Постанова
Іменем України
12 квітня 2022 року 
м. Київ
справа № 522/14123/18
провадження № 61-10109св20
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В. 
суддів: Олійник А. С. (суддя-доповідач), Погрібного С. О., Усика Г. І., Яремка В. В.,
учасники справи:
позивач -ОСОБА_1 ,
відповідачі: Товариство з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект», державний реєстратор Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» Махортов Ігор Олександрович,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_1 , подану через адвоката Легенченко Олену Андріївну, на постанову Одеського апеляційного суду від 30 червня 2020 року у складі колегії суддів: Вадовської Л. М., Ващенко Л. Г., Сєвєрової Є. С.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У серпні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю «Кей-Колект» (далі - ТОВ «Кей-Колект»), державного реєстратора Комунального підприємства «Реєстраційна служба Одеської області» (далі - державний реєстратор) Махортова І. О. про визнання недійсною вимоги, визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора. 
Позов обгрунтований тим, що 20 липня 2018 року на адресу нежитлового приміщення АДРЕСА_1 надійшла вимога ТОВ «Кей-Колект» про сплату на його користь 3 543 108,19 грн, у разі несплати на це нежитлове приміщення буде звернено стягнення. Власником цього нежитлового приміщення є  ОСОБА_1 . 
Право власності на нерухоме майно набуто на підставі нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу від 25 вересня 2015 року, укладеного між        ОСОБА_1 та    ОСОБА_2 , яка набула майно на підставі нотаріально посвідченого 21 квітня 2015 року договору купівлі-продажу у ТОВ «Ріал Істейт Бізнес Групп», що володів нерухомим майном на підставі свідоцтва про право власності на нерухоме майно, виданого реєстраційною службою Одеського міського управління юстиції в Одеській області від 15 травня 2014 року, індексний номер 2447096. 
Державнийреєстратор Махортов І. О. 31 травня 2018 року прийняврішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41643635 від 15 червня 2018 року (номер запису про іпотеку 26654672) та рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 41643736 від 15 червня 2018 року (номер запису про обтяження 26654723). Підставою для прийняття цих рішень став лист Комунального підприємства «Бюро технічної інвентарізації» Одеської міської ради (далі - БТІ) від 31 травня 2018 року № 4675-11/1632/2, іпотечний договір від 29 серпня 2005 року № 2977, посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу(далі -приватний нотаріус)Ситніковою Ю. Д.,                   лист-повідомлення 304/04/18/732384/2 ТОВ «Кей-Колект». 
Іпотекодавцем та особою майно/права якої обтяжуються, є   ОСОБА_3 . Позивач вважає, що вказані рішення відповідач прийнявз порушенням норм матеріального права, вони є незаконними, оскільки він,     ОСОБА_1 ,не має будь-яких договірних чи позадоговірних відносин ні з    ОСОБА_3 , ні з ТОВ «Кей-Колект», ні  з будь-якими іншими особами. 
Відповідно до частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації може бути відмовлено у разі, якщо: заяву про державну реєстрацію обтяжень попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем.
У порушення зазначеного припису відповідач здійснив державну реєстрацію прав та обтяжень ОСОБА_3 шляхом накладення заборон відчуження прав та майна, внесення даних про іпотеку на нерухоме майно позивача.
Згідно з інформацією з Єдиного державного реєстру судових рішень позивачу стало відомо, що іпотечний договір від 27 вересня 2005 року, посвідчений приватним нотаріусом, стосувався іншого об`єкта обтяження, а саме квартири, загальною площею 75, 1 кв. м.
Рішеннями відповідача порушене право позивача на вільне володіння, користування та розпорядження своєю приватною власністю.
Посилаючись на ціобставини, порушення незаконними діями відповідачів його права власності, можливе звернення стягнення на предмет іпотеки впорядку статті 39 Закону України «Про іпотеку» просив:
визнати протиправною та такою, що не підлягає виконанню, вимогу про усунення порушень основного зобов`язання від 07 липня 2018 року за вихідним № 09/07/18/ 732384 ;
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора КП «Реєстраційна служба Одеської області» Махортова І. О. про державну реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер: 41643635 від 15 червня 2018 року (номер запису про іпотеку 26654672) та вилучити відомості про церішення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора Махортова І. О. про державну реєстрації прав та їх обтяжень, індексний номер: 41643736 від 15 червня 2018 року (номер запису про іпотеку 26654673) та вилучити відомості про церішення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (т.1,а. с.4-9).
Короткий зміст рішення суду першої інстанції
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 19 серпня 2019 року позов задоволено частково. Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора Махортова І. О. про державну реєстрацію прав та їх обтяжень                            від 15 червня 2018 року (номер запису про іпотеку 26654672). Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора про державну реєстрацію прав та їх обтяжень від 15 червня 2018 року (номер запису про іпотеку 26654673). В іншій частині позову відмовлено.
Задовольнивши позов частково, суд першої інстанції виходив з того, що рішення державного реєстратора про реєстрацію обтяжень нежитлового приміщення на підставі зобов`язань попереднього власника є протиправним та підлягає скасуванню, оскільки незважаючи на те, що власником нежитлового приміщення    АДРЕСА_1 з 2015 року є ОСОБА_1 , у 2018 році державний реєстратор зареєстрував обтяження на вказане нежитлове приміщення за зобов`язаннями попереднього власника - боржника ОСОБА_3 .
Відмовивши у позові в частині вилученння відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, суд виходив з того, що рішення суду про скасування рішення державного реєстратора є підставою для внесення змін до реєстру.
Суд першої інстанції, відмовивши у позові в частині позовних вимог щодо визнання протиправною та такою, що не підлягає виконанню вимоги ТОВ «Кей-Колект», виходив з того, що така вимога відповідача про усунення порушень не є правочином, містить ознаки попередження кредитодавця про те, що у майбутньому має намір реалізувати свої права іпотекодержателя щодо застереження, які містяться                            в договорі іпотеки та відповідно до статті 57 ЦПК України є одним із письмових доказів, на підставі яких суд, у разі заявлення кредитодавцем у майбутньому позову, має встановити наявність або відсутність обставин, якими кредитодавець обґрунтовує вимоги, а боржник свої заперечення. Оспорювання досудової письмової вимоги про виконання зобов`язання законом не передбачено.
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції
Постановою Одеського апеляційного суду від 30 червня 2020 року апеляційну скаргу ТОВ «Кей-Колект» задоволено частково. Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 19 серпня 2019 року в частині відмови в позовних вимогах про визнання недійсною вимоги залишено без змін, в частині позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень скасовано, ухвалено в цій частині нове рішення про відмову в позові. Вирішено питання щодо розподілу судових витрат.
Скасувавши рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора та відмовивши                          у позові в цій частині, суд апеляційної інстанції виходив з того, що відсутні підстави для визнання рішень державного реєстратора протиправними та їх скасування, оскількиТОВ «Кей-Колект» надало реєстратору пакет документів, зокрема, лист, серія та номер: 4675-11632/2, виданий 21 травня 2018 року БТІ; іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Ситніковою Ю. Д. 27 вересня 2005 року за реєстровим № 2977; лист-повідомлення від 04 квітня 2018 року № 04/04/18/732384/2 ТОВ «Кей-Колект», тобто державний реєстратор правомірно прийняв рішення про внесення відповідних записів в реєстри, оскільки рішення реєстратора та внесення на підставі рішень реєстратора записів в реєстри є похідним від прав ТОВ «Кей-Колект» як нового кредитора та іпотекодержателя на належне виконання кредитного зобов`язання, забезпеченого іпотекою нерухомого майна.
Суд апеляційної інстанції погодився з висновком суду першої інстанції про відмову в позовних вимогах про визнання недійсною вимоги, оскільки висновок суду першої інстанції відповідає правовому висновку, викладеному у постанові Великої Палати Верховного Суду від 27 березня 2019 року у справі № 520/17304/15-ц, провадження № 14-94цс19, згідно з яким визнання незаконною вимоги іпотекодержателя про усунення порушень не може бути самостійним предметом спору, так як така вимога підтверджує, зокрема, намір іпотекодержателя реалізувати право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору та, відповідно, є одним із письмових доказів, необхідних для підтвердження наявності або відсутності юридичних фактів, які входять до предмета доказування.
Короткий зміст вимог касаційної скарги 
10 липня 2020 року ОСОБА_1 через адвоката Легенченко О. А., звернувся до Верховного Суду з касаційною скаргою на постанову Одеського апеляційного суду           від 30 червня 2020 року, просив скасувати оскаржуване судове рішення, залишити                в силі рішення суду першої інстанції. 
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
Касаційна скарга мотивована тим, що оскаржуване судове рішення є незаконним, ухвалене з порушенням норм процесуального права.
Суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25 вересня 2018 року у справі № 826/1253/15, адміністративне провадження №К/9901/4789/18, не перевірив наявність суперечностей між поданими документами та відомостями, що містяться у Державному реєстрі прав та їх обтяжень (щодо особи іпотекодавця). 
Він не має договірних чи інших зобов`язальних відносин ні з ОСОБА_3 ,                               ні з ТОВ «Кей-Колект», тому рішення державного реєстратора у справі не можуть позбавляти його права на майно.  
Суд апеляційної інстанції порушив норми процесуального права, не зазначив, які норми матеріального та процесуального права порушив суд першої інстанції. 
Суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог та розглянув спір, що перебуває у провадженні іншого суду.
Суд не взяв до уваги, що державний реєстратор порушив частину першу статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень».
Держаний реєстратор не лише незаконно здійснив реєстрацію прав та обтяжень, а фактично перебрав на себе повноваження нотаріуса та своїм рішенням вніс зміни до іпотечного договору, змінивши предмет іпотеки в частині визначення його площі та адреси за відсутності відповідного рішення суду чи дії нотаріуса, який посвідчував іпотечний договір. 
Станом на час вирішення справи по суті, відповідачі не виконали вимоги ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 22 березня 2019 року про витребування копій документів, на підставі яких державний реєстрор прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
Аргументи інших учасників справи
Відзив на касаційну скаргу не надійшов.
Рух справи у суді касаційної інстанції 
Ухвалою Верховного Суду від 15 вересня 2020 року відкрито касаційне провадження у справі та витребувано матеріали справи.Зупинено дію постанови Одеського апеляційного суду від 30 червня 2020 року до закінчення касаційного розгляду справи.
У жовтні 2020 року справа надійшла до Верховного Суду. 
Ухвалою Верховного Суду від 21 січня 2022 року справу призначено до судового розгляду в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи, у складі колегії з п`яти суддів.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суд першої інстанції встановив, що ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_10 , що підтверджується договором купівлі-продажу, укладений 25 вересня 2015 року                     2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О. Ю.
Згідно з інформаційною довідкою №178813399 з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна                     ОСОБА_1 є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_1 .
Суди встановили, що між Акціонерним комерційним інноваційним банком «УкрСиббанк» (далі - АКІБ «УкрСиббанк») та ОСОБА_3 укладений іпотечний договір, посвідчений 27 вересня 2005 року приватним  ОСОБА_5 , зареєстрований в реєстрі за № 2977. 
Відповідно до умов договору іпотеки іпотекодавець передав в іпотеку нерухоме майно - квартиру загальною площею 75,1 кв. м, житловою площею 34,1 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 , що є власністю іпотекодавця на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого 27 вересня 2005 року приватним нотаріусом Ситніковою Ю. Д.
Іпотекою забезпечено в повному обсязі виконання грошових зобов`язань іпотекодавця за кредитним договором від 27 вересня 2005 року № 33 МК Ф та за додатковою угодою про встановлення ліміту овердрафту від 26 вересня 2005 року № 12 СМБ до договору про відкриття карткового рахунку та видачу платіжної картки від 26 вересня 2005 року № ЕІМ30Д0216 з повернення кредитних коштів в сумі 169 500,00 дол. США строком до 27 вересня 2012 року.
За інформацією БТІ:
з 12 жовтня 2005 року до 24 квітня 2008 року право власності на квартиру АДРЕСА_4 зареєстровано за ОСОБА_3 на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Ситніковою Ю. Д. 27 вересня 2005 року за реєстраційним № 2973;
з 24 квітня 2008 року до 18 вересня 2012 року квартира АДРЕСА_4 зареєстрована у складі нежитлового офісного приміщення № 7-9 загальною площею 212,0 кв. м за адресою: АДРЕСА_5 , за ОСОБА_3 на підставі рішення Приморського районного суду м. Одеси від 29 листопада 2007 року у справі №2-9249/07;
з 28 вересня 2012 року та станом на 31 грудня 2012 рокуправо власності на нежитлове офісне приміщення № 6-9 загальною площею 210,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_5 , зареєстровано за Товариством з обмеженою відповідальністю «Ріал Істейт Бізнес Групп» (далі - ТОВ «Ріал Істейт Бізнес Групп») на підставі договору купівлі-продажу, посвідченого приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Савченко С. В. 16 серпня 2012 року за реєстровим № 2226;
за матеріалами інвентарної справи згідно з висновком (замовлення від 10 квітня 2013 року № 418068.72.13) щодо технічної можливості розділу об`єкта нерухомого майна нежитлового офісного приміщення № 6-9, розташованого за адресою:                         АДРЕСА_5 , затвердженого розпорядженням Приморської районної адміністрації від 11 квітня 2013 року № 202, це нежитлове офісне приміщення № 6-9 розділено на: 1) нежитлове приміщення № 101 загальною площею 70,3 кв. м                             з присвоєнням нової поштової адреси: АДРЕСА_2 ; 
2) нежитлове приміщення № 102 загальною площею 140,4 кв. м з присвоєнням нової поштової адреси: АДРЕСА_2 .
Між ТОВ «Ріал Істейт Бізнес Групп» та ОСОБА_2 21 квітня 2015 року укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення, за адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 70,3 кв. м. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О. Ю., зареєстрований в реєстрі за № 1566.
Між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 25 вересня 2015 року укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_6 , загальною площею 70,3 кв. м. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О. Ю., зареєстрований в реєстрі за № 3766.
Між ОСОБА_2 та ОСОБА_1 25 вересня 2015 року укладено договір купівлі-продажу нежитлового приміщення за адресою: АДРЕСА_10 , загальною площею 140,4 кв. м. Договір посвідчено приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Сімоновою О. Ю., зареєстрований в реєстрі за  № 3771.
Між Акціонерним товариством «УкрСиббанк» та ТОВ «Кей-Колект» укладено договір факторингу від 12 грудня 2011 року № 1, згідно з яким відступлене право вимоги за кредитним договором від 27 вересня 2005 року № 33МК Ф та забезпечувальним іпотечним договором, посвідченим нотаріусом Ситніковою Ю. Д. 27 вересня 2005 року за реєстровим № 2977.
31 травня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо запису про іпотеку державним реєстратором Махортовим І. О. внесений запис на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41643635 від 15 червня 2018 року, строк виконання основного зобов`язання: 27 вересня 2012 року, правочин, в якому встановлено основне зобов`язання: серія та номер: 33МК Ф, виданий 27 вересня 2005 року, видавник: АКІБ «УкрСиббанк»; іпотекодержатель: ТОВ «Кей-Колект» (код ЄДПРОУ: 37825968); іпотекодавець ОСОБА_3 
31 травня 2018 року в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно щодо запису про обтяження державним реєстратором Махортовим І. О. внесений запис на підставі рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 41643736 від 15 червня 2018 року, вид обтяження: заборона на нерухоме майно; обтяжувач: ТОВ «Кей-Колект»; особа, майно/права якої обтяжуються: ОСОБА_3  
09 липня 2018 року за № 09/07/18/ 732384 ТОВ «Кей-Колект» надіслало ОСОБА_1 вимогу про усунення порушень основного зобов`язання, за змістом якої іпотекодавцем за договором іпотеки, посвідченим приватним нотаріусом Ситніковою Ю. Д. 27 вересня 2005 року за реєстровим № 2977 для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором від 27 вересня 2005 року № 33МК Ф, є  ОСОБА_1 , від якого вимагалось сплатити борг за кредитним договором станом на 09 липня 2018 року в загальній сумі 3 543 108,19 грн. 
Позиція Верховного Суду
Відповідно до статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції. Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Згідно з частиною другою статті 389 ЦПК України підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Підставою касаційного оскарження судового рішення, заявник зазначає, що суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25 вересня 2018 року у справі № 826/1253/15, адміністративне провадження №К/9901/4789/18.
Вивчивши матеріали цивільної справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення,                   з таких підстав.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права 
Згідно з частиною першою статті 2 ЦПК України завданням цивільного судочинства є справедливий, неупереджений та своєчасний розгляд і вирішення цивільних справ з метою ефективного захисту порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів фізичних осіб, прав та інтересів юридичних осіб, інтересів держави.
Відповідно до частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках (частина перша статті 13 ЦПК України).
Відповідно до статті 15 ЦК України право кожної особи на звернення до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу визначено статтею 16 цього Кодексу.
Захист, відновлення порушеного або оспорюваного права чи охоронюваного законом інтересу відбувається, в тому числі, шляхом звернення з позовом до суду відповідно до частини першої статті 16 ЦК України.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права                        із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
 
Згідно з частинами першою, третьою статті 33 Закону України від 05 червня 2003 року N 898-IV «Про іпотеку» (тут і далі - Закон N 898-IV, в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону. Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя. 
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним                         від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі розпочати звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону (частина перша статті 35 Закону N 898-IV).
Як на підставу позову позивач посилався на те, що державний реєстратор отримав заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача та не звернув увагу, що таку заяву подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем.
Відповідно до пункту 7 частини першої статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» у державній реєстрації прав та їх обтяжень може бути відмовлено у разі, якщо: заяву про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача подано після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем.
Суд першої інстанції встановив, що власником нежитлового приміщення АДРЕСА_1 з 2015 року є   ОСОБА_1 у 2018 році державний реєстр   Махортов І. О. зареєструвавобтяження на вказане нежитлове приміщення, де боржником за зобов`язанням є попередній власник   ОСОБА_3 .
Отже, як відомо з матеріалів справи та встановлено судом першої інстанції, державний реєстратор зареєстрував обтяження на новий об`єкт нерухомого майна, який перебуває у нового правонабувача.
Згідно з з Інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру Іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо суб`єкта 25 вересня 2015 року внесено запис про державну реєстрацію права власності, підстава виникнення права власності: договір купівлі-продажу від 25 вересня 2015 року,  підстава внесення запису: рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 2479128 від 25 вересня 2015 року, приватний нотаріус Сімонова О. Ю., Одеський нотаріальний округ, Одеська область (т. 1, а. с. 24).
31 травня 2018 року державний реєстратор Махортов І. О. вніс запис про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індеексний номер 4164635 від 15 червня 2018 року.
Отже, суди встановили, що ТОВ «Кей-Колект» подало заяву про державну реєстрацію. обтяжень щодо попереднього правонабувача - ОСОБА_3 після державної реєстрації права власності на відповідне майно за новим правонабувачем ОСОБА_1 
Верховний Суд зауважує, що відповідно до пункту 7 частини першої статті 24 Закону подання заяви про державну реєстрацію обтяжень щодо попереднього правонабувача після державної реєстрації права власності на таке майно за новим правонабувачем не є безумовною підставою відмови у державній реєстрації прав та їх обтяжень. За такої умови державний реєстратор може відмовити у державній реєстрації прав та їх обтяжень, проте не зобов`язаний.
Відповідно до частини третьої статті 5 Закону N 898-IV (в редакції на час вчинення державним реєстратором запису) частина об`єкта нерухомого майна може бути предметом іпотеки лише після її виділення в натурі і реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості, якщо інше не встановлено цим Законом. Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості.
Згідно з частинами першою, другою статті 23 Закону N 898-IVу разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. 
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі і на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки. 
Суд апеляційної інстанції зазначив, що після передачі за іпотечним договором, посвідченим нотаріусом Ситніковою Ю.Д. 27 вересня 2005 року,за реєстровим № 2977, в іпотеку нерухомого майна,  а саме: на   АДРЕСА_3 , загальною площею 75,1 кв.м житловою площею 34,1 кв. м, воно було реконструйовано з добудовою нових приміщень зі зміною цільового призначення з житлового приміщення (квартири) на нежитлове приміщення (офісне приміщення), що загальною площею стало становити 210,7 кв. м, з подальшим поділом офісного приміщення № 6-9 на два нежитлові приміщення, а саме НОМЕР_1 загальною площею 70,3 кв. м та НОМЕР_2 загальною площею 140,4 кв. м, та зміною адреси, а саме з адреси: АДРЕСА_3 , на адресу:   АДРЕСА_8 .
Суд апеляційної інстанції дійшов обґрунтованого висновку, що відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» вся реконструйована будівля, в тому числі й всі новоутворені площі цієї будівлі, які знаходяться за адресою:  АДРЕСА_2 , ввійшли до предмета іпотеки, оскільки всі ці зміни первісного предмета іпотекивідбулися після передачі у 2005 році нерухомого майна в іпотеку. Отже,  ОСОБА_1 набув статус іпотекодавця, зокрема, щодо нерухомого майна, розташованого за адресом: АДРЕСА_6 , загальною площею 70,3 кв. м, яке створене в результаті реконструкції первісним іпотекодавцем  ОСОБА_3 предмета іпотеки- квартири      АДРЕСА_3.
Кредитне зобов`язання не припинено, тому право застави (іпотеки) також не припинено, іпотечний договір є чинним, право вимоги ТОВ «Кей-Колект» набуто на підставі правочину про відступлення права вимоги, що також є чинним.
Скасувавши рішення суду першої інстанції в частині позовних вимог про визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора та відмовивши                          у позові в цій частині, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку, що відсутні підстави для визнання рішень державного реєстратора протиправними та їх скасування, оскількиТОВ «Кей-Колект» надало реєстратору пакет документів, зокрема, лист, серія та номер: 4675-11632/2, виданий 21 травня 2018 року БТІ; іпотечний договір, посвідчений приватним нотаріусом Ситніковою Ю. Д. 27 вересня 2005 року за реєстровим № 2977; лист-повідомлення від 04 квітня 2018 року № 04/04/18/732384/2 ТОВ «Кей-Колект», тобто державний реєстратор правомірно прийняв рішення про внесення відповідних записів в реєстри, оскільки рішення реєстратора та внесення на підставі рішень реєстратора записів в реєстри є похідним від прав ТОВ «Кей-Колект» як нового кредитора та іпотекодержателя на належне виконання кредитного зобов`язання, забезпеченого іпотекою нерухомого майна.
Погодившись з висновком суду першої інстанції про відмову в позовних вимогах про визнання недійсною вимоги, суд апеляційної інстанції обгрунтовано зазначив, що визнання незаконною вимоги іпотекодержателя про усунення порушень не може бути самостійним предметом спору, оскільки вона підтверджує лише намір іпотекодержателя реалізувати право на звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі іпотечного договору. Тому така вимога відповідача про усунення порушень не є правочином, оспорювання якої не передбачено законодавством.
Доводи касаційної скарги, що державний реєстратор фактично використав повноваження нотаріуса та своїм рішенням вніс зміни до іпотечного договору, змінивши предмет іпотеки в частині визначення його площі та адреси на інший за відсутності відповідного рішення суду чи дії нотаріуса, який посвідчував іпотечний договір, є необгрунтованими, оскільки державний реєстратор діяв відповідно до Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», зокрема, суд апеляційної інстанції встановив, що відповідно до статті 5 Закону України «Про іпотеку» вся реконструйована будівля, в тому числі й всі новоутворені площі цієї будівлі, які знаходяться за адресою:   АДРЕСА_2 , ввійшли до предмета іпотеки, оскільки всі ці зміни первісного предмета іпотеки  відбулися після передачі у 2005 році нерухомого майна в іпотеку.
Необгрунтованими є доводи касаційної скарги, що суд не взяв до уваги, що державний реєстратор порушив частину першу статті 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», оскільки суд апеляційної інстанції таких порушень не встановив.
Доводи касаційної скарги, що суд апеляційної інстанції не зазначив, які норми матеріального та процесуального права порушив суд першої інстанції, не є підставою для скасування судового рішення, оскільки суд апеляційної інстанції застосував норми права, які підлягають застосуванню до спірних правовідносин і вирішив спір, ухваливши в частині нове рішення у справі.
Також безпідставними є доводи касаційної скарги, що суд апеляційної інстанції вийшов за межі позовних вимог та розглянув спір, що перебуває у провадженні іншого суду, оскільки суд апеляційної інстанції переглянув справу в межах позовних вимог та доводів апеляційної скарги.
Доводи касаційної скарги, що відповідачі не виконали вимоги ухвали Приморського районного суду м. Одеси від 22 березня 2019 року про витребування копій документів, на підставі яких державний реєстрор прийняв рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, є безпідставними, оскільки згідно з матеріалами справи Центральний державний електронний архів України надав відповідь від 15 квітня 2019 року                       № 01/228, згідно з якою Комунальне підприємство «Реєстраційна служба Одеської області» не є джерелом комплектування Центрального державного електронного архіву України, тому документи, що витребовуються не зберігаються та надходити до архіву не будуть (том 1, а. с. 173).
Інші доводи касаційної скарги зводяться до незгодиз судовим рішенням у справі та необхідності переоцінки доказів у справі, проте встановлення обставин справи                         і перевірка їх доказами не належить до компетенції суду касаційної інстанції.
Щодо доводів касаційної скарги, що суд апеляційної інстанції застосував норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постанові Верховного Суду від 25 вересня 2018 року                 у справі № 826/1253/15, адміністративне провадження №К/9901/4789/18, то Верховний Суд зазначає таке.
У справі № 826/1253/15, адміністративне провадження №К/9901/4789/18, за позовом Арбітражного керуючого Мілютіної Л. В. , Товариства з обмеженою відповідальністю «Лізингова компанія «Техбудлізинг» до реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві, державних реєстраторів прав на нерухоме майно реєстраційної служби Головного управління юстиції у м. Києві: Шульги І. Ю., Максименко Л. А. , Івашової О. В.про визнання протиправними та скасування рішень, Верховний Суд дійшов висновку, що державний реєстратор виявив суперечності між заявленими та вже зареєстрованими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями, зокрема, спірне майно зареєстроване за Товариством з обмеженою відповідальністю «Житловик», та відсутність документів, що підтверджують виникнення права власності (набувачів) на спірне майно у позивачів, тому суди дійшли обґрунтованого висновку про відмову в позові.
Доводи заявника щодо неврахування судом апеляційної інстанції висновку, викладеного у постанові Верховного Суду від 25 вересня 2018 року у справі                             № 826/1253/15, адміністративне провадження №К/9901/4789/18, Верховний Суд не бере до уваги, оскільки у цій справі і справі, яка переглядається, суди встановили різні обставини, тому правовідносини у справах не є подібними.
Висновки Верховного Суду за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо визнає, що рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Перевіривши правильність застосування судом апеляційної інстанції норм матеріального і процесуального права, Верховний Суд дійшов висновку про залишення касаційної скарги без задоволення, оскаржуваного судового рішеннябез змін.
Згідно з частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки у цій справі оскаржуване судове рішення підлягаєзалишенню без змін, то розподіл судових витрат Верховний Суд не здійснює.
Відповідно до частини третьої статті 436 ЦПК України суд касаційної інстанції у постанові за результатами перегляду оскаржуваного судового рішення вирішує питання про поновлення його виконання (дії).
Враховуючи те, що ухвалою Верховного Суду від 15 вересня 2020 року зупинено дію постанови Одеського апеляційного суду від 30 червня 2020 рокудо закінчення касаційного розгляду справи, то дія судового рішення на підставі частини третьої статті 436 ЦПК України підлягає поновленню.
Керуючись статтями 400, 410, 416, 419, 436 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу  ОСОБА_1 , подану через адвоката Легенченко Олену Андріївну, залишити без задоволення.
Постанову Одеського апеляційного суду від 30 червня 2020 року залишити без змін.
Поновити дію постанови Одеського апеляційного суду від 30 червня 2020 року.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                               О. В. Ступак
Судді:                                                                                                           А. С. Олійник 
                                                                                                                      С. О. Погрібний
                                                                                                                      Г. І. Усик
                                                                                                                      В. В. Яремко