Дата документу 06.12.2022 Справа № 334/6488/21

ЗАПОРІЗЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

Є.У.№ 334/6488/21                                        Головуючий у 1 інстанції: Бредіхін Ю.Ю.
№ 22-ц/807/2050/22                                                Суддя-доповідач: Крилова О.В.

 
ПОСТАНОВА
               ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

06 грудня 2022 року        м. Запоріжжя

Запорізький апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:

головуючого:                Крилової О.В.
суддів:                Онищенко Е.А.
                       Подліянової Г.С.
секретар:                Ільїна Г.О.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» в особі адвоката Ткаченко Ольги Сергіївни на рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року у справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» до відповідача-1:  ОСОБА_1 , відповідача-2: державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, відповідача-3: державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, відповідача-4: Чебукіної Любові Михайлівни про визнання протиправними та скасування рішень,

ВСТАНОВИВ

В серпні 2021 року ТОВ «Імпєріум» звернулося до суду із позовом (з урахуванням уточнення вимог) про визнання протиправним та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно об`єктів нерухомого майна: нежитлове приміщення № 172 в буд. АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення, гараж № НОМЕР_1 в буд. АДРЕСА_1 квартири АДРЕСА_2 , прийняте державним реєстратором Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих Віталієм Віталійовичем, а також припинення речових прав ОСОБА_2 на вказане нерухоме майно.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що вказане вище майно належало на праві власності ТОВ «Імпєріум» та було передано ним в іпотеку відповідачу – ОСОБА_1 на забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_3 за договором позики від 01.07.2016 року.
В подальшому, ОСОБА_1 здійснив переоформлення майна на себе на підставі договору іпотеки та після переоформлення подарував майно відповідачу ОСОБА_2 .
При цьому державним реєстратором було порушено вимоги чинного законодавства під час вчинення оскаржуваних реєстраційних дій, а саме: направлення вимог про виконання зобов`язання не через нотаріуса, як це передбачено договором іпотеки, відсутність розрахунку боргу, вчинення реєстраційної дії до закінчення 30-денного строку з моменту отримання вимоги, порушення вимог законодавства щодо здійснення оцінки майна. Вказані порушення у сукупності призвели до прийняття протиправних рішень державним реєстратором.

Рішенням Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року позов у задоволені позову відмовлено.

Не погоджуючись із зазначеним рішенням суду, ТОВ «Імпєріум» подало апеляційну скаргу, в якій, посилаючись на безпідставність висновків суду, неповне з`ясування судом обставин, що мають значення для справи, просив рішення суду скасувати та ухвалити нове, яким 

Заслухавши у засіданні апеляційного суду суддю-доповідача, обговоривши доводи апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, колегія суддів приходить до висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.

Судом першої інстанції встановлені наступні обставини.

01.07.2016 року між ОСОБА_1 , як позикодавцем та ОСОБА_3 , як позичальником укладено договір позики, який посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С.О. (а.с.13)
Згідно п. 1 договору позики позикодавець передав у власність позичальникові грошові кошти в сумі 1 000 000 (один мільйон) гривень 00 копійок, що на момент укладення цього договору є еквівалентом 40 000 (сорок тисяч) доларів США, по комерційному курсу на 01 липня 2016 року: 1 долар США - 25,00 грн., а позичальник зобов`язався повернути позикодавцеві грошові кошти у розмірі 1 000 000 грн., але не менше суми, що буде на момент повернення боргу еквівалентом 40 000 доларів США, в термін до 01.07.2017 року включно, у порядку, що встановленому цим договором.
В забезпечення зобов`язання за договором позики між ОСОБА_1 у якості Іпотекодержателя та товариством з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» від імені якого діяв директор товариства Кокошинський Віталій Олександрович у якості Іпотекодавця укладено договір іпотеки, посвідчений приватним нотаріусом Нікопольського міського нотаріального округу Дніпропетровської області Іопелем С.О. (а.с. 14-16).
Згідно п. 1.1 Договору іпотеки, цей договір забезпечує всі вимоги Іпотекодержателя які випливають з договору позики від 01 липня 2016 року за реєстровим № 2645, укладеного між Іпотекодержателем (Позичальником) та ОСОБА_3 .
Предметом іпотеки є об`єкти нерухомого майна:
нежитлове приміщення, отель-сауна, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , загальною площею 195, 5 кв.м., належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна/НВТ 1750067, НВТ 175068/, посвідченого Кушніренко О.Г., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області, 19 травня 2016 року за реєстровим № 2290. Право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 19 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 919455223101;
нежитлове приміщення, гараж, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_4 , загальною площею 29,7 кв.м., належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу нерухомого майна /НВТ 175069, НВТ 175070/, посвідченого Кушніренко О.Г., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області, 19 травня 2016 року за реєстровим № 2291. Право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 19 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: № 919594223101;
квартира, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_5 , загальною площею 53,6 кв.м.. житловою площею 14,3 кв.м., та належить Іпотекодавцю на підставі Договору купівлі-продажу квартири /НВТ 175071, НВТ 175072/, посвідченого Кушніренко О.Г., приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Запорізької області, 19 травня 2016 року за реєстровим № 2292. Право власності в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно зареєстроване 19 травня 2016 року, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: №919426523101.
За домовленістю сторін оцінка вищевказаного майна не проводилась та заставна вартість предмета іпотеки визначено у розмірі 1 000 000 грн.
У зв`язку із невиконанням ОСОБА_3 своїх зобов`язань перед ОСОБА_1 , останній 30.06.2020 року направив позичальнику – ОСОБА_3 та іпотекодавцю – ТОВ «Імпєріум» вимогу про усунення порушення та запропонував у 30-денний строк вчинити дії щодо усунення порушення умов договору позики та договору іпотеки від 01.07.2016 року.
Натомість так а вимога не була отримана, лист повернувся відправнику без вручення 15.07.2020 року із відміткою «за закінченням терміну зберігання», у зв`язку із чим ОСОБА_1 10.09.2020 року повторно направлено позичальнику та іпотекодавцю вимогу про усунення порушення.
Повторний лист так само повернувся відправнику без вручення 30.09.2020 року із відміткою «за закінченням терміну зберігання».

22.10.2020 року ОСОБА_1 подано до державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області відповідні заяви про здійснення реєстрації права власності на іпотечне майно за ним (заява від 22.10.2020 №42114948, заява від 22.10.2020 №42114593, заява від 22.10.2020 №42115165).
Разом із заявами подано наступні документи: договір іпотеки від 01.07.2020 року №2647, договір позики від 01.07.2020 року №2645, вимога про усунення порушення, вимога про усунення порушення, звіт про оцінку предмета іпотеки №ОЛВСЦХ080446, зроблений ТОВ «Юніас Естейт Груп», описи вкладення, листи, розрахунки заборгованості.
За результатом розгляду заяв державним реєстратором прийняті такі рішення:
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54726759 від 22.10.2020 18:31:24 стосовно об`єкту нерухомого майна: квартири АДРЕСА_2 (р.н об`єкта нерухомого майна 919426523101), за ОСОБА_1 ;
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 54727242 від 22.10.2020 19:06:43 стосовно об`єкту нерухомого майна: нерухомого майна: нежитлове приміщення, гараж АДРЕСА_6 (р.н. об`єкта нерухомого майна 919594223101) за ОСОБА_1 ;
рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер:54727017 від 22.10.2020 18:49:43 стосовно об`єкту нерухомого майна: нерухомого майна: нежитлове приміщення № 172 в буд. АДРЕСА_1 (р.н. об`єкта нерухомого майна 919455223101) за ОСОБА_1 .

В подальшому між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 27.10.2020 року укладено відповідні договори дарування за якими ОСОБА_1 передав своє право власності ОСОБА_2 .

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 04 вересня 2018 року у справі №823/2042/16 (провадження №11-377апп18) зроблено висновок, що спір про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно чи обтяження такого права за іншою особою у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно є цивільно-правовим. А тому вирішення таких спорів здійснюється за правилами цивільного або господарського судочинства залежно від суб`єктного складу сторін. Належним відповідачем у справах за позовом про скасування рішення, запису щодо державної реєстрації права чи обтяження має бути особа, право чи обтяження якої зареєстровано.

Аналогічна правова позиція висловлена у Висновку КЦС ВС (постанова від 7 липня 2021 року у справі № 369/14294/17)

Верховний Суд зазначив, що спір про скасування рішення щодо державної реєстрації речового права на нерухоме майно треба розглядати як спір, пов`язаний з порушенням цивільних прав позивача на нерухоме майно особою, за якою зареєстровано речове право на це майно.

Зміст і характер правовідносин між учасниками справи та встановлені обставини справи підтверджують, що спір у позивача виник саме з набувачами права власності на нерухоме майно та правомірності дій стосовно реєстрації за ними такого права. 

Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору, чи ні.

Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека – це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3).

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив з того, що згідно зі ст.33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.

Ст. 33 Закону України "Про іпотеку" передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених ст. 12 вказаного Закону.

Відповідно до ч. 1 ст. 35 Закону України "Про іпотеку" у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж 30-денний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.

Згідно зі ст. 36 Закону України "Про іпотеку" сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 

Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем та іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати: передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання в порядку, встановленому ст. 37 Закону України "Про іпотеку"; право іпотекодержателя від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому ст. 38 цього Закону.

Відповідно до ч. ч. 1, 5 ст. 37 Закону України "Про іпотеку" іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.

Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 % вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Підставою для внесення запису про реєстрацію права власності на предмет іпотеки було рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.

Положеннями ст. 18 Закону України "Про іпотеку", яка є спеціальною нормою, що визначає вимоги до змісту іпотечного договору, передбачено, що істотною умовою договору іпотеки є опис предмета іпотеки, достатній для його ідентифікації, та/або його реєстраційні дані.

Отже, залежно від того, що сторони договору визначили як предмет іпотеки договір має містити його опис, достатній для встановлення основних характеристик нерухомого майна або для з`ясування змісту (виду) майнового права щодо такого майна (право володіння, користування або інші правомочності), що є вимогою спеціального Закону та запорукою ефективної реалізації прав іпотекодержателя у разі звернення стягнення на предмет іпотеки для задоволення його вимог.

Системний аналіз положень ст. ст. 17, 33, 36, 37 Закону України "Про іпотеку" дає підстави для висновку, що згода іпотекодавця про передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, таких як: чинність іпотеки, невиконання або неналежне виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на вказане майно.

Згідно з п. 1 ч. 1 ст. 2 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.

Однією із загальних засад державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень є внесення відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно виключно на підставах та в порядку, визначених Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (п. 4 ч. 1 ст. 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Перевірка документів на наявність підстав, зокрема, для прийняття відповідних рішень є одним з етапів державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень (п. 4 ч. 1 ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень").

Ч. 3 ст. 10 цього Закону передбачено, що державний реєстратор, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема: відповідність обов`язкового дотримання письмової форми правочину та його нотаріального посвідчення у випадках, передбачених законом; відповідність повноважень особи, яка подає документи для державної реєстрації прав; відповідність відомостей про речові права на нерухоме майно та їх обтяження, що містяться у Державному реєстрі прав, відомостям, що містяться у поданих/отриманих документах документах; наявність обтяжень прав на нерухоме майно; наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення речового права, що підлягає державній реєстрації.

За змістом ст. 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.

Порядок державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (далі - Порядок).

П. 40 Порядку встановлено, що державна реєстрація прав проводиться на підставі документів, необхідних для відповідної реєстрації, передбачених ст. 27 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та Порядком.

Відповідно до п. 57 Порядку для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.

Згідно з п. 61 Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).

Таким чином, наведеними правовими нормами визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у ст. ст. 10, 18 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства (постанова Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду від 28 лютого 2018 року у справі № 916/3249/16).

За змістом ст.35 Закону України "Про іпотеку" реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. Недотримання цих правил є перешкодою для звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, визначений ч. 1 ст. 37 Закону України "Про іпотеку".

Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.

Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.

Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
.
Згідно із частиною першою статті 627 ЦК України відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Відповідно до положень ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Згідно зі ст. 611 ЦК України в разі порушення зобов`язання настають правові наслідки встановлені договором, або законом.
Як зазначив суд першої інстанції, в межах розгляду цієї справи суду не надано будь-яких доказів того, що позичальник ОСОБА_3 або ж ТОВ «Імпєріум» виконали зобов`язання щодо повернення грошових коштів позикодавцю ОСОБА_1 .
Пунктом 6.1 договору іпотеки сторони погодили, що у разі невиконання або неналежного виконання Позичальником умов договору позики Іпотекодержатель набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки. Право Іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки виникає також з підстав, передбачених договором позики, цим договором чи законодавством України.
У пункті 6.3 договору іпотеки встановлено, що за цим Договором Іпотекодержатель задовольняє забезпечену іпотекою вимогу по основному зобов`язанню шляхом набуття права власності на предмет іпотеки за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Право власності на нерухоме майно (предмет іпотеки) переходить до Іпотекодержателя за умови та в момент вказаний в пункті 6.2 цього Договору.

Велика Палата Верховного Суду у постанові від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 зазначила, що умови договору іпотеки та вимоги ч. 1 ст.35 Закону України "Про іпотеку" пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.

При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.

Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.

У даній справі відсутні копії поштових відправлень окремо позичальнику та іпотекодавцеві. Також відсутні розрахунки заборгованості, розмір якої не зазначався у вимозі.

Переконливими є посилання апелянта на те, що письмові вимоги до позичальника не були отримані ним, конверт повернувся з позначкою «За закінченням терміну зберігання». Конверт найшов 30.9.2020 року, тоді як в порушення Порядку реєстраційна дія була здійснена реєстратором до закінчення 30 денного строку – 22.10.20202.

З огляду на зазначене, судова колегія вважає доведеними позовні вимоги в частині визнання таким що не відповідає закону та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно об`єктів нерухомого майна: нежитлове приміщення № 172 в буд. АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення, гараж № НОМЕР_1 в буд. АДРЕСА_1 квартири АДРЕСА_2 , прийняте державним реєстратором Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих Віталієм Віталійовичем.

Щодо позовних вимог про припинення речових прав ОСОБА_2 на вказане нерухоме майно судова колегія враховує наступне.

ОСОБА_2 набула право власності на нерухоме майно. на підставі правочину, який не оспорений та обставини правомірності його укладення не були предметом дослідження у цій справі.

Відтак припинення набутих нею прав можливе лише за умови пред`явлення до неї вимог про недійсність правочину з дослідженням питань щодо наслідків укладення такого правочину.

Керуючись ст. ст. 374, 376, 382 ЦПК України, суд,-

П О С Т А Н О В И В :

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» задовольнити частково.

Рішення Ленінського районного суду м. Запоріжжя від 06 вересня 2022 року у цій справі скасувати.

Ухвалити нове рішення.

Позов Товариства з обмеженою відповідальністю «Імпєріум» до ОСОБА_1 , державного реєстратора виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області, державного реєстратора виконавчого комітету Новомиколаївської територіальної громади, відповідача-4: Чебукіної Любові Михайлівни про визнання протиправними та скасування рішень, задовольнити частково.

Визнати таким що не відповідає закону та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень стосовно об`єктів нерухомого майна: нежитлове приміщення № 172 в буд. АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення, гараж № НОМЕР_1 в буд. АДРЕСА_1 квартири АДРЕСА_2 , прийняте державним реєстратором Виконавчого комітету Терсянської сільської ради Новомиколаївського району Запорізької області Пелих Віталієм Віталійовичем.

В іншій частині позовні вимоги залишити без задоволення.

Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 14 грудня 2022 р.

Головуючий                                                                О.В. Крилова

Судді:                                                                        Е.А. Онищенко

                                                                               Г.С. Подліянова