КИЇВСЬКИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ СУД

 

справа №754/12484/20                                             Головуючий у І інстанції - Панченко О.М
апеляційне провадження №22-ц/824/6557/2022       Доповідач у ІІ інстанції - Гуль В.В.

                                                                ПОСТАНОВА
                                                           ІМЕНЕМ   УКРАЇНИ 
 
21 липня  2022 року Київський апеляційний суд в складі колегії суддів судової палати з розгляду цивільних справ: 
 
Головуючого Гуля В.В.,
суддів  Матвієнко Ю.О., Мельника Я.С.,
за участю секретаря  Линок В.О.,
 
розглянувши у відкритому судовому засіданні в м. Києві цивільну справу за апеляційною скаргою ОСОБА_1  на заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 16 вересня 2021 року у справі за позовом ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ПФМ АКЦЕНТ», ОСОБА_1 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванченко В.Ю., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С.І. про визнання неправомірним та скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна,-
                                                                    встановив:
 У вересні 2020 року ОСОБА_2 (надалі позивач) звернулась до Деснянського районного суду м. Києва з позовом до  ОСОБА_3 , ТОВ "ПФМ АКЦЕНТ", треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванченко В.Ю., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О.О., про визнання неправомірним та скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна.
У січні 2021 року позивачкою було подано до суду заяву, якою вона збільшила обсяг заявлених позовних вимог та просила визнати протиправним та скасувати рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гембарської С.І. від 16.09.2020 року про реєстрацію право власності за ОСОБА_1 на квартиру АДРЕСА_1 та витребувати з володіння ОСОБА_1 на її користь квартиру АДРЕСА_1 .
 Заочним рішенням Деснянського районного суду м. Києва від 16 вересня 2021 року позовні вимоги ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ПФМ АКЦЕНТ»,  ОСОБА_1 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванченко В.Ю., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С.І. про визнання неправомірним та скасування рішення, визнання недійсним договору, витребування майна, -задоволено.
Визнано недійсним договір про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року укладений ОСОБА_3 та ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ», код ЄДРПОУ 42317635, що був посвідчений приватним нотаріусом КМНО Іванченко В.Ю.
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Золотих О.О., індексний номер 51171161 від 17.02.2020 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ», код ЄРДПОУ 42317635.
Витребувано з володіння ОСОБА_1 на користь ОСОБА_2 квартиру АДРЕСА_1 .
Визнано протиправним та скасовано рішення державного реєстратора - приватного нотаріуса КМНО Гембарської С.І. від 16.09.2020 року про реєстрацію права власності на квартиру АДРЕСА_1 за ОСОБА_1 .
Стягнуто з  ОСОБА_3 на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 3 661 грн. 66 коп.
Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю «ПФМ АКЦЕНТ» на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 3 661 грн. 66 коп.
Стягнуто з ОСОБА_1  на користь ОСОБА_2 судовий збір у розмірі 3 661 грн. 66 коп.
Не погоджуючись з вказаним рішенням суду,  ОСОБА_1  подала апеляційну скаргу, в якій,  вказує на  невідповідність оскаржуваного рішення вимогам ст..263 ЦПК України,порушення судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права під час ухвалення рішення.
Вказує на те, що суд першої інстанції неповністю з`ясував обставини, що мають значення для справи; визнав встановленими недоведені обставини, що мають значення для справи; висновки, викладені у рішенні суду першої інстанції, не відповідають обставинам справи.
Зазначає, що вимоги, викладені позивачем в заяві про збільшення позовних вимог, не є збільшенням кількісних показників за первісною вимогою, а є новими вимогами, які не були зазначені у тексті позовної заяви, заява про зміну предмету позову позивачем не подавалась, суд не мав жодних правових підстав для розгляду цих вимог та прийняття рішення щодо них.
Вказує на те, що позивач не вказав, а суд не з`ясував, яке саме право позивача порушено умовами (змістом) та/або фактом укладання ОСОБА_3 та ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ»,  договору від 28.11.2019 року, що був посвідчений приватним нотаріусом КМНО Іванченком В.Ю., про відступлення прав за договором іпотеки. Наголошує на тому, що рішення суду в цій частині жодним чином не мотивовано і не було предметом дослідження в суді першої інстанції, що відобразилось в тексті оскаржуваного рішення. Посилається на те, що оскаржуваний договір не суперечить нормам цивільного законодавства.
Посилається не те, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки на момент звернення стягнення на предмет іпотеки сторонами була погоджена належним чином, звіт про оцінку майна, виконаний суб`єктом оціночної діяльності, подано іпотекодержателем нотаріусу для вчинення нотаріальної дії та реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодержателем в порядку, визначеному ст. 37 Закону України «Про іпотеку», копія Звіту знаходиться в матеріалах справи. Висновок суду про відсутність домовленості, щодо ціни предмета іпотеки, за якою здійснюється звернення стягнення, не відповідає дійсності та матеріалам справи.
Окрім іншого посилається на те, що, висновок суду про те, що ТОВ «ПМФ АКЦЕНТ» не направляв вимогу в порядку ст. 35 Закону України «Про іпотеку» належним чином на адресу позивача не відповідає дійсності та матеріалам справи.
Заслухавши доповідь судді-доповідача, перевіривши законність і обґрунтованість рішення в межах доводів та вимог апеляційної скарги суд дійшов висновку часткове задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року укладеного ОСОБА_3 та ТОВ «ПФК АКЦЕНТ»  
 Судом першої інстанції встановлено,  що 14.09.2018 року між позивачкою та відповідачкою ОСОБА_3 був укладений договір позики грошових коштів у сумі 645 757 (шістсот сорок п`ять тисяч сімсот п`ятдесят сім) гривень.
У якості забезпечення зобов`язань за договором позики грошових коштів 14.09.2018 року між позивачкою та відповідачкою ОСОБА_3 , був укладений договір іпотеки нерухомого майна квартири АДРЕСА_1 , що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Верповською О.В. та зареєстрований в реєстрі за №3400.
19.12.2018 року між позивачкою та відповідачкою ОСОБА_3 був укладений договір про внесення змін №1 до договору позики від 14 вересня 2018 року.
28.11.2019 року між відповідачкою ОСОБА_3 та відповідачем ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ» був підписаний договір про відступлення прав за договором іпотеки, що був посвідчений приватним нотаріусом Київського міського нотаріального округу Іванченко В. Ю.
17.02.2020 року Відповідач ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ» подав до приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. заяву про реєстрацію права власності предмету іпотеку, а саме: квартири АДРЕСА_1 , за ТОВ "ПФМ АКЦЕНТ", код ЄДРПОУ 42317635.
Рішенням про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, індексний номер: 51171161 від 17.02.2020 року, приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О.О. зареєстрував право власності на квартиру АДРЕСА_1 , за Відповідачем ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ».
16.09.2020 року приватним нотаріусом Гембарською Світланою Іванівною був посвідчений договір купівлі-продажу квартири АДРЕСА_1 , згідно якого власником квартири стала ОСОБА_1 .
Рішенням державного реєстратора - приватного нотаріуса Київського міського нотаріального округу Гембарської С.І. від 16.09.2020 року, було зареєстровано право власності на квартиру АДРЕСА_1 , за ОСОБА_1 .
Задовольняючи позов суд першої інстанції виходив з того, що ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ» не надало належних доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення договору позики, відтак, державна реєстрація права власності на квартиру проведена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, крім того відповідач не надав до суду доказів погодження ціни набуття права власності на предмет іпотеки з позивачем, на момент звернення стягнення, що є істотною обставиною. Крім того, у матеріалах справи відсутні докази того, що відповідач чи оцінювач зверталися до позивачки з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки.
Однак повністю погодитись з такими висновками суду першої інстанції колегія суддів не може враховуючи наступне.
Згідно із статтею 15 ЦК України кожна особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання.
Згідно ч.1,2 ст. 368 ЦК держава забезпечує рівний захист прав усіх суб`єктів права власності. Власник, який має підстави передбачати можливість порушення свого права власності іншою особою, може звернутися до суду з вимогою про заборону вчинення нею дій, які можуть порушити його право, або з вимогою про вчинення певних дій для запобігання такому порушенню.
Якщо майно за відплатним договором придбане в особи, яка не мала права його відчужувати, про що набувач не знав і не міг знати (добросовісний набувач), власник має право витребувати це майно від набувача лише у разі, якщо майно: 1) було загублене власником або особою, якій він передав майно у володіння; 2) було викрадене у власника або особи, якій він передав майно у володіння; 3) вибуло з володіння власника або особи, якій він передав майно у володіння, не з їхньої волі іншим шляхом ( ч.1 ст. 388 ЦК).
В силу застави кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов`язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами цього боржника, якщо інше не встановлено законом (право застави) ( ч.1 ст. 572 ЦК).
Відповідно до ч.1 ст. 575 ЦК Іпотекою є застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.
Відповідно до статті 1 Закону України «Про іпотеку» іпотека - це вид забезпечення виконання зобов`язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов`язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.
Іпотека виникає на підставі договору, закону або рішення суду. До іпотеки, яка виникає на підставі закону або рішення суду, застосовуються правила щодо іпотеки, яка виникає на підставі договору, якщо інше не встановлено законом (стаття 3 Закону України «Про іпотеку»).
Статтею 33 Закону України «Про іпотеку» передбачено, що у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель має право задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом. Право іпотекодержателя на звернення стягнення на предмет іпотеки також виникає з підстав, передбачених статтею 12 вказаного Закону.
Як вбачаться з встановлених у справі обставин, позивачка неналежно виконувала умови договору позики, забезпеченого іпотечним договором, внаслідок чого у неї утворись заборгованість.
За приписами частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору.
У статті 37 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, чинній на час укладення договору іпотеки) було передбачено передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки. Так договір про задоволення вимог іпотекодержателя, який передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання, є правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки.
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржене іпотекодавцем в суді, якщо він доведе, що основне зобов`язання і умови іпотечного договору не були порушені.
Із внесенням змін до цієї норми згідно із Законом України від 25 грудня 2008 року № 800-VІ «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва норми статті 37 Законом України «Про іпотеку» передбачають, що іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання.
Стаття 36 Закону України «Про іпотеку» (в редакції, яка діяла на час укладення договору іпотеки) передбачала, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, який підлягає нотаріальному посвідченню і може бути укладений у будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Договір про задоволення вимог іпотекодержателя, яким також вважається відповідне застереження в іпотечному договорі, визначає можливий спосіб звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до цього Закону. Визначений договором спосіб задоволення вимог іпотекодержателя не перешкоджає іпотекодержателю застосувати інші встановлені цим Законом способи звернення стягнення на предмет іпотеки.
Після внесення Законом № 800-VІ змін до статті 36 Закону України "Про іпотеку" її нормами передбачено, зокрема, що сторони іпотечного договору можуть вирішити питання про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. Позасудове врегулювання здійснюється згідно із застереженням про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститься в іпотечному договорі, або згідно з окремим договором між іпотекодавцем і іпотекодержателем про задоволення вимог іпотекодержателя, що підлягає нотаріальному посвідченню, який може бути укладений одночасно з іпотечним договором або в будь-який час до набрання законної сили рішенням суду про звернення стягнення на предмет іпотеки.
Пунктом 5.2 Іпотечного договору передбачено, що звернення стягнення на предмет іпотеки буде здійснюватись шляхом позасудового врегулювання на підставі застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, що міститися у цьому договорі.
Пунктом 6.1 Іпотечного договору передбачено застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя шляхом переходу права власності.
Відповідно до п. 6.2. Іпотечного договору звернення стягнення на Предмет іпотеки може здійснюватись на розсуд Іпотекодержателя або шляхом передачі права власності Іпотекодержателю на предмет іпотеки в рахунок виконання основного договору, або шляхом набуття Іпотекодержателем права від свого імені продати предмет іпотеки будь-якій особі - покупцеві на підставі договору купівлі-продажу, у порядку. Встановленим цим договором.
Згідно з п. 6.3.1. Іпотечного договору застереження яке вважається договором про задоволення вимог Іпотекодержателя, є правовою підставою для реєстрації права власності Іпотекодержателя на нерухоме майно, що є Предметом іпотеки.
Відповідно до п. 6.4. Іпотечного договору у разі невиконання або неналежного виконання боржником Іпотекодавцем умов основного договору Іпотекодержатель надсилає Іпотекодавцю письмову вимогу про усунення порушень.
Пунктом 6.6. Іпотечного договору передбачено, що вимога про усунення порушень надсилається поштою рекомендованим листом або будь-якою службою кур`єрської доставки. Письмова вимога направляється за місцезнаходженням іпотекодавця, зазначеним у цьому договорі.
Згідно Іпотечного договору, місцезнаходженням іпотекодавця - позивачки є АДРЕСА_2 .
В матеріалах справи міститься вимога про усунення порушення від 24.12.2019 року іпотекодержателем ТОВ "ПФМ АКЦЕНТ (а.с. 99) на адресу іпотекодавця - позивачки (а.с. 98), але ця адреса: АДРЕСА_3 не збігається з адресою, яка зазначена в іпотечному договорі.
Відповідно до ч.4 ст. 263 ЦК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
Згідно з постановою Великої Палати Верховного Суду у справі № 757/13243/17 від 29.09.2020 року належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення також слід вважати таке повідомлення, що було надіслано належним чином, проте не отримане іпотекодавцем внаслідок власної недбалості або ухилення від отримання.
При цьому, оскільки адреса, на яку було відправлено вимогу про усунення порушення не є адресою реєстрації та фактичного проживання позивачки та іпотекодавця, то суд першої інстанції прийшов до обґрунтованого висновку, що дії іпотекодержателя не відповідають законодавству та є порушенням вимог ст. 35 ЗУ «Про іпотеку».
Відповідно до ч.4 ст. 37 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.
Згідно з пунктом 1 частини першої статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Частиною 2 ст.18 вказаного вище Закону встановлено, що перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Державні реєстратори зобов`язані надавати до відома заявників інформацію про перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав.
Відповідно до п.57 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою КМУ від 25.12.2015 року №1127 (в редакції, що діяла на момент прийняття оскаржуваного рішення; далі - Порядок) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Пунктом 61 зазначеного Порядку встановлено, що для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: 1) копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; 2) документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений у відповідній письмовій вимозі; 3) заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено вичерпний перелік обов`язкових для подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені у статті 37 Закону України "Про іпотеку" порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Згідно п. 10 Постанови Пленуму Верховного суду України «Про судову практику розгляду цивільних справ про визнання правочинів недійсними» № 9 від 06.11.2009р., норма частини першої статті 216 ЦК не може застосовуватись як підстава позову про повернення майна, переданого на виконання недійсного правочину, яке було відчужене третій особі. Не підлягають задоволенню позови власників майна про визнання недійсними наступних правочинів щодо відчуження цього майна, які були вчинені після недійсного правочину.
У цьому разі майно може бути витребувано від особи, яка не є стороною недійсного правочину, шляхом подання віндикаційного позову, зокрема від добросовісного набувача - з підстав, передбачених частиною першою статті 388 ЦК.
Відповідно до правової позиції, сформованої Верховним Судом у постанові від 14 лютого 2018 р. по справі № 127/8068/16-ц (провадження № 61-5164св18), аналіз положень статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку» дає підстави зробити висновок про те, що згода іпотекодавця на передачу належного йому нерухомого майна у власність іншої особи (іпотекодержателя), не є беззастережною, а залежить від ряду умов, а саме: чинності іпотеки, невиконання або неналежного виконання основного зобов`язання, визначення в установленому порядку вартості майна, наявності чинного рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на це майно.
Право іпотекодержателя на застосування застереження, передбаченого п. 6. Іпотечного договору не є абсолютним. Можливість його реалізації залежить від цілого ряду умов. На момент підписання Іпотечного договору, сторони не могли визначити істотні умови застереження про задоволення вимог Іпотекодержателя з об`єктивних причин. Саме у зв`язку з цим, договором передбачено надсилання повідомлення, де, насамперед, має бути зазначено який саме позасудовий спосіб звернення стягнення обрано Іпотекодержателем, якими є строки добровільного виконання зобов`язання, за яку ціну буде звернено стягнення і т.п.
Таке повідомлення й фактично є способом погодження істотних умов застереження про задоволення вимог іпотекодержателя, яке за своїми правовими наслідками прирівнюється до договору про задоволення вимог іпотекодержателя.
У постанові Великої Палати Верховного Суду від 20.03.2019 року по справі №306/2053/16ц, провадження №14-22цс19, визначено, що позовні вимоги мають розглядатися в порядку цивільного судочинства, оскільки вимоги щодо реєстрації майна та майнових прав є похідними від спору щодо права на майно, як передбачено у частині першій статті 19 ЦПК України. Оскільки позивач не був заявником стосовно оскаржуваних реєстраційних дій, тобто останні були вчинені за заявою іншої особи, такий спір є спором про цивільне право незалежно від того, чи здійснено державну реєстрацію прав на нерухоме майно з дотриманням державним реєстратором вимог законодавства та чи заявляються, окрім вимог про скасування оспорюваного рішення, запису в державному реєстрі прав, також вимоги про визнання недійсними правочинів, на підставі яких прийнято оспорюване рішення, здійснено оспорюваний запис. Отже, спір у цій справі не є публічно-правовим. Оскарження рішення про державну реєстрацію права власності безпосередньо пов`язане із захистом позивачем свого цивільного права у спорі щодо нерухомого майна з особою, яка не заперечує законності дій державного реєстратора з реєстрації за нею права власності цього майна. Такий спір має приватноправовий характер.
Також Велика палата у даної Постанові погодилась із висновками судів першої та апеляційної інстанції про те, що ціна набуття права власності на предмет іпотеки, на момент звернення стягнення, є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Відповідно до правової позиції, сформованої Верховним Судом у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду у постанові від 10 серпня 2021 р. по справі № 461/4240/17 (провадження № 61-13852св20) правові засади здійснення оцінки майна, майнових прав та професійної оціночної діяльності в Україні, її державного та громадського регулювання, забезпечення створення системи незалежної оцінки майна з метою захисту законних інтересів держави та інших суб`єктів правовідносин у питаннях оцінки майна, майнових прав та використання її результатів визначені у Законі України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні».
За змістом статті 3 зазначеного Закону оцінка майна - це процес визначення їх вартості на дату оцінки за процедурою, встановленою нормативно-правовими актами з оцінки майна, і є результатом практичної діяльності суб`єкта оціночної діяльності.
Згідно з частиною першою статті 11 Закону України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» замовники оцінки повинні забезпечити доступ суб`єкта оціночної діяльності до майна, що підлягає оцінці на законних підставах, отримання ним необхідної та достовірної інформації про зазначене майно для проведення його оцінки.
Задовольняючи скаргу боржника на дії приватного виконавця, суд першої інстанції, з висновками якого погодився і суд апеляційної інстанції, виходив із того, що експертна оцінка спірного нерухомого майна була проведена з порушенням норм чинного законодавства, оскільки суб`єкт оціночної діяльності не здійснював повного огляду нерухомого майна, зокрема його внутрішнього огляду, що могло вплинути на визначення вартості оцінюваного майна та, відповідно, призвести до реалізації описаного та арештованого нерухомого майна за заниженою ціною.
При ухваленні оскаржуваного рішення суд першої інстанції обгрунтовано встановив, що в матеріалах справи немає доказів того, що виконавець чи оцінювач зверталися до боржника з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки, а отже доводи апеляційної скарги в цій частині є не обґрунтовані, оскільки ціна набуття права власності на предмет іпотеки, на момент звернення стягнення, є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Відповідно до правової позиції Великої Палати Верховного суду, сформованої під час розгляду справи № 183/1617/16 (провадження № 14-208цс18) та викладеної у постанові від 14 листопада 2018р., однією з підстав державної реєстрації права власності на нерухоме майно є рішення суду, яке набрало законної сили, щодо права власності на це майно (пункт 9 частини першої статті 27 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень»). Рішення суду про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння є таким рішенням і передбачає внесення відповідного запису до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
У разі задоволення позовної вимоги про витребування нерухомого майна з чужого незаконного володіння суд витребує таке майно на користь позивача, а не зобов`язує відповідача повернути це майно власникові. Таке рішення суду є підставою для внесення до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно запису про державну реєстрацію за позивачем права власності на нерухоме майно, зареєстроване у цьому реєстрі за відповідачем.
Враховуючи викладене суд першої інстанції ухвалюючи рішення в частині визнання протиправними та скасування рішень державного реєстратора  про реєстрацію спірної квартири за ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ»  та за ОСОБА_1 та витребування майна виходив з того, що  ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ» не надало суду належних доказів направлення іпотекодавцю письмової вимоги про усунення порушення договору позики, відтак, державна реєстрація права власності на квартиру проведена з порушенням вимог Закону України «Про іпотеку» та пункту 61 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, крім того відповідач не надав до суду доказів погодження ціни набуття права власності на предмет іпотеки з позивачем, на момент звернення стягнення, що є істотною обставиною. Крім того, у матеріалах справи відсутні докази того, що відповідач чи оцінювач зверталися до позивачки з вимогою забезпечити доступ оцінювача до об`єкта для його об`єктивної оцінки, що спростовує доводи апеляційної скарги в цій частині.
З висновками суду першої інстанції в цій частині погоджується і апеляційний суд.
Однак апеляційний суд не може погодитись з рішенням суду першої інстанції в частині задоволення позовних вимог про визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року, укладеного ОСОБА_3 та ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ» враховуючи наступне. 
Звертаючись до суду з позовом в частині оскарження договору від 28.11.2019 року укладеного між відповідачкою ОСОБА_4 , та відповідачем ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ» позивач жодним чином його не обгрунтував та не зазначено жодних підстав та мотивів для визнання його недійсним.
Рішення суду першої інстанції про задоволенням позовних вимог в цій частині не мотивовано судом. 
Виходячи з тексту оскаржуваного рішення, питання недійсності договору судом не досліджено.
Відповідно до ст. 15 Цивільного кодексу України колена особа має право на захист свого цивільного права у разі його порушення, невизнання або оспорювання. Кожна особа має право на захист свого інтересу, який не суперечить загальним засадам цивільного законодавства.
Відповідно до ст. 4 Цивільного процесуального кодексу України кожна особа має право в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи інтересів.
Згідно ст. 76 Цивільного процесуального кодексу України доказами є будь-які дані, на підставі яких суд встановлює наявність або відсутність обставин (фактів), що обґрунтовують вимоги і заперечення учасників справи, та інших обставин, які мають значення для вирішення справи. Ці дані встановлюються такими засобами: 1) письмовими, речовими і електронними доказами; 2) висновками експертів; 3) показаннями свідків.
Статтями 77, 78 Цивільного процесуального кодексу України належними є докази, які містять інформацію щодо предмета доказування. Предметом доказування є обставини, що підтверджують заявлені вимоги чи заперечення або мають інше значення для розгляду справи і підлягають встановленню при ухваленні судового рішення. Суд не бере до розгляду докази, що не стосуються предмета доказування. Обставини справи, які за законом мають бути підтверджені певними засобами доказування, не можуть підтверджуватися іншими засобами доказування.
У відповідності до ст. 81 Цивільного процесуального кодексу України кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом. Докази подаються сторонами та іншими учасниками справи. Доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
З урахуванням цих норм правом на звернення до суду за захистом наділена особа в разі порушення, невизнання або оспорювання саме її прав, свобод чи інтересів. Суд повинен установити, чи були порушені, невизнані або оспорені права, свободи чи інтереси цих осіб, і залежно від установленого вирішити питання про задоволення позовних вимог або відмову в їх задоволенні.
Позивач не вказав, а суд не з`ясував, яке саме право позивача порушено умовами (змістом) та/або фактом укладання ОСОБА_3 та ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ»,  договору від 28.11.2019 року, що був посвідчений приватним нотаріусом КМНО Іванченком В.Ю., про відступлення прав за договором іпотеки.
Отже, оскаржуване рішення про визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року, посвідченого приватним нотаріусом КМНО Іванченком В.Ю. є необгрунтованим.
Відповідно до ч. 1ст. 202 Цивільного кодексу України правочином є дія, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав і обов`язків. Така дія повинна бути правомірною, а її неправомірність є підставою для визнання правочину недійсним.
Статтею 204 Цивільного кодексу України закріплена презумпція правомірності правочину. Ця презумпція означає, що вчинений правочин вважається правомірним, тобто таким, що породжує, змінює або припиняє цивільні права і обов`язки, доки ця презумпція не буде спростована .Згідно ст. 203 Цивільного кодексу України зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
Особа, яка вчиняє правочин, повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
 
Волевиявлення учасника правочину має бути вільним і відповідати його внутрішній волі.
Правочин має вчинятися у формі, встановленій законом.
 
Правочин має бути спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені
ним.
У відповідності до ст. 215 Цивільного кодексу України підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою - третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
Недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин). У цьому разі визнання такого правочину недійсним судом не вимагається.
Статтею 216 Цивільного кодексу України встановлено, що у разі недійсності правочину кожна із сторін зобов`язана повернути другій стороні у натурі все, що вона одержала на виконання цього правочину, а в разі неможливості такого повернення, зокрема тоді, коли одержане полягає у користуванні майном, виконаній роботі, наданій послузі, - відшкодувати вартість того, що одержано, за цінами, які існують на момент відшкодування.
Статтею 512 Цивільного кодексу України встановлено, що кредитор у зобов`язанні може бути замінений іншою особою внаслідок, зокрема, передання ним своїх прав іншій особі за правочином (відступлення права вимоги).
Згідно ст. 514 Цивільного кодексу України до нового кредитора переходять права первісного кредитора у зобов`язанні в обсязі і на умовах, що існували на момент переходу цих прав, якщо інше не встановлено договором або законом.
У відповідності до ст. 516 Цивільного кодексу України заміна кредитора у зобов`язанні здійснюється без згоди боржника, якщо інше не встановлено договором або законом.
Договір про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року, укладений ОСОБА_5 та ТОВ «ПФМ АКЦЕНТ», посвідчений приватним нотаріусом КМНО Іванченком В.Ю. не суперечить нормам Цивільного кодексу України, іншим актам цивільного законодавства, а також інтересам держави і суспільства, його моральним засадам.
 Особи, які уклали вказаний договір, мали при його укладенні необхідний обсяг цивільної дієздатності, їх волевиявлення було вільним і відповідало їх внутрішній волі. Договір вчинений у формі, встановленій законом, правочин спрямований на реальне настання правових наслідків, що обумовлені ним.
Проте, підстави для визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року, укладеного між ОСОБА_5 та TOB «ПФМ АКЦЕНТ»,  посвідченого приватним нотаріусом КМНО Іванченком В.Ю. відсутні в розумінні ч.1 ст.215 ЦК України,  взагалі не зазначено позивачем, а отже доводи апеляційної скарги в цій частині є необґрунтованими.
Відповідно до ч. 1, 2 та 5 ст. 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим. Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні. Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
   Враховуючи викладене, колегія суддів апеляційного суду приходить до висновку про часткове задоволення апеляційної скарги та скасування оскаржуваного рішення в частині задоволення позову про  визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року укладеного ОСОБА_3 та ТОВ «ПФК АКЦЕНТ» та ухвалення в цій частині нового судового рішення про відмову в задоволенні позову. В решті заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 16 вересня 2021 року залишити без змін.
Керуючись ст.ст.7,367,369,374,375,381,382,389 ЦПК України, суд

                                                              ПОСТАНОВИВ:
 
        Апеляційну скаргу ОСОБА_1 задовольнити частково. 
 
     Заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 16 вересня 2021 року в частині визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року скасувати та ухвалити по справі в цій частині нове судове рішення.
 
     В задоволенні позову ОСОБА_2 до ОСОБА_3 , Товариства з обмеженою відповідальністю «ПФМ АКЦЕНТ», ОСОБА_1 , треті особи: приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Іванченко В.Ю., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Золотих О.О., приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу Гембарська С.І. про  визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки від 28.11.2019 року укладеного ОСОБА_3 та ТОВ «ПФК АКЦЕНТ» -відмовити.
 
В решті заочне рішення Деснянського районного суду м. Києва від 16 вересня 2021 року залишити без змін.
 
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та може бути оскаржена до Верховного Суду протягом тридцяти днів.
 
Головуючий                                                                   В.В. Гуль
 
Судді                                                                               Ю.О. Матвієнко
 
                                                                                           Я.С. Мельник