?
ОКРЕМА ДУМКА
судді Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду Уркевича В. Ю.

22 червня 2022 року 
м. Київ
cправа №  920/1222/19 

за позовом заступника прокурора Сумської області
до 1) Сумської міської ради, 2) Фізичної особи-підприємця Яроша Олександра Миколайовича
про визнання незаконним та скасування рішення, визнання недійсним договору оренди землі.
1.          Історія справи
1.1.          Заступник прокурора Сумської області (далі - прокурор) звернувся до суду з позовом до Сумської міської ради (далі - Сумська міськрада) та Фізичної особи-підприємця Яроша Олександра Миколайовича (далі - ФОП Ярош О. М.) про визнання незаконним та скасування рішення Сумської міськради від 19.06.2019 № 5243-МР «Про надання в оренду земельної ділянки фізичній особі-підприємцю Ярошу Олександру Миколайовичу за адресою: АДРЕСА_1 » та визнання недійсним договору оренди земельної ділянки від 09.07.2019, укладеного між Сумською міськрадою та ФОП Ярошем О. М.
1.2.          Позовні вимоги обґрунтовані тим, що земельна ділянка передана у користування                                      ФОП Яроша О. М. на підставі оскаржуваного рішення Сумської міськради та договору оренди з порушенням земельного законодавства, оскільки така передача повинна була здійснюватися за результатами проведення земельних торгів.
1.3.          Так, прокурор в позовній заяві зазначив, що при укладенні договору купівлі-продажу нерухомості до Яроша О. М. мало перейти право користування земельною ділянкою комунальної власності площею 0,1006 га на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача. При цьому земельні торги не повинні були проводитись у зв`язку із знаходженням на земельній ділянці об`єкта нерухомості.
1.4.          За таких обставин, на думку прокурора, рішенням Сумської міськради на порушення статей 120, 124, 134 Земельного кодексу України безпідставно передано в користування ФОП Ярошу О. М. частину земельної ділянки комунальної власності площею 0,0994 га, яка не перебувала в користуванні попереднього власника нерухомості та яка не була зайнята об`єктами нерухомості. Земельна ділянка вказаної площі могла бути передана виключно за результатами земельних торгів, які всупереч вимогам земельного законодавства не проводились.
1.5.          Справа розглядалася судами неодноразово.
1.6.          Рішенням Господарського суду Сумської області від 07.07.2021, залишеним без змін постановою Північного апеляційного господарського суду від 12.10.2021, в позові відмовлено.
1.7.          Судові рішення судів попередніх інстанцій мотивовані тим, що ФОП Ярош О. М. не набув права на земельну ділянку, на якій розташована придбана нерухомість, через відсутність на момент укладання договору купівлі-продажу чинного договору оренди земельної ділянки у попереднього власника нерухомого майна. Також суди зазначили про те, що прокурором не наданого жодного належного та допустимого доказу в обґрунтування неправомірності передачі ФОП Ярошу О. М. земельної ділянки, площа якої перевищує площу будівель, розташованих на ній. Звідси суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що наведеним спростовуються доводи прокурора щодо передачі земельної ділянки виключно за результатами земельних торгів.
1.8.          Не погоджуючись із судовим рішенням судів першої та апеляційної інстанцій, заступник керівника Сумської обласної прокуратури звернувся з касаційною скаргою, в якій просить скасувати вказані судові рішення з підстав, передбачених пунктом 1 частини другої статті 287 Господарського процесуального кодексу України, та прийняти нове, яким позов задовольнити в повному обсязі.
1.9.          Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду постановою від 22.06.2022 касаційну скаргу заступника керівника Сумської обласної прокуратури задовольнив. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 12.10.2021 та рішення Господарського суду Сумської області від 07.07.2021 у справі № 920/1222/19 скасував та прийняв нове рішення, яким позов задовольнив повністю.
1.10.          Відповідно до частини третьої статті 34 Господарського процесуального кодексу України суддя, не згодний з рішенням, може письмово викласти свою окрему думку. Про наявність окремої думки повідомляються учасники справи без оголошення її змісту в судовому засіданні. Окрема думка приєднується до справи і є відкритою для ознайомлення.
2.          Зміст окремої думки
2.1.          Задовольняючи касаційну скаргу, суд касаційної інстанції зазначив, що земельна ділянка площею 0,2000 га не могла передаватися в оренду без проведення земельних торгів.
2.2.          Судами попередніх інстанцій у даній справі було встановлено, що 19.02.2016 між ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ) та Ярошом Олександром Миколайовичем (далі - Ярош О. М. ) укладено договір купівлі-продажу нежилого приміщення (магазин), за умовами якого Ярош О. М. придбав у приватну власність нежиле приміщення (магазин з прибудовою) загальною площею 436,4 кв. м, яке розташоване за адресою: АДРЕСА_1 та знаходиться на земельній ділянці.
2.3.          Між ОСОБА_1 та Сумською міськрадою було укладено договір оренди земельної ділянки розміром 0,1006 га за адресою: м. Суми, вул. Чернігівська, 12, на якій розташована вказане нежиле приміщення, зі строком дії до 27.11.2011. Позивачем не надано суду доказів на підтвердження факту укладання між ОСОБА_1 та Сумською міськрадою додаткової угоди про поновлення вказаного договору оренди.
2.4.          ФОП Ярош О. М. звернувся до Сумської міськради із заявою про надання дозволу на розроблення проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки орієнтовною площею  0,1006 га, у зв`язку з розміщенням на ній нежитлового приміщення (магазину), що перебуває у його приватній власності.
2.5.          Рішенням Сумської міськради від 02.11.2016 № 1365-МР ФОП Ярошу О. М. без проведення земельних торгів надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки.
2.6.          06.03.2018 ФОП Ярош О. М. звернувся до Сумської міськради із заявою про внесення змін до рішення від 02.11.2016 № 1365-МР шляхом розширення площі земельної ділянки з 0,1006 га до 0,2000 га.
2.7.          Рішенням Сумської міськради від 19.12.2018 № 4348-МР внесено зміни до попереднього рішення та збільшено до 0,2000 га розмір земельної ділянки, яка планувалась до передачі в користування.
2.8.          Після розроблення на замовлення ФОП Яроша О. М. проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки рішенням Сумської міськради від 19.06.2019 № 5243-МР його затверджено, а новостворену ділянку з кадастровим номером 5910136600:11:006:0019 площею 0,2000 га надано в користування з подальшим укладенням щодо неї договору оренди землі від 09.07.2019.
2.9.          Вважаю за необхідне наголосити на тому, що згідно з частинами першою та другою статті 124 Земельного кодексу України передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування згідно з їх повноваженнями, визначеними статтею 122 цього Кодексу. Передача в оренду земельних ділянок, що перебувають у державній або комунальній власності, здійснюється за результатами проведення земельних торгів, крім випадків, встановлених частинами другою, третьою статті 134 цього Кодексу.
2.10.          Відповідно до частин другої статті 134 Земельного кодексу України не підлягають продажу, передачі в користування на конкурентних засадах (на земельних торгах) земельні ділянки державної чи комунальної власності у разі, зокрема, розташування на земельних ділянках об`єктів нерухомого майна (будівель, споруд), що перебувають у власності фізичних або юридичних осіб.
2.11.          Таким чином, якщо фізична або юридична особа має у власності нерухоме майно, розташоване на земельній ділянці, то передача в користування такої земельної ділянки відбувається не на земельних торгах.
2.12.          Суд касаційної інстанції, задовольняючи позов, погодився з доводом прокурора про те, що до ФОП Яроша О. М. право користування земельною ділянкою могло перейти лише у розмірі 0,1006 га, яке мав попередній власник нерухомого майна, у подальшому набутого Ярошем О. М.
2.13.          На моє переконання судом касаційної інстанції не враховано того, що відповідно до частини другої статті 120 Земельного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна), якщо жилий будинок, будівля або споруда розміщені на земельній ділянці, що перебуває у користуванні, то в разі набуття права власності на ці об`єкти до набувача переходить право користування земельною ділянкою, на якій вони розміщені, на тих самих умовах і в тому ж обсязі, що були у попереднього землекористувача.
2.14.          Також згідно з частиною другої статті 377 Цивільного кодексу України (в редакції, чинній на момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна) до особи, яка набула право власності на житловий будинок (крім багатоквартирного), будівлю або споруду, переходить право власності, право користування на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення в обсязі та на умовах, встановлених для попереднього землевласника (землекористувача).
2.15.          При цьому, судами попередніх інстанцій встановлена відсутність на момент укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна між ОСОБА_1 та Ярошем О. М. чинного договору оренди земельної ділянки між ОСОБА_2 та Сумською міськрадою та відсутність реєстрації за ОСОБА_2 будь-якого права (власності, користування тощо) на земельну ділянку.
2.16.          Таким чином, з набуттям Ярошем О. М. права власності на нерухоме майно, яке розташоване на спірній земельній ділянці, до нього, як до нового власника цього нерухомого майна, в силу положень статей 120 Земельного кодексу України та 377 Цивільного кодексу України, не перейшло право користування спірною земельною ділянкою, оскільки продавець на момент укладення договору купівлі-продажу не мав права користування цією земельною ділянкою.
2.17.          Подібний правовий висновок викладено в постанові Верховного Суду від 19.05.2020 у справі № 127/10011/18.
2.18.          Виходячи з викладеного, суди попередніх інстанцій дійшли обґрунтованого висновку про те, що відведення земельної ділянки новому власнику має відбуватися на загальних засадах, однак із застосуванням особливостей, передбачених частиною другою статті 134 Земельного кодексу України.
2.19.          Як вже зазначалося, судами було встановлено, що на підставі звернення                            ФОП Яроша О. М. рішенням Сумської міськради від 02.11.2016 №  1365-МР йому було надано дозвіл на розробку проєкту землеустрою щодо відведення земельної ділянки                           площею 0,1006 га.
2.20.          Після отримання вказаного дозволу ФОП Ярошом О. М. було встановлено, що фактична площа земельної ділянки, що знаходиться в його користуванні, складає 0,2 га, а тому 06.03.2018 він звернувся до Сумської міськради із заявою про внесення змін до вказаного рішення шляхом розширення площі земельної ділянки для відведення з 0,1006 га до 0,2000 га.
2.21.          Відповідно до частини п`ятої статті 60 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні» органи місцевого самоврядування від імені та в інтересах територіальних громад відповідно до закону здійснюють правомочності щодо володіння, користування та розпорядження об`єктами права комунальної власності, в тому числі виконують усі майнові операції, можуть передавати об`єкти права комунальної власності у постійне або тимчасове користування юридичним та фізичним особам, укладати договори в рамках державно-приватного партнерства, у тому числі концесійні договори, здавати їх в оренду, продавати і купувати, використовувати як заставу, вирішувати питання їхнього відчуження, визначати в угодах та договорах умови використання та фінансування об`єктів, що приватизуються та передаються у користування і оренду.
2.22.          На підставі викладеного Сумська міськрада як орган, що діє від імені власника земельної ділянки - територіальної громади, та за відсутності затвердженого проєкту землеустрою рішенням від 19.12.2018 № 4348-МР внесла зміни до свого попереднього рішення та збільшила до 0,2000 га площу земельної ділянки, яка планувалась до передачі в користування, оскільки вважала за доцільне передати в користування саме ФОП Ярошу О. М. територію, прилеглу до належного йому нерухомого майна.
2.23.          Таким чином, враховуючи незавершеність процесу надання земельної ділянки у користування ФОП Ярошу О. М., Сумською міськрадою при прийняті вказаного рішення не було допущено порушень законодавства.
2.24.          Крім того, у своїй постанові від 22.06.2022 суд касаційної інстанції зазначив, що прокурор навів докази очевидної неспівмірності між об`єктом нерухомого майна та розміром земельної ділянки, яка виділялась для обслуговування такого об`єкта.
2.25.          Водночас судами попередніх інстанцій встановлено, що прокурором не поданого жодного належного та допустимого доказу в обґрунтування розміру переданої в оренду земельної ділянки, натомість позиція прокурора ґрунтується на припущеннях, що неправомірним є передача земельної ділянки, яка перевищує площу будівель, розташованих на ній.
2.26.          Звідси суд касаційної інстанції, задовольняючи позов, вважав доведеним обставини, що були відхилені судами попередніх інстанцій у відповідних судових рішеннях.
2.27.          Судом касаційної інстанції за результатами касаційного розгляду справи задоволено позов прокурора, визнано незаконним та скасовано рішення Сумської міськради та визнано недійсним договір оренди земельної ділянки.
2.28.          При цьому згідно зі статтею 21 Цивільного кодексу України суд визнає незаконним та скасовує правовий акт індивідуальної дії, виданий органом державної влади, органом влади Автономної Республіки Крим або органом місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси. Суд визнає незаконним та скасовує нормативно-правовий акт органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, якщо він суперечить актам цивільного законодавства і порушує цивільні права або інтереси.
2.29.          Акти органів та посадових осіб місцевого самоврядування з мотивів їхньої невідповідності Конституції або законам України визнаються незаконними в судовому порядку (частина десята статті 59 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні»).
2.30.          Підставами для визнання акта недійсним є невідповідність його вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції органу, який видав цей акт. Вказаний висновок вже неодноразово викладався Верховним Судом у справах, предметом позову у яких була вимога про визнання рішення органу місцевого самоврядування незаконним та його скасування, зокрема, у постановах від 12.12.2019 у справі № 924/817/16, від 29.04.2020 у справі № 922/1363/19, від 14.05.2020 у справі № 927/580/19.
2.31.          Разом з тим, у постанові від 22.06.2022 суд касаційної інстанції не зазначено з якої підстави визнано незаконним та скасовано рішення Сумської міськради від 19.06.2019 №  5243-МР «Про надання в оренду земельної ділянки фізичній особі-підприємцю Ярошу Олександру Миколайовичу за адресою: АДРЕСА_1 »: з підстави невідповідності рішення вимогам чинного законодавства та/або визначеній законом компетенції Сумської міськради.
2.32.          Оскільки судами попередніх інстанцій відмовлено в задоволенні позовних вимог прокурора, то відповідно підстави визнання незаконним та скасування вказаного рішення Сумської міськради також відсутні в судових рішеннях судів першої та апеляційної інстанцій.
2.33.          Крім того, відповідно до частини першої статті 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
2.34.          Проте, судом касаційної інстанції при задоволенні позову прокурора не було зазначено з яких саме підстав, передбачених статтею 203 Цивільного кодексу України, договір оренди земельної ділянки від 09.07.2019 необхідно визнати недійсним.
2.35.          З огляду на викладене, суд касаційної інстанції мав у задоволенні касаційної скарги відмовити, а рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін.

Суддя                                                                                                    В. Ю. Уркевич