Постанова
Іменем України
 
01 червня 2022 року
м. Київ
                                                                                                    
справа № 272/450/18
провадження № 61-8956св19
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду:
 
головуючого - Крата В. І.,
суддів: Антоненко Н. О. (суддя-доповідач), Дундар І. О., Краснощокова Є. В., Русинчука М. М.,
 
учасники справи:
 
позивач - сільськогосподарське товариство з обмеженою відповідальністю «Хлібороб»,
відповідачі: ОСОБА_1 , товариство з обмеженою відповідальністю «Жива Нива», 
третя особа - комунальне підприємство «Центр державної реєстрації»,
 
розглянувши в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» на постанову Житомирського апеляційного суду від 27 березня 2019 року в складі колегії суддів Галацевич О. М., Борисюка Р. М., Микитюк О. Ю.,
 
ВСТАНОВИВ :
 
Історія справи
 
У квітні 2018 року СТОВ «Хлібороб» звернулося в суд із позовом до  ОСОБА_1 , ТОВ «Жива Нива» про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації, визнання договору поновленим та визнання додаткової угоди укладеною. 
 
Позов мотивувало тим, що 21 вересня 2007 року СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 уклали договіроренди земельної ділянки площею 2,9417 га, яка розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області (кадастровий номер 1820388600:03:000:0160), строком на 10 років. Державну реєстрацію цього правочину здійснено 15 жовтня 2007 року. Позивач указував, що 12 вересня 2017 року направив ОСОБА_1 лист-повідомлення з пропозицією продовжити дію договору оренди до 15 жовтня 2027 року та збільшити розмір орендної плати разом з проєктом додаткової угоди. При цьому 14 вересня 2017 року на адресу СТОВ «Хлібороб» надійшла заява орендодавця про небажання продовжувати дію договору оренди землі, однак пропозиція орендаря щодо укладення додаткової угоди залишена ОСОБА_1 без відповіді. Зазначає, що 22 листопада 2017 року відповідачі уклали договір оренди щодо спірної земельної ділянки, не врахувавши переважне право СТОВ «Хлібороб» на поновлення договору оренди землі та приховавши від державного реєстратора відомості про існування цього договору. 
 
З огляду на викладене позивач просив суд:
- визнати недійсним договір оренди землі, укладений 22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива»;
- скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376202 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.; 
- визнати поновленим договір оренди земельної ділянки від 21 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «Хлібороб»; 
- визнати укладеною додаткову угоду від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, за умовами якої строк дії договору продовжено до 15 жовтня 2027 та збільшено розмір орендної плати до 10 % від нормативної грошової оцінки, що становить 11 106,64 грн.
 
Короткий зміст рішення суду першої інстанції 
 
Рішенням Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року позов задоволено частково:
- визнано недійсним договір оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладений між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива»;
- скасовано рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень номер 38376202 від 28 листопада 2017 року, прийняте державним реєстратором Житомирської обласної філії КП «Центр державної реєстрації» Богушем О. В.;
- визнано поновленим договір оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «ХЛІБОРОБ» щодо земельної ділянки загальною площею 2,9417 га, кадастровий номер 1820388600:03:000:0160, який зареєстрований у Державному реєстрі земель 15 жовтня 2007 року за № 040720200062;
- в задоволенні позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною відмовлено;
- вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що позивач має переважне право на поновлення договору оренди землі, яке підлягає судовому захисту. Суд установив, що позивач у передбачені законом строки надіслав орендодавцю лист-повідомлення про намір продовжити орендні відносини та проєкт додаткової угоди, який відповідач залишив без реагування. Суд уважав, що надісланий орендодавцем 14 вересня 2017 року, тобто до отримання ним проєкту додаткової угоди, лист не є відповіддю на пропозицію орендаря щодо пролонгації договору в розумінні положень статті 33 Закону України «Про оренду землі». За таких обставин суд першої інстанції зробив висновок про порушення відповідачами переважного права позивача на укладення договору оренди землі на новий строк (поновлення договору), що є підставою для визнання договору оренди землі від 22 листопада 2017 року, укладеного між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива», недійсним та скасування його державної реєстрації.
 
Відмову в задоволенні позовної вимоги про визнання додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі укладеною суд першої інстанції мотивував відсутністю волевиявлення ОСОБА_1 щодо внесення змін до договору оренди землі, які суд не може нав`язувати будь-якій зі сторін правочину. З огляду на викладене суд визнав договір оренди землі від 21 вересня 2007 року, укладений між ОСОБА_1 та СТОВ «ХЛІБОРОБ», поновленим на той самий строк та на тих самих умовах на підставі частини шостої статті 33 Закону України «Про оренду землі».
 
Короткий зміст постанови суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Житомирського апеляційного суду від 27 березня 2019 року апеляційну скаргу ТОВ «Жива Нива» задоволено, рішення Андрушівського районного суду Житомирської області від 27 листопада 2018 року скасовано та ухвалено нове рішення про відмову в позові.
 
Апеляційний суд виходив із того, що оскільки орендодавець письмово повідомив орендаря про відмову в поновленні договору оренди землі, то відсутня наявність необхідних юридичних фактів для поновлення такого договору. При цьому суд уважав, що висловлення орендодавцем заперечень щодо продовження договірних відносин до отримання ним пропозиції орендаря та проєкту додаткової угоди не має правового значення, оскільки у випадку, коли одна зі сторін договору не має наміру досягти домовленості щодо змін орендної плати та інших істотних умов договору, переважне право орендаря припиняється, а тому зі спливом строку дії договору припиняються і правовідносини сторін.
 
Аргументи учасників справи
 
У травні 2019 року СТОВ «Хлібороб» подало до Верховного Суду касаційну скаргу на постанову апеляційного суду та просило її скасувати як таку, що прийнята з неправильним застосуванням норм матеріального права та порушенням норм процесуального права, залишивши в силі рішення суду першої інстанції.
 
Касаційна скарга мотивована тим, що позивач як орендар у повному обсязі виконав передбачені в статті 33 Закону України «Про оренду землі» умови для реалізації переважного права на укладення договору оренди землі на новий строк. При цьому орендодавець у встановлений законом строк не надав відповіді на пропозицію позивача укласти додаткову угоду до договору оренди землі, а тому укладення ним правочину з іншим орендарем суттєво порушує права СТОВ «Хлібороб». Зазначає, що апеляційний суд помилково оцінив лист відповідача від 14 вересня 2017 року як виконання вимог частини п`ятої статті 33 Закону України «Про оренду землі», оскільки такий лист надіслано до отримання орендодавцем проєкту додаткової угоди, а тому не може вважатися результатом розгляду пропозиції орендаря щодо укладення договору оренди землі на новий строк. Вказує також про порушення апеляційним судом норм процесуального права в частині допуску до участі в судовому засіданні представника ТОВ «Жива Нива», який не є адвокатом.
 
Аналіз змісту та вимог касаційної скарги (про залишення в силі рішення суду першої інстанції) дає підстави для висновку, що постанова апеляційного суду в частині відмови в задоволенні позовної вимоги про визнання додаткової угоди укладеною в касаційному порядку не оскаржується та Верховним Судом не переглядається.
 
Рух справи в суді касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 21 травня 2019 року відкрито касаційне провадження в справі. 
 
Ухвалою Верховного Суду від 24 травня 2021 року зупинено провадження в                       справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи                   № 903/1030/19 (провадження № 12-4гс21).
 
Ухвалою Верховного Суду від 05 жовтня 2021 року поновлено касаційне провадження в справі.
 
Ухвалою Верховного Суду від 07 жовтня 2021 року справу призначено до судового розгляду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 20 жовтня 2021 року зупинено провадження в                       справі до закінчення розгляду Великою Палатою Верховного Суду справи № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21).
 
Ухвалою Верховного Суду від 18 травня 2022 року поновлено касаційне провадження в справі.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
Суди встановили, що 21 вересня 2007 року СТОВ «Хлібороб» та ОСОБА_1 уклали договір оренди земельної ділянки загальною площею 2,9417 га, що розташована на території Степківської сільської ради Андрушівського району Житомирської області, кадастровий номер 1820388600:03:000:0160. Договір укладено строком на десять років зі сплатою орендної плати в сумі 505 грн, обчислення якої здійснюється з урахуванням індексації. 
 
Державна реєстрація договору здійснена 15 жовтня 2007 року Андрушівським районним відділом Житомирської регіональної філії «Центр державного земельного кадастру», про що внесено запис № 040720200062.
 
У пункті 8 договору передбачено, що після закінчення строку договору орендар має переважне право поновити його на новий строк. У цьому разі орендар повинен не пізніше ніж за 30 днів до закінчення строку дії договору повідомити письмово орендодавця про намір продовжити його дію.
 
Листом від 12 вересня 2017 року СТОВ «Хлібороб» повідомило ОСОБА_1 про намір скористатись своїм переважним правом оренди та продовжити дію договору оренди землі. Указаний лист направлено орендарем 13 вересня 2017 року та отримано орендодавцем 16 вересня 2017 року. 
 
До вказаного листа орендарем додано проєкт додаткової угоди від 12 вересня 2017 року до договору оренди землі від 21 вересня 2007 року, в якому запропоновано ОСОБА_1 продовжити дію договору оренди землі до 15 жовтня 2027 року та збільшити орендну плату до 10 % від нормативної грошової оцінки земельної ділянки, що становить 11106,64 грн. Окрім того, в пункті 4 додаткової угоди передбачалося, що орендар протягом трьох банківських днів з моменту державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі передає орендодавцю разовий платіж в розмірі 3 000 грн у якості винагороди за підписання додаткової угоди.
 
Заявою від 14 вересня 2017 року, яка отримана СТОВ «Хлібороб» 20 вересня 2017 року, ОСОБА_1 повідомив орендаря про своє бажання припинити дію договору оренди землі після закінчення строку, на який його було укладено.
 
22 листопада 2017 року між ОСОБА_1 та ТОВ «Жива Нива» укладено договір оренди тієї ж земельної ділянки строком на 7 років з орендною платою в розмірі 10 % державної оцінки земельної ділянки (10238,32 грн), яка обчислюється з урахуванням індексації та підлягає перегляду один раз на рік. Державну реєстрацію цього договору проведено 22 листопада 2017 року та того ж дня земельну ділянку передано ТОВ «Жива Нива», що підтверджується актом приймання-передачі.
 
Позиція Верховного Суду
 
Касаційна скарга подана до набрання чинності Закону України № 460-ІХ від              15 січня 2020 року «Про внесення змін до Господарського процесуального кодексу України, Цивільного процесуального кодексу України, Кодексу адміністративного судочинства України щодо вдосконалення порядку розгляду судових справ», тому відповідно до пункту 2 прикінцевих та перехідних положень вищезазначеного закону розглядається у порядку, що діяв до набрання чинності цим законом.
 
Згідно з положеннями статті 389 ЦПК України (тут і далі у редакції, чинній                               до 08 лютого 2020 року) підставами касаційного оскарження є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
 
За результатами розгляду касаційної скарги колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню з таких підстав.
 
Кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства (частини перша та друга статті 15 ЦК України). 
 
За змістом частини першої статті 4, частини першої статті 5 ЦПК України, кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод або законних інтересів; здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором.
 
За змістом наведених приписів способи захисту цивільного права чи інтересу - це закріплені законом матеріально-правові заходи охоронного характеру, за допомогою яких проводиться поновлення (визнання) порушених (оспорюваних) прав, інтересів і вплив на правопорушника (пункт 5.5 постанови Великої Палати Верховного Суду від 22 серпня 2018 року у справі № 925/1265/16). Іншими словами, це дії, спрямовані на запобігання порушенню або на відновлення порушеного, невизнаного, оспорюваного цивільного права чи інтересу. Такі способи мають бути доступними й ефективними (пункт 14 постанови Великої Палати Верховного Суду від 29 травня 2019 року у справі № 310/11024/15-ц). 
 
Застосування конкретного способу захисту цивільного права залежить як від змісту права чи інтересу, за захистом якого звернулася особа, так і від характеру його порушення, невизнання або оспорення. Це право чи інтерес суд має захистити у спосіб, який є ефективним, тобто таким, що відповідає змісту відповідного права чи інтересу, характеру його порушення, невизнання або оспорення та спричиненим цими діяннями наслідкам. Вимога захисту цивільного права чи інтересу має забезпечити їх поновлення, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі отримання відповідного відшкодування. 
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 25 січня 2022 року в справі № 143/591/20 (провадження № 14-72цс21) зазначено, що: «визнання недійсним правочину, вчиненого з порушенням переважного права, не поновлює порушеного переважного права, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов`язок власника земельної ділянки (орендодавця) укласти договір оренди із суб`єктом переважного права (орендарем). За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права. […]Велика Палата Верховного Суду зауважує, що в кінцевому результаті ефективний спосіб захисту прав повинен забезпечити поновлення порушеного права, а в разі неможливості такого поновлення - гарантувати особі можливість отримання нею відповідного відшкодування, тобто такий захист повинен бути повним та забезпечувати таким чином мету здійснення правосуддя та принцип процесуальної економії (забезпечити відсутність необхідності звернення до суду для вжиття додаткових засобів захисту). […] Визнання недійсним договору оренди, який порушує переважне право, не є ефективним способом захисту, адже задоволення цієї позовної вимоги не здатне поновити майнову сферу позивача, а тому вимога не відповідає ефективному способу захисту. Сам по собі факт визнання недійсним договору оренди, укладеного з новим орендарем, не зумовлює автоматичного поновлення переважного права попереднього орендаря, яке підлягає захисту у спосіб, установлений законом, а саме шляхом визнання укладеною додаткової угоди до договору оренди. […] За таких умов, якщо первинний орендар має право на укладення договору оренди (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення прав первинного орендаря: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору оренди) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном - правом оренди - шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря відповідають дві позовні вимоги - про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала Велика Палата Верховного Суду (постанов від 19 січня 2021 року у справі № 916/1415/19, пункти 6.12, 6.14). Судове рішення про визнання відсутнім права відповідно до пункту 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» є підставою для державної реєстрації припинення права оренди. Обрання позивачем неналежного способу захисту своїх прав є самостійною підставою для відмови у позові».
 
З огляду на викладене в задоволенні позовної вимоги про визнання договору оренди недійсним слід було відмовити з огляду на обрання позивачем неефективного способу захисту порушеного права в цій частині. У задоволенні позовної вимоги про скасування державної реєстрації прав та їх обтяжень слід було відмовити з огляду на її похідний характер від розгляду позовної вимоги про визнання недійсним документа, на підставі якого відповідне право було зареєстровано.
 
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року в справі № 378/596/16-ц (провадження № 14-545цс19) зазначено, що «при вирішенні спірних правовідносин щодо поновлення договору оренди шляхом укладення додаткової угоди до договору оренди землі, обов`язковість укладення якої передбачена частиною восьмою статті 33 Закону України «Про оренду землі», належним способом захисту порушеного права є визнання укладеною додаткової угоди саме із викладенням її змісту. Задовольняючи позовні вимоги, суди попередніх інстанцій вказаних приписів та висновків не врахували та помилково дійшли висновку про наявність підстав для задоволення позовних вимог у частині визнання договорів оренди поновленими, що фактично є констатацією судом обставин продовження орендних правовідносин, а не зміною правовідношення судом та поновленням договору в судовому порядку в розумінні статей 16 та 651 ЦК України. Неправильно обраний спосіб захисту зумовлює прийняття рішення про відмову в задоволенні позову незалежно від інших встановлених судом обставин».
 
З огляду на викладене в задоволенні позовної вимоги про визнання договору оренди поновленим слід було відмовити в зв`язку з обранням позивачем неефективного способу захисту. 
 
Апеляційний суд зробив правильний висновок про відмову в задоволенні вказаних позовних вимог, проте помилився щодо мотивів такої відмови. За таких обставин постанова суду апеляційної інстанції в оскарженій частині підлягає зміні з викладенням її мотивувальної частини в редакції цієї постанови. 
 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги 
 
Доводи касаційної скарги дають підстави для висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а постанова апеляційного суду в оскарженій частині - зміні з викладенням її мотивувальної частини в редакції цієї постанови. 
 
Оскільки Верховний Суд частково змінює судове рішення, але виключно в частині мотивів його прийняття, то новий розподіл судових витрат не здійснюється.
 
Керуючись статтями 400, 409, 412 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду,
 
ПОСТАНОВИВ :
 
Касаційну скаргу сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» задовольнити частково.
 
Постанову Житомирського апеляційного суду від 27 березня 2019 року в частині відмови в задоволенні позову сільськогосподарського товариства з обмеженою відповідальністю «Хлібороб» до ОСОБА_1 , товариства з обмеженою відповідальністю «Жива Нива» про визнання договору недійсним, скасування державної реєстрації та визнання договору оренди землі поновленим змінити, виклавши її мотивувальну частину в редакції цієї постанови.
 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                           В. І. Крат
 
Судді                                                                                    Н. О. Антоненко 
 
      І. О. Дундар
 
                                                                                            Є. В. Краснощоков
 
      М. М. Русинчук