ЦЕНТРАЛЬНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ 
ГОСПОДАРСЬКИЙ  СУД

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

02.06.2022 року                                                                                          м.Дніпро         Справа №  904/5917/21
Центральний апеляційний господарський суд у складі колегії суддів:
головуючого судді Коваль Л.А. (доповідач)                         
суддів: Кузнецова В.О., Чередка А.Є.
секретар судового засідання Михайлова К.С.
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2021 (прийняте суддею Ліпинським О.В., повне судове рішення складено 12.11.2021) у справі №904/5917/21
за позовом Дніпропетровської обласної прокуратури в інтересах держави в особі 
позивача-1 Дніпровської міської ради
позивача-2 Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради
до Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго Буд Україна"
про розірвання договору купівлі-продажу, скасування державної реєстрації права власності з одночасним припиненням права власності

ВСТАНОВИВ:
1. Короткий зміст позовних вимог. 

Заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури звернувся з позовом  в інтересах держави в особі Дніпровської міської ради (далі - Позивач-1) та Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради (далі - Позивач-2) до Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго Буд Україна" (далі - Відповідач) за змістом якого просив суд:
- розірвати договір № 212/А від 29.01.2018 купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради від імені територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради та ТОВ "Енерго Буд Україна", за яким останнє набуло право власності на нежитлове приміщення 1 в нежитловій будівлі літ. А-1 на першому поверсі, яке складається з: 1, 3, 11-коридор, 2, 9, 13, 14, 15-шафа, 4, 5, 7, 8, 12-приміщення, 6-тамбур, 10-вбиральня, 16-підсобне приміщення; літ. а2 - ґанок, загальною площею 126,1 кв. м, що розташоване за адресою: пр. Дмитра Яворницького, 27, приміщення 1 у м. Дніпро (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 105517812101).
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго Буд Україна", код ЄДРПОУ 41584039, на нежитлове приміщення 1 в нежитловій будівлі літ. А-1 на першому поверсі, яке складається з: 1, 3, 11-коридор, 2, 9, 13, 14, 15-шафа, 4, 5, 7, 8, 12-приміщення, 6-тамбур, 10-вбиральня, 16-підсобне приміщення; літ. а2 - ґанок, загальною площею 126,1 кв. м, що розташоване за адресою: пр. Дмитра Яворницького, 27, приміщення 1 у м. Дніпро (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 105517812101, номер запису про право власності: 24820491) з одночасним припиненням права приватної власності.
Крім того, прокурор звернувся до господарського суду з позовом, яким просив:  
- розірвати договір № 225/А від 12.04.2018 купівлі-продажу об`єкта нерухомого майна, укладений між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради від імені територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради та ТОВ "Енерго Буд Україна", за яким останнє набуло право власності на нежитлове приміщення №5 в підвалі 1-поверхової нежитлової будівлі літ. А-1, загальною площею 64,9 кв. м., яке складається з позицій 1-9; а-вхід до підвалу, а'-вхід до підвалу, літ. І мощення (площею 72,1 кв. м), що розташоване за адресою: пр. Дмитра Яворницького, 27, приміщення 5 у м. Дніпро (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 105484812101).
- скасувати державну реєстрацію права приватної власності Товариства з обмеженою відповідальністю "Енерго Буд Україна", на нежитлове приміщення №5 в підвалі 1-поверхової нежитлової будівлі літ. А-1, загальною площею 64,9 кв. м., яке складається з позицій 1-9; а-вхід до підвалу, а'-вхід до підвалу, літ. І мощення (площею 72,1 кв.м), що розташоване за адресою: пр. Дмитра Яворницького, 27, приміщення 5 у м. Дніпро (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 105484812101, номер запису про право власності: 25804140) з одночасним припиненням права приватної власності.

2. Короткий зміст оскаржуваного судового рішення у справі та мотиви його прийняття.

Рішенням Господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2021 у справі №904/5917/21 в задоволенні позову відмовлено в повному обсязі.

Приймаючи оскаржуване рішення, місцевий господарський суд  зазначив, що недотримання Відповідачем строків укладення охоронного договору, безумовно, є порушенням умов п. 5.3. Договорів купівлі-продажу та вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", але, відсутність охоронного договору як такого, не обмежує повноважень органів охорони культурної спадщини в реалізації покладених на них функцій, та не звільняє Відповідача від обов`язків, що випливають із цього Закону, що прямо передбачено частини 4 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини".
За вказаних вище обставин, порушення Відповідачем умов п. 5.3. спірних Договорів купівлі-продажу не може бути кваліфіковано як істотне порушення договору в розумінні приписів частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, адже внаслідок такого порушення інша сторона договору не була позбавлення того, на що вона розраховувала при включення до договору відповідної умови, про що, зокрема, свідчить факт застосування до Відповідача  відповідальності за недотримання вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", незважаючи на відсутність укладеного охоронного договору.
Оцінюючи допущені Відповідачем порушення за іншим критерієм істотності, тобто за розміром завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, слід визнати, що у справі відсутні докази того, що внаслідок порушення Відповідачем строків укладення охоронного договору, Позивачу спричинено шкоду у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, не вказано розміру такої шкоди та інших її складових.
Щодо проведення Відповідачем незаконних ремонтно-будівельних робіт на об`єкті культурної спадщини, суд зазначив, що дане порушення, є предметом  окремого регулювання розділу VIII Закону України "Про охорону культурної спадщини", який передбачає за таке порушення відповідальність у вигляді застосування фінансових санкцій, адміністративних стягнень, обов`язку відшкодувати збитки.
Порушення власником об`єкта культурної спадщини вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", внаслідок яких  пам`ятці  загрожує пошкодження або знищення, в силу положень статті 21 названого Закону, може бути підставою для  звернення відповідного органу охорони культурної спадщини  до суду з вимогою про її викуп за погодженою сторонами ціною, а в разі спору, за викупною ціною, що визначається судом. Тобто, для спірних правовідносин законом встановлено специфічний спосіб захисту порушеного права у вигляді примусового викупу об`єкта культурної спадщини, а не розірвання договору купівлі-продажу, за яким особа придбала такий об`єкт.

3. Короткий зміст вимог апеляційної скарги.

Заступник керівника Дніпропетровської обласної прокуратури подав апеляційну скаргу на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2021 у справі №904/5917/21, в якій просить оскаржуване рішення скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури у повному обсязі.

4. Узагальнені доводи особи, яка подала апеляційну скаргу.

В обґрунтування апеляційної скарги апелянт посилається на ті обставини, що оскільки відповідачем на виконання вимог пунктів 5.2., 5.3. договорів купівлі-продажу №212/А від 29.01.2018 та №225/А від 12.04.2018 зобов`язання з утримання приміщення та прилеглої території у належному стані та укладення охоронного договору не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання у власність об`єкта приватизації з відповідним органом охорони культурної спадщини згідно із Законом України "Про охорону культурної спадщини" та відповідно до умов попереднього договору №11-003/1-2018 від 19.01.2018, у встановлений строк не виконані, відтак вказані договори в силу положень ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" підлягають розірванню.
Суд дійшов помилкових висновків, що порушення Відповідачем умов п. 5.3. спірних договорів купівлі-продажу не може бути кваліфіковано як істотне порушення договору в розумінні приписів частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, оскільки внаслідок такого порушення інша сторона договору не була позбавлена того, на що вона розраховувала при включенні до договору відповідної умови. Судом першої інстанції безпідставно не взято до уваги, що укладаючи договори купівлі-продажу №212/А від 29.01.2018 та №225/А від 12.04.2018 об`єктів нерухомості, які є складовими частинами пам`ятки архітектури місцевого значення та перебувають під охороною Держави, позивач - Дніпровська міська рада, розраховувала на пріоритетність збереження об`єкту культурної спадщини, його функціонального призначення, автентичного виду. Як вбачається з інформації Управління з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради, погоджена науково- проектна документація та дозвіл на проведення робіт на об`єкті культурної спадщини по проспекту Дмитра Яворницького, 27 у м. Дніпро, передбачені ст. 26 та п. п. 9, 14 ст. 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини", відсутні.
У зв`язку із невжиттям протягом майже двох років (з початку 2018 року по грудень 2019 року), у порушення вимог пунктів 5.2., 5.3. договорів купівлі-продажу №212/А від 29.01.2018 та №225/А від 12.04.2018, ТОВ "Енерго Буд Україна" заходів щодо збереження пам`ятки культурної спадщини, проведенням будівельних робіт без погодженої науково-проектної документації та дозволу на проведення робіт на об`єкті культурної спадщини, технічний стан об`єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення по проспекту Дмитра Яворницького, 27 у м. Дніпро з незадовільного став аварійним.

5. Узагальнений виклад позиції інших учасників справи.

Відповідач проти задоволення апеляційної скарги заперечує. За його доводами, навіть наявність вини ТОВ "Енерго Буд Україна" в порушенні строків укладання охоронного договору не має будь-якого значення, оскільки Дніпровська міська рада не була позбавлена того на що розраховувала при укладанні договорів купівлі-продажу № 212/А від 29.01.2018 р. та № 225/А від 12.04.2018 р., що підтверджується наступним.
До укладення договорів купівлі-продажу № 212/А від 29.01.2018 та № 225/А від 12.04.2018 між департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та ТОВ "Енерго Буд Україна" було укладено попередній охоронний договорів №11-003/1-2018 від 19.01.2018. 
07.07.2021 між Управлінням з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради та ТОВ "Енерго Буд Україна" укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за № 13/6-29.
Укладання охоронного договору в строки встановлені п.5.3. договорів купівлі-продажу № 212/А від 29.01.2018 та № 225/А від 12.04.2018 було неможливо, оскільки Дніпровською міською радою як органом охорони культурної спадщини не було забезпечено складання акту технічного стану пам`ятки, який є обов`язком додатком до охоронного договору.
Акт технічного стану об`єкта культурної спадщини було складено Управлінням з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради лише 31.05.2021, після чого 07.07.2021 було укладено охоронний договір.
Позивачем конкретно не зазначено яка наявна шкода і її розмір внаслідок порушення строків укладання охоронного договору, а також не доведено, що співвідношення очікуваного результату від укладених договорів купівлі-продажу № 212/А від 29.01.2018 та № 225/А від 12.04.2018 та фактичні обставини внаслідок неналежного його виконання, спричинили наявність шкоди.
Відповідач вважає, що посилання Апелянта на рецензію від 25.10.2017 р. на звіт про оцінку вартості приміщень, як документ, що визначає технічний стан об`єкту нерухомості є безпідставним, оскільки Акт оцінки майна це документ, що містить висновки виключно про вартість майна (ст.12 Закону України "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні"). Документ, що визначає технічний стан об`єкту нерухомості є технічний звіт.
Тобто, Позивач не надав доказів того, що саме проведення Відповідачем незаконних ремонтно—будівельних робіт на об`єкті культурної спадщини призвели до того, що технічний стан об`єкту нерухомого майна - нежитлового приміщення по пр. Дмитра Яворницького, 27 у м. Дніпро з незадовільного став аварійним.
Таким чином, ні прокурор, ні позивач, не обґрунтували наявність порушеного права, за захистом якого останні звернулися з позовом, не довели, що внаслідок порушення Відповідачем умов договорів купівлі-продажу № 212/А від 29.01.2018 та № 225/А від 12.04.2018 позивачу завдано такої шкоди, внаслідок якої він значною мірою позбавляється того, на що розраховував при укладенні договору.

Позивачі у судовому засіданні підтримували позицію прокурора, висловлену в апеляційній скарзі.

6. Рух справи в суді апеляційної інстанції.

Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 10.01.2022 відкрито апеляційне провадження у справі за апеляційною скаргою заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на рішення господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2021 у справі №904/5917/21; розгляд апеляційної скарги призначено в судове засідання на 03.02.2022 о 16:00 год.
Судове засідання, призначене на 03.02.2022 о 16:00 год. не відбулося у зв`язку з  лікарняним члена колегії у справі судді Кузнецова В.О.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 17.02.2022 розгляд апеляційної скарги у справі призначено у судове засідання на 31.03.2022 о 15:00 год.
Судове засідання, призначене на 31.03.2022 не відбулося.
Ухвалою Центрального апеляційного господарського суду від 19.04.2022 розгляд апеляційної скарги у справі призначено у судове засідання на 05.05.2022 о 15:00 год.      
В судовому засіданні 05.05.2022 оголошено перерву в судове засідання до 02.06.2022  о 16:00 год.
В судовому засіданні 02.06.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.

7. Встановлені судом обставини справи.

Прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб`єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу (ч. 3 ст. 23 Закону України "Про прокуратуру").
Прокурором встановлено порушення інтересів держави у сфері дотримання законодавства про охорону культурної спадщини. Збереження об`єктів культурної спадщини здійснюється задля можливості їх використання у суспільному житті в інтересах нинішнього і майбутніх поколінь та є пріоритетним завданням держави. Таким чином, порушення вимог закону щодо забезпечення охорони культурної спадщини є порушенням інтересів держави, які потребують захисту.
Як убачається з матеріалів справи, на виконання частин третьої - п`ятої статті 53 Господарського процесуального кодексу України та частин третьої, четвертої статті 23 Закону України "Про прокуратуру" прокурор при поданні позовної заяви обґрунтував неналежне здійснення захисту інтересів держави Дніпровською міською радою та Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради, які не вжили заходів з приводу порушення вимог договору та законодавства про охорону культурної спадщини, приватизацію комунального майна.
Прокуратурою, з метою надання можливості вжиття заходів уповноваженими органами, до Дніпровської міської ради та Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради, скеровувалися листи № 15/4-257вих-21, 15/4-259вих-21, № 15/4-260вих-21 від 22.03.2021, № 15/4-266вих-21 від 23.03.2021 та № 15/4-360вих-21 від 20.04.2021 щодо виявлених порушень законодавства у сфері охорони культурної спадщини на пам`ятці архітектури та містобудування місцевого значення спірного нерухомого майна.
Як вбачається з інформації Департаменту по роботі з активами Дніпровської міської ради № 12/9-25 від 07.05.2021, Дніпровської міської ради № 7/11-1118 від 25.05.2021 (а.с. 69-70, т. 1), позивачами не вжито заходів шляхом звернення до суду із позовами, спрямованими на поновлення порушених прав та інтересів територіальної громади міста Дніпра щодо спірних договорів.
Згідно з висновком Великої Палати Верховного Суду, викладеним у постанові від 26 травня 2020 року у справі № 912/2385/18 (провадження № 12-194гс19), прокурору достатньо дотриматися порядку, передбаченого статтею 23 Закону України "Про прокуратуру", і якщо компетентний орган протягом розумного строку після отримання повідомлення самостійно не звернувся до суду з позовом в інтересах держави, то це є достатнім аргументом для підтвердження його бездіяльності. Якщо прокурору відомо причини такого не звернення, він обов`язково повинен зазначити їх в обґрунтуванні підстав для представництва, яке міститься в позові, але якщо з відповіді компетентного органу на звернення прокурора такі причини з`ясувати неможливо чи такої відповіді взагалі не отримано, то це не є підставою вважати звернення прокурора необґрунтованим (п. 43).
Отже, у цій справі прокурор, звертаючись з позовом до суду, дотримався передбачених чинним законодавством вимог для представництва інтересів держави.

29.01.2018 року між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради, який діяв від імені територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради (далі Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Енерго Буд Україна" (далі Покупець), був укладений договір купівлі-продажу № 212/А (а.с. 78-81, т. 1).
Відповідно до умов п. 1.1. зазначеного Договору, Продавець зобов`язався передати у власність Покупцю: нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, проспект Дмитра Яворницького, будинок 27, приміщення 1 в нежитловій будівлі літ. А-1 на першому поверсі, яке складається з: 1, 3, 11-коридор, 2, 9, 13, 14, 15-шафа, 4, 5, 7, 8, 12-приміщення, 6-тамбур, 10-вбиральня, 16-підсобне приміщення; літ. а2 - ґанок, загальною площею 126,1 кв.м., яке належить територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради на праві комунальної власності.
У свою чергу, Покупець зобов`язався прийняти об`єкт приватизації, сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі та здійснити державну реєстрацію права власності на Об`єкт приватизації відповідно до чинного законодавства.
За змістом п. 2.1. Договору, Покупець зобов`язався внести 1 835 725,00 грн.  за придбаний об`єкт протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору купівлі-продажу.
Передача об`єкта приватизації Продавцем і прийняття об`єкта Покупцем засвідчується актом прийому-передачі, який підписується обома сторонами протягом 3-х робочих днів з моменту сплати повної вартості придбаного Об`єкта приватизації (п. 3.1. Договору).
Відповідно до умов п. 5.2., 5.3. Договору, на Покупця було покладено зобов`язання утримувати приміщення та прилеглу територію в належному стані. Крім того, Покупець зобов`язався не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання у власність Об`єкта приватизації (що є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини за видом архітектура "Особняк"), укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини  згідно з Законом України "Про охорону культурної спадщини" та відповідно до умов попереднього охоронного договору № П-003/1-2018 від 19.01.2018 року.
Зазначений договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Пустовим С.В. та зареєстровано в реєстрі за № 32.
18.01.2018 та 02.02.2018 року Відповідач сплатив повну вартість об`єкта приватизації в сумі 1  835 725,00 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних доручень (том 1, а.с. 202, 203). 
07.02.2018 року в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Відповідачем зареєстровано право власності на придбаний об`єкт приватизації (номер запису про право власності: 24820491) (а.с 109-115, т. 1).
12.04.2018 року між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради, який діяв від імені територіальної громади міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради (далі Продавець) та Товариством з обмеженою відповідальністю "Енерго Буд Україна" (далі Покупець), був укладений договір купівлі-продажу № 225/А (а.с. 74-77, т. 2).
Відповідно до умов п. 1.1. зазначеного Договору, 
Продавець зобов`язався передати у власність Покупцю: нежитлове приміщення, що знаходиться за адресою: Дніпропетровська область, місто Дніпро, проспект Дмитра Яворницького, будинок 27, приміщення 5 в нежитловій будівлі літ. А-1, загальною площею 64,9 кв. м., яке складається з позицій 1-9; а-вхід до підвалу, а'-вхід до підвалу, літ. І мощення (площею 72,1 кв.м), яке належить територіальній громаді міста Дніпра в особі Дніпровської міської ради на праві комунальної власності.
У свою чергу, Покупець зобов`язався прийняти об`єкт приватизації, сплатити за нього ціну відповідно до умов, що визначені в цьому Договорі та здійснити державну реєстрацію права власності на Об`єкт приватизації відповідно до чинного законодавства.
За змістом п. 2.1. Договору, Покупець зобов`язався внести 654 088,00 грн. за придбаний об`єкт протягом 30 календарних днів з моменту нотаріального посвідчення цього Договору купівлі-продажу.
Передача об`єкта приватизації Продавцем і прийняття об`єкта Покупцем засвідчується актом прийому-передачі, який підписується обома сторонами протягом 3-х робочих днів з моменту сплати повної вартості придбаного Об`єкта приватизації (п. 3.1. Договору).
Відповідно до умов п. 5.2., 5.3. Договору № 225/А, на Покупця було покладено зобов`язання утримувати приміщення та прилеглу територію в належному стані. Крім того, Покупець зобов`язався не пізніше ніж через один місяць із моменту отримання у власність Об`єкта приватизації (що є щойно виявленим об`єктом культурної спадщини за видом архітектура "Особняк"), укласти охоронний договір із відповідним органом охорони культурної спадщини  згідно із Законом України "Про охорону культурної спадщини" та відповідно до умов попереднього охоронного договору № П-003/2-2018 від 19.01.2018 року.
Зазначений договір купівлі-продажу посвідчено приватним нотаріусом Дніпровського міського нотаріального округу Пустовим С.В. та зареєстровано в реєстрі за № 200.
18.01.2018 та 13.04.2018 Відповідач сплатив повну вартість об`єкта приватизації в сумі 654    088,00 грн., що підтверджується наявними в матеріалах справи копіями платіжних доручень (том 2, а.с. 202, 203). 
19.04.2018 року в державному реєстрі речових прав на нерухоме майно за Відповідачем зареєстровано право власності на придбаний об`єкт приватизації (номер запису про право власності: 25804140) (а.с 106-112, т. 2).
Як вбачається з матеріалів справи (том 1, а.с. 76, 77; том 2, а.с. 72, 73), до укладення спірних договорів купівлі-продажу, а саме 19 січня 2018 року між Департаментом по роботі з активами Дніпровської міської ради та ТОВ "Енерго Буд Україна" були укладені попередні охоронні договори за № П-003/1-2018 та № П-003/2-2018.
Відповідно до умов п. 1 зазначених вище договорів, Відповідач, як майбутній покупець взяв на себе зобов`язання щодо укладення в місячний строк із дати набуття у власність пам`ятки архітектури місцевого значення "Особняк", яка розташована за адресою: м. Дніпро, пр. Дмитра Яворницького, 27 (приміщення 1 та приміщення 5) охоронного договору згідно із Законом України "Про охорону культурної спадщини".
Термін дії зазначених договорів встановлено з 19.01.2018 року до моменту укладення охоронного договору.
За змістом умов зазначених Договорів, Відповідач взяв на себе ряд зобов`язань, в тому числі, використовувати пам`ятки культурної спадщини за цільовим призначенням, визначеним правовстановлюючими документами, згідно з вимогами пам`яткоохоронного законодавства, передбачити своєчасне проведення поточного та капітального ремонту Пам`ятки, проводити реставраційні, ремонтні та інші роботи відповідно до науково-проектної документації, затвердженої в установленому порядку, за письмовим дозволом Органу охорони, тощо.
Відповідно до умов п. 14 попередніх охоронних договорів, у разі невиконання користувачем (власником) вимог законодавства та умов цих договорів Орган охорони накладає в установленому порядку на користувача (власника) штрафні санкції в розмірі, передбаченому чинним законодавством, а також зобов`язує користувача (власника) відшкодувати завдані ним збитки.
28.04.2021 року, на підставі Акту про вчинення порушення законодавства про охорону культурної спадщини від 29.03.2021 року № 11/6-1, Управлінням з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради винесено Постанову про застосування фінансових санкцій за порушення законодавства про охорону культурної спадщини № 7/6-7 (а.с. 54-55, 191-194 т. 1).
За змістом зазначеної постанови, встановлено, що станом на 29.03.2021 року на об`єкті Відповідача за адресою: пр. Д. Яворницького, 27, м. Дніпро, який придбано ним за договорами купівлі-продажу № 212/А та 225/А, зафіксовано проведення будівельних робіт на Пам`ятці розташованій в межах історичного ареалу "Центральний", без відповідного висновку органу охорони культурної спадщини, передбаченого пунктом 7 частини 2 статті 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини". Погоджена науково-проектна документація та дозвіл на проведення робіт, передбачені статтею 26 та пунктами 9, 14 статті 6  Закону – відсутні.
Відповідно до п. 5.3. договорів купівлі-продажу (Договори №№ 212/А та 225/А) покупець зобов`язаний не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання у власність Об`єкта приватизації, укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини  згідно із Законом  та відповідно до умов попередніх договорів про укладення в майбутньому охоронного договору.
Станом на 29.03.2021 року охоронний договір не укладено, відповідних звернень від власника до Управління з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради не надходило.
З урахуванням викладеного, за ухилення власника пам`ятки від підписання охоронного договору, на ТОВ "Енерго Буд Україна" накладено фінансові санкції в розмірі 17 000,00 грн.
Крім того, 28.04.2021 року Управлінням з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради винесено Постанову про застосування фінансових санкцій за порушення законодавства про охорону культурної спадщини № 7/6-77, за змістом якої, за проведення незаконних робіт, що можуть завдати або завдали шкоди пам`ятці, її території, охоронюваній археологічній території, охоронним зонам, історичним ареалам населених місць, на ТОВ "Енерго Буд Україна" накладено фінансові санкції в розмірі 170 000,00 грн (а.с. 197-200, т. 1).
04.06.2021 року Відповідач сплатив застосовані до нього фінансові санкції в повному обсязі, що підтверджується відповідними платіжними документами (том 1, а.с. 195, 201).
07.07.2021 року між Управлінням з питань охорони культурної спадщини Дніпровської міської ради та ТОВ "Енерго Буд Україна" укладено охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини за № 13/6-29, відповідно до умов якого Відповідач взяв на себе зобов`язання щодо охорони об`єкта культурної спадщини , пам`ятки архітектури та містобудування місцевого значення – "Особняк", охор. № 71, розташованої за адресою: пр. Д. Яворницького, 27, м. Дніпро (нежитлові приміщення №№ 1 та 5 загальною площею 191,0 кв.м.) (а.с. 153-157, т. 1).
Звертаючись із даним позовом до суду, прокурор стверджує, що в силу положень п. 2 ч. 3 , ч. 9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", п. 1 ч. 1 ст. 611, ч. 2 ст. 651 ЦК України, порушення Відповідачем умов п. 5.3. Договорів купівлі-продажу №№ 212/А та 225/А в частині обов`язку укласти охоронний договір на пам`ятку культурної спадщини у визначений договорами строк, а також проведення ремонтно-будівельних робіт на об`єкті культурної спадщини з порушенням вимог  Закону України "Про охорону культурної спадщини", є підставою для розірвання спірних договорів у судовому порядку.

8. Оцінка аргументів учасників справи і висновків суду першої інстанції.

Статтями 610, 611 ЦК України унормовано, що порушенням зобов`язання є його невиконання або виконання з порушенням умов, визначених змістом зобов`язання (неналежне виконання). У разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом.
Згідно зі статтею 188 ГК України зміна та розірвання господарських договорів в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або договором.
Відповідно до ч. 1 ст. 29 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" за порушення законодавства про приватизацію до винних осіб застосовується кримінальна, адміністративна, дисциплінарна, цивільно-правова відповідальність відповідно до законів України.
За положеннями ч. 3 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна", виключними умовами для розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації в порядку, передбаченому законодавством, є:
1) несплата протягом 60 днів коштів за об`єкт приватизації з дня укладення договору купівлі-продажу відповідно до його умов;
2) невиконання умов продажу об`єкта і зобов`язань покупця, визначених договором купівлі-продажу, в установлений таким договором строк;
3) подання органу приватизації неправдивих відомостей;
4) сплата за об`єкт приватизації коштів, отриманих з порушенням вимог законодавства, яке регулює відносини у сфері запобігання легалізації (відмиванню) доходів, одержаних злочинним шляхом, фінансуванню тероризму та фінансуванню розповсюдження зброї масового знищення;
5) невиконання зобов`язання покупця щодо недопущення скорочення чисельності працівників з ініціативи нового власника чи уповноваженого ним органу;
6) продаж або в інший спосіб відчуження покупцем приватизованого об`єкта особам, визначеним частиною другою статті 8 цього Закону, протягом виконання зобов`язань за договором купівлі-продажу.
Згідно із ч. 9 ст. 26 Закону України "Про приватизацію державного і комунального майна" на вимогу однієї із сторін договір купівлі-продажу може бути розірвано, у тому числі за рішенням суду, в разі невиконання іншою стороною зобов`язань, передбачених договором купівлі-продажу, у визначені строки або визнано недійсним за рішенням суду.
Пунктом 12.2. спірних договорів купівлі-продажу сторони передбачили, що у разі невиконання однією із сторін умов цього Договору, він може бути змінений або розірваний на вимогу іншої сторони за рішенням суду, а Об`єкт приватизації повернутий до власності територіальної громади міста Дніпра.
З урахуванням змісту наведених норми закону та положень спірних договорів, слід дійти висновку, що до розірвання договору купівлі-продажу об`єкта приватизації застосовуються загальні правила щодо порядку розірвання договору, визначені положеннями Цивільного кодексу України та Господарського кодексу України.
Право сторони договору звернутися до суду з вимогою про розірвання договору за наявності відповідних умов, передбачених договором чи законом, не є тотожнім праву на таке розірвання, а свідчить про наявність спору про розірвання договору, який підлягає вирішенню судом з урахуванням усіх істотних обставин (схожу позицію висловила Велика Палата Верховного Суду у постанові від 8 вересня 2020 року по справі № 920/418/19).
Відповідно до п. 1 ч. 1 ст. 611 Цивільного кодексу України, у разі порушення зобов`язання настають правові наслідки, встановлені договором або законом, зокрема, розірвання договору.
За положеннями ст. 651 ЦК України зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору.
Тобто йдеться про таке порушення договору однією зі сторін, яке тягне для другої сторони неможливість досягнення нею цілей договору.
Оцінка порушення договору як істотного здійснюється судом відповідно до критеріїв, що встановлені вказаною нормою. Оціночне поняття істотності порушення договору законодавець розкриває за допомогою іншого оціночного поняття - "значної міри" позбавлення сторони того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Істотність порушення визначається виключно за обставинами, що склалися у сторони, яка вимагає розірвання договору.
Іншим критерієм істотного порушення договору закон визнає розмір завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору. При цьому йдеться не лише про грошовий вираз завданої шкоди, прямі збитки, а й випадки, коли потерпіла сторона не зможе використати результати договору.
Вирішальне значення для застосування зазначеного положення закону має співвідношення шкоди з тим, що могла очікувати від виконання договору сторона.
У кожному конкретному випадку питання про істотність порушення повинне вирішуватися з урахуванням усіх обставин справи, що мають значення. Так, суд повинен встановити не лише наявність істотного порушення договору, але й наявність шкоди, завданої цим порушенням другою стороною, яка може бути виражена у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, її розмір, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору; а також установити, чи є дійсно істотною різниця між тим, на що має право розраховувати сторона, укладаючи договір, і тим, що в дійсності вона змогла отримати.
Оцінюючи допущені Відповідачем порушення умов пунктів 5.2., 5.3. спірних Договорів купівлі-продажу на предмет істотності таких порушень, суд дійшов наступних висновків.
Як вище встановлено судом, відповідно до п. 5.3. Договорів купівлі-продажу (Договори №№ 212/А від 29.01.2018 та 225/А від 12.04.2018) Відповідач взяв на себе зобов`язання не пізніше ніж через один місяць з моменту отримання у власність Об`єктів приватизації, укласти охоронний договір з відповідним органом охорони культурної спадщини  згідно із Законом України "Про охорону культурної спадщини" та відповідно до умов попередніх охоронних  договорів № П-003/1-2018 та № П-003/2 від 19.01.2018 року.
Обов`язок укладення охоронного договору встановлено ч. 1 ст. 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини".
За своєю правовою природою, охоронний договір є адміністративним договором, та по суті являє собою акт за участю суб`єкта владних повноважень та співвласника (власника) пам`ятки культурної спадщини, що має форму договору, визначає взаємні права та обов`язки його учасників у публічно-правовій сфері (реалізація державного управління охороною культурної спадщини) і укладається на підставі ст. 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" (постанова Верховного Суду у справі справа №806/1536/18 від 23.12.2019).
З урахуванням вищенаведеного слід визнати, що передбачений умовами спірних договорів обов`язок Відповідача укласти охоронний договір, по суті спрямований на реалізацію державної політики у сфері охорони культурної спадщини, а отже, невиконання Відповідачем обов`язку щодо укладення відповідного договору, насамперед, вказує на порушенням вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини".
Таким чином, недотримання Відповідачем строків укладення охоронного договору, безумовно, є порушенням умов п. 5.3. Договорів купівлі-продажу та вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", але, відсутність охоронного договору як такого, не обмежує повноважень органів охорони культурної спадщини в реалізації покладених на них функцій, та не звільняє Відповідача від обов`язків, що випливають із цього Закону, що прямо передбачено частини 4 статті 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини".
Окрім того, у період коли між сторонами не було укладено охоронних договорів діяли попередні охоронні  договори № П-003/1-2018 та № П-003/2 від 19.01.2018 року. Зазначені попередні охоронні договори також зобов`язували відповідача використовувати пам`ятку культурної спадщини за цільовим призначенням, утримувати її в належному стані та діяти у відповідності до Закону України "Про охорону культурної спадщини".
Отже, прокурором не наведено, які негативні наслідки мав факт відсутності укладення охоронного договору, за умови дії відповідних попередніх договорів.
Також, за положеннями ч. 4 ст. 23 Закону України "Про охорону культурної спадщини" відсутність охоронного договору не звільняє особу від обов`язків, що випливають із цього Закону.
За вказаних вище обставин, колегія суддів погоджується з висновком суду першої інстанції, що порушення Відповідачем умов п. 5.3. спірних Договорів купівлі-продажу не може бути кваліфіковано як істотне порушення договору в розумінні приписів частини 2 статті 651 Цивільного кодексу України, адже внаслідок такого порушення інша сторона договору не була позбавлення того, на що вона розраховувала при включення до договору відповідної умови, про що, зокрема, свідчить факт застосування до Відповідача  відповідальності за недотримання вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", незважаючи на відсутність укладеного охоронного договору.
Оцінюючи допущені Відповідачем порушення за іншим критерієм істотності, тобто за розміром завданої порушенням шкоди, який не дозволяє потерпілій стороні отримати очікуване при укладенні договору, слід визнати, що у справі відсутні докази того, що внаслідок порушення Відповідачем строків укладення охоронного договору, Позивачу спричинено шкоду у вигляді реальних збитків та (або) упущеної вигоди, не вказано розміру такої шкоди та інших її складових.
Відносно порушення п. 5.2. договорів, утримання приміщення та прилеглої території у неналежному стані, внаслідок чого об`єкт став аварійним, а також очікування Дніпровської міської ради на пріоритетність збереження об`єкту культурної спадщини, його функціонального призначення та автентичного виду, колегія суддів зазначає наступне.
Матеріали справи не містять доказів того, в якому стані було передано відповідачу у власність спірне майно та чи потребувало воно ремонту. Пункт 5.2. договорів купівлі-продажу не містять посилань на необхідність проведення ремонтних чи реставраційних робіт на об`єкті та не встановлює строків, в які вони мають бути проведені. Відповідно не можна зробити висновку, що відповідач ухилявся від проведення таких робіт у строки та у порядку, визначеному договорами купівлі-продажу, а позивачі  були значною мірою позбавлені того, на що вони розраховували при укладенні Договору.
Рецензія на звіт про оцінку вартості майна, виконана 25.10.2017, не може свідчити про стан об`єкта на момент укладення договору, окрім того не є тим документом, який визначає технічний стан об`єкту (а.с. 16-19, т. 3)
Наявний у справі технічний звіт оцінки технічного стану будівельних конструкцій будинку № 27 по пр. Дмитра Яворницького у м. Дніпро, виконаний у 2019 році, свідчить, що загальний стан об`єкта відноситься до категорії технічного стану аварійний (а.с. 162-189, т. 1, 2).
При цьому, як свідчать матеріали справи, на об`єкті зафіксовано проведення будівельних робіт, проте без отримання дозволу на проведення робіт та науково-проектної документації, які передбачені ст. 26 та п. 9, 14 ст. 6 Закону України "Про охорону культурної спадщини".
Відповідно ж до акту технічного стану об`єкта культурної спадщини від 31.05.2021, складеного Управлінням з питань охорони культурної спадщини, який є додатком до охоронних договорів на пам`ятку культурної спадщини від 07.07.2021, за результатами візуального огляду пам`ятки його технічний стан в цілому визначається "як задовільний", територія двору потребує проведення робіт з благоустрою (а.с. 158-161, т. 1, 2).
Отже, у справі відсутні докази того, що технічний стан спірних об`єктів погіршився на теперішній час, у порівнянні з тим, яким був на час укладення договору купівлі-продажу. 
Щодо проведення відповідачем незаконних ремонтно-будівельних робіт на об`єкті культурної спадщини, слід визнати, що дане порушення, є предметом  окремого регулювання розділу VIII Закону України "Про охорону культурної спадщини", який передбачає за таке порушення відповідальність у вигляді застосування фінансових санкцій, адміністративних стягнень, обов`язку відшкодувати збитки, а не є порушенням умов договору купівлі-продажу. 
Доказів того, що проведені відповідачем роботи призвели до пошкодження або руйнування спірних об`єктів, як пам`ятки, матеріали справи також не містять. Так само не містять матеріали справи і доказів на підтвердження розмірів завданої шкоди пам`ятці.
Окрім того, порушення власником об`єкта культурної спадщини вимог Закону України "Про охорону культурної спадщини", внаслідок яких  пам`ятці  загрожує пошкодження або знищення, в силу положень статті 21 названого Закону, може бути підставою для  звернення відповідного органу охорони культурної спадщини  до суду з вимогою про її викуп за погодженою сторонами ціною, а в разі спору, за викупною ціною, що визначається судом. 
Отже, порушення відповідачем вказаних пунктів договору не є істотним в розумінні ст. 651 ЦК України.
Враховуючи, що шкода є однією з обставин, що підлягає доказуванню під час розгляду справ про розірвання договорів на підставі статті 651 ЦК України, а позивач ні під час розгляду справи в суді першої інстанції, ні під час розгляду її в суді апеляційної інстанції не наводив будь-яких обґрунтувань щодо характеру та розміру такої шкоди, не надавав відповідні докази, прокурор/позивач відповідно до частини четвертої статті 13 Господарського процесуального кодексу України має нести ризик настання наслідків невчинення ним відповідних процесуальних дій.
У зв`язку з цим суд погоджується із висновками суду першої інстанції про відсутність істотного порушення відповідачем умов Договору за приписами частини 2 статті 651 ЦК України, та, відповідно, про відсутність підстав для розірвання Договору. Позивачі не були значною мірою позбавлені того, на що вони розраховували при укладенні Договору, у розумінні положень частини 2 статті 651 ЦК України.
За викладеного, суд першої інстанції дійшов правильного висновку про відсутність підстав для розірвання спірних договорів та похідних вимог про скасування державної реєстрації права приватної власності відповідача на спірні об`єкти нерухомого майна.
Вищенаведеним спростовуються доводи прокурора, наведені в обґрунтування апеляційної скарги.

9. Висновки за результатами розгляду апеляційної скарги.

Відповідно до частини 1 статті 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги.
Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права (частина 4 статті 269 Господарського процесуального кодексу України).
Відповідно до статті 276 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин апеляційна скарга не підлягає задоволенню, а оскаржуване рішення місцевого господарського суду зміні або скасуванню.

10. Судові витрати.

Відповідно до статті 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись статтями 129, 269, 275, 276, 277, 281-283 Господарського процесуального кодексу України, апеляційний господарський суд, 
ПОСТАНОВИВ:
Апеляційну скаргу заступника керівника Дніпропетровської обласної прокуратури на рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2021 у справі №904/5917/21 залишити без задоволення.
Рішення Господарського суду Дніпропетровської області від 02.11.2021 у справі №904/5917/21 залишити без змін.
Витрати з оплати судового збору за подання апеляційної скарги віднести на апелянта.

Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття.
Касаційна скарга на судове рішення подається протягом двадцяти днів з дня складення повного судового рішення.

Повне судове рішення складено 06.06.2022

Головуючий суддя                                                                              Л.А. Коваль 

Суддя                                                                                                  В.О. Кузнецов

            Суддя                                                                                        А.Є. Чередко