Окрема думка
 
суддів Великої Палати Верховного Суду Пророка В. В., Григор`євої І. В., Єленіної Ж. М., Крет Г. Р., Прокопенка О. Б., Ситнік О. М., 
 
справа № 143/591/20(провадження № 14-72 цс 21)
 
25 січня 2022 року
м. Київ
 
Велика Палата Верховного Суду розглянула в порядку письмового провадження справу за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Погребищенське» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 про переведення прав та обов`язків орендаря за касаційною скаргою Товариства з обмеженою відповідальністю «Погребищенське» на постанову Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року і постановою від 25 січня 2022 року касаційну скаргу залишила без задоволення, а оскаржуване судове рішення - без змін.
 
Водночас із рішенням Великої Палати Верхового Суду не можемо погодитися з огляду на таке.
 
Історія справи
 
1.       У червні 2020 року Товариство з обмеженою відповідальністю «Погребищенське» (далі - ТОВ «Погребищенське», позивач) звернулось до суду з позовом до ОСОБА_1 (далі - орендодавець) та ОСОБА_2 (далі - новий орендар, а разом з орендодавцем - відповідачі) про переведення прав та обов`язків орендаря.
 
2.       У позові вказувало на те, що ОСОБА_1 та ТОВ «Погребищенське» для ведення товарного сільськогосподарського виробництва 15 листопада 2009 року уклали договір оренди земельної ділянки площею 3,5683 га (кадастровий номер 0523484700:04:001:0024), яка розташована на території Розкопанської сільської ради Погребищенського району Вінницької області (далі - первинний договір оренди). Сторони погодили строк дії первинного договору оренди на 10 років.
 
3.       Первинний договір оренди зареєстрований у Вінницькій регіональній філії Центру Державного земельного кадастру, про що у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди землі вчинений запис від 20 липня 2010 року за № 041005100049.
 
4.       Відповідно до умов первинного договору оренди, а також положень Закону України «Про оренду землі» від 06 жовтня 1998 року № 161-XIV (у редакції, чинній на момент виникнення відповідних правовідносин, далі - Закон про оренду землі) ТОВ «Погребищенське» реалізувало переважне право перед іншими особами на поновлення первинного договору оренди.
 
5.       20 січня 2020 року (в період дії первинного договору оренди) ОСОБА_1 уклав договір оренди землі з ОСОБА_2 щодо тієї ж земельної ділянки (кадастровий номер 0523484700:04:001:0024) (далі - спірний договір оренди). Спірний договір оренди укладено строком на 10 років. Право оренди на зазначену земельну ділянку зареєстроване за ОСОБА_2 30 січня 2020 року.
 
6.       ТОВ «Погребищенське» вважає, що його переважне право на укладення первинного договору оренди на новий строк, передбачене цим первинним договором та законом, було порушене і підлягає захисту шляхом переведення на нього прав та обов`язків орендаря за спірним договором оренди, укладеним відповідачами.
 
7.       Рішенням Погребищенського районного суду Вінницької області від 09 вересня 2020 року позов ТОВ «Погребищенське» задоволено, переведено на ТОВ «Погребищенське» права і обов`язки орендаря за спірним договором оренди.
 
8.       Постановою Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 09 вересня 2020 року скасоване, ухвалено нове рішення про відмову в задоволенні позову.
 
Мотиви Великої Палати Верховного Суду
 
9.       Обґрунтовуючи своє рішення в цій справі, Велика Палата Верховного Суду, зокрема, зазначила, що за змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України) кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
 
10.   Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. 
 
11.   Верховний Суд України у своїх постановах неодноразово виснував, що майнові відносини, які виникають з договору найму (оренди) земельної ділянки, є цивільно-правовими, ґрунтуються на засадах рівності, вільного волевиявлення та майнової самостійності сторін договору, тому, окрім спеціальних актів земельного законодавства - Земельного кодексу України (далі - ЗК України) та Закону про оренду землі, регулюються загальними нормами цивільного законодавства щодо договору та щодо договору найму.
 
12.   За змістом статті 11 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України), цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Цивільні права та обов`язки можуть виникати, зокрема, з договорів та інших правочинів. 
 
13.   Згідно із частиною першою статті 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. У частині першій статті 627 ЦК України визначено, що відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
 
14.   Відповідно до положень частини другої статті 792 ЦК України відносини щодо найму (оренди) земельної ділянки регулюються законом, зокрема ЗК України, Законом про оренду землі. Тобто до спірних правовідносин підлягають застосуванню саме спеціальні норми ЗК України та Закону про оренду землі.
 
15.   За змістом частини першої статті 93 ЗК України, статті 1 Закону про оренду землі, право оренди земельної ділянки - це строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності, засноване на договорі.
 
16.   Статтею 13 Закону про оренду землі визначено, що договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов`язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов`язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства.
 
17.   Зміст прав та обов`язків, що виникають в орендодавця та орендаря земельної ділянки, порядок їх реалізації та виконання опосередковуються договором оренди землі. Зокрема, на підставі договору в орендодавця виникає обов`язок передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а в орендаря - обов`язок використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства та сплачувати орендну плату в порядку і розмірі, встановленому договором або законом.
 
18.   За частиною першою статті 14 Закону про оренду землі договір оренди землі укладається в письмовій формі, а статтею 18 цього Закону передбачено, що договір оренди набирає чинності після його державної реєстрації.
 
19.   За змістом статті 19 Закону про оренду землі, строк дії договору оренди землі як істотна умова договору визначається за згодою сторін, але не може перевищувати 50 років. 
 
20.   Закінчення строку дії договору оренди землі спричиняє усталені та законодавчо визначені наслідки, зокрема припиняються права та обов`язки, що випливають із договору, за винятком тих, які продовжують існувати після закінчення договірних відносин. Власник земельної ділянки вправі користуватися та розпоряджатися земельною ділянкою після закінчення договору оренди за правилами статті 317 ЦК України, укладати договори оренди з іншими орендарями на власний розсуд.
 
21.   У постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду відповідно до встановлених судами обставин справи, за якими позивач, звернувшись із позовом про недійсність договорів оренди з новим орендарем та скасування рішення про державну реєстрацію права оренди за новим орендарем за два тижні до закінчення строку дії первинних договорів оренди та при цьому не реалізувавши переважне право на продовження строку їх дії в передбачений ними строк, не міг забезпечити поновлення свого права користування відповідними земельними ділянками, конкретизувала висновок, висловлений у постанові від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, стосовно права орендаря за первинним договором оренди на захист. Вказала, що якщо особа, якій належить право оренди земельної ділянки (первинний орендар) за законодавством, що було чинним до 01 січня 2013 року, після настання цієї дати не зареєструвала своє право в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно, то укладення наступного договору оренди того ж майна під час дії первинного договору оренди може порушити відповідне право первинного орендаря у разі, коли на підставі наступного договору оренди відповідна земельна ділянка передана в користування наступному орендареві, а право останнього - зареєстроване в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Така реєстрація унеможливлює внесення запису до вказаного реєстру про право оренди тієї ж ділянки первинним орендарем. У такому випадку суд може захистити право первинного орендаря, якщо на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати своє право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди. В іншому випадку в позові слід відмовити (пункти 46.3, 46.4 постанови від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18).
 
22.   Під час розгляду цієї справи суди попередніх інстанцій встановили, що на момент укладення та державної реєстрації права оренди, а саме договору оренди від 20 січня 2020 року з новим орендодавцем ( ОСОБА_2 ), був чинним договір, укладений позивачем та орендодавцем у 2009 році щодо тієї самої земельної ділянки, строк дії якого не закінчився, і той факт, що цей договір в установленому договором чи законом порядку розірваний, є неукладеним, нікчемним або визнаний недійсним судом, не підтверджено. 
 
23.   Висновки судів попередніх інстанцій про строк дії первинного договору оренди в цій справі є правильними та відповідають Закону про оренду землі й правовим висновкам, висловленим Великою Палатою Верховного Суду, зокрема, у її постанові від 15 січня 2020 року у справі № 322/1178/17. Велика Палата Верховного Суду не вбачає підстав відступати від цього правового висновку.
 
24.   Звертаючись із цим позовом про переведення на нього прав і обов`язків орендаря за новим договором (укладеним з новим орендарем), позивач зазначив про порушення його переважного права перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк.
 
25.   Випадки та умови, коли права й обов`язки сторін за договором оренди продовжують існувати після закінчення узгодженого строку дії цього договору незалежно від волевиявлення власника, обмежуючи останнього в його правомочностях щодо здійснення права власності, обумовлюються договором або законом.
 
26.   Законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк, які можуть полягати у визначенні для сторони договору необхідності вдатися до активних дій для отримання бажаного результату або, навпаки, у вказівці для досягнення бажаного результату утриматися від певних дій.
 
27.   Також відповідно до частин першої - п`ятої статті 33 Закону про оренду землі по закінченню строку, на який було укладено договір оренди землі, орендар, який належно виконував обов`язки за умовами договору, має переважне право перед іншими особами на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору оренди землі), повідомивши про намір скористатися переважним правом на укладення договору оренди землі на новий строк орендодавця до спливу строку договору оренди землі у строк, установлений цим договором, але не пізніше ніж за місяць до спливу строку договору оренди землі.
 
28.   Відповідно до частини першої статті 33 Закону про оренду землі передумовами виникнення переважного права на поновлення є:
 
-         закінчення строку, на який було укладено договір оренди землі;
 
-         належне виконання договору орендарем;
 
-         наявність інших осіб, які виявили намір укласти договір оренди цієї ж земельної ділянки.
 
29.   За змістом частини четвертої статті 33 Закону про оренду землі, умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря на укладення договору оренди землі припиняється.
 
30.   Норми про переважне право орендаря на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету його інтересів перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.
 
31.   Водночас предмет регулювання статті 33 Закону про оренду землі не може бути звужений винятково до реалізації орендарем свого переважного права, оскільки за змістом цього Закону юридичним фактом, у силу якого договір укладається на новий строк (поновлюється), є досягнення згоди між сторонами щодо всіх істотних умов договору оренди землі.
 
32.   Аналіз змісту цієї статті дає підстави стверджувати, що вона містить два законодавчих механізми такого поновлення: а) укладення договору оренди землі на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (частини друга - п`ята статті 33 Закону про оренду землі); б) поновлення (продовження) існуючого договору оренди землі на той самий строк і на тих же умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну земельну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (частина шоста статті 33 Закону про оренду землі).
 
33.   При цьому стаття 33 Закону про оренду землі не передбачає застосування такого спеціального способу його захисту, як переведення на нього прав орендаря. 
 
34.   Поряд із цим застосування статті 362 ЦК України за аналогією не є можливим, оскільки відносини з оренди земельної ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним у певних правовідносинах. У цьому випадку в законі наявна прогалина, і суд заповнює її, застосовуючи не передбачений законом спосіб (у тому числі за аналогією). Натомість у законодавстві, що підлягає застосуванню в цій справі, прогалини немає, бо законом передбачений ефективний спосіб захисту (постанова Великої Палати Верховного Суду від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 67).
 
35.   Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу на те, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17 (провадження № 14-144цс18), від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16 (провадження № 12-187гс18), від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц (провадження № 14-338цс18), від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17 (провадження № 12-304гс18).
 
36.   Статтею 33 Закону про оренду землі (у відповідній редакції, чинній у спірний період) визначено як підстави поновлення договору оренди землі, так і порядок такого поновлення шляхом укладення відповідної додаткової угоди до договору оренди землі. Право сторони на оскарження в суді відмови або зволікання з укладенням додаткової угоди в контексті спірних правовідносин означають право сторони на звернення до суду для укладення додаткової угоди.
 
37.   Додаткова угода до договору оренди землі відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
 
38.   Висновків про належний спосіб захисту при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди землі Велика Палата Верховного Суду дійшла, зокрема, у справі № 908/299/18, вказавши в постанові від 26 травня 2020 року, що при вирішенні правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону про оренду землі, належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме з викладенням її змісту.
 
39.   Визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права.
 
40.   У кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту) (пункт 145 рішення Європейського суду з прав людини від 15 листопада 1996 року у справі «Чахал проти Об`єднаного Королівства» (Chahal v. the United Kingdom, заява № 22414/93) та пункт 75 рішення цього Суду від 05 квітня 2005 року у справі «Афанасьєв проти України» (заява № 38722/02)). 
 
41.   Разом із цим Велика Палата Верховного Суду зазначила, що визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. 
 
42.    ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ОСОБА_2 , за яким було зареєстроване право оренди, ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та до вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк.
 
43.   Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу, що додаткова угода відповідно до пункту 1 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації права оренди на новий строк у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно (постанова від 26 травня 2020 року у справі № 908/299/18, пункт 66).
 
44.   За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанова від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди.
 
45.   Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови в позові. Такий висновок сформульований, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19 (провадження № 12-80гс20, пункт 6.21), від 02 лютого 2021 року у справі № 925/642/19 (провадження № 12-52гс20, пункт 52), від 22 червня 2021 року у справі № 200/606/18 (провадження № 14-125цс20, пункт 76), від 23 листопада 2021 року у справі № 359/3373/16-ц (провадження № 14-2цс21, пункт 155).
 
46.   З огляду на вищевикладене Велика Палата Верховного Суду зробила висновок про те, що належним способом захисту переважного права орендаря - ТОВ «Погребищенське» є вимога про визнання укладеною додаткової угоди до договору 2009 року, а тому постанову суду апеляційної інстанції про відмову в позові про переведення прав та обов`язків орендаря слід залишити без змін.
 
Мотиви окремої думки
 
47.   Відповідно до висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 10 квітня 2018 року у справі № 594/376/17-ц, для застосування статті 33 Закону про оренду землі та визнання за орендарем переважного права на поновлення договору оренди необхідно встановити такі юридичні факти: орендар належно виконує його обов`язки за договором оренди; до закінчення строку дії договору він повідомив орендодавця в установлений строк про намір скористатися переважним правом на укладення договору на новий строк; до листа-повідомлення орендар додав проєкт додаткової угоди та продовжує користуватись виділеною земельною ділянкою; орендодавець письмово не повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди.
 
48.   Суди попередніх інстанцій не встановили, а відповідачі не довели неналежне виконання позивачем первинного договору оренди. Також суди попередніх інстанцій не встановили факт порушення позивачем положень частин другої - п`ятої статті 13 ЦК України. Матеріали справи не містять доводів щодо порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильного застосування норм матеріального права при вирішенні зазначеного питання.
 
49.   Факт того, що ОСОБА_1 не отримував лист-повідомлення з проєктом додаткової угоди до первинного договору оренди, встановлено не було. ОСОБА_1 отримання відповідних документів від позивача не заперечується відповідно до матеріалів та встановлених судами попередніх інстанцій обставин справи.
 
50.   Велика Палата Верховного Суду вже зазначала, що орендодавець зобов`язаний не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою (абзац четвертий частини другої статті 24 Закону про оренду землі); укладення договору оренди земельної ділянки під час дії іншого договору оренди цього ж об`єкта може перешкоджати первинному орендареві реалізувати його право користування відповідною ділянкою (постанови Великої Палати Верховного Суду від 20 березня 2019 року у справі № 587/2110/16-ц, від 10 квітня 2019 року у справі № 587/2135/16-ц, від 02 жовтня 2019 року у справі № 587/2331/16-ц та від 15 січня 2020 року у справі № 587/2326/16-ц).
 
51.   Згідно із встановленими судами попередніх інстанцій обставинами цієї справи ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з ОСОБА_2 ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення позивачем (яке він в подальшому відповідно до вимог закону та первинного договору оренди зробив) про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк. Позивач просить суд про переведення прав та обов`язків ОСОБА_2 за спірним договором оренди на нього. Ураховуючи це, зазначена вимога про письмове повідомлення орендодавцем орендаря про відмову в поновленні договору для визнання відповідного переважного права позивача та його порушення ОСОБА_1 у цій справі на момент укладення спірного договору оренди є надмірною.
 
52.   Факт порушення переважного права позивача на укладення первинного договору оренди на новий строк, ураховуючи, що позивач направив лист-повідомлення та проєкт додаткової угоди, передбачені статтею 33 Закону про оренду землі, у строк, передбачений первинним договором оренди, укладанням орендодавцем спірного договору оренди встановлений судами попередніх інстанцій та не спростований сторонами спору. 
 
53.   Так, способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на попередження порушення або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц).
 
54.   Як вже зазначалося, Велика Палата Верховного Суду неодноразово звертала увагу, що застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Такі право чи інтерес мають бути захищені судом у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Подібні висновки сформульовані, зокрема, у постановах Великої Палати Верховного Суду від 05 червня 2018 року у справі № 338/180/17, від 11 вересня 2018 року у справі № 905/1926/16, від 30 січня 2019 року у справі № 569/17272/15-ц, від 04 червня 2019 року у справі № 916/3156/17).
 
55.   Встановлені судами попередніх інстанцій обставини справи виключають можливість застосування статті 32-2 Закону про оренду та статті 126-1 ЗК України (поновлення договорів оренди землі).
 
56.   Апеляційний суд, ураховуючи висновок ВСУ у справі № 6-55цс15, не врахував, що ОСОБА_1 уклав спірний договір оренди з  ОСОБА_2 ще до закінчення строку дії первинного договору оренди та вичерпання встановленого первинним договором оренди строку для повідомлення первинним орендарем про своє бажання скористатись переважним правом щодо укладення цього договору оренди на новий строк. Це вимагає застосування більш ефективного способу захисту порушеного права позивача, ніж визнання спірного договору оренди земельної ділянки недійсним, ураховуючи встановлені судами попередніх інстанцій обставини цієї справи та практичні наслідки для позивача в разі задоволення вимоги про визнання спірного договору оренди недійсним.
 
57.   У своїй постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 Велика Палата Верховного Суду зробила висновок, що суд може захистити право первинного орендаря тоді, коли на підставі відповідного судового рішення цей орендар зможе зареєструвати його право оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Проте означену можливість первинний орендар матиме тільки тоді, коли на момент набрання судовим рішенням про задоволення відповідного позову законної сили цей орендар матиме чинне право оренди, зокрема, якщо не спливе строк оренди чи буде поновленим первинний договір оренди (пункт 59).
 
58.   Переважне право позивача на укладення первинного договору оренди на новий строк відповідно до умов статті 33 Закону про оренду землі та пункту 8 первинного договору оренди існує в позивача потенційно до настання передбаченої сторонами цього договору дати, після пропуску якої, за умови, що позивач не звернувся до орендодавця з пропозицією укласти цей договір на новий строк, це право втрачається. Це переважне право не є самоціллю договору оренди, а покликане додатково створити можливості раціонального використання земель відповідно до частини другої статті 4 ЗК України за умов дотримання прав власності орендодавця, передбачених законом. Метою укладення договору оренди земельної ділянки відповідно до статті 792 ЦК України та статті 1 Закону про оренду землі є отримання земельної ділянки в користування та володіння на певний строк (отримання її в оренду).
 
59.   Отже, захист порушеного переважного права позивача на укладення первинного договору оренди на новий строк має на меті не відновлення потенційно існуючого права, а реалізацію цього права, кінцевою метою якої для позивача є володіння та користування спірною земельною ділянкою в певному проміжку часу для проведення підприємницької та інших видів діяльності.
 
60.   У контексті цієї справи, з урахуванням зазначеного висновку Великої Палати Верховного Суду, викладеного в постанові від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, задоволення вимоги про визнання недійсним спірного договору оренди, ураховуючи, що таке рішення суду набере чинності після закінчення строку дії первинного договору оренди, саме по собі не може вважатись ефективним способом захисту порушеного переважного права позивача на укладання первинного договору оренди на новий строк. Апеляційний суд безпідставно не врахував цей висновок Великої Палати Верховного Суду.
 
61.   Переважне право орендаря не є його суб`єктивним правом на укладення договору оренди на новий строк, якому б кореспондував беззаперечний обов`язок власника земельної ділянки укласти такий договір. Сторони мають досягнути згоди щодо умов договору оренди, який укладається на новий строк, або така згода має бути очевидною відповідно до встановлених належним чином обставин справи.
 
62.    ОСОБА_1 погодив умови спірного договору оренди з ОСОБА_2 та висловив свою згоду шляхом підписання цього спірного договору. Отже, переведення прав та обов`язків за цим спірним договором оренди на позивача не суперечить змісту частини першої статті 627 ЦК України. Також це переведення прав та обов`язків не суперечить частині першій статті 638 ЦК України, оскільки позивач ознайомлений зі змістом спірного договору оренди та підтверджує свою згоду на його умови.
 
63.   Слід наголосити, що ЦК України широко застосовує такий правовий спосіб захисту порушення переважного права особи, як переведення права та обов`язків за спірним правочином (частина четверта статті 362, частина друга статті 366, частина перша статті 822 ЦК України), отже не можна говорити, що такий спосіб захисту як переведення прав та обов`язків за спірним правочином не призводить до відновлення порушеного права.
 
64.   Ураховуючи зазначене, апеляційний суд безпідставно скасував рішення суду першої інстанції в цій справі та відмовив позивачу в задоволенні його позовних вимог щодо переведення на нього прав та обов`язків орендодавця за спірним договором оренди на підставі аналогії закону (статей 8 та 362 ЦК України).
 
65.   Разом з тим відповідно до даних Єдиного державного реєстру судових рішень (далі - ЄДРСР) Погребищенський районний суд Вінницької області своїм рішенням від 10 березня 2021 року у справі № 143/293/20 задовольнив позовні вимоги ТОВ «Погребищенське» до ОСОБА_1 та ОСОБА_2 та визнав недійсним спірний договір оренди з усіма відповідними наслідками, передбаченими статтею 216 ЦК України. Зазначене рішення суду першої інстанції набуло законної сили та на момент прийняття Великою Палатою Верховного Суду постанови у справі № 143/591/20 не оскаржувалось в інших інстанціях, не було скасоване. У зв`язку із цим переведення прав та обов`язків за спірним договором оренди на позивача є неможливим, оскільки попри право на таке переведення прав та обов`язків, самі ці права та обов`язки за спірним договором оренди не виникли з юридичної точки зору.
 
66.   Ураховуючи зазначене, відповідно до пункту 2 частини першої статті 255 ЦПК України на момент прийняття Великою Палатою Верховного Суду постанови у справі № 143/591/20 відсутній предмет спору в цій справі, що є підставою для скасування також рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 09 вересня 2020 року із закриттям провадження у справі згідно із частиною першою статті 414 ЦПК України.
 
67.   Разом з тим у постанові Великої Палати Верховного Суду сліду було відобразити висновки щодо належного способу правового захисту порушеного переважного права орендаря шляхом переведення на нього прав та обов`язків орендаря за договором оренди, укладеним з порушенням преважного права, на підставі аналогії закону.
 
Ураховуючи викладене, вважаємо, що за результатами розгляду справи № 143/591/20 належним процесуальним рішенням Великої Палати Верховного Суду було б часткове задоволення касаційної скарги ТОВ «Погребищенське» та скасування рішення Погребищенського районного суду Вінницької області від 09 вересня 2020 року та постанови Вінницького апеляційного суду від 28 жовтня 2020 року з одночасним закриттям провадження у справі з підстав відсутності предмету спору.

Судді 	 	 	В. В. Пророк	
 	 	 	    І. В. Григор`єва    	
 	 	 	Ж. М. Єленіна    	
 	 	 	Г. Р. Крет    	
 	 	 	О. Б. Прокопенко    	
 	 	 	О. М. Ситнік