ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

19 липня 2022 року	  м. Одеса	Справа № 916/1261/16(916/2158/21)	
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді: Філінюка І.Г., 
суддів: Аленіна О.Ю., Богатиря К.В.

секретар судового засідання – Чеголя Є.О.
за участю представників учасників процесу:
від Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» - Різниченко Ю.О.;
від Публічного акціонерного товариства «Акціонерний банк Укргазбанк» - Джаловян І.А.;
Арбітражний керуючий Петровська Н.А.

розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1»
на рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 
по справі №916/1261/16 (916/2158/21)
за позовом Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1»
до відповідачів:
1.          Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогресбуд-Інвест»;
2.          Товариства з обмеженою відповідальністю    «Чорномор 2020»;
3.          Товариства з обмеженою відповідальністю    «Публічні процедури»
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних  вимог на предмет спору на стороні відповідачів: Публічного акціонерного товариства «Акціонерний банк Укргазбанк» 
про визнання недійсними результатів аукціону та визнання правочину недійсним

суддя суду першої інстанції – Грабован Л.І.      
місце винесення ухвали: м. Одеса, пр-т Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області. 
повний текст ухвали складено та підписано: 23.11.21.
 
ВСТАНОВИВ:

Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» (дали ОСББ «Іспанський-1») звернулось до суду із позовною заявою, в якій просить визнати недійсними результати аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор – ТОВ «Публічні процедури») з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки, площею) 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 кадастровий номер 5110137300:08:006:0007, переможцем якого став ТОВ «Чорномор 2020»; визнати недійсним правочин, укладений між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020» на підставі аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (авторизований оператор – ТОВ «Публічні процедури») з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 кадастровий номер 5110137300:08:006:0007.
В обґрунтування позову позивач посилається на те, що продаж ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки не відповідає вимогам чинного законодавства ст. 42 Земельного кодексу України, Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», ст. 62 Кодексу України з процедур банкрутства, порушує права ОСББ «Іспанський-1» та співвласників багатоквартирного будинку, розташованого на проданій земельній ділянці, оскільки земельна ділянка вибула із користування ТОВ «Прогресбуд-Інвест» і була передана ТОВ «Трансбуд-Інвест» за актом приймання-передачі від 29.11.2012, в подальшому від ТОВ «Трансбуд-проект» на баланс ОСББ «Іспанський 1» за актом від 09.06.2016 та знаходиться у фактичному користуванні ОСББ. 
Позивач посилається на норми ст. 42, ч.1 ст. 120 Земельного кодексу  України, п.1.ч.1.ст.1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Вказує, що фактична передача земельної ділянки ОСББ відбулась у 2016, юридичного закріплення такої передачі не відбулось, оскільки ТОВ «Прогресбуд-Інвест» ухилявся від вчинення таких дій, крім того земельна ділянка перебувала під обтяженням в іпотеці банку. Стверджує, що реальна передача земельної ділянки після проведеного аукціону переможцю аукціону не відбувалась, оскільки ця земельні ділянка не вибувала з користування ОСББ та співвласників.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 25.11.2022 у позові відмовлено повністю.
Обґрунтування рішення суду.
Місцевим господарським судом досліджено обставини оформлення права власності на земельну ділянку, яка була предметом продажу, а також чи виникло у позивача право власності  чи користування на земельну ділянку.
Доказів, підтверджуючих припинення права власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на земельну ділянку та відповідно набуття права власності чи право користування, державної реєстрації  на неї за ОСББ чи співвласниками багатоквартирного будинку не надано.
Тобто, ні право власності, ні право користування позивача на підставі норм ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України на земельну ділянку, не підтверджено належними доказами у порядку ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України.
У зв`язку з чим суд першої інстанції зазначив, що позивачем не обґрунтовано порушення  його прав та інтересів у зв`язку з проведенням аукціону. 
Не погодившись із вказаним рішенням суду, Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» звернулось до Південно-західного апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 по справі №916/1261/16 (№916/2158/21) повністю і ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги Позивача повністю.
Узагальнені доводи апеляційної скарги.
Судом залишено по за увагою та не застосовано норми п.2.ст.42 Земельного Кодексу України, п.4, 6 ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», за приписами яких спірна земельна ділянка, яка реалізована на аукціоні, відповідно до вимог закону, повинна була бути передана безоплатно у власність або у постійне користування виключно співвласникам багатоквартирного будинку, і тільки вони мають таке право встановлене Законом.
Скаржник вважає, що висновок суду про відсутність порушеного права співвласників - ОСББ «Іспанський 1» є таким, що суперечить чинному законодавству. Саме право на безоплатне отримання земельної ділянки у власність або постійне користування і законні інтереси співвласників багатоквартирного будинку є порушеними реалізацією спірної ділянки на аукціоні третім особам, це право та охоронювані законом інтереси підлягають захисту судом.
Щодо порушення порядку проведення аукціону, скаржник зазначає наступне.
У порушення п.2. ст.76 КУзПБ, що до оголошення та повідомлення про проведення аукціону, під час продажу на аукціоні нерухомого майна, жодних оголошень на нерухомому майні (земельній ділянці) не розміщувалось. Матеріали справи не містять доказів розміщення такого оголошення/повідомлення.
У порушення п.3.ст.76 КУзПБ, замовник аукціону - ліквідатор, взагалі не міг виконати зобов`язання, що до забезпечення доступу до майна, що підлягає продажу (земельної ділянки) оскільки вона повністю заходиться користуванні, управлінні й утриманні ОСББ «Іспанський 1».
Відповідно до ст. п. 1, ст. 77 КУзПБ однією з вимог до змісту оголошення про проведення аукціону, воно повинно містити відомості про майно, що продається, його характеристику та місцезнаходження;
Викладення позицій інших учасників провадження у справі. 
До Південно-західного апеляційного господарського суду надійшов відзив Товариства з обмеженою відповідальністю «Прогресбуд-Інвест», Товариства з обмеженою відповідальністю «Публічні процедури» та Публічного акціонерного товариства «Акціонерний банк Укргазбанк», в яких останні просять апеляційну скаргу залишити без задоволення, а оскаржуване рішення залишити без змін. 
Процесуальний рух справи в суді апеляційної інстанції.
Ухвалою Південно - західного апеляційного господарського суду від 20.12.2021 (у складі суддів: головуючий суддя – Філінюк І.Г., суддів: Богатир К.В., Бєляновський В.В.) відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» на рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі №    916/1261/16 (916/2158/21).
Призначено справу № 916/1261/16 (916/2158/21) до розгляду на 08.02.2022 об 11:00 год.
У зв`язку з перебуванням суддів Бєляновського В.В. та Богатиря К.В. у відпустці з 07.02.2022 по 11.02.2022, розпорядженням керівника апарату суду № 52 від 07.02.2022 призначено повторний автоматизований розподіл справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 07.02.2022, для розгляду апеляційної скарги сформовано колегію суддів у складі головуючого судді - Філінюка І.Г., судді: Аленіна О.Ю., Мишкіної М.А.
Ухвалою Південно - західного апеляційного господарського суду від 07.02.2021 прийнято справу № 916/1261/16 (916/2158/21) до провадження у зміненому складі суддів: головуючий суддя Філінюк І.Г. судді: Аленін О.Ю., Мишкіна М.А.
У судовому засіданні Південно-західного апеляційного господарського суду 08.02.2022 у справі №916/1261/16 (916/2158/21) оголошено перерву до 28.02.2022 о 12:30 год.
У зв`язку з військовою агресією Російської Федерації проти України та наявну загрозу життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду та працівників суду, судове засідання 28.02.2022 не відбулось. 
У зв`язку із звільненням у відставку судді ОСОБА_1 , відповідно до Рішення Вищої Ради Правосуддя від 17.02.2022 №140/0/15-22 «Про звільнення ОСОБА_1 з посади судді Південно-західного апеляційного господарського суду у зв`язку з поданням заяви про відставку» розпорядженням керівника апарату суду № 420 від 21.03.2022 призначено повторний автоматизований розподіл справи.
Відповідно до протоколу повторного автоматизованого розподілу судової справи між суддями від 21.03.2022, для розгляду апеляційної скарги сформовано колегію суддів у складі головуючого судді - Філінюка І.Г., судді: Аленін О.Ю., Богатир К.В.
Ухвалою Південно - західного апеляційного господарського суду від 23.03.2022 прийнято справу № 916/1261/16 (916/2158/21) до провадження у зміненому складі суддів: головуючий суддя Філінюк І.Г. судді – Аленін О.Ю., Богатир К.В.
Ухвалою Південно - західного апеляційного господарського суду від 31.05.2022 повідомлено учасників справи про те, що розгляд справи №   916/1261/16 (916/2158/21) відбудеться 19.07.2022 о 14:30 год. 
У судовому засіданні 19.07.2022 представник Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» підтримав доводи та вимоги апеляційної скарги.
Представник Публічного акціонерного товариства «Акціонерний банк Укргазбанк» та Арбітражний керуючий Петровська Н.А. заперечували щодо доводів та вимог апеляційної скарги, просили рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 залишити без змін.
Інші представники сторін в судове засідання не з`явились, про дату, час і місце розгляду справи належним чином повідомлені. 
Відповідно до частини 12 статті 270 ГПК України, неявка сторін, або інших учасників справи, належним чином повідомлених про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи. 
Зважаючи на те, що в матеріалах справи містяться докази повідомлення всіх учасників судового процесу, а також те, що явка сторін не визнавалася судом обов`язковою, колегія суддів переходить до розгляду апеляційної скарги по суті.
Статтею 269 ГПК України встановлено, що суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї.
Перевіривши повноту встановлення господарським судом обставин справи та докази по справі на їх підтвердження, їх юридичну оцінку, а також доводи апеляційної скарги в межах вимог, передбачених статтею 269 ГПК України, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Обставини, встановленні судом першої інстанції.
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 31.05.2016 порушено провадження у справі №916/1261/16 про банкрутство ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
Ухвалою Господарського суду Одеської області у справі №916/1261/16 від 04.08.2016 затверджено реєстр вимог кредиторів, визнано вимоги ПАТ «АБ «Укргазбанк» у розмірі 7 874 000 грн., як такі, що забезпечені заставою майна боржника. Вимоги ПАТ «АБ «Укргазбанк» забезпечені заставою майна боржника, а саме: земельної ділянки загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.
Постановою Господарського суду Одеської області від 20.10.2016 ТОВ «Прогресбуд Інвест» визнано банкрутом, відкрито ліквідаційну процедуру. 
Ухвалою Господарського суду Одеської області від 18.11.2019 ліквідатором банкрута призначено арбітражного керуючого Петровську Н.А.
Ліквідатором ТОВ «Прогресбуд-Інвест» арбітражним керуючим Петровською Н.А. продано на аукціоні земельну ділянку загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресю: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 яка згідно державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002 належала ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
Як вбачається з роздруківки із сайту по аукціону з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» (т. 1 а.с. 222-225) арбітражним керуючим Петровською Н.А. було виставлено втретє на аукціон наступний лот: земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31. 
Як свідчить протокол проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 (т.1 а.с.86-87) найменування оператора, через електронний майданчик якого було заведено лот Товарна біржа «ФІДДА»; найменування оператора електронного майданчика, через якого переможцем електронного аукціону подано цінову пропозицію – ТОВ «Публічні процедури; замовник аукціону арбітражний керуючий Петровська Наталія Андріівна, був проведений аукціон з продажу майна банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест». 
У протоколі зазначено, що до продажу було запропоновано майно банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест», яке належить йому на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002: земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007; цільове призначення земельної ділянки: В.02.03 – для будівництва житлового 3-секційного будинку, 9-16 поверхів. Відомості про наявність обтяження майна: договір іпотеки, виданий 29.10.2009, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 25.06.2015, іпотекодержатель ПАТ АБ «Укргазбанк» арешт, інші обтяження, договір про встановлення земельного сервітуту від 01.03.2012. Зазначено, що на земельній ділянці розташований жилий 3-секційний будинок на 9-16 поверхів, заселений мешканцями.
Визначено переможця електронного аукціону - ТОВ «Чорномор 2020», ціна, сплачена переможцем – 152   352 грн. (т. 1 а.с. 86-87). 
Згідно виписки ПАТ «МТБ БАНК», сформованої 21.04.2021 (т. 1 а.с. 88), платником ТОВ «Публічні процедури» було сплачено ТОВ «Прогресбуд-Інвест» за придбаний лот №33812782-1-1 від 15.04.2021 сумі в розмірі 152    352 грн.  
23.04.2021 між ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та ТОВ «Чорномор 2020» був підписаний акт про придбання майна на аукціоні, згідно п.1. якого продавець передав, а покупець прийняв у власність майно ТОВ «Прогресбуд-Інвест», що є предметом продажу на аукціоні №UA-PS-2021-04-05-000063-1, який відбувся 15.04.2021, а саме: земельна ділянка загальною площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007 (т. 1 а.с. 42, 89). 
Відповідно до свідоцтва від 10.06.2021 (т. 1 а.с. 43) приватний нотаріус Одеського міського нотаріального округу, відповідно до ст. 87 та ст. 88 Кодексу України з процедур банкрутства, на підставі акту про придбання майна на аукціоні від 23.04.2021, протоколу проведення електронного аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1, електронний майданчик електронного аукціону ТОВ «Публічні процедури», статус електронного аукціону – аукціон відбувся, посвідчив, що ТОВ «Чорномор 2020» належить на праві власності майно, що складається з: земельної ділянки, площею 0, 4993 га, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер 5110137300:08:006:0007, цільове призначення земельної ділянки: В02.03 – для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, право власності на житловий будинок до покупця не переходить, ціна реалізації 152    352 грн., що належало ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні, посвідченого 13.04.2006 приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу, Державного акту на право власності на земельну ділянку ЯГ №915002, зареєстрованого в книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю №020650500028 від 18.07.2006, майно реалізовано/торги відбулися і ТОВ «Чорномор 2020»  - переможець торгів, майно, що раніше належало ТОВ «Прогресбуд-Інвест», продане. 
Згідно витягу з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про реєстрацію права власності №260900692 від 10.06.2021 (т. 1 а.с. 44) земельна ділянка, кадастровий номер: 5110137300:08:006:007, площа 0, 4993 га, цільове призначення – для будівництва і обслуговування багатоквартирного житлового будинку, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31, належить на праві власності ТОВ «Чорномор 2020» на підставі свідоцтва про придбання нерухомого майна з прилюдних торгів, серія та номер 7285, виданий 10.06.2021 приватним нотаріусом Одеського нотаріального округу.           
Згідно платіжного доручення №1 від 17.06.2021 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» було перераховано АБ «Укргазбанк» 147   914, 57 грн. в рахунок часткового погашення вимог заставного кредитора у справі №916/1261/16 (т. 1 а.с. 90). 
Досліджуючи доводи учасників справи щодо належності проданої земельної ділянки на момент проведення аукціону, судом першої інстанції встановлено.
13.04.2006 між Територіальною громадою міста Одеси та ТОВ «Прогресбуд-Інвест» був укладений договір купівлі продажу земельної ділянки під забудову на аукціоні (т.1 а.с.166-168), п. 1.1. якого передбачено, що продавець продав, а покупець купив на аукціоні майно комунальної власності у вигляді земельної ділянки під забудову площею 0, 4993 га, що розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31. 
Пунктом 1.2. вказаного договору передбачено, що відчуження об`єкта купівлі-продажу здійснюється згідно з Земельним кодексом України, рішеннями Одеської міської ради від 26.09.2003р. №1679-XXIV «Про затвердження Положення про порядок проведення земельних торгів у м. Одесі», від 29.09.2005 №4422-IV «Про визначення та затвердження переліку земельних ділянок, що підлягають продажу суб`єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах у 2005-2006 роках», від 09.11.2005 №4842-IV «Про продаж земельних ділянок, розташованих у м. Одеса, на земельному аукціоні». 
Відповідно до п. 1.3. зазначеного Договору державна реєстрація: встановлених обмежень (обтяжень) на використання земельної ділянки – заборона на зміну цільового призначення земельної ділянки та будівництво об`єктів без узгодженої за встановленим порядком проектної документації та розробки проекту відведення (діють на всю земельну ділянку); земельних сервітутів – право прокладення та експлуатації інженерних мереж (діє на всю земельну ділянку).
Згідно п. 2.1. вказаного договору зазначений у цьому договорі об`єкт купівлі-продажу продано за 2    663   985 грн.
Пунктом 2.2. зазначеного договору передбачено, що згідно акту про проведення земельного аукціону від 31.03.2006, затвердженого 31.03.2006 начальником Одеського міського управління земельних ресурсів Одеської міської ради, оплата за придбану земельну ділянку здійснена покупцем до підписання цього договору у повному обсязі та складає за 2 663 985 грн. Сторони не мають взаємних претензій відносно розрахунку за придбану земельну ділянку. 
Відповідно до п. 3.1. вказаного договору передача об`єкта купівлі-продажу від продавця до покупця здійснюється у 3-денний термін після нотаріального посвідчення цього договору та оформляється актом приймання-передачі, що підписується сторонами за цим договором. 
Згідно п. 3.2. зазначеного договору право власності на земельну ділянку виникає після одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку в порядку, встановленому відповідно до чинного законодавства України. 
Пунктом 5.3. вказаного договору передбачено, що обов`язком продавця є передати покупцю об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. 
Відповідно до п. 5.4. зазначеного договору покупець зобов`язаний прийняти у продавця об`єкт купівлі-продажу та підписати акт приймання-передачі у встановлений у цьому договорі термін. Покупець зобов`язаний протягом 10 робочих днів після підписання цього договору звернутися до Одеського міського управління земельних ресурсів для оформлення документів, які посвідчують право власності на земельну ділянку. Покупець не має права приступати до використання земельної ділянки до одержання Державного акту на право власності на земельну ділянку. 
Пунктами 7.7., 7.8. вказаного договору передбачено, що цей договір підлягає нотаріальному посвідченню. Невід`ємною частиною цього договору є акт визначення в натурі (на місцевості) меж земельної ділянки з додатком (кадастровий план земельної ділянки).
Згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №815002 від 18.07.2006 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 є власником земельної ділянки площею 0,4993 га, яка розташована: м. Одеса, вул. Пестеля, 31; цільове призначення і використання земельної ділянки для будівництва жилого 3-секційного будинку 9-16 поверхів, акт зареєстровано в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю на праві постійного користування землею за №020650500028 (т. 1 а.с. 170).
29.10.2009 між ПАТ «АКБ «Київ» (правонаступником якого є АБ «Укргазбанк») та ТОВ «Прогресбуд-Інвест» був укладений договір іпотеки (т. 1 а.с. 159-163), п.1.1. якого передбачено, що іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання позичальником за договором про надання кредиту №001/09 від 29.10.2009 наступне нерухоме майно: земельну ділянку (кадастровий номер 5110137300:08:006:0007), площею 0,4993 га, цільове призначення для будівництва жилого 3-секційного будинку, 9-16 поверхів, вартістю згідно звіту про експертну грошову оцінку «Центру економіко-правового забезпечення» від 26.10.2009 – 7   874   000 грн., що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31 та належить іпотекодавцю на праві власності на підставі Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ№915002, зареєстрований в Книзі записів реєстрації державних актів на право власності на землю за №020650500028 від 18.07.2006. 
Згідно п. 1.2. договору іпотеки вартість предмета іпотеки становить 7 874    000 грн. 
Відповідно до п. 1.10. договору іпотеки предмет іпотеки залишається в користуванні і володінні іпотекодавця відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей. 
Згідно п.п. 2.1.4., 2.1.11. договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний без письмової згоди іпотекодержателя не відчужувати предмет іпотеки, а також не передавати його у спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Передати іпотекодержателю на зберігання за актом приймання-передачі оригінали правовстановлюючих документів на предмет іпотеки. 
Пунктом 2.2.2. договору іпотеки передбачено, що іпотекодавець має право володіти та користуватися предметом іпотеки відповідно до його функціонального призначення та технічних можливостей.
Відповідно до витягу з Державного реєстру правочинів №7893269 від 29.10.2009 (т. 1 а.с. 165) в Державному реєстрі правочинів знайдено: номер правочину: 3685452; найменування правочину: договір іпотеки; тим документу: основний документ правочину; відомості про документ – дата нотаріального посвідчення: 29.10.2009р., документ посвідчено – приватний нотаріус Фольгіна А.В.; предмет правочину: земельна ділянка, площа 0, 4993 га, розташована за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, кадастровий номер: 5110137300:08:006:0007, адреса: Одеська обл., м. Одеса, вул. Пестеля, земельна ділянка, 31; іпотекодержатель: ПАТ “АКБ “Київ”; іпотекодавець: ТОВ «Прогресбуд-Інвест». 
Згідно акту готовності об`єкта до експлуатації №ОД16411018258 від 11.07.2011 (т. 1 а.с. 28-31) 3-секційнийого багатоповерхового житлового будинку (нове будівництво IV категорії), розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, будівництво здійснено генеральним підрядником ТОВ «Прогресбуд-Інвест», м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32146027, який виконав загально-будівельні роботи; проектна документація на будівництво розроблена генеральним проектувальником ТОВ «БудНДІпроект», м. Одеса, вул. Приморська, 49, код ЄДРПОУ 32288638; проектна документація затверджена ТОВ «Прогресбуд-Інвест», №1106/1 від 06.10.2007; дозвіл на виконання будівельних робіт виданий: Інспекцією Державного архітектурно-будівельного контролю в Одеській області №1170 від 28.10.2009
Відповідно до акту приймання-передачі від 29.11.2012 житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 від ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на баланс ТОВ «Трансбуд-проект» (т. 1 а.с. 33-34, 179-180) за результатами роботи комісії на баланс ТОВ «Трансбуд-проект» прийнято житловий будинок, розташований за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, складений із загального та неподільного майна згідно наведеним переліком. У розділі 4 благоустрій прибудинкової території вказано: загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія 0, 4993 га; площа прибудинкової території: пішохідні доріжки – замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди – замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані ділянки навколо будинку (безпосередньо прилеглі до будинку) та клумби підлягають озелененню відповідно.
У додатку до акту від 29.11.2012 приймання-передачі (т. 1 а.с. 181-186) від ТОВ «Прогресбуд-інвест» ТОВ «Транстрой-проект» житлового будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 вказано перелік загального та неподільного майна житлового будинку розділ 1 приміщення, розділ 2 обладнання та мережі, розділ 3 ліфти). У розділі 4 - благоустрій вказано: пішохідні доріжки замощені тротуарною плиткою/заасфальтовані, проїзди замощені дорожньою пліткою, заасфальтовані, площа огороджена (огорожа, ж/б). 
Згідно акту приймання-передачі житлового будинку, розташованого за адресою м. Одеса, пров. Іспанський, 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3 в управління (на баланс) ОСББ «Іспанський 1» (т. 1 а.с. 35-37) комісія в складі Голови правління ОСББ «Іспанський 1», члени правління ОСББ «Іспанський 1» 09.06.2016 провела обстеження активів житлового комплексу за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, буд. 1, корпус 1, корпус 2, корпус 3, що передається з балансу ТОВ «Трансбуд проект» в управління (на баланс) ОСББ «Іспанський 1» і встановила: активи житлового будинку (загальне і неподільне майно) мають такі показники: загальні відомості; відомості про площу житлового будинку; облаштування житлового будинку; благоустрій прибудинкової території у т.ч. загальна площа земельної ділянки (площа забудова та прибудинкова територія) 0, 4993 га в іпотеці ПАТ «АКБ» Київ. Разом із житловим комплексом передається копія державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №915002.
Відповідно до п. 2.1. Статуту ОСББ «Іспанський 1», затвердженого загальними зборами членів Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку, протоколом №2 від 06.03.2016 (т. 1 а.с. 17-24), метою створення об`єднання є забезпечення захисту прав його співвласників, та дотримання ними своїх обов`язків щодо належного утримання та використання спільного майна житлового будинку, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами.
Згідно п. 2.3. Статуту завданням та предметом діяльності є належне утримання будинку та прибудинкової території; забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення сприяння членам об`єднання в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх обов`язків, пов`язаних з діяльністю об`єднання; здійснення господарської діяльності для забезпечення власних потреб.
Головою ОСББ «Іспанський 1» був направлений лист ліквідатору ТОВ «Прогресбуд-Інвест» Петровській Н.А., останнім отримано, з проханням повідомити  ОСББ «Іспанський 1» чи включено до ліквідаційної маси банкрута – ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельну ділянку, яка згідно з інформацією, що міститься у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно та у Державному земельному кадастрі, належить на праві власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, б. 31, та на якій розташований багатоквартирний будинок «Іспанський 1» (т. 1 а.с. 38-39).
Головою ОСББ «Іспанський 1» був направлений лист ліквідатору ТОВ «Прогресбуд-Інвест» Петровській Н.А.,  останнім отримано, в якому повідомлено, що співвласники багатоквартирного будинку, розташованого за адресою: м. Одеса, пров. Іспанський, 1/1, користуються земельною ділянкою, що знаходиться за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31, на підставі ст. 42 Земельного кодексу України, ст. 1 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» від 14.05.2015, №417-VIII, акту приймання-передачі від 09.06.2016, акту введення в експлуатацію будинку.  (т.1 а.с.40-41).
Норми права, які регулюють правовідносини та позиція суду апеляційної інстанції. 
21.10.2019 введено у дію Кодекс України з процедур банкрутства, згідно ч.2 Прикінцевих і Перехідних Положень якого, Закон України «Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом» втратив чинність з цього моменту.
Відповідно до ч.ч.1,2 ст. 7 Кодексу України з процедур банкрутства визначено, що спори, стороною в яких є боржник, розглядаються господарським судом за правилами, передбаченими Господарським процесуальним кодексом України, з урахуванням особливостей, визначених цією статтею.
Господарський суд, у провадженні якого перебуває справа про банкрутство, в межах цієї справи вирішує всі майнові спори, стороною в яких є боржник; спори з позовними вимогами до боржника та щодо його майна; спори про визнання недійсними результатів аукціону; спори про визнання недійсними будь-яких правочинів, укладених боржником; спори про повернення (витребування) майна боржника або відшкодування його вартості відповідно; спори про стягнення заробітної плати; спори про поновлення на роботі посадових та службових осіб боржника; спори щодо інших вимог до боржника.
Склад учасників розгляду спору визначається відповідно до Господарського процесуального кодексу України.
Господарський суд розглядає спори, стороною в яких є боржник, за правилами, визначеними Господарського процесуального кодексу України. За результатами розгляду спору суд ухвалює рішення.
Вказана норма кореспондується з положеннями п. 8 ч. 1 ст. 20 Господарського процесуального кодексу України, щодо розгляду господарськими судами справ про банкрутство та справ у спорах з майновими вимогами до боржника, стосовно якого відкрито провадження у справі про банкрутство.
Отже, позов розглядається у межах справи про банкрутство за вимогами Господарського процесуального кодексу України.
Відповідно до ч.2 ст.4 Господарського процесуального кодексу України    юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням.
Відповідно до ч.ч.1, 2 ст.5 Господарського процесуального кодексу України здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.
Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів (ч.2 ст.20 Господарського кодексу України).
Відповідно до приписів ст. 15 Цивільного кодексу України кожна сторона має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
За вимогами ст. 73 Кодексу України з процедур банкрутства      правочин щодо продажу майна, вчинений на аукціоні, проведеному з порушенням встановленого порядку його підготовки або проведення, що перешкодило або могло перешкодити продажу майна за найвищою ціною, може бути визнаний недійсним господарським судом у межах провадження у справі про банкрутство за заявою боржника, арбітражного керуючого, кредитора або особи, інтереси якої були при цьому порушені.
Позивач звернувся до суду з позовом, предметом якого є матеріально-правова вимога про визнання недійсними результатів аукціону з продажу земельної ділянки в процедурі банкрутства та укладеної угоди, .
Так, підставою позову позивач зазначив те, що земельна ділянка вибула із користування ТОВ «Прогресбуд-Інвест» та знаходиться у фактичному користуванні позивача, яким було прийнято на баланс житловий комплекс, розташований на проданій земельній ділянці, посилаючись на норми ст. ст. 42, 120 Земельного кодексу України, тому проведеним аукціоном порушені права співвласників багатоквартирного будинку та  позивача
Правове регулювання оформлення та використання землі під багатоквартирними житловими будинками здійснюється відповідно до Конституції України, Земельного кодексу України, Цивільного кодексу України, Законів України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку», «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Нормою  ч.1 ст.120 Земельного кодексу України в ред., що діяла на час виникнення спірних відносин до 02.02.2021 передбачено,  у разі набуття права власності на жилий  будинок,  будівлю або споруду, що перебувають у власності, користуванні іншої особи, припиняється  право  власності,   право   користування   земельною ділянкою,  на  якій розташовані ці об`єкти. До особи, яка набула право власності на жилий будинок,  будівлю або споруду,  розміщені на  земельній  ділянці,  що  перебуває  у  власності  іншої особи, переходить право власності на земельну ділянку або її частину,  на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення. 
За положенням ч.1 ст. 377 Цивільного кодексу України до особи, яка набула право власності на об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), іншу будівлю або споруду), об`єкт незавершеного будівництва, право власності на який зареєстровано у визначеному законом порядку, одночасно переходить право приватної власності, право користування земельною ділянкою, на якій розміщений об`єкт нерухомого майна (житловий будинок (крім багатоквартирного), інша будівля або споруда), об`єкт незавершеного будівництва, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього власника такого об`єкта нерухомого майна, у порядку та на умовах, визначених Земельним кодексом України.
З 02.02.2021 вказані норми змінені та доповнені обмеженням застосування  - крім багатоквартирного будинку. 
Разом з цим, статтею 42 Земельного кодексу України передбачені особливості правового режиму земель багатоквартирних будинків. Так земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками.
Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Постанова Кабінету Міністрів України від 11.10.2002 № 1521 “Про реалізацію Закону України “Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку” містила поняття “житловий комплекс” у розрізі майнових прав ОСББ та встановлювала “Порядок передачі житлового комплексу або його частини з балансу на баланс” за актом приймання-передачі. Вказана Постанова скасована 5.09.2018 Постановою Кабінету Міністрів України №711, іншого Порядку не визначено .
Отже, як вірно зауважено судом першої інстанції, положення статті 42 Земельного кодексу України передбачають особливості правоволодіння землею під багатоквартирними будинками та прибудинкової території, яке може базуватись лише на праві власності або на праві постійного користування.
За положеннями статті 78 Земельного Кодексу України право власності на землю - це право володіти, користуватися і розпоряджатися земельними ділянками. Право власності на землю набувається та реалізується на підставі Конституції України, цього Кодексу, а також інших законів, що видаються відповідно до них. Земля в Україні може перебувати у приватній, комунальній та державній власності.
Згідно зі ст. 92 Земельного Кодексу України право постійного користування земельною ділянкою - це право володіння і користування земельною ділянкою, яка перебуває у державній або комунальній власності, без встановлення строку. 
Пунктом г) ч. 2 ст.89 Земельного Кодексу  України передбачає перебування земельної ділянки у спільній сумісній власності співвласників багатоквартирного будинку.
Статтею 1 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку» визначено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - це юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна.
ОСББ створюється для забезпечення і захисту прав співвласників та дотримання їхніх обов`язків, належного утримання та використання спільного майна, забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх платежів, передбачених законодавством та статутними документами. Основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання (об`єднання).
Відповідно до п.п. 4, 5, 6,  8 ч. 1. ст.1  Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”  4) прибудинкова територія - територія навколо багатоквартирного будинку, визначена на підставі відповідної містобудівної та землевпорядної документації, у межах земельної ділянки, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди, що необхідна для обслуговування багатоквартирного будинку та задоволення житлових, соціальних і побутових потреб власників (співвласників та наймачів (орендарів) квартир, а також нежитлових приміщень, розташованих у багатоквартирному будинку; 5) співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; 6) спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Згідно з п. 8 ч.1 цієї статті управління багатоквартирним будинком - вчинення співвласниками багатоквартирного будинку дій щодо реалізації прав та виконання обов`язків співвласників, пов`язаних з володінням, користуванням і розпорядженням спільним майном багатоквартирного будинку.
Частиною 1 ст. 5 цього Закону визначено, що спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Серед прав співвласників багатоквартирного будинку, передбачених с п.1 ч.1 ст. 6 вказаного Закону право вільно користуватися спільним майном багатоквартирного будинку з урахуванням умов та обмежень, встановлених законом або рішенням співвласників. 
Частиною другою статті 382 Цивільного кодексу України встановлює, що усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, у разі державної реєстрації таких прав.
Статтею 378 Цивільного кодексу України передбачено припинення права власності особи на земельну ділянку за рішенням суду у випадках, встановлених законом.
Відповідно до статті 125 Земельного кодексу України право власності на земельну ділянку, а також право постійного користування та право оренди земельної ділянки виникають з моменту державної реєстрації цих прав.
Згідно статті 126 Земельного кодексу України право власності, користування земельною ділянкою оформлюється відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Судова колегія не приймає доводи апеляційної скарги, що спірна земельна ділянка, яка реалізована на аукціоні, повинна була бути передана безоплатно у власність або у постійне користування виключно співвласникам багатоквартирного будинку, і тільки вони мають таке право встановлене Законом, відповідно до наступного.
Відповідно до зазначених норм чинного законодавства, право власності чи право користування земельною ділянкою, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія  потребує реєстрації цих прав у загальному порядку за положеннями ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу України, Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Колегія суддів апеляційної інстанції зазначає, що з аналізу частини другої статті 382 Цивільного кодексу України вбачається, що право на земельну ділянку, на якій розташований багатоквартирний будинок та його прибудинкова територія, вважається спільним майном багатоквартирного будинку лише у разі державної реєстрації таких прав.
Таким чином, передумовами та матеріальними підставами для захисту права користування земельною ділянкою у судовому порядку, є наявність підтвердженого належними доказами права користування позивачем земельною ділянкою, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку.
У даному випадку судова колегія акцентує увагу на тому,  що доказів державної реєстрації за позивачем прав на спірну земельну ділянку до матеріалів справи не надано, а навпаки станом на час проведення спірного аукціону згідно Державного акту на право власності на земельну ділянку серія ЯГ №815002 від 18.07.2006 ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на підставі договору купівлі-продажу земельної ділянки від 13.04.2006 був власником земельної ділянки площею 0,4993 га, яка розташована: м. Одеса, вул. Пестеля, 31.
Враховуючи викладене, колегія суддів погоджується з висновком оскаржуваного рішення про те, що позивачем не доведена наявність у нього права користування спірною земельною ділянкою.
Крім того, твердження скаржника, що спірна земельна ділянка повинна була передана безоплатно у власність або у постійне користування виключно співвласникам багатоквартирного будинку, прямо суперечить змісту статті 120 Земельного кодексу України. У чинному законодавстві не йдеться про автоматичний перехід до набувача майна права користування земельною ділянкою, оскільки повноваженнями щодо розпорядження земельною ділянкою наділений власник, яким в даному випадку був ТОВ «Прогресбуд-Інвест».
Щодо посилання скаржника про неврахування судом першої інстанції норм статті 42 Земельного кодексу, судова колегія зазначає, що відповідно до названої статті визначено, що земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території державної або комунальної власності, надаються в постійне користування підприємствам, установам і організаціям, які здійснюють управління цими будинками. Земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України. 
Водночас, на теперішній час відсутній порядок безоплатної передачі у власність або постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку земельних ділянок багатоквартирних будинків.
На думку колегії суддів суд першої інстанції зробив вірний висновок щодо нерелевантності судової практики, оскільки висновки, на які посилався позивач, стосуються правовідносин та обставин, які відрізняються від тих, що є предметом розгляду в даній справі.
Судова практика, на яку посилається позивач, хоча і містить цитування норм права, які є правозастосовчими до спірних відносин, про те це не говорить про схожість відносин.
Щодо доводів апеляційної скарги, що висновок суду про відсутність порушеного права співвласників - ОСББ «Іспанський 1» є таким, що суперечить чинному законодавству, оскільки саме право на безоплатне отримання земельної ділянки у власність або постійне користування і законні інтереси співвласників багатоквартирного будинку є порушеними реалізацією спірної ділянки на аукціоні третім особам, це право та охоронювані законом інтереси підлягають захисту судом, судова колегія зазначає наступне.
Передумовами та матеріальними підставами для захисту права користування земельною ділянкою у судовому порядку, є наявність підтвердженого належними доказами права користування позивачем земельною ділянкою, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку.
Юридичні особи та фізичні особи - підприємці, фізичні особи, які не є підприємцями, державні органи, органи місцевого самоврядування мають право на звернення до господарського суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав та законних інтересів у справах, віднесених законом до юрисдикції господарського суду, а також для вжиття передбачених законом заходів, спрямованих на запобігання правопорушенням (ч. 2 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України).
До господарського суду у справах, віднесених законом до його юрисдикції, мають право звертатися також особи, яким законом надано право звертатися до суду в інтересах інших осіб (ч. 3 ст. 4 Господарського процесуального кодексу України).
Здійснюючи правосуддя, господарський суд захищає права та інтереси фізичних і юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором (ч. 1 ст. 5 Господарського процесуального кодексу України).
У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного права чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (ч. 2 ст. 5 Господарського процесуального кодексу України).
Кожний суб`єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів (ч. 2 ст. 20 Господарського кодексу України).
Відсутність порушеного або оспорюваного права позивача є підставою для ухвалення рішення про відмову у задоволенні позову, незалежно від інших встановлених судом обставин.
Вказане узгоджується із позицією Верховного Суду у складі колегії суддів Касаційного господарського суду, яка відображена у постанові від 03.09.2019 у справі № 917/1258/18.
Судова колегія вважає за необхідне зазначити, що відповідно до приписів статті 15 Цивільного кодексу України кожна сторона має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Під порушенням слід розуміти такий стан суб`єктивного права, за якого воно зазнало протиправного впливу з боку правопорушника, внаслідок чого суб`єктивне право особи зменшилось або зникло як таке, порушення права пов`язане з позбавленням можливості здійснити, реалізувати своє право повністю або частково.
Таким чином, у розумінні закону, суб`єктивне право на захист - це юридично закріплена можливість особи використати заходи правоохоронного характеру для поновлення порушеного права і припинення дій, які порушують це право.
За приписами процесуального законодавства захисту в господарському суді підлягає не лише порушене суб`єктивне право, а й охоронюваний законом інтерес.
Тобто інтерес позивача (у даному випадку стосовно визнання недійсними результати аукціону №UA-PS-2021-04-05-000063-1 від 15.04.2021 з продажу майна ТОВ «Прогресбуд-Інвест» земельної ділянки, площею 0,4993 га, розташованої за адресою: м. Одеса, вул. Пестеля, 31) має бути законним, не суперечити Конституції і законам України, суспільним інтересам, справедливості, добросовісності, розумності та іншим загальноправовим засадам та відповідати критеріям охоронюваного законом інтересу, офіційне тлумачення якого дано в резолютивній частині вказаного рішення Конституційного Суду України від 01.12.2004 №18-рп/2004.
Позовом у процесуальному сенсі є звернення до суду з вимогою про захист своїх прав та інтересів, який складається з двох елементів: предмету і підстави позову.
Предметом позову є певна матеріально-правова вимога позивача до відповідача, який являє собою одночасно спосіб захисту порушеного права, а підставою позову є факти, які обґрунтовують вимогу про захист права чи законного інтересу.
Позивачем є особа, яка подала позов про захист порушеного чи оспорюваного права або охоронюваного законом інтересу. При цьому, позивач самостійно визначає і обґрунтовує в позовній заяві у чому саме полягає порушення його прав та інтересів, а суд перевіряє ці доводи, і в залежності від встановленого вирішує питання про наявність чи відсутність підстав для правового захисту. Вирішуючи спір, суд надає об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до господарського суду, а також визначає, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Така позиція ґрунтується на тому, що під захистом права розуміється державно-примусова діяльність, спрямована на відновлення порушеного права суб`єкта правовідносин та забезпечення виконання юридичного обов`язку зобов`язаною стороною, внаслідок чого реально відбудеться припинення порушення (чи оспорювання) прав цього суб`єкта, він компенсує витрати, що виникли у зв`язку з порушенням його прав, або в інший спосіб нівелює негативні наслідки порушення його прав; під захистом легітимного інтересу розуміється відновлення можливості досягнення прагнення до користування конкретним матеріальним та/або нематеріальним благом.
Наведене узгоджується з правовою позицією, викладеною у постанові Верховного Суду від 30.05.2018 у справі № 910/15567/17.
Отже, саме на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1», як позивача покладений обов`язок обґрунтувати суду свої вимоги поданими доказами, тобто довести, що його права та інтереси дійсно порушуються, оспорюються чи не визнаються, а тому потребують захисту.
Передумовами та матеріальними підставами для захисту права користування земельною ділянкою у судовому порядку, є наявність підтвердженого належними доказами права користування позивачем земельною ділянкою, а також підтверджений належними доказами факт порушення (невизнання або оспорювання) цього права на земельну ділянку.
Матеріалами справи підтверджується, що земельна ділянка на момент проведення аукціону знаходилась у власності банкрута ТОВ «Прогресбуд-Інвест», про що свідчить Державний акт про право власності на землю  та в іпотеці у ПАТ АБ «Укргазбанк», що підтверджується договором іпотеки та інформацією з Державного реєстру правочинів.  Продаж заставного майна здійснено в ліквідаційній процедурі з дозволу забезпеченого кредитора ПАТ «АБ “Укргазбанк» у порядку передбаченому ст.ст. ч.1 ст.62, ч. 1 ст.63, ст.75 Кодексу України з процедур банкрутства.
Після  проведення та оформлення результатів аукціону, позивач звернувся з позовом про визнання його результатів недійсними  та визнання правочину між банкрутом та переможцем аукціону  з посиланням на те, що  продана земельна ділянка знаходиться у фактичному користуванні ОСББ, хоча фактична передача відбулась без юридичного закріплення. 
Доказів, підтверджуючих припинення права власності ТОВ «Прогресбуд-Інвест» на земельну ділянку та відповідно набуття права власності чи право користування, державної реєстрації на неї за ОСББ чи співвласниками  багатоквартирного будинку не надано.
Тобто, як вірно встановив суд першої інстанції, ні право власності, ні право користування позивача на підставі норм ст. 120 ЗК України, ст. 377 ЦК України на земельну ділянку,  не  підтверджено  належними доказами у порядку ст.ст. 125, 126 Земельного кодексу  України.
Обставини справи не дають підстав для висновку про виникнення у позивача будь-якого охоронюваного законом інтересу, який би підлягав судовому захисту в обраний позивачем спосіб.
Таким чином, позивачем не обґрунтовано порушення  його прав та інтересів у зв`язку з проведенням аукціону, у зв`язку з чим доводи апеляційної скарги щодо порушення порядку проведення аукціону, судовою колегією не приймаються.
Судова колегія також вважає за необхідне наголосити, що особа, яка набула право власності на об`єкт нерухомості, розташований у межах земельної ділянки, якою користувався попередній власник нерухомого майна,   набуває   право вимагати оформлення на своє ім`я документів на користування всією земельною ділянкою на умовах і в обсязі, які були встановлені для   попереднього   землекористувача-власника об`єкта нерухомості, або частиною земельної ділянки, яка необхідна для обслуговування об`єкта нерухомості розташованого на ній   (див. пункти   8.16 і 8.17   постанови Великої Палати Верховного Суду від 4 грудня 2018 року у справі № 910/18560/16).
Враховуючи викладене, задоволення позовних вимог, враховуючи обраний спосіб захисту, не матиме наслідком захисту прав позивача на земельну ділянку, оскільки визнання результатів аукціону по продажу земельної ділянки недійсними не матиме безпосереднім автоматичним наслідком передачу у власність або в постійне користування земельної ділянки позивачу з реєстрацією цього права, право на що позивач прагне захистити шляхом подання цього позову та відповідно не призведе до ефективного захисту його прав.
З огляду на вищевикладене колегія суддів дійшла висновку, що скаржник не спростував доводи та обґрунтовані висновки суду першої інстанції. 

Висновки суду апеляційної інстанції.
Перевіривши відповідно до статті 270 Господарського процесуального кодексу України юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення у рішенні місцевого господарського суду, колегія суддів вважає, що суд першої інстанції об`єктивно розглянув у судовому процесі обставини справи в їх сукупності; дослідив подані сторонами в обґрунтування своїх вимог та заперечень докази; правильно застосував матеріальний закон, що регулює спірні правовідносини, врахував положення статей 76-79 Господарського процесуального кодексу України, у зв`язку із чим дійшов правильного висновку про наявність підстав для відмови у задоволенні позову.
Згідно статті 276 ГПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Будь-яких підстав для скасування рішення господарського суду за результатами його апеляційного перегляду колегією суддів не встановлено. 
За вказаних обставин оскаржуване рішення господарського суду підлягає залишенню без змін, а апеляційні скарги – залишенню без задоволення із віднесенням витрат на оплату судового збору за подачу апеляційної скарги на скаржника.

Керуючись статтями 129, 232, 233, 236, 240, 269, 270, 275, 276-277, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд –

П О С Т А Н О В И В:

Апеляційну скаргу Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1» - залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Одеської області від 22.11.2021 у справі №   916/1261/16 (916/2158/21) – залишити без змін.
Витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покласти на Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку «Іспанський-1».
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена до Верховного Суду у строки, передбачені статтею 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено 21.07.2022.

Головуючий суддя                                                                                І.Г. Філінюк 

Суддя                                                                                                    О.Ю. Аленін  

Суддя                                                                                                    К.В. Богатир