ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
79010, м.Львів, вул.Личаківська,81
_________________________________________________________________________________________________________
ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ
"12" травня 2022 р.                                                     Справа №914/1185/20
Західний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючої судді                                                                      Орищин Г.В.,
суддів                                                                                          Галушко Н.А.,
                                                                                                    Желіка М.Б.
секретар судового засідання Гунька О.П.
розглянув апеляційну скаргу  ОСОБА_1 від 23.11.2021
та Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп» від 01.12.2021
на рішення Господарського суду Львівської області від 25.10.2021 (повний текст рішення складено 04.11.2021, суддя Сухович Ю.О.)
у справі № 914/1185/20
за первісним позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп», м. Львів
до відповідача ОСОБА_1 , с.Пасіки-Зубрицькі, Пустомитівський район Львівська область
про стягнення 280 103,96 грн.

за зустрічним позовом ОСОБА_1 , с.Пасіки-Зубрицькі, Пустомитівський район Львівська область
до відповідача Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп», м. Львів
про визнання недійсним договору від 09.08.2019 р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 від 09.08.2019 р.

представники:
від позивача за первісним позовом –  ОСОБА_2 ,
від відповідача за первісним позовом – Мельничук В.А.

На розгляд Господарського суду Львівської області 19.05.2020 надійшла позовна заява Товариства з обмеженою відповідальністю (далі ТзОВ) «Компанія Ріел-Естейт Груп» до ОСОБА_1 про стягнення 280103,96 грн. заборгованості, з яких 132480,00 грн. основний борг, 2052,93 грн. інфляційні втрати, 1571,03 грн. три проценти річних, 144000,00 грн. штраф.
Ухвалою Господарського суду Львівської області від 11.06.2020 р. прийнято до спільного розгляду із первісним позовом зустрічну позовну заяву ОСОБА_1 до ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» про визнання недійсним договору від 09.08.2019 р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 від 09.08.2019 р.
Рішенням Господарського суду Львівської області від 25.10.2021 у справі №914/1185/20 первісний позов задоволено частково; з ОСОБА_1 на користь Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп» стягнуто 132480,00 грн. основного боргу, 2052,93 грн. інфляційних втрат, 1571,03 грн. 3% річних, 14400,00 грн. штрафу та відшкодовано судовий збір; в задоволенні решти вимог первісного позову та в задоволенні зустрічного позову відмовлено. При ухвалені вказаного рішення місцевий господарський суд виходив з наступного:
1) відповідно до п. 3.1 договору оренди, в редакції викладеній в договорі про внесення змін до договору оренди від 09.08.2020, та, з врахуванням п. 3.5 та 3.7 вказаного договору, розмір місячної орендної плати за користування нежитловими приміщеннями за один календарний місяць становив 14400,00 грн. з ПДВ. З врахуванням умов договору, ФОП Гамальчук Ю.В.(орендар) зобов`язаний був сплатити ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» (орендодавець) за період з 09.08.2019 (момент укладення договору) по 14.05.2020 наступні платежі:
- до 16.08.2019 - передоплата з орендної плати (гарантійний платіж) за перший та останній місяці оренди в сумі 28800,00 грн.;
- за період, починаючи з жовтня 2019 року по грудень 2019 року та з січня 2020 року по травень 2020 року включно, орендну плату в розмірі 115200,00 (8 місяців х 14400,00 грн.).
Враховуючи ту обставину, що орендар виконав свої зобов`язання щодо сплати орендної плати частково на суму 11520,00 грн., відтак сума основного боргу відповідача за первісним позовом становить 132480,00 грн., з яких 25920,00 грн. основний борг по передоплаті з орендної плати гарантійного платежу за перший та останній місяці оренди (з врахуванням оплати 02.09.2019) та 106   560,00 орендна плата за жовтень 2019 року - грудень 2019 року, січень-травень 2020 року (з врахуванням оплат 07.10.2019, 11.11.2019, 06.12.2019, 10.01.2020, 10.02.2020, 06.03.2020).
Приймаючи до уваги норми ст. 526, 599, 612 та 625 Цивільного кодексу України та, з врахуванням ст.193 Господарського кодексу України, суд дійшов до висновку про обґрунтованість вимог позивача за первісним позовом в частині стягнення основного боргу в сумі 132480,00 грн.
2) позивач за первісним позовом просив стягнути з відповідача за первісним позовом 144000,00 грн. штрафу, у відповідності до п 6.2 договору, а також 2052,93 грн. інфляційних втрат та 1571,03 грн. 3% річних. В свою чергу, відповідач за первісним позовом, подав заяву про зменшення неустойки. Керуючись положеннями статті 551 Цивільного кодексу України та статті 233 Господарського кодексу України, з врахуванням відсутності в матеріалах справи доказів на підтвердження понесених позивачем за первісним позовом збитків, приймаючи до уваги те, що сума нарахованих штрафу є надмірною, суд дійшов до висновку про доцільність зменшення суми штрафу на 90 % та стягнення з відповідача 14400,00 грн. штрафу, 2052,93 грн. інфляційних втрат та 1571,03 грн. 3% річних, в задоволенні решти позовних вимог судом відмовлено.
3) відмовляючи в задоволенні зустрічного позову, суд зазначив, що договір від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 від 09.08.2019 щодо суми орендної плати, підписаний ОСОБА_1 , що підтверджується наявним в матеріалах справи висновком судової почеркознавчої експертизи №10/7/928 від 17.11.2020, відтак, твердження позивача за зустрічним позовом про непідписання ним вказаного договору судом відхилені. Підстави для визнання недійсним договору про внесення від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 від 09.08.2019 відсутні, оскільки зміну ціни, шляхом укладення договору про внесення змін від 09.08.2019, було здійснено за згодою сторін, шляхом підписання договору про внесення змін до договору оренди на підставі ч. 1 ст. 651 Цивільного кодексу України, що не суперечить ч. 2 ст. 632 Цивільного кодексу України.
Не погодившись із ухваленим рішенням місцевого господарського суду, ОСОБА_1 звернувся до Західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій просить скасувати рішення Господарського суду Львівської області від 25.10.2021 у справі № 914/1185/20 в частині задоволення позовних вимог ТзОВ «Компанія Ріел Естейт-Груп» за первісним позовом та відмови у задоволенні зустрічного позову. В своїй апеляційній скарзі ОСОБА_1 зазначає, що тлумачачи п. 3.5 договору оренди, суд дійшов помилкового висновку про те, що вказана норма встановлює порядок та зміну орендної плати за ініціативою орендодавця,а не за згодою сторін. 
Пункт 9.1 вказаного договору передбачає, що будь-які зміни, доповнення та додатки до цього договору повинні бути оформлені у письмовій формі та підписані повноважними представниками сторін. Зміна умов цього договору в односторонньому порядку не допускається. Відтак, на переконання скаржника, п. 3.5 договору не врегульовує зміну ціни орендодавцем в односторонньому порядку, оскільки таке право виключає сам договір. Пункт 3.5 договору імперативно врегульовує умови і порядок зміни ціни за згодою сторін і обмежує право такої зміни з огляду на тривалість оренди; ціна оренди може бути змінена лише починаючи з другого року оренди. ОСОБА_1 стверджує, що матеріали справи не містять жодних доказів, які б підтверджували ініціативу відповідача за первісним позовом про збільшення орендної плати у десять разів. Скаржник вважає, що спірний додатковий договір не відповідає чинним на момент його укладення положенням законодавства та суперечить положенням ст. 203 ЦК України.
Позивач за зустрічним позовом в своїй апеляційній скарзі покликається на наявний в матеріалах справи рахунок № 659 від 29.08.2019 на сплату гарантійного платежу в сумі 2880 грн. – розмір двох орендних плат, як встановлено п. 3.7 договору, а також на рахунки, які виставлялися орендодавцем на сплату орендної плати протягом жовтня-грудня 2019р, та січня-березня 2020 р. на суму 1440,00 грн., без врахування умов договору від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди, відповідно до якого розмір орендної плати мав би становити 14400,00 грн. Скаржник зазначає, що сторонами у справі визнаються фактичні обставини щодо сплати за цими рахунками.
Апелянт заперечує підписання ним договору про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення № СТ/2 від 09.08.2019, який складений в одному примірнику.
Товариство з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп» також подало апеляційну скаргу на рішення Господасрького суду Львівської області від 25.10.2021 у даній справі, в якій просить скасувати вказане рішення місцевого господарського суду в частині відмови у задоволенні позовної вимоги первісного позову про стягнення 129600,00грн. штрафу. Позивач за первісним позовом вважає, що суд першої інстанції неправомірно зменшив розмір штрафу на 90 % зазначивши лише той факт, що сума нарахованого штрафу є надмірною та не може бути засобом для збагачення. Скаржник зазначає, що судом не враховано тих обставин, що останній платіж за договором оренди був здійснений 02.09.2019; розмір сплаченої орендної плати, станом на дату подання позову, становив  менше 10%; відповідач за первісним позовом не вживав жодних заходів до виконання зобов`язань та не бажав добровільно виконати взяті на себе зобов`язання; внаслідок порушення зобов`язання позивач недоотримав значної суми орендної плати, на яку мав законні очікування.
Позивач за первісним позовом подав відзив на апеляційну скаргу ОСОБА_1 , в якому заперечує доводи апелянта та зазначає, що сторони за своєю згодою вправі змінити ціну в будь-який момент дії договору, а без згоди – за ініціативою орендодавця починаючи з другого року оренди. Зміна ціни шляхом укладення договору про внесення змін було здійснено за згодою сторін договору, керуючись ч. 1 ст. 651 ЦК України, що не суперечить ч. 2 ст. 632 ЦК України. Орендодавець не надсилав жодного звернення (повідомлення) орендарю з метою використання свого права, передбаченого п. 3.5 договору оренди, зміни розміру орендної плати. Отже, відповідач за первісним позовом помилково зазначає про порушення встановленого порядку зміни ціни, передбаченого п. 3.5 договору оренди, оскільки сторони при укладенні договору про внесення змін, керувалися ч. 1 ст. 651 ЦК України, а не п. 3.5 договору оренди, що кореспондується із ч. 3 ст. 762 ЦК України. Щодо заперечень на апеляційну скаргу в частині задоволення первісного позову, ТзОВ «Компанія Ріел Естейт-Груп» зазначає, що наявність боргу відповідача перед позивачем підтверджується договором оренди нежитлового приміщення № СТ/2 від 09.08.2019, додатком № 1 до вказаного договору оренди, актом приймання-передачі нежитлового приміщення № СТ/2 від 09.08.2019 та банківськими виписками по рахунку позивача за первісним позовом.
ОСОБА_1 також подав відзив на апеляційну скаргу ТзОВ «Компанія Ріел Естейт-Груп» в якому заперечує доводи останнього та вважає, що заявлена позивачем за первісним позовом до стягнення сума штрафу є нічним іншим, як способом неправомірного збагачення, оскільки позивач сам не вживав жодних заходів для покриття своїх витрат за допомогою того механізму, який передбачений договором – від можливості нарахування і стягнення штрафів у порядку та черговості до розірвання договірних відносин на підставі п. 4.4.3, п. 4.4.4, п 5.5 договору, у зв`язку із несплатою орендної плати. Також заперечує доводи апелянта про те, що  останній платіж за користування приміщенням було здійснено 02.09.2019, покликаючись на наявні в матеріалах справи рахунки № 815 від 01.10.2019, № 980 від 01.11.2019, № 1138 від 02.12.2019, № 14 від 03.01.2020, № 207 від 03.02.2020, № 415 від 03.03.2020, які були оплачені відповідачем за первісним позовом.
Процесуальний хід розгляду справи відображений в ухвалах Західного апеляційного господарського суду від 26.11.2021, від 07.12.2021, від 28.12.2021, від 02.02.2022, від 17.02.2022, від 10.03.2022 та від 14.04.2022
Також до апеляційної скарги ОСОБА_1 було долучено ряд клопотань, а саме:
- клопотання про витребування у ГУ ДПС України у Львівській області відомостей з Єдиного державного реєстру податкових накладних щодо обставин реєстрації ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» податкових накладних та відображення у податковій звітності сум операцій з надання ФОП Гамальчуку Ю.В. в оренду приміщення. В обґрунтування вказаного клопотання скаржник покликається на те, що оскільки він є платником ПДВ, відтак ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» була зобов`язана протягом дії договірних відносин щомісячно реєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних відповідні податкові накладні із відображенням бази оподаткування, якою є сума встановленої договором орендної плати;
- клопотання про витребування у ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» доказів, а саме: зведених податкових накладних або рахунків коригування, що відображають суми операцій із надання ФОП Гамальчуку Ю.В. послуг оренди нежитлових приміщень площею 32,5 м2 за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 45А за податкові періоди серпень 2019 - травень 2020 року, які подавались ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» на реєстрацію в Єдиному державному реєстрі податкових накладних та квитанції про їх реєстрацію;
- про проведення повторної судової почеркознавчої експертизи, в якому заявник зазначає, що наявний в матеріалах справи експертний висновок не містить результатів порівняння, а також спеціальних таблиць, оцінки індивідуальної сукупності виявлених ознак, а висновок про належність підпису Гамальчуку Ю.В. експертом сформовано за результатами аналізу лише двох елементів, які не проаналізовано на предмет відмінностей, відтак, на переконання Гамальчука Ю.В., експертом не дотримано вимог методичних рекомендацій, що має своїм наслідком неповне дослідження та формулювання необґрунтованих результатів;
Ухвалою суду апеляційної інстанції від 17.02.2022 в задоволенні клопотання про призначення повторної судової почеркознавчої експертизи було відмовлено з огляду на те, що питання призначення повторної судової експертизи у даній справі було предметом розгляду суду апеляційної інстанції, про що зазначено у постанові Західного апеляційного господарського суду від 02.06.2021.
Клопотання про витребування доказів було задоволено та, вказаною ухвалою суду зобов`язано: 
- ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» подати суду податкові накладні, що відображають суми операцій із надання ФОП Гамальчуку Ю.В. послуг оренди нежитлового приміщення площею 32,5 м2 за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 45А за податкові періоди серпень 2019 - травень 2020 року, які подавались товариством на реєстрацію в Єдиному державному реєстрі податкових накладних та квитанції про їх реєстрацію;
- ДПС у Львівській області надати суду інформацію щодо відомостей з Єдиного державного реєстру податкових накладних щодо обставин реєстрації ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» податкових накладних та відображення у податковій звітності сум операцій з надання ФОП Гамальчуку Ю.В. послуг оренди нежитлового приміщення площею 32,5 м2 за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 45А за податкові періоди серпень 2019 - травень 2020 року.
14 квітня 2022 на розгляд суду від ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» надійшло пояснення, в якому останній зазначає, що не в змозі виконати вимоги ухвали суду від 17.02.2022, тому що податкові накладні, що подавались на реєстрацію до ЄРПН та квитанції про їх реєстрацію на підприємстві не зберігаються, оскільки вони реєструються та містяться в електронному вигляді у Єдиному реєстрі податкових накладних. Указом Президента України № 64/2022 від 24.02.2022 «Про введення воєнного стану в Україні» в Україні введено воєнний стан із 05 годин 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб. В подальшому Законом України про затвердження Указу Президента України «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» № 2119-ІХ продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 годин 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб. В умовах воєнного стану електронні сервіси ДПС, в т.ч. ЄРПН, працюють із певними обмеженнями. Через це платники ПДВ не мають можливості реєструвати в Єдиному реєстрі податкових накладних податкові накладні та розрахунки коригування до них. Відтак, позивач не має можливості отримати примірники податкових накладних та квитанції про їх реєстрацію та, відповідно, надати їх суду.
На виконання вимог ухвали суду від 17.02.2022 Головним управлінням державної податкової служби України у Львівській області надано відповідь, з якої вбачається, що згідно інформації, наявної в базах органу ДПС, відсутня інформація щодо реєстрації в Єдиному реєстрі податкових накладних (розрахунків коригування) ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп»  за операціями із надання ФОП Гамальчуку Ю.В. послуг оренди нежитлового приміщення, оскільки неможливо ідентифікувати особу, на яку виписувались податкові накладні. Проте, зазначає, що згідно даних ЄРПН, ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» за період діяльності серпень 2019 – травень 2020 року виписано та зареєстровано податкові накладні з номенклатурою товарів/послуг : «оренда приміщення м. Львів вул. Стрийська, 45а» на неплатника ПДВ (100000000000).
В дане судове засідання прибули представники обох сторін, які підтримали свої доводи та запереченні, викладені в апеляційних скаргах та у відзивах на апеляційні скарги.
Розглянувши матеріали справи, оцінивши доводи апеляційної скарги, заслухавши представника учасників справи, перевіривши застосування судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права, судова колегія зазначає наступне:
Як вбачається з матеріалів справи та встановлено місцевим господарським судом, 09.08.2019 між ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» (орендодавець ) та ФОП Гамальчуком Ю. В. (орендар) укладено договір оренди нежитлового приміщення №СТ/2.
Відповідно до п. 1.1. договору оренди орендодавець передає, а орендар приймає в строкове платне користування нежитлове приміщення площею 32,5 кв.м., яке являє собою частину нежитлових приміщень №2 загальною площею 137,5 кв.м., що знаходиться на першому поверсі житлового будинку, позначеного літ. «А-10» за адресою: м. Львів, вул.Стрийська, буд. 45а (надалі - приміщення). Межі приміщення визначаються в додатку №1 до цього договору.
Пунктом 1.4. договору оренди передбачено цільове призначення приміщення: для використання у господарській діяльності орендаря.
Згідно пункту 3.1 договору оренди розмір місячної орендної плати за користування вказаним у розділі 1 даного договору нежитловим приміщенням за один календарний місяць становить 1200,00 грн.
У відповідності до п.3.2 договору оренди орендна плата сплачується щомісячно, не пізніше 5 (п`ятого) числа поточного місяця в безготівковій формі шляхом переказу з поточного рахунку орендаря на поточний рахунок орендодавця; авансові платежі допускаються; обов`язок оплати вважається виконаним орендарем в момент зарахування коштів в повному обсязі на поточний рахунок орендодавця.
Згідно п.3.3. договору оренди вказаний у розділі 3 цього договору розмір орендної плати не включає в себе жодних податків, зборів та інших обов`язкових платежів та підлягає збільшенню на податок на додану вартість.
Того ж дня - 09.08.2019, між сторонами було укладено договір про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 від 09.08.2019,відповідно до умов якого пункт 3.1. договору оренди був викладений у наступній редакції: «розмір місячної орендної плати за один календарний місяць становить 12000,00 (дванадцять тисяч гривень 00 копійок) без ПДВ».
Враховуючи, що позивач є платником ПДВ, розмір орендної плати з врахуванням пункту 3.3. договору оренди мав би становити 14400,00 грн.
Як вбачається з вказаного договору про внесення змін до договору оренди, цей договір складений на 1 (одному) аркуші в одному примірнику.
Згідно пункту 3.5 договору оренди сторони дійшли згоди, що орендодавець, починаючи з другого року оренди, вправі змінити розмір орендної плати. У такому випадку орендодавець зобов`язаний надіслати орендарю відповідне звернення (повідомлення). Орендар зобов`язаний розглянути таке звернення у місячний термін з моменту його отримання. Якщо у місячний термін орендар не надіслав відповіді на звернення орендодавця, пропозиція про зміну розміру орендної плати вважається прийнятою. Якщо орендар не погоджується на зміну розміру орендної плати, сторони зобов`язуються вирішити це питання шляхом переговорів у 15-ти денний термін. Якщо сторони не дійшли згоди щодо зміни розміру орендної плати з підстав передбачених у цьому пункті договору, даний договір підлягає розірванню через 60 календарних днів з моменту відправлення орендодавцем орендарю відповідного письмового звернення (повідомлення) про яке зазначено у першому реченні цього абзацу.
Умовами пункту 3.6. договору оренди передбачено, що орендна плата, вказана в п.3.1 цього договору сплачується орендарем з моменту передачі приміщення по акту приймання-передачі по час належного повернення нежитлового приміщення орендодавцю. Оплата неповного місяця оренди здійснюється пропорційно кількості днів оренди, виходячи з вартості одного дня оренди.
Згідно пункту 3.7. договору оренди сторони домовились, що протягом 5 банківських днів з дня підписання цього договору орендар здійснить передоплату з орендної плати (гарантійний платіж) за перший та останній місяці оренди у розмірі двох місячних орендних плат. Дана передоплата (гарантійний платіж) враховуватиметься у виконання зобов`язань орендаря зі   сплати орендної плати, якщо іншого не передбачено умовами цього договору. У випадку дострокового розірвання цього договору з ініціативи орендаря гарантійний платіж за останній місяць оренди не підлягає поверненню чи зарахуванню такого в рахунок орендної плати за останній місяць оренди та залишається у орендодавця. При цьому, сплачена сума передоплати з орендної плати (гарантійний платіж) за останній місяць оренди, у випадку несплати (повністю чи частково) орендарем будь-яких платежів по цьому договору (включаючи неустойку, штрафні санкції) зараховується в односторонньому порядку орендодавцем в оплату таких платежів та не підлягає поверненню орендарю чи зарахуванню такого в рахунок орендної плати за останній місяць оренди. Кінцевий перерахунок орендної плати за останній місяць оренди буде здійснено в передостанньому місяці оренди з урахуванням цього пункту 3.1. та пункту 3.5 договору.
Як вбачається з матеріалів справи та не заперечується сторонами, нежитлове приміщення площею 32,5 кв.м., яке є частиною нежитлових приміщень №2 загальною площею 137,5 кв.м., що знаходяться на першому поверсі житлового будинку за адресою: м. Львів, вул. Стрийська, 45а було передано відповідачу за первісним позовом згідно акту приймання-передачі підписаного сторонами 01.09.2019 (а.с. 45 т. 1).
На виконання приписів п. 3.7 договору оренди, ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» виставила відповідачу за первісним позовом рахунок № 659 від 29.08.2019 на сплату гарантійного платежу в сумі 2880 грн., на підставі якого ОСОБА_1 02.09.2019 сплатив 2880 грн., що також підтверджується випискою по рахунку позивача за первісним позовом (а.с 49 т. 1).
Крім цього, з виписки по рахунку, долученої позивачем за первісним позовом до позовної заяви вбачається, що внесення орендної плати Гамальчуком Ю.В. в період з 01.10.2019 по 03.03.2020 здійснювалося на підставі виставлених рахунків на суму 1440,00 грн.(а.с. 51-63 т.1).
Відповідно до ч. 1 ст. 11 Цивільного кодексу України, цивільні права та обов`язки виникають із дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також із дій осіб, що не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків, зокрема, є договори та інші правочини.
Відповідно до ч. 1 ст. 626 ЦК України договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Відповідно до статті 6 цього Кодексу сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору з урахуванням вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості (ч. 1 ст. 627 ЦК України).
Згідно ст. 629 ЦК України договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту (ст. 624 ЦК України).
У відповідності до ст. 632 ЦК України, ціна в договорі встановлюється за домовленістю сторін. Зміна ціни після укладення договору допускається лише у випадках і на умовах, встановлених договором або законом.
За найм (оренду) майна з наймача справляється плата, розмір якої встановлюється договором найму. Договором або законом може бути встановлено періодичний перегляд, зміну (індексацію) розміру плати за найм (оренду) майна (ч. 1,3 ст. 762 ЦК України).
Пунктом 2 ст. 639 Цивільного кодексу України передбачено, якщо сторони домовилися укласти договір у певній формі, він вважається укладеним з моменту надання йому цієї форми, навіть якщо законом ця форма для даного виду договорів не вимагалася.
Відповідно до ст. 759 ЦК України за договором найму (оренди) наймодавець передає або зобов`язується передати наймачеві майно у користування за плату на певний строк. Законом можуть бути передбачені особливості укладення та виконання договору найму
В даному випадку, первісний позов заявлений про стягнення заборгованості з орендної плати за договором від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від того ж дня - 09.08.2019, яким збільшено розмір орендної плати у десять разів. Тому, слід розглянути питання відповідності закону договору про внесення змін до договору оренди.
Як було зазначено вище, спірний за зустрічним позовом договір був укладений в той самий день що і основний договір. З аналізу п. 3 договору про внесення змін до договору оренди вбачається, що такий складений на 1 (одному) аркуші в 1 (одному) примірнику, який має юридичну силу. В той час, як основний договір, згідно п. 9.6 договору оренди, був укладений в двох ідентичних примірниках, що мають однакову юридичну силу, по одному примірнику для кожної із сторін.
Стаття 654 ЦК України передбачає, що зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту, однак вказаної форми не було дотримано сторонами при укладенні спірного договору про внесення змін до договору оренди. Крім цього, слід зазначити, що спірний договір про внесення змін до договору оренди, мав бути у відповідача за первісним позовом, оскільки такий є підставою для здійснення орендних платежів.
Відповідно до п. 9.3 договору оренди, всі істотні умови цього договору зобов`язані виконуватись і не змінюватись на строк дії цього договору. Згідно п .9.1 договору, будь-які зміни, доповнення та додатки до цього договору повинні бути оформлені у письмовій формі та підписані повноваженими представниками сторін. Зміна умов цього договору в односторонньому порядку не допускається.
У пункті 3.5 договору оренди сторони дійшли згоди, що орендодавець, починаючи з другого року оренди, вправі змінити розмір орендної плати. У такому випадку орендодавець зобов`язаний надіслати орендарю відповідне звернення (повідомлення). Орендар зобов`язаний розглянути таке звернення у місячний термін з моменту його отримання. Якщо у місячний термін орендар не надіслав відповіді на звернення орендодавця, пропозиція про зміну розміру орендної плати вважається прийнятою. Якщо орендар не погоджується на зміну розміру орендної плати, сторони зобов`язуються вирішити це питання шляхом переговорів у 15-ти денний термін. Якщо сторони не дійшли згоди щодо зміни розміру орендної плати з підстав передбачених у цьому пункті договору, даний договір підлягає розірванню через 60 календарних днів з моменту відправлення орендодавцем орендарю відповідного письмового звернення (повідомлення) про яке зазначено у першому реченні цього абзацу.
З аналізу вказаного пункту договору вбачається, що такий не врегульовує зміну ціни орендодавцем в односторонньому порядку, оскільки таке право виключає сам договір. Відтак, п.3.5 договору імперативно врегульовує умови і порядок зміни ціни за згодою сторін і обмежує право такої зміни з огляду на тривалість оренди.
Прийняття пропозиції орендодавця про зміну розміру орендної плати або ненадіслання відповіді на звернення орендодавця мають своїм наслідком укладення додаткового договору про внесення змін до п. 3.1 договору, як того вимагає п. 9.1 договору оренди. Отже, за наведених договірних умов та відповідно до норм цивільного закону, за умови виконання орендодавцем передбачених п. 3.5 договору імперативних вимог, сума орендної плати могла б бути збільшена лише починаючи з 09.09.2020, за умови згоди орендаря та внесення змін до договору. Крім цього, зміна ціни за користування нежитловим приміщенням шляхом укладення договору від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від 09.08.2019 суперечить вимогам ч. 2 ст. 632 ЦК України.
Згідно з ч. 1 ст. 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків. Зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі (ч. 1, 3 ст. 203 ЦК України).
Підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами 1 - 3, 5 та 6 ст. 203 цього Кодексу (ч. 1 ст. 215 ЦК України).
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин) (ч. 3 ст. 215 ЦК України).
Спірний за зустрічним позовом додатковий договір не відповідає вимогам чинним, на момент його укладення, положенням законодавства та суперечить положенням ст. 203 ЦК України.
Відповідач за первісним позовом, у своїй заяві про зміну підстав зустрічного позову зазначає, що неодноразово, листами від 15.04.2020 та від 29.04.2020, звертався до орендодавця із проханнями про розірвання договору, однак останній відмовив у проханні відповідача за первісним позовом. Жодних спорів чи претензій станом на 27.04.2020 орендодавцем щодо неналежного виконання договірних зобов`язань до орендаря пред`явлено не було. Згодом відповідачем за первісним позовом поштою було отримано претензію від 08.05.2020, зі змісту якої, Гамальчук Ю.В. дізнався про те, що сума щомісячної орендної плати за умовами договору №СТ/2 від 09.08.2019 становила 14400,00 грн. (включаючи ПДВ). ОСОБА_1 стверджує, що договір від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від 09.08.2019 ним не підписувався, а про існування такого договору він дізнався лише при ознайомлені з матеріалами даної справи.
Відповідність підпису, проставленого на примірнику договору про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від 09.08.2019, зразкам підпису ОСОБА_1 досліджувалася в рамках призначеної судової почеркознавчої експертизи у даній справі. Висновок експерта про те, що підпис на договорі про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення № СТ/2 від 09.08.2019 вчинений Гамальчуком Ю.В. оцінюється судом критично, оскільки зі змісту висновку експерта вбачається, що досліджувався підпис проставлений в графі «Орендар» на договорі датованому 09.09.2019, в той час як спірний договір про внесення змін до договору оренди датований 09.08.2019.
Мотиви зустрічного позову полягають у тому, що збільшення ціни договору додатковим договором від 09.08.2019 не відповідає умовам п. 3.5 договору оренди, що є порушенням ч. 2 ст. 632 ЦК України та підставою для визнання оспорюваного договору недійсним на підставі ч. 1 ст. 215 ЦК України, як такого, що не відповідає статті 203 ЦК України. Тобто, внесення змін до договору оренди було вчинено з порушенням норм чинного законодавства і договору оренди.

Первісний позов Товариством з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп» заявлений про стягнення заборгованості з орендної плати з ОСОБА_1 , у зв`язку із невиконанням останнім умов договору. Починаючи з моменту його укладення 09.08.2019 до 14.05.2020, орендар зобов`язаний був сплатити орендодавцю наступні платежі:
-до 16.08.2019 - передоплата з орендної плати (гарантійний платіж) за перший та останній місяці оренди в сумі 28800,00 грн.;
- за період, починаючи з жовтня 2019 року по грудень 2019 року та з січня 2020 року по травень 2020 року включно, орендну плату в розмірі 115200,00 (8 місяців х 14400,00 грн).
Відповідач за первісним позовом свої зобов`язання щодо сплати орендної плати виконав частково, сплативши 11520,00 грн.
За розрахунками позивача за первісним позовом сума основного боргу відповідача за первісним позовом становить 132480,00 грн., з яких 25920,00 грн основний борг по передоплаті з орендної плати гарантійного платежу за перший та останній місяці оренди та 106560,00 орендна плата за жовтень 2019 року - грудень 2019 року, січень-травень 2020 року.
У зв`язку з простроченням відповідачем за первісним позовом оплати орендної плати, гарантійного платежу, позивач на підставі пункту 6.2 договору нарахував відповідачу 144000,00 грн. штрафу.
Також, позивач нарахував втрати від інфляції в сумі 2052,93 грн. та 3% річних в сумі 1571,03 грн.
Згідно частини 1 статті 15 Цивільного кодексу України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Статтею 16 Цивільного кодексу України передбачено, що кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.
Згідно статті 509 Цивільного кодексу України, зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку. Відповідно до статті 11 Цивільного кодексу України, однією з підстав виникнення зобов`язань, є зокрема, договори та інші правочини.
Як передбачено статтею 174 Господарського кодексу України однією з підстав виникнення господарського зобов`язання є господарський договір та інші угоди, передбачені законом, а також угоди не передбачені законом, але які йому не суперечать.
Відповідно до частини 1 статті 626 Цивільного кодексу України, договором є домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
Статтею 627 Цивільного кодексу України встановлено, що сторони є вільними в укладенні договору, виборі контрагента та визначенні умов договору, з урахуванням вимог цього кодексу, інших актів цивільного законодавства, звичаїв ділового обороту, вимог розумності та справедливості.
Статтею 629 Цивільного кодексу України визначено, що договір є обов`язковим для виконання сторонами.
Одностороння відмова від зобов`язання або одностороння зміна його умов не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом (стаття 525 Цивільного кодексу України).
Стаття 599 Цивільного кодексу України вказує на те, що зобов`язання припиняється виконанням, проведеним належним чином.
Дані правовідносини сторін виникли на підставі договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 укладеного 09.08.2019 та договору про внесення змін до договору оренди від того ж 09.08.2019, а первісний позов заявлений позивачем виключно на підставі договору від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від 09.08.2019, яким збільшено суму орендних платежів в десять разів.
Однак, з матеріалів справи вбачається, що позивач за первісним позовом виставив рахунок № 659 від 29.08.2019 на сплату гарантійного платежу в сумі 2880 грн., на підставі якого 02.09.2019 відповідачем за первісним позовом було сплачено 2880,00 грн., у розмірі двох місячних орендних плат, як цього вимагає п. 3.7 договору оренди (а.с. 49 т. 1).
З аналізу вказаного рахунку вбачається, що орендарем зазначена сума гарантійного платежу визначалася саме із розрахунку 1440,00 грн., а не 14400,00 грн., як це було передбачено договором про внесення змін до договору оренди.
Відповідно до п. 3.4 договору оренди, орендар був зобов`язаний щомісячно, на підставі виставлених орендодавцем рахунків, відшкодувати орендодавцю вартість комунальних послуг.
Крім виставлення рахунків на компенсацію комунальних платежів, в період дії правовідносин між позивачем та відповідачем, ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» також щомісячно виставлялися рахунки на сплату орендної плати. Внесення орендної плати ОСОБА_1 здійснювалося саме на підставі виставлених рахунків.
Так, на підставі рахунку № 815 від 01.10.2019 відповідачем за первісним позовом 07.10.2019 сплачено 1440,00 грн., на підставі рахунку № 980 від 01.11.2019 – 11.11.2019 сплачено 1440,00 грн., на підставі рахунку № 1138 від 02.12.2019 – 06.12.2019 сплачено 1440,00 грн., на підставі рахунку № 14 від 03.01.2020 – 10.01.2020 сплачено 1440,00 грн., на підставі рахунку № 207 від 03.02.2020 – 10.02.2020 сплачено 1440,00 грн., на підставі рахунку № 415 від 03.03.2020 – 06.03.2020 сплачено 1440,00 грн. 
Перерахування орендної плати ОСОБА_1 згідно виставлених орендарем рахунків підтверджується, зокрема, і випискою по рахунку ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» долученою до матеріалів справи (а.с. 50-63 т. 1) та не заперечується сторонами.
Отже, з наведеного вбачається, що самим орендодавцем протягом спірного періоду орендна плата нараховувалась на підставі п. 3.1 договору оренди СТ/2 від 09.08.2019 без врахування зміни ціни договору, внесеної договором про внесення змін до договору оренди. 
З огляду на оплату відповідачем за первісним позовом всіх орендних платежів на підставі виставлених рахунків, у позивача за первісним позовом відсутні правові підстави для застосування до ОСОБА_1 штрафних санкцій за неналежне виконання умов договору, щодо здійснення оплати орендних платежів. 
З врахуванням наведеного, судова колегія дійшла до висновку про безпідставність заявленого первісного позову.
Крім цього, в силу приписів ст. 216 ЦК України, яка передбачає, що недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю, визнання судом недійсності договору від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від 09.08.2019, виключає підстави для задоволення первісного позову.
Відповідно до вимог частини 1 статті 73 Господарського процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи.
Згідно частини 1 статті 74 Господарського процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень.
У відповідності до статті 76 Господарського процесуального кодексу України належними є докази, на підставі яких можна встановити обставини, які входять в предмет доказування. Суд не бере до розгляду докази, які не стосуються предмета доказування. Предметом доказування є обставини, які підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення.
Зі змісту статті 77 Господарського процесуального кодексу України вбачається, що обставини, які відповідно до законодавства повинні бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування. Докази, одержані з порушенням закону, судом не приймаються.
Згідно статті 78 Господарського процесуального кодексу України достовірними є докази, створені (отримані) за відсутності впливу, спрямованого на формування хибного уявлення про обставини справи, які мають значення для справи.
У відповідності до статті 79 Господарського процесуального кодексу України наявність обставини, на яку сторона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, вважається доведеною, якщо докази, надані на підтвердження такої обставини, є більш вірогідними, ніж докази, надані на її спростування. Питання про вірогідність доказів для встановлення обставин, що мають значення для справи, суд вирішує відповідно до свого внутрішнього переконання.
Стандарт доказування "вірогідності доказів" на відміну від "достатності доказів", підкреслює необхідність співставлення судом доказів, які надає позивач та відповідач. Тобто з введенням в дію нового стандарту доказування необхідним є не надати достатньо доказів для підтвердження певної обставини, а надати їх саме ту кількість, яка зможе переважити доводи протилежної сторони судового процесу. На суд покладено обов`язок оцінювати докази, обставини справи з огляду на їх вірогідність, яка дозволяє дійти висновку, що факти, які розглядаються скоріше були (мали місце), аніж не були. Вказане узгоджується з правовою позицією викладеною у постанові Верховного суду у справі № 904/2357/20 від 21.08.2020.
Статтею 86 Господарського процесуального кодексу України встановлено, що суд оцінює докази за своїм внутрішнім переконанням, що ґрунтується на всебічному, повному, об`єктивному та безпосередньому дослідженні наявних у справі доказів.
Жодні докази не мають для суду заздалегідь встановленої сили. Суд оцінює належність, допустимість, достовірність кожного доказу окремо, а також достатність і взаємний зв`язок доказів у їх сукупності.
Суд надає оцінку як зібраним у справі доказам в цілому, так і кожному доказу (групі однотипних доказів), який міститься у справі, мотивує відхилення або врахування кожного доказу (групи доказів).
Суд враховує висновки, що їх зробив Європейський суд з прав людини у справі «Проніна проти України» (рішення Європейського суду з прав людини від 18.07.2006), де вказано, що пункт 1 статті 6 Конвенції зобов`язує суди давати обґрунтування своїх рішень, але це не може сприйматись як вимога надавати детальну відповідь на кожен аргумент. Межі цього обов`язку можуть бути різними в залежності від характеру рішення. Крім того, необхідно брати до уваги різноманітність аргументів, які сторона може представити в суд, та відмінності, які існують у державах-учасницях, з огляду на положення законодавства, традиції, юридичні висновки, викладення та формулювання рішень. Таким чином, питання, чи виконав суд свій обов`язок щодо подання обґрунтування, що випливає зі статті 6 Конвенції, може бути визначено тільки у світлі конкретних обставин справи.
З огляду на наведене судова колегія дійшла до висновку про задоволення апеляційної скарги ОСОБА_1 , задоволення зустрічного позову ОСОБА_1 та визнання недійсним договору від 09.08.2019 про внесення змін до договору оренди № СТ/2 від 09.08.2019, і відмову у задоволенні первісного позову ТзОВ «Компанія Ріел-Естейт Груп» про стягнення з ОСОБА_1 280103,96 грн.
Судовий збір у відповідності до вимог ст. 129 ГПК України покладається на позивача за первісним позовом.
Керуючись ст.ст. 86, 269, 270, 275, 277, 282 ГПК України, Західний апеляційний господарський суд
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу ОСОБА_1 від 23.11.2021 задоволити.
Рішення Господарського суду Львівської області від 25.10.2021 у справі № 914/1185/20 скасувати.
В задоволенні первісного позову відмовити повністю.
Зустрічний позов ОСОБА_1 задоволити. 
Визнати недійсним договір від 09.08.2019 р. про внесення змін до договору оренди нежитлового приміщення №СТ/2 від 09.08.2019 р.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «Компанія Ріел-Естейт Груп» (79031, Львівська область, м. Львів, вул. Скорини будинок 32 квартира 77, ідентифікаційний код 40746462) на користь ОСОБА_1 ( АДРЕСА_1 , реєстраційний номер облікової картки платника податків НОМЕР_1 ) 2102,00 (дві тисячі сто дві) грн. судовий збір за розгляд справи в суді першої інстанції та 6539,34 (шість тисяч п`ятсот тридцять дев`ять) грн. за розгляд справи судом апеляційної інстанції.
Господарському суду Львівської області видати відповідний наказ.
Порядок оскарження постанови визначено статтями 287, 288 ГПК України.
Повний текст постанови складено  25.05.2022.

Головуючий суддя                                                  Г.В. Орищин

суддя                                                                                Н.А. Галушко

суддя                                                                                М.Б. Желік