ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

09 червня 2022 року 
м. Київ

cправа №  5023/5567/12 (922/3714/20) 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Картере В.І. - головуючий, Білоус В.В., Пєсков В.Г.,

за участю секретаря судового засідання Заріцької Т.В.,

представників учасників справи:
позивач - не з`явився,
відповідач-1 - не з`явився,
відповідач-2 - Філатова В.К.,
відповідач-3 - не з`явився,
третя особа - не з`явився,

розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Харківської міської ради
на постанову Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2021 (колегія суддів у складі: Плахов О.В. - головуючий, Крестьянінов О.В., Мартюхіна Н.О.) 
у справі №5023/5567/12 (922/3714/20)
за позовом Харківської міської ради
до 1) фізичної особи - підприємця Адікайбе Крістіантус Онебучі; 2) ОСОБА_1 ; 3) ОСОБА_2 ; 
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору на стороні відповідачів: ОСОБА_3 
про визнання недійсними договорів та скасування державної реєстрації права власності

в межах справи №5023/5567/12 про банкрутство фізичної особи - підприємця Адікайбе Крістіантус Онебучі, 

ВСТАНОВИВ:

Стислий виклад позовних вимог

1.          У листопаді 2020 року Харківська міська рада у межах справи про банкрутство №5023/5567/12 звернулась до Господарського суду Харківської області з позовом до фізичної особи - підприємця Адікайбе Крістіантуса Онебучі (далі - ФОП Адікайбе К.О.), ОСОБА_1 (далі - ОСОБА_1 ), ОСОБА_2 (далі - ОСОБА_2 ), в якій просила суд (з урахуванням уточнень позовних вимог):
- скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок по АДРЕСА_1 (далі - житловий будинок) за ФОП Адікайбе    К.О. з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №23827349);
- визнати недійсними результати відкритих торгів (аукціону), проведеного 07.02.2018 та оформленого протоколом проведення аукціону № 1 від 07.02.2018 з продажу 1/2 частки житлового будинку;
- визнати недійсними результати відкритих торгів (аукціону), проведеного 07.02.2018 та оформленого протоколом проведення аукціону № 2 від 07.02.2018 з продажу 1/2 частки житлового будинку;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ФОП Адікайбе К.О. та ОСОБА_1 щодо відчуження 1/2 частки житлового будинку, укладений за результатами аукціону № 1 від 07.02.2018;
- визнати недійсним договір купівлі-продажу, укладений між ФОП Адікайбе К.О. та ОСОБА_1 щодо відчуження 1/2 частки житлового будинку, укладений за результатами аукціону № 2 від 07.02.2018;
- скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок за   ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №25509114);
- скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок за   ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №25570744);
- визнати недійсним та скасувати договір дарування №118 від 18.03.2019, зареєстрований приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Непочатих В.В., укладений між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 ; 
- скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис права власності №30744740).

2.          В обґрунтування позовних вимог позивач послався на те, що Департаментом територіального контролю Харківської міської ради під час здійснення заходів самоврядного контролю було виявлено факт самовільного розміщення дерев`яної споруди біля будівлі по вул. Академіка Павлова, 118-А в м. Харкові.

Стислий виклад рішення суду першої інстанції та постанови суду апеляційної інстанції

3.          Рішенням Господарського суду Харківської області від 25.05.2021 позов задоволено у повному обсязі. 

4.          Рішення господарського суду в частині задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. з одночасним припиненням речових прав з посиланням на положення ст.ст. 13, 14, 41 Конституції України, ст.ст. 83, 116, 125, 126, Земельного кодексу України (далі - ЗК України), ст.ст. 331, 328, 373 Цивільного кодексу України (далі - ЦК України) мотивоване тим, що право власності або користування земельною ділянкою із земель державної або комунальної власності виникає лише за наявності рішення зазначених органів і тільки в межах, вказаних в цих рішеннях. Проте, жоден з відповідачів не звертався до Харківської міської ради в установленому порядку щодо надання земельної ділянки в користування, відповідного рішення Харківською міською радою не приймалось, документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою під оспорюваним житловим будинком, не реєструвались.

5.          Крім того, суд першої інстанції зазначив про те, що житловий будинок не було введено в експлуатацію у встановленому чинним законодавством порядку, що встановлено постановою Східного апеляційного господарського суду від 12.05.2021 у справі №5023/5567/12, однак в Державному реєстрі речових прав на майно міститься запис №23827349 про реєстрацію права власності на житловий будинок площею 67,9 кв.м, розташований за адресою: АДРЕСА_1 , за ФОП Адікайбе К.О. на підставі ухвали Господарського суду Харківської області у справі №5023/5567/12 від 28.11.2017, яка була скасована, а інші документи, на підставі яких можливо провести таку реєстрацію, в матеріалах справи відсутні.

6.          Отже, за наведених обставин, враховуючи той факт, що підстава для реєстрації за ФОП Адікайбе К.О. права власності на житловий будинок відсутня, при цьому, відповідний запис наявний, господарський суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. з одночасним припиненням речових прав.

7.          В частині задоволення позовних вимог про визнання недійсними результатів торгів (аукціонів), проведених 07.02.2018, та укладених за їх наслідками договорів купівлі-продажу та договору дарування, місцевий господарський суд керуючись положеннями ст. 55 Закону України "Про відновлення платоспроможності боржника або визнання його банкрутом" (далі - Закон про банкрутство), ст.ст. 203, 215, 216, 375, 376, 655, 657, 658, 717, 718 ЦК України, ст.ст. 207, 208 Господарського кодексу України (далі - ГК України) зазначив про те, що об`єкт нерухомості за спірною адресою збудовано на земельній ділянці, що не була належним чином відведена 1-му відповідачу для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, без введення в експлуатацію спірного об`єкта нерухомості, а тому в силу ч. 2 ст. 376 ЦК України право власності у 1-го відповідача або інших осіб не виникло. 

8.          Суд першої інстанції зазначив, що неіснуюче право щодо об`єкта нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема, продажу третім особам, відповідно, спірний житловий будинок, який є об`єктом самочинного будівництва, не міг бути реалізований на аукціоні, відносно нього не могли бути укладені договори купівлі-продажу та дарування.

9.          Враховуючи положення ст. 26 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" та визнання недійсними договорів купівлі-продажу та дарування житлового будинку, господарський суд першої інстанції дійшов висновку про наявність правових підстав для задоволення позовних вимог щодо скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок за ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності № 25509114); державної реєстрації права власності на житловий будинок за ОСОБА_1 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №25570744); державної реєстрації права власності на житловий будинок за ОСОБА_2 з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №30744740).

10.          Постановою Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2021 рішення Господарського суду Харківської області від 25.05.2021 скасовано та прийнято нове рішення, яким у задоволенні позовних вимог відмовлено. 

11.          Постанова суду апеляційної інстанції мотивована тим, що з 21.10.2019 введено в дію Кодекс України з процедур банкрутства (далі - КУзПБ), розділом 2 "Прикінцеві та перехідні положення" якого визначено, що з дня введення в дію цього Кодексу визнано такими, що втратили чинність Закон про банкрутство; постанову Верховної Ради України "Про введення в дію Закону України "Про банкрутство". Згідно з розділом 4 "Прикінцеві та перехідні положення" КУзПБ встановлено, що з дня введення в дію цього Кодексу подальший розгляд справ про банкрутство здійснюється відповідно до положень цього Кодексу незалежно від дати відкриття провадження у справі про банкрутство, крім справ про банкрутство, які на день введення в дію цього Кодексу перебувають на стадії санації, провадження в яких продовжується відповідно до Закону про банкрутство. Перехід до наступної судової процедури та подальше провадження у таких справах здійснюється відповідно до цього Кодексу.

12.          Суд апеляційної інстанції виходив з того, що постановою господарського суду від 17.12.2012 у справі №5023/5567/12 ФОП Адікайбе К.О. визнано банкрутом та відкрито ліквідаційну процедуру в порядку ст.ст. 47-49 Закону про банкрутство в редакції від 22.12.2011 №4212-VІ, тоді як відповідно п. 1-1 Розділу X "Прикінцеві та перехідні положення" Закону про банкрутство в редакції від 22.12.2011 №4212-VІ (який набрав чинності 19.01.2013), положення цього Закону застосовуються господарськими судами під час розгляду справ про банкрутство, провадження в яких порушено після набрання чинності цим Законом. Положення цього Закону, що регулюють продаж майна в провадженні у справі про банкрутство, застосовуються господарськими судами під час розгляду справ про банкрутство, провадження у яких порушено до набрання чинності цим Законом. 

13.          У зв`язку з викладеним, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що якщо процедура продажу майна боржника розпочата до набрання чинності Законом про банкрутство, то вона повинна бути завершена в порядку, передбаченому у попередній редакції Закону. Враховуючи дату проведення спірних торгів (аукціонів) (07.02.2018), до вимог Харківської міської ради відповідно до ст. 58 Конституції України судом апеляційної інстанції застосовано положення Закону про банкрутство.

14.          Східний апеляційний господарський суд з урахуванням положень ч. 3 ст. 55 Закону про банкрутство виходив з того, що при вирішенні спору про визнання недійсними результатів торгів (аукціону) необхідним є встановлення чи мало місце порушення вимог законодавства при його проведенні; чи вплинули ці порушення на результати аукціону; чи мало місце порушення прав і законних інтересів особи, яка оспорює результати аукціону.

15.          Звертаючись з позовом до господарського суду першої інстанції про визнання недійсними результатів аукціону з продажу майна боржника, позивач обмежився лише посиланням на порушення його прав як розпорядника земельною ділянкою, на якій розташовано майно, що було продано на спірному аукціоні, зокрема, з тих підстав, що жоден з відповідачів не звертався до Харківської міської ради у встановленому законодавством порядку щодо надання земельної ділянки в користування, відповідного рішення Харківською міською радою не приймалось, документи, що посвідчують право користування земельною ділянкою під спірним житловим будинком, не реєструвались.

16.          Разом з тим, позивачем не було наведено жодних обґрунтованих доводів, з посиланням на відповідні докази, які б свідчили про те, що під час проведення оскаржуваних аукціонів з продажу майна боржника мало місце порушення його прав і законних інтересів. За змістом позовної заяви позивач не ставив під сумнів дотримання процедури продажу майна банкрута, як то обрання організатора торгів, належності процедур організації продажу спірного майна, дотримання процедури продажу спірного майна.

17.          При ухваленні оскаржуваного рішення місцевим господарським судом також не було надано жодної правової оцінки вказаним обставинам та не було встановлено недотримання ліквідатором та організатором аукціону вимог, які передбачені Законом про банкрутство, чинним на час проведення аукціону.

18.          У зв`язку з викладеним, суд апеляційної інстанції зауважив на тому, що викладені в рішенні суду мотиви визнання недійсними результатів відкритих торгів (аукціону), оформлених протоколами проведення аукціонів № 1 та № 2 від 07.02.2018, не відповідають положенням Закону про банкрутство, яким регулювались спірні правовідносини на час проведення спірних торгів.

19.          Отже, суд апеляційної інстанції дійшов висновку, що заявлені позовні вимоги є необґрунтованими, що в свою чергу є підставою для відмови в задоволенні позову. Крім того, позовні вимоги щодо визнання недійсними договорів, укладених за наслідками оспорюваних відкритих торгів (аукціону) та скасування їх державної реєстрації, визнання недійсним та скасування договору дарування №118 від 18.03.2019, укладеного між ОСОБА_1 та ОСОБА_2 , скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок, є похідними від основних позовних вимог про визнання недійсними результатів відкритих торгів (аукціону) та не розглядалися судом, з огляду на відмову у задоволенні позовних вимог про визнання недійсними аукціонів.

Стислий виклад вимог касаційної скарги та узагальнення доводів скаржника

20.          Харківська міська рада звернулася до Верховного Суду з касаційною скаргою, в якій просить cкасувати постанову Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2021, а рішення Господарського суду Харківської області від 25.05.2021 залишити без змін.

21.          Підставами касаційного оскарження судових рішень позивач зазначає п. 1, п. 3 ч. 2 ст. 287 Господарського процесуального кодексу України (далі - ГПК України).

22.          Харківська міська рада вважає, що судом апеляційної інстанції застосовані положення ст.ст. 328, 331, 376 ЦК України без врахування висновків Верховного Суду, викладених у постановах від 07.04.2020 у справі №916/2791/13, від 29.09.2021 у справі №910/15989/16, від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц. 

23.          Крім того, скаржник як на підставу для касаційного оскарження зазначених судових рішень посилається на п. 3 ч. 2 ст. 287 ГПК України, зокрема, зазначає, що на цей час відсутній висновок Верховного Суду щодо визначення дати втрати чинності судового рішення у разі його скасування судом апеляційної інстанції у випадку, якщо апеляційну скаргу подано особою, яка не брала участі у розгляді справи судом першої інстанції.

24.          Харківська міська рада зауважує на тому, що суд апеляційної інстанції не надав оцінки доводам позивача про те, що спірне нерухоме майно розташоване на земельній ділянці комунальної власності за відсутності договору оренди земельної ділянки та зареєстроване за відповідачем без дотримання встановленої законом процедури отримання дозвільних документів для початку виконання будівельних робіт та документів, які засвідчують прийняття побудованого нерухомого майна в експлуатацію, що передує реєстрації права власності на це майно.

25.          Також позивач вважає, що суд апеляційної інстанції не врахував преюдиційний факт, встановлений в постанові Східного апеляційного господарського суду від 12.05.2020 у справі №5023/5567/12, яким встановлено, що спірний житловий будинок є самочинно побудованим.

26.          На думку скаржника, суд апеляційної інстанції взагалі не дослідив першу вимогу Харківської міської ради, а саме скасувати державну реєстрацію права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №23827349), оскільки право власності зареєстровано на об`єкт самочинного будівництва. Всі інші вимоги є похідними, зокрема про визнання результатів аукціонів недійсними. Також суд апеляційної інстанції не спростував доводів позивача про те, що підставою недійсності спірних аукціонів є їх невідповідність ч. 2 ст. 331 та ч. 2 ст. 376 ЦК України.

Узагальнений виклад позицій інших учасників справи

27.          Ліквідатор боржника подав відзив на касаційну скаргу, в якому він просить відмовити у задоволенні касаційної скарги, а постанову суду апеляційної інстанції залишити без змін. 

28.          Ліквідатор вважає, що підставою для визнання результатів відкритих торгів (аукціону) недійсними є порушення встановлених законодавством правил їх проведення, а саме: правил, які визначають процедуру підготовки, проведення відкритих торгів (аукціону); правил, які регулюють сам порядок проведення аукціону; правил, які стосуються оформлених кінцевих результатів їх проведення. Оскільки таких порушень судами не встановлено, ліквідатор ФОП Адікайбе К.О. жодним чином не порушив вимог законодавства при підготовці, проведенні, оформленні результатів відкритих торгів (аукціону). Внаслідок проведення відкритих торгів (аукціону) жодних порушень прав і законних інтересів будь-яких осіб не відбулось.

29.          Крім того, ліквідатор звернув увагу на те, що ст. 20 ГПК України передбачено вичерпний перелік справ, що підлягають розгляду в господарському суді. Серед зазначеного переліку відсутній спір щодо визнання недійсним договору дарування.

30.          ОСОБА_1 подала відзив на касаційну скаргу, в якому вона просить у задоволенні касаційної скарги Харківської міської ради відмовити, а постанову Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2021 залишити без змін.

31.          ОСОБА_1 вважає, що правовідносини у постановах Верховного Суду, на які посилається скаржник у касаційній скарзі, та у справі, яка є предметом оскарження, не є подібними.

32.          Щодо іншої підстави оскарження - відсутності висновків Верховного Суду щодо застосування норми права з питання "визнання рішення суду першої інстанції незаконним означає втрату чинності такого рішення з моменту його проголошення, а не з моменту скасування його судом апеляційної інстанції, якщо скаргу подано особою яка не брала участі у справі в суді першої інстанції" ОСОБА_1 просить суд звернути увагу на висновки Великої Палати Верховного Суду, зазначені в пункті 7.22 постанови від 15.06.2021 у справі №922/2416/17, за змістом якого скасоване судове рішення не породжує жодних правових наслідків з моменту його ухвалення, але його скасування саме по собі (тобто без встановлення інших обставин, що, зокрема, можуть підтверджувати недобросовісність дій, які були вчинені на підставі цього рішення) не є підставою для перегляду всіх юридичних фактів, що виникли, змінилися чи припинилися на підставі відповідного рішення.

33.          Крім того, на думку відповідача-2, обраний Харківською міською радою спосіб захисту права про визнання недійними правочинів з відчуження нерухомого майна та скасування державної реєстрації права власності є неналежними способами захисту права Харківської міської ради на землі комунальної власності, а вимога про знесення житлового будинку Харківською міською радою не заявлялась.

Фактичні обставини справи, встановлені судами першої та апеляційної інстанцій

34.          Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно право власності на житловий будинок (реєстраційний № 1432164463101, площею 67,9 кв.м, розташований по вул. Академіка Павлова, 118А/2 в м. Харкові) зареєстровано за ФОП Адікайбе К.О., підставою для державної реєстрації права власності на вказаний об`єкт нерухомого майна є ухвала Господарського суду Харківської області від 28.11.2017 у справі №5023/5567/12 про банкрутство ФОП Адікайбе К.О.

35.          В межах ліквідаційної процедури у справі №5023/5567/12 ліквідатором боржника арбітражним керуючим Безпалим С.О. було включено вказане майно до складу ліквідаційної маси та в подальшому реалізовано його з метою задоволення вимог кредиторів.

36.          Зокрема, на підставі протоколів про проведення аукціону №1 та №2 від 07.02.2018, актів про передання права власності на нерухоме майно від 30.03.3018 та 03.04.2018, було укладено два договори купівлі-продажу нерухомого майна по 1/2 частки, на підставі яких ОСОБА_1 - переможець аукціону стала власником спірного об`єкта нерухомого майна.

37.           30.03.2018 приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Ємцем    І.О. внесений запис (індексний номер рішення 40402016 від 30.03.2018) про державну реєстрацію прав власності житлового будинку (реєстраційний номер 1432164463101) на 1/2 частину за ОСОБА_1 на підставі свідоцтва №1581 від 30.03.2018.

38.          В подальшому, 03.04.2018 тим самим нотаріусом було внесений запис (індексний номер рішення 40467511 від 03.04.2018) про державну реєстрацію права власності житлового будинку (реєстраційний номер 1432164463101) на іншу 1/2 частину за ОСОБА_1 на підставі свідоцтва №1667 від 03.04.2018. 

39.           18.03.2019 знову відбувся перехід прав власності третім особам, що підтверджується інформацією з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно, відповідно до якої ОСОБА_1 відчужила житловий будинок ОСОБА_2 на підставі договору дарування №118 від 18.03.2019, посвідченого приватним нотаріусом Харківського міського нотаріального округу Непочатих В.В. 

40.          Разом з тим, 12.05.2020 Східним апеляційним господарським судом ухвалено постанову, якою було скасовано ухвалу господарського суду Харківської області від 28.11.2017 у справі №5023/5567/12 та відмовлено в задоволенні заяви ліквідатора про визнання права власності на житловий будинок за банкрутом - Адікайбе К.О. Судом, зокрема, було встановлено, що ФОП Адікайбе К.О. самочинно побудував житловий будинок без дозвільних документів та за відсутності речових прав на земельну ділянку під цим об`єктом, отже жодних правових підстав для визнання права власності на спірне майно за ФОП Адікайбе К.О. у суду першої інстанції не було.

ПОЗИЦІЯ ВЕРХОВНОГО СУДУ

Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій

41.          Предметом касаційного перегляду у цій справі є питання дотримання судом апеляційної інстанції норм матеріального та процесуального права при прийнятті постанови апеляційного господарського суду в частині розгляду позовних вимог Харківської міської ради в повному обсязі. 

42.          Згідно зі ст. 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства. 

43.          Відповідно до ч.ч. 1, 2 ст. 16 ЦК України кожна особа має право звернутися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу.

44.          Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави (ч. 1 ст. 373 ЦК України). Елементом особливої правової охорони землі є норма частини другої статті 14 Конституції про те, що право власності на землю набувається і реалізується громадянами, юридичними особами та державою виключно відповідно до закону; право власності на землю гарантується Конституцією України (ч. 2 ст. 373 ЦК України).

45.          Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення (ч. 4 ст. 373 ЦК України). Цільове призначення земель України покладено законодавцем в основу розмежування правових режимів окремих категорій земель (розділ ІІ "Землі України" ЗК України), при цьому такі режими характеризуються високим рівнем імперативності, відносно свободи розсуду власника щодо використання ним своєї земельної ділянки. 

46.    Відповідно до ст. 391 ЦК України власник майна має право вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпоряджання своїм майном. 

47.          Частиною 2 ст. 152 ЗК України передбачено, що власник земельної ділянки або землекористувач може вимагати усунення будь-яких порушень його прав на землю, навіть якщо ці порушення не пов`язані з позбавленням права володіння земельною ділянкою, і відшкодування завданих збитків. 

48.          Згідно з ч. 3 ст. 152 ЗК України захист прав громадян та юридичних осіб на земельні ділянки здійснюється шляхом: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

49.          Передумовами та матеріальними підставами для захисту права власності або права користування земельною ділянкою у судовому порядку є наявність підтвердженого належними доказами права особи (власності або користування) щодо земельної ділянки, а також підтверджений належними доказами факт порушення цього права на земельну ділянку (невизнання, оспорювання або чинення перешкод у користуванні, користування з порушенням законодавства, користування з порушенням прав власника або землекористувача тощо). Подібний правовий висновок викладений у постановах Верховного Суду від 04.09.2018 у справі №915/1279/17, від 20.03.2018 у справі №910/1016/17, від 17.04.2018 у справі №914/1521/17.

50.          Відповідно до матеріалів справи, Харківська міська рада як власник земельної ділянки комунальної власності під спірним об`єктом, вважаючи, що реєстрація права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. відбулася з порушенням закону, зокрема, самочинно побудований житловий будинок внесений до Реєстру без прийняття його в експлуатацію, без дозволу власника земельної ділянки на проведення будівельних робіт та на підставі ухвали Господарського суду Харківської області від 28.11.2017 у справі №5023/5567/12, яка згодом скасована, зазначила, що фактично ФОП Адікайбе К.О. оминув законодавчо встановлену процедуру будівництва, внаслідок чого Харківська міська рада позбавлена можливості розпоряджатися належним їй майном (земельною ділянкою, на якій розташований житловий будинок). Отже, вважаючи первісну реєстрацію на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. незаконною, Харківська міська рада зауважує на тому, що подальша реалізація ліквідатором цього майна на аукціоні, укладення відповідних договорів та державна реєстрація цього майна за іншими покупцями також є незаконними.

51.          Відмовляючи у задоволенні позовних вимог, Східний апеляційний господарський суд виходив з двох підстав: 1) за змістом позовної заяви позивач не ставив під сумнів дотримання процедури продажу майна банкрута, як то обрання організатора торгів, належності процедур організації продажу спірного майна, дотримання процедури продажу спірного майна; 2) позовні вимоги щодо визнання недійсними договорів, укладених за наслідками оспорюваних відкритих торгів (аукціону), та скасування їх державної реєстрації, визнання недійсним та скасування договору дарування №118 від 18.03.2019, укладеного між відповідачем-2 та відповідачем-3, є похідними від основних позовних вимог про визнання недійсними результатів відкритих торгів (аукціону) та не розглядаються судом, з огляду на встановленні вище обставини.

52.          Однак, позивач, звертаючись з позовом вказував на те, що саме незаконна первісна реєстрація на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. призвела до подальшої реалізації ліквідатором цього майна на аукціоні, укладення відповідних договорів та державна реєстрація цього майна за іншими покупцями.

53.          У зв`язку з викладеним, твердження суду апеляційної інстанції про те, що вимога позивача про скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе    К.О. є похідною вимогою від інших вимог не відповідає дійсності, оскільки це є основною вимогою позивача, про що скаржник зауважує у касаційній скарзі.

54.          Верховний Суд враховує, що Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що державна реєстрація права власності на нерухоме майно є одним із юридичних фактів у юридичному складі, необхідному для підтвердження права власності, а самостійного значення для виникнення права власності немає. Така реєстрація визначає лише момент, з якого держава визнає та підтверджує право власності за наявності інших юридичних фактів, передбачених законом як необхідних для виникнення такого права. Зміст приписів ст. 376 ЦК України підтверджує неможливість застосування інших, ніж ті, що встановлені цією статтею, способів легітимізації (узаконення) самочинного будівництва та набуття права власності на такі об`єкти. Реєстрація права власності на самочинне будівництво за особою, яка його здійснила, не змінює правовий режим такого будівництва як самочинного (див. постанови від 23.06.2020 у справі №680/214/16 (п. 55), від 29.09.2021 у справі №910/15989/16, від 07.04.2020 у справі №916/2791/13, на які посилається скаржник у касаційній скарзі).

55.          Право власності на нову річ, яка виготовлена (створена) особою, набувається нею, якщо інше не встановлено договором або законом. Право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, будівлі, споруди тощо) виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (ст. 331 ЦК України).

56.          Статтею 391 ЦК України передбачено право власника майна вимагати усунення перешкод у здійсненні ним права користування та розпорядження своїм майном. У контексті застосування до спірних правовідносин наведених приписів ст. 291 ЦК України Верховний Суд зауважує на наведеній у постанові Верховного Суду в справі №922/3403/20 правовій позиції про те, що позивач (міська рада) для поновлення своїх порушених прав має право після скасування державної реєстрації права власності відповідача на незавершене будівництво пред`явити позов про звільнення земельної ділянки особою, яка перешкоджає в користуванні або (та) розпорядженні нею. Зазначене свідчить про ефективність та достатність такого способу захисту як скасування державної реєстрації права власності у такій категорії спорів. Такий висновок в тому числі підтримав Верховний Суд у постанові від 24.05.2022 у справі №918/264/21, який зазначив про відсутність підстав для відступу від наведених висновків Верховного Суду.

57.          Господарський суд апеляційної інстанції відмовляючи у задоволенні позовних вимог про скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. з одночасним припиненням речових прав (реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1432164463101, запис про право власності №23827349), наведених правових позицій Верховного Суду не врахував.

58.          Суд першої інстанції встановив, що в Державному реєстрі речових прав на майно міститься запис 23827349 про реєстрацію права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. на підставі ухвали Господарського суду Харківської області у справі №5023/5567/12 від 28.11.2017, яка була скасована, а інші документи, на підставі яких можливо провести таку реєстрацію відсутні.

59.          При цьому під час вирішення спору, суд першої інстанцій врахував встановлений у постанові Східного апеляційного господарського суду від 12.05.2020 у справі №5023/5567/12 факт, що житловий будинок не був введений в експлуатацію в установленому чинним законодавством порядку, тобто спірний житловий будинок є об`єктом самочинного будівництва. Крім того, таких доказів не надано і до матеріалів цієї справи. Отже, під час вирішення спору, суд першої інстанції з урахуванням вимог ч. 4 ст. 75 ГПК України взяв до уваги обставини, встановлені рішенням суду в господарській справі, а не сам по сабі факт скасування ухвали Господарського суду Харківської області у справі №5023/5567/12 від 28.11.2017.

60.          У постанові Східного апеляційного господарського суду від 12.05.2020 у справі №5023/5567/12 встановлено, що матеріали справи не містять доказів прийняття в експлуатацію об`єкта нерухомого майна відповідно до вимог Порядку прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об`єктів та Закону України "Про основи містобудування", не містять доказів звернення Адікайбе К.О. до відповідних органів для вирішення в установленому законом порядку питання щодо оформлення права власності на житловий будинок або доказів відмови оформлення право власності на вказаний об`єкт нерухомого майна. 

61.          Враховуючи вимоги ч. 3 ст. 26, пп. "а" п. 2 ч. 6 ст. 37 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" у редакції Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" від 05.12.2019 №340-ІХ, який набрав чинності 16.01.2020, Верховний Суд погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність підстав для скасування державної реєстрації права власності на житловий будинок за ФОП Адікайбе К.О. з одночасним припиненням речових прав.

62.          У цій справі не встановлено обставин, а учасниками спору не доведено, що за вказаних у цій справі обставин державна реєстрація речових прав на нерухоме майно державним реєстратором за відповідачем-1 може свідчити про волевиявлення Харківської міської ради щодо розпорядження земельною ділянкою, на якій таке майно розташоване, на користь відповідача-1. Отже, за висновком Верховного Суду, відповідач-1 не вправі був розраховувати на набуття права власності на самочинне будівництво з позбавленням при цьому Харківської міської ради права на земельну ділянку комунальної власності, тому висновки судів про наявність правових підстав для задоволення позову Харківської міської ради, є правильними.

63.          Крім того, звертаючись з іншими вимогами до господарського суду, зокрема, підставою недійсності аукціонів та договорів позивач обґрунтовував положеннями ст.ст. 215, 216, ст. 328, ч. 2 ст. 331 та ч. 2 ст. 376, ст. 658 ЦК України.

64.          Зокрема, на думку позивача, відповідач-1 не міг набути право власності на спірний об`єкт нерухомості і відповідно не міг його передати його третім особам, оскільки житлова будівля збудована на земельній ділянці, що не була належним чином відведена відповідачу-1 для цієї мети.

65.          Велика Палата Верховного Суду вже звертала увагу на те, що крім учасників правочину (сторін договору), позивачем у справі про визнання недійсним правочину може бути будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушує цей правочин (від 15.01.2020 у справі №587/2326/16-ц, п. 42); від 19.02.2020 у справі №387/515/18 (п. 49), від 23.06.2020 у справі №680/214/16-ц (п. 62).

66.          Звідси Великою Палатою Верховного Суду викладено висновок про те, що будь-яка заінтересована особа, чиї права та охоронювані законом інтереси порушені спірним правочином, може звернутися з позовом про визнання такого правочину недійсним.

67.          За ст. 328 ЦК України право власності набувається на підставах, що не заборонені законом, зокрема із правочинів. Право власності вважається набутим правомірно, якщо інше прямо не випливає із закону або незаконність набуття права власності чи необґрунтованість активів, які перебувають у власності, не встановлені судом.

68.          Отже, як зазначено вище, відповідач-1 не міг набути право власності на спірний об`єкт нерухомості і відповідно не міг його передати третім особам.

69.          Процедура реалізації майна банкрута на аукціоні з подальшим оформленням його результатів шляхом укладення договору купівлі-продажу визначена законодавцем як цілісний процес, що зобов`язує організатора аукціону дотримуватися визначеного законом порядку підготовки та проведення аукціону в ліквідаційній процедурі з подальшим належним оформленням результатів відчуження майна банкрута шляхом укладення договорів купівлі-продажу майна з переможцями аукціону.

70.          Згідно з ч. 3 ст. 55 Закону про банкрутство в редакції, яка була чинною на час проведення спірних аукціонів, результати аукціону, проведеного з порушенням вимог закону, можуть бути визнані в судовому порядку недійсними. Визнання результатів аукціону недійсними тягне за собою визнання недійсним укладеного з переможцем договору купівлі-продажу.

71.          За правовою природою процедури реалізації майна банкрута на прилюдних торгах (аукціоні), аукціон є правочином. Верховний Суд у складі судової палати для розгляду справ про банкрутство Касаційного господарського суду зазначив у постанові від 17.10.2018 у справі №904/8747/15, що відчуження майна з прилюдних торгів (аукціонів) належить до угод купівлі-продажу і така угода може визнаватися недійсною в судовому порядку. 

72.          Правочин може бути визнаний недійсним з підстав, передбачених законом.

73.          Згідно з ч.ч. 2, 3 статті 215 цього Кодексу недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається. Якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).

74.          Відповідно до ч. 1 ст. 203 ЦК України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.

75.          Згідно з ст. 655 ЦК України за договором купівлі-продажу одна сторона (продавець) передає або зобов`язується передати майно (товар) у власність другій стороні (покупцеві), а покупець приймає або зобов`язується прийняти майно (товар) і сплатити за нього певну грошову суму.

76.          Право продажу товару, крім випадків примусового продажу та інших випадків, встановлених законом, належить власникові товару. Якщо продавець товару не є його власником, покупець набуває право власності лише у випадку, якщо власник не має права вимагати його повернення (ст. 658 ЦК України).

77.          Відповідно до ст. 717 ЦК України за договором дарування одна сторона (дарувальник) передає або зобов`язується передати в майбутньому другій стороні (обдаровуваному) безоплатно майно (дарунок) у власність.

78.          Згідно з ст. 718 ЦК України дарунком можуть бути рухомі речі, в тому числі гроші та цінні папери, а також нерухомі речі. Дарунком можуть бути майнові права, якими дарувальник володіє або які можуть виникнути у нього в майбутньому.

79.          Нормами ст. 375 ЦК України передбачено, що лише власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

80.          З урахуванням наведеного, а також вимог ст. 376 ЦК України, об`єкт нерухомості, за спірною адресою збудований на земельній ділянці, що не була належним чином відведена відповідачеві-1 для цієї мети, а також без дозвільних документів, які надають право виконувати будівельні роботи, без належно затвердженого проекту, без введення в експлуатацію спірного об`єкту нерухомості, а тому в силу ч. 2 ст. 376 ЦК України право власності у відповідача-1 або інших осіб не виникало.

81.          Отже, Верховний Суд погоджується з висновком суду першої інстанції про те, що таке неіснуюче право щодо об`єкта нерухомості не породжує й прав власника щодо розпорядження майном, зокрема, продажу третім особам, відповідно, спірний житловий будинок, який є об`єктом самочинного будівництва, не міг бути реалізований на аукціоні, відносно нього не могли бути укладені договори купівлі-продажу та дарування.

82.          Відповідно до ст. 216 ЦК України недійсний правочин не створює юридичних наслідків, крім тих, що пов`язані з його недійсністю. У разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування. Якщо у зв`язку із вчиненням недійсного правочину другій стороні або третій особі завдано збитків та моральної шкоди, вони підлягають відшкодуванню винною стороною. Правові наслідки, передбачені частинами першою та другою цієї статті, застосовуються, якщо законом не встановлені особливі умови їх застосування або особливі правові наслідки окремих видів недійсних правочинів.

83.          Вимоги заінтересованої особи, яка в судовому порядку домагається визнання правочину недійсним, спрямовані на приведення сторін недійсного правочину до того стану, який саме вони, сторони, мали до вчинення правочину. Власний інтерес заінтересованої особи полягає в тому, щоб предмет правочину перебував у власності конкретної особи чи щоб сторона (сторони) правочину перебувала у певному правовому становищі, оскільки від цього залежить подальша можливість законної реалізації заінтересованою особою її прав. 

84.          Отже, такий спосіб захисту порушеного права як визнання недійсним правочину застосовується у випадках, коли необхідно відновити становище, яке існувало до вчинення правочину. 

85.          З урахуванням установлених судами обставин справи, колегія суддів вважає законним та обґрунтованим висновок суду першої інстанції про те, що спірні договори суперечить вимогам закону, зокрема ст.ст. 203, 215, 655, 656, 658 ЦК України, у зв`язку із чим підлягають визнанню недійсними.

86.          За таких обставин, Верховний Суд погоджується з висновком суду першої інстанції про наявність правових підстав (ст.ст. 203, 215, 328, 331, 375, 376, 391, 655, 656, 658 ЦК України) для задоволення позовних вимог в повному обсязі, оскільки це призведе до поновлення порушених прав позивача.

87.          Згідно зі ст. 83 ЗК України, оскільки спірна земельна ділянка перебуває у комунальній власності і внаслідок відчуження об`єкта нерухомості права власника земельної ділянки щодо користування чи розпорядження такою земельною ділянкою обмежуються або припиняються у відповідній частині в силу положень ст. 377 ЦК України та ст. 120 ЗК України, тому спірна державна реєстрація права власності, вчинена на підставі оспорюваних договорів, порушує права позивача як власника земельної ділянки. 

Висновки за результатами розгляду касаційної скарги

88.          З огляду на викладене Верховний Суд дійшов висновку про безпідставне скасування судом апеляційної інстанції рішення місцевого господарського суду та прийняття нового рішення про відмову в позові. 

89.          Згідно з п. 4 ч. 1 ст. 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати постанову суду апеляційної інстанції повністю або частково і залишити в силі рішення суду першої інстанції у відповідній частині.

90.          Верховний Суд дійшов висновку про задоволення касаційної скарги, скасування постанови апеляційного господарського суду у справі та залишення в силі рішення суду першої інстанції як такого, що ухвалене з додержанням норм матеріального і процесуального права.

Керуючись статтями 300, 301, 308, 309, 311, 314, 315, 317 Господарського процесуального кодексу України, Верховний Суд

ПОСТАНОВИВ:

1. Касаційну скаргу Харківської міської ради задовольнити.

2. Постанову Східного апеляційного господарського суду від 29.09.2021 у справі №5023/5567/12 (922/3714/20) скасувати.

3. Рішення Господарського суду Харківської області від 25.05.2021 у справі №5023/5567/12 (922/3714/20) залишити в силі. 

Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Головуючий суддя                                                                       В. Картере

Судді                                                                                                    В. Білоус

                                                                                                    В. Пєсков