УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №274/5945/19 Головуючий у 1-й інст. Корбут В. В. 
Категорія 23 Доповідач Борисюк Р. М.  

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 листопада 2022 року 
       Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді         Борисюка Р.М.,
суддів         Галацевич О.М., Григорусь Н.Й.,
з участю секретаря
судового засідання         Гарбузюк Ю.І.
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі  цивільну справу №274/5945/19 за позовом адвоката Ясинецької Надії Михайлівни, яка діє в інтересах ОСОБА_1 до Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» про розірвання договорів оренди, стягнення орендної плати
за апеляційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» на рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06 червня 2022 року, ухвалене під головуванням судді Корбута В.В. у м. Бердичеві,

в с т а н о в и в :

У вересні 2019 року адвокат Ясинецька Н.М., діючи в інтересах ОСОБА_1 звернулась до суду із даним позовом. Позовні вимоги обґрунтовувала тим, що ОСОБА_1 на підставі свідоцтв про право на спадщину за законом від 17.05.2018 набула у власність земельні ділянки, які є об`єктами договорів оренди, щодо яких виник спір та які належали ОСОБА_2 . Після смерті останньої, починаючи з лютого 2017 року Товариство «А.Т.К.», в порушення умов вказаних договорів не сплатило їй орендну плату за 2017 – 2018 роки у розмірі 50 256,52 грн, чим допустило істотне невиконання умов договорів, що є підставою для їх розірвання.
А тому просила розірвати наступні правочини:
– договір оренди землі від 05.07.2005, укладений між Товариством з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» (далі ТОВ «А.Т.К.», Товариство) та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 26.07.2006 та додаткової угоди від 20.04.2016 на земельну ділянку площею 2,2683 га, кадастровий номер 1820880300:05:000:0046, який зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області;
– договір оренди землі від 05.07.2005, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 26.07.2006 та додаткової угоди від 20.04.2016 на земельну ділянку площею 2,2683 га, кадастровий номер 1820880300:05:000:0045, який зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області;
– договір оренди землі від 08.01.2008, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 20.04.2016, на земельну ділянку площею 1,0018 га, кадастровий номер 1820880300:02:000:0406, який зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області;
– договір оренди землі від 08.01.2008, укладений між ТОВ «А.Т.К.» та ОСОБА_2 , з урахуванням додаткової угоди від 20.04.2016, на земельну ділянку площею 1,1657 га, кадастровий номер 1820880300:02:000:0407, який зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області.
Крім того, позивач просила стягнути з Товариства «А.Т.К.» на її користь невиплачену орендну плату за 2017 – 2018 роки у розмірі 50 256,52 грн.
Рішенням Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06 червня 2022 року позов задоволено частково. Розірвано вказані договори оренди землі. У задоволенні іншої частини позову відмовлено. Вирішено питання розподілу судових витрат.
В апеляційній скарзі ТОВ «А.Т.К.», посилаючись на порушення судом норм матеріального і процесуального права, просить рішення скасувати та ухвалити нове, яким відмовити у задоволенні позову.
Представник товариства зазначає, що після смерті ОСОБА_2 , у травні 2018 року ОСОБА_1 отримала свідоцтва про право на спадщину на чотири земельні ділянки, які перебували в оренді TOB «А.Т.К.». Проте, в порушення п. 9.2 Договорів оренди землі від 2005 року та п. 2.9 Договорів оренди землі від 2008 року позивач не надала Орендарю банківські реквізити для перерахування орендної плати. Лише через рік, у травні 2019 року, ОСОБА_1 направила на адресу ТОВ «А.Т.К.» лист-вимогу про дострокове розірвання договорів оренди у зв`язку з невиплатою орендної плати, в якому повідомила, що вона є спадкоємцем після смерті ОСОБА_2 та прийняла рішення належні їй на праві власності земельні ділянки передати в оренду ТОВ «Елітне».
Оскільки позивач у порушення ч. 3 ст. 148-1 ЗК України, протягом одного місяця з дня набуття права власності на земельні ділянки не повідомила про це Орендаря, надавши відповідні документи, як і банківські реквізити для сплати орендної плати, тому Товариство, отримавши лист-вимогу ОСОБА_1 , з якого дізнались, що вона є власником спірних земельних ділянок, 30 жовтня 2019 року ТОВ «А.Т.К.» через Укрпошту сплатило їй орендну плату за 2017, 2018, 2019 роки в розмірі 74 300,00 грн.
Посилання суду на постанову Верховного Суду у складі об`єднаної Палати Касаційного цивільного суду від 06.03.2019 у справі №183/262/17 представник відповідач вважає безпідставним, оскільки правовідносини у даній справі є відмінними від правовідносин зазначених у вище згаданій постанові. У той же час, суд не взяв до уваги правової позиції Верховного Суду щодо застосування положень ст. 148-1 Земельного Кодексу України, викладених в постанові Верховного Суду від 30.06.2020 у справі № 545/262/18 провадження № 61-47367св18.
У поданому відзиві представник ОСОБА_1 - адвокат Ясинецька Н.М. зазначаючи, що рішення суду першої інстанції ухвалене з дотриманням норм матеріального і процесуального права, просить апеляційну скаргу залишити без задоволення, а рішення без змін.
У відповіді на відзив Товариство, посилаючись на доводи апеляційної скарги, просить її задовольнити.
Належним чином повідомлені про дату, час і місце розгляду справи сторони не з`явились, а тому суд апеляційної інстанції розглянув справу у їх відсутність, що відповідає положенням ч. 2 ст. 372 ЦПК України.
Представник відповідача в судовому засіданні апеляційну скаргу підтримав та просив її задовольнити.
Представник позивача в судовому засіданні доводи апеляційної скарги вважав необґрунтованими та просив в її задоволенні відмовити.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції, суд апеляційної інстанції доходить наступного висновку.
Судом першої інстанції встановлено та з матеріалів справи вбачається, що між ОСОБА_2 та Товариством з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» було укладено чотири договори оренди землі, а саме:
– договір оренди землі від 05.07.2005 з додатковими угодами від 26.07.2006 та від 20.04.2016 на земельну ділянку площею 2,2683 га, кадастровий номер 1820880300:05:000:0046, зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області;
– договір оренди землі від 05.07.2005 з додатковими угодами від 26.07.2006 та від 20.04.2016 на земельну ділянку площею 2,2683 га, кадастровий номер 1820880300:05:000:0045, зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області;
– договір оренди землі від 08.01.2008 з додатковою угодою від 20.04.2016, на земельну ділянку площею 1,0018 га, кадастровий номер 1820880300:02:000:0406, зареєстрований 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області;
– договір оренди землі від 08.01.2008 з додатковою угодою від 20.04.2016 на земельну ділянку площею 1,1657 га, кадастровий номер 1820880300:02:000:0407, зареєстровану 17.08.2016 Відділом з надання адміністративних послуг та державної реєстрації Бердичівської районної державної адміністрації Житомирської області.
Пунктом 8 Договорів було передбачено, що він укладений на 15 років.
Згідно з п. 9 Договорів виплата орендної плати здійснюється готівкою в термін до 31 грудня поточного року.
За змістом п. 11 Договорів орендна плата вноситься у такі строки щорічно до 31 грудня шляхом виплати орендодавцю у грошовій формі, а саме готівкою або шляхом перерахування на банківський рахунок орендодавця за вказаними ним реквізитами, протягом дії договору.
Згідно додаткових угод від 20.04.2016, продовжено термін дії договорів оренди земельних ділянок для ведення особистого селянського господарства на 15 років до 20.07.2031 і 20.04.2031 та встановлено орендну плату в розмірі 6 (шість) відсотків (т. 1 а. с. 16-21, а. с. 51-101).
ІНФОРМАЦІЯ_1 ОСОБА_2 померла (т. 1 а. с. 15).
ОСОБА_1 отримала свідоцтва про право на спадщину за законом від 17.05.2018, відповідно до яких вона успадкувала: земельну ділянку площею 2,2683 га, кадастровий номер 1820880300:05:000:0046; земельну ділянку площею 2,2683 га, кадастровий номер 1820880300:05:000:0045; земельну ділянку площею 1,0018 га, кадастровий номер 1820880300:02:000:0406; земельну ділянку площею 1,1657 га, кадастровий номер 1820880300:02:000:0407 (т. 1 а. с. 11-14).
На підставі згаданих свідоцтв 17.05.2018 за ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на вказані земельні ділянки.
02.05.2019 ОСОБА_1 направила ТОВ «А.Т.К.» лист-вимогу від 31.03.2019 про дострокове розірвання договорів оренди землі у зв`язку із несплатою орендної плати та долучила документи, що підтверджують її правонаступництво після смерті ОСОБА_2 (т. 1 а. с. 22-29).
Після отримання відомостей від позивача орендна плата за 2017-2019 роки була перерахована на зазначену нею адресу шляхом поштового переказу в сумі 74 300,00 грн (т. 1 а. с. 123).
Ухвалюючи рішення про розірвання договорів оренди землі, суд першої інстанції виходив з доведеності факту систематичного порушення відповідачем зобов`язань, яке полягає у несвоєчасній сплаті відповідачем орендної плати у строк, передбачений договорами оренди землі.
Вирішуючи спір, суд першої інстанції виходив із того, що отримавши в травні 2019 року лист-вимогу про розірвання договорів оренди земельних ділянок, до якого були долучені документи про смерть ОСОБА_2 та її правонаступника ОСОБА_1 , товариство здійснило виплату орендної плати лише в жовтні 2019 року, тобто майже через шість місяців після отримання відомостей про наявність спадкоємця, а невідкладно.
Крім того, суд зазначив, що матеріали справи не містять будь-яких доказів того, що Товариство намагалось сплатити орендну плату за 2017-2018 роки у строки, передбачені договорами до обізнаності про смерть орендодавця та наявність спадкоємців. За таких обставин, вважав, що не вжиття Товариством заходів для негайної виплати орендної плати свідчить про її системність, що є підставою для розірвання договорів оренди землі. Суд не прийняв посилання відповідача на ту обставину, що позивач не повідомила орендаря у відповідності до ч. 5 ст. 33 Закону України «Про оренду землі» та ст. 148-1 ЗК України про набуття нею права власності на земельні ділянки, які були предметом договорів оренди, оскільки чинне законодавство України не встановлює наслідків недотримання порядку такого повідомлення орендаря. Також, суд виходив з того, що неповідомлення відповідача про зміну власника земельних ділянок у відповідності до передбаченого вище порядку не звільняє останнього від обов`язку виконувати умови договору оренди землі та своєчасно сплачувати орендну плату.
Колегія суддів не погоджується з таким висновком суду першої інстанції, враховуючи наступне.
Відповідно до положень 55, 124 Конституції України, ст. 16 ЦК України та ст. 4 ЦПК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про оренду землі» оренда землі - це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
Відповідно до статті 13 Закону України «Про оренду землі» договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
У статті 21 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що орендна плата за землю - це платіж, який орендар вносить орендодавцеві за користування земельною ділянкою згідно з договором оренди землі. Розмір, умови і строки внесення орендної плати за землю встановлюються за згодою сторін у договорі оренди.
За положеннями статті 24 Закону України «Про оренду землі» орендодавець має право вимагати від орендаря своєчасного внесення орендної плати за земельну ділянку.
Частиною першою статті 32 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що на вимогу однієї зі сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду в разі невиконання сторонами обов`язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, в разі випадкового знищення чи пошкодження об`єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених ЗК України та іншими законами України.
Водночас у пункті д) частини першої статті 141 ЗК України передбачено таку підставу припинення права користування земельною ділянкою як систематична несплата земельного податку або орендної плати.
Отже, згідно зі статтями 13, 15, 21 Закону України «Про оренду землі» основною метою договору оренди земельної ділянки та одним з визначальних прав орендодавця є своєчасне отримання останнім орендної плати у встановленому розмірі. У разі систематичної несплати орендної плати за користування земельною ділянкою, тобто систематичне порушення договору оренди земельної ділянки може бути підставою для розірвання такого договору.
Відповідно до частини другої статті 651 ЦК України договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Частиною 5 статті 31 Закону України «Про оренду землі» передбачено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, що перебуває в оренді, протягом одного місяця з дня державної реєстрації права власності на неї зобов`язана повідомити про це орендаря в порядку, визначеному статтею 148-1 Земельного кодексу України.
Частиною 3 статті 148-1 Земельного кодексу України визначено, що особа, яка набула право власності на земельну ділянку, протягом одного місяця з дня набуття права власності на неї зобов`язана повідомити про це її користувачів із зазначенням: кадастрового номера (за наявності), місця розташування та площі земельної ділянки; найменування (для юридичних осіб), прізвища, ім`я, по батькові (для фізичних осіб) нового власника; місця проживання (знаходження) нового власника, його поштової адреси; платіжних реквізитів (у разі, якщо законом або договором передбачена плата за користування земельною ділянкою у грошовій формі). Повідомлення надсилається користувачу земельної ділянки рекомендованим листом з повідомленням про вручення або вручається йому особисто під розписку.
Матеріали справи свідчать, що орендодавець ОСОБА_2 померла ІНФОРМАЦІЯ_1 . Позивач отримала свідоцтва про право на спадщину за законом на земельні ділянки, які перебувають в оренді відповідача.
Разом з тим, матеріали справи не містять доказів повідомлення орендаря про смерть орендодавця, нового власника земельних ділянок, його банківські реквізити, тому позивач не виконала в повному обсязі вимоги ст. 148-1 ЗК України щодо повідомлення орендаря. Натомість позивачем було направлено лист-вимогу про розірвання договорів оренди землі, до якого були долучені документи про смерть ОСОБА_2 та її правонаступника ОСОБА_1 . Лист- вимога позивача також не містила платіжних реквізитів, на які слід було перерахувати плату за користування земельною ділянкою у грошовій формі. Отримавши 03.05.2019 вимогу позивача товариство здійснило виплату орендної плати 30.10.2019. Відповідно до п. 40.1. Договорів передбачено, що розірвання договору за ініціативою орендодавця можливо в разі несплати орендарем орендної плати протягом 6 місяців з дня закінчення строку платежу. Як вбачається з матеріалів справи позивач не повідомила орендаря про зміну власника земельної ділянки, банківські реквізити. Натомість відповідач, як орендар, отримавши у травні2019 року відомості про зміну власника земельних ділянок (без зазначення банківських реквізитів нового власника) сплатив орендну плату в повному обсязі в жовтні 2019 року, тобто протягом шести місяців, визначених договорами, тоді як звернення до суду з даним позовом та без виконання позивачем вимог ст. 148-1 ЗК України до закінчення шести місяців свідчить про його передчасність.
Окрім того, несплата орендної плати у разі відсутності даних про орендодавця і не внесення грошових коштів у депозит не може тлумачитись як систематична несплата орендної плати і бути підставою для розірвання договору оренди землі. Такий правовий висновок міститься у постанові Верховного Суду від 09.12.2020 у справі № 326/1656/19. посилання суду першої інстанції на постанову Верховного Суду у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду від 15.09.2021 у справі № 274/4716/20, оскільки така висловлена у конкретній справі та за обставин сплати орендної плати і боргу по ній у строк понад шість місяців з моменту отримання інформації про зміну власника.
Враховуючи вищенаведене, колегія суддів дійшла висновку, що підстави для розірвання договору оренди відсутні, а тому рішення суду першої інстанції підлягає скасуванню з ухваленням судом нового судового рішення про відмову у задоволенні позову в цій частині.
Рішення суду першої інстанції в частині відмови у задоволенні позовних вимог про стягнення орендної плати ніким не оскаржується, а тому не є предметом апеляційного розгляду (п. 15 Постанови Пленуму Верховного Суду України № 12 від 24.10.2008 року «Про судову практику розгляду цивільних справ в апеляційному порядку»).
З позивача на користь відповідача підлягають стягненню понесені останнім судові витрати по сплаті судового збору відповідно до вимог ст. 141 ЦПК України.
Керуючись ст. ст. 258, 259, 367, 374, 376, 381-384, 389-390 ЦПК України суд,

п о с т а н о в и в:

Апеляційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» задовольнити.
Рішення Бердичівського міськрайонного суду Житомирської області від 06 червня 2022 року скасувати і ухвалити нове рішення.
Відмовити у задоволенні позову.
Стягнути із ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «А.Т.К.» судові витрати по сплаті судового збору в розмірі 5763 грн.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена у касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий                                 Судді

Повний текст постанови складений: 10 листопада 2022 року.