справа № 756/9921/20                    
головуючий у суді І інстанції Жук М.В.
провадження № 22-ц/824/1293/2022
суддя-доповідач у суді ІІ інстанції Мостова Г.І.
 
ПОСТАНОВА
Іменем   України

23 лютого 2022 року                                                                                  м. Київ
 
Київський апеляційний суд у складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ:
головуючого судді: Мостової Г.І.,
суддів: Березовенко Р.В., Гаращенка Д.Р.,
за участю секретаря судового засідання: Сердюк К.О.,
розглянувши у відкритому судовому засіданні цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1 на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 25 травня 2021 року
у справі за позовом ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Затварницька Інна Петрівна, про визнання іпотечного договору недійсним та скасування державної реєстрації заборони та іпотеки, -
в с т а н о в и в :
У серпні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до Оболонського районного суду міста Києва з позовом до АТ «Альфа-Банк», у якому просив суд:
визнати недійсним іпотечний договір № 014-380-3ж від 25 жовтня 2007 року, укладений між Акціонерно-комерційним банком соціального розвитку «Укрсоцбанк» (правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», код ЄДРПОУ: 23494714) та ОСОБА_1 , що посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П., реєстровий номер 448, яким передано в іпотеку іпотекодержателю майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, житловою площею 74,49 кв.м;
 
скасувати заборону № 449 на майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, житловою площею 74,49 кв.м, накладену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П.;
скасувати іпотеку на майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, житловою площею 74,49 кв.м, накладену приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Затварницькою І.П.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 25 жовтня 2007 року між позивачем та АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», укладений договір кредиту № 014-380-КЖ, за умовами якого позивачу надано кредит у сумі 289 936 доларів США зі сплатою 13 % річних з кінцевим терміном погашення до 24 жовтня 2022 року. Цього ж дня у якості забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ними укладений іпотечний договір № 014-380-ЗЖ, предметом якого є майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатну квартиру АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв. м, яка належить йому на підставі договору № фк01341032 про участь у Фонді фінансування будівництва «Столиця-4» виду А від 28 вересня 2007 року, укладеного ним з ТОВ «КБ «Столиця» з урахуванням додаткової угоди № 1 від 16 жовтня 2007 року та свідоцтва про участь у ФФБ виду А, оформленого ТОВ «КБ «Столиця» 22 жовтня 2007 року. 
Пунктом 1.9 договору іпотеки передбачено, що після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в пункті 1.2 цього договору, а також після оформлення та державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на нерухоме майно, зазначене в пункті 1.2 даного договору, за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. При цьому нотаріус, за повідомленням іпотекодержателя, реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають в нотаріальній формі додатковий договір до даного договору, в якому змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодаця на це нерухоме майно.
При укладенні договору іпотеки порушені положення Закону України «Про іпотеку», в редакції, чинній на момент укладення договору, оскільки майнові права на окремі приміщення в незавершеному будівництвом багатоквартирному будинку не могли бути предметом іпотеки.
 
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 25 травня 2021 року відмовлено у задоволенні позову ОСОБА_1 .
Рішення мотивоване тим, що укладений між АКБСР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 оспорюваний договір іпотеки, за яким іпотекодавцем передано в іпотеку майнові права на об`єкт незавершеного будівництва, з урахуванням безумовного права сторін цього правочину на врегулювання у договорі, який передбачений актами цивільного законодавства, свої відносини, які не врегульовані цими актами та неприпустимості втручання держави в договірні правовідносини, тому оспорюваний позивачем правочин не суперечив чинному на час його укладення закону та правові підстави для визнання його недійсним відсутні.
 
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, ОСОБА_1 подав апеляційну скаргу, у якій просить скасувати рішення Оболонського районного суду міста Києва від 25 травня 2021 року та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити його позовні вимоги.
Апеляційна скарга мотивована тим, що рішення суду першої інстанції ухвалене з неправильним застосуванням норм матеріального права та неповним встановленням обставин, які мають значення для справи. 
У статті 5 Закону України «Про іпотеку» указаний вичерпний перелік об`єктів, які могли бути предметом іпотеки за іпотечним договором. Водночас поняття «іпотека майнових прав» і регулювання відносин при передачі в іпотеку майнових прав у цьому Законі (в редакції, яка діяла до 14 січня 2009 року) були відсутні.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва були віднесені до предмета іпотеки Законом України «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» від 25 грудня 2008 року № 800-VI, яким внесені зміни до Закону України «Про іпотеку», та який набрав чинності 14 січня 2009 року.
Отже, під час укладення іпотечних договорів майнових прав до 14 січня 2009 року були порушенні положення статті 5 Закону України «Про іпотеку», що відповідно до вимог частини 1 статті 203 та частини 1 статті 215 ЦК України є підставою для визнання іпотечного договору недійсним.
Аналогічна правова позиція викладена у постановах Верховного Суду України від 30 січня 2013 року у справі № 6-168цс12; від 17 квітня 2013 року у справі № 6-8цс13 та ін.
Майнові права на нерухомість, що є об`єктом будівництва (інвестування), не є речовими правами на чуже майно, тому що об`єктом цих прав не є «чуже майно», а також не є правом власності, оскільки об`єкт будівництва (інвестування) не існує на момент встановлення іпотеки, а тому не може існувати й право власності на нього.
Судом першої інстанції не обґрунтував  в оскаржуваному рішенні питання нікчемності недійсного правочину, на якому наголошено позивачем.
 
Колегія суддів, вислухавши доповідь судді-доповідача, пояснення учасників справи, вивчивши матеріали справи, доводи апеляційної скарги, дійшла висновку про таке.
Судом установлено, що 25 жовтня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 укладено договір кредиту № 014-380-КЖ, за умовами якого банк надав позивачу у тимчасове користування на умовах забезпеченості, повернення, строковості, платності та цільового характеру використанні грошові кошти у сумі 289 936 доларів США зі сплатою 13% річних з кінцевим терміном погашення заборгованості по кредиту до 24 жовтня 2022 року з визначеним у договорі порядку погашення суми основної заборгованості (а.с. 14-19).
Пунктом 1.2 кредитного договору визначено, що кредит надається позичальнику на наступні цілі: фінансування будівництва (інвестування) чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, згідно договору про участь у Фонді фінансування будівництва «Столиця-4» виду А № фк01341032 від                  28 вересня 2007 року, укладеного між ТОВ «КБ «Столиця» та ОСОБА_1 .
Відповідно до змісту п. 1.3 кредитного договору в якості забезпечення позичальником своїх зобов`язань щодо погашення кредиту, сплати процентів, можливих штрафних санкцій, а також інших витрат на здійснення забезпеченої іпотекою вимоги, кредитор укладає в день укладення даного договору з позичальником іпотечний договір.
25 жовтня 2007 року між АКБ СР «Укрсоцбанк», правонаступником якого є АТ «Альфа-Банк», та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір               № 014-380-ЗЖ, відповідно до п. 1.1 якого іпотекодавець передає в іпотеку іпотекодержателю у якості забезпечення виконання зобов`язань за договором № 014-380-КЖ від 25 жовтня 2007 року, укладеного між іпотекодержателем та позичальником майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатної квартири АДРЕСА_1 на 8 поверсі, загальною проектною площею 141,51 кв.м, житловою площею 74,49 к.м                   (а.с. 9-13).
Відповідно до п. 1.1.1 договору іпотеки предмет іпотеки належить іпотекодавцю на підставі договору № фк01341032 про участь у Фонді фінансування будівництва «Столиця-4» виду А від 28 вересня 2007 року, укладеного іпотекодавцем з ТОВ «КБ «Столиця», з урахуванням додаткової угоди № 1 від 16 жовтня 2007 року та свідоцтва про участь у ФФБ виду А    (№ фк01341032/2), оформленого ТОВ «КБ «Столиця» 22 жовтня 2007 року.
Згідно з п. 1.9 договору іпотеки після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного у п. 1.1 цього договору, а також після оформлення та державної реєстрації в установленому чинним законодавством порядку права власності на нього за іпотекодавцем, збудована нерухомість продовжує бути предметом іпотеки. 
При цьому нотаріус, за повідомленням іпотекодержателя та за рахунок іпотекодавця, реєструє обтяження іпотекою вже збудованої нерухомості, а сторони протягом трьох робочих днів укладають додатковий договір до цього договору, в якому змінюють опис предмета іпотеки: замість майнових прав - відповідне нерухоме майно із зазначенням його реєстраційних даних, оціночної вартості, із посиланням на відповідний правовстановлюючий документ, що підтверджує право власності іпотекодаця на це нерухоме майно. Зазначеним додатковим можуть бути передбачені інші умови за згодою сторін (наприклад, зміни, пов`язані з можливими змінами в процесі будівництва характеристик нерухомості, зокрема площі, планування приміщень тощо). Зазначений додатковий договір є підставою для перереєстрації заборони відчуження предмета іпотеки, що накладається згідно з п. 1.10 цього договору.
За змістом п. 2.1 договору іпотеки іпотекодавець зобов`язаний після завершення будівництва та прийняття в експлуатацію нерухомого майна, зазначеного в п. 1.1 цього договору, а також оформлення та реєстрації в установленому чинним законодавством України порядку права власності на нього за іпотекодавцем протягом трьох робочих днів після такого оформлення та реєстрації укласти з іпотекодержателем додаткову угоду, визначену у п. 1.9 цього договору.
Пунктом 4.1 договору іпотеки передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання іпотекодавцем основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої забезпечені іпотекою вимоги шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки.
Як вбачається зі змісту інформаційної довідки з Державного реєстру іпотек щодо об`єкта нерухомого майна від 01 березня 2021 року, 25 жовтня 2007 року приватним нотаріусом КМНО Чуловським В.А. внесено запис про обтяження 34515249 щодо об`єкта нерухомого майна: майнові права на незакінчену будівництвом чотирикімнатної квартири АДРЕСА_2 на 8 поверсі, заборона № 449 (а.с. 67-69).
Відповідно до частин 1, 4 статті 367 ЦПК України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними в ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Разом з тим, суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права.
Відповідно до статті 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятись у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1-3,5,6 статті 203 ЦК України, як передбачено у частині 1 статті 215 ЦК України.
Відповідно до статей 1, 5 Закону України «Про іпотеку» № 898-IV від 05 червня 2003 року (у редакції, яка була чинною на час укладення договору іпотеки, надалі по тексту Закон № 898-IV) застава майнових прав на нерухомість, будівництво якої не завершено, регулюється за правилами, визначеними цим Законом.
Предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий, виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
Частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
На час укладення оспорюваного іпотечного договору (25 жовтня                      2007 року) стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права як предмет іпотеки.
Майнові права на об`єкт незавершеного будівництва віднесені до предмета іпотеки згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VI «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва», яким були внесені зміни до законодавчих актів України, у тому числі до Закону № 898-IV.
Разом з тим Закон України «Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати» від 19 червня 2003 року № 979-IV до спірних правовідносин не застосовується, оскільки предметом правового регулювання цього Закону  є відносини, що виникають з приводу іпотечного боргу, внаслідок невиконання договору, забезпеченого іпотекою, а не з приводу забезпечення кредитного договору, що був укладений між сторонами.
Підсумовуючи вищевикладене та враховуючи, що на час укладення іпотечного договору стаття 5 Закону № 898-IV не визначала майнові права, як предмет іпотеки, колегія апеляційного суду дійшла висновку про те, що  АКБ СР «Укрсоцбанк» неправомірно передав в іпотеку зазначені майнові права та вважає, що наявні підстави з якими закон пов`язує визнання оспорюваного правочину недійсним, тому оспорюваний іпотечний договір                       № 014-380-3ж від 25 жовтня 2007 року, - є недійсним.
За таких обставин висновки суду першої інстанції про те, що оспорюваний іпотечний договір  був укладений відповідно до вимог чинного на час їх укладення законодавства, - є помилковим.
 
Разом з тим, заперечуючи проти позову відповідач АТ «Альфа-Банк» заявило про застосування позовної давності (а.с. 53-54).
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Згідно з приписами статті 267 ЦК України особа заява про захист цивільного права або інтересу має бути прийнята судом до розгляду незалежно від спливу позовної давності. 
Таким чином, позовна давність пов`язується із судовим захистом суб`єктивного права особи у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Якщо упродовж установлених законом строків особа не подає до суду відповідного позову, то за загальним правилом ця особа втрачає право на позов у розумінні можливості у судовому порядку захистити належне їй цивільне майнове право. 
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення (частина 3 статті 267 ЦК України). Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропуску позовної давності, порушене право підлягає захисту (частина 5 статті 267 ЦК України).
 Як вбачається з матеріалів справи, позивач,  заперечуючи проти заяви відповідача про застосування позовної давності, посилається на те, що на вимогу про визнання нікчемного правочину недійсним не поширюється позовна давність, оскільки рішення суду прийняте за таким позовом тільки констатує нікчемність правочину, адже його нікчемність встановлена в нормі закону (а.с. 73).
Оцінивши заперечення позивача щодо застосування позовної давності, колегія апеляційного суду враховує таке.
Оспорюваний правочин визнається недійсним судом, якщо одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом (частина третя статті 215 ЦК України). Правочин, недійсність якого не встановлена законом (оспорюваний правочин), породжує правові наслідки (набуття, зміну або припинення прав та обов`язків), на які він був направлений до моменту визнання його недійсним на підставі рішення суду. Оспорювання правочину відбувається тільки за ініціативою його сторони або іншої заінтересованої особи шляхом пред`явлення вимог про визнання правочину недійсним (позов про оспорювання правочину, ресцисорний позов).
Натомість нікчемним є той правочин, недійсність якого встановлена законом і для визнання його недійсним не вимагається рішення суду (частина друга статті 215 ЦК України). Нікчемність правочину конструюється за допомогою «текстуальної» недійсності, оскільки вона існує тільки у разі прямої вказівки закону. Така пряма вказівка може втілюватися, зокрема, в термінах «нікчемний», «є недійсним». Нікчемний правочин, на відміну від оспорюваного, не створює юридичних наслідків, тобто, не «породжує» (змінює чи припиняє) цивільних прав та обов`язків (постанова Верховного Суду від 04 серпня 2021 року у справі № 757/39249/17-ц).
Колегія апеляційного суду встановила, що іпотечний договір № 014-380-3ж від 25 жовтня 2007 року є  оспорюваним, оскільки його недійсність (нікчемність) прямо не встановлена Законом України «Про іпотеку».
Будь-яких інших поважних причин пропуску позовної давності позивачем не наведено.
Встановивши, що строк для звернення з позовом пропущено без поважної причини, суд у рішенні зазначає про відмову в позові з цих підстав, якщо про застосування позовної давності заявлено стороною у спорі, зробленою до ухвалення ним рішення, крім випадків, коли позов не доведено, що є самостійною підставою для цього (пункт 11 постанови Пленуму  Верховного Суду України «Про судове рішення у цивільній справі» від 18 грудня 2009 року № 14).
Отже, у задоволені позову про визнання недійсним іпотечного договору № 014-380-3ж від 25 жовтня 2007 року слід відмовити у зв`язку з пропуском позовної давності, відсутністю поважних причин пропуску та заявою  відповідача про застосування позовної давності.
Також, враховуючи роз`яснення, викладені у пунктах 8, 10 Постанови Пленуму Верховного Суду України від 06 листопада 2009 року № 9 «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними», колегія апеляційного суду вважає, що позовні вимоги про скасування заборони та іпотеки на майнові права на незакінчену будівництвом  квартиру, накладену приватним нотаріусом,  не підлягають задоволенню, оскільки суб`єкт проведення реєстраційних дій, який здійснює скасування попередньої реєстрації, не є відповідачем у цій справі (правові позиції Верховного Суду у постанові від 14 лютого 2018 року у справа                         № 523/13462/15-ц (провадження № 61-4657 св 18).
Відповідно до пункту 4 частини 1 статті 376 ЦПК України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є неправильне застосування норм матеріального права.
Підсумовуючи викладене, колегія апеляційного суду вважає, що апеляційна скарга підлягає частковому задоволенню, рішення суду першої інстанції - підлягає скасуванню з ухваленням нового судового рішення про залишення без задоволення позовних вимог.
Керуючись статтями 259, 268, 383 ЦПК України, -
п о с т а н о в и в :
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково.
Рішення на рішення Оболонського районного суду міста Києва від 25 травня 2021 року скасувати з ухваленням нового судового рішення.
Позов ОСОБА_1 до Акціонерного товариства «Альфа-Банк», третя особа - приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Затварницька Інна Петрівна, про визнання іпотечного договору недійсним та скасування державної реєстрації заборони та іпотеки - залишити без задоволення.
 
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена у касаційному порядку до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення.

 
Головуючий                                                              Г.І. Мостова
 
Судді                                                                                    Р.В. Березовенко
 
                                                                                     Д.Р. Гаращенко