Постанова
Іменем  України 
 
03 серпня 2022 року
м. Київ
 
справа № 756/13399/15-ц
провадження № 61-5582св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
Тітова М. Ю. (суддя-доповідач), Зайцева А. Ю., Коротенка Є. В.,
 
учасники справи:
позивачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
відповідачі: Відділ державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції в м. Києві, ОСОБА_4 , ОСОБА_5 ,
третя особа - Товариство з обмеженою відповідальністю «ТД «ЕЛІТ-СЕРВІС»,

провівши в порядку письмового провадження попередній розгляд справи за касаційною скаргою  ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3  на рішення Оболонського районного суду м. Києва від 09 червня 2020 року в складі судді Луценка О. М. та постанову Київського апеляційного суду від 04 лютого 2021 року в складі колегії суддів: Нежури В. А., Березовенко Р. В., Мостової Г. І.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
 
У жовтні 2015 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом до Відділу державної виконавчої служби Оболонського районного управління юстиції в м. Києві (далі - ВДВС Оболонського РУЮ в м. Києві), ОСОБА_4 , ОСОБА_5 та з урахуванням уточнених позовних вимог просили визнати недійсною купівлю - продаж з прилюдних торгів земельної ділянки загальною площею 0,1001 га, кадастровий номер 8000000000:78:408:0023, для дачного будівництва за адресою: АДРЕСА_1 , оформлену Актом державного виконавця ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві про проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна від 06 грудня 2012 року та Актом старшого державного виконавця ВДВС Оболонського РУЮ у м. Києві про проведення прилюдних торгів з реалізації предмета іпотеки нерухомого майна від 06 грудня 2012 року.
Позов мотивований тим, що рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 26 квітня 2010 було звернуто стягнення на належний ОСОБА_2 та ОСОБА_1 предмет іпотеки - спірну земельну ділянку з метою одержання Комерційним банком «Українська Фінансова Група» першочергового задоволення за рахунок реалізації предмета іпотеки забезпечених та невиконаних зобов`язань ОСОБА_3 з погашення кредиту та процентів на суму 82 157,80 доларів США та пені на загальну суму 114 469,49 грн із застосуванням до предмета іпотеки процедури реалізації шляхом продажу позивачем за ринковою вартістю предмета іпотеки на момент відчуження. 
23 листопада 2012 року з прилюдних торгів, проведених ТОВ «ТД «Еліт «Сервіс»,  ОСОБА_4 було продано за ціною 264 440 грн по 1/2 частині земельної ділянки площею 0,1001 га за вказаною вище адресою. Крім того, ОСОБА_4 набув право власності на садовий будинок загальною площею 174,4 кв. м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 . 
Купівля-продаж земельної ділянки з прилюдних торгів не відповідає вимогам законодавства, оскільки згідно зі звітом про експертну грошову оцінку, складеним експертом Товариства з обмеженою відповідальністю «Оціночна компанія «Вега» (далі - ТОВ «ОК «Вега»), її ринкова вартість на 28 лютого 2012 року становила 240 400 грн. Однак згідно з ціновою довідкою Товариства з обмеженою відповідальністю «Консалтингова фірма «Євротерра» орієнтовна експертна грошова оцінка спірної земельної ділянки на 19 серпня 2016 року складала 2 381 660 грн, а на 23 листопада 2012 року - 836 104 грн. Тобто на час купівлі-продажу спірної земельної ділянки з прилюдних торгів експертна грошова оцінка її вартості не відповідала дійсній орієнтовній ринковій вартості, початкова ціна була майже вдвічі занижена, а фактичний продаж здійснений за майже мінімальною ціною після уцінки. Окрім того, на час проведення прилюдних торгів звіт про експертну грошову оцінку був недійсним у зв`язку із закінченням строку його дії. В актах державних виконавців від 06 грудня 2012 року про проведені прилюдні торги з реалізації арештованого нерухомого майна взагалі відсутній кадастровий номер земельної ділянки, тому договір купівлі-продажу на публічних торгах спірної земельної ділянки був укладений з порушенням земельного законодавства. 
Враховуючи наведене, ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 просили позов задовольнити.
Короткий зміст судових рішень в справі
Рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 22 лютого 2017 року в задоволенні позову відмовлено.
Рішення місцевого суду мотивоване тим, що державним виконавцем правомірно визначено вартість спірної земельної ділянки, а зазначені позивачами порушення, допущені під час проведення виконавчих дій з примусового виконання рішення суду, можуть бути оскаржені шляхом подання скарги на дії державного виконавця.
Ухвалою Апеляційного суду міста Києва від 24 травня 2017 рішення Оболонського районного суду міста Києва від 22 лютого 2017 року залишено без змін.
Апеляційний суд виходив з того, що висновки місцевого суду є правильними, підтверджуються наявними у справі доказами, яким суд дав належну правову оцінку. Позивачами не надано доказів того, що в результаті проведенні аукціону з перевищенням шестимісячного строку після оцінки майна будь-яким чином порушено їх права.
Постановою Верховного Суду від 10 квітня 2019 року рішення Оболонського районного суду м. Києва від 22 лютого 2017 року та ухвалу Апеляційного суду м.  Києва від 24 травня 2017 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду першої інстанції.
Постанова суду касаційної інстанції мотивована тим, що позивачами надано докази на підтвердження порушення їх прав при проведенні прилюдних торгів, зокрема, щодо визначення початкової вартості спірного майна, яка станом на час проведення торгів була вищою, ніж зазначена у звіті ТОВ «ОК «Вега» про експертну грошову оцінку земельної ділянки, реалізованої на прилюдних торгах. Встановивши, що майно було продане за ціною, нижчою за початкову, суд першої інстанції не мотивував свій висновок щодо відсутності порушених прав позивачів у зв`язку з продажом майна за ціною, визначеною у звіті, який був нечинним. Суди не надали оцінку тому факту, що прилюдні торги, на яких реалізоване майно, фактично були третіми, що суперечить Тимчасовому положення № 68/5, яким передбачено виключно перші та повторні торги.
Рішенням Оболонського районного суду м. Києва від 09 червня 2020 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 04 лютого 2021 року, в задоволенні позову відмовлено.
Суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, виходив з того, що проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який втратив чинність, та по заниженій вартості, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме частини п'ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження», пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення № 68/5.
Разом з тим, у задоволенні позову слід відмовити у зв`язку з пропуском позивачами позовної давності, оскільки у справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність тривалістю у три місяці, передбачена статтею 48 Закону України «Про іпотеку».
Прилюдні торги з реалізації спірного нерухомого майна проведені 06 грудня 2012 року, проте позивачі звернулись з позовом до суду 08 жовтня 2015 року, тобто з пропуском позовної давності, що є самостійною підставою для відмови в задоволенні позову.
Короткий зміст та узагальнені доводи касаційної скарги
У березні 2021 року ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до Верховного Суду з касаційною скаргою, у якій просили скасувати рішення Оболонського районного суду м. Києва від 09 червня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 04 лютого 2021 року і ухвалити нове рішення про задоволення позову.
В обґрунтування касаційної скарги зазначали про необхідність відступлення від висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду України від 05 квітня 2017 року (провадження № 6-1375цс16), який застосовано судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні.
Вказували, що правильність застосування до спірних правовідносин статті 257 ЦК України та статті 48 Закону України «Про іпотеку» в частині позовної давності залежить від підстав позову. Якщо підставами позову є визнання недійсним укладеного за результатами прилюдних торгів правочину (акту державного виконавця про реалізацію предмета іпотеки) у зв'язку з недодержанням вимог закону в момент його укладення, тобто безпосередньо за результатами прилюдних торгів (частина перша статті 215 ЦК України), то до спірних правовідносин застосовується загальна позовна давність тривалістю в 3 роки (стаття 257 ЦК України).
Якщо підставою позову є визнання прилюдних торгів, оформлених протоколом уповноваженого представника організатора прилюдних торгів, недійсними, у  зв'язку з порушенням встановлених законодавством правил проведення прилюдних торгів, то до спірних правовідносин застосовується спеціальна позовна давність тривалістю в 3 місяці (стаття 48 Закону України «Про іпотеки).
Виходячи з підстав позову до спірних правовідносин підлягає застосуванню загальна позовна давність.
Рух справи в суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 13 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано її матеріали з Оболонського районного суду м. Києва
11 травня 2021 року справа № 756/13399/15-ц надійшла до Верховного Суду.
ОСОБА_5 та ОСОБА_4 через представника ОСОБА_6 направили відзиви на касаційну скаргу, в яких просили залишити її без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
Також ОСОБА_5 та представник ОСОБА_7 - ОСОБА_6 у відзивах на касаційну скаргу заявили клопотання про розгляд справи за їх участю.
Згідно з частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
Абзац другий частини першої цієї статті визначає, що в разі необхідності учасники справи можуть бути викликані для надання пояснень у справі.
Таким чином, питання виклику учасників справи для надання пояснень у справі вирішує Верховний Суд з огляду на встановлену необхідність таких пояснень.
Оскільки Верховний Суд розгляд справи здійснює у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, а необхідності виклику учасників справи для надання пояснень не встановив, тому в задоволенні цього клопотання слід відмовити.
Позиція Верховного Суду
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Згідно із положенням частини другої статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках:
1) якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку;
2) якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні;
3) якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах;
4) якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до пункту 1 частини першої статті 409 ЦПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право залишити судові рішення судів першої інстанції та апеляційної інстанції без змін, а скаргу без задоволення. 
Згідно з частиною першою статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Касаційна скарга підлягає залишенню без задоволення з таких підстав.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що рішенням Оболонського районного суду міста Києва від 26 квітня 2010 року звернено стягнення на належний ОСОБА_2 та ОСОБА_1 предмет іпотеки - земельну ділянку загальною площею 0,1001 га, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ), з метою одержання КБ «УФГ» першочергового задоволення за рахунок реалізації предмета іпотеки забезпечених та невиконаних зобов`язань ОСОБА_3 з погашення кредиту та процентів на суму 82 157,80 доларів США та пені на загальну суму 114 469,49 грн із застосуванням до предмета іпотеки процедури реалізації шляхом продажу позивачем за ринковою вартістю на момент відчуження.
На виконання вказаного рішення було видано виконавчий лист № 2-550, який направлено для примусового виконання до ВДВС Оболонського РУЮ в місті Києві.
Згідно зі звітом про експертну грошову оцінку земельної ділянки, складеним експертом ТОВ «ОК «Вега», ринкова вартість Ѕ частини земельної ділянки загальною площею 0,1001 га, кадастровий номер 78408023, що розташована за адресою: місто Київ, урочище «Наталка», 2-га лінія (Кооперативне дачне товариство «Чорнобилець»), яка належить на праві приватної власності ОСОБА_2 , на 28 лютого 2012 року становить 240 400 грн, а ринкова вартість наданої для оцінки земельної ділянки в цілому, що визначена за методичним підходом з точки зору зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок, становить 480 800 грн.
ТОВ «ТД «Еліт «Сервіс» як організатором торгів на 16 липня 2012 року було призначено торги з продажу Ѕ частини земельної ділянки, належної ОСОБА_1 , а на 18 липня 2012 року - Ѕ частини земельної ділянки, належної ОСОБА_2 , які не відбулися у зв`язку з відсутністю покупців, що підтверджується листами товариства від 16 та 18 липня 2012 року.
У зв`язку з цим державним виконавцем ВДВС Оболонського РУЮ в місті Києві було уцінено на 30 процентів обидві частини спірної земельної ділянки. Після уцінки вартість кожної частини земельної ділянки становила 168 280 грн, що підтверджується відповідними актами державного виконавця, затвердженими начальником ВДВС Оболонського РУЮ в місті Києві 14 серпня та 05 вересня 2012 року.
Після уцінки організатором торгів призначено наступні прилюдні торги на 01 жовтня 2012 року, які також не відбулися у зв`язку з відсутністю покупців.
З огляду на те, що торги не відбулися, державним виконавцем ВДВС Оболонського РУЮ в місті Києві було повторно уцінено на 45 процентів кожну з двох частин спірної земельної ділянки. Після уцінки їх вартість становила 132 220 грн, що підтверджується відповідними актами державного виконавця, затвердженими начальником ВДВС Оболонського РУЮ в місті Києві 29 жовтня 2012 року.
Наступні торги з продажу обох частин земельної ділянки були призначені організатором торгів на 23 листопада 2012 року.
Згідно з протоколами від 23 листопада 2012 року № 26-0214/12 та № 26-0088/12, складеними ТОВ «ТД «Еліт «Сервіс», дві частини спірної земельної ділянки, право власності на які належало боржникам ОСОБА_2 і ОСОБА_1 згідно з Державними актами на право приватної власності на земельну ділянку серії I-KB  № 151118 та № 119811, продано ОСОБА_4 за загальною ціною 264 440 грн. Зазначене також підтверджується актами державного виконавця від 06 грудня 2012 року про проведення прилюдних торгів з реалізації предмета іпотеки.
За договором купівлі-продажу земельної ділянки від 17 лютого 2016 року № 173 спірна земельна ділянка була продана ОСОБА_5 .
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
Згідно зі статтею 1 Закону України «Про виконавче провадження» від 21 квітня 1999 року № 606-XIV в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин, (далі - Закон № 606-XIV) виконавче провадження як завершальна стадія судового провадження та примусове виконання рішень інших органів (посадових осіб) - це сукупність дій органів і посадових осіб, визначених у цьому Законі, що спрямовані на примусове виконання рішень судів та інших органів (посадових осіб), які провадяться на підставах, в межах повноважень та у спосіб, визначених цим Законом, іншими нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до цього Закону та інших законів, а також рішеннями, що відповідно до цього Закону підлягають примусовому виконанню (далі - рішення).
Правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів, а також у разі звернення до суду органів і осіб, уповноважених захищати права, свободи та інтереси інших осіб або державні та суспільні інтереси. Суд повинен встановити, чи були порушені, не визнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Згідно з частиною першою статті 215 ЦК України одним зі способів захисту порушеного права є визнання недійсним правочину, укладеного з недодержанням стороною (сторонами) вимог, установлених частинами першою-третьою, п`ятою, шостою статті 203 цього Кодексу, зокрема у зв`язку з невідповідністю змісту правочину цьому Кодексу та іншим актам цивільного законодавства.
Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажі майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернуто стягнення, до покупця учасника прилюдних торгів, та враховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на публічних торгах, тобто є правочином.
Наведене узгоджується з частиною четвертою статті 656 ЦК України, за якою до договору купівлі-продажу на біржах, аукціонах (публічних торгах) застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не встановлено законом про ці види договорів купівлі-продажу або не випливає з їхньої суті.
Таким чином, правова природа продажу майна з публічних торгів дає підстави для визнання торгів недійсними за правилами визнання недійсними правочинів, зокрема на підставі норм цивільного законодавства (статей 203, 215 ЦК України) про недійсність правочину як такого, що не відповідає вимогам закону, у разі невиконання вимог щодо процедури, порядку проведення торгів, передбачених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна.
Підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, а саме: правил, які визначають процедуру підготовки, проведення торгів (опублікування інформаційного повідомлення певного змісту про реалізацію нерухомого майна; направлення письмового повідомлення державному виконавцю, стягувачу та боржнику про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна тощо); правил, які регулюють сам порядок проведення торгів; правил, які стосуються оформлення кінцевих результатів торгів.
Згідно з правовими висновками Верховного Суду України, викладеними у постановах від 18 листопада 2015 року у справі № 6-1884цс15, від 13 квітня 2016 року у справі № 6-2988цс15, головною умовою, яку повинні встановити суди, є наявність порушень, що могли вплинути на результат торгів. Отже, не лише недотримання норм закону під час проведення прилюдних торгів, а й порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює, є підставою для визнання прилюдних торгів недійсними.
Для визнання судом прилюдних торгів недійсними необхідним є: наявність підстав для визнання прилюдних торгів недійсними (порушення правил проведення електронних торгів); встановлення, чи порушується (не визнається або оспорюється) суб`єктивне цивільне право або інтерес особи, яка звернулася до суду.
Торги можуть бути визнані недійсними у разі встановлення порушень процедури їх проведення, що впливають на результати торгів, і порушуватимуть права та законні інтереси особи, яка оскаржує ці торги.
Згідно з пунктом 3.5 Тимчасового положення про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації арештованого нерухомого майна, затвердженим наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5, в редакції, чинній на час проведення прилюдних торгів (далі - Тимчасове положення № 68/5), спеціалізована організація, яка проводить публічні торги, не пізніше як за 15 днів до дня проведення публічних торгів публікує в порядку, визначеному Положенням про Єдиний державний реєстр виконавчих проваджень, на відповідному веб-сайті інформацію про нерухоме майно, що реалізується. Оголошення про проведення повторних торгів має бути розміщене не пізніше семи днів з моменту переоцінки майна. Одночасно ця інформація може бути розміщена в засобах масової інформації.
Згідно з пунктом 3.11 Тимчасового положення № 68/5 спеціалізована організація письмово повідомляє державного виконавця, стягувача та боржника про дату, час, місце проведення прилюдних торгів, а також стартову ціну реалізації майна.
Пунктом 1.4 Тимчасового положення № 68/5 передбачено, що організація та проведення прилюдних торгів з реалізації предмета іпотеки здійснюються з урахуванням вимог Закону України «Про іпотеку».
Частиною третьою статті 62 Закону № 606-XIV передбачено, що майно передається на реалізацію за ціною та в порядку, визначеними статтею 58 цього Закону, за частинами першою, п`ятою якої визначення вартості майна боржника проводиться державним виконавцем за ринковими цінами, що діють на день визначення вартості майна. Для оцінки нерухомого майна державний виконавець залучає суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання, який здійснює свою діяльність відповідно до Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Звіт про оцінку майна у виконавчому провадженні вважається чинним протягом шести місяців з дня його підписання суб`єктом оціночної діяльності - суб`єктом господарювання. Після закінчення цього строку оцінка майна проводиться повторно.
Частиною п`ятою статті 62 Закону № 606-XIV, пунктом 7.1 Тимчасового положення № 68/5, абзацом третім підпункту 5.12.2 Інструкції про проведення виконавчих дій, затвердженої наказом Міністерства юстиції України від 15 грудня 1999 року № 74/5, визначено підстави й порядок призначення повторних прилюдних торгів, а також порядок уцінки нереалізованого майна. Так, у разі відсутності покупців або наявності тільки одного покупця та з інших, визначених Тимчасовим положенням, причин, прилюдні торги вважаються такими, що не відбулися. У такому разі призначаються повторні прилюдні торги, на яких стартова ціна лота може бути зменшена, але не більше ніж на 30 відсотків. Уцінка майна проводиться державним виконавцем у десятиденний строк з дня визнання прилюдних торгів такими, що не відбулися, після чого реалізація майна за зазначеною ціною повинна бути проведена впродовж місяця з дня проведення уцінки.
За правилами проведення прилюдних торгів, передбачених Тимчасовим положенням № 68/5, спеціалізована організація проводить прилюдні торги за заявкою державного виконавця, в якій зазначаються початкова вартість майна, що виставляється на торги за експертною оцінкою, та інші відомості. Визначення стартової ціни лота здійснюється на підставі початкової вартості майна за результатами проведеної оцінки майна незалежним суб`єктом оціночної діяльності.
Тобто на момент проведення прилюдних торгів, у тому числі повторних торгів, для визначення вартості об`єкта оцінки, звіт про оцінку майна повинен бути дійсним.
Проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є порушенням установлених законодавством правил про порядок реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі правил про визначення стартової ціни реалізації майна, а саме частини п`ятої статті 58 Закону України № 606-XIV, пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення № 68/5. 
Таким чином, проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який утратив чинність, є підставою для визнання цих торгів недійсними за умови порушення прав і законних інтересів особи, яка їх оспорює.
Викладене узгоджується з правовим висновком Верховного Суду України, наведеним у постанові від 29 червня 2016 року у справі № 6-547цс16.
Встановлено, що на дату проведення прилюдних торгів 23 листопада 2012 року, звіт, складений TOB «OK «Вега» 28 лютого 2012 року, втратив чинність.
Крім того, ринкова вартість Ѕ об`єкта оцінки за даним звітом складала 240 000 грн, а вартість земельної ділянки в цілому - 480 000 грн. Однак відповідно до довідки, складеної ТОВ «КФ «Євротерра», орієнтовна експертна грошова оцінка спірної земельної ділянки станом на 23 листопада 2012 року становила 836 104 грн.
Отже, проведення прилюдних торгів з реалізації майна за ціною, визначеною звітом про оцінку майна, який втратив чинність, та по заниженій вартості, є порушенням установлених законодавством правил щодо порядку реалізації майна на прилюдних торгах, у тому числі щодо визначення стартової ціни реалізації майна, а саме частини п`ятої статті 58 Закону України «Про виконавче провадження», пунктів 3.2, 3.4 Тимчасового положення № 68/5.
Відповідно до статті 256 ЦК України позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
У законі для окремих видів вимог може встановлюватися спеціальна позовна давність.
До вимог про оскарження прилюдних торгів з реалізації іпотечного майна застосовується спеціальна позовна давність.
Згідно зі статтею 48 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель, іпотекодавець, боржник та будь-який учасник прилюдних торгів вправі протягом трьох місяців з дня проведення торгів оскаржити їх результати в суді за місцезнаходженням нерухомого майна.
Отже, у справах про визнання недійсними прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна, що перебуває в іпотеці, підлягає застосуванню спеціальна позовна давність, передбачена статтею 48 Закону України «Про іпотеку».
Аналогічна правова позиція викладена у постанові Верховного Суду України від 05 квітня 2017 року в справі № 6-1375цс16 і підстави для відступлення від неї відсутні.
Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові. Якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту (частини четверта, п`ята статті 267 ЦК України).
Встановивши, що прилюдні торги з реалізації спірного нерухомого майна були проведені 23 листопада 2012 року, а ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 звернулися до суду з позовом про визнання недійсною купівлі-продажу з прилюдних торгів земельної ділянки 08 жовтня 2015 року, тобто з пропуском спеціальної позовної давності, передбаченої статтею 48 Закону України «Про іпотеку», про застосування якої заявили представники відповідачів ОСОБА_4 та ОСОБА_5 , суди дійшли обґрунтованого висновку про відмову у задоволенні позову з цих підстав.
Розглядаючи спір, який виник між сторонами у справі, суди правильно визначилися з характером спірних правовідносин та нормами матеріального права, які підлягають застосуванню, повно та всебічно дослідили наявні у справі докази і дали їм належну оцінку, правильно встановили обставини справи, внаслідок чого ухвалили законні й обґрунтовані рішення. 
Доводи касаційної скарги не дають підстав для висновку про неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, яке призвело або могло призвести до неправильного вирішення справи, зводяться до власного тлумачення норм права, необхідності переоцінки доказів, що відповідно до статті 400 ЦПК України виходить за межі повноважень суду касаційної інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
Згідно з частиною третьою статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення. 
Оскаржувані судові рішення відповідають вимогам закону й підстави для їх скасування відсутні.
Враховуючи наведене, колегія суддів вважає за необхідне касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 залишити без задоволення, а рішення Оболонського районного суду м. Києва від 09 червня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 04 лютого 2021 року залишити без змін.
Щодо судових витрат
 
Відповідно до підпункту «в» пункту 4 частини першої статті 416 ЦПК України суд касаційної інстанції повинен вирішити питання про розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції. 
 
Оскільки касаційна скарга залишена без задоволення, відсутні підстави для нового розподілу судових витрат.
 
Керуючись статтями 400, 401, 409, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
У задоволенні клопотань ОСОБА_5 ,  ОСОБА_4 про розгляд касаційної скарги з викликом (повідомленням) сторін у справі відмовити.
Касаційну скаргу ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3  залишити без задоволення.
Рішення Оболонського районного суду м. Києва від 09 червня 2020 року та постанову Київського апеляційного суду від 04 лютого 2021 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Судді:                                                                                                 М. Ю. Тітов

А. Ю. Зайцев

Є. В. Коротенко