Постанова                                          
Іменем України
 
17 серпня 2022 року
місто Київ
 
справа № 161/236/17
провадження № 61-16351св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду: 
головуючого - Ступак О. В., 
суддів: Гулейкова І. Ю., Погрібного С. О., Усика Г. І. (суддя-доповідач), Яремка В. В.,
 
учасники справи:
позивач - Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Укргазбанк», 
відповідачі: ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Приватне підприємство «Ніка-Ріелті», ОСОБА_5 , 
треті особи: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу  ОСОБА_6 на рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 19 лютого 2021 року у складі судді Крупінської С. С. та постанову Волинського апеляційного суду від 26 серпня 2021 року у складі колегії суддів: Шевчук Л. Я., Бовчалюк З. А., Данилюк В. А., 
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог 
У січні 2017 року Публічне акціонерне товариство Акціонерний банк «Укргазбанк» (далі - ПАТ АБ «Укргазбанк», банк) звернулося до суду з позовом до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , ОСОБА_4 , Приватного підприємства «Ніка-Ріелті» (далі - ПП «Ніка-Ріелті»), ОСОБА_5 , треті особи: ОСОБА_6 , ОСОБА_7 , про звернення стягнення на предмет іпотеки.
На обґрунтування позовних вимог зазначало, що 12 вересня 2007 року між Відкритим акціонерним товариством Акціонерним банком «Укргазбанк» (далі - ВАТ АБ «Укргазбанк»), правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 52/07-І/02, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 60 000,00 доларів США на строк 
до 11 вересня 2019 року. На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, 12 вересня 2007 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_2 укладений договір іпотеки, за умовами якого в іпотеку банку передано нерухоме майно - трикімнатну квартиру, загальною площею 61,4 кв. м, житловою площею 47,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
12 лютого 2008 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_3 укладений кредитний договір № 15/08-К/02, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 70 000,00 доларів США на строк до 11 лютого 2028 року. На забезпечення виконання позичальником зобов`язань за кредитним договором, 12 лютого 2008 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_4 укладений договір іпотеки, за умовами якого в іпотеку банку передано нерухоме майно - трикімнатну квартиру, загальною площею 61,2 кв. м, житловою площею 47,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 .
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 15 вересня 2011 року у справі № 2-4955/11 звернуто стягнення на предмет іпотеки, а саме на трикімнатну квартиру, загальною площею 61,4 кв. м, житловою площею 47,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , яка належить на праві власності ОСОБА_2 .
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 листопада 2011 року у справі № 2-6688/11 звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме на трикімнатну квартиру, загальною площею 61,2 кв. м, житловою площею 
47,3 кв. м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_2 , яка належить на праві приватної власності ОСОБА_4 .
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 04 грудня 2012 року у справі № 0308/11133/12 стягнуто  ОСОБА_1 на користь банку заборгованість за кредитним договором у розмірі 65 488,16 доларів США та 109 454,55 грн пені.
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 14 лютого 2013 року у справі № 0308/11134/12 стягнуто з ОСОБА_3 заборгованість за кредитним договором у розмірі 82 064,16 доларів США та 105 323,42 грн пені.
Позичальники  ОСОБА_1 та ОСОБА_3 не виконали у добровільному порядку рішення судів про стягнення з них заборгованості за кредитними договорами; іпотекодавці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 здійснили реконструкцію квартир, які були ними передані в іпотеку банку, шляхом об`єднання їх в один об`єкт нерухомості зі зміною цільового призначення, з житлового на комерційне, оформили право власності на цей об`єкт комерційної нерухомості та надалі здійснили його відчуження.
Згідно з інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна щодо об`єкта нерухомого майна, офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , належить на праві власності ПП «НІКА-РІЕЛТІ» на підставі свідоцтва про право власності від 25 липня 2014 року № 24754694. 
У вересні 2019 року позивачу стало відомо, що з 06 травня 2019 року зазначене нежитлове приміщення належить на праві власності ОСОБА_5 , яка набула статус іпотекодавця. У серпні 2019 року до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено запис про те, що іпотекодавець ОСОБА_5 передала зазначене нерухоме майно в іпотеку іпотекодержателю ОСОБА_6 , боржник - ОСОБА_5 .
Посилаючись на те, що зобов`язання за кредитними договорами не виконані, позивач просив звернути стягнення на предмет іпотеки, а саме офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 416173207101, який належить на праві власності ОСОБА_5 , шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку» із застосуванням початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначеної в порядку, встановленому Законом України «Про виконавче провадження».
Короткий зміст судових рішень судів попередніх інстанцій
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 19 лютого 2021 року, залишеного без змін постановою Волинського апеляційного суду від 26 серпня 2021 року, позов ПАТ АБ «Укргазбанк» задоволено.
У рахунок погашення заборгованості ОСОБА_1 перед ПАТ АБ «Укргазбанк» за кредитним договором від 12 вересня 2007 року № 52/07-І/02 у розмірі 61 183,58 дол. США та пені в розмірі 57 203,17 грн, а також у рахунок погашення заборгованості ОСОБА_3 перед ПАТ АБ «Укргазбанк» за кредитним договором від 12 лютого 2008 року № 15/08-К/02 у розмірі 82 016,65 дол. США та пені в розмірі 80 035,97 грн звернено стягнення на предмет іпотеки, а саме: на офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:   АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 416173207101, який належить на праві власності   ОСОБА_5 , шляхом продажу на прилюдних торгах, у тому числі у формі електронних торгів, у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом України «Про виконавче провадження», з дотриманням вимог Закону України «Про іпотеку», із застосуванням початкової ціни предмета іпотеки для його подальшої реалізації, визначеної в порядку встановленому Законом України «Про виконавче провадження».
Вирішено питання розподілу судових витрат.
Рішення суду першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, мотивовано доведеністю позивачем того, що на нежитлове приміщення 
офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:   АДРЕСА_3 , поширюється дія договорів іпотеки, відповідно до яких відповідачі  ОСОБА_4 та  ОСОБА_2 передали в іпотеку квартири АДРЕСА_3 та    АДРЕСА_4 . Спірне нежитлове приміщення не є новоствореним майном у розумінні статей 331, 332 ЦК України, оскільки квартири квартири АДРЕСА_3 та    АДРЕСА_4 , спочатку були передані в іпотеку банку, а згодом переобладнані для подальшого їх використання під офісне приміщення. Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16, постановах Верховного Суду від 19 квітня 2018 року у справі № 161/3376/17, від 04 липня 2018 року у справі № 335/640/15-ц. 
Посилаючись на те, що відповідно до частин першої та другої статті 23 Закону України «Про іпотеку» іпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника нерухомого майна та з огляду на встановлені фактичні обставини у справі, суд вважав, що ефективним відновленням прав кредитора у зв`язку з відчуженням іпотекодавцем предмета іпотеки є застосування процедури звернення стягнення на іпотечне майно, передбаченої угодою сторін, як однієї з умов надання (отримання) кредиту. Суд вказав на відсутність обставин, які б були перешкодою для звернення стягнення на вказаний об`єкт нерухомості як на предмет іпотеки, оскільки за рішеннями судів у справах №№ 2-4955/11, 2-6688/11 було звернено стягнення на передані в іпотеку жилі приміщення, тоді як предметом спору у справі, що розглядається є нежитлове приміщення. 
Рух справи у суді касаційної інстанції. Узагальнені доводи касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, та аргументи інших учасників справи
У жовтні 2021 року до Верховного Суду надійшла касаційна скарга    ОСОБА_6 на рішення Луцького районного суду Волинської області від 19 лютого 2021 року та постанову Волинського апеляційного суду від 26 серпня 2021 року, у якій вона просила скасувати оскаржувані судові рішення та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позову, посилаючись на порушення судами попередніх інстанцій норм процесуального права та неправильне застосування норм матеріального права.
Підставою касаційного оскарження судових рішень, заявник зазначає пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України - неправильне застосування судами попередніх інстанцій норм матеріального права та порушення норм процесуального права, без урахування висновків, викладених у постанові Верховного Суду України від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16, постановах Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17, від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18, від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17, та постановах Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15, від 21 березня 2018 року у справі № 57/314-6/526-2012, від 19 квітня 2019 року у справі № 161/3376/17, від 04 липня 2018 року у справі № 335/640/15-ц, 06 лютого 2020 року у справі № 916/2828/18, від 27 травня 2020 року у справі № 905/294/17.
Касаційна скарга   ОСОБА_6 у межах доводів та вимог, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, мотивована посиланням на те, що апеляційний суд не взяв до уваги правові висновки, викладені у постанові Великої Палати Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 про те, що «7.13. Якщо ж іпотека припинена у зв`язку з реалізацією предмета іпотеки, то подальше скасування судового рішення, на підставі якого з Державного реєстру іпотек виключено запис про обтяження, не впливає ані на чинність договору купівлі-продажу, укладеного на прилюдних торгах, ані на чинність іпотеки. Відповідно до частини першої статті 23 Закону № 898-IV у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. Зазначену норму слід застосовувати разом з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», відповідно до якого державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних відомостей до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
7.14. Відомості Державного реєстру речових прав на нерухоме майно вважаються правильними, доки не доведено протилежне (пункт 6.30 постанови від 02 липня 2019 року у справі № 48/340). Однією із загальних засад цивільного законодавства є добросовісність (пункт 6 частини першої статті 3 ЦК України). Відповідно до пункту 1 частини першої статті 3 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» до загальних засад державної реєстрації прав належить гарантування державою об`єктивності, достовірності та повноти відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження. Тому суд має оцінювати наявність або відсутність добросовісності зареєстрованого володільця нерухомого майна (пункт 51 постанови від 26 червня 2019 року у справі № 669/927/16-ц).
7.15. Добросовісна особа, яка придбаває нерухоме майно у власність або набуває інше речове право на нього, вправі покладатися на відомості про речові права інших осіб на нерухоме майно та їх обтяження (їх наявність або відсутність) з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (пункт 46.2 постанови Великої Палати Верховного Суду від 01 квітня 2020 року у справі № 610/1030/18 (провадження № 14-436цс19)).
7.16. Тому за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень особа, яка добросовісно покладалася на ці відомості, тобто не знала і не мала знати про існування таких прав чи обтяжень, набуває право на таке майно вільним від незареєстрованих прав інших осіб та обтяжень. Такі висновки сформульовані у пункті 38 постанови Великої Палати Верховного Суду від 23 жовтня 2019 року у справі № 922/3537/17 (провадження № 12-127гс19)».
Подібних правові висновки викладені Верховним Судом у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15 та від 27 травня 2020 року у справі № 905/294/17.
Суди не урахували, що ОСОБА_5 , будучи особою, яка виявила намір придбати об'єкт нерухомого майна, звернулася до нотаріуса та отримала інформацію з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, у яких були відсутні відомості про обтяження спірного майна, а тому вона добросовісно покладалася на зазначені відомості, а отже не знала і не могла знати про існування прав чи обтяжень третіх осіб на зазначене майно. Матеріали справи не містять доказів на підтвердження того, що на момент набуття ОСОБА_5 права власності (06 травня 2019 року), було зареєстровано обтяження на спірне нежитлове приміщення у виді іпотеки.
Апеляційний суд також не урахував правові висновки Верховного Суду, викладені у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 57/314-6/526-2012 та від 06 лютого 2020 року у справі № 916/2828/18 щодо перебігу позовної давності у зв`язку з чим безпідставно відхилив доводи апеляційної скарги про сплив позовної давності. Зауважила, що згідно з пунктами 3.1. договорів іпотеки від 12 вересня 2007 року, укладеного між ВАТ АБ «Укргазбанк» та  ОСОБА_2 та від 12 лютого 2008 року між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_4 іпотекодержатель (ПАТ АБ «Укргазбанк») мав право без будь-яких обмежень зі сторони іпотекодавця та в будь-який час перевіряти документально та фактично наявність, розмір, стан і умови збереження та користування предметом іпотеки.Зважаючи на встановлені судами фактичні обставини, а саме, що рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 15 вересня 2011 року у справі № 2-4955/11 задоволено позов ВАТ АБ «Укргазбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки - трикімнатну квартиру, що знаходиться за адресою:    АДРЕСА_1 , яка належала ОСОБА_2 , а рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 листопада 2011 року у справі № 2-6688/11 задоволено позов ВАТ АБ «Укргазбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки - трикімнатну квартиру, що знаходиться за адресою:      АДРЕСА_2 , яка належала ОСОБА_4 ; 07 серпня 2008 року ОСОБА_2 та ОСОБА_4 зареєстрували право власності на офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , здійснивши реконстукцію зазначених вище квартир, а 22 серпня 2008 року відчужили право власності на офіс ОСОБА_8 , вважала, що банк звернувся з позовом до суду про звернення стягнення на предмет іпотеки більш ніж через 8 років, коли він повинен був дізнатися про порушення своїх прав як іпотекодержателя, тобто зі спливом позовноїх давності. 
Суд апеляційної інстанції не звернув увагу, що викладені в описовій частині рішення суду першої інстанції факти, суперечать висновкам, викладеним у мотивувальній частині рішення суду, оскільки у разі, якщо вказані житлові приміщення після реконстукції є предметом іпотеки, то згідно з рішеннями судів у справах №№ 2-4955/11, 2-6688/11, на предмети іпотеки вже було звернено стягнення у рахунок погашення заборгованості позичальників за кредитними договорами, а отже провадження у справі належало закрити з підстав, передбачених пункту 3 частини першої статті 255 ЦПК України.  
Ухвалою Верховного Суду від 02 грудня 2021 року відкрито касаційне провадження на підставі пункту 1 частини другої статті 389 ЦПК України та витребувано із суду першої інстанції матеріали справи.
Справа надійшла до суду касаційної інстанції у січні 2022 року.
Відзиви на касаційну скаргу не надійшли.
Ухвалою Верховного Суду від 19 липня 2022 року справу призначено до судового розгляду колегією у складі п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення (виклику) сторін за наявними у ній матеріалами.
Фактичні обставини справи, встановлені судами попередніх інстанцій
Судами попередніх інстанцій установлено, що 12 вересня 2007 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк, та ОСОБА_1 укладений кредитний договір № 52/07-І/02, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 60 000,00 дол. США зі сплатою 12,5 процентів річних за користування кредитом, на строк до 11 вересня 2019 року.
На забезпечення виконання позичальником ОСОБА_1 зобов`язань за кредитним договором, 12 вересня 2007 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_2 укладений договір іпотеки № 52-07/02, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Масаловою М. В., зареєстрований у реєстрі за № 2698, предметом якого є нерухоме майно, а саме: трикімнатна квартира, загальною площею 61,4 кв. м, житловою площею 47,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 . На підставі зазначеного іпотечного договору у Державному реєстрі іпотек зареєстровано запис за реєстраційним номером: 5645917 від 12 вересня 2007 року про обтяження зазначеної квартири іпотекою.
12 лютого 2008 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_3 укладений кредитний договір № 15/08-К/02, за умовами якого банк надав позичальнику кредит у розмірі 70 000,00 дол. США зі сплатою 12,9 процентів річних за користування кредитом, на строк до 11 лютого 2028 року.
На забезпечення виконання позичальником ОСОБА_3 зобов`язань за кредитним договором, 12 лютого 2008 року між ВАТ АБ «Укргазбанк», правонаступником якого є ПАТ АБ «Укргазбанк», та ОСОБА_4 укладений договір іпотеки № 15-08/02, посвідчений приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Троц Ю. Б., зареєстрований у реєстрі за № 661, предметом якого є нерухоме майно, а саме: трикімнатна квартира, загальною площею 61,2 кв. м, житловою площею 47,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 . На підставі зазначеного іпотечного договору у Державному реєстрі іпотек зареєстровано запис за реєстраційним номером: 6575707 від 12 лютого 2008 року про обтяження зазначеної квартири іпотекою.
У зв`язку з неналежним виконанням  ОСОБА_9 та ОСОБА_3 умов кредитного договору, ВАТ КБ «Укргазбанк» звернулося до суду з позовами до іпотекодавців про звернення стягнення на предмет іпотеки та до позичальників про дострокове стягнення кредитної заборгованості.
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 15 вересня 2011 року у справі № 2-4955/11 задоволено позов ПАТ АБ «Укргазбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки: трикімнатну квартиру, загальною площею 61,4 кв. м, житловою площею 47,4 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , що належить на праві власності ОСОБА_2 , у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 12 липня 2007 року № 52/07-І/02, який укладений між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_1 у розмірі 61 183,58 доларів США та 57 203,17 грн пені.
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 08 листопада 2011 року у справі № 2-6688/11 задоволено позов ПАТ АБ «Укргазбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки: трикімнатну квартиру, загальною площею 61,2 кв. м, житловою площею 47,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_2 , що належить на праві власності ОСОБА_4 , у рахунок погашення заборгованості за кредитним договором від 12 лютого 2008 року № 15/08-К/02, який укладений між ВАТ АБ «Укргазбанк» та ОСОБА_3 у розмірі 82 016,65 доларів США та 80 035,97 грн пені. 
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 04 грудня 2012 року у справі № 0308/11133/12 стягнуто солідарно з ОСОБА_1 та  ОСОБА_10 на користь ПАТ АБ «Укргазбанк» заборгованість за кредитним договором у розмірі 65 488,16 доларів США та 109 454,55 грн пені.
Рішенням Луцького міськрайонного суду Волинської області від 14 лютого 2013 року у справі № 0308/11134/12 стягнуто з ОСОБА_3 на користь ПАТ АБ «Укргазбанк» заборгованість за кредитним договором у розмірі 82 064,16 доларів США та 105 323,42 грн пені.
Встановлено, що іпотекодавці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 здійснили реконструкцію переданих ними в іпотеку банку квартир АДРЕСА_5 та  АДРЕСА_6 шляхом об`єднання їх в один об`єкт нерухомості зі зміною цільового призначення, з житлового призначення на комерційне, оформили право власності на об`єкт комерційної нерухомості - офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_3 , та надалі відчужили його ОСОБА_8 на підставі договору купівлі-продажу від 22 серпня 2008 року, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Троц Ю. Б., зареєстрованим у реєстрі за № 4279.
Виведення з житлового фонду зазначених вище квартир підтверджується рішенням виконавчого комітету Луцької міської ради від 07 серпня 2008 року № 540-2 «Про оформлення права власності на об`єкти нерухомого майна», згідно з яким вирішено, зокрема: вивести з житлового фонду квартири АДРЕСА_5 та АДРЕСА_6 ; затвердити  ОСОБА_4 , ОСОБА_2 акт державної приймальної комісії про прийняття в експлуатацію закінченого будівництвом офісу загальною площею 148,6 кв. м на АДРЕСА_3 ; оформити ОСОБА_4 , ОСОБА_2 право приватної власності на офіс (приміщення з № 1-1 до № 1-9, літер А-5) загальною площею 148,6 кв. м на АДРЕСА_3 . 
Відповідно до інформаційної довідки з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно та Реєстру прав власності на нерухоме майно, Державного реєстру іпотек, Єдиного реєстру заборон відчуження щодо об`єкта нерухомого майна від 23 березня 2016 року № 55761730, об`єкт нерухомого майна, а саме: офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_3 , реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна: 416173207101, належить на праві власності ПП «НІКА-РІЕЛТІ», на підставі свідоцтва про право власності від 25 липня 2014 року № 24754694, виданого реєстраційною службою Луцького міського управління юстиції Волинської області.
На підставі договору купівлі-продажу від 06 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Рачковою Т. О., зареєстрованого в реєстрі за № 1461, спірне нежитлове приміщення набула у власність ОСОБА_5 
16 серпня 2019 року спірне нежитлове приміщення обтяжено іпотекою, про що до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно внесено відповідний запис, номер запису про іпотеку: 32858755 від 16 серпня 2019 року. Підставою виникнення іпотеки зазначено договір іпотеки 16 серпня 2019 року, посвідчений приватним нотаріусом Млинівського районного нотаріального округу Моісєєвою А. В., зареєстрований у реєстрі за № 575; іпотекодержатель - ОСОБА_6 , іпотекодавець/боржник - ОСОБА_5 .
Позиція Верховного Суду та нормативно-правове обґрунтування
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Суд не обмежений доводами та вимогами касаційної скарги, якщо під час розгляду справи буде виявлено порушення норм процесуального права, які передбачені пунктами 1, 3, 4, 8 частини першої статті 411, частиною другою статті 414 цього Кодексу, а також у разі необхідності врахування висновку щодо застосування норм права, викладеного у постанові Верховного Суду після подання касаційної скарги.
Вивчивши матеріали справи, доводи касаційної скарги та відзивів на неї, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга  ОСОБА_11 не підлягає задоволенню з таких підстав.
За змістом частини першої статті 16 ЦК України, частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Вирішуючи спір, суд зобов`язаний надати об`єктивну оцінку наявності порушеного права чи інтересу на момент звернення до суду, а також визначити, чи відповідає обраний позивачем спосіб захисту порушеного права тим, що передбачені законодавством, та чи забезпечить такий спосіб захисту відновлення порушеного права позивача.
Згідно зі статтею 396 ЦК України особа, яка має речове право на чуже майно, має право на захист цього права, у тому числі і від власника майна, відповідно до положень глави 29 цього Кодексу.
ПАТ АБ «Укргазбанк» звернулося до суду з позовом на захист права іпотеки, що виникло у позивача на підставі договорів іпотеки:
-         від 12 вересня 2007 року, укладеного між банком як іпотекодержателем та ОСОБА_2 як іпотекодавцем, предметом іпотеки за яким було нерухоме майно, а саме квартира за адресою: АДРЕСА_1 , що належала на праві власності іпотекодавцю ( ОСОБА_2 );
-         від 12 лютого 2008 року, укладеного між банком як іпотекодержателем та ОСОБА_4 як іпотекодавцем, предметом іпотеки за яким було нерухоме майно, а саме квартира за адресою: АДРЕСА_2 , що належала на праві власності іпотекодавцю ( ОСОБА_4 );
Правовідносини з іпотеки врегульовані ЦК України та Законом України від 05 червня 2003 року № 898-IV «Про іпотеку» (далі - Закон № 898-IV).
Іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому Законом України «Про іпотеку» (абзац третій статті 1 Закону 
№ 898-IV, зараз і надалі у редакції чинній на час виникнення спірних правовідносин).
Частиною п`ятою статті 3 Закону № 898-IV передбачено, що іпотека має похідний характер від основного зобов`язання і є дійсною до припинення основного зобов`язання або до закінчення строку дії договору іпотеки. 
Відповідно до частини першої статті 5 Закону України «Про іпотеку» предметом іпотеки можуть бути один або декілька об`єктів нерухомого майна за таких умов: нерухоме майно належить іпотекодавцю на праві власності або на праві господарського відання, якщо іпотекодавцем є державне або комунальне підприємство, установа чи організація; нерухоме майно може бути відчужене іпотекодавцем і на нього відповідно до законодавства може бути звернене стягнення; нерухоме майно зареєстроване у встановленому законом порядку як окремий виділений у натурі об`єкт права власності, якщо інше не встановлено цим Законом.
Іпотека поширюється на частину об`єкта нерухомого майна, яка не може бути виділеною в натурі і була приєднана до предмета іпотеки після укладення іпотечного договору без реєстрації права власності на неї як на окремий об`єкт нерухомості. Нерухоме майно передається в іпотеку разом з усіма його приналежностями, якщо інше не встановлено іпотечним договором (частина третя статті 5 Закону України«Про іпотеку».
Отже, незалежно від того, чи були внесені зміни до договору іпотеки у зв`язку з перебудуванням, добудовою тощо предмета іпотеки, чи ні, іпотека поширюється і на таку реконструкцію.
Зазначене узгоджується з правовим висновком, викладеним у постанові Верховного Суду від 04 жовтня 2021 року у справі № 686/28888/19.
Судами попередніх інстанцій установлено, що іпотекодавці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 без відома та згоди іпотекодержателя ПАТ АБ «Укргазбанк», здійснили переобладнання квартир  АДРЕСА_5 та     АДРЕСА_6  в офісне приміщення /А-5/, загальною площею 148,6 кв м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_3 , та змінили цільове призначення нерухомого майна (предметів іпотеки) з житлового на нежитлове, а надалі відчужили його ОСОБА_8 . 
Відповідно до підпунктів 3.3.2., 3.3.3., 3.3.5. пункту 3.3. договорів іпотеки іпотекодавець зобов`язаний: вживати за власний кошт всіх заходів, необхідних для збереження предмета іпотеки, включаючи своєчасне проведення поточного та капітального ремонту, відновлення незначних пошкоджень, раціональну експлуатацію та захист предмета іпотеки від незаконних посягань та вимог третіх осіб; не пізніше двох календарних днів з моменту виявлення втрати або пошкодження предмета іпотеки сповістити про це в письмовій формі іпотекодержателя та передати в заставу інше рівноцінне майно, вартістю не меншою вартості предмета застави, що загинув, був пошкоджений чи втрачений, яким іпотекодавець володіє на праві власності, а також сповіщати іпотекодлержателя про всі зміни, що відбулися, стосовно обставин, передбачених у пункті 2.4 дійсного договору, та будь-яких інших обставин, що можуть негативно вплинути на права іпотекодержателя, не пізніше 1 доби з часу, коли ці зміни сталися; не розпоряджатися, в тому числі не відчужувати в будь-який спосіб та не передавати предмет іпотеки в іпотеку без письмьмої згоди іпотекодержателя та не здавати предмет іпотеки в найм (оренду). 
Отже, у порушення умов іпотечних договорів від 12 вересня 2007 року та від 12 лютого 2008 року іпотекодавці ОСОБА_2 та ОСОБА_4 за відсутності згоди іпотекодержателя здійснили реконструкцію належних їм предметів іпотеки, що призвело до утворення одного об`єкта нерухомого майна (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 416173207101) зі зміненими характеристиками та цільовим призначенням (з житлового на нежитлове), а також відчужили його, а тому Верховний Суд погоджується з висновками судів попередніх інстанцій про те, що право іпотеки позивача є порушеним та підлягає захисту.
Суди правильно зазначили, що офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:      АДРЕСА_3 , не є новоствореним нерухомиммайном, оскількивін являє собоювже існуючий об'єкт нерухомості зі зміненими зовнішнімита внутрішніми параметрами.
Наведене узгоджується з правовими висновками, викладеними у постанові Верховного Суду України від 06 липня 2016 року у справі № 6-1213цс16, а також постановах Верховного Суду від 18 квітня 2018 року у справі № 910/4650/17 та від 04 липня 2018 року у справі № 335/640/15-ц. 
Щодо задоволення вимог іпотекодержателя ПАТ АБ «Укргазбанк» за рахунок звернення стягнення на офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:          АДРЕСА_3 
Відповідно до частини першої статті 7 Закону № 898-IV передбачено, що за рахунок предмета іпотеки іпотекодержатель має право задовольнити свою вимогу за основним зобов`язанням у повному обсязі або в частині, встановленій іпотечним договором, що визначена на час виконання цієї вимоги, включаючи сплату процентів, неустойки, основної суми боргу та будь-якого збільшення цієї суми, яке було прямо передбачене умовами договору, що обумовлює основне зобов`язання.
Зважаючи на неналежне виконання позичальниками ОСОБА_1 та ОСОБА_3 зобов'язань з повернення кредитних коштів  та інших платежів, передбачених умовами кредитними договорами, а також невиконання ними у добровільному порядку рішень судів про стягнення зазначеної заборгованості, у позивача виникло право на звернення стягнення на предмети іпотеки за іпотечними договорам, укладеними між банком та ОСОБА_2 , та між банком та ОСОБА_4 .
Звернення стягнення на предмет іпотеки здійснюється на підставі рішення суду, виконавчого напису нотаріуса або згідно з договором про задоволення вимог іпотекодержателя (частина четверта статті 33 Закону № 898-IV).
У справі, що переглядається, позивач з метою реалізації порушеного права на задоволення вимог за кредитними договорами, звернувся до суду з позовом до іпотекодавців, позичальників, а також до ПП «Ніка-Ріелті», як особи, яка набула право власності на іпотечне майно - офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_3 , яка відповідно до статті 23 Закону № 898-IV набула статус іпотекодавця, а отже має всі права і несе всі обов'язки за іпотечними договорами, предметом іпотеки за якими є нежитлове приміщення, облаштоване з двох житлових квартир, що перебували в іпотеці банку. Судом  до участі у справі як співвідповідача залучено ОСОБА_5 , яка набула у власність зазначене нежитлове примішення на підставі договору купівлі-продажу від 06 травня 2019 року, посвідченого приватним нотаріусом Луцького міського нотаріального округу Рачковою Т. О., зареєстрованого у реєстрі за № 1461. 
Згідно з частинами першою, другою статті 23 Закону № 898-IV, у разі переходу права власності (права господарського відання) на предмет іпотеки від іпотекодавця до іншої особи, у тому числі в порядку спадкування чи правонаступництва, іпотека є дійсною для набувача відповідного нерухомого майна, навіть у тому випадку, якщо до його відома не доведена інформація про обтяження майна іпотекою. 
Особа, до якої перейшло право власності на предмет іпотеки, набуває статус іпотекодавця і має всі його права і несе всі його обов`язки за іпотечним договором у тому обсязі та на тих умовах, що існували до набуття ним права власності на предмет іпотеки.
Отже, відповідно до норм Закону № 898-IVіпотека залишається дійсною незалежно від зміни власника майна. 
Зважаючи на викладене, суд першої інстанції, з висновками якого погодився апеляційний суд, дійшов обгрунтованого висновку, що  ОСОБА_5 з моменту державної реєстрації за нею права власності на нерухоме майно - офіс /А-5/, загальною площею 148,6 кв. м, що знаходиться за адресою:  АДРЕСА_3 набула статусу іпотекодавця з усіма його правами та обов`язками за іпотечними договорами, в обсязі і на умовах, що існували на момент набуття права власності на предмет іпотеки. 
Посилання заявника на те, що згідно з рішеннями Луцького міськрайонного суду Волинської області від 15 вересня 2011 року у справі № 2-4955/11 та від 08 листопада 2011 року у справі № 2-6688/11, на предмети іпотеки вже було звернено стягнення у рахунок погашення заборгованості позичальників за кредитними договорами, а тому вимоги про повторне звернення стягнення на предмет іпотеки суперечать вимогам закону, колегія суддів вважає необгрунтованими, оскільки зазначені судові рішення стосувалися предметів іпотеки - квартир  АДРЕСА_5 та     АДРЕСА_6 , власниками квартир яких були відповідачі ОСОБА_2 та ОСОБА_4 , які на момент ухвалення оскаржуваних судових рішень вже не існували у зв`язку з їх переобладнанням у нежитлове приміщення, і які з 22 серпня 2008 року не є власниками спірного нежитлового приміщення.
Верховний Суд також зауважує, що відсутність у Державному реєстрі іпотек відмостей про право іпотеки не може безастережно свідчити про добросовісність особи, яка придбаває таке майно. 
У пункті 7.22. постанови Велика Палата Верховного Суду від 15 червня 2021 року у справі № 922/2416/17 сформулювала висновок про те, що «виключення відомостей про право іпотеки з відповідного Державного реєстру, зокрема, на підставі судового рішення не впливає на чинність іпотеки. Скасування того судового рішення, що мало наслідком внесення до Державного реєстру іпотек запису про припинення іпотеки, не відновлює дію останньої, оскільки іпотека зберігає чинність незалежно від відсутності певний час відомостей про неї у відповідному державному реєстрі».
Ураховуючи наведене та зважаючи на те, що ОСОБА_5 не подавала касаційну скаргу на оскаржувані судові рішення, колегія суддів вважає необґрунтованими доводи ОСОБА_6 про неврахування судами попередніх інстанцій того, що за відсутності в реєстрі відомостей про права інших осіб на нерухоме майно або їх обтяжень, ОСОБА_5 добросовісно покладалася на ці відомості, не знала і не могла знати про існування обтяжень на спірне нерухоме майно, а отже набула право на таке майно вільним від обтяжень, а тому відхиляє її посилання на неурахування апеляційним судом у цій частині правових висновків Верховного Суду, викладених у постановах у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 487/1398/15 та від 27 травня 2020 року у справі № 905/294/17.
Щодо застосування позовної давності 
Позовна давність - це строк, у межах якого особа може звернутися до суду з вимогою про захист свого цивільного права або інтересу (стаття 256 ЦК України).
Отже, позовна давність є строком для подання позову як безпосередньо суб`єктом, право якого порушене (зокрема і державою, що наділила для виконання відповідних функцій у спірних правовідносинах певний орган державної влади, який може звернутися до суду), так і прокурором, уповноваженим законом звертатися до суду з позовом в інтересах держави як носія порушеного права, від імені якої здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах може певний її орган.
Загальна позовна давність встановлюється тривалістю у три роки (стаття 257 ЦК України).
Перебіг позовної давності починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила (частина перша статті 261 ЦК України).
У разі подання позову суб`єктом, право якого порушене, перебіг позовної давності за загальним правилом починається від дня, коли про порушення права або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися суб`єкт, право якого порушене, зокрема, держава в особі органу, уповноваженого нею виконувати відповідні функції у спірних правовідносинах. Перебіг позовної давності починається від дня, коли про порушення права держави або про особу, яка його порушила, довідався або міг довідатися прокурор, лише у таких випадках: 1) якщо він довідався чи міг довідатися про таке порушення або про вказану особу раніше, ніж держава в особі органу, уповноваженого нею здійснювати відповідні функції у спірних правовідносинах; 2) якщо держава не наділила зазначеними функціями жодний орган (пункти 46, 48, 65-66 постанови Великої Палати Верховного Суду від 17 жовтня 2018 року у справі № 362/44/17).
Позовна давність застосовується судом лише за заявою сторони у спорі, зробленою до винесення ним рішення. Сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові (частини третя та четверта статті 267 ЦК України).
Суд застосовує позовну давність лише тоді, коли є підстави для задоволення позовних вимог, заявлених позивачем до того відповідача у спорі, який заявляє про застосування позовної давності. Тобто, перш ніж застосувати позовну давність, суд має з`ясувати та зазначити у судовому рішенні, чи було порушене право, за захистом якого позивач звернувся до суду. Якщо це право порушене не було, суд відмовляє у позові через необґрунтованість останнього. І тільки якщо буде встановлено, що право позивача дійсно порушене, але позовна давність за відповідними вимогами спливла, про що заявила інша сторона у спорі, суд відмовляє у позові через сплив позовної давності у разі відсутності визнаних судом поважними причин її пропуску, про які повідомив позивач (див. постанову Великої Палати Верховного Суду від 22 травня 2018 року у справі 
№ 369/6892/15-ц).
Відповідно до частини четвертої статті 267 ЦК України сплив позовної давності, про застосування якої заявлено стороною у спорі, є підставою для відмови у позові.
ОСОБА_6 не подавала в суді першої інстанції заяву про застосування позовної давності, а тому її посилання на неурахування апеляційним судом доводів апеляційної скарги та правових висновків щодо перебігу позовної давності, зроблених Верховним Судом у постановах від 21 березня 2018 року у справі № 57/314-6/526-2012 та від 06 лютого 2020 року у справі № 916/2828/18, є необґрунтованими. 
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Відповідно до частини першої статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
Узагальнюючи наведене, Верховний Суд дійшов висновку, що оскаржувані судові рішення ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права, а тому відсутні підстави для задоволення касаційної скарги  ОСОБА_6 .
Керуючись статтями 400, 409, 410, 415, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну  ОСОБА_6 залишити без задоволення.
Рішення Луцького міськрайонного суду Волинської області від 19 лютого 2021 року та постанову Волинського апеляційного суду від 26 серпня 2021 року залишити без змін.
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                            О. В. Ступак
 
Судді:                                                                                     І. Ю. Гулейков
 
С. О. Погрібний
 
Г. І. Усик 
 
В. В. Яремко