Постанова 
Іменем України
27 травня 2022 року
м. Київ
справа № 522/10204/17
провадження № 61-35529св18
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
Шиповича В. В. (суддя - доповідач), Синельникова Є. В., Хопти С. Ф.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: ОСОБА_4 , ОСОБА_5 ,
розглянув у попередньому судовому засіданні у порядку письмового провадження касаційну скаргу  ОСОБА_2 на рішення Приморського районного суду м. Одеси, у складі судді 
Домусчі Л. В., від 18 липня 2017 року та постанову Апеляційного суду Одеської області, у складі колегії суддів: Сегеди С. М., Гірняк Л. А., Кононенко Н. А., від 06 березня 2018 року,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У липні 2017 року ОСОБА_1 звернулась до суду з позовом до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 про визнання земельних ділянок предметом іпотеки та скасування арештів.
Позовна заява ОСОБА_1 мотивована тим, що вона є іпотекодержателем за договором іпотеки, посвідченим 08 листопада 
2006 року, щодо домоволодіння за адресою: 
АДРЕСА_1 .
Зазначала, що після оформлення договору іпотеки на домоволодіння, іпотекодавцем було приватизовано земельну ділянку під домоволодінням, проте від укладення договору іпотеки щодо земельної ділянки іпотекодавець ухилився, натомість здійснив її поділ на дві ділянки, яким було присвоєно кадастрові номери, та без згоди іпотекодержателя здійснив відчуження однієї із земельних ділянок на користь ОСОБА_3 .
Посилаючись на викладені обставини та те, що існуючі обтяження на спірну земельну ділянку порушують її права як іпотекодержателя, остаточно сформулювавши позовні вимоги, ОСОБА_1 просила суд:
-          визнати земельні ділянки, що розташовані за адресою: 
АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0036, площею 0, 0476 га, кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею 0, 0277 га, предметами іпотеки за договором іпотеки, посвідченим 08 листопада 2006 року державним нотаріусом Шостої державної нотаріальної контори Петрушенко Т. А. та зареєстрованим за № 2-2794;
-          визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки по АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею: 0, 0277 га, укладений 25 червня 
2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луцях Т. М. та зареєстрований за № 221;
-           скасувати арешти, накладені на домоволодіння та земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 .
Короткий зміст оскаржуваних судових рішень
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 18 липня 2017 року, з урахуванням ухвали цього ж суду від 18 липня 2017 року про виправлення описки, позовні вимоги ОСОБА_1 задоволено частково.
Визнано земельні ділянки за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0036, площею 0, 0476 га, кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею 0, 0277 га, предметами іпотеки за договором іпотеки, посвідченим 08 листопада 2016 року державним нотаріусом Шостої державної нотаріальної контори 
Петрушенко Т. А. за реєстровим № 2-2794.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки 
від 25 червня 2015 року, укладений між ОСОБА_2 та 
ОСОБА_3 , посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луцях Т. М. за реєстровим № 221, щодо земельної ділянки по АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею 0, 0277 га.
В іншій частині у задоволенні позову відмовлено.
Задовольняючи частково позов, суд першої інстанції виходив з того, що спірні земельні ділянки утворені шляхом поділу приватизованої земельної ділянки, на якій розташований переданий в іпотеку будинок, а тому, з врахуванням порушеного ОСОБА_2 зобов`язання за кредитним договором від 08 листопада 2006 року щодо передачі земельної ділянки під домоволодінням після її приватизації в іпотеку, зазначені земельні ділянки є предметом іпотеки.
Встановивши, що оскаржуваний договір купівлі-продажу від 25 червня 
2015 року щодо відчуження земельної ділянки, кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею 0, 0277 га, по АДРЕСА_1 суперечить положенням чинного законодавства, вчинено без отримання згоди на це попереднього іпотекодержателя, з порушенням прав та законних інтересів нинішнього іпотекодержателя, суд дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позову в частині визнання цього договору недійсним.
Відмовляючи в задоволенні вимог про скасування арештів на спірні житловий будинок та земельну ділянку, суд вказав на порядок скасування заходів забезпечення позову, передбачений процесуальним законом.
Постановою Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року апеляційні скарги ОСОБА_2 , ОСОБА_5 , а також 
ОСОБА_3 залишено без задоволення, а рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 липня 2017 року - без змін.
Приймаючи постанову від 06 березня 2018 року, колегія суддів дійшла висновку про законність і обґрунтованість оскаржуваного рішення суду першої інстанції, зазначивши, що доводи апеляційних скарг його не спростовують, рішення ухвалено у відповідності до вимог матеріального і процесуального права.
Короткий зміст вимог касаційної скарги
У касаційній скарзі  ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права і порушення норм процесуального права, просить оскаржені судові рішення скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову.
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
У квітні 2018 року ОСОБА_2 подав до Верховного Суду касаційну скаргу на рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 липня 
2017 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року.
Ухвалою Верховного Суду від 22 червня 2018 року відкрито касаційне провадження та витребувано матеріали справи з районного суду.
У вересні 2018 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
14 квітня 2020 року справу № 522/10204/17 передано судді-доповідачеві Шиповичу В. В.
Ухвалою Верховного Суду від 24 липня 2020 року зупинено провадження у справі № 522/10204/17 до закінчення перегляду в касаційному порядку Об`єднаною палатою Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду справи № 520/1185/16-ц.
Ухвалою Верховного Суду від 26 травня 2022 року провадження у справі 
№ 522/10204/17 поновлено.
Аргументи учасників справи
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу
ОСОБА_2 на обґрунтування касаційної скарги зазначає, що в договорі іпотеки не зазначалось жодних відомостей про земельну ділянку, а окреме зобов`язання, оформлене у простій письмовій формі, щодо передання земельної ділянки в іпотеку не може розглядатись як умова договору іпотеки.
Заявник також вважає, що застосування приписів статті 6 Закону України «Про іпотеку» було б можливим, якби у договорі іпотеки було вказано детальний опис земельної ділянки, на якій знаходиться предмет іпотеки.
Звертає увагу, що іпотекодержателем не доведено проведення експертної грошової оцінки та здійснення реєстрації обтяження земельної ділянки.
Стверджує, що за відсутності у іпотечному договорі домовленості сторін щодо передачі в іпотеку спірної земельної ділянки, яка не належала йому на момент укладання договору, у судів не було підстав визнавати її предметом іпотеки.
Також судами не враховано, що рішенням Приморського районного суду 
м. Одеси від 04 червня 2014 року у справі № 1522/29572/12 було звернуто стягнення на житловий будинок, при цьому іпотекодержателем зазначалось, що у заставу передано лише домоволодіння, а тому позивач вже отримав належний судовий захист своїх порушених прав.
Вказує, що оспорюваний договір купівлі-продажу відповідає вимогам 
статті 203 ЦК України, оскільки за ним відчужена земельна ділянка, на якій не розташовані будь-які об`єкти іпотеки.
Відзив на касаційну скаргу не подано
Фактичні обставини справи, встановлені судами
08 листопада 2006 року між ВАТ «Райффайзен Банк Аваль» та 
ОСОБА_4 було укладено кредитний договір № 014/0027/82/67519, за умовами якого остання отримала кредит у сумі 250 000 доларів США, строком до 08 листопада 2016 року.
Для забезпечення виконання умов вказаного кредитного договору між 
ВАТ «Райффайзенбанк Аваль» та ОСОБА_2 , як майновим поручителем ОСОБА_4 , від імені якого діяв ОСОБА_5 , було укладено договір іпотеки, посвідчений 08 листопада 2006 року державним нотаріусом Шостої державної нотаріальної контори Петрушенко Т. А. за реєстровим № 2-2794.
Предметом іпотеки за вказаним договором є домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 .
При укладенні договору іпотеки від імені ОСОБА_2 діяв 
ОСОБА_5 на підставі довіреності, посвідченої 26 жовтня 2006 року державним нотаріусом Шостої державної нотаріальної контори 
Петрушенко Т. А. за реєстровим № 2-2523. Вказаною довіреністю ОСОБА_5 було надано повноваження щодо передачі у іпотеку зазначеного домоволодіння, розпорядження всім іншим нерухомим майном ОСОБА_2 , підписання від імені довірителя будь-яких документів, заяв, довідок тощо.
На момент укладення договору іпотеки іпотекодавцем не була оформлена правовстановлююча документація на земельну ділянку під домоволодінням за адресою: АДРЕСА_1 .
У зв`язку з цим договір іпотеки від 08 листопада 2006 року було укладено з умовою та зобов`язанням іпотекодавця у 6 місячний строк приватизувати вказану земельну ділянку та не пізніше 10 днів з моменту отримання державного акту на право власності на земельну ділянку, передати землю в іпотеку, що підтверджено письмовим зобов`язанням іпотекодавця 
від 08 листопада 2006 року.
Право вимоги за кредитним договором № 014/0027/82/67519 
від 08 листопада 2006 року та іпотечним договором, посвідченим 
08 листопада 2006 року державним нотаріусом Шостої державної нотаріальної контори Петрушенко Т. А. за реєстровим № 2-2794, на підставі договору відступлення права вимоги від 29 березня 2017 року набуто позивачем ОСОБА_1 
30 липня 2012 року на підставі рішення сесії Одеської міської ради 
від 23 грудня 2010 року № 256-VI ОСОБА_2 отримано державний акт на право власності на земельну ділянку за адресою: 
АДРЕСА_1 , кадастровий номер земельної ділянки 5110137500:52:017:0027, площею 0,0753 га.
ОСОБА_2 вказану земельну ділянку в іпотеку не передав та не повідомив іпотекодержателя про оформлення правовстановлюючої документації на земельну ділянку.
У подальшому, на підставі заяви ОСОБА_2 було здійснено поділ вказаної земельної ділянки на дві, а саме:
1) земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0036, площею 0,0476 га;
2) земельну ділянку за адресою: АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею: 0,0277 га.
25 червня 2015 року між ОСОБА_2 та ОСОБА_3 було укладено договір купівлі-продажу земельної ділянки за адресою: 
АДРЕСА_1 , кадастровий номер 5110137500:52:017:0035, площею: 0,0277 га. Договір посвідчений приватним нотаріусом Одеського міського нотаріального округу Луцях Т. М. за реєстровим № 221.
ОСОБА_2 суду не надано доказів отримання згоди іпотекодержателя на укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки від 25 червня 2015 року.
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права 
Відповідно до частини другої статті 389 ЦПК України (в редакції на час подання касаційної скарги) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Відповідно до частин першої-другої статті 400 ЦПК України (в редакції на час подання касаційної скарги) під час розгляду справи в касаційному порядку суд перевіряє в межах касаційної скарги правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими. Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Відповідно до частин першої-другої, п`ятої статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу (частина перша статті 15 та частина перша статті 16 ЦК України).
За змістом статті 5 Закону України «Про іпотеку» (тут і далі в редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин) предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Предметом іпотеки також може бути об`єкт незавершеного будівництва або інше нерухоме майно, яке стане власністю іпотекодавця після укладення іпотечного договору, за умови, що іпотекодавець може документально підтвердити право на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна у майбутньому.
Згідно з частиною четвертою статті 6 Закону України «Про іпотеку» якщо будівля (споруда), що передається в іпотеку, розташована на земельній ділянці, яка належить іпотекодавцю на праві власності, така будівля (споруда) підлягає передачі в іпотеку разом із земельною ділянкою, на якій вона розташована. Якщо ця земельна ділянка належить іншій особі та була передана іпотекодавцю в оренду (користування), після звернення стягнення на будівлі (споруди) їх новий власник набуває права і обов`язки, які мав іпотекодавець за правочином, яким встановлено умови оренди цієї земельної ділянки (користування нею).
У постанові Верховного Суду від 16 травня 2018 року у справі № 520/258/16 зазначено, що аналіз приписів частини четвертої статті 6 Закону України «Про іпотеку» дає підстави для висновку про те, що земельна ділянка та будівля (споруда), яка на ній розташована, нерозривно пов`язані між собою, а отже, іпотека щодо будівлі (споруди) повинна поширюватися і на земельну ділянку.
Крім того, у постанові від 20 січня 2021 року в справі № 318/1274/18 Верховний Суд звернув увагу на принцип цілісності об`єкта нерухомості, спорудженого на земельній ділянці, з такою ділянкою (принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди). За цією нормою (стаття 120 Земельного кодексу України) визначення правового режиму земельної ділянки перебувало у прямій залежності від права власності на будівлю і споруду та передбачався роздільний механізм правового регулювання нормами цивільного законодавства майнових відносин, що виникали при укладенні правочинів щодо набуття права власності на нерухомість, споруджену на земельній ділянці, та правового регулювання нормами земельного і цивільного законодавства відносин при переході прав на земельну ділянку у разі набуття права власності на вказану нерухомість. Враховуючи принцип єдності юридичної долі земельної ділянки та розташованих на ній будинку, споруди, слід зробити висновок, що земельна ділянка слідує за нерухомим майном, яке придбаває особа, якщо інший спосіб переходу прав на земельну ділянку не визначено умовами договору чи приписами законодавства.
Відповідно до частини третьої статті 12 Закону України «Про іпотеку» правочин щодо відчуження іпотекодавцем переданого в іпотеку майна або його передачі в наступну іпотеку, спільну діяльність, лізинг, оренду чи користування без згоди іпотекодержателя є недійсним.
У розглядуваній справі судами встановлено, що за умовами договору іпотеки від 08 листопада 2006 року  ОСОБА_2 було передано в іпотеку домоволодіння за адресою: АДРЕСА_1 .
На момент укладення договору іпотеки іпотекодавцем не була оформлена правовстановлююча документація на земельну ділянку під вказаним домоволодінням.
У зв`язку з цим 08 листопада 2006 року ОСОБА_2 , в інтересах якого діяв ОСОБА_5 , було складено письмове зобов`язання у шестимісячний строк приватизувати вказану земельну ділянку та не пізніше 10 днів з моменту отримання державного акта на право власності на земельну ділянку передати землю в іпотеку.
Таким чином, сторони узгодили подальшу передачу в іпотеку земельної ділянки після її приватизації.
Натомість ОСОБА_2 , отримавши державний акт на право власності на земельну ділянку, площею 0,0753 га, не тільки не передав її в іпотеку, а й вчинив дії спрямовані на уникненні виконання своїх зобов`язань, зокрема, здійснив поділ земельної ділянки і без згоди іпотекодержателя, на підставі договору купівлі-продажу від 25 червня 2015 року, відчужив земельну ділянку, площею 0,0277 га, на користь  ОСОБА_3 .
У постанові Верховного Суду у складі Об`єднаної палати Касаційного цивільного суду від 10 квітня 2019 року у справі № 390/34/17 зроблено висновок про те, що добросовісність (пункт 6 статті 3 ЦК України) - це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення. В основі доктрини заборони суперечливої поведінки знаходиться принцип добросовісності. Поведінкою, яка суперечить добросовісності та чесній діловій практиці, є, зокрема поведінка, що не відповідає попереднім заявам або поведінці сторони, за умови, що інша сторона, яка діє собі на шкоду, розумно покладається на них.
Зважаючи на встановлені обставини, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, дійшов до правильного висновку, що спірні земельні ділянки, площею 0,0476 га та 0,0277 га, є предметом іпотеки, а договір купівлі-продажу земельної ділянки, площею 0 0277 га, вчинений з порушенням прав та законних інтересів іпотекодержателя ОСОБА_1 .
Посилання ОСОБА_2 щодо відсутності у договорі іпотеки детального опису меж земельної ділянки, на якій розміщений переданий в іпотеку будинок, не є підставою для скасування оскаржуваних рішень, оскільки відповідно до державного акта від 30 липня 2012 року ОСОБА_2 була надана у власність земельна ділянка саме для обслуговування житлового будинку, господарських будівель і споруд за адресою домоволодіння, переданого в іпотеку.
Крім того, з Єдиного державного реєстру судових рішень вбачається, що ОСОБА_2 звертався до суду із позовом, у тому числі й до 
ОСОБА_1 , про витребування з її володіння житлового будинку за адресою: АДРЕСА_1 , право власності на який набуто у порядку позасудового звернення стягнення на предмет іпотеки (справа № 522/14566/17).
Рішенням Приморського районного суду м. Одеси від 27 жовтня 2017 року, залишеним без змін постановою Апеляційного суду Одеської області 
від 19 грудня 2017 року та незміненим у цій частині постановою Верховного Суду від 11 серпня 2021 року, у справі № 522/14566/17 у задоволенні вказаних вимог ОСОБА_2 було відмовлено.
Інші доводи касаційної скарги загалом аналогічні доводам апеляційної скарги, яким апеляційним судом надана належна оцінка, та які переважно спрямовані на переоцінку доказів у справі.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц вказала, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Якщо порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, а оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанції, то суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Європейський суд з прав людини неодноразово відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення Європейського суду з прав людини у справі Ruiz Torija v. Spain, серія A, № 303-A, §§ 29-30). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанцій підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх.
Оскаржені судові рішення є достатньо вмотивованими та місять висновки щодо обставин, які мають значення для вирішення спору.
Відповідно до частини другої статті 401 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а рішення без змін, якщо відсутні підстави для скасування судового рішення.
Наведені в касаційній скарзі доводи не спростовують висновків судів попередніх інстанцій по суті вирішення спору та не дають підстав вважати, що судами неправильно застосовано норми матеріального та порушено норми процесуального права.
Зважаючи на викладене, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність підстав для скасування оскаржених судових рішень.
Керуючись статтями 400, 401, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
Рішення Приморського районного суду м. Одеси від 18 липня 2017 року та постанову Апеляційного суду Одеської області від 06 березня 2018 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Судді:	В. В. Шипович  Є. В. Синельников С. Ф. Хопта