УКРАЇНА 
Житомирський апеляційний суд 

Справа №296/10438/19 Головуючий у 1-й інст. Драч Ю. І. 
Категорія 3 Доповідач Коломієць О. С. 

ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

23 травня 2022 року Житомирський апеляційний суд у складі:
головуючого судді         Коломієць О.С.
суддів         Талько О.Б, Шевчук А.М.
з участю секретаря 
судового засідання:       Дяченко Ю.Ю. 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Житомирі цивільну справу №296/10438/19 за позовом  ОСОБА_1 до ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , ОСОБА_5 , Акціонерного товариства «Кристалбанк», державного реєстратора Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Садківської сільської ради Годзя Євгена Івановича, Комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Садківської сільської ради, Приватного нотаріуса Житомирського міського нотаріального округу Силіна Сергія Володимировича про визнання права власності, визнання дій неправомірними, скасування запису про проведену державну реєстрацію права власності, витребування майна, визнання недійсним договору купівлі-продажу та стягнення моральної шкоди
за апеляційною  скаргою представника ОСОБА_1 -  ОСОБА_6 на рішення Корольовського районного суду м.Житомира від 19 липня 2021 року, яке ухвалено суддею Драчем Ю.І.
в с т а н о в и в:
У червні 2020 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом в якому, з урахуванням заяв про збільшення позовних вимог, просив визнати за ним право власності на Ѕ квартири АДРЕСА_1 ; визнати неправомірними дії державного реєстратора Годзь Є.І. КП «Центр державної реєстрації» від 08.08.2019 щодо внесення даних до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно про право власності АТ «Кристалбанк» на предмет іпотеки, а саме власність позивача - ОСОБА_1 на Ѕ частки вказаної квартири та скасувати державну реєстрацію прав на нерухоме майно та їх обтяжень, індексний номер запису про право власності 32752541 від 08.08.2019; скасувати запис про проведену державну реєстрацію права власності за АТ «Кристалбанк» на предмет іпотеки, а саме власність позивача на Ѕ частки квартири АДРЕСА_1 ; витребувати у відповідача АТ «Кристалбанк» Ѕ вказаної квартири та повернути її позивачу; витребувати у відповідачів ОСОБА_4 , ОСОБА_5 Ѕ квартири АДРЕСА_2 , яка складається з трьох житлових кімнат та  службових приміщень - загальна площа квартири становить 66,2 кв.м. та повернути її позивачу ОСОБА_1 ; визнати недійсним договір купівлі-продажу квартири, нотаріально посвідчений приватним нотаріусом Житомирського нотаріального округу Силіним Сергієм Володимировичем, реєстр № 210, за яким продавець АТ «Кристалбанк» передав у власність (продав), а покупці ОСОБА_4 та ОСОБА_5 прийняли у власність (купили) в 1/2  (одній другій) частці кожний нерухоме майно: квартиру АДРЕСА_1 ; стягнути із кожного відповідача на користь ОСОБА_1 по 1 000 000 гривень у відшкодування моральної шкоди.
На обґрунтування позовних вимог зазначив, що є власником Ѕ частини квартири АДРЕСА_1 , а також прибудованих до квартири нежитлових приміщень площею 193 кв.м. Починаючи з 2009 року по теперішній час, без його відома та погодження, відповідачі Сахневичі здійснюють у приміщеннях підприємницьку діяльність - здають майно в оренду, а він позбавлений права доступу до свого майна. Державний реєстратор КП «Центр державної реєстрації» Садківської сільської ради Годзь Є.І. 08 серпня 2019 року протиправно переоформив право власності на належне йому нерухоме майно на АТ «Кристалбанк». В подальшому, між АТ «Кристалбанк» та ОСОБА_4 , ОСОБА_5 був укладений договір купівлі-продажу від 10.03.2021 року, за умовами якого покупці прийняли у власність (купили) в 1/2  (одній другій) частці кожний нерухоме майно, а саме: квартиру АДРЕСА_1 
Вказані реєстраційні дії та укладення договору купівлі-продажу вчинені всупереч наявності двох арештів, які були у той час накладені на нерухомість. Вважає, що діями відповідачів його фактично протиправно позбавлено права власності на майно. 
Крім того, право власності на нерухомість було зареєстровано за АТ «Кристалбанк», як за новим іпотекодержателем за договором іпотеки від 16 травня 2007 року, який укладений між ним (позивачем) та ВАТ «Райффайзен Банк Аваль». При цьому нерухоме майно є предметом іпотеки за споживчим кредитом в іноземній валюті, а тому підпадає під дію Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» і не могло бути примусово відчужене без згоди власника, тобто позивача.Тому, вважає, що всі дії з переоформлення спірного майна  проводились відповідачами  з умислом позбавити позивача єдиного нерухомого майна, у зв`язку з чим йому була заподіяна моральна шкода, яка підлягає відшкодуванню з відповідачі на користь позивача.
Рішенням Корольовського районного суду м. Житомира від 19 липня 2021 року у задоволенні позову відмовлено.
Не погоджуючись з вказаним рішенням представник позивача звернувся з апеляційною скаргою, в якій, посилаючись на порушення норм матеріального та процесуального права, невідповідність висновків обставинам справи, просить скасувати зазначене рішення районного суду та ухвалити нове, яким задовольнити позовні вимоги в повному обсязі. На обґрунтування доводів апеляційної скарги зазначив про недотримання відповідачами вимог Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», порушення процедури здійснення реєстраційних дій та здійснення реєстрації переходу права власності на спірну нерухомість за наявності арештів та обтяжень.
У поданому відзиві на апеляційну скаргу представник АТ «Кристалбанк» та відповідач ОСОБА_2 просили апеляційну скаргу представника позивача залишити без задоволення, а рішення суду першої інстанції - без змін. При цьому зазначили, що рішення суду є законним та обґрунтованим, оскільки суд першої інстанції під час розгляду справи вірно встановив обставини справи, правильно застосував матеріальний закон, дотримався процедури розгляду справи та вирішив спір у відповідності з нормами чинного законодавства. Крім того, вказали, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося за згодою позичальника ОСОБА_1 , спірна квартира не використовується власниками для проживання, у власності позичальника та іпотекодавця є інше нерухоме житлове майно, а тому іпотечне майно не підпадає під вимоги Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». Крім того, реєстрація за АТ «КРИСТАЛБАНК» права власності на Предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за Кредитним договором здійснена в межах діючого законодавства в порядку установленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав па нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року.
Перевіривши законність та обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах статті 367 ЦПК України, колегія суддів дійшла висновку, що апеляційна скарга не підлягає до задоволення із таких підстав.
Судом під час розгляду справи встановлено, 16 травня 2007 року між ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №014/0911/74/109797, відповідно до умов якого останній отримав кредитні кошти в розмірі 147460,00 доларів США. 
В забезпечення виконання зобов`язань за вказаним кредитним договором між банком та ОСОБА_1 , ОСОБА_3 , ОСОБА_2 були укладені договори іпотеки від 16.05.2007, за умовами яких, останні передали в іпотеку нерухоме майно, а саме квартиру АДРЕСА_3 та 1/2 частини квартири АДРЕСА_1 .
Відповідно до п.3.1.4 іпотечного договору іпотекодержатель має право звернути стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання або неналежного виконання позичальником основного зобов`язання. 
За змістом п.5.5.1 договору іпотеки іпотекодержатель за своїм вибором звертає стягнення на предмет іпотеки шляхом набуття права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання забезпечених іпотекою зобов`язань в порядку, встановленому ст. 37 Закону України «Про іпотеку». У цьому випадку цей договір (застереження п.5.5.1) є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки. 
Крім того, 31 липня 2008 року між ПАТ «Райфайзен Банк Аваль» та ОСОБА_1 був укладений кредитний договір №Z012/110/320, відповідно до якого ОСОБА_1 отримав грошові кошти у розмірі 140000,00 доларів США. 
В забезпечення виконання зобов`язань по вищевказаному кредитному договору відповідно до договору іпотеки  від 31.07.2008 року за № 14213, позивач ОСОБА_1 передав в іпотеку  нежитлові приміщення загальною площею 193,0 кв.м, які прибудовані до житлового будинку, що знаходяться за адресою АДРЕСА_4 . 
Також в забезпечення виконання зобов`язань ОСОБА_1 по кредитному договору від 31.07.2008 р., відповідно до договору поруки № Z012/110/320/1 від 31.07.08, поручителем виступило Приватне підприємство «Ріел-Сервіс».
Рішенням Корольовського райсуду м.Житомира від 25.07.2012 року, яке було змінено рішенням Апеляційного суду Житомирської області від 26.11.2012 року, із ОСОБА_1 на користь Банку стягнуто заборгованість по кредитному договору № 014/0911/74/109797 від 16.05.2007 року  в розмірі 204 305,68 доларів США, еквівалент 1 830 851,04 грн, а також стягнуто з ОСОБА_1 , ПП «Ріел-Сервіс» заборгованість по кредитному договору №Z012/110/320 від 31.07.2008 року в розмірі 229148,54  доларів США, еквівалент 1830 851,04 грн.
З 25 травня 2017 року кредитором за Кредитними договорами є АТ «КРИСТАЛБАНК» на  підставі укладеного між ПАТ «Райффайзен Банк Аваль» та ПАТ «КРИСТАЛБАНК» договору факторингу (портфельне відступлення права вимоги) від 24.05.2017 року  та Реєстру відступлених прав вимоги від 25.05.2017 р. (том 1, а.с.108-114, 115).
Після набуття права вимоги АТ «КРИСТАЛБАНК» звернулось до ОСОБА_1   з вимогою про усунення порушень (том 1, а.с.120-121, 123) .  
В заявах від 04.10.2018 року та 16.01.2019 року ОСОБА_1 просить  відповідача реалізувати вимоги кредитора  шляхом реалізації нерухомого майна, тобто звернути стягнення на нерухоме майно за адресою: АДРЕСА_4 (том 1, а.с.125,126).
Так, представником АТ «Кристалбанк» зазначено, що рішення Корольовського районного суду м. Житомира від 25.07.2012 року не виконано в повному обсязі, що не заперечувалось позивачем у справі.  
08 серпня 2019 року, на підставі заяви представника АТ «КРИСТАЛБАНК» про здійснення реєстрації права власності на предмет іпотеки за банком відповідно до статей 37, 38 Закону України «Про іпотеку», державним реєстратором комунального підприємства «Центр державної реєстрації» Садківської сільської ради Годзєм Є.І. прийнято рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень за № 32752541 та зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 за АТ «КРИСТАЛБАНК».
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Положеннями статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) визначено, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання. Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді.
Приписами статті 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачено, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Відповідно до п. 1 цього Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (далі- Закон про мораторій) не може бути примусово стягнуте (відчужене без згоди власника) нерухоме житлове майно, яке вважається предметом іпотеки згідно із статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно виступає як забезпечення зобов`язань громадянина України (позичальника або майнового поручителя) за споживчими кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що:
1)таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного будівництва нерухомого житлового майна, яке перебуває в іпотеці, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності не знаходиться інше нерухоме житлове майно;
2)загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного будівництва нерухомого житлового майна) не перевищує 140 кв. метрів для квартири та 250 кв. метрів для житлового будинку;
Тобто, для застосування даного мораторію необхідна одночасна наявність декількох факторів: нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя та у власності осіб немає іншого нерухомого житлового майна.
Разом з цим, відповідно до відомостей з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек за позивачем ОСОБА_1 було зареєстровано право власності на квартиру, розташовану за адресою:    АДРЕСА_5 .
Також, місцем постійного проживання ОСОБА_1 є квартира АДРЕСА_6 , що підтверджується поясненнями самого ОСОБА_1 в позові, в інших заявах, що надавались до Банку, до органів судової влади та інше, а також рекомендованим повідомленням про вручення поштового відправлення №0100166732560 від 06.11.2018 року, яке було вручено ОСОБА_1 саме за вказаною адресою.
Окрім цього, як зазначається самим ОСОБА_1 в позовній заяві та неодноразово зазначалось в заявах до Банку, Національного Банку України та правоохоронних органів, в квартирі АДРЕСА_3 та квартирі АДРЕСА_1 були здійснені перепланування та з 2009 року дані квартири фактично використовується не для проживання, а для ведення господарської діяльності. Дане підтверджується й Актами перевірки наявності та стану заставного майна від 22.05.2019 року. 
Таким чином, квартира АДРЕСА_1 не підпадає під вимоги Закону «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», а дії АТ «КРИСТАЛБАНК» щодо звернення до державного реєстратора з заявою про реєстрацію права власності на предмет іпотеки є законними.
Безпідставним є також посилання апелянта на правову позицію, викладену в постанові Великої Палати Верховного Суду від 1 травня 2020 року у справі № 644/3116/18, щодо обов`язковості надання згоди боржника на реєстрацію права власності за Банком на предмет іпотеки, оскільки обставини, що розглядались у Постанові Верховного Суду не є тотожними обставинам оскаржуваної справи. 
Зокрема, у вказаній Постанові Верховний Суд встановив, що не може бути примусово стягнута на підставі дії Закону про мораторій, у тому числі і шляхом реєстрації права власності за Банком, квартира, яка використовується позивачем як місце постійного проживання. 
В даному ж випадку матеріалами справи спростовується необхідна вимога для застосування Закону про мораторій - спірна нерухомість не використовувалася ОСОБА_1 як постійне місце проживання, що вірно було встановлено судом першої інстанції під час розгляду справи.
Окрім того, під час судового розгляду судом першої інстанції було встановлено, що АТ «КРИСТАЛБАНК» після набуття прав вимоги за кредитним договором одразу звернувся до ОСОБА_1  з пропозицією погасити заборгованість. Проте,  ОСОБА_1  неодноразово писав й до Банку, й до Національного Банку України заяви про те, щоб задоволення вимог відбувалось саме за рахунок предметів іпотеки. Зокрема, копії заяв ОСОБА_1 від 16.01.2019 р. та від 04.10.2018 р. містяться в матеріалах справи та досліджувались судом першої інстанції. Також, сам ОСОБА_1 неодноразово звертався до АТ «КРИСТАЛБАНК» з заявою, в якій просив реалізувати існуючі вимоги за Кредитними договорами шляхом звернення стягнення на предмети іпотеки за адресою: АДРЕСА_4 , що свідчить про його добровільний намір на припинення зобов`язань за кредитним договором саме за рахунок заставного нерухомого майна.
Також колегія суддів відхиляє доводи апеляційної скарги щодо незаконного здійснення переходу прав власності на предмет іпотеки через наявність арештів/обтяжень на спірне майно виходячи з наступного.
Згідно із ст. 1 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» обтяження - заборона розпоряджатися та/або користуватися нерухомим майном, встановлена законом, актами уповноважених на це органів державної влади, їх посадових осіб або така, що виникла на підставі договору.
Статтею 4 Закону передбачено, що до обтяжень відносяться заборона відчуження та арешт нерухомого майна, податкова застава, предметом якої є нерухоме майно, та інші обтяження.
Відповідно до п.п.7 п.4 ст. 24 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відмова в державній реєстрації прав з підстави, зазначеної у пункті 6 частини першої цієї статті (наявні зареєстровані обтяження речових прав на нерухоме майно), не застосовується у разі: державної реєстрації права власності на нерухоме майно іпотекодержателем - фінансовою установою в порядку, передбаченому статтями 33-38 Закону України «Про іпотеку». Наявність зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки обтяжень, інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
З матеріалів справи вбачається, що запис про іпотеку на квартиру АДРЕСА_1 , зареєстрований в реєстрі 17.05.2007 року (номер запису в реєстрі іпотек 28255715, номер запису в реєстрі державному речових прав на нерухоме майно 32752862).
Разом з тим, запис про арешт нерухомого майна на підставі ухвали Корольовського районного суду м. Житомира від 28.12.2009 року в справі №2-1362/10 був зареєстрований в реєстрі 05.02.2010 року, тобто після реєстрації запису про іпотеку.
При цьому, запис про арешт нерухомого майна на підставі ухвали Корольовського районного суду м. Житомира від 23.07.2019 року по справі №296/6985/19 був зареєстрований в реєстрі 20.08.2019 року, тобто вже після переходу права власності на предмет іпотеки до Банку й на момент переходу права власності такого запису не існувало. 
До того ж слід зазначити, що рішенням Корольовського районного суду м.Житомира від 25.07.2012 року по справі № 2-119/12 скасовано заходи забезпечення позову, накладені Ухвалою віл 28.12.2009 року.
Також слід зазначити, що Постановою Житомирського апеляційного суду від 18.11.2019 року, скасовано Ухвалу Корольовського районного суду м. Житомира від 03.07.2019 року по справі №296/6985/19.
Таким чином, з аналізу норм щодо пріоритету обтяжень та захисту прав та інтересів обтяжувачів, іпотека та право іпотекодержатели на звернення стягнення на предмет іпотеки має вищий пріоритет перед іншими обтяженнями та обтяжувачами, а також на момент проведення державної реєстрації права власності на нерухоме майно в реєстрі було зареєстровано обтяження на підставі судового рішення, яке вже було скасовано та фактично відсутні особи, чиї права, навіть теоретично, могли бути порушені.
Отже, з урахуванням вищевикладеного, колегія суддів дійшла висновку, що звернення стягнення на предмет іпотеки у даній справі за наявності обтяжень, зареєстрованих після реєстрації іпотеки, є законним та правомірним.
Безпідставними також визнаються і доводи апеляційної скарги щодо не дотримання, на думку позивача, відповідачами вимог встановлених для реєстрації переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя на підставі Закону України «Про іпотеку».
Відповідно до статті 12 ЗУ «Про іпотеку», у разі порушення іпотекодавцем обов`язків, встановлених іпотечним договором, іпотекодержатель має право вимагати дострокового виконання основного зобов`язання, а в разі його невиконання - звернути стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
У разі порушення іпотекодавцем обов`язків щодо збереження чи страхування предмета іпотеки іпотекодержатель може скористатися правами, визначеними згідно з частиною першою цієї статті, або вжити заходів для збереження чи страхування предмета іпотеки у власних інтересах та за власний кошт. Іпотекодавець зобов`язаний негайно на вимогу іпотекодержателя відшкодувати останньому всі витрати, понесені у зв`язку з вжиттям заходів щодо збереження та страхування предмета іпотеки.
Відповідно до статті 33 Закону України «Про іпотеку», у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, встановлених статтею 12 цього Закону.
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя.
Так, відповідно до умов п. 1.1. Договору іпотеки, у разі невиконання ОСОБА_1 умов Кредитного договору, іпотекодержатель має право отримати задоволення за рахунок заставленого майна.
Як вірно встановлено судом першої інстанції, ОСОБА_1 в порядку та строки, встановлені Кредитним договором, не здійснював повернення отриманих кредитних коштів, у зв`язку із чим виникла заборгованість у значному розмірі.
Відповідно до домовленостей, які сторони досягли у Договорах іпотеки (п. 5.5.1). у відповідності до ст. 36 Закону України «Про іпотеку», цей договір є договором про задоволення вимог іпотекодержателя, на підставі якого Іпотекодержатель на власний розсуд може: згідно ст. 37 Закону набути право власності на предмет іпотеки в рахунок виконання зобов`язань ОСОБА_1 за Кредитним договором.
Законодавством встановлено можливість сторін іпотечного договору вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Зазначене підтверджується також і позицією Великої Палати Верховного Суду від 1 травня 2020 року у справі №644/3116/18 з цього приводу.
Отже, доводи апелянта, що відсутність окремо укладеного договору про задоволення вимог кредитора є підставою для оскарження переходу права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя, не ґрунтуються на вимогах закону.
 Порядок звернення стягнення на предмет іпотеки на підставі ст. 37 Закону України «Про іпотеки» визначений у п 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а саме: для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються:
-копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателєм іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця;
-документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі;
-заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
Наявність зареєстрованої заборони відчуження майна, накладеної нотаріусом під час посвідчення договору іпотеки, на підставі якого набувається право власності на предмет іпотеки іпотекодержателем, а також зареєстрованих після державної реєстрації іпотеки інших речових прав, у тому числі іпотеки, на передане в іпотеку майно не є підставою для відмови у державній реєстрації права власності за іпотекодержателем.
10 жовтня 2018 року за вих. №10.10.2018/7, Банком на адресу ОСОБА_1 , як позичальника та іпотекодавця, направлена вимога в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» про повернення кредитних коштів та попередження про застосування Банком процедури звернення стягнення на Предмет іпотеки.
06 листопада 2018 року за вих.№ 06.11.2018/10, така сама вимога була повторно направлена ОСОБА_1 за адресою місця проживання: АДРЕСА_7 , та отримана останнім 12.11.2018 року.
Вказані обставини були підтверджені належними та допустимими доказами та не спростовані учасниками справи під час судового розгляду.
Отже, ОСОБА_1 отримав вимоги про усунення порушень та протягом 30-ти денного строку ці вимоги Банку не виконав.
На підставі наявних документів, керуючись ст. 36, 37 Закону України «Про іпотеку» та п. 61 Порядку державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, АТ «КРИСТАЛБАНК» звернувся до КП «Центр державної реєстрації» Садківської сільської ради Житомирської області з заявою про реєстрацію за АТ «КРИСТАЛБАНК», як за іпотекодержателем, права власності на квартиру, розташовану за адресою: АДРЕСА_8 .
Отже, вчиняючи дії щодо реєстрації права власності, державний реєстратор Годзь Є.І. діяв в межах положень Порядку про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно».
Відповідно до ст. 12, 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Таким чином, встановивши під час розгляду справи, що звернення стягнення на предмет іпотеки відбувалося за згодою позичальника, квартира не використовується власниками для проживання, у власності позичальника та іпотекодавця є інше нерухоме житлове майно, реєстрація за АТ «КРИСТАЛБАНК» права власності на Предмет іпотеки в рахунок погашення заборгованості за Кредитним договором здійснена в межах діючого законодавства в порядку установленому Законом України «Про державну реєстрацію речових прав па нерухоме майно та їх обтяжень» та Порядком державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженим Постановою КМУ №1127 від 25.12.2015 року, суд першої інстанції дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для задоволення позовних вимог ОСОБА_1 , зазначивши відповідні мотиви. 
Отже, доводи апеляційної скарги висновків суду не спростовують і на законність ухваленого рішення не впливають. 
Відповідно до ст. 375 ЦПК України суд апеляційної інстанції залишає апеляційну скаргу без задоволення, а судове рішення без змін, якщо визнає, що суд першої інстанції ухвалив судове рішення з додержанням норм матеріального і процесуального права. 
Рішення суду постановлено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, підстави для його скасування відсутні.
Керуючись ст. 367, 368, 374, 375, 381-384 ЦПК України, суд
п о с т а н о в и в:
Апеляційну скаргу представника ОСОБА_1  -   ОСОБА_6 залишити без задоволення, а рішення Корольовського районного суду м.Житомира від 19 липня 2021 року- без змін.
Постанова набирає законної сили з дня її прийняття і може бути оскаржена в касаційному порядку безпосередньо до Верховного Суду протягом тридцяти днів з дня складення повного судового рішення. 

Головуючий                                               Судді