ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

05.05.2022 року                                                                                          м.Дніпро         Справа №  904/4855/21
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач)                         
суддів: Кузнецова В.О., Чередка А.Є. 
при секретарі судового засідання Михайловій К.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Клименка Юрія Євгеновича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.11.2021 (прийняте суддею Новіковою Р.Г., повне судове рішення складено 18.11.2021) у справі № 904/4855/21
за позовом Фізичної особи Клименка Юрія Євгеновича 
до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради 
за участю третіх осіб без самостійних вимог на предмет спору на боці відповідача:
1 Комунальне підприємство "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради
2 Дніпровська міська рада м. Дніпро 
про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013
ВСТАНОВИВ:

1. Короткий зміст позовних вимог. 

Фізична особа Клименко Юрій Євгенович звернувся до Господарського суду Дніпропетровської області з позовом до Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 08.11.2021 у справі № 904/4855/21 в задоволенні позову відмовлено.
Приймаючи рішення про відмову у задоволені позовних вимог, місцевий господарський суд виходив з тих обставин, що спірне нежитлове приміщення було допоміжним не лише у 2020 році, але і на момент укладення спірного договору від 19.11.2013. Враховуючи викладене, відповідач не мав відповідних прав на передачу в оренду спірного нежитлового приміщення.
Проте, суд не визнав поважними причини пропуску позовної давності, оскільки наведені позивачем причини пропуску не перешкоджали йому звернутись до суду з позовом в межах строку позовної давності, та відмовив у задоволенні позовних вимог у зв`язку зі спливом строку позовної давності.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Клименко Юрій Євгенович звернувся до Центрального апеляційного господарського суду із апеляційною скаргою на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.11.2021 у справі № 904/4855/21, в якій просить скасувати оскаржуване рішення та прийняти нове про задоволення позовних вимог.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на ті обставини, що судом не з`ясовано і не дана оцінка тому, що договір оренди мною виконувався, я частково оплачував оренду плату, але добросовісно помилявся щодо правової природи договору, помилявся, що предметом договору є оренда приміщення, що належить Відповідачу на праві власності. Я вважав, що власність надає Відповідачу право передавати приміщення в оренду, і це є умовою договорі, вважав його дійсним.
Судом також не дана оцінка і тому, що Позивач добросовісно помилявся щодо обставин, які мають істотне значення, а саме щодо повноважень та прав орендодавця та правового статусу спірного приміщення. При цьому документів, які б спростовували той факт, що приміщення належить Відповідачу протягом періоду з 2013 року по 2020 рік Позивач не бачив, не мав можливості їх отримати у законний спосіб.
Позивач зазначає, що судом також не дана оцінка і тому, що лише в 2020 році після отримання правової допомоги адвоката він дізнався, що Відповідач фактичної продовжив дію договору оренди, продовжував нараховувати орендну плату після спливу строку договору оренди.
Суд в рішенні не зазначив чому ним не взяті до уваги листи Відповідача від 03.01.2020 року та від 10.09.2019 року про припинення договору оренди, що надіслані Позивачу після спливу строку договорі оренди, дії Відповідача щодо нарахування і стягнення орендної плати не приймаються до уваги. Судом під час розгляду справи також не з`ясовано, чому заявляючи про застосування строків позовної давності, Відповідач та Третя особа-1 продовжували договірні відносини з Позивачем до жовтня 2020 року, нараховували орендну плату і мирилися з тим, що приміщення до теперішнього часу використовується Позивачем і не повернуто орендодавцю.
Позивач зазначає, що не знав і не міг знати, що орендоване приміщення на підставі висновку ТОВ "БТІ ГРУП" за 2020 рік віднесено до нежитлових допоміжних приміщень, не є відокремленим самостійним об`єктом нерухомості. Позивач не знав і не міг знати про те, що приміщення, що передано в оренду, не належить Дніпровській міській раді. Не знав і не міг зніти про те, що Дніпровська міська рада не зверталася до КП ДМБТІ із заявою про реєстрацію права власності в період з 2004 року по листопад 2013 року.
Суд зазначає, що Позивач мав з цим позовом звернутися до суду в межах строку позовної давності, але в рішенні не зазначив, та не надав належної оцінки тому, що протягом з 2014 року до 2020 року Відповідач не заявляв своїх вимог до Позивача щодо повернення майна, не заявляв вимог про сплату орендної плати за користування приміщенням до жовтня 2020 року. З одного боку суд погоджується з заявою Відповідача і застосовує позовну давність до моїх вимог, з іншого боку не бере до уваги те, що Відповідач, не зважаючи на закінчення строку дії договору, продовжував договірні відносини, нараховував орендну плату, продовжував вимагати її сплати за допомогою судових рішень протягом 2018 -2020 років.
Суд першої інстанції в рішенні зазначає, що відсутність у Відповідача реєстрації права власності у встановлений законом спосіб не означає відсутність у нього такого права власності. Такий висновок суду не ґрунтується на законі, суд в рішенні не вказує норми права, якими він керувався. Правові відносини між сторонами виникли з 2013 року. На той час Відповідач зобов`язаний був зареєструвати право власності на майно, що передає в оренду. Крім того, Відповідачем не виконано п.3 рішення Дніпровської районної ради № 11/13 від 19.11.2003 року про зобов`язання КП ДМБТІ ДМР зареєструвати право власності на нерухоме майно у відповідності до законодавства.
Позивач на підставі договору купівлі-продажу від 18.11.2003 року є власником частини нежитлового підвального приміщення будинку, отже він є співвласником житлового будинку №2 по бульвару Європейський. З цих підстав Позивач вважає, що Відповідач не має законного права розпоряджатися майном, що належить співвласникам житлового будинку. Обраний Позивачем спосіб захисту порушеного права про визнання договору оренди недійсним є законним.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечує. Суд вірно дійшов висновку у своєму рішенні та не визнав поважними причини пропуску позовної давності, оскільки наведені позивачем причини пропуску не перешкоджали йому звернутись до суду з позовом в межах строку позовної давності. Разом з тим, відповідачем також було заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності до позовних вимог.
Відповідач посилається, що рішенням Дніпровської міської ради №60/62 від 21.10.2020 було знято з балансу нежитлове приміщення №ІV в підвалі житлового будинку літ. А-5, а ганок, а1 вхід площею 13, 4 по бульвару Європейському, 2 Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради. При цьому, це рішення було прийнято органами місцевого самоврядування в межах повноважень, визначених законом, не було скасовано або визнано недійсним з мотивів його невідповідності Конституції України чи законам України в судовому порядку, а отже з огляду на приписи статті 144 Конституції України є обов`язковим до виконання на відповідній території. Таким чином, заперечення позивача в апеляційній скарзі стосовно недійсності вказаного договору, а також введення в оману щодо права власності на розпорядження орендованим майном у орендодавця є необґрунтованими та не доведеними.
Позивачем не доведено наявності різниці між нежитловими приміщеннями за договором №339-УКВ/09 від 01.12.2009 та за договором від 19.11.2013 в частині наявності окремої індивідуальної визначеності майна. Позивач неодноразово приймав в оренду та використовував спірне нежитлове приміщення. Відповідач звертає увагу суду на те, що доказів визнання недійсним, зміни або розірвання договору за № 339-УКВ/09 від 01.12.2009 Клименком Ю. Є. не було надано до суду першої інстанції.
Відсутність державної реєстрації права власності з огляду на норми законодавства, що діяли до набрання чинності Цивільним кодексом України, не означала відсутність такого права власності. У свою чергу, розташування спірного приміщення в підвальному поверсі не свідчить про його допоміжне призначення виходячи з технічних характеристик приміщення та технічним паспортом наданим Позивачем.
Відповідач зазначає, що автоматичної пролонгації умовами Договору та законодавством не передбачено. Майно що знаходилось в оренді за спірним договором Позивачем не було повернуто балансоутримувачу за актом приймання передачі в супереч умовам Договору. Як вже зазначалося, на виконання рішення Дніпровської міської ради № 60/62 від 21.10.2020 "Про зняття з балансу КП "Бюро" окремо визначених об`єктів нерухомого майна" Комунальним підприємством "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради 22.10.2020 було знято з балансу об`єкт нерухомого майна по бульвару Європейському, 2. приміщення IV та припинено нарахування орендної плати за договором оренди № 382-ДКП/13 від 19.11.2013.
Відповідач посилається, що рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 06.03.2018 у справі № 904/10312/17 позовні вимоги Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської до Фізичної особи- підприємця Клименка Юрія Євгеновича було задоволено у повному обсязі та стягнуто заборгованість з орендної плати перед міським бюджетом за період з 01.11.2014 по 31.10.2017. Рішення не було оскаржене та вступило в закону силу.
Третя особа-2 просить суд відмовити у задоволенні апеляційної скарги та залишити рішення суду першої інстанції без змін. Через необґрунтованість та недоведеність позивачем порушення його прав Дніпровська міська рада вважає необґрунтованими посилання позивача в якості підстав недійсності договору оренди на - відсутність реєстрації права комунальної власності на спірне приміщення, укладення спірного договору оренди за відсутності відповідного конкурсу та на те, що спірне нежитлове приміщення не може бути предметом оренди, оскільки не є окремо індивідуально визначеним майном та не є об`єктом цивільних прав.
Третя особа-1 своїм правом на подання відзиву на апеляційну скаргу не скористалась. 

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 20.12.2021 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Клименка Юрія Євгеновича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.11.2021 у справі № 904/4855/21; розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на  27.01.2022 о 14:00 год.
Судове засідання, призначене на 27.01.2022 о 14:00 год. не відбулося.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.02.2022 розгляд апеляційної скарги у справі призначено у судове засідання на 31.03.2022 о 15:30 год.
Судове засідання, призначене на 31.03.2022 не відбулося. 
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.02.2022 розгляд апеляційної скарги у справі призначено у судове засідання на 05.05.2022 о 15:30 год. 
В судовому засіданні  05.05.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

7. Встановлені судом обставини справи.

Відповідно до договору купівлі-продажу нежитлового будинку (приміщення) №319/н від 30.04.1996 між Представництвом Фонду державного майна України в м. Дніпропетровськ (продавець) та Торгівельно-закупівельним виробничим підприємством на кооперативних началах (покупець), продавець продав, а покупець придбав частину приміщень підвалу (приміщення І-5, ІІІ-1, IV-(4, 5, 8-24), частину приміщень першого поверху (приміщення 55-(36, 37) загальною площею 285,9кв.м житлового будинку за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Миронова, А-5 відповідно до умов, визначених договором. 
В пункті 1.1 цього договору наявна примітка, що в загальному користуванні приміщення ІІ-3 площею 13,9кв.м, IV-1 площею 17,4кв.м; IV-7 туалет; вхід у підвал. 
Цей договір посвідчений приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу цього договору 30.04.1996.
В подальшому, між ОСОБА_2 (продавець) та ОСОБА_3 (покупець) був укладений договір дарування від 30.12.1997 (посвідчений 30.12.1997 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу), згідно якого ОСОБА_3 прийняла в дар нежитлове приміщення №І-9, І-1, IV-4, 5, 8-24, 55-36, 37 загальною площею 285,9кв.м у житловому будинку А-5, що знаходиться за адресою м. Дніпропетровськ, вул. Миронова, 2 . 
В договорі дарування від 30.12.1997 також вказано, що в спільному користуванні приміщення №ІІ поз.3 площею13,9кв.м, IV-1 площею 17,4кв.м; IV-7 площею 2кв.м.
Згідно з договором купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.11.2003, укладеним між ОСОБА_3 (продавець) та Клименком Юрієм Євгеновичем (покупець) та посвідченим 18.11.2003 приватним нотаріусом Дніпропетровського нотаріального округу, Клименко Юрій Євгенович придбав в житловому будинку А-5 (за адресою: м. Дніпропетровськ, вул. Миронова, 2) в підвалі нежитлове приміщення IV-4, IV-9 площею 38,2кв.м. 
В договорі купівлі-продажу від 18.11.2003 зазначено, що в загальному користуванні приміщення IV-1 площею 17,4кв.м; IV-7 площею 2кв.м, вхід у підвал площею 4,5кв.м, приямок площею 1,7кв.м.
В матеріалах справи наявне рішення Виконавчого комітету Дніпропетровської міської ради №1077 від 22.04.2004 про надання дозволу Клименко Ю.Є. на проведення реконструкції частини приміщень підвалу житлового будинку по вул. Миронова, 2 та лист КЖЕП №1 від 08.06.2004 про відсутність заперечень щодо влаштування перегородки, що розділятиме приміщення поз. IV-1, яке знаходиться в спільному користуванні з Клименко Ю.Є. (власником нежитлового приміщення поз. IV-4, IV-9) по вул. Миронова, 2.
В подальшому, вулиця Миронова була перейменована на бульвар Європейський.
Як вбачається з матеріалів справи між приватним підприємцем Клименко Ю.Є. (орендар) та Управлінням комунальної власності Дніпропетровської міської ради (орендодавець) укладався договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №339-УКВ/09 від 01.12.2009 (далі - договір №339-УКВ/09 від 01.12.2009), згідно з яким орендодавець передав, а орендар прийняв в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - нежитлове приміщення загальною площею 13,3кв.м., розташоване за адресою: 49000, м. Дніпропетровськ, бульвар Європейський, у підвалі 5-ти поверхової будівлі, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 51525грн. без ПДВ, що перебуває на балансі КЖРЕВП Бабушкінського району, для використання під розміщення санвузла для власного користування.
Вказаний договір оренди був укладений за результатами проведеного конкурсу 24.11.2009 на право оренди нерухомого майна та на підставі заяви приватного підприємця Клименко Ю.Є. від 26.11.2009.
Згідно з пунктом 10.2 договору №339-УКВ/09 від 01.12.2009 після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право за інших рівних умов на переукладення договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюються за домовленістю сторін.
В матеріалах справи наявна заява приватного підприємця Клименко Ю.Є. від 08.10.2013 про переукладення договору оренди №339-УКВ/09 від 01.12.2009. За результатами розгляду саме цієї заяви був укладений спірний договір від 19.11.2013.

Між Фізичною особою - підприємцем Клименко Юрієм Євгеновичем (далі - орендар) та Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпропетровської міської ради, перейменованим в подальшому на Департамент по роботі з активами Дніпровської міської ради (далі - орендодавець) був укладений договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальної громади міста №382-ДКП/13 від 19.11.2013 (далі - договір від 19.11.2013).
Згідно з пунктом 1.1 договору від 19.11.2013 з метою ефективного використання комунального майна орендодавець на підставі рішення міської ради №41/11 від 21.03.2007 із змінами та доповненнями передає, а орендар приймає в строкове платне користування комунальне нерухоме майно - вбудоване нежитлове приміщення (надалі - об`єкт оренди) загальною площею 13,3кв.м., розташоване за адресою: м. Дніпро, бульвар Європейський, 2, у підвалі 5-ти поверхової будівлі, вартість якого, згідно з незалежною оцінкою становить 51525грн. без ПДВ, що перебуває на балансі Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю", для використання під розміщення санвузла для власного користування. Використання об`єкту оренди не за цільовим призначенням забороняється.
В пунктах 10.1 - 10.2 договору від 19.11.2013 сторони визначили, що договір діє з 19.11.2013 до 05.11.2016 включно. Після закінчення терміну договору оренди орендар, який належним чином виконував свої обов`язки, має переважне право, за інших рівних умов, на переукладання договору оренди на новий термін. Умови договору оренди на новий строк встановлюється за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо умов договору переважне право відповідача на переукладання договору припиняється. 
Відповідно до пункту 2.1 договору від 19.11.2013 передача нерухомого комунального майна (об`єкт оренди) в оренду не тягне за собою виникнення в орендаря права власності на цей об`єкт оренди. Власником майна (об`єкта оренди) залишається територіальна громада міста Дніпропетровська (в особі міської ради), а орендар користується ним протягом строку оренди.
Згідно з пунктами 2.2, 2.3 договору від 19.11.2013 орендар вступає у строкове платне користування об`єктом оренди з дати підписання сторонами договору та акта приймання-передачі об`єкта оренди. Передача об`єкта оренди в оренду здійснюється за вартістю згідно з незалежною оцінкою, проведеною станом на 05.11.2013, на підставі акта приймання-передачі об`єкта оренди, підписаного балансоутримувачем, орендодавцем та орендарем.
Пунктом 2.7. договору передбачено, що обов`язок щодо складання акта приймання-передачі при передачі об`єкта в оренду покладається на балансоутримувача, а при поверненні об`єкта з оренди - на орендаря.
На виконання умов договору від 19.11.2013 було складено акт приймання-передачі від 19.11.2013, згідно з яким орендодавцем передано, а орендарем прийнято об`єкт оренди - вбудоване нежитлове приміщення за адресою: бульвар Європейський, 2, площею 13,3кв.м., вартістю за незалежною оцінкою станом на 05.11.2013 - 51252грн. (без ПДВ), в комплекті та у стані, що відповідають істотним умовам договору оренди №382-ДКП/13 від 19.11.2013. 
В акті від 19.11.2013 також вказано про наявність в приміщенні інженерних мереж водопостачання та каналізації, бетонної підлоги в незадовільному стані, металевих дверей в задовільному стані та внутрішню відділку пластиком в незадовільному стані. 
В розділі 3 договору від 19.11.2013 сторонами визначено розмір орендної плати, строки та порядок її сплати, механізм та порядок коригування орендної плати.

Позивачем не доведено наявності різниці між нежитловими приміщеннями за договором №339-УКВ/09 від 01.12.2009 та за договором від 19.11.2013 в частині наявності окремої індивідуальної визначеності майна. Позивач неодноразово приймав в оренду та використовував спірне нежитлове приміщення.
Відповідно до розробленого ТОВ "Софт-стандарт" технічного паспорту 13.03.2017 на нежитлове приміщення №IV в підвалі житлового будинку за адресою: бульвар Європейський, будинок 2 , площею 13,3м2 площа приміщення збільшилась до 13,4м2. Це пов`язано з проведеними ремонтними роботами у двох сусідніх приміщеннях.

Відповідно до відомостей з Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань 15.10.2019 був внесений запис про державну реєстрацію припинення підприємницької діяльності Клименка Юрія Євгеновича.

Позивач вважає договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013 недійсним, оскільки відповідач не мав права розпоряджатися зазначеним майном та передавати його в оренду.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Згідно зі ст. 1 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" багатоквартирний будинок визначено як житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку - приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території, а також права на земельну ділянку, на якій розташовані багатоквартирний будинок і належні до нього будівлі та споруди і його прибудинкова територія.
Спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників (ч. 1 ст. 5 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку").
За приписами ст. 1 Закону допоміжними є приміщення, призначені для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування його мешканців (колясочні, комори, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери та інші підсобні і технічні приміщення), нежитловим - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна.
Крім цього, п. 2 ст. 10 Закону України "Про приватизацію державного житлового фонду" встановлено, що власники квартир багатоквартирних будинків та житлових приміщень у гуртожитку є співвласниками допоміжних приміщень у будинку чи гуртожитку, технічного обладнання, елементів зовнішнього благоустрою і зобов`язані брати участь у загальних витратах, пов`язаних з утриманням будинку і прибудинкової території відповідно до своєї частки у майні будинку чи гуртожитках. Допоміжні приміщення (кладовки, сараї і т. ін.) передаються у власність квартиронаймачів безоплатно і окремо приватизації не підлягають.
Офіційне тлумачення положень п. 2 ст. 10 Закону наведено у рішенні Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 зі змінами, згідно з рішенням Конституційного Суду України №14-рп/2011 від 09.11.2011.
У п. 1.1 рішення Конституційного Суду України №4-рп/2004 від 02.03.2004 роз`яснено, що допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та ін.) передаються безоплатно у спільну власність громадян одночасно з приватизацією ними квартир (кімнат у квартирах) багатоквартирних будинків.
Згідно з ч. 2 ст. 382 Цивільного кодексу України, зокрема, усі власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку є співвласниками на праві спільної сумісної власності спільного майна багатоквартирного будинку. Спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування (у тому числі допоміжні), несучі, огороджувальні та несуче-огороджувальні конструкції будинку, механічне, електричне, сантехнічне та інше обладнання всередині або за межами будинку, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення, а також будівлі і споруди, які призначені для задоволення потреб усіх співвласників багатоквартирного будинку та розташовані на прибудинковій території.
Відповідно до ст. 4 Житлового кодексу Української Радянської Соціалістичної Республіки до житлового фонду не входять нежилі приміщення в жилих будинках, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру.
З огляду на викладене нежилим є приміщення, яке належить до житлового комплексу, але не відноситься до житлового фонду і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин.
Аналогічна правова позиція викладена в постанові Великої Палати Верховного Суду від 15.05.2019 у справі №552/7636/14-ц.
Допоміжне приміщення багатоквартирного будинку і нежитлове приміщення є різними приміщеннями, критерії їх розмежування є досить чіткими, а тому відсутні підстави стверджувати, що у різних випадках одне і те ж приміщення може одночасно відноситися до допоміжного та бути нежитловим.
Для розмежування допоміжних приміщень багатоквартирного жилого будинку, які призначені для забезпечення його експлуатації та побутового обслуговування мешканців будинку, та нежилих приміщень, які призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, і є самостійним об`єктом цивільно-правових відносин та до житлового фонду не входять, слід враховувати як місце їхнього розташування, так і загальну характеристику сукупності властивостей таких приміщень, зокрема спосіб і порядок їх використання. 
Відповідно до висновків, викладених у постановах Верховного Суду від 08.04.2020 у справі №915/1096/18, від 18.07.2018 у справі №916/2069/17, від 22.11.2018 у справі №904/1040/18, від 15.05.2019 у справі №906/1169/17, від 06.08.2019 у справі №914/843/17, допоміжними приміщеннями є всі без винятку приміщення багатоквартирного житлового будинку, незалежно від наявності або відсутності в них того чи іншого обладнання, комунікацій, адже їх призначенням є обслуговування не лише будинку, а й власників квартир, підвищення життєвого комфорту і наявність різних способів задоволення їх побутових потреб, пов`язаних із життєзабезпеченням. І лише приміщення, що з самого початку будувалися як такі, використання яких мало інше призначення (магазини, перукарні, офіси, поштові відділення тощо), залишаються тими, що не підпадають під правовий режим допоміжних приміщень.
Згідно з реєстраційним посвідченням на домоволодіння, що належить державним, кооперативним та громадським установам, підприємствам та організаціям від 03.06.1993 будинок №2 по вул. Миронова був зареєстрований за Міністерством промисловості України.
Згідно з Переліком державного майна України, що передається до власності адміністративно-територіальних одиниць (комунальної власності), затвердженим постановою Кабінету Міністрів України №311 від 05.11.1991, з державної власності до власності областей передавався житловий та нежитловий фонд Рад народних депутатів, житлово-експлуатаційні, житлово-комунальні, ремонтно-будівельні та інші організації, пов`язані з обслуговуванням та експлуатацією цього житлового фонду.
На підставі рішення Дніпропетровської обласної ради №126-7/ХХІV від 17.01.2003 "Про використання майна, що належить до спільної власності територіальних громад області" у власність територіальної громади м. Дніпропетровська був переданий житловий фонд, що знаходиться на балансах обласних житлово-комунальних підприємств "Центральний", "Лівобережжя", "Південне", "Аеродром" і належить до спільної власності територіальних громад області.
Відповідно до пункту 1 рішення Дніпропетровської міської ради №11/13 від 19.11.2003 було вирішено прийняти у комунальну власність територіальної громади міста обласні житлово-комунальні підприємства "Південне", "Центральний", "Лівобережжя" з майном, будівлями і спорудами, що перебуває на їх балансі відповідно до актів приймання-передачі від 18.08.2003, 10.09.2003, від 12.09.2003.
Водночас, наявність відповідного рішення міської ради (№11/13 від 19.11.2003), яке посвідчує право власності на спірне приміщення (у справі - за територіальною громадою міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради), не змінює його правового статусу за умови встановлення у справі визначеного законом юридичного факту належності спірного приміщення до допоміжних приміщень багатоквартирного будинку (висновок Верховного Суду у справі №916/2069/17 від 18.07.2018).
Згідно з актом від 12.09.2003 приймання - передачі із спільної власності територіальних громад області до комунальної власності територіальної громади міста Дніпропетровська цілісного майнового комплексу обласного житлово-комунального підприємства "Центральний", затвердженим головами міської та обласної рад, до переліку будинків житлового фонду ОЖКП "Центральний", що передаються до комунальної власності територіальних громад міста Дніпропетровська на 01.09.2003 включений житловий будинок №2 по вул. Миронова, введений в експлуатацію в 1958році, загальна площа будинку 4602,7м2.
Пунктом 2 рішення Дніпропетровської міської ради №11/13 від 19.11.2003 визначено внести об`єкти (п.1 цього рішення) до Переліку об`єктів комунальної власності територіальної громади на підставі зазначених актів приймання-передачі та інвентаризаційних відомостей.
Відповідно до рішення Дніпропетровської міської ради №42/61 від 06.10.2010 разом з додатком до цього рішення до переліку об`єктів нерухомого майна, що передаються на баланс Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради, було додане приміщення в підвалі площею 13,3м2 по бульвару Європейський, попередній балансоутримувач -КЖРЕВП Бабушкінського району.
Рішення Дніпропетровської міської ради від 02.03.2011 за №16/9 "Про проведення реорганізації комунальних підприємств житлово-експлуатаційних підприємств, підпорядкованих департаменту житлово-комунального господарства та капітального будівництва Дніпропетровської міської ради" було визначено, що "при цьому не підлягають передачі на баланс Комунальному підприємству "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради допоміжні приміщення (підвали, сараї, кладовки, горища, колясочні та таке інше) в жилих будинках".
Всупереч вказаному рішенню, спірне приміщення, що є частиною підвалу житлового будинку, було передано на баланс Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльності з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради.
Згідно з актом приймання-передачі (внутрішнього переміщення) основних засобів від 01.06.2012 Комунальне житлове ремонтно-експлуатаційне виробниче підприємство Бабушкінського району передало на баланс Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради нежитлове приміщення у підвалі п`ятиповерхового житлового буднику площею 13,3м2 за адресою бульвар Європейський, 2.
В довідці Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради №1743/2 від 11.10.2013 та акті Комунального житлового ремонтно-експлуатаційного виробничого підприємства Бабушкінського району від 2012року було вказано, що нежитлове приміщення у підвалі п`ятиповерхового житлового буднику площею 13,3м2 за адресою бульвар Європейський, 2 не є допоміжним.
В листі Департаменту по роботі з активами управління з питань комунальної власності №4/10-1935 від 24.11.2020 вказано, що згідно з результатами проведеної у 2017році технічної інвентаризації та технічного паспорту на нежитлове приміщення №IV в житловому будинку літ А-5 по бульвару Європейський, 2 площа приміщення дорівнює 13,4м2. Станом на 01.06.2018 загальна площа нежитлового приміщення №IV в підвалі в житловому будинку літ А-5, а ганок, а1 вхід по бульвару Європейський, 2 становить 13,4м2.
У звіті, підготовленому ТОВ "БТІ ГРУП" у вересні 2020 року за результатами проведеного технічного обстеження спірного нежитлового приміщення, було встановлено 13,4кв.м нежитлового приміщення №IV складаються із: поз. IV-1, площею 4,8кв.м; поз. IV -2, площею 6,3 кв.м; поз. IV -3, площею 0,9 кв.м; поз. IV -4, площею 1,2 кв.м. Ці приміщення не відокремлені і не виділені в окремий об`єкт нерухомого майна, вони сполучаються із іншими частинами нежитлового приміщення №IV, а саме із поз. IV -5, IV -6, IV -7.
Згідно даних інвентаризаційної справи, наданих КП "ДМБТІ" ДМР, нежитлове приміщення IV-1, а1 вхід в цокольний поверх, що розташовані в цокольному поверсі житлового будинку літ. А-5, відносяться до місць загального користування.
Нежитлове приміщення, яке за матеріалами інвентаризаційної справи станом на 23.05.2012, наданої КП "ДМБТІ" ДМР мало площу 9,1кв.м і було позначене, як IV-1 переплановано. Шляхом зведення перегородок воно розділено на три поз., а саме поз. IV-2, поз. IV-3, поз. IV-2. Таке перепланування відображене в технічному паспорті від 13.03.2017. 
За результатом технічного обстеження, виходячи із усього вище зазначеного, встановлено, що нежитлове приміщення №IV в цокольному поверсі житлового будинку літ. А-5, а ґанок, а1 вхід в цокольний поверх, загальною площею 13,4кв.м відносяться до місць загального користування і допоміжних приміщень, призначених для забезпечення належної експлуатації в цілому житлового будинку 2 по бульвару Європейському у місті Дніпро.
Рішенням Дніпровської міської ради №60/62 від 21.10.2020 було знято з балансу  нежитлове приміщення №IV в підвалі житлового будинку літ. А-5, а ганок, а1 вхід площею 13,4 по бульвару Європейському,2 Комунального підприємства "Бюро обліку майнових прав та діяльністю з нерухомістю" Дніпропетровської міської ради.
В матеріалах справи відсутні докази про те, що приміщення нинішньої спірної котельні первинно планувалися як нежитлові приміщення, створення міською радою або іншими особами спірного приміщення шляхом нового будівництва або проведення реконструкції підвалів житлового будинку, їх перебудови у нежитлове приміщення на підставі відповідних рішень органів місцевого самоврядування.
Таке нерухоме майно не є комунальною власністю, а, як вже зазначалося, є власністю співвласників багатоквартирного будинку, в якому воно розташовано.
З огляду на матеріали справи, суд першої інстанції дійшов правильного висновку, що спірне приміщення було допоміжним не лише у 2020 році, але і на момент укладення спірного договору від 19.11.2013. Враховуючи викладене, відповідач не мав відповідних прав на передачу в оренду спірного приміщення.

У статті 203 Цивільного кодексу України передбачено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину, а саме визначено, що зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам. Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності. Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі. Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом. Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним. Правочин, що вчиняється батьками (усиновлювачами), не може суперечити правам та інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.
Згідно зі статтею 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
За положеннями ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. 
Викладене є підставою для визнання спірного договору недійсним відповідно до частини 1 статті 203 та частини 1 статті 215 Цивільного кодексу України.
Отже, суд першої інстанції дійшов вірного висновку про порушення прав позивача у справі укладенням спірного договору.

Разом з тим, судом першої інстанції безпідставно відмовлено у задоволенні позовних вимог через сплив строку позовної давності.
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 Цивільного кодексу України).
Відповідачем заявлено про застосування наслідків спливу позовної давності до позовних вимог.
За змістом частини першої статті 261 Цивільного кодексу України позовна давність застосовується лише за наявності порушення права особи. Отже, перш ніж застосовувати позовну давність, господарський суд повинен з`ясувати та зазначити в судовому рішенні, чи порушене право або охоронюваний законом інтерес позивача, за захистом якого той звернувся до суду. У разі, коли такі право чи інтерес не порушені, суд відмовляє в позові з підстав його необґрунтованості. І лише якщо буде встановлено, що право або охоронюваний законом інтерес особи дійсно порушені, але позовна давність спливла і про це зроблено заяву іншою стороною у справі, суд відмовляє в позові у зв`язку зі спливом позовної давності - за відсутності наведених позивачем поважних причин її пропущення.
Початок перебігу позовної давності обчислюється за правилами статті 261 Цивільного кодексу України, частина перша якої пов`язує його з днем, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Отже, для визначення моменту виникнення права на позов важливим є як об`єктивні (сам факт порушення права), так і суб`єктивні (особа дізналася або повинна була дізнатися про це порушення) моменти.
При цьому за змістом зазначеної норми (статті 261 Цивільного кодексу України) законодавець виходить не тільки з безпосередньої обізнаності особи про факти порушення її прав, а й об`єктивної можливості цієї особи знати про ці факти.
Якщо встановити день, коли особа довідалась про порушення права або про особу, яка його порушила, неможливо, або наявні докази того, що особа не знала про порушення права, хоч за наявних умов повинна була знати про це, перебіг позовної давності починається від дня, коли особа повинна була довідатися про порушення свого права.
Під можливістю довідатись про порушення права або про особу, яка його порушила, в цьому випадку слід розуміти передбачувану неминучість інформування особи про такі обставини, або існування в особи певних зобов`язань як міри належної поведінки, в результаті виконання яких вона мала б змогу дізнатись про відповідні протиправні дії та того, хто їх вчинив.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (ч. 1 ст. 257 ЦК України).
За положеннями ч. 5 ст. 267 ЦК України, якщо суд визнає поважними причини пропущення позовної давності, порушене право підлягає захисту.
Спірний договір укладено 19.11.2013, а позов подано до суду 12.05.2021.
Проте, колегія суддів не вбачає підстав дійти висновку, що позивач звернувся до суду з пропуском строку позовної давності, оскільки у справі відсутні докази того, що позивач на час укладення договору знав або міг довідатись про порушення свого права.
Так, відповідно до наявних у справі документів рішеннями органу місцевого самоврядування спірне майно до 2020 року не було віднесено до допоміжних приміщень, а значилося як нежитлове. Лише у 2020 році було проведено технічне обстеження на предмет встановлення, чи є об`єкт допоміжним приміщенням та 21.10.2020 рішенням Дніпровської міської ради №60/62 було знято з балансу спірне нежитлове приміщення. Тому, саме з дати прийняття радою рішення про зняття з балансу спірного приміщення необхідно обраховувати строк позовної давності, оскільки з цього моменту позивач міг довідатись про порушення свого права.
Зміст договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 18.11.2003 містить застереження щодо перебування спірного майна у загальному користуванні, проте зазначене саме по собі не свідчить, що таке майно відноситься до допоміжних чи нежитлових приміщень, так само як і розташування спірного приміщення у підвалі.
Згідно зі статтею 19 Конституції України органи державної влади та органи місцевого самоврядування, їх посадові особи зобов`язані діяти лише на підставі, в межах повноважень та у спосіб, що передбачені Конституцією та законами України.
Жодним чином ні Конституція України, ні інші нормативні акти не покладають на особу обов`язок перевіряти законність рішень чи дій органів державної влади чи місцевого самоврядування, правомірність яких презюмується у Конституції України. Здійснюючи публічно-правові функції рада діяла як суб`єкт владних повноважень і повинна була приймати рішення в межах законодавства. Тому особа мала обґрунтовані очікування щодо дотримання суб`єктом владних повноважень при прийнятті ним рішення вимог законодавства.
У Конституції України закріплено принцип, за яким права і свободи людини та їх гарантії визначають зміст і спрямованість діяльності держави, яка відповідає перед людиною за свою діяльність (стаття 3). Органи місцевого самоврядування є відповідальними за свою діяльність перед юридичними і фізичними особами (стаття 74 Конституції України).
Споживач послуг органу місцевого самоврядування обґрунтовано презюмує, що рішення цього органу є законними і такими, що прийняті у межах компетенції.
Наявність порушень з боку органу публічної влади при укладенні договору щодо майна, яким такий орган безпідставно  розпорядився, не може бути підставою для покладення усіх наслідків та особу, яка жодних порушень не вчинила. 
Отже, у даному випадку, з урахуванням рішень, які були прийняті органом місцевого самоврядування, у позивача на момент укладення договору були підстави вважати приналежність спірного майна до комунальної власності та наявним у відповідача права розпоряджатися спірним майном.
Внаслідок безпідставного віднесення спірного майна до нежитлового приміщення на позивача за договором було покладено обов`язок сплачувати за оренду цього приміщенням протягом 2013-2020 років на користь особи, якій воно не належить.
Позивач, діючи добросовісно та маючи намір оформити право користування на спірне приміщення, не може нести негативних наслідків у зв`язку з порушеннями та помилками при прийнятті рішень органами місцевого самоврядування, які, презюмується, діють у межах правового поля.
Поняття "Справедлива рівновага", яке використовується у практиці Європейського суду з прав людини, передбачає наявність розумного співвідношення (обґрунтованої пропорційності) між метою, що передбачається для досягнення, та засобами, які використовуються. Необхідний баланс не буде дотриманий, якщо особа несе "індивідуальний і надмірний тягар".
За викладеного, застосовуючи принципи справедливості, добросовісності і розумності, виходячи з фактичних обставин, враховуючи допущені порушення при визначенні статусу спірного майна, колегія суддів не погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підставі для відмови у позові через сплив строку позовної давності.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до частини 1 статті 277 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування судового рішення повністю або частково та ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни судового рішення є: 1) неповне з`ясування обставин, що мають значення для справи; 2) недоведеність обставин, що мають значення для справи, які суд першої інстанції визнав встановленими; 3) невідповідність висновків, викладених у рішенні суду першої інстанції, обставинам справи; 4) порушення норм процесуального права або неправильне застосування норм матеріального права.
За викладеного вище, колегія суддів апеляційного господарського суду вважає, що апеляційна скарга підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення скасуванню, як таке, що прийнято з порушенням норм матеріального права, з прийняттям нового рішення про задоволення позовних вимог.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання позовної заяви та апеляційної скарги підлягають стягненню з відповідача на користь позивача.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу Клименка Юрія Євгеновича на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.11.2021 у справі № 904/4855/21 задовольнити.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 08.11.2021 у справі № 904/4855/21 скасувати та прийняти нове рішення про задоволення позовних вимог.
Визнати недійсним договір оренди нерухомого майна, що належить до комунальної власності територіальних громад міста, №382-ДКП/13 від 19.11.2013, укладений Фізичною особою-підприємцем Клименко Юрієм Євгеновичем та Департаментом корпоративних прав та правового забезпечення Дніпровської міської ради.
Стягнути з Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради на користь Клименка Юрія Євгеновича судовий збір за подання позовної заяви у сумі 2 270, 00 грн. та судовий збір за подання апеляційної скарги у сумі 3 405, 00 грн.
Видачу наказу доручити Господарському суду Дніпропетровської області.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 10.05.2022

Головуючий суддя                                                                              Л.А. Коваль 

Суддя                                                                                                  В.О. Кузнецов

Суддя                                                                                                   А.Є. Чередко