ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

22 червня 2022 року 
м. Київ

cправа №  904/5429/18 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Кібенко О.Р. - головуючий, Бакуліна С.В., Стратієнко Л.В. 

за участю секретаря судового засідання - Калітінського М.Ю.,
представників учасників справи: 
Акціонерного товариства комерційний банк "Приватбанк" - Лопатнікова А.В. (адвокат), 
Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза" - Кузьменко В.С. (адвокат), 
Товариство з обмеженою відповідальністю "Місія-1" - не з`явився
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційні скарги Акціонерного товариства комерційний банк "Приватбанк" та Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза"
на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022 (колегія суддів: Дармін М.О., Антонік С.Г., Іванов О.Г.),
у справі за позовом Акціонерного товариства комерційний банк "Приватбанк" (далі - Банк)
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза" (далі - ТОВ "Алонза"),
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних позовних вимог щодо предмета спору - Товариства з обмеженою відповідальністю "Місія-1" (далі - ТОВ "Місія-1")
про стягнення 1 589 623, 84 грн.
СУТЬ СПОРУ 
1.          ТОВ "Алонза" (орендар) та ТОВ "Місія-1" (орендодавець), який згодом був замінений Банком (новим власником майна за іпотечним договором), уклали договір оренди торговельно-розважального центру, за умовами якого, зокрема, орендар сплатив первинному орендодавцю (ТОВ "Місія-1") суму забезпечувального платежу у розмірі 3 000 000,00 грн.
2.          У договорі оренди та у акті прийому-передачі цілісного майнового комплексу до цього договору (підписаному ТОВ "Алонза" та ТОВ "Місія-1") вказано різну площу об`єкта оренди - 32 408,7 кв. м у договорі та 27 831,55 кв. м у акті.
3.          Банк, зарахувавши платежі ТОВ "Алонза", здійснені у жовтні 2018 року, як погашення заборгованості за договором оренди за попередні періоди, звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ТОВ "Алонза" про стягнення 1 589 623,84 грн заборгованості з орендної плати за жовтень 2018 року.
4.          Суд першої інстанції задовольнив позов. Суд апеляційної інстанції скасував рішення суду першої інстанції та ухвалив нове - про відмову у позові. Банк та ТОВ "Алонза" звернулися до Верховного Суду з касаційними скаргами.
5. Перед Верховним Судом постали такі питання: 
- чи правомірно орендодавець зараховував орендні платежі, здійснені орендарем у жовтні 2018 року, на погашення заборгованості за договором за попередні періоди;
- чи виникло у орендаря право на пропорційне зменшення розміру орендних платежів через невідповідність площі об`єкта оренди, яка фактично перебувала у його користуванні, площі, визначеній у договорі;
- чи є правомірним зарахування суми забезпечувального платежу, сплаченого первинному орендодавцю, у розрахунках між орендарем та новим орендодавцем.
6.          Верховний Суд касаційну скаргу Банку задовольнив, а касаційну скаргу ТОВ "Алонза" залишив без задоволення, виходячи з таких мотивів. 
ІСТОРІЯ СПРАВИ
Обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
7.          31.03.2016 ТОВ "Місія-1" (за договором - орендодавець) та ТОВ "Алонза" (за договором - орендар) уклали договір оренди нерухомого майна №4 (далі - Договір оренди), відповідно до умов якого:
- орендодавець зобов`язався передати орендареві у тимчасове платне користування (оренду) нерухоме майно, яким є цілісний майновий комплекс торговельно-розважальний центр літ.А-5 з надбудовами літ.А1-1, А2-1, А3-1, А4-1 та підвалом під літ.А-5 загальною площею 32 408,7 кв. м; в`їзди у паркінг літ.а1, а2; сходи літ.а4, ганки літ.а6, а7, а8, а10; ганок з козирком літ.а9; вхід на 1 поверх літ.а11-1; навіс літ.Б (далі - нерухоме майно) (п.1.1);
- предмет договору та всі його приналежності знаходяться за адресою: м. Дніпропетровськ, вул.Боброва,1 (п.1.3);
- одним із обов`язків орендаря є сплата орендної плати за користування об`єктом нерухомості, розмір якої визначається сторонами у Договірній ціні, яка є невід`ємним додатком до цього Договору (п.4.9);
- орендна плата сплачується орендарем щомісяця до 10 числа відповідного поточного місяця строку оренди; орендар сплачує орендну плату на підставі письмових рахунків, що надаються орендодавцем не пізніше 5 числа місяця, в якому здійснюється оренда (п.4.12);
- орендар зобов`язується передати орендодавцеві грошові кошти у якості гарантії належного та своєчасного виконання взятих на себе зобов`язань; забезпечувальний платіж за цим Договором становить 3 000 000,00 грн (п.4-1.1);
- орендодавець утримує забезпечувальний платіж на своєму рахунку протягом усього строку дії Договору як гарантію забезпечення виконання орендарем своїх зобов`язань (п.4-1.2);
- забезпечувальний платіж вноситься орендарем протягом 90 календарних днів з моменту підписання Договору шляхом перерахування грошових коштів на розрахунковий рахунок орендодавця або ж іншим узгодженим сторонами способом (п.4-1.3);
- повернення забезпечувального платежу орендарю (за винятком можливих відрахувань) проводиться протягом 30 банківських днів після закінчення дії Договору за умови підписання сторонами акту прийому-передачі приміщення та виконання орендарем наступних умов: а) оплати орендарем усіх належних за цим Договором платежів, включаючи будь-яку заборгованість по орендній платі, комунальним та експлуатаційним платежам; б) повернення всіх ключів; в) оплати всіх витрат на можливий ремонт і прибирання; г) оплати останнього місяця оренди (п.4-1.8).
8.          31.03.2016 сторони підписали Договірну ціну до Договору оренди (Додаток №1), в якій погодили певні розміри помісячної орендної плати за користування об`єктом оренди в період з квітня 2016 року по лютий 2019 року в загальному розмірі 53 931 925,74 грн.
9.          01.04.2016 сторони підписали акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу до Договору оренди, відповідно до якого орендодавець передав, а орендар прийняв у тимчасове платне володіння і користування нерухоме майно, яким є цілісний майновий комплекс торговельно-розважальний центр літ.А-5 з надбудовами літ.А1-1, А2-1, А3-1, А4-1 та підвалом під літ.А-5 загальною площею 27 831,55 кв. м; в`їзди у паркінг літ.а1, а2; сходи літ.а4, ганки літ.а6, а7, а8, а10; ганок з козирком літ.а9; вхід на 1 поверх літ.а11-1; навіс літ.Б.
10.          Перелік та найменування майна відповідає тому, що вказаний у п.1.1 Договору оренди, але загальна площа майнового комплексу в акті різниться від площі, вказаної у Договорі (в акті - 27 831,55 кв. м, в договорі - 32 408,7 кв. м).
11.          01.04.2016 ТОВ "Місія-1" та ТОВ "Алонза" уклали додаткову угоду №1 до Договору оренди, якою виклали п.4.15 Договору оренди в такій редакції: "Комунальні платежі (а саме: освітлення та забезпечення електричною енергією, забезпечення гарячою та холодною водою, кондиціонування, водовідведення тощо) входять в орендну плату згідно з Додатком №1 до Договору оренди" та виключили п.4.17.
12.          07.06.2016 ТОВ "Місія-1" (за договором - іпотекодавець) та Банк (за договором - іпотекодержатель) уклали договір іпотеки, предметом якого є надання іпотекодавцем в іпотеку нерухомого майна (торговельний центр, розташований за адресою: Дніпропетровська обл., м. Дніпропетровськ, вул. Боброва, 1; літ.А-5 з надбудовами літ.А1-1, А2-1, А3-1, А4-1 та підвалом під літ.А-5 загальною площею 32 408,7 кв. м; в`їзди у паркінг літ.а1, а2; сходи літ.а4, ганки літ.а6, а7, а8, а10; ганок з козирком літ.а9; вхід на 1 поверх літ.а11-1; навіс літ.Б, що належить іпотекодавцю на праві приватної власності на підставі рішення господарського суду Дніпропетровської області від 14.06.2013 у справі №904/2593/13) в забезпечення виконання зобов`язань ТОВ "Місія-1" та інших позичальників перед іпотекодержателем за кредитними договорами, в силу чого іпотекодержатель має право у разі невиконання позичальниками зобов`язань, забезпечених іпотекою, одержати задоволення за рахунок переданого в іпотеку нерухомого майна у відповідності до умов цього договору (далі - Договір іпотеки).
13.          Відповідно до платіжного доручення від 30.06.2016 №832 ТОВ "Алонза" сплатило 3 000 000,00 грн ТОВ "Місія-1" з призначенням платежу "Обеспечительный платеж согл. Дог. Аренды №4 от 31.03.2016 в т.ч. НДС 500 000,00 грн".
14.          З 02.08.2016 власником переданого в іпотеку нерухомого майна став Банк. У цей же день ТОВ "Алонза" (орендар) та Банк (орендодавець) уклали додаткову угоду б/н до Договору оренди, відповідно до якої у зв`язку із зміною власника приміщень сторони погодили замінити орендодавця, яким стає Банк та набуває всіх прав та обов`язків, визначених Договором оренди. 
15.          01.10.2016 ТОВ "Алонза" (орендар) та Банк (орендодавець) уклали додаткову угоду б/н до Договору оренди, відповідно до якої сторони погодили змінити розмір орендної плати за жовтень 2016 року (було 1 589 623,84 грн, стало 2 950 340,00 грн) та вирішили викласти Додаток №1 "Договірна ціна" в новій редакції, змінивши в ньому розмір орендної плати за жовтень 2016 року та загальний розмір орендної плати (було 53 931 925,74 грн, стало 55 292 641,90 грн). Усі інші умови Договору оренди залишили без змін.
16. 28.02.2019 сторони підписали акт приймання-передачі до Договору оренди, відповідно до п.3 якого, підписанням цього акту сторони підтвердили фактичну передачу (повернення) нерухомого майна орендарем орендодавцю 28.02.2019.
Короткий зміст позовних вимог
17.          У грудні 2018 року Банк (з урахуванням уточненої позовної заяви) звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до ТОВ "Алонза" про стягнення 1 589 623,84 грн заборгованості з орендної плати за жовтень 2018 року за Договором оренди.
18.          Позовні вимоги обґрунтовані тим, що відповідно до додаткової угоди від 02.08.2016 від ТОВ "Місія-1" (орендодавця) до Банку перейшли права вимоги до відповідача в частині виконання зобов`язань за Договором оренди щодо сплати орендної плати за користування майном.
Короткий зміст рішень судів першої та апеляційної інстанцій 
19.          Господарський суд Дніпропетровської області рішенням від 12.08.2021 позовні вимоги задовольнив у повному обсязі. Стягнув з відповідача на користь позивача 1 589 623,84 грн заборгованості та 23 844,36 грн витрат зі сплати судового збору.
20. Рішення суду першої інстанції мотивоване таким:
- усталеним у підприємницькій діяльності є зарахування платежів в рахунок погашення заборгованості за попередніми платежами за договором;
- відповідач стверджував про відсутність у нього заборгованості за попередніми періодами оренди (до жовтня 2018 року), позивач наполягав на наявності такої заборгованості; з метою встановлення цієї обставини суд призначив у справі судово-економічну експертизу; матеріали справи повернулися на адресу суду без відповідного висновку судової експертизи з причин не оплати відповідачем вартості робіт по виконанню експертизи;
- оскільки саме ТОВ "Алонза" стверджувало про відсутність у нього заборгованості зі сплати орендної плати за Договором, суд призначив експертизу з метою перевірки обставин виконання орендарем своїх зобов`язань щодо сплати орендних платежів; внаслідок ухилення відповідача від оплати вартості експертних досліджень, що перешкоджало їх проведенню, суд визнає встановленою обставину наявності у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів станом на жовтень 2018 року;
- зі змісту наданих відповідачем платіжних доручень неможливо встановити, за який саме термін (місяць) та за який саме календарний рік здійснена ця оплата;
- в Договорі оренди та у Договірній ціні до нього розмір орендної плати не пов`язується із площею орендованих приміщень та кожного календарного місяця має інший розмір; підписуючи акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу до Договору оренди, орендар не ініціював внесення змін до Договору оренди в частині розміру орендної плати чи зміни площі орендованих приміщень; підписуючи додаткову угоду від 02.08.2016, за якою змінювався орендодавець (між ТОВ "Місія-1" та Банк), орендар також не пропонував внести будь-які інші зміни стосовно розміру орендної плати (усвідомлюючи, що площа фактично переданих в оренду приміщень менша за їх загальну площу, наведену в Договорі оренди); орендар не надавав пропозицій щодо зміни розміру орендної плати у зв`язку із невідповідністю площі орендованих приміщень і під час зміни Договірної ціни внаслідок укладання між Банком та ТОВ "Алонза" додаткової угоди від 01.10.2016 до Договору оренди, при цьому ця додаткова угода укладалася сторонам саме для зміни (збільшення) розміру орендної плати за жовтень 2016 року.
21.          Центральний апеляційний господарський суд постановою від 19.01.2022 рішення суду першої інстанції скасував та ухвалив нове про відмову у позові. 
22.          Постанова суду апеляційної інстанції мотивована, зокрема, таким:
- у зв`язку з ухиленням відповідача від оплати вартості експертних досліджень, суд першої інстанції визнав встановленою обставину наявності у відповідача заборгованості зі сплати орендних платежів станом на жовтень 2018 року; водночас питання можливості оплати експертизи позивачем суд першої інстанції не досліджував;
- наявні матеріали справи є достатніми для встановлення фактичних обставин, які становлять предмет доказування, і без проведення експертного дослідження шляхом здійснення нескладних арифметичних дій щодо перевірки руху коштів по рахунку НОМЕР_1 ТОВ "Алонза" за період з 01.01.2016 по 27.11.2018;
- позивач не довів належними і допустимими доказами виконання ним вимог щодо повернення забезпечувального платежу в порядку, передбаченому п.4-1.8 Договору; враховуючи це, розрахунок заборгованості з орендної плати має проводитися з урахуванням наявності у позивача 3 000 000,00 грн забезпечувального платежу; 
- колегією суддів визнаються як такі, що не потребують доказування дані щодо проведених по рахунку НОМЕР_1 ТОВ "Алонза" за період з 01.01.2016 по 27.11.2018 операцій по датах і розмірах платежів; 
- у відповідача наявна переплата з орендної плати за жовтень 2018 року у розмірі 2 823 238,10 грн, що виключає можливість задоволення позовних вимог, які ґрунтуються на твердженні про невиконання відповідачем своїх зобов`язань з оплати орендної плати;
- здійсненням перевірки руху коштів по рахунку НОМЕР_1 ТОВ "Алонза" за період з 01.01.2016 по 27.11.2018 та встановленням розмірів переплат помісячно, суд надав вичерпну відповідь на всі доводи сторін щодо фактичних обставин справи з усіх істотних питань.
Короткий зміст вимог та доводів касаційних скарг, відзивів на касаційні скарги, інших заяв учасників справи 
23.          21.03.2022 ТОВ "Алонза" звернулося з касаційною скаргою на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022, в якій просить змінити її мотивувальну частину, доповнивши висновками з урахуванням мотивів, викладених у касаційній скарзі.
24.          ТОВ "Алонза" у касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження посилається на пункти 1, 3 ч.2 ст.287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК) та зазначає, що:
- суд апеляційної інстанції неправильно застосував ст.534 Цивільного кодексу України (далі - ЦК) та не врахував висновки щодо її застосування, викладені у постанові Верховного Суду від 26.12.2019 у справі №911/2630/18;
- відсутні висновки Верховного Суду щодо застосування ч.4 ст.612, ч.2 ст.613, ч.6 ст.762 ЦК, частин 1, 2 ст.188, ч.1 ст.284, ч.2 ст.286 Господарського кодексу України (далі - ГК) у подібних правовідносинах.
25.          ТОВ "Алонза" також зазначає:
- всупереч положенням ГПК суд апеляційної інстанції не надав оцінку окремим доводам відповідача, що були викладені в апеляційній скарзі;
- суд апеляційної інстанції на надав оцінку доводам відповідача, що суд першої інстанції не встановив наявності правової підстави у Банку на зарахування здійснених у жовтні 2018 року платежів на погашення заборгованості ТОВ "Алонза" за попередні періоди за Договором оренди;
- суд першої інстанції, встановлюючи обставини можливості зарахування Банком платежів, здійснених ТОВ "Алонза" у жовтні 2018 року в погашення заборгованості за попередні періоди, послався на звичай ділового обороту;
- звичаєм є правило поведінки, яке не встановлене актами цивільного законодавства (частини 1, 2 ст.7 ЦК); стосовно черговості погашення заборгованості за невиконаними зобов`язаннями існує окрема норма - ст.534 ЦК;
- Банк зазначає про наявність заборгованості саме за основною сумою боргу за інші періоди, тому відсутні підстави для застосування ст.534 ЦК;
- ТОВ "Алонза" надавало суду докази факту коригування платежів зі сплати оренди листами від 19.03.2019, відповідно до яких ТОВ "Алонза" повідомило Банк, що призначення платежу за платіжним дорученням від 30.10.2018 №5215 є "оплата за оренду приміщення за жовтень 2018 р. у сумі 665 137,53 грн", а призначенням платежу за платіжним дорученням від 17.10.2018 №5179 є "оплата за оренду приміщення за жовтень 2018 р. у сумі 770 000,00 грн", на які Банк заперечень не подав;
- відповідно до висновків Верховного Суду, викладених у постанові від 26.12.2019 у справі №911/2630/18, можливість застосування положень ст.534 ЦК безпосередньо залежить від змісту реквізиту "призначення платежу" платіжного доручення; якщо платник (боржник) здійснює переказ коштів, чітко зазначаючи призначення платежу - погашення основного боргу (оплата товару, робіт, послуг), черговість, встановлена ст.534 ЦК, застосовуватися не може;
- з огляду на зазначення чіткого призначення платежу відповідачем, Банк не міг самостійно встановлювати, яку саме заборгованість буде погашено відповідно до зазначених платіжних доручень; неправомірним є здійснення Банком відповідного зарахування платежів в погашення заборгованості за попередні періоди;
- здійснюючи власний розрахунок, суд апеляційної інстанції безпідставно віднімав погашення заборгованості за попередні періоди;
- станом на жовтень 2018 року ТОВ "Алонза" фактично користувалося нерухомим майном площею 27 109,95 кв. м замість передбачених п.1.1. Договору оренди 32 408,70 кв. м та мало право перераховувати розмір орендної плати пропорційно тій площі, що фактично знаходилася в користуванні, за весь період дії Договору; нарахування Банком орендної плати на 100% площі є незаконним та безпідставним;
- з пропозиціями щодо зміни умов Договору оренди в частині зменшення орендованих площ приміщень, в порядку, визначеному п.12.2 Договору оренди і ч.2 ст.188 ГК, позивач до відповідача не звертався; позивач фактично вчинив зміну істотної умови Договору оренди - предмету всупереч встановленого законодавством і Договором порядку;
- відповідно до здійсненого розрахунку, що був зазначений в апеляційній скарзі, відповідач повинен був сплатити позивачу за жовтень 2018 року 1 365 137, 53 грн, чого не врахував суд апеляційної інстанції.
26.          14.04.2022 Банк звернувся з касаційною скаргою на постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022, у якій просить її скасувати та направити справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
27.          Банк у касаційній скарзі як на підставу касаційного оскарження посилається на пункти 3, 4 ч.2 ст.287, пункти 1, 4 ч.3 ст.310 ГПК та зазначає, що:
- жодна із сторін в своїх вимогах або запереченнях не посилалася на обставини щодо забезпечувального платежу як складової розрахунків між сторонами за спірним Договором оренди; суд апеляційної інстанції вийшов за межі перегляду справи, межі позовних вимог та заперечень сторін;
- суд вийшов за межі перегляду при здійсненні розрахунків та встановленні розміру заборгованості за листопад 2018 року, за яким не заявлено позовних вимог і який не відноситься до загального періоду розрахунку заборгованості за Договором для визначення боргу за спірний період - жовтень 2018 року;
- суд апеляційної інстанції неповно дослідив зібрані у справі докази, вимоги, заперечення та пояснення сторін;
- суд апеляційної інстанції встановив обставини отримання позивачем забезпечувального платежу на підставі недопустимого доказу - платіжного доручення від 30.06.2016 №832 про переказ коштів ТОВ "Алонза" на користь ТОВ "Місія-1"; матеріали справи не містять жодного доказу в підтвердження того, що Банк отримував забезпечувальний платіж від ТОВ "Алонза" та / або ТОВ "Місія-1"; висновок суду про недоведеність позивачем виконання ним вимог щодо повернення забезпечувального платежу в порядку, передбаченому п.4-1.8 Договору оренди, є таким, що будується на концепції негативного доказу; матеріали справи містять інші докази, які прямо спростовують встановлені судом обставини отримання Банком забезпечувального платежу, але вони не були оцінені та враховані судом в порушення вимог ст. 86 ГПК; 
- суд апеляційної інстанції порушив загальні засади господарського судочинства, стандарти доказування та вимоги закону до судового рішення (статті 2, 7, 13, 14, 73-86, 236-238, 269 ГПК);
- норми статей 74-77 ГПК є універсальними за своїм характером, однак відсутні висновки Верховного Суду щодо їх застосування у подібних правовідносинах (правовідносини юридичних осіб за договором оренди нерухомого майна, зокрема із умовою про забезпечувальний платіж);
- суд апеляційної інстанції надав оцінку окремо одному платіжному дорученню від 30.06.2016 №832, але не врахував та не дослідив в сукупності із іншими доказами, які спростовують висновки про отримання Банком забезпечувального платежу, існування у Банку обов`язку щодо повернення такого платежу; зазначає про недоведеність Банком обставин повернення такого платежу;
- жодна з норм матеріального права, на яку посилався позивач, не отримала аргументації відхилення та незастосування судом апеляційної інстанції;
- суд апеляційної інстанції допустив арифметичні помилки в своїх розрахунках за Договором; 
- платіжними дорученнями ТОВ "Алонза" підтверджується, що жодне з них не містить вказівки про призначення платежу щодо здійснення оплати оренди саме за серпень 2016 року та вересень 2016 року;
- за серпень 2016 року у ТОВ "Алонза" утворився борг (недоплата) в розмірі 1 445 799,06 грн; грошові кошти, сплачені ТОВ "Алонза" у вересні 2016 року, без зазначеного в платіжних документах реквізиту "призначення платежу" стосовно спірного періоду погашення заборгованості, із дотриманням положень ст.534 ЦК, направленні позивачем на погашення вже існуючої заборгованості, що утворилася за серпень 2016 року;
- за наслідком вересня 2016 року у ТОВ "Алонза" утворився борг (недоплата) в розмірі 1 499 593,67 грн, тому жодної переплати за наслідками серпня 2016 року та / або вересня 2016 року у ТОВ "Алонза" не існувало; всі розрахунки суду апеляційної інстанції за наступні періоди за Договором оренди, зокрема за жовтень 2018 року, щодо якого заявлені позовні вимоги, є некоректними, необґрунтованими та неправомірними;
- оскаржувана постанова містить розрахунки заборгованості ТОВ "Алонза" за Договором оренди за період серпень 2016 року - листопад 2018 включно; при цьому в цій справі до стягнення заявлена позивачем заборгованість лише за жовтень 2018 року; існують дві інші справи №904/8403/21 (за позовом Банку до ТОВ "Алонза" про стягнення заборгованості за Договором оренди за листопад 2018 року - лютий 2019 року) та №904/6407/21 (за позовом Банку до ТОВ "Алонза" про стягнення заборгованості за Договором оренди за липень-вересень 2018 року); оскаржувана постанова, у якій суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог та доводів апеляційної скарги і фактично встановив заборгованість за весь період дії Договору оренди, нівелює принципи господарського судочинства, повноту та всебічність розгляду у справах №904/9403/21 та №904/6407/21; 
- оскаржувана постанова містить невідповідність в частині явки представника позивача у судове засідання 19.01.2022; представник забезпечив явку та участь у відповідному засіданні.
28.          17.05.2022 на адресу Верховного Суду надійшов відзив Банку на касаційну скаргу ТОВ "Алонза", у якому просить залишити її без задоволення та зазначає:
- ТОВ "Алонза" в заперечення заявлених Банком позовних вимог не посилалося на обставини отримання позивачем від відповідача або іншої особи забезпечувального платежу та обставини існування у відповідача переплати за Договором оренди;
- заперечення відповідача у справі ґрунтуються на невизнанні вимог позивача через площу фактично орендованого майна;
- погодження ТОВ "Алонза" в касаційній скарзі із резолютивною частиною постанови Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2021 суперечить запереченням та позиції безпосередньо самого відповідача;
- ТОВ "Алонза" одночасно і визнає розрахунки суду апеляційної інстанції, і не визнає - залежить від контексту використання цих розрахунків та їх результатів;
- матеріалами справи спростовують обставини отримання Банком забезпечувального платежу, зокрема, листом ТОВ "Алонза" від 20.12.2017 №160, із якого випливає, що на момент заміни сторони-орендодавця у ТОВ "Алонза" вже був відсутній обов`язок щодо внесення на рахунок орендодавця забезпечувального платежу через внесення відповідних змін до Договору оренди;
- підтвердженням неотримання позивачем забезпечувального платежу є виписка за рахунком №35783050049098 за період 01.01.2016 - 01.03.2019;
- обставини неотримання Банком забезпечувального платежу відомі ТОВ "Алонза" та приховуються ним від судів;
- поведінка ТОВ "Алонза" щодо одночасного визнання та невизнання одних тих самих обставин, які покладені в основу розрахунків суду апеляційної інстанції, пояснюється її направленістю на маніпулювання обставинами справи та приховування доказів від суду з метою введення в оману щодо фактичних обставин справи (посилається на принцип заборони суперечливої поведінки);
- доповнення, на якому наполягає ТОВ "Алонза" у касаційній скарзі, є взаємосуперечливим із оскаржуваною постановою;
- при цьому ТОВ "Алонза" не наводить повного розрахунку за Договором з урахуванням викладених ним доводів та заявлених доповнень;
- в оскаржуваній постанові суд не застосував ст.534 ЦК, а тому немає підстав для твердження про незастосування висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 26.12.2019 у справі №911/2630/18;
- листи, на які посилається ТОВ "Алонза", не є доказами зазначення в розрахункових документах призначення платежу із чітким визначенням періоду сплати оренди та / або погашення боргу за Договором;
- листи ТОВ "Алонза" від 19.03.2019 №232, від 19.03.2019 №233 надіслані відповідачем через пів року після виконання платіжних доручень від 17.10.2018 №5179 та від 30.10.2018 №5215 та завершення розрахункових операцій за ними, а тому не є належними та допустимими доказами перерахунку ТОВ "Алонза" грошових коштів саме як орендної плати за жовтень 2018 року;
- зазначені листи, які з`явилися після відкриття 20.12.2018 провадження у справі №904/5429/18, окремо підтверджують заявлені доводи позивача про створення ТОВ "Алонза" хибного уявлення про обставини справи;
- Договір оренди та додатки до нього не містять визначення розміру орендної плати за 1 кв. м; договірна ціна - це той графік платежів, який сторони погодили як плату за користування відповідачем нерухомим майном за Договором; 
- керуючись положеннями цивільного законодавства та умовами Договору оренди, підстав для самостійного перерахунку та зменшення ТОВ "Алонза" орендних платежів не існувало та не існує;
- умовами Договору визначений чіткий розмір орендної плати за кожний місяць оренди, який погоджений сторонами та підлягає оплаті з боку ТОВ "Алонза".
29.          19.05.2022 на адресу Верховного Суду надійшов відзив ТОВ "Алонза" на касаційну скаргу Банку, у якому відповідач просить залишити її без задоволення та зазначає:
- твердження про вихід суду апеляційної інстанції за межі перегляду справи, межі позовних вимог та заперечень сторін не відповідає дійсності в силу ч.4 ст.269 ГПК;
- забезпечуваний платіж передбачений умовами укладеного Договору оренди, його сплата прямо стосується предмету доказування та стосується розрахунків між сторонами; до Банку перейшли всі права та обов`язки за Договором, а зміна сторони Договору не змінює його умов; заміна орендодавця не тягне за собою обов`язку повторної сплати забезпечувального платежу;
- доводи касаційної скарги Банку фактично зводяться до спонукання суду касаційної інстанції до переоцінки доказів у справі, що виходить за межі його повноважень, встановлених ст.300 ГПК.
Надходження касаційних скарг на розгляд Верховного Суду
30.          Верховний Суд ухвалою від 21.04.2022 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою ТОВ "Алонза", а ухвалою від 22.04.2022 відкрив касаційне провадження за касаційною скаргою Банку, розгляд касаційних скарг призначив у відкритому судовому засіданні на 01.06.2022. 
31.          Верховний Суд ухвалою від 22.04.2022 зупинив дію постанови Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022 у справі №904/5429/18 до закінчення її перегляду в касаційному порядку.
32. Ухвалою від 01.06.2022 Верховний Суд оголосив перерву у судовому засіданні до 22.06.2022. 
ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ
(І.) Щодо аргументів касаційної скарги ТОВ "Алонза"
(І.І.) Щодо зарахування орендодавцем орендних платежів у якості погашення заборгованості за попередні періоди
33.          ТОВ "Алонза" вважає, що у Банку були відсутні підстави для здійснення зарахування грошових сум, переведених на підставі платіжних доручень від 30.10.2018 №5215 та від 17.10.2018 №5179 в рахунок погашення заборгованості за періоди, що передували жовтню 2018 року, та для застосування ст.534 ЦК загалом.
34.          Відповідно до ст.534 ЦК у разі недостатності суми проведеного платежу для виконання грошового зобов`язання у повному обсязі ця сума погашає вимоги кредитора у такій черговості, якщо інше не встановлено договором або законом: у першу чергу відшкодовуються витрати кредитора, пов`язані з одержанням виконання, у другу чергу сплачуються проценти і неустойка, а у третю чергу сплачується основна сума боргу.
35.          ТОВ "Алонза" у касаційній скарзі зазначає, що, здійснюючи власний розрахунок, суд апеляційної інстанції безпідставно врахував зазначені вище платежі за жовтень 2018 року як часткове погашення заборгованості перед Банком за попередні періоди, посилається на висновки Верховного Суду щодо застосування ст.534 ЦК, викладені у постанові від 26.12.2019 у справі №911/2630/18.
36.          Верховний Суд у постанові від 26.12.2019 у справі №911/2630/18 вказав, що у випадку, коли в графі платіжного доручення "призначення платежу" відсутні посилання на період, дату, номер договору, згідно з яким здійснюється платіж, такий період має визначатись одержувачем відповідно до умов договору між платником та одержувачем коштів. Якщо відповідні застереження у договорі відсутні, то у разі наявності заборгованості платежі мають відноситись на погашення заборгованості в хронологічному порядку: починаючи з тієї, що виникла у найдавніший період, до повного її погашення.
37.          Можливість застосування положень ст.534 ЦК безпосередньо залежить від змісту реквізиту "призначення платежу" платіжного доручення, згідно з яким боржник здійснював платіж кредиторові на виконання грошового зобов`язання. Це означає, що якщо платник (боржник) здійснює переказ коштів, чітко зазначаючи призначення платежу - погашення основного боргу (оплата товару, робіт, послуг), черговість, встановлена ст.534 цього Кодексу застосовуватися не може.
38.          Суди попередніх інстанцій встановили, що відповідач надав копії двох платіжних доручень: від 17.10.2018 №5179 (про сплату 700 000,00 грн), платник ТОВ "Алонза", код 39054671, отримувач ТОВ "Алонза", код 14360570 (код Банку), призначення платежу "Оплата за оренду приміщення згідно дог.№4 від 31.03.16 р. у сумі 583 333,33 грн, ПДВ-116 666,67 грн" та від 30.10.2018 №5215 (про сплату 700 000,00 грн), платник ТОВ "Алонза", код 39054671, отримувач ТОВ "Алонза", код 14360570 (код Банку), призначення платежу "Оплата за оренду приміщення згідно дог.№4 від 31.03.16 р. у сумі 583 333,33 грн, ПДВ-116 666,67 грн".
39. На підставі зазначеного суд першої інстанції дійшов висновку, що зі змісту платіжних доручень, наданих відповідачем, неможливо встановити за який саме термін (місяць) та за який саме календарний рік здійснена оплата. Послався на положення ст.7 ЦК, зазначаючи, що усталеним у підприємницькій діяльності, є зарахування платежів в рахунок погашення заборгованості за попередніми платежами за договором. Суд апеляційної інстанції ці висновки не спростував. 
40.          У той же час, ТОВ "Алонза", посилаючись на висновки Верховного Суду, викладені у зазначеній вище постанові від 26.12.2019 у справі №911/2630/18, стверджує, що з огляду на чітке ним зазначення призначення платежу, позивач не міг самостійно встановлювати, що саме має бути погашено відповідно до платіжних доручень.
41.          Зазначені твердження ТОВ "Алонза" обґрунтовує тим, що воно надавало до суду докази факту коригування платежів зі сплати за Договором оренди листами від 19.03.2019 №232 та №233, відповідно до яких відповідач повідомив позивача, що призначенням платежу за платіжним дорученням №5215 є "оплата за оренду приміщення за жовтень 2018 р. у сумі 665 137,53 грн", а за платіжним дорученням №5179 - "оплата за оренду приміщення за жовтень 2018 р. у сумі 770 000,00 грн". Банк, у свою чергу, за твердженням відповідача, заперечень на вказані листи-коригування не надав.
42.          Банк у відзиві на касаційну скаргу зазначає, що поведінка ТОВ "Алонза" є суперечливою, спрямованою на маніпулювання обставинами справи та на приховування доказів від суду з метою введення в оману щодо фактичних обставин справи. 
43.          Про таку суперечливість, на думку Банку, свідчить, зокрема, та обставина, що згадані листи ТОВ "Алонза" від 19.03.2019 №232 та №233 надіслані відповідачем через пів року після виконання платіжних доручень від 17.10.2018 №5179 та від 30.10.2018 №5215, а також завершення розрахункових операцій за ними. Більше того, ці листи сформовані відповідачем вже після відкриття провадження у справі, що переглядається.
44.          Верховний Суд враховує, що, зазначаючи про неврахування судом першої інстанції цих доказів, ТОВ "Алонза" у касаційній скарзі не просить скасувати рішення судів попередніх інстанцій і направити справу на новий розгляд. Тоді як суд касаційної інстанції не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні або постанові суду чи відхилені ним, вирішувати питання про достовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими, збирати чи приймати до розгляду нові докази або додатково перевіряти докази (ч. 2 ст. 300 ГПК). 
45.          Крім того, відповідно до п.1 ч.3 ст.310 ГПК підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є також порушення норм процесуального права, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо суд не дослідив зібрані у справі докази, за умови висновку про обґрунтованість заявлених у касаційній скарзі підстав касаційного оскарження, передбачених пунктами 1, 2, 3 ч.2 ст.287 цього Кодексу. 
46.          Суди попередніх інстанцій дійшли правильних висновків про те, що Банк правомірно здійснив зарахування коштів, сплачених на підставі платіжних доручень від 17.10.2018 №5179 та від 30.10.2018 №5215, на погашення заборгованостей за попередні періоди, оскільки на момент надходження коштів та їх зарахування в графі платіжного доручення "призначення платежу" були відсутні посилання на період, за який ТОВ "Алонза" здійснює оплату. Ці висновки не суперечать висновкам Верховного Суду, викладеним у постанові від 26.12.2019 у справі №911/2630/18,.
47.          Відтак Верховний Суд відхиляє цей довід касаційної скарги ТОВ "Алонза". 
(І.ІІ.) Щодо невідповідності площі об`єкта оренди, яка фактично перебувала у користуванні орендаря, площі, зазначеній у Договорі
48.          ТОВ "Алонза" у касаційній скарзі зазначає, що станом на жовтень 2018 року відповідач фактично користувався нерухомим майном площею 27 109,95 кв. м, замість передбачених п.1.1. Договору оренди 32 408,70 кв. м, та мав право перераховувати розмір орендної плати пропорційно цій площі. Відповідно, Банк мав право нараховувати орендну плату лише за фактично передану площу (згідно з Актом приймання-передачі - 27 109,95 кв. м).
49.          Також ТОВ "Алонза" вважає, що позивач фактично вчинив зміну істотної умови Договору оренди (його предмету) всупереч встановленому законодавством і договором порядку. 
50.          ТОВ "Алонза" посилається на відсутність висновків Верховного Суду щодо застосування ч.4 ст.612, ч.2 ст.613, ч.6 ст.762 ЦК, частин 1, 2 ст.188, ч.1 ст.284, ч.2 ст.286 ГК у подібних правовідносинах.
51. Верховний Суд не погоджується із зазначеними доводами скаржника з таких підстав.
52.          Суд першої інстанції стосовно тверджень відповідача про необхідність зменшення розміру орендної плати на 14% внаслідок фактичної передачі орендодавцем в користування ТОВ "Алонза" приміщень загальною площею на 14% меншої ніж та, що вказана у договорі оренди, вказав таке:
- в договорі оренди нерухомого майна №4 від 31.03.16 між ТОВ "Місія-1" (орендодавець) та ТОВ "Алонза" (орендар) там у Договірній ціні до цього договору (додаток №1 до Договору оренди) розмір орендної плати не пов`язується із площею орендованих приміщень та кожного календарного місяця має інший розмір; 
- підписуючи акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу до договору оренди нерухомого майна №4 вже після укладання цього договору 01.04.16р., орендар не ініціював внесення змін до договору оренди в частині розміру орендної плати чи зміни площі орендованих приміщень;
- підписуючи додаткову угоду від 02.08.16р., за якою орендодавцем замість ТОВ "Місія-1" став ПАТ КБ "Приватбанк", орендар також не пропонував внести будь-які інші зміни стосовно розміру орендної плати (усвідомлюючи, що площа фактично переданих в оренду приміщень менша за їх загальну площу , наведену в договорі оренди);
- орендар (ТОВ "Алонза") не надавав пропозицій щодо зміни розміру орендної плати у зв`язку із невідповідністю площі орендованих приміщень і під час зміни Договірної ціни внаслідок укладання між ПАТ КБ "Приватбанк" та ТОВ "Алонза" додаткової угоди від 01.10.16р. до договору оренди; при цьому ця додаткова угода укладалася сторонами саме для зміни (збільшення) розміру орендної плати за жовтень 2016 року;
- наведені обставини свідчать про те, що розмір орендної плати за договором оренди №4 від 30.03.16р. безпосередньо не залежить виключно від площі орендованих приміщень, а враховує інші чинники для формування розміру орендної плати кожного календарного місяця.
53.          Таким чином, суд першої інстанції, оцінивши доводи та докази сторін, дійшов висновку про те, що розмір орендної плати сторонами був визначений за об`єкт в цілому (торговельно-розважальний центр як цілісний майновий комплекс). Відтак орендна плата не залежала від розміру конкретних приміщень об`єкта оренди. 
54.          ТОВ "Алонза" посилається на положення ч. 4 ст.612, частини 1, 2 ст.613, ч.6 ст.762 ЦК і стверджує, що відбулося прострочення кредитора, яке звільняє боржника від обов`язку з оплати орендної плати. 
55.          Верховний Суд вважає, що норми, на які посилається ТОВ "Алонза", не підлягають застосуванню до спірних відносин. 
56.          Відповідно до ч.6 ст.762 ЦК наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає. 
57.          У ч.4 ст.612 ЦК визначено, що прострочення боржника не настає, якщо зобов`язання не може бути виконане внаслідок прострочення кредитора.
58.          У частинах 1 та 2 ст.613 ЦК передбачено, що кредитор вважається таким, що прострочив, якщо він відмовився прийняти належне виконання, запропоноване боржником, або не вчинив дій, що встановлені договором, актами цивільного законодавства чи випливають із суті зобов`язання або звичаїв ділового обороту, до вчинення яких боржник не міг виконати свого обов`язку. Якщо кредитор не вчинив дії, до вчинення яких боржник не міг виконати свій обов`язок, виконання зобов`язання може бути відстрочене на час прострочення кредитора. 
59.          Об`єкт оренди (торговельно-розважальний комплекс як цілісний майновий комплекс) був переданий орендарю у користування відповідно до умов Договору. Невідповідність у розмірі площі орендованого об`єкта, зазначеної у Договорі та Акті, не є простроченням орендодавця, яка звільняє орендаря від обов`язку вчасно сплачувати орендну плату за орендований об`єкт, адже предметом був сам об`єкт в цілому, який був переданий орендарю, а не окремі приміщення у ньому. 
60.          Верховний Суд відхиляє і доводи ТОВ "Алонза" про односторонню зміну Банком умов Договору. 
61.          Відповідно до ч.1 ст.626 ЦК договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. 
62. Однією із загальних засад цивільного законодавства є свобода договору (п.3 ч.1 ст.3 ЦК).
63.          Частиною 1 ст.627 ЦК передбачено, що відповідно до ст.6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
64. Договір є обов`язковим для виконання сторонами (ст.629 ЦК).
65.          Відповідно до частин 1, 2 ст.188 ГК зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускаються, якщо інше не передбачено законом або договором. Сторона договору, яка вважає за необхідне змінити або розірвати договір, повинна надіслати пропозиції про це другій стороні за договором.
66. У ч.1 ст.284 ГК вказано, що істотними умовами договору оренди є: об`єкт оренди (склад і вартість майна з урахуванням її індексації); строк, на який укладається договір оренди; орендна плата з урахуванням її індексації; порядок використання амортизаційних відрахувань; відновлення орендованого майна та умови його повернення або викупу.
67. Згідно зі ст.286 ГК орендна плата - це фіксований платіж, який орендар сплачує орендодавцю незалежно від наслідків своєї господарської діяльності. Розмір орендної плати може бути змінений за погодженням сторін, а також в інших випадках, передбачених законодавством (ч.1). Орендар має право вимагати зменшення розміру орендної плати, якщо через обставини, за які він не відповідає, змінилися передбачені договором умови господарювання або істотно погіршився стан об`єкта оренди (ч.2). 
68.          Як встановили суди попередніх інстанцій, ТОВ "Місія-1" (орендодавець) та ТОВ "Алонза" (орендар) уклали Договір оренди. Згодом на підставі додаткової угоди до цього Договору Банк набув прав орендодавця. 
69.          Пунктом 4.9. Договору оренди сторони передбачили, що одним із обов`язків орендаря є сплата орендної плати за користування об`єктом нерухомості, розмір якої визначається сторонами у Договірній ціні, яка є невід`ємним додатком до цього Договору.
70. Сторони підписали Договірну ціну до Договору оренди (Додаток №1), в якій погодили певні розміри помісячної орендної плати за користування об`єктом оренди (зі змінами від 01.10.2016).
71.          Отже, сторони самостійно визначили розмір орендної плати за кожний місяць оренди, без прив`язки до площі приміщення чи інших показників, що унеможливлює перерахунок розміру орендної плати ТОВ "Алонза". 
72.          Суд першої інстанції у рішенні звернув увагу на те, що встановлений Договірною ціною розмір орендної плати не пов`язується із площею орендованих приміщень та кожного календарного місяця має інший розмір, а, підписуючи акт прийому-передачі цілісного майнового комплексу, додаткову угоду, якою Банк набув прав та обов`язків орендодавця, додаткову угоду про зміну Договірної ціни з Банком в частині зміни розміру орендної плати, ТОВ "Алонза" не ініціювало внесення змін до Договору оренди в частині розміру орендної плати чи зміни площі орендованих приміщень, при цьому відповідач усвідомлював, що площа фактично переданих в оренду приміщень менша за їх загальну площу, наведену в Договорі оренди.
73.          Таким чином, ТОВ "Алонза" з 01.04.2016 розуміло, що реальна площа об`єкта, переданого в оренду, не відповідає тій площі, яка вказана у Договорі, тим не менш, підписало акт приймання-передачі об`єкта без зауважень, до орендодавців (ТОВ "Місія-1" та Банку), з претензіями щодо порушення Договору оренди чи про внесення змін до нього (виправлення помилки щодо площі приміщень чи зменшення ціни) не зверталося, сплачувало обумовлену Договором орендну плату, відтак очевидно погодилося з її розміром, будучи обізнаним щодо площі орендованих приміщень. 
74. Верховний Суд неодноразово звертав увагу на те, що кожна сторона при укладенні правочину має поводити себе добросовісно, обачливо і розумно, об`єктивно оцінювати ситуацію, а стандарт розумної та обачливої поведінки комерсанта набагато вищий, порівняно зі стандартом пересічної розумної людини (постанови Верховного Суду від 27.01.2021 у справі №910/17876/19, від 31.03.2021 у справі №910/17881/19, від 08.12.2021 у справі №910/5953/17, від 15.12.2021 у справі №910/4908/21 тощо). 
75.          Також одним із принципів цивільного права є принцип заборони суперечливої поведінки. Верховний Суд неодноразово зазначав, що добросовісність (п.6 ч.1 ст.3 ЦК) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. Доктрина venire contra factum proprium (заборони суперечливої поведінки) ґрунтується ще на римській максимі - "non concedit venire contra factum proprium" (ніхто не може діяти всупереч своїй попередній поведінці). В основі доктрини venire contra factum proprium знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема, поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона розумно покладається на них (п.91 постанови Великої Палати Верховного Суду від 25.05.2021 у справі №461/9578/15-ц, постанови Верховного Суду від 10.04.2019 у справі №390/34/17, від 30.11.2021 у справі №910/4224/21).
76.          У зв`язку із цим Верховний Суд також відхиляє довід ТОВ "Алонза" про односторонню зміну Банком умов Договору оренди в частині зменшення орендованих площ приміщень, без дотримання порядку, визначеного п.12.2 Договору оренди і ч.2 ст.188 ГК. 
77.          Як встановили суди, ТОВ "Алонза" з 2016 року був відомий фактичний розмір площі орендованого торговельно-розважального центру і товариство мало можливість ініціювати перегляд розміру орендної плати перед орендодавцем, проте не скористалося такою можливістю. Банк як орендодавець обґрунтовано покладався на цю поведінку, вважаючи істотні умови Договору оренди погодженими і належно виконаними орендодавцем, зокрема, в частині передання ним об`єкта в оренду. 
78. Таким чином, вимоги орендаря щодо зменшення оплати за користування ним за жовтень 2018 року на 14% були правильно відхилені судом першої інстанції, такі висновки були залишені без змін судом апеляційної інстанції, а наведені у касаційній скарзі відповідача доводи правильності цих висновків не спростовують. 
79.          Враховуючи викладене, Верховний Суд відхиляє доводи ТОВ "Алонза" щодо необхідності пропорційного зменшення орендної плати через невідповідність фактичної площі об`єкта оренди тій площі, що зазначена у договорі, вважає правові висновки судів попередніх інстанцій з цього питання правильними. 
Висновки щодо задоволення касаційної скарги ТОВ "Алонза"
80.          Враховуючи відхилення Верховним Судом двох ключових аргументів касаційної скарги ТОВ "Алонза", касаційна скарга ТОВ "Алонза" задоволенню не підлягає.
(ІІ.) Щодо аргументів касаційної скарги Банку 
(ІІ.І.) Щодо зарахування суми забезпечувального платежу, сплаченого колишньому орендодавцю у розрахунках між орендарем та новим орендодавцем 
81.          Банк у касаційній скарзі зазначає про те, що жодна із сторін в своїх вимогах або запереченнях, зокрема, ТОВ "Алонза" у відзиві на позов та у апеляційній скарзі не посилалася на обставини щодо забезпечувального платежу як складову розрахунків між сторонами за спірним Договором оренди, а тому, враховуючи відповідний забезпечувальний платіж при здійсненні розрахунків та встановленні розміру заборгованості за листопад 2018 року, суд фактично вийшов за межі перегляду. 
82.          Відповідно до частин 1, 2 ст.269 ГПК суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. 
83.          В апеляційній скарзі ТОВ "Алонза" зазначено, що однією з підстав апеляційного оскарження було те, що суд першої інстанції не встановив наявності / відсутності заборгованості ТОВ "Алонза" перед Банком за Договором оренди за жовтень 2018 року та наявність заборгованості відповідача перед позивачем до жовтня 2018 року (т.6 а.с.160), що було також відображено в тексті оскаржуваної постанови. 
84.          З оскаржуваної постанови вбачається, що, досліджуючи питання наявності або відсутності заборгованості за вказані періоди, суд апеляційної інстанції попередньо дослідив всі положення Договору оренди, докази усіх проведених між орендарем та орендодавцем платежів та дійшов висновку про те, що "розрахунок заборгованості з орендної плати має проводитися з урахуванням наявності у позивача 3 000 000,00 грн забезпечувального платежу". 
85. Тобто забезпечувальний платіж був врахований судом апеляційної інстанції як складову розрахунків між сторонами за спірним Договором оренди під час перегляду судового рішення в межах відповідного доводу скаржника, наведеного в апеляційній скарзі. 
86. У зв`язку з цим Верховний Суд відхиляє довід Банку про вихід суду апеляційної інстанції за межі вимог апеляційної скарги та доводів сторін. 
87.          Ухвалюючи оскаржувану постанову, суд апеляційної інстанції виходив з того, що розрахунок заборгованості з орендної плати має проводитися з урахуванням наявності у позивача 3 000 000,00 грн забезпечувального платежу. Суд апеляційної інстанції, посилаючись на умови Договору оренди та додаткової угоди до нього від 02.08.2016, укладеної між ТОВ "Алонза" та Банком, а також платіжне доручення від 30.06.2016 №832, зазначив, що позивач не довів належними і допустимими доказами в розумінні статей 76, 77 ГПК факту виконання ним вимог щодо повернення забезпечувального платежу в порядку, передбаченому п.4-1.8 Договору оренди.
88. З урахуванням суми забезпечувального платежу, суд апеляційної інстанції здійснив власний перерахунок заборгованості з орендної плати, яким встановив наявність у відповідача переплати з орендної плати за жовтень 2018 року у розмірі 2 823 238,10 грн, що стало підставою для відмови у задоволенні позовних вимог Банку.
89.          Банк вважає, що платіжне доручення від 30.06.2016 №832 про переказ забезпечувального платежу ТОВ "Алонза" на користь ТОВ "Місія-1" є неналежним та недопустимим доказом щодо встановлення заборгованості відповідача перед Банком, оскільки воно засвідчує виключно факт перерахування грошових коштів від ТОВ "Алонза" до ТОВ "Місія-1", а матеріали справи не містять жодного доказу в підтвердження того, що саме Банк отримував забезпечувальний платіж від ТОВ "Алонза" та / або ТОВ "Місія-1".
90.          Також Банк звертає увагу, що суд апеляційної інстанції надав оцінку окремо платіжному дорученню №832 від 30.06.2016, але не врахував і не дослідив окремо та в сукупності інші докази:
1) пояснення Банку (т.1, а.с.134-135), в яких Банк зазначав, який не отримував забезпечувальний платіж, що підтверджується випискою по рахунку Банку, яка міститься в матеріалах позовної заяви і яка не була досліджена судом; 
2) клопотання Банку про відкладення підготовчого судового засідання із додатками - адвокатськими запитами представника Банку щодо надання інформації стосовно ТОВ "Алонза" та ТОВ "Місія-1" (т.1. а.с.158-165), із даних запитів вбачається, що позивач намагався отримати від ТОВ "Алонза" і ТОВ "Місія-1" копію додаткової угоди від 08.07.2016 до Договору оренди про виключення з Договору ст.4-1 "Забезпечувальний платіж", відомості про отримання платежу ТОВ "Місія-1" та повернення платежу на рахунок ТОВ "Алонза"; 
3) пояснення Банку з додатками: претензію №Е.19.0.0.0/4-134403 від 06.11.2017 до ТОВ "Алонза" (т.2, а.с.95-96), лист ТОВ "Алонза" №160 від 20.12.2017 (т.2, а.с.97-99, із якого випливає, що на момент заміни сторони-орендодавця у ТОВ "Алонза" вже був відсутній обов`язок щодо внесення на рахунок орендодавця забезпечувального платежу через внесення відповідних змін до Договору оренди (про виключення ст.4-1) додатковою угодою від 08.07.2016, укладеною між ТОВ "Алонза" та ТОВ "Місія-1"); 
4) клопотання Банку про залучення до участі у справі ТОВ "Місія-1" (т.2, а.с.228-230) та про витребовування доказів від ТОВ "Місія-1" та ТОВ "Алонза" (т.2, а.с.231-235), із яких вбачається, що позивач намагався отримати від ТОВ "Алонза" та ТОВ "Місія-1" за допомогою суду для повного і всебічного вирішення справи додаткову угоду від 08.07.2016 до Договору оренди про виключення з Договору ст.4-1 "Забезпечувальний платіж", відомості стосовно виконання ТОВ "Алонза" обов`язку щодо внесення забезпечувального платежу на рахунок ТОВ "Місія-1", відомості про те, чи вилучалося положення про забезпечувальний платіж з Договору оренди і документи, що це підтверджують, документи, що свідчать про повернення забезпечувального платежу у розмірі 3 000 000,00 грн на рахунок ТОВ "Алонза"; суд першої інстанції відмовив в задоволенні клопотання позивача про витребування доказів (ухвала господарського суду Дніпропетровської області від 21.03.2019). 
91.          Банк у касаційній скарзі також звертає увагу на наявність низки судових справ між сторонами по стягненню заборгованості за Договором оренди за інші спірні періоди (липень - вересень 2018 року у справі №904/6407/21, листопад 2018 року - лютий 2019 року у справі №904/8403/21). Зазначає, що суд апеляційної інстанції це не врахував і зробив висновки щодо стану розрахунків між сторонами за Договором оренди, якими частково охоплювалися всі три спірних періоди, а не лише жовтень 2018 року, що також призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення, оскільки докази та доводи сторін стосувалися саме спірного періоду.
92.          Верховний Суд частково погоджується з доводами Банку з огляду на таке.
93.          Суди встановили, що 07.06.2016 ТОВ "Місія-1" (іпотекодавець за договором Іпотеки та орендодавець да Договором оренди) та Банк (іпотекодержатель) уклали Договір іпотеки, на підставі якого у власність до Банку перейшло нерухоме майно, передане в іпотеку та орендоване ТОВ "Алонза". Банк став новим власником такого майна, обтяженого орендою. 
94. Відповідно до частин 1, 2 ст.770 ЦК у разі зміни власника речі, переданої у найм, до нового власника переходять права та обов`язки наймодавця. Сторони можуть встановити у договорі найму, що у разі відчуження наймодавцем речі договір найму припиняється.
95.          Чинне законодавство надає наймачу додатковий захист шляхом встановлення правила про те, що перехід права власності на річ, передану у найм, не є підставою для зміни або припинення договору найму. При цьому новий власник речі автоматично набуває прав та обов`язків наймодавця за договором найму та повинен їх виконувати до закінчення строку дії договору або до моменту його припинення з будь-яких інших підстав. Тобто в результаті переходу права власності на найману річ має місце заміна наймодавця в договорі найму (подібні правові висновки містяться у постановах Верховного Суду від 12.03.2019 у справі №909/367/18, від 05.06.2018 у справі №922/2318/17, від 17.07.2018 у справі №923/70/18). 
96.          Договір оренди не передбачав положень щодо його припинення у зв`язку з відчуженням орендодавцем об`єкта оренди. Тому внаслідок переходу нерухомого майна, що належало ТОВ "Місія-1", у власність Банку, останній набув прав та обов`язків сторони Договору оренди (орендодавця). 
97.          На підставі переходу права власності на нерухоме майно, яке було предметом іпотеки та оренди, ТОВ "Алонза" та Банк уклали додаткову угоду від 02.08.2016 до Договору оренди, якою передбачили, що відбулась заміна орендодавця за Договором оренди і Банк набуває відповідних прав та обов`язків орендодавця (зокрема, зазначено, що оренда та інші платежі, передбачені умовами Договору оренди, з моменту переходу до Банку права власності на нерухоме майно (приміщення) підлягають сплаті на користь Банку). 
98.          У справі, що переглядається, суди встановили, що додаткова угода до Договору оренди була укладена лише між ТОВ "Алонза" та Банком. Тоді як договір між Банком та ТОВ "Місія-1" не укладався, правонаступництво між ними відбулося автоматично, відповідно до вимог закону (Банк як іпотекодержатель набув у власність майно ТОВ "Місія-1", обтяжене Договором оренди і автоматично став стороною Договору оренди). 
99.          Банк зазначив, що у матеріалах справи наявний лист ТОВ "Алонза" від 20.12.2017 №160 (т.2 а.с.97-99), зі змісту якого випливає обставина виключення сторонами Договору оренди відповідних положень про обов`язок сплати / повернення забезпечувального платежу (ст.4-1 Договору оренди) відповідно до додаткової угоди від 08.07.2016, тобто ще до набуття Банком прав орендодавця. 
100. Однак суд апеляційної інстанції вказаний доказ (лист ТОВ "Алонза") не дослідив та, відповідно, не встановив, чи дійсно мало місце виключення ст.4-1 Договору оренди до набуття Банком права власності на нерухоме майно, чи отримало ТОВ "Алонза" згоду на укладення цієї додаткової угоди від Банку. Так, відповідно до ч.3 ст.9 Закону "Про іпотеку" іпотекодавець має право виключно на підставі згоди іпотекодержателя передавати предмет іпотеки в спільну діяльність, лізинг, оренду, користування. Це стосується і додаткових угод до договору оренди.
101. Також суд апеляційної інстанції, встановивши факт перерахування ТОВ "Алонза" на користь ТОВ "Місія-1" забезпечувального платежу, не встановив чи перераховувався цей платіж ТОВ "Місія-1" на користь Банку (після переходу до нього права та обов`язків орендодавця) чи ТОВ "Алонза" (у зв`язку з виключенням ст.4-1 з Договору оренди, про яке стверджує Банк). 
102. Банк у касаційній скарзі звертає увагу на наявність низки судових справ між сторонами зі стягнення заборгованості за Договором оренди за інші періоди (липень - вересень 2018 у справі №904/6407/21, листопад 2018 року - лютий 2019 року у справі №904/8403/21). Очевидним є те, що забезпечувальний платіж не може бути врахований судом у кожному із цих спірних періодів. Отже, зараховуючи забезпечувальний платіж в рахунок погашення зобов`язань орендаря за Договором оренди за жовтень 2018 року, суд апеляційної інстанції не надав правової оцінки умовам договору, зокрема, щодо того, чи існував у Банку протягом спірного періоду невиконаний обов`язок щодо повернення ТОВ "Алонза" суми забезпечувального платежу. Відповідно до умов Договору оренди обов`язок орендодавця з повернення гарантійного платежу виникає лише після закінчення строку дії Договору або після його дострокового розірвання (протягом 30 днів з дати повернення майна). Якщо ст.4-1 було виключено із Договору оренди і Банк надавав на це згоду, то такий обов`язок міг виникнути раніше. 
103. Однак з оскаржуваного судового рішення вбачається, що суд апеляційної інстанції наведені Банком доводи та докази залишив без оцінки, натомість врахував докази, якими підтверджено обставини, які не входять до предмету доказування (не стосуються спірних відносин між сторонами), що привело до передчасного та помилкового висновку про наявність у Банку заборгованості перед ТОВ "Алонза" за Договором оренди через неповернення забезпечувального платежу та відмову у задоволенні позову Банку з цих підстав. 
(ІІ.ІІ.) Щодо арифметичних помилок у розрахунках заборгованості ТОВ "Алонза" за Договором оренди, допущених судом апеляційної інстанції  
104. Банк у касаційній скарзі також посилається на допущення судом апеляційної інстанції арифметичних помилок при здійсненні розрахунків заборгованості ТОВ "Алонза" з орендної плати та інших платежів за Договором оренди. Верховний Суд залишає цей довід без розгляду, оскільки допущення судом апеляційної інстанції арифметичних помилок не може бути підставою для касаційного оскарження, у ст.243 ГПК передбачено відповідний порядок виправлення таких помилок. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги Банку 
105. Відповідно до п.2 ч.1 ст.308 ГПК суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій повністю або частково і передати справу повністю або частково на новий розгляд, зокрема за встановленою підсудністю або для продовження розгляду.
106. Відповідно до ч.4 ст.310 ГПК справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
107. Порушення судом апеляційної інстанції норм процесуального права унеможливило встановлення фактичних обставин, що мають значення для правильного вирішення цієї справи, такі недоліки не можуть бути усунуті Верховним Судом самостійно в силу меж розгляду справи судом касаційної інстанції, встановлених ст.300 ГПК, Верховний Суд позбавлений можливості самостійно встановити обставини справи, що перешкоджає прийняттю законного рішення у справі, тому постанова суду апеляційної інстанції підлягає скасуванню з направленням справи на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
108. Згідно з вимогами ст.316 ГПК вказівки, що містяться у постанові суду касаційної інстанції, є обов`язковими для суду апеляційної інстанції під час нового розгляду справи. Постанова суду касаційної інстанції не може містити вказівок для суду апеляційної інстанції про достовірність чи недостовірність того чи іншого доказу, про переваги одних доказів над іншими, про те, яка норма матеріального права повинна бути застосована і яке рішення має бути прийнято за результатами нового розгляду справи.
109. Відповідно до ст.316 ГПК Верховний Суд зазначає, що при новому розгляді справи суд повинен дослідити всі докази, надані сторонами, встановити факти, які входять в предмет доказування (наявність чи відсутність заборгованості орендаря за Договором оренди за жовтень 2018 року), надати оцінку ключовим аргументам обох сторін, зокрема, надати відповіді на такі запитання: 
- чи вносилися сторонами зміни до Договору оренди в частині виключення ст.4-1 "Забезпечувальний платіж"; чи були вони погоджені з Банком як іпотекодержателем; 
- якщо такі зміни були внесені, то чи повертався орендодавцем забезпечувальний платіж орендарю; 
- чи отримував Банк забезпечувальний платіж у розмірі 3 000 000,00 грн на свій рахунок від ТОВ "Алонза" чи ТОВ "Місія-1"; 
- чи виник у Банка як орендодавця обов`язок із повернення забезпечувального платежу, чи існувало таке зобов`язання протягом спірного періоду (жовтень 2018 року); 
- чи міг забезпечувальний платіж бути зарахований на погашення орендних платежів до закінчення строку дії Договору оренди. 
Розподіл судових витрат
110. Враховуючи те, що судове рішення підлягає скасуванню, а справа передається на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, розподіл судових витрат у справі буде здійснено господарським судом за результатами нового розгляду відповідно до загальних правил розподілу судових витрат.
Керуючись статтями 300, 301, 308, 310, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд
ПОСТАНОВИВ:
1.          Касаційну скаргу Товариства з обмеженою відповідальністю "Алонза" залишити без задоволення.
2.          Касаційну скаргу Акціонерного товариства комерційний банк "Приватбанк" задовольнити. 
3.          Постанову Центрального апеляційного господарського суду від 19.01.2022 у справі №904/5429/18 скасувати.
4.          Справу №904/5429/18 направити на новий розгляд до Центрального апеляційного господарського суду.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                                О. Кібенко

Судді                                                                                                    С. Бакуліна

                                                                                                                        Л. Стратієнко