Номер провадження: 22-ц/813/1928/22 
Справа № 522/5488/19
Головуючий у першій інстанції Кічмаренко С. М.
Доповідач Сєвєрова Є. С.

ОДЕСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

18.10.2022                                                                 м. Одеса

Одеський апеляційний суд у складі колегії:
головуючого судді – Сєвєрової Є.С.,
суддів: Вадовської Л.М., Колеснікова Г.Я.,        
за участю секретаря – Мілєвій М.С.,
учасники справи: 
позивач – ОСОБА_1 – правонаступник  ОСОБА_2 ,
відповідач – ОСОБА_3 ,
відповідач – Обслуговуючий кооператив «Граніт»,
розглянув у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу  ОСОБА_2 на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 жовтня 2020 року у складі судді Кічмаренко С.М.,
в с т а н о в и в:
У березні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Обслуговуючого кооперативу «Граніт», ОСОБА_3 про визнання недійсним договору, скасування рішення про державну реєстрацію, визнання права власності та витребування квартири шляхом виселення.
Позов обґрунтований тим, що між позивачем та ТОВ «Берег-Будгруп» 09.01.2006 був укладений договір №614 «Про дольову участь будівництва житла» на виконання умов якого  ОСОБА_1 сплатив у повному обсязі пайову участь у розмірі 356 651,20 грн у касу ТОВ «Берег-Будгруп» за будівництво квартири по АДРЕСА_1 . Тому вважав, що ще 08.05.2008 набув майнові права на вказану квартиру. Посилався на те, що будинок був введений в експлуатацію ще в березні 2016 року на підставі декларації про готовність до експлуатації об`єкта, зареєстрованої Департаментом ДАБІ в Одеській області 03.03.2016, замовник - Обслуговуючий кооператив «Граніт». Отже, Обслуговуючий кооператив «Граніт» є правонаступником прав та обов`язків ТОВ «Берег-Будгруп» як забудовника житлового будинку, в тому числі й за договором №614 «Про дольову участь будівництва житла» від 09.01.2006. Між тим, позивача не було сповіщено про введення будинку в експлуатацію. 05.11.2018 ТОВ «Берег-Будгруп» припинено. Позивачу стало відомо, що 06.01.2006 між ТОВ «Берег-Будгруп» та ОСОБА_3 було укладено договір № 539 «Про дольову участь будівництва житла», об`єктом якої також стала та сама квартира АДРЕСА_2 , що розташована на 10 поверсі. Між тим, позивач вважає, що даний договір від 06.01.2006 був укладений між сторонами «заднім числом», та ТОВ «Берег-Будгруп» не мало права укладати договір з ОСОБА_3 без згоди ОСОБА_1 , а тому має бути визнаний недійсним та просив також скасувати рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3 на квартиру АДРЕСА_3 та визнати за ОСОБА_1 право власності на квартиру АДРЕСА_3 , витребувати у ОСОБА_3 квартиру АДРЕСА_3 , шляхом виселення її з квартири АДРЕСА_3 .
В процесі розгляду справи замінено позивача ОСОБА_1 на його правонаступника  ОСОБА_2 .
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 29 жовтня 2020 року у задоволенні позову відмовлено. 
Не погодившись з рішенням суду, ОСОБА_2 подала апеляційну скаргу, в якій просила скасувати рішення суду першої інстанції та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі.
Апеляційна скарга обґрунтована тим, що ОСОБА_1  виконав свої зобов`язання за договором №614 «Про дольову участь будівництва житла» від 09.01.2006 ще 08.05.2008. Даний факт підтверджується квитанцією до прибуткового касового ордера №82 від 08.05.2008, а також довідкою ТОВ «Берег-Будгруп» за вих.9/05-14 від 09.05.2008 про оплату договору в повному обсязі. Разом з тим, акт приймання-передачі нерухомого майн №539 був складений 21.03.2017, тобто дев`ять років після набуття ОСОБА_1  майнових прав на квартиру  АДРЕСА_4 . Однак, суд проігнорував зазначені обставини та не надав будь-якої правової оцінки вищенаведеним доказами та факту набуття майнових прав на квартиру АДРЕСА_4  позивачем, а не  ОСОБА_3 , що свідчить про неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи. Суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, не застосувавши норми закону, які підлягали застосуванню, та не застосувавши правові наслідки недійсності договору про дольову участь у будівництві житла № 539 від 06.01.2006 шляхом скасування рішення про державну реєстрацію права власності за ОСОБА_3  на квартиру  АДРЕСА_4 . Суд першої інстанції неправильно застосував норми матеріального права, неправильно розтлумачивши, зокрема, ст. 388 ЦК України, тому що захист майнових прав на новостворене майно, прийняте до експлуатації та оформлене (зареєстроване) на іншу особу, у разі невизнання цією особою прав позивача на спірне майно може здійснюватися на загальних підставах цивільного законодавства, що підтверджується правовими висновками, викладеними у постановах Верховного Суду України.
24.03.2021  ОСОБА_3  надала суду відзив на апеляційну скаргу та просила рішення суду першої інстанції залишити без змін, а апеляційну скаргу без задоволення, посилаючись на те, що належних доказів укладення договору №539 пізніше дати, визначеної в цьому договорі, позивачем не надано, а вказана позиція щодо проставлення дати є виключно припущенням позивача.  ОСОБА_3  придбала квартиру  АДРЕСА_3 у порядку, визначеному чинним законодавством, проживає у вказаній квартирі та зареєстрована у ній. Вважає, що належним способом захисту по даній справі були б вимоги щодо зобов`язання правонаступника - ОК «Граніт» виконувати умови Договору №614 або стягнення збитків. З наданих позивачем документів, які були додані до позовної заяви, вбачається, що вимоги ОСОБА_1 виникли ще у 2006 році, тобто до порушення провадження у справі про банкрутство ТОВ «Берег-Будгруп». Однак, позивач у встановлений законодавством строк, не заявив про свої вимоги до боржника (ТОВ «Берег-Будгруп»), внаслідок чого вимоги ОСОБА_1 вважаються погашеними, а зобов`язання припиненими.
Апелянт та представник відповідача Обслуговуючого кооперативу «Граніт» в судове засідання 18.10.2022 року не з`явилися про дату, час та місце розгляду справи повідомлені належним чином, у зв`язку з чим суд вирішив розглянути справу без їх участі. 
Заслухавши суддю-доповідача, представника відповідача ОСОБА_3 , дослідивши доводи, наведенні в апеляційній скарзі, перевіривши на підставі встановлених фактичних обставин справи застосування судом першої інстанції норм матеріального і процесуального права, апеляційний суд приходить до наступних висновків.
З матеріалів справи вбачається, що 09 січня 2006 року між ТОВ "Берег-Будгруп" в особі директора Веселова С.Р., діючого на підставі Статуту, та ОСОБА_1 укладено договір N614 "Про дольову участь у будівництві житла", відповідно до пункту 2.1 якого пайовик ОСОБА_1 зобов`язався прийняти дольову участь у будівництві житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 4.1 договору загальна вартість квартири площею 88,28 кв.м. складає 356 651,20 грн.
Відповідно до пункту 6.4 договору оформлення права власності на квартиру здійснюється пайовиком самостійно шляхом отримання свідоцтва про право власності на підставі даного договору, акта прийому-передачі квартири та відповідного рішення місцевого органу влади та акта про готовність будинку до експлуатації.
Згідно з квитанцією до прибуткового касового ордеру N82 від 08 травня 2008 року позивач вніс кошти в розмірі 356 651,20 грн до каси ТОВ "Берег-Будгруп".
Довідкою N 9/05-14 від 09 травня 2008 року підтверджено майнові права ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_2 .
Акт прийому-передачі на вказану квартиру між позивачем та забудовником не складався.
Також з матеріалів справи вбачається, що 06 січня 2006 року між ТОВ "Берег-Будгруп" в особі генерального директора Веселова С.Р. та ОСОБА_3 укладено договір "Про дольову участь у будівництві житла" N539, за яким пайовик зобов`язався прийняти дольову участь в будівництві житлового будинку, розташованого за адресою: АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 4.1 договору загальна вартість 88,28 кв.м. загальної площі придбаної квартири становить 445 814 грн., що еквівалентно 88 280 дол. США.
Відповідно до довідки від 30.05.2016 на виконання умов договору ТОВ "Берег-Будгруп" від ОСОБА_3 отримало грошові кошти у розмірі 1 329 179 грн, договір сплачений нею в повному обсязі та відповідною довідкою стверджується, що майнові права на вказану квартиру належать ОСОБА_3 
20 лютого 2012 року між ТОВ "Берег-Будгруп" та ОК "Граніт" укладено договір, предметом якого є виконання будівельно-монтажних робіт по завершенню будівництва другої черги житлового комплексу "Акапулько-2", що складається з п`яти секцій житлового будинку з підземним паркінгом за адресою: АДРЕСА_5 .
03 березня 2016 року у Департаменті ДАБІ в Одеській області зареєстровано декларацію про готовність до експлуатації об`єкта за адресою: АДРЕСА_5 , замовником якого зазначено ОК "Граніт".
25 липня 2016 року між ТОВ "Берег-Будгруп" та ОК "Граніт" укладено додаткову угоду N 2 до договору на будівництво житлового будинку за адресою: АДРЕСА_5 від 20 лютого 2012 року, відповідно до умов якого доповнено вказаний договір пунктом 4.1.10, який надає ОК "Граніт" право підписувати акти прийому-передачі на нерухоме майно та інші необхідні документи, що будуть необхідні для реєстрації права власності за пайовиками на нерухоме майно.
21 березня 2017 року за актом приймання-передачі квартири АДРЕСА_2 передав власнику ОСОБА_3 вказану квартиру.
30 березня 2017 року за ОСОБА_3 зареєстровано право власності на вказану квартиру; підстава внесення запису рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер: 34587903 від 03 квітня 2017 року.
Аналіз відомостей, наявних у Єдиному державному реєстрі юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань свідчить, що 05 листопада 2018 року здійснено державну реєстрацію припинення ТОВ "Берег-Будгруп" як юридичної особи.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
Аналіз положень статті 331 ЦК України у системному зв`язку з нормами статей 177-179, 182 цього Кодексу, частини третьої статті 3 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" дає підстави для висновку про те, що право власності на новостворене нерухоме майно як об`єкт цивільних прав виникає з моменту його державної реєстрації.
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
Велика Палата Верховного Суду неодноразово зазначала, що підвищений формалізм у позиції судів у питаннях виникнення прав власності на новостворений об`єкт нерухомості є достатньо виправданим з огляду на характерні особливості інвестування в будівництво об`єктів нерухомості. Такі конкретні випадки поступово виробляються судовою практикою. Отже, ухвалюючи рішення у справі про набуття права власності на спірний об`єкт інвестування та правові наслідки цього, доцільно ретельно досліджувати обставини набуття інвестором майнових прав та здійснення будівництва об`єкта нерухомості.
Як зазначено вище, позивач 09.01.2006 уклав із забудовником договір N614 "Про дольову участь у будівництві житла", тобто на 3 дні пізніше, ніж було укладено ОСОБА_3 аналогічний договір N539 від 06.01.2006 року щодо тієї ж квартири АДРЕСА_4 . 
Позивач сплатив вартість паю в травні 2008 року, тобто через 2 роки після того, як її 06 січня 2006 року оплатила ОСОБА_3 .
Доказів які б свідчили про те, що укладення договору №539 від 0.01.2006 року "заднім числом" позивач суду не надав.
Отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про те, що позивачем не надано суду належних та допустимих доказів на підтвердження порушення його прав кінцевим набувачем квартири ОСОБА_3 , яка в повному обсязі виконала свої обов`язки за інвестиційним договором, укладеним раніше, ніж договір N 614 від 09.01.2006 року.
Водночас у постанові Верховного Суду від 15 грудня 2021 року в справі N522/3885/19 (провадження N 61-10952св21) з посиланням на постанову Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі N 359/5719/17 (провадження N 14-8цс21) зроблено висновок, що: "Якщо право власності на спірне нерухоме майно зареєстроване за іншою особою, то належному способу захисту права відповідає вимога про витребування від (стягнення з) цієї особи нерухомого майна. Задоволення віндикаційного позову, тобто рішення суду про витребування нерухомого майна із чужого незаконного володіння є підставою для внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно; такий запис вноситься виключно у разі, якщо право власності на нерухоме майно зареєстроване саме за відповідачем, а не за іншою особою. У тих випадках, коли має бути застосована вимога про витребування майна з чужого незаконного володіння, вимога власника про визнання права власності чи інші його вимоги, спрямовані на уникнення застосування приписів статей 387 і 388 ЦК України, є неефективними. […] Інвестор наділений правами, тотожними правам власника нерухомого майна, пов`язаними зі створенням об`єкта нерухомого майна, а тому в разі порушення його речових прав він має право на звернення до суду за їх захистом шляхом пред`явлення позову про визнання за ним його майнових прав та витребування своєї власності з незаконного володіння іншої особи".
За встановлених обставин даної справи, зокрема, факту реєстрації права власності за відповідачем, на квартиру, проінвестовану позивачем, ефективним способом захисту порушеного права ОСОБА_2 , яка посилалася на порушення своїх прав як пайовика, який у повному обсязі сплатив пайовий внесок, є саме звернення до суду з вимогою про витребування квартири на свою користь.
Тому у задоволенні позовних вимог ОСОБА_2 про визнання правочину недійсним, скасування рішення про державну реєстрацію та визнання права власності необхідно відмовити з огляду на обрання позивачем неефективних способів захисту в цій частині.
Суд першої інстанції дійшов вірного висновку про відсутність підстав для задоволення позову, проте як на підставу відмови в задоволенні позовної вимоги про витребування квартири помилково послався й на те, що інвестор (пайовик) як власник обмеженого обсягу майнових прав не наділений правом на звернення до суду з віндикаційним позовом про витребування майна. Крім того суд помилково відмовив в задоволенні позовних вимог про визнання правочину недійсним та визнання права власності на майно внаслідок їх необґрунтованості, не звернувши увагу на неефективність обраних позивачем способів захисту. 
Враховуючи, що суд першої інстанції помилився щодо мотивів відмови в задоволенні позову, оскаржене судове рішення підлягають зміні з викладенням його мотивувальної частини у редакції цієї постанови.
Згідно з п. 2 ч.1 ст. 374 ЦПК України суд апеляційної інстанції за результатами розгляду апеляційної скарги має право скасувати судове рішення повністю або частково і ухвалити у відповідній частині нове рішення або змінити рішення.
За таких обставин, апеляційний суд вважає за необхідне апеляційну скаргу задовольнити частково, оскаржене рішення змінити шляхом викладення мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Керуючись ст. ст. 374, 376, 382, 383, 384 ЦПК України, суд
постановив:
Апеляційну скаргу  ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 жовтня 2020 року змінити, виклавши мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з моменту прийняття, може бути оскаржена в касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.
Повний текст складений 27.10.2022

Головуючий: 

            Судді: