Справа № 345/2718/20 
Провадження № 22-ц/4808/269/22 
Головуючий у 1 інстанції Якимів Р. В. 
Суддя-доповідач Максюта 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
19 травня 2022 року м. Івано-Франківськ
Івано-Франківський апеляційний суд в складі:
головуючого  (суддя-доповідач)  Максюти І.О.,
суддів                                              Василишин Л.В., Фединяка В.Д.,
секретаря                                        Мельник О.В.,
з участю                                  представника апелянта  ОСОБА_1 адвоката Ясінця В.П.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за позовом ОСОБА_1 , ОСОБА_2 до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення, витребування майна з незаконного володіння, за апеляційними скаргами ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на рішення Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області, ухвалене суддею Якимівим Р.В. 12 листопада 2021 року у м. Калуш Івано-Франківської області, повний текст якого складено 17 листопада 2021 року,     
                                                       в с т а н о в и в :
У серпні 2020 року ОСОБА_1 та ОСОБА_2 подано позов до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради, ОСОБА_3 про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора, витребування майна з незаконного володіння.  
Позовні вимоги обґрунтовано тим, що ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , та ОСОБА_5 належить на праві власності по 1/3 частці квартири по АДРЕСА_1 . 
28 листопада 2006 між ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та АКІБ «Укрсиббанк» укладено договір Іпотеки в забезпечення виконання зобов`язань за Кредитним договором №11085319000 від 28.11.2006, укладеного між ОСОБА_6 із АКІБ «Укрсиббанк». Згідно  кредитного договору ОСОБА_6 отримав кредит в іноземній валюті на споживчі цілі. 
13 лютого 2012 року ПАТ «Укрсиббанк» уклало договір факторингу та договір відступлення права вимоги за договором іпотеки із ТзОВ «Кей-Колект». Новим кредитором та Іпотекодержателем став відповідач по справі ТзОВ «Кей-Колект», однак такий іпотекодержатель не повідомив письмово боржника у п`ятиденний строк про відступлення права вимоги за іпотечним договором та права вимоги за основним зобов`язанням. Через неналежне виконання боржником ОСОБА_6 кредитних зобов`язань, ТОВ «Кей-Колект» звернулось до державного реєстратора виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради про реєстрацію права власності на іпотечне майно. При проведенні такої реєстрації, відповідач ТОВ «Кей-Колект» не направив позивачам повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотекодержателя та не вказав який із способів задоволення вимог буде застосовано. 
17 травня 2018 року державний реєстратор виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Попович В.В. прийняв рішення про реєстрацію права власності на квартиру по АДРЕСА_1 в цілому за ТзОВ «Кей-Колект» з порушенням вимог закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». 
24 травня 2018 ТОВ «Кей-Колект» укладено договір купівлі-продажу квартири по АДРЕСА_1 із відповідачем ОСОБА_3 , який на даний час став власником квартири. Вважають, що державним реєстратором неправомірно проведено реєстрацію квартири, яка належить їм на праві часткової власності, тому ТОВ «Кей-Колект» не мало права її відчужувати третій стороні, а сам договір купівлі-продажу підлягає визнанню недійсним. 
Просили визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Поповича В.В., індексний №41184042 від 21.05.2018 про державну реєстрацію права власності на квартиру по АДРЕСА_1 за ТОВ «Кей-Колект» та витребувати із володіння ОСОБА_3 на користь позивачів по 1/3 частині вище зазначеної квартири (а.с.1-7,том.1).
Ухвалою Калуського міськрайонного суду від 04 червня 2020 року накладено арешт на квартиру за адресою АДРЕСА_1 , яка зареєстрована за ОСОБА_3 (а.с.86). 
Рішенням Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 12 листопада 2021 року у задоволені позову відмовлено. Скасовано заходи забезпечення позову, вжиті ухвалою судді цього ж суду від 04.06.2020 року щодо арешту квартири, яка знаходиться за адресою АДРЕСА_1 реєстраційний номер 1556750926104, після набрання даного рішення законної сили (а.с.241-251, том.1).
Не погодившись з рішенням суду ОСОБА_1 подала апеляційну скаргу, у якій посилається на неправильне встановлення обставин справи, неправильне застосування норм матеріального права та норм процесуального права.
Вказує, що постійно проживала та проживає в квартирі за адресою АДРЕСА_1 , однак не зареєструвала своє місце проживання у ній. Саме тому, відповідач ОСОБА_7 вже протягом трьох років намагається виселити її з даної квартири разом з братом та матір`ю (за життя матері). Факт її ( ОСОБА_1 ) проживання в спірній квартирі встановлений рішенням Калуського міськрайонного суду від 21.12.2019 року по справі №345/1049/19 за позовом ОСОБА_3   до ОСОБА_1 , ОСОБА_5 про усунення перешкод в користуванні квартирою шляхом виселення. 
Окрім цього, під час розгляду справи Івано-Франківським апеляційним судом в судовому засіданні ОСОБА_3 підтвердив, про те, що на момент купівлі квартири у колекторської компанії йому було відомо,що у цій квартирі проживають відповідачі, про що зазначено в постанові Івано-Франківського апеляційного суду від 18.03.2021 року.
З приводу довідки №145 від 14.06.2021 року про відключення квартири від газопостачання, то така довідка не може слугувати належним доказом того, що на момент відчуження квартири в ній не було умов для проживання та, що позивач у ній не проживала.
Поза увагою суду залишилась та обставина, що однією із обов`язкових підстав для здійснення реєстрації прав власності на спірне майно за ТОВ «Кей-Колект» згідно ст.37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності.
Просить рішення суду скасувати, постановити нове рішення про задоволення позову. Вирішити питання судових витрат (а.с.1-6, том.2).
ОСОБА_2 подав апеляційну скаргу, у якій посилається на порушення норм матеріального та процесуального права.
Вказує, що факт його проживання підтверджується реєстрацією місця проживання в спірній квартирі. Оскільки іншого житла на праві власності у нього немає (і ніколи не було), то, відповідно, на нього поширюється дія Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого на забезпечення кредитів в іноземній валюті». Також, на момент реєстрації права власності за ТОВ «Кей-Колект» в квартирі була зареєстрована і проживала його мати ОСОБА_5 , яка також була співвласником даної квартири і у якої не було іншого житла.
Окрім цього, висновок суду суперечить вимогам ст.29 ЦК України,згідно якої місцем проживання фізичної особи є житло, в якому вона проживає постійно або тимчасово. Жодних вимог норма права щодо комфортних умов для проживання не містить.
Просить рішення суду скасувати, ухвалити нове рішення, яким задовольнити позовні вимоги. Вирішити питання судових витрат (а.с.9-11, том.2).
ОСОБА_3 подав відзиви на апеляційні скарги.
Вказує, що він придбав квартиру у ТОВ «Кей-Колект», яка перебувала у них у власності, і яка вже не була предметом іпотеки ані іншим чином обтяжена.  Відповідно, власник житла має право на вільне розпорядження своєю квартирою на свій розсуд. Дія мораторію не могла поширюватися на відносини між ТОВ «Кей-Колект» та ним, і він є добросовісним набувачем.
ОСОБА_2 мав можливість оспорити оцінку квартири у встановленому законом порядку або витребувати висновок з оцінкою під час розгляду справи у суді від державного реєстратора, де він і знаходиться (а.с.44,том.2).
Відзиви Товариством з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», виконавчим комітетом Івано-Франківської міської ради на апеляційні скарги не подано, що відповідно до ч.3 ст.360 ЦПК України не перешкоджає перегляду рішення суду першої інстанції в апеляційному порядку.
У судове засідання не з`явилися апелянт ОСОБА_2 ,  представники ТОВ «Кей-Колект», виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради про причини неявки не повідомив, хоча про день місце та час розгляду справи повідомлений належним чином шляхом направлення рекомендованої кореспонденції.
Від ОСОБА_3 на адресу суду надійшла заява про розгляд справи в його відсутності.
Приймаючи до уваги, що неявка осіб, які беруть участь у справі, відповідно до ч. 2 ст. 372 ЦПК України, не перешкоджає апеляційному розгляду справи, апеляційним судом виконаний обов`язок щодо повідомлення осіб, які беруть участь у справі, про день, місце та час судового засідання,  тому колегія суддів розглянула справу  у відсутності відповідача.
Вислухавши суддю-доповідача, пояснення представника апелянта  ОСОБА_1 адвоката Ясінця В.П., дослідивши матеріали справи, перевіривши законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів апеляційної скарги, обговоривши доводи апеляційної скарги, колегія суддів вважає її частково обґрунтованою, виходячи з таких підстав.
В силу ст. 367 ЦПК України під час розгляду справи в апеляційному порядку апеляційний суд перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції у межах доводів апеляційної скарги та вимог, заявлених у суді першої інстанції, але апеляційний суд не обмежений доводами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення.
Відповідно до ст. 263 ЦПК України рішення суду повинно бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Судове рішення має відповідати завданню цивільного судочинства, визначеному цим Кодексом. При виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на основі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Судом встановлено, що 28 липня 2006 року між АКІБ «Укрсиббанк» та ОСОБА_6   укладений кредитний договір №11085319000, за умовами якого банк надав позичальнику грошові кошти в іноземній валюті в сумі 20000,00 доларів США на споживчі цілі (п.п.1.1.,1.4. договору). Вказана сума дорівнює еквіваленту 101 000,00 грн за курсом НБУ на день укладення договору, строк кредитування становив з 28.11.2006р. по 25.11.2016р., процентна ставка встановлена на рівні 12,8% річних (а.с.26-35, том.1).
28.11.2006 року між ОСОБА_2 , ОСОБА_4 , і ОСОБА_5 та АКІБ «Укрсиббанк»  укладено договір Іпотеки в забезпечення виконання зобов`язань на виконання Кредитного договору №11085319000 від 28.11.2006р. Згідно умов цього договору іпотекодавці передають в іпотеку нерухоме майно житлове приміщення, яке знаходиться за адресою АДРЕСА_1 . За домовленістю сторін вартість предмету іпотеки становила 143 418,00 грн.(а.с.36-41, том.1).
Відповідно до п. 2.1.1. договору іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання боржником зобов`язань за кредитним договором іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за рахунок предмета іпотеки в повному обсязі переважно перед іншими кредиторами.
Звернення стягнення здійснюється іпотекодержателем, зокрема у випадку п.п. 2.1.1., і  на підставі, зокрема, застереження про задоволення вимог іпотекодержателя (п.4.1 і 4.2 договору).
У випадках, зазначених в п.п. 2.1.1. – 2.1.2. цього договору іпотеки іпотекодержатель надсилає іпотекодавцям та боржнику повідомлення, оформлене згідно до статті 35 Закону України «Про іпотеку». У разі невиконання іпотекодавцями вимог, зазначених в повідомленні, про яке йдеться в п.4.3., іпотекодержатель здійснює звернення стягнення на предмет іпотеки. Звернення стягнення по застереженню про задоволення вимог іпотекодержателя здійснюється відповідно до розділу 5 цього договору іпотеки та відповідно до статті 36 Закону України «Про іпотеку» (п.п.4.3, 4.4., 4.6. договору іпотеки).
У разі настання обставин, зазначених в п. 4.1. цього договору іпотеки іпотекодержатель надсилає рекомендованим листом іпотекодавцю повідомлення про застосування застереження про задоволення вимог іпотеко держателя. В повідомленні, про яке йдеться в п. 1.5. договору іпотеки, іпотекодержатель зазначає який зі способів задоволення вимог іпотекодержателя, що передбачені ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку», застосовується іпотекодержателем для задоволення своїх вимог.
У разі застосування передачі предмета іпотеки у власність іпотекодержателя як способу задоволення вимог іпотекодержателя (абз.2 ч.3 ст.36 Закону України «Про іпотеку») право власності переходить до іпотекодержателя з моменту отримання повідомлення, про яке йдеться в п. 5.1. цього договору іпотеки  (п.5.1-5.3 договору іпотеки).
Іпотекодержателем нерухомого майна було ТОВ «Кей-Колект» на підставі договору про відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В. 13 лютого 2012 року та зареєстрованим в реєстрі за № 649-650 (пункт 2 Договору купівлі-продажу квартир від 24.06.2018 р) (а.с.58,том.1).
Як встановлено із інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна від 09 липня 2020 року, на підставі договору відступлення прав вимоги за договорами іпотеки за № 649-650 від 13.02.2012 року, державним реєстратором виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради Поповичем В.В., (індексний №41184042) 17 травня  2018 року за ОСОБА_3 зареєстровано право приватної власності на квартиру, за адресою АДРЕСА_1 .Реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1556750926104). Відомості внесено: попередній власник ТОВ «Кей-Колект» (а.с.50,том.1).
Згідно довідки про склад сім`ї №16013 від 01.08.2018 року ОСОБА_5 була зареєстрована за адресою АДРЕСА_1 . До складу сім`ї (зареєстрованих) входять ОСОБА_2 (син), ІНФОРМАЦІЯ_1 , ОСОБА_8 (онук), ІНФОРМАЦІЯ_2 , зареєстрований 16 квітня 2013 року (після укладення договору іпотеки),  ОСОБА_4 (дочка), ІНФОРМАЦІЯ_3 , була зареєстрована з 12.01.1994 року по 2006 рік (а.с.19,том.1).
ОСОБА_5 померла ІНФОРМАЦІЯ_4 , про що свідчить свідоцтво про смерть Серії НОМЕР_1 від 09.06.2020 року (а.с.18,том.1).
З довідки Госпрозрахункового відділу приватизації житла управління ЖКГ міської ради №31 від 08.08.2018 року квартира АДРЕСА_2 приватизована згідно розпорядження №89 від 18.03.1993 року ОСОБА_5 , ОСОБА_2 та ОСОБА_9 . Загальна площа квартири 61,4 кв.м. (а.с.20,том.1).
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, сформованої 20.07.2020 року, щодо суб`єкта ОСОБА_2 , ОСОБА_9 , та ОСОБА_5 було зареєстровано 07.08.2004 право власності по 1/3 частці квартири по АДРЕСА_1 на підставі свідоцтва про право власності б/н 25.05.1994 (а.с.21-23, том.1).
Згідно договору купівлі-продажу квартири від 24.05.2018 року ТзОВ «Кей-Колект» продало, а ОСОБА_3 придбав у власність квартиру по АДРЕСА_1 за 396 560,00 грн, договір посвідчено в нотаріальному порядку (а.с.58-61, том.1).
Відповідно до Інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна,сформованої, 09.07.2020 року, право власності зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу №506 від 24.05.2018 року (а.с.49-54,том.1).
Місце проживання позивачки ОСОБА_1 зареєстровано за адресою по АДРЕСА_3 (а.с.15, том.1, 63 том 2). За цією ж адресою зареєстровані ОСОБА_10 (дочка ОСОБА_3 ), ОСОБА_1 , ОСОБА_8 , ОСОБА_11 (а.с.136,том.1).
Місце проживання ОСОБА_2 зареєстровано за адресою АДРЕСА_1 підтверджується також листом Управління ДМС в Івано-Франківській області.  (а.с.63,том.2). Докази про фактичне проживання позивача у цій квартирі відсутні.
Згідно довідки №145, виданої 14.06.2021, газопостачання у квартирі по АДРЕСА_1 припинено з 11.12.2017 року. Також за квартирою обліковується заборгованість з оплати комунальних послуг (а.с.209,210,212том.1).
29 грудня 2012 року ПАТ «УкрСиббанк» підготувало повідомлення про відступлення прав вимоги за кредитним договором ОСОБА_1 та ОСОБА_6 ,які були направлені 06.03.2012 року через ТОВ «Франко ПАК» та вручені рекомендованими листами, про що свідчить список рекомендованих відправлень (а.с.115-117, 120, 121том.1).
Згідно довідки житлово-екслуатаційної контори №1 від 04.12.2012 року в будинку за адресою АДРЕСА_3 проживають та зареєстровані ОСОБА_1 та ОСОБА_8 (а.с.136,том.1).
Відмовляючи в задоволені позову, суд виходив з положень ч.ч.1,.3 ст.33, ч.1 ст.35, ч.1 ст.36 Закону України «Про іпотеку», ч. 8 ст. 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, п. 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», який набрав чинності 07.04.2014, далі - Закон № 1304-VII), встановивши, що ТОВ «Кей-колект» звернуло стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку відповідно до умов іпотечного застереження, добровільно погодженого сторонами при укладенні іпотечного договору від 28.11.2006 року, дійшов висновку про необґрунтованість в цій частині позовних вимог. Встановивши, що квартира, яка не використовується позивачами як місце постійного проживання, може бути примусово стягнута на підставі дії Закону №1304-VII, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за Банком як забезпечення виконання умов кредитного договору, укладеного в іноземній валюті. При цьому, вимоги Закону № 1304-VII поширюються на примусову реалізацію майна, а не на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку.
З таким висновком  суду першої інстанції  не в повній мірі погоджується апеляційний суд з огляду на таке.
У статті 525 ЦК України передбачено, що зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог ЦК України, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
Виконання зобов`язання може забезпечуватися заставою (частина перша статті 546 ЦК України).
Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи (стаття 575 ЦК України).
Частиною першою статті 1 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» (далі - Закон № 800-VI) норми статті 37 Закону України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Приписами статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VI змін до статті 36 Закону України «Про іпотеку» її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Закон України «Про іпотеку» прямо вказує, що договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, є одним зі шляхів звернення стягнення на предмет іпотеки.
Отже, відповідно до іпотечного договору, сторони досягли згоди про можливість звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеку», за наслідком чого посилання позивача щодо незаконності дій іпотекодержателя зі звернення стягнення на предмет іпотеки без укладення окремого договору, є безпідставними.
В силу статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» (в редакції Закону, чинній  на день реєстрації речових прав за ТОВ «Кей Колект»)  державна реєстрація права власності та інших речових прав, крім державної реєстрації права власності на об`єкт незавершеного будівництва, проводиться на підставі, зокрема укладеного в установленому законом порядку договору, предметом якого є нерухоме майно, речові права на яке підлягають державній реєстрації, чи його дубліката (п.1).
За змістом частини 2 статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Відповідно до пунктів 57, 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127 (в редакції Постанови, чинній на день реєстрації права власності за ТОВ «КЕЙ Колект»), для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
Тобто зазначеним Порядком визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і державний реєстратор у ході її проведення приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Іпотекодержатель на підтвердження факту направлення й отримання іпотекодавцем вимоги про порушення основного зобов`язання та звернення стягнення на предмет іпотеки у силу зазначених норм матеріального права зобов`язаний надати державному реєстратору докази отримання іпотекодавцем такої вимоги разом із заявою про державну реєстрацію (постанова Великої Палати Верховного Суду від 24 квітня 2019 року у справі № 638/20000/16-ц, провадження № 14-2цс19).
З матеріалів справи встановлено, що 29 лютого 2012 року ПАТ «УкрСиббанк» направлено ОСОБА_1 , ОСОБА_6 повідомлення про відступлення прав вимоги за кредитним договором №12-22/7004 від 29.02.2012 року, №12-22/7002 від 29.02.2012р., №12-22/7003 від 29.02.2012р., зі змісту яких повідомлено останнім про відступлення прав вимоги заборгованості за кредитним договором від 28.11.2006 року. Одночасно зазначено,що відступлення прав вимоги відбулося у звичайному процесі діяльності та у межах, визначених законом і не призводить до жодної зміни обсягу їхніх прав та зобов`язань. Права вимоги за кредитним договором відступлені банком ТОВ «Кей-Колект» на підставі договору факторингу №2від 13.02.2012 року. Заборгованість складає 19494,14 доларів США (а.с.115-119,том.1).
Виконуючи умови ст.35 Закону України «Про іпотеку» ТОВ «Кей-Колект» надіслало боржнику та його майновим поручителям вимоги про усунення порушень основного зобов`язання на дресу АДРЕСА_1 (номер відправлення ОСОБА_1 -0391571413778, 0391571397080). На підтвердження належного повідомлення боржника та поручителя ТОВ «Кей-Колект» надано списки згрупованих рекомендованих відправлень №03915082071 та №03915082066.
На спростування наведено апелянтами не надано жодного доказу.
Щодо порядку вчинення реєстраційної дії державним реєстратором.
У пункті 3 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо подані документи не відповідають вимогам Закону.
Наведені норми спрямовані на фактичне повідомлення боржника аби надати йому можливість усунути порушення, і цим запобігти зверненню стягнення на майно боржника. Тому повідомлення боржника слід вважати здійсненим належним чином за умови, що він одержав або мав одержати повідомлення, але не одержав його з власної вини. Доказом належного здійснення повідомлення може бути, зокрема, повідомлення про вручення поштового відправлення з описом вкладення .
Такі правові висновки викладено у постановах Великої Палати Верховного Суду: від 23 січня 2019 року у справі № 306/1224/16-ц (провадження  № 14-501цс18), від 24 квітня 2019 року у справі № 521/18393/16-ц (провадження № 14-661цс18), від 29 вересня 2020 року у справі  № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).
У даній справі підставою для державної реєстрації зазначено: 
рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового перекладу,серія та номер:05300 1305220 3, виданий 05.12.2016, видавник:Відділення поштового зв`язку №5 м.Київ Центру поштового зв`язку №3 Київська міська дирекція ПАТ «Укрпошта»; 
виписка з Додатку №1 до Договору факторингу№2 від 13.02.2012 року (перелік первинних документів), серія та номер:б/н, виданий 13.02.2012, видавник:ТОВ «Кей-Колект»;
рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплату поштового перекладу, серія та номер: 05300 1305220 5,виданий 05.12.2016, видавник:відділення поштового зв`язку №5 м.Київ Центру поштового зв`язку №3 Київська міська дирекція ПАТ «Укрпошта;
вимоги про усунення порушень основного зобов`язання, серія та номер:733622/05/12/2016,виданий 05.12.2016,видавник ТОВ «Кей-Колект»; 
договір відступлення прав вимоги за договорами іпотеки, серія та номер 649-650, видавник приватний нотаріус Обухівського районного нотаріального округу Саєнко Е.В.;
договір іпотеки в забезпечення зобов`язань третьої особи,серія та номер:Д-1641, виданий 28.11.2006, видавник приватний нотаріус Калуського нотаріального округу Тихан О.М.); 
вимога про усунення порушень основного зобов`язання (видавник ТОВ «Кей Колект»); 
рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення, виплата поштового перекладу,серія та номер:05300 1305221 1, виданий 05.12.2016,видавник:Відділення поштового зв`язку№5 м.Київ Центру поштового зв`язку №3 Київська міська дирекція ПАТ «Укрпошта»; 
рекомендоване повідомлення про вручення поштового відправлення,виплату поштового перекладу, серія та номер:05300 1305220 4, виданий 05.12.2016,видавник:Відділення поштового зв`язку№5 м.КиївЦентру поштового зв`язку №3 Київська міська дирекція ПАТ «Укрпошта» (а.с.50,том.1).
Згідно ч. 5 ст. 24 наведеного Закону відмова в державній реєстрації прав з підстав, не передбачених частиною першою цієї статті, заборонена.
Таким чином, нездійснення оцінки предмету іпотеки на момент переходу права власності до іпотекодержателя не є порушенням процедури звернення стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку є безпідставним, оскільки перелік підстав та умов у відмові в державній реєстрації речового права наведений в статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Надання державному реєстратору жодних додаткових документів, в тому числі доказів оцінки предмета іпотеки, тощо, зазначеним Порядком № 1127 не передбачено.
Отже, рішення державного реєстратора виконавчого комітету Івано-Франківської міської ради відповідало вимогам Закону і підстави для скасування його відсутні. 
07 червня 2014 року набрав чинності Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» від 03 червня 2014 року № 1304-VII (який був чинним на час вчинення спірної реєстраційної дії), підпунктом 1 пункту 1 якого (в редакції чинній на час вчинення спірної реєстраційної дії) передбачено, що не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом застави згідно зі статтею 4 Закону України «Про заставу» та/або предметом іпотеки згідно зі статтею 5 Закону № 898-IV, якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
- таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
- загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку.
Згідно з пунктом 23 статті 1 Закону України 12 травня 1991 року № 1023-XII «Про захист прав споживачів» (у редакції, що діяла на момент укладення кредитного договору та договору іпотеки) споживчий кредит - це кошти, що надаються кредитодавцем (банком або іншою фінансовою установою) споживачеві на придбання продукції.
Пунктом 4 Закону № 1304-VII передбачено, що протягом дії цього Закону інші закони України з питань майнового забезпечення кредитів діють з урахуванням його норм.
Таким чином, посилаючись на обставини поширення на ці правовідносини мораторію на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті, позивачі повинні були довести, що кредит є споживчим, майно використовується як місце їх постійного проживання, вони не мають у власності іншого нерухомого житлового майна, загальна площа такого майна (квартири) не перевищує 140 кв.м.
У разі доведення усіх цих обставин у сукупності виникає можливість застосування мораторію.
Позивачі не подали доказів того, що вони не мають у власності іншого нерухомого житлового майна і що квартира використовується як місце їх постійного проживання.
Доказом відсутності іншого нерухомого житлового майна у власності позивачів могла бути Інформація з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно за параметрами пошуку по особах позивачів.
Суд першої інстанції помилково зазначив, що  Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» поширюється лише на примусову реалізацію майна, а не на звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, оскільки відчудження без згоди власника нерухомого житлового майна слід розцінювати як примусову реалізацію майна і така особливість реалізації прямо передбачена вказаним Законом.
Отже, оскільки позивачі в межах заявленого позову не довели, що квартира вибула з їх власності у власність ТОВ «Кей Колект» незаконно, тому ТОВ «Кей Колект» мало право її відчужувати. Відповідач ОСОБА_3 купив квартиру за відплатним договором на законних підставах,  відтак є добросовісним набувачем, тому відповідно до статті 388 ЦК України майно у нього витребуване бути не може.
Враховуючи межі заявлених позовних вимог у суді першої інстанції, що входило у предмет доказування, доводи апелянта ОСОБА_1 щодо відсутності у матеріалах реєстраційної справи оцінки майна (квартири) на час набуття права ТОВ «Кей Колект» не приймаються судом апеляційної інстанції, оскільки з цих підстав позов не заявлений і судом першої інстанції ці обставини, відповідно, не перевірялися.
Отже, суд зробив правильний висновок про відмову в задоволенні позову, проте помилилися з мотивами такої відмови, у зв`язку з чим судове рішення підлягає зміні з викладенням їх мотивувальної частини в редакції цієї постанови.
Керуючись ст.ст. 374, 375, 381- 384 ЦПК України, суд

                                                       п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 та ОСОБА_2 задовольнити частково.
Рішення Калуського міськрайонного суду Івано-Франківської області від 12 листопада 2021 року змінити, виклавши мотивувальну частину рішення в редакції цієї постанови.
Постанова набирає законної сили з дня прийняття, однак може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Головуючий                                                                                                    І.О. Максюта
Судді:                                                                                                              Л.В.Василишин
                                                                                                                         В.Д.Фединяк
Повний текст постанови  складено 28 червня 2022 року.