ХМЕЛЬНИЦЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

27 вересня 2022 року
м. Хмельницький

Справа № 686/17523/21
Провадження № 22-ц/4820/1553/22

Хмельницький апеляційний суд у складі колегії
 
суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
 
Грох Л.М. (суддя-доповідач), Янчук Т.О., Ярмолюка О.І.,
секретар судового засідання Шевчук Ю.Г.,

розглянув у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент» про захист прав споживачів, за апеляційною скаргою ОСОБА_1 , ОСОБА_2 на заочне рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області в складі судді Стефанишина С.Л. від 25 липня 2022 року.

Заслухавши доповідача, ознайомившись з доводами апеляційної скарги, перевіривши матеріали справи, суд

в с т а н о в и в:

В липні 2021 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , звертаючись в суд з цим позовом до відповідача, вказували, що 18.01.2018 року між ОСОБА_1 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент» укладено договір № 37 купівлі-продажу майнових прав на квартиру у будинку АДРЕСА_1 , відповідно до якого ОСОБА_1 є покупцем квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 57 м.кв. вартістю 570000 грн. Свої позовні вимоги позивачі виконали в повному обсязі, що підтверджується виданими ПП «БКМ» квитанціями до прибутковго касового ордера на загальну суму 570000 грн.
20.06.2017 року між ОСОБА_2 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент» укладено договір № 14 купівлі-продажу майнових прав на квартиру у будинку АДРЕСА_1 , відповідно до якого ОСОБА_2 є покупцем квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 94,58 м.кв. вартістю 838540 грн. На виконання умов договору ОСОБА_2 внесено кошти в розмірі 798000 грн.
На даний час будівництво не здійснюється. Позивачами отримані відповіді про те, що будь-які дозвільні документи для здійснення будівництва в тому числі, земельна ділянка ПП «Буд Кепітал Менеджмент» (код ЄДРПОУ 38353447) для будівництва багатоквартирного житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 не надавалися, земельна ділянка не виділялася.
Крім того, в провадженні Господарського суду Хмельницької області перебуває справа №924/911/20 за позовом приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент» до Управління архітектури та містобудування Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів, третя особа Хмельницька міська рада, про стягнення збитків, що виникли в ПП «Буд Кепітал Менеджмент» внаслідок прийняття рішень про скасування дозволу на початок будівельних робіт по АДРЕСА_1 . 
Згідно з пунктом 3.1 договорів, укладених позивачами з відповідачем, сторони домовилися, що після розірвання даного договору продавець вважатиметься вільним від зобов`язань, щодо передачі майнових прав на квартиру покупцеві.
За умовою пункту 3.2 договорів у випадку, якщо даний договір розривається при частковій оплаті за предмет договору, кошти покупцю повертаються за мінусом 5% від внесених коштів на його рахунок, після реалізації даного об`єкту іншому покупцю. Вартість банківських послуг оплачує покупець.
Згідно з пунктом 3.3 у разі здійснення повної оплати, передбаченої п. 2.6 даного договору покупцю забороняється розірвання цього договору, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін, у разі розірвання цього договору, кошти, що були внесені продавець повертає покупцю за мінусом 5% від внесених коштів на його рахунок у будь-якій банківській установі на території України в національній валюті після реалізації даного об`єкту іншому покупцю. 
Позивачі вказували, що пункти 3.1, 3.2, 3.3 зазначених договорів є несправедливими, оскільки порушують вимоги ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» і не ґрунтуються на засадах добросовісності, розумності та справедливості, тому підлягать визнанню недійсними.
З цих підстав просили визнати недійсними п.п. 3.1, 3.2, 3.3 договору №37 від 18.01.2018 року та договору №14 від 20.06. 2017 року. 
Рішенням Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 25 липня 2022 року в задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент» про захист прав споживачів відмовлено. 
В апеляційній скарзі ОСОБА_1 , ОСОБА_2 просять скасувати рішення суду як незаконне та прийняти нове рішення, яким задовольнити позов. На думку апелянтів, суд не врахував, що оспорювані умови договору є несправедливими і мають наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживачів. Умова договору, за якою продавець повертає покупцю раніше фактично внесені кошти тільки після продажу майнових прав на об`єкт нерухомості третіх особі, за своїм змістом є нечесною підприємницькою діяльністю. На даний час будівництво по АДРЕСА_1 не здійснюється, тому марно надіятися на те, що інший покупець придбає майнові права у будинку.
Крім того, рішенням Господарського суду Хмельницької області від 23.12.2021 року у справі №924/911/20, яке залишено без змін постановою Північно-Західного апеляційного господарського суду від 06.04.2022 року, відмовлено у задоволенні позову приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент» до Управління архітектури та містобудування Департаменту архітектури, містобудування та земельних ресурсів про стягнення збитків, що виникли в ПП «Буд Кепітал Менеджмент» внаслідок прийняття рішень про скасування дозволу на початок будівельних робіт по АДРЕСА_1 . Тому відповідно до ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» пункти 3.1, 3.2, 3.3 договорів, укладених з ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , є несправедливими і позов підлягав задоволенню. 
В засіданні апеляційного суду сторони не з`явилися, будучи повідомленими про розгляд справи.
Представник апелянтів у поданій заяві просив розглянути справу за його відсутності. 
Апеляційний суд дійшов висновку, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав. 
Так, згідно з ст. 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права. 
Суд першої інстанції не в повній мірі з`ясував обставини, які мають значення для справи, допустив порушення норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права, у зв`язку з чим оскаржуване рішення слід скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Так, встановлено, що 18.01.2018 року між ОСОБА_1 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент» укладено договір № 37 купівлі-продажу майнових прав на квартиру у будинку АДРЕСА_1 , відповідно до якого ОСОБА_1 є покупцем квартири АДРЕСА_2 , загальною площею 57 м.кв. вартістю 570000 грн. 
20.06.2017 року між ОСОБА_2 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент» укладено договір № 14 купівлі-продажу майнових прав на квартиру у будинку АДРЕСА_1 , відповідно до якого ОСОБА_2 є покупцем квартири АДРЕСА_3 , загальною площею 94,58 м.кв. вартістю 838540 грн. 
Згідно з пунктом 3.1 договорів, укладених позивачами з відповідачем (розділ 3 «Умови розірвання договору та вимоги до предмета договору»), сторони домовилися, що після розірвання даного договору продавець вважатиметься вільним від зобов`язань, щодо передачі майнових прав на квартиру покупцеві.
За умовою пункту 3.2 договорів у випадку, якщо даний договір розривається при частковій оплаті за предмет договору, кошти покупцю повертаються за мінусом 5% від внесених коштів на його рахунок, після реалізації даного об`єкту іншому покупцю. Вартість банківських послуг оплачує покупець.
Згідно з пунктом 3.3 у разі здійснення повної оплати, передбаченої п. 2.6 даного договору покупцю забороняється розірвання цього договору, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін, у разі розірвання цього договору, кошти, що були внесені продавець повертає покупцю за мінусом 5% від внесених коштів на його рахунок у будь-якій банківській установі на території України в національній валюті після реалізації даного об`єкту іншому покупцю. 
Наведені обставини підтверджуються матеріалами справи.
Відмовляючи в задоволенні позову, суд першої інстанції виходив з того, що підписанням договорів купівлі-продажу майнових прав позивачі підтвердили, що вони повністю розуміють значення своїх дій та попередньо ознайомлені з приписами законодавства, що регулюють укладений ними правочин, при цьому не довели несправедливість умов договору та порушення внаслідок цього їхніх прав як споживачів.
Проте з цими висновками не можна погодитися в повному обсязі. 
Так, відповідно до ст.655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.
Предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав (ч. 2 ст. 656 ЦК України).
Згідно з ст. 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно умов договору та вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Відповідно до ст. 204 ЦК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним. 
         Відповідно до частин 1-2 статті 18 Закону України «Про захист прав споживачів» продавець (виконавець, виробник) не повинен включати у договори із споживачем умови, які є несправедливими.
Умови договору є несправедливими, якщо всупереч принципу добросовісності його наслідком є істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Згідно з ч.3 ст. 18 Закону несправедливими є, зокрема, умови договору про надання можливості продавцю (виконавцю, виробнику) не повертати кошти на оплату, здійснену споживачем, у разі відмови споживача укласти або виконати договір, без встановлення права споживача на одержання відповідної компенсації від продавця (виконавця, виробника) у зв`язку з розірванням або невиконанням ним договору (пункт 4);    надання продавцю (виконавцю, виробнику) права не повертати кошти на оплату ненаданої продукції у разі розірвання договору з ініціативи продавця (виконавця, виробника) (пункт 7).
Перелік несправедливих умов у договорах із споживачами не є вичерпним (ч.4 ст. 18 Закону).
Отже, за змістом наведених норм права умови договору кваліфікуються як несправедливі, якщо вони, по-перше, порушують принцип добросовісності, по-друге, призводять до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, по-третє, завдають шкоди споживачеві.
Такий висновок цілком узгоджується з правовою позицією Верховного Суду України, викладеною у постанові від 08 червня 2016 року у справі № 6-330цс16.
Апеляційний суд констатує, що умова пункту 3.1 договорів не може бути кваліфікована як несправедлива - сторони домовилися, що після розірвання даного договору продавець вважатиметься вільним від зобов`язань, щодо передачі майнових прав на квартиру покупцеві.
Так, за змістом ч.2 ст. 653 ЦК України у разі розірвання договору зобов`язання сторін припиняються, а отже, умова пункту 3.1. договорів щодо припинення зобов`язання продавця щодо передачі майнових прав на квартиру покупцеві цілком відповідає вказаній нормі закону і не призводить до істотного дисбалансу договірних прав та обов`язків сторін, оскільки і в іншої сторони припиняються зобов`язання за цим договором.
Разом з тим, умови пунктів 3.2, 3.3. договорів дійсно є несправедливими.
Так, пунктом 3.3 у разі здійснення повної оплати, передбаченої п. 2.6 даного договору покупцю забороняється розірвання цього договору, крім випадків, якщо таке розірвання здійснюється за згодою сторін.
Така умова договору істотно обмежує права споживача стосовно продавця у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем договірних зобов`язань. При цьому договори містять умови про право продавця в односторонньому порядку розірвати договір у випадку порушення покупцем своїх зобов`язань за договором (пункти 4.1.2, 6.2 договорів).
Згідно з ч.3 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів» несправедливими є, зокрема, умови договору про:
       виключення або обмеження прав споживача стосовно продавця (виконавця, виробника) або третьої особи у разі повного або часткового невиконання чи неналежного виконання продавцем (виконавцем, виробником) договірних зобов`язань, включаючи умови про взаємозалік, зобов`язання споживача з оплати та його вимог у разі порушення договору з боку продавця (виконавця, виробника) (пункт 2);
надання продавцю (виконавцю, виробнику) права розірвати договір із споживачем на власний розсуд, якщо споживачеві таке право не надається (пункт 6).
Рішенням Господарського суду Хмельницької області від 23.12.2021 року у справі №924/911/20, яке залишене без змін постановою Північно-західного апеляційного господарського суду від 06.04.2022 року, відмовлено у задоволенні позову Приватного підприємства "Буд Кепітал Менеджмент" до Управління архітектури та містобудування Хмельницької міської ради про стягнення збитків, що виникли внаслідок видачі Містобудівних умов та обмежень від 14.01.2016 року, які слугували підставою укладення позивачем договору, початку організації та фінансування будівництва і в подальшому були скасовані як незаконні. 
З врахуванням цього судового рішення, а також за відсутності в матеріалах справи даних про виконання продавцем умов договору щодо завершення будівництва та введення об`єкта будівництва в експлуатацію згідно пункту 7.1 (у ІУ кварталі 2020 року), продовження будівництва цього об`єкта, апеляційний суд констатує, що умова пунктів 3.2, 3.3 про повернення покупцю внесених коштів лише після реалізації даного об`єкта іншому покупцю, також є несправедливою, оскільки має наслідком істотний дисбаланс договірних прав та обов`язків на шкоду споживача.
Згідно з ч. 5 ст. 18 цього Закону якщо положення договору визнано несправедливим, включаючи ціну договору, таке положення може бути змінено або визнано недійсним.
Отже, наявні підстави, визначені ч.ч.1-4 ст. 18 Закону України «Про захист прав споживачів», для визнання недійсними пунктів 3.2, 3.3 договорів купівлі-продажу майнових прав.
Оскільки сторона відповідача не заявляла про застосування позовної давності, то не має істотного значення, що позивачка ОСОБА_1 протягом тривалого часу (майже 4 роки), а ОСОБА_2 5 років з дня укладання договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру не заявляли вимог щодо спірних умов договору, на що вказав суд першої інстанції. 
З врахуванням наведеного оскаржуване судове рішення слід скасувати та частково задовольнити позов, визнавши недійсними пункти 3.2, 3.3 договорів купівлі-продажу майнових прав, укладених між позивачами та ПП «Буд Кепітал Менеджмент».
В решті позову слід відмовити.
Відповідно до ст. 141 ЦПК України якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Судовий збір покладається на сторони пропорційно розміру задоволених позовних вимог.
З урахуванням того, що позов підлягає частковому задоволенню, то відповідно судовий збір стягується пропорційно до задоволеної частини позовних вимог.
Так, з відповідача на користь держави підлягає стягненню 1210,70 грн. ((908грн.+908грн.):3*2) судового збору. 
У зв`язку з частковим задоволенням апеляційної скарги з відповідача слід стягнути судові витрати у розмірі 1816 грн. (1210,70 грн.*150%) в дохід держави. Всього з відповідача підлягає стягненню в дохід держави 3026,70 грн (1210,70грн. +1816грн.) судових витрат.
Керуючись ст.ст. 374, 376, 382, 384, 389, 390  ЦПК України, суд, - 

п о с т а н о в и в :

Апеляційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 задовольнити частково.
Заочне рішення Хмельницького міськрайонного суду Хмельницької області від 25 липня 2022 року скасувати та ухвалити нове судове рішення.
Позов задовольнити частково. 
Визнати недійсними пункти 3.2, 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав, укладеного 18.01.2018 року між ОСОБА_1 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент».
Визнати недійсними пункти 3.2, 3.3 договору купівлі-продажу майнових прав на квартиру, укладеного 20.06.2017 року між  ОСОБА_2 та ПП «Буд Кепітал Менеджмент».
В решті позову відмовити.
Стягнути з Приватного підприємства «Буд Кепітал Менеджмент» (місцезнаходження: вул. Ковпака, 11, м. Хмельницький, 29000, код ЄДРПОУ 38353447) 3026,70 грн. судового збору в дохід держави. 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття, проте може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повний текст постанови складено 29.09.2022 року.

Судді                                                 Л.М. Грох

Т.О. Янчук

О.І. Ярмолюк