Постанова                                      
Іменем України                                 
 
26 квітня 2022 року            
м. Київ 
 
справа № 761/15392/19
провадження № 61-14215св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Синельникова Є. В.,
суддів: Білоконь О. В., Осіяна О. М., Сакари Н. Ю. (суддя-доповідач),                 Хопти С. Ф.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: ОСОБА_2 , ОСОБА_3 ,
треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватне підприємство «Під-ключ», товариство з обмеженою відповідальністю «Під-ключ», товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія», публічне акціонерне товариство «Артем-Банк», товариство з обмеженою відповідальністю «Зебілліон», товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-інвест», приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Лариса Михайлівна,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 на рішення Шевченківського районного суду м. Києва від 16 грудня 2020 року у складі судді Рибака М. А. та постанову Київського апеляційного суду від 05 липня 2021 року у складі колегії суддів: Андрієнко А. М., Соколової В. В.,          Поліщук Н. В.,

 
ВСТАНОВИВ:
 
1. Описова частина 
Короткий зміст позовних вимог
 
У квітні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду із позовом до          ОСОБА_2 , ОСОБА_3 , треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: приватне підприємство «Під-ключ» (далі - ПП «Під-ключ»), товариство з обмеженою відповідальністю «Під-ключ» (далі - ТОВ «Під-ключ»), товариство з обмеженою відповідальністю «Виробничо-будівельна компанія «Мрія» (далі - ТОВ «ВБК «Міря»), публічне акціонерне товариство «Артем-Банк» (далі - ПАТ «Артем-Банк»), товариство з обмеженою відповідальністю «Зебілліон» (далі - ТОВ «Зебілліон), товариство з обмеженою відповідальністю «Фінансова компанія «Нерухомість-інвест» (далі - ТОВ «ФК «Нерухомість-інвест»), приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Журавльова Л. М. (далі - ПНКМНО Журавльова Л. М. ), про визнання недійсною (скасування) державної реєстрації, визнання правочинів недійсними та витребування об`єкта нерухомого майна з чужого володіння.
Позовні вимоги обґрунтовані тим, що 10 жовтня 2010 року між ним та ПП «Під ключ» укладено договір № 78/НП34А/щ купівлі-продажу майнових прав, відповідно до умов якого продавець продає, а покупець купує майнові права на нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою АДРЕСА_1 , нежитлове приміщення № 34А, загальною площею 68,8 кв. м, поверх 2,  секція 2.
Майнові права на вказаний об`єкт передаються покупцю після підписання акта приймання-передачі майнових прав, який підписується сторонами в день здійснення покупцем оплати 100 % вартості майнових прав, що становить 1 601 897 грн, в тому числі 266 982,83 грн. ПДВ.
На підставі наявних у нього офіційних документів, виданих забудовником ПП «Під ключ»: довідки про здійснення остаточних розрахунків; виписки, договору купівлі-продажу майнових прав, технічного паспорту, він 15 грудня 2016 року звернувся до державного реєстратора в особі приватного нотаріуса Незнайко Є. В. та зареєстрував на своє ім`я право власності на нежитлове приміщення № 450, загальною площею 65,00 кв. м, за адресою:       АДРЕСА_1 .
У березні-квітні 2017 року йому стало відомо, що даним нежитловим приміщенням заволодів ОСОБА_3 , який зареєстрував право власності на спірне приміщення, загальною площею 56,7 кв. м на 4 місця раніше за нього, на підставі документів, виданих іншим забудовником цього ж об`єкту ТОВ «ВБК «Мрія» та довідки виданої ПАТ «Артем-банк».
У подальшому ОСОБА_3 спірне приміщення продано ТОВ «Зебілліон» на підставі договору купівлі-продажу від 26 липня 2018 року. ТОВ «Зебілліон» в свою чергу продало у власність спірне приміщення ОСОБА_2 на підставі договору купівлі-продажу від 27 липня 2018 року, відповідно до умов якого відчужується нежитлове приміщення за адресою АДРЕСА_1 , загальною площею 56,7 кв. м.
21 липня 2015 року між ТОВ «Під-ключ» та ТОВ «ВБК «Мрія» укладено договір, відповідно до пункту 5.4.3. якого забудовник ТОВ «ВБК «Мрія» має право залучати інвесторів з метою реалізації нежитлових приміщень, зазначених у протоколі закріплення нежитлових приміщень та використовувати кошти від їх реалізації виключно в інтересах завершення будівництва об`єкта та Правил фонду фінансування будівництва.
Додатком № 2 до договору від 21 липня 2015 року з урахуванням доповнення від 15 грудня 2015 року, доповнення від 29 грудня 2015 року та доповнення від 09 лютого 2016 року сторони погодили, що забудовник ТОВ «ВБК «Мрія» отримує нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 кв. м, перелік яких наведений у пункті 2 протоколу, з правом їх реалізації, а саме нежитлові приміщення № (будівельні номери) 15, частина 20а, 20б, 37б, 37в, 37г, 39а, 63, 65, 33в, 21а, 33б, 25а.
Разом із тим, серед переліку нежитлових приміщень спірне нежитлове приміщення з проектним будівельним номером 34а відсутнє, що свідчить про те, що воно не могло бути реалізованим ТОВ «ВБК «Мрія» через управителя ФФБ - ПАТ «Артем-Банк».
Окрім того, ТОВ «Під-ключ» листом від 15 травня 2013 року попередило ПАТ «Артем-Банк», що нежитлове приміщення № 34а в житловому будинку по   АДРЕСА_1 було передано ПП «Під-ключ» відповідно до договору генерального підряду на будівництво № 69 від 10 жовтня 2007 року, що свідчить про помилкове внесення даного об`єкту до Фонду фінансування будівництва.
Позивач вважав, що отримання у власність ОСОБА_3 нежитлове приміщення № 34А відбулось з грубим порушенням діючого законодавства та у невизначений вимогами закону спосіб.
Враховуючи вищевикладене з урахуванням заяви про збільшення позовних вимог позивач просив: визнати договір № 887 про участь у фонді фінансування будівництва від 04 серпня 2016 року, укладений між ОСОБА_3 та ПАТ «Артем-Банк» недійсним; 
визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна, а саме нежитлове приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 30931451 від 15 серпня 2016 року, власник ОСОБА_3 ; 
визнати недійсним договір купівлі-продажу нежитлового приміщення загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , серія та номер 359 , виданий 27 липня 2018 року; 
визнати недійсною (скасувати) державну реєстрацію права власності на об`єкт нерухомого майна загальною площею 56,7 кв. м за адресою: АДРЕСА_2 , реєстраційний номер 999681380000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 42277227 від 27 липня 2018 року, власник ОСОБА_2 ; 
витребувати з незаконного володіння ОСОБА_2 на користь власника ОСОБА_1 нежитлове приміщення загальною площею 65,00 кв. м за адресою: АДРЕСА_3 , реєстраційний номер 1123386080000, рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер 33017924 від 19 грудня 2016 року.
 
Короткий зміст судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій
 
Рішенням Шевченківського районного суду м. Києва від 16 грудня 2020 року, залишеним без змін постановою Київського апеляційного суду від 05 липня 2021 року, у задоволенні позовних вимог ОСОБА_1 відмвовлено.
 
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій мотивовано тим, що позивачем не доведено факт незаконного придбання відповідачем нежитлового приміщення 34а по АДРЕСА_1 .
При цьому судами вказано, що позивач не набув та не є власником приміщення 34а, а є власником нежитлового приміщення АДРЕСА_4 .
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції 
 
У серпні 2021 року до Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду надійшла касаційна скарга представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 .
 
Ухвалою Верховного Суду від 18 жовтня 2021 року відкрито касаційне провадження в указаній справі.
 
Ухвалою колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 21 лютого 2022 року справу призначено до розгляду в складі колегії з п`яти суддів у порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи за наявними у ній матеріалами.

 
Аргументи учасників справи
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі представник ОСОБА_1 - ОСОБА_4 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить скасувати судові рішення та ухвалити нове судове рішення, яким задовольнити позовні вимоги.
Підставою касаційного оскарження заявник зазначає застосування норм права без урахування висновку щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду від 11 листопада 2020 року у справі № 04/01/5026/1089/2011 (пункт 1 частини другої статті 389 ЦПК України).
Касаційна скарга мотивована тим, що під час розгляду справи судами встановлено, що 14 грудня 2007 року між ПАТ «Артем-банк», як управителем, з однієї сторони та управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, укладено договір про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А (далі - ФФБ) за програмою будівництва об`єкта по АДРЕСА_1 .
Також 14 грудня 2007 року між управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ПАТ «Артем-банк», як іпотекодержателем, з іншої, було укладено договір іпотеки № 2. Пунктами 1.2, 1.8 якого передбачено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань по договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використання коштів ФФБ виду А за програмою будівництва об`єкта по АДРЕСА_1 , іпотекодавці передають в іпотеку згідно підпункту 8 пункту 1.5 належні їм майнові права на об`єкт будівництва згідно Переліку №1, 2, 3, 4, який є невід`ємною частиною договору.
Разом із тим, під час розгляду справи та ухвалення оскаржуваних судових рішень суди попередніх інстанцій не врахували той факт, що нежитлове приміщення 34а до об`єктів будівництва з використанням коштів ФФБ не включений та/або відсутній, у тому числі до Переліку № 3 об`єктів інвестування нежитлових приміщень, на які накладено заборону відчуження, не включався та у Переліку № 3 відсутній.
Так, 10 жовтня 2007 року між КП «Житомирбудзамовник» та ПП «Під-ключ» було укладено договір генерального підряду на капітальне будівництво № 69.
Згідно пункту 4 додаткової угоди № 1 від 10 грудня 2007 року до вказаного договору генерального підряду такий було доповнено пункт 4.10, згідно умов якого сторони домовились, що «розрахунки за цим договором можуть здійснюватися шляхом передачі майна (житлових та/або нежитлових приміщень) в об`єкті будівництва за актом приймання-передачі».
Також було виключено пункт 10.8 договору.
Під час виконання умов вказаного договору, пункту 4 додаткової угоди № 1 до договору № 69 був реалізований сторонами на підставі акта приймання-передачі майнових прав від 12 грудня 2008 року.
Згідно акта прийому-передачі майнових прав від 12 грудня 2008 року замовник будівництва передав, а генеральний підрядник прийняв майнові права на нежитлові приміщення у житловому будинку по АДРЕСА_1 в рахунок оплати надання послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва, зокрема, на нежитлові приміщення 34а, секція 2, загальною площею 68,05 кв. м.
Отже, під час розгляду справи суди також належним чином не встановили обставини щодо можливості ПП «Під-ключ» відчужувати об`єкт будівництва третім особам, а натомість дійшли протилежного висновку без врахування доказів на його спростування. При цьому учасники договору № 69                       від 10 жовтня 2007 року під час його виконання у відповідності до вимог статті 651 ЦК України, його не розірвали та/або припинила за згодою сторін та/або в судовому порядку, тому такий є дійсним до виконання.
Таким чином, ПП «Під-ключ» мало всі законні підстави на укладення договору купівлі-продажу майнових прав з ОСОБА_1 на спірне нежитлове приміщення. Вказує, що він виконав взяті на себе зобов`язання по договору купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року у повному обсязі, що підтверджується наявним у матеріалах справи доказами.
15 грудня 2016 року він звернувся до державного реєстратора в особі приватного нотаріуса Незнайко Є. О. та зареєстрував право власності на нежитлове приміщення № 450, загальною площею 65 кв. м за адресою:           АДРЕСА_1 .
Заявник вказує, що після звернення у 2017 році до правоохоронних органів в межах кримінального провадження № 42016100000000200, внесеного до ЄРДР 14 листопада 2017 року, щодо захисту своїх майнових прав на нежитлове приміщення (за будівельним номером НП № 34а), а після вводу об`єкта в експлуатацію за реєстраційним номером НП № 450, ОСОБА_3 26 липня 2018 року продає спірне приміщення ТОВ «Зебілліон». 
ТОВ «Зебілліон» наступного дня, тобто 27 липня 2018 року, продає вказане приміщення ОСОБА_2 .
Зазначає, що при звичаєвому порівнянні місця розташування та знаходження спірного приміщення на об`єкті ним було встановлено, що воно є тотожним до нежитлового приміщення за реєстраційним номером КП КМР «Київське міське Бюро Технічної Інвентаризації» № 450, яке належить йому на праві власності.
При цьому наведене підтверджується висновком № 19193 судової будівельно-технічної експертизи від 11 квітня 2019 року, яка була замовлена позивачем по справі.
Вказано також не було надано належної оцінки судами попередніх інстацій.
Крім того, під час розгляду справи встановлено, що право власності на нежитлове приміщення 34а ОСОБА_3 набув на підставі договорів з ПАТ «Артем-банк», у тому числі додатків до нього, майже на 5 років і 10 місяців пізніше, ніж він уклав договір купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року.
При цьому згідно технічного паспорту на спірне приміщення, виготовленого ТОВ «БТІ Сервіс» від 02 серпня 2016 року, розмір зареєстрованого за ОСОБА_3 приміщення 34а на 8,3 кв. м є меншим за його приміщення.
Також посилається на те, що існування на будівельному об`єкті по                        АДРЕСА_1 нежитлового приміщення 34а , якому після вводу його в експлуатацію та здійснення заходів реєстрації присвоєно реєстраційний номер НП № 450 підтверджується вимогами Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна, затвердженої Наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політки України від 24 травня 2001 року № 127, зі змінами, внесеними Наказом Міністерства регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства № 186 від 26 липня 2018 року, а саме пунктом 1.5 та пунктом 6 розділу 8.
Згідно відповіді КП КМР «Київське містке Бюро Технічної Інвентаризації»           від 19 березня 2019 року та наданої технічної документації встановлено, що 27 грудня 2012 року було здійснено технічна інвентаризація спірного нежитлового приміщення, за наслідками якої номер спірного приміщення               НП № 34а було змінено на НП № 450 (Інвентаризаційна справа № ЖБ-0335). Також згідно вказаної відповіді вбачається, що за даними інвентаризаційної справи КП КМР «Київське містке Бюро Технічної Інвентаризації», в тому числі технічної документації на будинок по АДРЕСА_1 нежитлове приміщення № 34а загальною площею 56,7 кв. м. у вказаному будинку не існує.
При цьому, враховуючи, що згідно сертифікату відповідності (серія КВ                     № 000562) закінченого будівництва об`єкта від 24 грудня 2010 року, який було видано Інспекцією ДАБК у м. Києві, та акта готовності будівельного об`єкта до експлуатації від 24 грудня 2010 року житлові приміщення (квартири) мають реєстраційні номера починаючи з 1 номера по 414 номер. Нежитлові приміщення в будинку АДРЕСА_1 після введення в експлуатацію згідно вимог розділу 8 «Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об`єктів нерухомого майна» повинні починатися (виключно) з наступного номера 415.
Таким чином, будівельний номер нежитлового приміщення 34а міг лише використовуватися у договірних правовідносинах сторін під час будівництва об`єкта.
Вказує, що судами не було враховано, що спірне нежитлове приміщення не закріплювалось для реалізації його через фонд ФФБ на користь          ОСОБА_3 , оскільки таке приміщення не передавалось ТОВ «ВБК «Мрія» згідно договору, укладеного між ним та ТОВ «Під-Ключ». 
Так, додатком № 2 до договору від 21 липня 2015 року, укладеного між ТОВ «Під-ключ» (забудовник 1) та ТОВ «ВБК «Мрія» (забудовник 3), за згодою ПАТ «Артем-банк», яким визначено, що разом з підписанням цього договору забудовник 1 закріплює за забудовником 3 відповідним протоколом нежитлові приміщення загальною площею 2 374,04 кв. м в об`єкті, з правом забудовника 3 на залучення інвестицій шляхом їх реалізації іншим юридичним та/або фізичним особам виключно через управителя ФФБ та з зарахуванням отриманих коштів виключно на поточний рахунок       забудовника 3, визначено відповідні нежитлові приміщення, проте до переліку таких приміщення 34а не входило. Отже, спірне нежитлове приміщення згідно умов договору від 21 липня 2015 року за ТОВ «ВБК «Мрія» не закріплювалось та для реалізації його через фонд ФФБ на користь ОСОБА_3 не передавалось.
Таким чином, вказує, що суди під час розгляду справи належим чином не встановили фактичних обставин справи на підставі наявних у матеріалах справі доказів.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У листопаді 2021 року до Верховного Суду надійшли відзиви на касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 від ОСОБА_2 , ТОВ «ФК «Нерухомість-інвест», у яких вказано, що судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій ухвалено з дотриманням норм матеріального та процесуального права, доводи касаційної скарги висновків судів не спростовують.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
14 грудня 2007 між ТОВ «Артем-Банк», як управителем, з однієї сторони та Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як забудовником, з іншої, укладено договір № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 , згідно якого забудовник зобов`язався збудувати за замовленням управителя об`єкти будівництва, ввести їх в експлуатацію та передати об`єкти інвестування довірителям, а управитель зобов`язався здійснювати фінансування будівництва у порядку, визначеному регламентом фінансування будівництва за рахунок коштів фонду фінансування будівництва. Договором на об`єкт будівництва від 14 грудня 2007 року, що є додатком № 2 до договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А від 14 грудня 2007 року, було погоджено, що при його укладенні, забудовник передає управителю майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріплені об`єкти інвестування.
 
14 грудня 2007 року між банком, як управителем ФФБ, Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як забудовниками, було укладено договір на об`єкт будівництва (Додаток № 2 до Договору № 1 від 14 грудня 2007 року). Сторонами Договору на об`єкт будівництва від 14 грудня 2007 року погоджено, що при його укладенні забудовник передає управителю ФФБ (Банку) усі майнові права на об`єкти інвестування для подальшої передачі довірителям, які повністю проінвестують закріпленні за ними об`єкти інвестування.
 
14 грудня 2007 року між банком, як управителем ФФБ, Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як забудовниками, укладено Договір доручення № 3, згідно з яким Забудовник доручає Управителю виконувати функції забудовника по організації спорудження об`єкту інвестування відповідно до Договору № 1 від 14 грудня 2007 року.
 
14 грудня 2007 року між банком, як управителем ФФБ, Управлінням державної охорони України та КП «Житомирбудзамовник», як забудовниками, укладено Договір № 4 про відступлення майнових прав, згідно з яким забудовник уступає, а управитель ФФБ приймає на себе право вимоги майнових прав на об`єкт будівництва за Договором № 1 від 14 грудня 2007 року.
 
14 грудня 2007 року між Управлінням Державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник», як іпотекодавцями, з однієї сторони, та ТОВ «Артем-Банк», як іпотекодержателем, з іншої, укладено договір іпотеки № 2, пунктами 1.2, 1.8 якого погоджено, що з метою забезпечення належного виконання іпотекодавцями своїх зобов`язань по договору № 1 про організацію спорудження об`єктів будівництва з використанням коштів фонду фінансування будівництва виду А за програмою будівництва об`єкту по АДРЕСА_1 , іпотекодавці передають в іпотеку належні їм майнові права на об`єкт будівництва. На предмет іпотеки в цілому, в тому числі окремо на кожний об`єкт інвестування, накладається заборона відчуження в Єдиному реєстрі заборон відчуження об`єктів нерухомого майна, вноситься обтяження до Державного реєстру іпотек та Державного реєстру обтяжень рухомого майна. 
 
На підставі укладеного договору іпотеки приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Пестич Л. В. було накладено заборону відчуження зазначеного об`єкта будівництва, у тому числі об`єктів інвестування згідно Переліку № 1, 2, 3, 4, зокрема, було накладено заборону відчуження на всі нежитлові приміщення, що є об`єктами інвестування в об`єкті будівництва.
 
Рішенням Господарського суду м. Києва від 14 грудня 2017 року у справі                № 910/17791/17, яке набрало законної сили 03 січня 2018 року, змінено управителя ФФБ з ПАТ «Артем-Банк» на ТОВ «ФК «Нерухомість-інвест», а також зобов`язано банк передати Фінансовій компанії фонд фінансування будівництва.
 
Згідно із договором № 787/1 від 29 листопада 2011 року, укладеним між ПАТ «Артем-Банк» та ТОВ «Під-ключ», банк як Управитель прийняв у довірчу власність грошові кошти на рахунок ФФБ для фінансування спорудження об`єкта будівництва по АДРЕСА_1 , зокрема і приміщення 34а за ціною 612 383,00 грн.
 
04 серпня 2016 року між банком, як управителем ФФБ, та ОСОБА_3 , як довірителем, було укладено Договір № 887 про участь у фонді фінансування будівництва, у відповідності до умов якого ОСОБА_3 зобов`язався передати банку (управителю ФФБ) в управління грошові кошти з метою отримання ОСОБА_3 у власність об`єкта інвестування, а банк зобов`язався прийняти кошти за рахунок ФФБ у довірчу власність та здійснювати від свого імені за плату управління цими коштами в порядку та на умовах, передбачених Правилами ФФБ.
 
Згідно умов Договору № 887 ОСОБА_3 було повністю проінвестовано фінансування спорудження об`єкта будівництва та закріплено за     ОСОБА_3 об`єкт інвестування в об`єкті будівництва, а саме: нежитлове приміщення № 34а, загальною площею 56,7 кв. м, поверх 2,   секція 2.
 
04 серпня 2016 року між банком, як управителем ФФБ, та ОСОБА_3 , як довірителем, було укладено договір відступлення майнових прав № 887, згідно з яким управитель ФФБ відступив ОСОБА_3 (довірителю) майнові права на нежитлове приміщення № 34а, які управитель ФФБ набув відповідно до умов договору № 1 від 14 грудня 2007 року.
 
Крім того, 04 серпня 2016 року між управителем ФФБ та ОСОБА_3 було складено акт звірки вимірювання загальної площі до договору № 887, відповідно за яким фактична різниця загальної площі інвестування після вимірів БТІ становить 0,00 кв. м.
 
Також 04 серпня 2016 року управителем ФФБ видано ОСОБА_3 довідку № 887 про право довірителя на отримання у власність об`єкта інвестування - нежитлового приміщення № 34а.
 
В подальшому, ОСОБА_3 , як довірителем, та ТОВ «ВБК «МРІЯ», як забудовником, було складено акт приймання-передачі нежитлового приміщення № 34А, згідно з яким забудовником передано ОСОБА_3 нежитлове приміщення № 34а, загальною площею, згідно вимірів БТІ         56,7 кв. м., поверх 2, секція 2, за адресою: адресою: АДРЕСА_1 .
 
На підставі вищезазначених документів, нотаріусом 09 серпня 2016 року було зареєстровано за ОСОБА_3 право власності на нежитлове приміщення №34а, про що в Державному реєстрі прав на нерухоме майно було вчинено відповідний запис.
 
26 липня 2018 року на підставі укладеного між ОСОБА_3 та ТОВ «ЗЕБІЛЛІОН» договору купівлі-продажу нежитлового приміщення, посвідченого приватним нотаріусом Журавльовою Л. М., зареєстрованого у реєстрі за № 357, ТОВ «ЗЕБІЛЛІОН» було набуто у власність нежитлове приміщення № 34а.
 
На даний час, на підставі договору купівлі-продажу нежитлового приміщення від 27 липня 2018 року, укладеного між ОСОБА_2 та ТОВ «ЗЕБІЛЛІОН», посвідченого приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Журавльовою Л. М., зареєстрований у реєстрі за № 359, власником нежитлового приміщення № 34а є ОСОБА_2 .
 
2. Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
 
Згідно з частиною третьою статті 3 ЦПК України провадження в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
 
Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
 
Судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим (частина перша статті 263 ЦПК України).
 
Відповідно до частини першої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановленні в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково.
 
Мотиви, з яких виходив Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до статті 55 Конституції України права і свободи людини і громадянина захищаються судом. Кожен має право будь-якими не забороненими законом засобами захищати свої права і свободи від порушень і протиправних посягань.
 
Згідно зі статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
 
Відповідно до частини першої статті 319 ЦК України власник володіє, користується, розпоряджається своїм майном на власний розсуд.
 
Згідно із частиною першою статті 321 ЦК України право власності є непорушним. Ніхто не може бути протиправно позбавлений цього права чи обмежений у його здійсненні.
 
Відповідно до статті 387 ЦК України власник має право витребувати своє майно від особи, яка незаконно, без відповідної правової підстави заволоділа ним. 
 
Звертаючись до суду із вказаним позовом, позивач вказував, що він є власником спірного нежитлового приміщення, набувши його відповідно до вимог закону.
 
З матеріалів справи вбачається, що 10 жовтня 2010 року між ПП «Під ключ» (провадвець) та ОСОБА_1 (покупець) було укладено договір купівлі продажу майнових прав № 78/НП34а/щ, за яким продавець продає, а покупець покупає майнові права на нежитлові приміщення. Сторони домовились, що об`єктом нерухомості, майнові права на який передаються за даним договором, є нежитлове приміщення, розташоване в об`єкті капітального будівництва за будівельною адресою: АДРЕСА_1 , з наступними характеристиками: ПН № 34а, загальна площа 68,05 кв. м, поверх 2, секція 2.
Актом № 83 про здійснення остаточних розрахунків від 27 грудня 2012 року встановлено, що покупець дійсно сплатив повну суму договору за нежитлове приміщення № 34а та йому повернуто суму фактичної різниці загальної площі після вимірів БТІ.
Актом приймання-передачі нежитлового приміщення до договору купівлі-продажу майнових прав № 78/НП34а/щ від 10 жовтня 2010 року було передано у власність позивача нежитлове приміщення № 34а,                площею 65,00 кв. м, розташоване на 2 поверсі, секція 2 в новозбудованому житловому будинку з вбудовано-прибудованими приміщеннями по                         АДРЕСА_1 .
Довідкою № 83 від 27 грудня 2012 року, складеною ПП «Під ключ», підтверджено, що позивач сплатив повну суму за нежитлове приміщення            № 34а.
 
Суди попередніх інстанцій, відмовляючи у задоволенні позовних вимог, виходили із того, що позивач не є власником нежитлового приміщення                   № 34а, а є власником нежитлового приміщення № 450, тому у останнього відсутні підстави для витребування нежилого приміщення № 34а в розумінні положень статей 387, 388 ЦК України.
 
Колегія суддів не може погодитись із вказаними висновками судів попередніх інстанцій, оскільки, вважає, що такі висновки є передчасними.
Відповідно до статті 190 ЦК України майном як особливим об`єктом вважаються окрема сукупність речей, а також майнові права та обов`язки, при цьому майнові права визнаються речовими правами.
 
Згідно з частиною другою статті 331 ЦК України право власності на новостворене нерухоме майно (житлові будинки, споруди, тощо) виникає з моменту завершення будівництва. Якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації.
 
Захист майнових прав здійснюється в порядку, визначеному законодавством, а якщо такий спеціальний порядок не визначений, захист майнового права здійснюється на загальних підставах цивільного законодавства.
 
Відповідно до частини другої статті 656 ЦК України предметом договору купівлі-продажу можуть бути майнові права. До договору купівлі-продажу майнових прав застосовуються загальні положення про купівлю-продаж, якщо інше не випливає із змісту або характеру цих прав.
 
За змістом статті 11 ЦК України цивільні права та обов`язки виникають з дій осіб, що передбачені актами цивільного законодавства, а також не передбачені цими актами, але за аналогією породжують цивільні права та обов`язки. Підставами виникнення цивільних прав та обов`язків є, зокрема договори та інші правочини.
 
У статті 6 Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод                   від 04 листопада 1950 року, яку ратифіковано Законом України від 17 липня 1997 року № 475/97-ВР, і яка для України набрала чинності 11 вересня              1997 року (далі - Конвенція), закріплено право на справедливий суд.
 
З огляду на приписи частини першої статті 9 Конституції України, статті 10 ЦК України, Конвенція застосовується судами України як частина національного законодавства.
 
Згідно зі статтею 1 Першого протоколу до Конвенції кожна фізична або юридична особа має право мирно володіти своїм майном. Ніхто не може бути позбавлений своєї власності інакше як в інтересах суспільства і на умовах, передбачених законом і загальними принципами міжнародного права.
 
Концепція «майна» у розумінні статті 1 Першого протоколу до Конвенції має автономне значення, тобто не обмежується власністю на матеріальні речі та не залежить від формальної класифікації у внутрішньому праві: певні інші права та інтереси, що становлять активи, також можуть вважатися «правом власності», а відтак і «майном» (пункт 98 рішення Європейського суду з прав людини (далі - ЄСПЛ) щодо прийнятності у справі «Броньовські проти Польщі» (Broniowski v. Poland), заява № 31443/96, ECHR 2002-X; пункт 22 рішення ЄСПЛ від 10 березня 2011 року у справі «Сук проти України», заява  № 10972/05).
 
У контексті статті 1 Першого протоколу до Конвенції об`єктами права власності можуть бути у тому числі «правомірні очікування» та «майнові права» (рішення ЄСПЛ від 23 жовтня 1991 року у справі «Пайн Велі Девелопмент Лтд. та інші проти Ірландії» (Pine Valley Developments Ltd and Others v. Ireland) (заява № 12742/87); ухвала ЄСПЛ від 13 грудня 1984 року щодо прийнятності заяви S. v. the United Kingdom, № 10741/84).
 
Статтею 76 ЦПК України передбачено, що доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами;                               2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
 
Згідно зі статтею 77 ЦПК України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Сторони мають право обґрунтовувати належність конкретного доказу для підтвердження їхніх вимог або заперечень. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування.
 
За змістом статті 13 ЦПК України суд розглядає справи не інакше як за зверненням особи, поданим відповідно до цього Кодексу, в межах заявлених нею вимог і на підставі доказів, поданих учасниками справи або витребуваних судом у передбачених цим Кодексом випадках. Учасник справи розпоряджається своїми правами щодо предмета спору на власний розсуд.
 
Згідно зі статтею 229 ЦПК України суд під час розгляду справи повинен безпосередньо дослідити докази у справі: ознайомитися з письмовими та електронними доказами, висновками експертів, поясненнями учасників справи, викладеними в заявах по суті справи, показаннями свідків, оглянути речові докази.
 
Як роз`яснив Пленум Верховного Суду України у пункті 11 постанови                     від 18 грудня 2009 року № 14 «Про судове рішення у цивільній справі», у мотивувальній частині рішення слід наводити дані про встановлені судом обставини, що мають значення для справи, їх юридичну оцінку та визначені відповідно до них правовідносини, а також оцінку всіх доказів, розрахунки, з яких суд виходив при задоволенні грошових та інших майнових вимог. Встановлюючи наявність або відсутність фактів, якими обґрунтовувалися вимоги чи заперечення, визнаючи одні та відхиляючи інші докази, суд має свої дії мотивувати та враховувати, що доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
 
Отже, належним чином дослідити поданий стороною доказ, перевірити його, оцінити в сукупності та взаємозв`язку з іншими наявними у справі доказами, а у випадку незгоди з ним повністю чи частково - зазначити правові аргументи на його спростування - це процесуальний обов`язок суду.
 
За змістом статті 6 ЦПК України суд зобов`язаний здійснювати правосуддя на засадах рівності усіх учасників судового процесу перед законом і судом незалежно від будь-яких ознак.
 
Згідно з частинами першою-третьою статті 12 ЦПК України цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін. Учасники справи мають рівні права щодо здійснення всіх процесуальних прав та обов`язків, передбачених законом. Кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
 
Разом із тим, в порушення вимог статей 89, 263-265 ЦПК України суди попередніх інстанцій не врахували наведені вище обставини та вимоги процесуального законодавства, належним чином не перевірили доводів позивача про те, що ПП «Під ключ» мало право укладати з ним договір купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року № 78/НП34а/щ, на підтвердження чого було надано договір генерального підряду на капітальне будівництво № 69 від10 жовтня 2007 року, укладеного між КП «Житомирбудзамовник» та ПП «Під-ключ», та додаткову угоду № 1 до вказаного договору, якою передбачено, що за згодою сторін розрахунки за договором можуть здійснюватися шляхом передачі майна (житлових та/або нежитлових приміщень) в об`єкті будівництва за актом приймання передачі; вказаною додатковою угодою також виключено пункт 10.8 договору генерального підряду, яким було встановлено, що генеральний підрядник не має права відчужувати об`єкт будівництва третім особам, передавати його в заставу, іпотеку та будь-яким іншим чином обтяжувати та розпоряджатися об`єктом будівництва. Також судами не надано оцінки акту приймання-передачі майнових прав від 12 грудня 2008 року до договору генерального підряду від 10 жовтня 2007 року, яким, серед іншого, ПП «Під ключ» було передано майнові права на нежитлове приміщення 34а, секція 2, площею 68,05 кв. м в рахунок оплати наданих послуг та поставлених матеріалів на об`єкт будівництва; листу ТОВ «Під Ключ» від 15 травня 2013 року вих. № 104, адресованому голові правління АТ «Артем Банк», в якому товариство просило взяти до уваги, що майнові права на нежитлове приміщення № 34а було передано відповідно до договору генерального підряду на будівництво № 69 згідно акта приймання-передачі, а тому внесення вказаного приміщення до ФФБ виду А за програмою будівництва об`єкта по вул. Щербакова, 52 у м. Києві, є помилковим.
 
Судами також не була надана оцінка доводам позивача про те, що 14 грудня 2007 року між Управлінням державної охорони України і КП «Житомирбудзамовник» (іпотекодавці) та ТОВ «Артем-банк» було укладено договір іпотеки № 2. Згідно вказаного договору предметом іпотеки є, серед іншого, нежитлові приміщення згідно переліку № 3. Проте, в Переліку № 3 об`єктів інвестування (нежитлових приміщень) відсутній спірний об`єкт, а саме нежитлове приміщення № 34а, що, на думку позивача, свідчить про відсутність заборони відчуження вказаного об`єкта.
 
Посилаючись на недоведеність позивачем того, що нежитлове приміщення № 34а, право власності на яке було зареєстровано за відповідачем, та приміщення, яке належить позивачу за договором купівлі-продажу майнових прав від 10 жовтня 2010 року (після реєстрації права власності приміщення № 450), є одним і тим самим об`єктом нерухомого майна, суди залишили поза увагою той факт, що встановлення зазначених обставин потребує спеціальних знань, тобто всупереч вимогам частини п`ятої статті 12 ЦПК України не роз`яснили особам, які беруть участь у справі, їх права та обов`язки, не попередили сторін про наслідки вчинення або невчинення процесуальних дій і здійснення їхніх прав у випадках, встановлених цим Кодексом, зокрема щодо необхідності призначення у справі відповідної судової експертизи. 
Не вчинивши відповідних процесуальних дій, визначених ЦПК України, суди також не надали належної оцінки доказам позивача на підтвердження вказаних обставин, а саме висновку експерта № 19193 за результатами проведення судової будівельно-технічної експертизи від 11 квітня 2019 року.
Також поза увагою судів залишились посилання заявника на відповідь КП КМР «Київське міське бюро технічної інвентаризації» від 19 березня            2019 року на запит адвоката Рибіцького В. М., в якій вказано, що за даними інвентаризаційної справи нежитлове приміщення № 34а загальною площею 56,7 кв. м в будинку за адресою: АДРЕСА_1 не існує. Надано копію технічної документації на нежитлове приміщення № 450 загальною площею 65,00 кв. м, яке знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 станом на дату останньої інвентаризації.
Обов`язком суду при розгляді справи є дотримання вимог щодо всебічності, повноти й об`єктивності з`ясування обставин справи та оцінки доказів, що забезпечує, як наслідок, постановлення законного й обґрунтованого судового рішення.
 
Таким чином, суди попередніх інстанцій не встановили повністю фактичних обставин справи, від яких залежить правильне вирішення спору, не перевірили доводів та не дослідили належним чином наданих сторонами доказів і дійшли передчасного висновку про наявність правових підстав для відмови в задоволенні позову.
 
На стадії касаційного розгляду справи суд касаційної інстанції позбавлений процесуальної можливості встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені судами попередніх інстанцій, з огляду на положення статті 400 ЦПК України.
 
У рішенні ЄСПЛ у справі «Кузнєцов та інші проти Російської Федерації» зазначено, що одним із завдань вмотивованого рішення є продемонструвати сторонам, що вони були почуті, вмотивоване рішення дає можливість стороні апелювати проти нього, нарівні з можливістю перегляду рішення судом апеляційної інстанції. Така позиція є усталеною у практиці ЄСПЛ (рішення у справах «Серявін та інші проти України», «Проніна проти України») і з неї випливає, що ігнорування судом доречних аргументів сторони є порушенням статті 6 Конвенції.
 
Суди попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях у достатній мірі не виклали мотиви, на яких вони базуються, адже право на захист може вважатися ефективним тільки тоді, якщо зауваження сторін насправді «заслухані», тобто належним чином судом вивчені усі їх доводи, орган влади зобов`язаний виправдати свої дії, навівши обґрунтування своїх рішень (рішення ЄСПЛ у справах «Мала проти України»; «Суомінен проти Фінляндії»).
 
Відповідно до пунктів 1, 2 частини третьої, частини четвертої статті 411 ЦПК України підставою для скасування судового рішення та направлення справи на новий розгляд є порушення норм процесуального права, що унеможливило встановлення фактичних обставин, які мають значення для правильного вирішення справи, якщо:суд не дослідив зібрані у справі докази; або суд необґрунтовано відхилив клопотання про витребування, дослідження або огляд доказів, або інше клопотання (заяву) учасника справи щодо встановлення обставин, які мають значення для правильного вирішення справи. Справа направляється на новий розгляд до суду апеляційної інстанції, якщо порушення норм процесуального права допущені тільки цим судом. У всіх інших випадках справа направляється до суду першої інстанції.
 
Верховним Судом взято до уваги тривалий час розгляду судами вказаної справи, а тому, з метою дотримання принципів справедливості, добросовісності та розумності, що є загальними засадами цивільного законодавства (стаття 3 ЦК України), а також основоположних засад (принципів) цивільного судочинства (частина третя статті 2 ЦПК України), суд касаційної інстанції дійшов висновку про передачу справи на новий розгляд до апеляційного суду для повного, всебічного та об`єктивного дослідження і встановлення фактичних обставин, що мають важливе значення для правильного вирішення справи.
 
Під час нового розгляду суду належить врахувати викладене, розглянути справу в установлені законом розумні строки з додержанням вимог матеріального і процесуального права, дослідити та належним чином оцінити подані сторонами докази, дати правову оцінку доводам і запереченням сторін та ухвалити законне і справедливе судове рішення відповідно до встановлених обставин та вимог закону.
 
Керуючись статтями 400, 409, 411, 416 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду 
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу представника ОСОБА_1 - ОСОБА_4 задовольнити частково.
 
Постанову Київського апеляційного суду від 05 липня 2021 року скасувати, справу направити на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
 
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
 
Головуючий                                                                                  Є. В. Синельников
 
Судді:                                                                                            О. В. Білоконь
 
                                                                                                        О. М. Осіян
 
                                                                                                        Н. Ю. Сакара
                                                                                                       
                                                                                                        С. Ф. Хопта