Постанова
Іменем України 
 
19 жовтня 2022 року
м. Київ
 
справа № 333/3467/19
провадження № 61-2350св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Луспеника Д. Д.,
суддів: Воробйової І. А., Гулька Б. І., Коломієць Г. В., Черняк Ю. В. (суддя-доповідач),
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Альфа-Банк», державний реєстратор Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченко Юрій Олексійович,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020 року у складі судді Дмитрієвої М. М. та постанову Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021 року у складі колегії суддів: Дашковської А. В., Кримської О. М., Кочеткової І. В.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.     Описова частина
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У червні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Альфа-Банк» (далі - АТ «Альфа-Банк»), державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Ю. О. про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора. 
 
Позов мотивовано тим, що 08 серпня 2008 року між Акціонерним комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (далі - АКБСР «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», та ним був укладений договір про надання кредитних послуг № 101/08, відповідно до умов якого АКБСР «Укрсоцбанк» зобов`язалося надати грошові кошти в сумі 100 000,00 дол. США. Надання кредитних коштів здійснювалося шляхом укладення додаткових угод.
 
08 серпня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ним було укладено додаткову угоду № 1, відповідно до якої він отримав кредит у розмірі 31 234,00 дол. США з кінцевим строком погашення до 28 грудня 2016 року, а 12 серпня 2008 року - додаткову угоду № 2, за якою він отримав кредит у розмірі 68 766,00 дол. США з кінцевим терміном погашення до 07 серпня 2018  року. 
 
04 вересня 2008 року було укладено договір про внесення змін та доповнень до договору, яким збільшено кредитний ліміт до 160 000,00 дол. США, та додаткову угоду № 3, відповідно до якої він отримав грошові кошти у розмірі 40 000,00 дол. США з кінцевим терміном повернення до 07 серпня 2018 року. 
 
На забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором 08 серпня 2008 року між ним та АБСР «Укрсоцбанк» був укладений іпотечний договір № 101/08і щодо нерухомого майна - приміщення бутербродної, розташованої за адресою: АДРЕСА_1 , який посвідчений приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Туріченком О. М.
 
10 червня 2019 року представником АТ «Укрсоцбанк» його було повідомлено, що банк звернув стягнення на предмет іпотеки шляхом реєстрації права власності за банком.
 
Позивач вважав, що державну реєстрацію проведено всупереч положенням Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджених Постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, а саме без наявності необхідних документів: належного документа, що підтверджує перехід права власності на предмет іпотеки, технічного паспорта, документа про завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем письмової вимоги. 
 
Позасудова передача предмета іпотеки у власність іпотекодержателя здійснюється лише у добровільному порядку та за згодою сторін на підставі складення окремого договору. Також державному реєстратору не була надана оцінка предмета іпотеки на момент переходу права власності і позивач не отримував від АТ «Укрсоцбанк» повідомлення про звернення стягнення на предмет іпотеки.
 
Посилаючись на викладене, ОСОБА_1 просив суд:
- визнати незаконним та скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47084803, щодо права власності АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно, а саме бутербродну літ. «П», загальною площею 140 кв. м, за адресою: АДРЕСА_1 , яке було прийнято 28 травня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченком Ю. О.;
- скасувати вчинений 23 травня 2019 року державним реєстратором виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченком Ю. О. запис під номером № 31752896 про право власності на АТ «Укрсоцбанк».
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції
 
Рішенням Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020 року, залишеним без змін постановою Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021 року, позов ОСОБА_1 задоволено частково. 
Визнано незаконним та скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу), індексний номер 47084803, щодо права власності АТ «Укрсоцбанк» на нерухоме майно - бутербродну літ. П., загальною площею 140 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , прийняте 28 травня 2019 року державним реєстратором Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченком Ю. О.
В іншій частині позовних вимог відмовлено.
Вирішено питання щодо судового збору. 
 
Рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду мотивовано тим, що згідно з умовами кредитного та іпотечного договорів підставами для задоволення вимог іпотекодержателя шляхом позасудового врегулювання є надсилання іпотекодавцю та боржнику (позичальнику), якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги про дострокове виконання зобов`язання за кредитним договором.
Матеріали справи не містять та до суду не надано документів, які б підтверджували факт отримання боржником та іпотекодавцем, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмових вимог про усунення порушення основного зобов`язання.
Крім того, судом встановлено, що приймаючи рішення про державну реєстрацію прав, державний реєстратор усупереч вимогам частини третьої статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пункту 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, належним чином не пересвідчився у тому, що надані документи відповідають умовам іпотечного договору та положенням пункту 57 указаного Порядку. 
Реєстраційна справа, надана департаментом реєстраційних послуг на виконання ухвали суду від 21 липня 2020 року, не містить копії письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця, а також документа, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі.
За вказаних обставин у державного реєстратора були наявні підстави для відмови у проведенні державної реєстрації права власності на належний позивачу об`єкт нерухомого майна за АТ «Укрсоцбанк», а тому рішення державного реєстратора є незаконним.
Ухвалення судом рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав, визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав, а також скасування державної реєстрації прав допускається виключно з одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
У постанові Верховного Суду від 28 жовтня 2020 року у справі № 910/10963/19 наведено правовий висновок про те, що належним способом судового захисту порушених прав та інтересів особи є судове рішення про скасування рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав; судове рішення про визнання недійсними чи скасування документів, на підставі яких проведено державну реєстрацію прав; судове рішення про скасування державної реєстрації прав. При цьому з метою ефективного захисту порушених прав законодавець уточнив, що ухвалення зазначених судових рішень обов`язково має супроводжуватися одночасним визнанням, зміною чи припиненням цим рішенням речових прав, обтяжень речових прав, зареєстрованих відповідно до законодавства (за наявності таких прав).
З огляду на це позовна вимога про скасування запису державного реєстратора не підлягає задоволенню.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги та її доводів
 
У лютому 2021 року АТ «Альфа-Банк» звернулося до Верховного Суду з касаційною скаргою на рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021 року, в якій, посилаючись на неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове рішення про відмову у задоволенні позову.
 
Касаційну скаргу мотивовано тим, що суди не застосували до спірних правовідносин положення статей 12, 33, 36 Закону України «Про іпотеку», не врахували положення Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року №1127, безпідставно зазначили про відсутність у матеріалах справи повідомлення про вручення позивачу вимоги про усунення порушень за основним зобов`язанням.
Для реалізації іпотекодержателем позасудового способу звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за загальним правилом необхідні тільки воля та вчинення дій з боку іпотекодержателя, якщо договором не передбачено іншого порядку.
Відсутність у частині першій статті 37 Закону України «Про іпотеку» у редакції від 23 лютого 2006 року посилання на договір іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, як на самостійну правову підставу для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, не є перешкодою для реалізації іпотекодержателем свого права на набуття права власності на предмет іпотеки на підставі договору іпотеки, який містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, оскільки згідно з частиною другою статті 36 Закону України «Про іпотеку», як у редакції від 23 лютого 2006 року, так і в редакції після внесення змін Законом України № 800-VI, відповідне застереження в іпотечному договорі вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Матеріали справи містять докази надсилання іпотекодержателем позивачеві вимоги про усунення порушення зобов`язання, яку позивач відмовився отримати.
 
Короткий зміст позиції інших учасників справи
 
Відзиви на касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк» та інші учасники справи до суду не подали.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 25 лютого 2021 року касаційну скаргу АТ «Альфа-Банк» на рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020 року та постанову Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021 року залишено без руху, вказано про необхідність сплати судового збору. 
 
У березні 2021 року заявник у встановлений судом строк зазначений недолік касаційної скарги усунув, судовий збір за подання касаційної скарги сплатив.
 
Ухвалою Верховного Суду від 14 травня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано з Комунарського районного суду м. Запоріжжя цивільну справу № 333/3467/19, відмовлено АТ «Альфа-Банк» у задоволенні клопотання про зупинення виконання рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020 року та постанови Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021 року.
 
Ухвалою Верховного Суду від 03 жовтня 2022 року справу призначено до судового розгляду.
 
Фактичні обставини справи
 
08 серпня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_1 було укладено договір про надання кредитних послуг № 101/08, відповідно до якого АКБСР «Укрсоцбанк» зобов`язалося надати грошові кошти в сумі 100 000,00 дол. США. Надання кредитних коштів здійснювалося шляхом укладення додаткових угод.
 
08 серпня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено додаткову угоду № 1, відповідно до якої ОСОБА_1  отримав кредит у розмірі 31 234,00 дол. США з кінцевим строком погашення до 28 грудня 2016 року, а 12 серпня 2008 року - додаткову угоду № 2, за якою він отримав кредит у розмірі 68 766,00 дол. США з кінцевим терміном погашення до 07 серпня 2018 року.
 
04 вересня 2008 року було укладено договір про внесення змін та доповнень до договору, яким збільшено кредитний ліміт до 160 000,00 дол. США та додаткову угоду № 3, відповідно до якої ОСОБА_1  отримав грошові кошти у розмірі 40 000,00 дол. США з кінцевим терміном повернення до 07 серпня 2018 року. 
 
Крім того, 08 серпня 2008 року між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 було укладено іпотечний договір № 101/08і, відповідно до умов якого іпотекодавець передав в іпотеку іпотекодержателю як забезпечення виконання іпотекодавцем зобов`язань за Генеральним договором про надання кредитних послуг від 08 серпня 2008 року №101/08, укладеним між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , та додатковими угодами до нього, що укладені та будуть укладені між іпотекодержателем та іпотекодавцем, які є невід`ємними частинами договору, яким обумовлене основне зобов`язання. 
 
Предметом іпотеки за договором іпотеки є нерухоме майно - бутербродна літ. «П», загальною площею 140 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , та належить ОСОБА_1 на праві приватної власності на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Запорізького міського нотаріального округу Несмашною О. С. 29 грудня 2006 року за реєстром № 2821, яка знаходиться на земельній ділянці, площею 1960 кв. м, право власності/користування (оренди) на яку не оформлювалося (т. 1, а. с. 22-24). 
 
Відповідно до пунктів 4.1, 4.2, 4.5 договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. 
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання іпотекодавцем основного зобов`язання, а в разі його невиконання звернути стягнення на предмет іпотеки. 
Іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із способів, серед яких передача іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Згідно з пунктом 6.2 договору іпотеки усі повідомлення за цим договором будуть вважатися зробленими належним чином у випадку якщо вони здійснені у письмовій формі та надіслані рекомендованим листом, кур`єром, телеграфом, або вручені особисто за зазначеними адресами сторін. Датою отримання таких повідомлень буде вважатися дата їх особистого вручення, або дата поштового штемпеля відділення зв`язку одержувача.
 
Відповідно до висновку про вартість майна - бутербродної літ. «П», загальною площею 140 кв. м, що розташована за адресою: АДРЕСА_1 , складеного суб`єктом оціночної діяльності ТОВ «БІЗНЕС-АССІСТ», що діє на підставі сертифіката від 21 жовтня 2016 року № 813/16, станом на 01 квітня 2019 року ринкова вартість нерухомого майна становить 1 806 980,00 грн. 
 
Матеріали справи містять копію повідомлення АТ «Укрсоцбанк» на ім`я ОСОБА_1 про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору від 29 березня 2019 року (т. 1, а. с. 190, 191).
 
АТ «Альфа-Банк» надано копії поштових повідомлень про направлення 04 квітня 2019 року листів на адресу ОСОБА_1 , за адресою: АДРЕСА_1 , номери відправлень 1400043421338 та 1400043421320 (т. 1, а. с. 195, 196).
 
28 травня 2019 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Запорізької області Зінченко Ю. О. прийняв рішення про проведення державної реєстрації права власності на нежитлове приміщення за адресою: АДРЕСА_1 , за АТ «Укрсоцбанк».
 
У рішенні вказано, що державний реєстратор розглянув заяву про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, прийняту 23 травня 2019 року об 11 год. 11 хв. 40 с за реєстраційним номером 34195068, яку подав Волощук О. М. , що діє на підставі довіреності, виданої 22 жовтня 2018 року АТ «Укрсоцбанк», для проведення державної реєстрації права власності, форма власності приватна, на нежитлове приміщення, що розташоване за адресою: АДРЕСА_1 , та документи, подані для проведення державної реєстрації прав. Ураховуючи викладене і керуючись частиною третьою статті 10 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», пунктом 18 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від  25  грудня 2015  року № 1127, вирішив провести державну реєстрацію. 
 
Ухвалою Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020  року у справі замінено відповідача Акціонерне «Укрсоцбанк» на Акціонерне товариство «Альфа-Банк».
 
2.     Мотивувальна частина
 
Позиція Верховного Суду
 
08 лютого 2020 року набрав чинності Закон України від 15 січня 2020 року № 460-IХ «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ».
 
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній на час подання касаційної скарги) провадження у цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи. 
 
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України. 
 
Підставою касаційного оскарження вказаного судового рішення заявник визначає неправильне застосування судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 22 січня 2020 року у справі № 522/7487/18 (провадження № 61-11369св19) (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України). 
 
Відповідно до вимог частини першої статті 400 ЦПК України під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
 
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, і норми застосованого права 
 
Відповідно до частин першої, другої, четвертої та п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в  постановах Верховного Суду.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і  заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Дослідивши матеріали справи, перевіривши правильність застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального і процесуального права в межах доводів і вимог касаційної скарги, колегія суддів вважає, що рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020 року та постанова Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021 року не повною мірою відповідають зазначеним вимогам цивільного процесуального законодавства України.
 
Щодо вирішення спору по суті 
 
Предметом позову у цій справі є вимоги боржника та іпотекодавця про визнання незаконним і скасування рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень на майно, прийнятого за результатами звернення стягнення на предмет іпотеки в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», а також скасування вчиненого державним реєстратором запису про право власності на це майно за АТ «Укрсоцбанк».
 
Пунктом 4.2 укладеного між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», та ОСОБА_1 іпотечного договору передбачено, що у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених цим договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання зобов`язання за договором кредиту, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки.
 
Згідно з пунктом 4.5 іпотечного договору іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки в один із таких способів:
4.5.1 на підставі рішення суду; або 
4.5.2 на підставі виконавчого напису нотаріуса; або 
4.5.3 шляхом передачі іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку»; або 
4.5.4 шляхом продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені будь-якій особі-покупцю на підставі договору купівлі-продажу в порядку, встановленому статтею 38 Закону України «Про іпотеку»; або 
4.5.5 шляхом організації іпотекодержателем продажу предмета іпотеки через укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки між іпотекодавцем та відповідним покупцем в порядку, встановленому статтею 6 Закону України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати».
 
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку», (тут і далі у редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) іпотека  - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом; іпотекодавець - це особа, яка передає в іпотеку нерухоме майно для забезпечення виконання власного зобов`язання або зобов`язання іншої особи перед іпотекодержателем. Іпотекодавцем може бути боржник або майновий поручитель.
 
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
 
Відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
 
Відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону.
 
За змістом частин першої, другої статті 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
 
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
 
Аналіз змісту статей 36 та 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку, що застереження в іпотечному договорі також вважається договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
 
Відповідно до частини третьої статті 36 Закону України «Про іпотеку», в редакції Закону України № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI), який набрав чинності 14 січня 2009 року, договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками, може передбачати передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Нова редакція статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку», що викладена у підпункті 17 пункту 4 розділу ІІІ «Перехідні положення» Закону № 800-VI, не змінює встановлений раніше порядок позасудового врегулювання звернення стягнення на предмет іпотеки та підстави переходу права власності на нього до іпотекодержателя, а лише уточнює їх.
 
Аналіз наведених норм Закону № 898-IV, як і Закон № 800-VI в цілому, не дає підстав вважати, що законодавець із прийняттям останнього закону обмежив перелік іпотечних договорів із застереженням про задоволення вимог кредитора, на підставі яких за іпотекодержателем може бути зареєстровано право власності на предмет іпотеки, лише тими договорами, які укладені після набрання чинності цим Законом.
 
Отже, законодавець визначив як спосіб позасудового врегулювання зобов`язань іпотекодавця перед іпотекодержателем передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання у порядку, встановленому статтею 37 Закону України «Про іпотеку», на підставі договору про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідного застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору.
 
Аналогічні висновки сформульовані Верховним Судом у постановах від 23 вересня 2020 року у справі № 200/18401/18, від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18091/18 та від 02 вересня 2020 року у справі № 755/18777/18.
 
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», у редакції від 04 лютого 2019 року, передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
 
Частиною третьою статті 10 цього Закону визначено, що державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
 
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
 
За змістом статті 18 цього Закону перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження, за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
 
Згідно з пунктом 57 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
 
Відповідно до пункту 61 цього Порядку для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення тридцятиденного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
 
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя. 
 
Проте, з огляду на зміст положень, закріплених у статтях 10, 18 Закону України «Про іпотеку» та статті 37 Закону № 898-IV, державний реєстратор приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
 
За обставинами цієї справи встановлено, що АТ «Укрсоцбанк» надіслало ОСОБА_1 вимогу про усунення порушення основного зобов`язання від 29 березня 2019 року, в якому зазначено про те, що у боржника є заборгованість, яка складається із: 208 878,00 дол. США - за додатковою угодою № 101/08-1, 461 849,00 дол. США - за додатковою угодою № 101/08-2, 268 572,00 дол. США - за додатковою угодою № 101/08-3, і банк, у разі невиконання ОСОБА_1 цієї вимоги у тридцятиденний строк, розпочне процедуру звернення стягнення на предмет іпотеки згідно з договором іпотеки шляхом позасудового врегулювання в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку» (т. 1, а. с. 190, 191).
 
АТ «Альфа-Банк» надано до суду копії поштових повідомлень про направлення 04 квітня 2019 року листів на адресу ОСОБА_1 за адресою: АДРЕСА_1 , номери відправлень 1400043421338 та 1400043421320 (т. 1, а. с. 195, 196).
 
Водночас у матеріалах справи відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 письмової вимоги від іпотекодержателя про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття на нього права власності.
 
Також матеріали надісланої на адресу суду реєстраційної справи містять лише іпотечний договір від 08 серпня 2008 року № 101/081, укладений між АКБСР «Укрсоцбанк» та ОСОБА_1 , додаткову угоду до іпотечного договору від 08 серпня 2008 року №101/081 та рішення державного реєстратора.
 
Таким чином, ухвалюючи рішення, суд першої інстанції, з висновком якого погодився апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про те, що при проведенні реєстраційної дії щодо державної реєстрації права власності на спірний об`єкт нерухомого майна за іпотекодержателем, державний реєстратор прийняв рішення, яке не відповідає положенням частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
 
Крім того, колегія суддів вважає за необхідне звернути увагу на таке.
 
У постанові від 11 серпня 2021 року у справі № 520/8982/18-ц (провадження № 61-8498св21) Верховний Суд вказав на те, що «оскільки ціна предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, є істотною обставиною, що має правові наслідки для сторін забезпеченого іпотекою зобов`язання, тому пункт 61 Порядку державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, повинен застосовуватись із урахуванням положень статті 37 Закону № 898-IV, а саме: іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. Отже оцінка предмета іпотеки, право власності на який реєструється за іпотекодержателем в позасудовому порядку, повинна бути проведена перед реєстрацією такого права».
 
У матеріалах справи, яка переглядається у касаційному порядку, відсутні відомості про отримання ОСОБА_1 інформації про вартість майна, за якою відбулося зарахування вимог. 
 
Оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна бути погодженою із власником майна, то державна реєстрація права власності на іпотечне майно, проведена за іпотекодержателем за відсутності відомостей про вартість предмета іпотеки, визначеної на момент такого набуття, також є підставою для скасування такої реєстрації.
 
Зазначене не було враховано судами попередніх інстанцій під час вирішення справи, проте не вплинуло на правильність її вирішення, оскільки суди встановили порушення іпотекодержателем процедури позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки, що і стало підставою для скасування рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем.
 
Доводи касаційної скарги банку не дають підстав для висновку, що судові рішення в частині задоволення позовних вимог до банку ухвалені без додержання норм матеріального та процесуального права і зводяться до переоцінки доказів у справі, що перебуває поза межами повноважень Верховного Суду. 
 
Щодо позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Ю. О. 
 
Сторонами в цивільному процесі є позивач і відповідач. Позивачем і відповідачем можуть бути фізичні і юридичні особи, а також держава (стаття 48 ЦПК України).
 
Суд першої інстанції має право за клопотанням позивача до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання залучити до участі у ній співвідповідача. Якщо позов подано не до тієї особи, яка повинна відповідати за позовом, суд до закінчення підготовчого провадження, а у разі розгляду справи за правилами спрощеного позовного провадження - до початку першого судового засідання за клопотанням позивача замінює первісного відповідача належним відповідачем, не закриваючи провадження у справі. Після спливу строків, зазначених у частинах першій та другій цієї статті, суд може залучити до участі у справі співвідповідача або замінює первісного відповідача належним відповідачем виключно у разі, якщо позивач доведе, що не знав та не міг знати до подання позову у справі про підставу залучення такого співвідповідача чи заміну неналежного відповідача. Про залучення співвідповідача чи заміну неналежного відповідача постановляється ухвала. За клопотанням нового відповідача або залученого співвідповідача розгляд справи починається спочатку (стаття 51 ЦПК України).
 
Пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження.
 
У постанові Верховного Суду у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду від 01 вересня 2021 року в справі № 335/5136/19 (провадження № 61-18942св20) зазначено, що «пред`явлення позову до неналежного відповідача не є підставою для відмови у відкритті провадження у справі, оскільки заміна неналежного відповідача здійснюється в порядку, визначеному ЦПК України. За результатами розгляду справи суд відмовляє в позові до неналежного відповідача та приймає рішення по суті заявлених вимог щодо належного відповідача. Тобто, визначення відповідачів, предмета та підстав спору є правом позивача. Натомість, встановлення належності відповідачів й обґрунтованості позову - обов`язком суду, який виконується під час розгляду справи, а не на стадії відкриття провадження. У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи, підтверджують, що цей спір виник між ОСОБА_1 та банком. Тому державний реєстратор є неналежним відповідачем, і у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора необхідно відмовити із зазначеної підстави. Тому постанову суду апеляційної інстанції в частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора належить скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в їх задоволенні».
 
У справі, що переглядається, зміст і характер відносин між учасниками справи, встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи підтверджують, що цей спір виник між ОСОБА_1 та банком. Тому державний реєстратор Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченко Ю. О. є неналежним відповідачем, і у зв`язку з цим у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 саме до державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Ю. О. необхідно відмовити із зазначеної підстави. 
 
Ураховуючи викладене, судові рішення в частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Ю. О. необхідно скасувати та ухвалити нове рішення про відмову в їх задоволенні.
 
При вирішенні цього питання суд касаційної інстанції враховує норму частини третьої статті 400 ЦПК України, відповідно до якої суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
 
Відповідно до частини першої статті 412 ЦПК України суд скасовує судове рішення повністю або частково і ухвалює нове рішення у відповідній частині або змінює його, якщо таке судове рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з неправильним застосуванням норм матеріального права або порушенням норм процесуального права.
Неправильним застосуванням норм матеріального права вважається неправильне тлумачення закону або застосування закону, який не підлягає застосуванню, або незастосування закону, який підлягає застосуванню. 
Рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду в частині позовних вимог ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Ю. О. ухвалено з порушенням норм матеріального права, а тому у цій частині вони підлягають скасуванню із ухваленням нового рішення про відмову в задоволенні цієї частини позовних вимог, в решті оскаржувані судові рішення необхідно залишити без змін.
 
Керуючись статтями 400, 409, 412, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» задовольнити частково.
 
Рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020  року та постанову Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021  року в частині задоволення позову ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Юрія Олексійовича про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора скасувати та ухвалити в цій частині нове рішення.
 
У задоволенні позову ОСОБА_1 до державного реєстратора Виконавчого комітету Гуляйпільської міської ради Зінченка Юрія Олексійовича про визнання незаконним та скасування рішення державного реєстратора відмовити.
 
У іншій частині рішення Комунарського районного суду м. Запоріжжя від 06 листопада 2020  року та постанову Запорізького апеляційного суду від 26 січня 2021  року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий                                                                                           Д. Д. Луспеник
 
Судді:                                                                                                      І. А. Воробйова
 
                                                                                                                  Б. І. Гулько
 
                                                                                                                  Г. В. Коломієць
 
                                                                                                                  Ю. В. Черняк