межі розгляду справи
Згідно зі статтею 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: 1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; 2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; 3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; 4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу. Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Касаційне провадження відкрито з підстави, передбаченої пунктом 3 частини другої статті 389 ЦПК України.
Верховний Суд переглядає оскаржувані рішення лише в частині первісного позову.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про часткове задоволення касаційної скарги з таких підстав. 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що 15 лютого 2019 року між ТОВ «Васильківське - Агро» та ОСОБА_1 , в інтересах якого діяла ОСОБА_2 , укладено попередній договір.
Відповідно до пунктів 1, 2 попереднього договору сторони дійшли згоди про укладання основного договору оренди землі в узгодженій формі та на умовах, встановлених договором, в тридцятиденний строк з моменту припинення, зокрема, і навіть шляхом розірвання або визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та  ОСОБА_1 .
Згідно з пунктом 6 попереднього договору ОСОБА_1 протягом 10 календарних днів з моменту припинення, зокрема, і навіть шляхом розірвання або визнання недійсним договору оренди землі, укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , письмово повідомляє про це ТОВ «Васильківське-Агро» та надає копії документів, необхідних для підготовки проєкту договору оренди, зокрема, копії документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку.
Сторона, яка ухиляється від укладення основного договору оренди, передбаченого договором, або відмовиться від його підписання, зобов`язана сплатити іншій стороні штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 1 січня року, в якому було укладено договір, шляхом внесення грошових коштів у відповідному розмірі на поточний рахунок орендаря у банківській установі. У разі якщо строк дії договору  оренди землі, укладеного між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 , буде поновлено або продовжено за згодою сторін, то ОСОБА_1 зобов`язаний сплатити ТОВ «Васильківське-Агро» штраф у розмірі 30 мінімальних заробітних плат, встановлених на 1 січня року, в якому було укладено договір (пункт 9 договору).
Рішенням Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 08 липня 2019 року позов ОСОБА_1 до ТОВ «Дніпроагроальянс» про розірвання договору оренди землі задоволено. Ухвалою Дніпровського апеляційного суду від 03 жовтня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Дніпроагроальянс» повернено заявнику.
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право оренди на земельну ділянку зареєстровано за ТОВ «Дніпроагроальянс» на підставі нового договору оренди від 29 липня 2019 року.
Суд апеляційної інстанції встановив, що 10 вересня 2019 року на підставі договору оренди землі від 29 липня 2019 року державний реєстратор припинив право оренди земельної ділянки від 16 березня 2015 року та вніс до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запис про право оренди земельної ділянки ТОВ «Дніпроагроальянс» строком до 31 грудня 2026 року.
Попередній договір між ТОВ «Васильківське-Агро» та ОСОБА_1 був укладений під час чинності договору оренди земельної ділянки від 10 березня 2015 року між ТОВ «Дніпроагроальянс» та ОСОБА_1 .
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Відповідно до частин першої, четвертої статті 203 ЦК України (у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин)  правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Дво- чи багатостороннім правочином є погоджена дія двох або більше сторін.
Згідно з частиною четвертою статті 204 ЦК України правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
Відповідно до частини першої статті 205 ЦК України правочин може вчинятися усно або в письмовій (електронній) формі. Сторони мають право обирати форму правочину, якщо інше не встановлено законом.
Згідно зі статтею 14 Закону України від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV «Про оренду землі» (в редакції чинній на момент укладення договору) (далі - Закон) договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально. Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Потрібно розмежовувати форму правочину та державну реєстрацію правочину чи державну реєстрацію права оренди.
Форма правочину визначається як спосіб вираження волі сторін та/або його фіксація.
Правочин оформлюється шляхом фіксації волі сторони (сторін) та його змісту. Така фіксація здійснюється різними способами. Першим і найпоширенішим з них є складання одного або кількох документів, які текстуально відтворюють волю сторін. Зазвичай правочин фіксується в одному документі.
Відповідні висновки щодо застосування частини першої статті 635 ЦК України, а саме форми попереднього договору оренди землі у разі необхідності проведення державної реєстрації основного договору викладено  у постанові Верховного Суду від 17 листопада 2021 року у справі № 172/1159/20, провадження № 61-14612св21.
Державна реєстрація договору оренди землі не застосовується до договорів, укладених після 01 січня 2013 року. Прив`язка набрання чинності договору оренди землі до дати державної реєстрації договору стосується виключно договорів оренди землі, які укладено до 01 січня 2013 року.
Подібні висновки сформульовані Великою Палатою Верховного Суду у постановах від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17, провадження № 14-338цс19, від 23 червня 2020 року у справі № 696/1693/15-ц, провадження № 14-737цс19.
Згідно з частиною п`ятою статті 6 Закону право оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації відповідно до закону.
Державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 1 частини першої статті 2  Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»).
Системний аналіз цих статей дає підстави для висновку, що державній реєстрації підлягає виключно право оренди, яке набуває орендар після укладення договору оренди у письмовій формі.
З огляду на викладене, попередній договір оренди землі мав бути вчинений у письмовій формі. Державна реєстрація основного договору оренди, а відтак і попереднього, не передбачена на час укладення спірного договору. Оскільки права на земельну ділянку згідно з договором не перейшли до ТОВ «Васильківське-Агро», то державна реєстрація права не проводилась.
У справі, що переглядається, суди помилково вважали, що державна реєстрація попереднього договору у встановленому законом порядку не проведена, і що відсутність в матеріалах справи доказів на підтвердження державної реєстрації попереднього договору у встановленому законом порядку є підставою для відмови в первісному позові.
Суди не врахували, що державна реєстрація договору оренди чи державна реєстрація права оренди не є різновидом його форми. 
З огляду на це, Верховний Суд дійшов висновку про обґрунтованість доводів касаційної скарги, що попередній договір укладається в письмовій формі, і законодавство не вимагає його державної реєстрації. Проте твердження заявника про відсутність висновку Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах є необґрунтованими.
Щодо стягнення штрафу за порушення договору та розміру цього штрафу, то Верховний Суд зазначає таке.
Відповідно до статті 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Попереднім є договір, сторони якого зобов`язуються протягом певного строку (у певний термін) укласти договір в майбутньому (основний договір) на умовах, встановлених попереднім договором. Попередній договір укладається у формі, встановленій для основного договору, а якщо форма основного договору не встановлена, - у письмовій формі (абзаци 1, 4 частини першої статті 635 ЦК України).
Згідно з частиною четвертою статті 635 ЦК України сторона, яка необґрунтовано ухиляється від укладення договору, передбаченого попереднім договором, повинна відшкодувати другій стороні збитки, завдані простроченням, якщо інше не встановлено попереднім договором або актами цивільного законодавства.
Випадки невиконання договору передбачені ЦК України, а саме відповідно до статей: 215 ЦК України (недійсність правочину, зокрема, договору, встановлена законом (нікчемний правочин) або судом), 598 - 609 ЦК України (припинення зобов`язання, зокрема, договірного), 651 ЦК України (розірвання договору за згодою сторін; розірвання договору в судовому порядку; одностороння відмова від договору у повному обсязі або частково, якщо право на таку відмову встановлено договором або законом).
Відповідно до статті 610 ЦК України порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання).
У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, сплата неустойки (пункт 1 частини першої статті 611 ЦК України).
Згідно з частиною першою статті 549 ЦК України неустойкою (штрафом, пенею) є грошова сума або інше майно, які боржник повинен передати кредиторові у разі порушення боржником зобов`язання. 
Неустойка є мірою цивільно-правової відповідальності, тобто одним із видів забезпечення виконання зобов`язання за наслідками його порушення. 
Аналогічний висновок, викладений у постанові  Верховного Суду від 21 квітня 2021 року у справі № 552/6997/19, провадження № 61-1280св21. 
Системне тлумачення положень статей 549, 611 ЦК України дозволяє дійти висновку, що штраф, як вид неустойки, забезпечує виконання зобов`язань, зокрема, договірних. 
Сутність негативних зобов`язань полягає в тому, що предметом виконання є утримання від дій, і зобов`язання виконується протягом усього часу його існування. Зобов`язання, що передбачає пасивну дію (утриматись від вчинення певних дій) забезпечується шляхом накладення штрафу.
Аналогічний висновок сформульований у постанові Верховного Суду від 17 листопада 2021 року у справі № 172/1159/20, провадження № 61-14612св21.
Відповідно до матеріалів справи сторони у попередньому договорі визначили неустойку у вигляді штрафу в якості забезпечення негативного зобов`язання, а саме у разі ухилення від укладення основного договору оренди, передбаченого попереднім договором, або відмови від його підписання.
Суди встановили, що зміст попереднього договору та його тлумачення дозволяють дійти висновку, що сторони договору домовилися в належній формі про укладення в майбутньому основного договору. 
Відповідно до матеріалів справи відсутні докази, що ОСОБА_1 повідомив ТОВ «Васильківське-Агро» про припинення договору оренди землі з ТОВ «Дніпроагроальянс» та надав копії документів, необхідних для підготовки проєкту договору оренди, зокрема, копії документів, що посвідчують право власності на земельну ділянку відповідно до пункт 6 попереднього договору.
Враховуючи зазначене, Верховний Суд дійшов висновку, що ОСОБА_1 , порушив умови договору, тому ТОВ «Васильківське - Агро» має право на стягнення штрафу відповідно до пункту 9 договору (30 розмірів мінімальних заробітних плат).
Згідно з пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України однією із загальних засад цивільного законодавства є справедливість, добросовісність та розумність.
Розмір неустойки, визначений у грошовій сумі, встановлюється договором або актом цивільного законодавства (абзац перший частини другої статті 551 ЦК України).
Відповідно до частини другої статті 551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду, якщо він значно перевищує розмір збитків, та за наявності інших обставин, які мають істотне значення 
Згідно з частиною третьою статті 551 ЦК України розмір неустойки може бути зменшений за рішенням суду за наявності однієї з умов: (а) якщо він значно перевищує розмір збитків; (б) за наявності інших обставин, які мають істотне значення.
Відповідно до умов попереднього договору штраф, визначений у розмірі 125 190,00 грн, не може вважатися таким, що відповідає загальним засадам цивільного законодавства, враховуючи, що він перевищує розмір річної орендної плати (18 736,81 грн), що визначена в проєкті основного договору, більше ніж у 6, 5 разів.
Верховний Суд також звертає увагу, що штраф забезпечує виконання зобов`язання, передбаченого в попередньому договорі.
З огляду на викладене, Верховний Суд вважає необхідним зменшити розмір штрафу за договором до 18 736,81 грн. Саме така сума штрафу є розумною та відповідає засаді справедливості.
Верховний Суд, перевіривши доводи касаційної скарги, дійшов висновку, що суди неправильно застосували норми матеріального права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин, в частині відсутності обов`язкової реєстрації договорів оренди (попередніх і основних), укладених після 01 січня 2013 року, а тому касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, з урахуванням зменшення розміру штрафу.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з частинами першою та третьою статті 412 ЦПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягав застосуванню.
Перевіривши правильність застосування судами норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд вважає за необхідне касаційну скаргу задовольнити частково, скасувати рішення суду першої інстанції в частині відмови у первісному позові та скасувати рішення суду апеляційної інстанції, ухвалити нове рішення про задоволення позову ТОВ «Васильківське - Агро» частково.
Відповідно до частини тринадцятої статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанцій, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Відповідно до підпункту 6 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» (в редакції на час звернення до суду апеляційної інстанції) розмір судового збору за подання апеляційної скарги на рішення суду становив  150 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви - 3 153,00 грн. 
Відповідно до підпункту 7 пункту 1 частини другої статті 4 Закону України «Про судовий збір» (в редакції на час звернення до суду касаційної інстанції) розмір судового збору за подання касаційної скарги на рішення суду становив  200 відсотків ставки, що підлягала сплаті при поданні позовної заяви - 4 204,00 грн. 
У матеріалах справи є докази сплати судового збору ТОВ «Васильківське - Агро»  в суді апеляційної інстанції у розмірі 3 153,00 грн, в суді касаційної інстанції - 4 204,00 грн.
З урахуванням часткового задоволення касаційної скарги підлягають стягненню із  ОСОБА_1 на користь ТОВ «Васильківське-Агро» судові витрати у розмірі 2 427,81 грн, з яких: судовий збір за подання апеляційної скарги - 1 040,49 грн, судовий збір за подання касаційної скарги - 1 387,32 грн.
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське - Агро» задовольнити частково.
Рішення Васильківського районного суду Дніпропетровської області від 23 лютого 2021 року в частині вирішення первісного позову Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське - Агро» до  ОСОБА_1 а про стягнення штрафу за попереднім договором оренди землі та постанову Дніпровського апеляційного суду від 10 червня 2021 року скасувати, ухвалити нове рішення.
Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське - Агро» до ОСОБА_1 а про стягнення штрафу за попереднім договором оренди землі від 15 лютого 2019 року задовольнити частково.
Стягнути із ОСОБА_1 а на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське - Агро» 18 736 (вісімнадцять тисяч сімсот тридцять шість) грн 81 коп штрафу за попереднім договором оренди землі від 15 лютого 2019 року.
В іншій частині у позові відмовити.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Васильківське-Агро»  судові витрати у розмірі 2 427 (дві тисячі чотириста двадцять сім) грн 81 коп.
 
Головуючий                                                                                                  О. В. Ступак
Судді:                                                                                                             І. Ю. Гулейков
                                                                                                                        А. С. Олійник
                                                                                                                        Г. І. Усик 
                                                                                                                        В. В. Яремко