ПІВДЕННО-ЗАХІДНИЙ АПЕЛЯЦІЙНИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД
_____________________________________________________________________________________________
П О С Т А Н О В А
ІМЕНЕМ  УКРАЇНИ

28 липня 2022 року	  м. Одеса	Справа № 916/1933/21	
м. Одеса, проспект Шевченка, 29, зал судових засідань Південно-західного апеляційного господарського суду №1
Південно-західний апеляційний господарський суд у складі:
          головуючого судді Савицького Я.Ф.,
                                 суддів Принцевської Н.М.,
                                            Разюк Г.П.,
секретар судового засідання – Бебик А.М.
за участю представників учасників судового процесу:
від позивача: не з`явився;
від відповідача: Садардінова І.В., у порядку самопредставництва; 
від третьої особи: не з`явився;
розглянувши у відкритому судовому засіданні апеляційну скаргу Одеської міської ради
на рішення Господарського суду Одеської області
від 06 грудня 2021 року (повний текст складено 16.12.2021) 
по справі № 916/1933/21
за позовом: Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку „Затишний будинок Бреуса 26”
до відповідача: Одеської міської ради
за участю третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача: Товариства з обмеженою відповідальністю "Прайд-центр" 
про: стягнення 271 050,39 грн., -

суддя суду першої інстанції: Желєзна С.П., час та місце винесення рішення: 06.12.2021, м. Одеса, проспект Шевченка, 29, Господарський суд Одеської області
Сторони належним чином повідомлені про час і місце засідання суду.
В судовому засіданні 28.07.2022 відповідно до ст. 240 Господарського процесуального кодексу України проголошено вступну та резолютивну частини постанови.

В С Т А Н О В И В:

У липні 2021 року Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) „Затишний будинок Бреуса 26” (позивач, ОСББ) звернулось до Господарського суду Одеської області з позовом до (з урахуванням ухвали суду першої інстанції від 11.08.2021 щодо заміну неналежного відповідача) Одеської міської ради (відповідач, ОМР, Міська рада) про стягнення заборгованості у розмірі 271 050,39 грн., яка складається із заборгованості по внескам та платежам на утримання багатоквартирного будинку у розмірі 252 903,24 грн. та збитків від інфляції у розмірі 18 147,15 грн. 
Крім того, позивач просив суд зазначити в рішенні суду про нарахування та стягнення з відповідача 3% річних до моменту виконання рішення, встановивши для органу (особи), що здійснюватиме примусове виконання рішення суду правило для здійснення нарахувань. 
Обґрунтовуючи позовні вимоги, ОСББ посилається на неналежне виконання з боку Одеської міської ради обов`язків, визначених Законом України „Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку” в частині сплати внесків і платежів на утримання належного відповідачу майна протягом періоду з 01.02.2017 по 30.01.2021. 
В процесі розгляду справи судом першої інстанції до участі у даній справі в якості третьої особи, яка не заявляє самостійних вимог на предмет спору, на стороні відповідача, було залучено Товариство з обмеженою відповідальністю (ТОВ) "Прайд-центр" (третя особа).
Рішенням Господарського суду Одеської області від 06.12.2021 у справі №916/1933/21 (суддя Желєзна С.П.) позов задоволено частково; стягнуто з Одеської міської ради на користь Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку „Затишний будинок Бреуса 26” заборгованість з оплати внесків та платежів на управління багатоквартирним будинком у розмірі 248 867,55 грн. та судовий збір у розмірі 3733,01 грн. В решті позову відмовлено.
У вказаному рішенні суд першої інстанції дійшов висновку про доведеність позивачем наявності правових підстав для задоволення заявлених ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26” до Одеської міської ради позовних вимог.
При цьому, задовольняючи позовні вимоги про стягнення основної заборгованості у розмірі 252   903,24 грн. за період протягом з 01.02.2017 по 30.01.2021, місцевий господарський суд дійшов вказав про правильність та обґрунтованість здійсненого позивачем розрахунку. Водночас, суд відмовив відповідачу у застосуванні позовної давності до заявлених у межах даної справи вимог.
Разом з тим, відмовляючи позивачу у стягненні 18   147,15 грн. інфляційних втрат, суд першої інстанції зазначив, що позивачем до матеріалів справи додано протоколи від 18.12.2016 №5 та від 24.04.2019 №6 загальних зборів ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26”, якими затверджено розмір внесків на утримання будинку та прибудинкової території. Однак, суд звернув увагу, що у вказаних протоколах загальних зборах не визначені  строки для сплати внесків на утримання будинку та прибудинкової території, а тому, момент, з якого зобов`язання відповідача вважається простроченим, встановить неможливо. Враховуючи вказане та відсутності доказів направлення позивачем вимоги в порядку ч. 2 ст. 530 Цивільного кодексу України, суд дійшов висновку про відсутність у ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26” права вимагати у відповідача сплати інфляційних втрат.
Не погоджуючись з рішенням суду першої інстанції, Одеська міська рада звернулась до Південно-західного апеляційного господарського суду з апеляційною скаргою, в якій відповідач просить скасувати рішення Господарського суду Одеської області від 06.12.2021 у справі №916/1933/21 в частині задоволення позовних вимог Об`єднання співвласників багатоквартирного будинку „Затишний будинок Бреуса 26” про стягнення 248 867,55 грн. з Одеської міської ради, та ухвалити нове рішення в цій частині, яким відмовити в задоволені позовних вимог. В іншій частині рішення залишити без змін.
Звертаючись з апеляційною скаргою, апелянт зазначає, що оскаржуване рішення винесено з неправильною оцінкою доказів, неправильним з`ясуванням обставин, що мають значення для справи та неправильним застосуванням норм матеріального права, що призвело до ухвалення незаконного та необґрунтованого рішення.
Так, Міська рада наполягає на тому, що позивачем не надано доказів щодо своєчасного повідомлення відповідача про дату та час проведення загальних зборів ОСББ щодо встановлення порядку сплати, переліку та розміру внесків і платежів співвласників; доказів оприлюднення рішень таких зборів. Водночас, Міська рада не погоджується з судом першої інстанції, який зазначив, що з огляду на предмет позову, підстави для дослідження питання повідомлення відповідача про проведення загальних зборів у межах даної справи відсутні.
Також, апелянт зазначає про необґрунтованість розрахунку заявлених до стягнення витрат за надані послуги з утримання квартир та прибудинкової території, оскільки ОСББ «Затишний будинок Бреуса 26» не надано до суду документів, на підставі яких був розрахований тариф за утримання будинку та прибудинкової територій, та з урахуванням яких технічних документів та нормативних актів цей тариф було встановлено. 
Водночас, відповідач вважає, що він є неналежним відповідачем, оскільки обов`язок відшкодування відповідних витрат має бути покладено на ТОВ "Прайд-центр", яке було орендарем спірного нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, 26.
Разом з цим, апелянт не погоджується з незастосуванням судом строків позовної давності.
Ухвалою Південно-західного апеляційного господарського суду від 31.01.2022 відкрито апеляційне провадження за апеляційною скаргою Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 06.12.2021 у справі №916/1933/21; розгляд справи призначено на 09.03.2022 об 11:00 год.
Однак, 09.03.2022 судове засідання не відбулось, у зв`язку з введенням в Україні воєнного стану із 05 години 30 хвилин 24 лютого 2022 року строком на 30 діб, з огляду на військову агресією Російської Федерації проти України.
Указом Президента України №133/2022 від 14.03.2022 року «Про продовження строку дії воєнного стану в Україні» продовжено строк дії воєнного стану в Україні з 05 години 30 хвилин 26 березня 2022 року строком на 30 діб, який було продовжено до 23 серпня 2022 року (Укази Президента України 18.04.2022 №259/2022 та від 17.05.2022 №341/2022).
Тому, ухвалою суду апеляційної інстанції від 24.03.2022 було визначено, провести розгляд справи №915/8/21 поза межами встановленого ст. 273 Господарського процесуального кодексу України строку у розумний строк, тривалість якого визначається з урахуванням існування в Україні воєнного стану; запропоновано учасникам справи подати до суду письмову згоду на розгляд даної справи без їх участі на підставі наявних документів; роз`яснено учасникам справи, що у випадку відсутності письмової згоди всіх учасників справи на розгляд даної справи без їх участі, про дату, час та місце проведення судового засідання, буде повідомлено додатково, після закінчення строку, на який в Україні введено воєнний стан та/або усунення обставин, що зумовлюють загрозу життю, здоров`ю та безпеці відвідувачів суду.
З огляду на те, що учасниками справи не надано клопотань про розгляд апеляційної скарги за їх відсутності та враховуючи, що у м. Одесі відсутні бойові дії, а судова система має забезпечувати дотримання права на доступ до правосуддя і здійснення такого правосуддя, судовою колегією повідомлено учасників справи №916/1933/21 про те, що розгляд апеляційної скарги Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області у даній справі призначено на 28.07.2022 о 12:00 год., про що винесена відповідна ухвала суду від 05.07.2022.
Додатково, інформація щодо дати, часу та місця розгляду апеляційної скарги була розміщена на офіційному веб-сайті суду на веб-порталі „Судова влада України”, що вбачається з тексту відповідного оголошення від 19.07.2022.
Відзив на апеляційну скаргу від ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26” до суду апеляційної інстанції не надходив, хоча колегією суддів було задоволено клопотання позивача від 08.02.2022 про ознайомлення останнього з матеріалами справи в електронному вигляді.
Представник Одеської міської ради у судовому засіданні 28.07.2022 підтримав свою правову позицію, просив задовольнити апеляційну скаргу та скасувати рішення суду першої інстанції. Інші представники у судове засідання не з`явились. Про дату час та місце розгляду апеляційної скарги повідомлені належним чином.
Частиною 12 ст. 270 Господарського процесуального кодексу України передбачено, що неявка сторін або інших учасників справи, належним чином повідомлених  про дату, час і місце розгляду справи, не перешкоджає розгляду справи.
Враховуючи те, що матеріали справи містять докази повідомлення всіх учасників судового процесу про дату, час та місце судового засідання, їх явка обов`язковою не визнавалась, а участь в засіданні суду є правом, а не обов`язком учасника справи, зважаючи на відсутність обґрунтованих клопотань про відкладення розгляду справи, судова колегія дійшла висновку про можливість розгляду апеляційної скарги за відсутності представника позивача за наявними у справі доказами.
У судовому засіданні 28.07.2022 оголошено вступну та резолютивну частини постанови.
Згідно зі ст. 269 Господарського процесуального кодексу України суд апеляційної інстанції переглядає справу за наявними у ній і додатково поданими доказами та перевіряє законність і обґрунтованість рішення суду першої інстанції в межах доводів та вимог апеляційної скарги. Суд апеляційної інстанції досліджує докази, що стосуються фактів, на які учасники справи посилаються в апеляційній скарзі та (або) відзиві на неї. Докази, які не були подані до суду першої інстанції, приймаються судом лише у виняткових випадках, якщо учасник справи надав докази неможливості їх подання до суду першої інстанції з причин, що об`єктивно не залежали від нього. Суд апеляційної інстанції не обмежений доводами та вимогами апеляційної скарги, якщо під час розгляду справи буде встановлено порушення норм процесуального права, які є обов`язковою підставою для скасування рішення, або неправильне застосування норм матеріального права. У суді апеляційної інстанції не приймаються і не розглядаються позовні вимоги та підстави позову, що не були предметом розгляду в суді першої інстанції.
Заслухавши пояснення представника Одеської міської ради, дослідивши матеріали справи, розглянувши доводи та вимоги апеляційної скарги, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду встановила наступне.
Як вбачається з матеріалів справи, власником нежитлових приміщень1-го поверху та підвалу №501, загальною площею 1494,7 кв. м., які розташовані у будинку за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, 26, є Одеська міська рада, що підтверджується свідоцтвом від 15.10.2003 №027159 про право власності (т.1, а.с. 55).
25.07.2013 між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради (Орендодавець) та ТОВ „Прайд-центр” (Орендар) було укладено договір оренди нежитлового приміщення №34/7, відповідно до якого Орендодавцем було передано Орендарю у строкове платне користування нежитлове приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 481,5 кв.м., за вказаною вище адресою (т.1, а.с. 56-57).
ТОВ „Прайд-центр” було зобов`язано укласти з Балансоутримувачем об`єкта оренди договір про відшкодування витрат на утримання нежилих приміщень та прибудинкової території, а також надати Орендодавцю відповідний договір, що засвідчує виконання вказаного обов`язку, протягом 30 днів з моменту укладення договору оренди (п. 4.2 договору оренди від 25.07.2013). 
25.07.2013 між Орендодавцем та Орендарем було складено акт приймання-передачі приміщення за договором оренди від 25.07.2013 (т.1, а.с. 151).
В подальшому, між Департаментом комунальної власності Одеської міської ради та ТОВ „Прайд-центр” було укладено додаткову угоду від 01.10.2013 №1 до договору оренди від 25.07.2013, якою сторони виклали у новій редакцій, зокрема, п.1.1 договору, за яким Орендодавець передає в оренду нежитлове приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 1494,70 кв. м. за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, 26 (т.1, а.с. 58, 152).
Як встановлено судом першої інстанції, 01.02.2016 до Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формуваньбуло внесено запис про проведення державної реєстрації ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26”.
Відповідно до п. 1 розділу І Статуту ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26”, затвердженого рішенням установчих зборів ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26”, яке оформлено протоколом №6 від 24.03.2019 (далі по тексту - Статут ОСББ), об`єднання створено власниками квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку №26, що розташований за адресою: вул. Бреуса, буд. 26, м. Одеса, Україна, відповідно до Закону України „Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку”. 
Згідно п. 3 розділу ІІ Статуту ОСББ завданням та предметом діяльності об`єднання є забезпечення реалізації прав співвласників на володіння та користування спільним майном; забезпечення належного утримання, ремонту, реконструкції та технічного переоснащення багатоквартирного будинку і прибудинкової території, зведення господарських споруд (за потреби); сприяння співвласникам в отримання житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами; запровадження енергоефективних заходів при споживанні житлово-комунальних послуг; забезпечення виконання співвласниками своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання; забезпечення своєчасного надходження коштів для сплати всіх видатків об`єднання.
Вищим органом управління об`єднання є загальні збори. Загальні збори вправі приймати рішення з усіх питань діяльності об`єднання. Загальні збори скликаються не рідше одного разу на рік. До виключної компетенції загальних зборів належить, зокрема, визначення порядку сплати, переліку та розмірів внесків і платежів співвласників (розділ ІІІ Статуту ОСББ).
Ініціатор загальних зборів не менше ніж за 14 днів до дати проведення загальних зборів вручає кожному співвласнику під розписку або направляє рекомендованим листом на адресу квартири або нежитлового приміщення, що належить співвласнику, письмове повідомлення про проведення загальних зборів (п. 4 розділу III Статуту).
Положеннями п. 2 розділу IV Статуту ОСББ передбачено, що сплата встановлених загальними зборами внесків і платежів, у тому числі відрахувань до ремонтного, резервного та інших фондів у розмірах і в строки, що встановлені загальними зборами, є обов`язковою для всіх співвласників. Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності. Порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного, ремонтного та інших фондів, встановлюються загальними зборами об`єднання відповідно до законодавства та цього Статуту. Загальні збори об`єднання можуть прийняти рішення про списання боргів співвласників у разі виконання ними робіт, необхідних для утримання спільного майна, на суму боргу. Порядок розрахунків за ці операції визначається Кабінетом Міністрів України.
За п. 2 розділу V Статуту ОСББ співвласник зобов`язаний виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі. 
18.12.2016 відбулись збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, буд. 26, у якому створено ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26”, якими було прийнято рішення, що оформлено протоколом №5, про затвердження для співвласників розміру внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі 2,70 грн. за 1 кв. м. (т.1, а.с. 39).
01.02.2017 будинок, який розташований за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, буд. 26, був переданий з балансу КП “ЖКС” Черьомушки” в управління ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26”, про що свідчить відповідний акт приймання-передачі житлового комплексу або його частини (т.1, а.с. 37-38).
У матеріалах справи наявний договір від 15.02.2017 №10138М17 щодо вивезення твердих відходів, які створюються в процесі господарської діяльності, укладений між  між ТОВ „Союз” та ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26”, а також, лист ТОВ „Союз” від 07.08.2018 №10138 про повідомлення ОСББ про тарифи на вивіз побутових відходів для населення м. Одеси.
Також, у матеріалах справи міститься договір від 01.01.2020 №33/ТО про надання послуг з ремонтування та технічного обслуговування ліфтів, яки укладено між ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26” та ТОВ „Гранд портал сервіс”.
З огляду на матеріали справи, 18.08.2018 КП „Теплопостачання міста Одеси” звернулось до Департаменту комунальної власності Одеської міської ради із листом №13.03-945, в якому повідомляло про ухилення ТОВ „Прайд-центр” від укладення договору про постачання теплової енергії.
Листом від 03.12.2018 №156 ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26” звернулось до КП „Теплопостачання міста Одеси”, яким останнього було повідомлено про відсутність підстав для нарахування оплати вартості спожитої теплової енергії з урахуванням площі нежитлових приміщень, які використовуються для розміщення магазину (т.1, а.с. 73).
Судом першої інстанції встановлено, що відповідь КП „Теплопостачання міста Одеси” було повідомлено ОСББ про ненадання ТОВ „Прайд-центр” доступу до орендованих приміщень, а, отже, і про неможливість оглянути систему централізованого опалення (Лист №13.07-07-1328 від 28.08.2018).
24.03.2019 відбулись збори співвласників багатоквартирного будинку за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, буд. 26, якими було прийнято рішення, яке оформлено протоколом №6, про затвердження нової редакції статуту та затвердження для співвласників розміру внесків на утримання будинку та прибудинкової території у сумі 4,50 грн. за 1 кв. м.
В подальшому, 21.11.2019 листом №143 ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26” звернулось до голови Одеської міської ради з повідомленнням про ситуацію, яка склалась у зв`язку з не сплатою внесків на утримання комунального майна (т.1, а.с. 60).
У відповідь Департамент комунальної власності Одеської міської ради листом від 11.12.2019 №01-70/812 повідомив ОСББ про передання нежитлових приміщень в оренду ТОВ “Прайд-центр” та про те, що невиконання зобов`язань останнього зі сплати орендної плати стало підставою для звернення Департаменту до суду із позовом про виселення Орендаря із відповідних нежитлових приміщень.
Матеріали справи свідчать, що рішенням Господарського суду Одеської області від 23.12.2019 у справі №916/2384/19, залишеним без змін постановою Південно-західного апеляційного господарського суду від 19.06.2020 позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ “Прайд-центр” було задоволено, виселено ТОВ “Прайд-центр” з нежитлового приміщення першого поверху та підвалу, загальною площею 1494,7 кв.м., що розташовані за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, 26.
У матеріалах справи міститься лист від 27.12.2019 №13.07-07-1251 КП „Теплопостачання міста Одеси”, яким ОСББ було повідомлено про ненадання ТОВ „Прайд-центр” доступу до орендованих приміщень та про неможливість оглянути систему централізованого опалення.
З огляду на матеріали справи, 08.01.2020 ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26” звернулось з листом до начальника департаменту ЖКХ м. Одеси з проханням посприяти у погашенні заборгованості, понесеної у зв`язку з утриманням комунального майна.
Листом від 05.02.2020 Департаментом комунальної власності Одеської міської ради у відповідь на звернення ОСББ було повідомлено про прийняття судом рішення про виселення ТОВ “Прайд-центр” з орендованих приміщень.
Рішенням Господарського суду Одеської області від 02.07.2020 у справі №916/218/20 позовні вимоги Департаменту комунальної власності Одеської міської ради до ТОВ “Прайд-центр” було задоволено шляхом присудження до стягнення з ТОВ “Прайд-центр” заборгованості з орендної плати за договором оренди від 25.07.2013 №34/7 у розмірі 2612339,52 грн., пені та неустойки за прострочення виконання зобов`язань з повернення об`єкта оренди.
20.09.2021 відбувся електронний аукціон, організований Департаментом комунальної власності Одеської міської ради, за результатами проведення якого переможцем з придбання лоту, а саме: нежитлових приміщень, загальною площею 1494,7 кв. м., які розташовані у будинку за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, буд. 26, було визнано ТОВ „Обрій”, що підтверджується протоколом №UA-PS-2021-08-29-000004-2 (т.1, а.с. 211-213).
На підставі вищенаведених обставин ОСББ звернулось до господарського суду з відповідним позовом, оскільки вважає, що у Одеської міської ради наявні обов`язки зі сплати внесків, розмір яких визначений рішенням загальних зборів, в силу вимог Закону України „Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку”.
Проаналізувавши доводи апеляційної скарги, перевіривши правильність юридичної оцінки встановлених фактичних обставин справи, застосування господарським судом першої інстанції норм матеріального та процесуального права при винесені рішення, колегія суддів Південно-західного апеляційного господарського суду дійшла наступних висновків.
Положеннями ч. 1 ст. 1 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” визначено, зокрема, що багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири; у багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об`єктами нерухомого майна; нежитлове приміщення - ізольоване приміщення в багатоквартирному будинку, що не належить до житлового фонду і є самостійним об`єктом нерухомого майна; співвласник багатоквартирного будинку - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку; спільне майно багатоквартирного будинку є спільною сумісною власністю співвласників.
Відповідно до ч. 1 та ч. 2 ст. 4 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» власниками квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку можуть бути фізичні та юридичні особи, територіальні громади, держава.  
Частиною 1 ст. 385 Цивільного кодексу України передбачено, що власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку (будинках) для забезпечення експлуатації такого будинку (будинків), користування квартирами та нежитловими приміщеннями та управління, утримання і використання спільного майна багатоквартирного будинку (будинків) можуть створювати об`єднання співвласників багатоквартирного будинку (будинків).
Правові та організаційні засади створення, функціонування, реорганізації та ліквідації об`єднань власників жилих та нежилих приміщень багатоквартирного будинку, захисту їхніх прав та виконання обов`язків щодо спільного утримання багатоквартирного будинку визначено Законом України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
Статтею 1 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" встановлено, що об`єднання співвласників багатоквартирного будинку - юридична особа, створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна та управління, утримання і використання спільного майна; представник співвласника - фізична або юридична особа, яка на підставі договору або закону має право представляти інтереси співвласника; співвласники багатоквартирного будинку - власники квартир та нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку.
Згідно ч.4 ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", основна діяльність об`єднання полягає у здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних та інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов`язань, пов`язаних з діяльністю об`єднання.
За змістом ст. 10 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", вищим органом управління об`єднання є загальні збори його членів, до виключної компетенції яких, зокрема, належить затвердження кошторису, балансу об`єднання та річного звіту; визначення розмірів внесків і платежів членами об`єднання. Загальні збори скликаються і проводяться в порядку, передбаченому цим Законом для установчих зборів, правлінням об`єднання або ініціативною групою з не менш як трьох співвласників. За результатами розгляду питань, віднесених до компетенції загальних зборів, приймається рішення, яке може бути оскаржено в судовому порядку.
Так, відповідно до положень ст. 6 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" повідомлення про проведення установчих зборів направляється ініціативною групою не менше ніж за 14 днів до дати проведення установчих зборів. Повідомлення направляється в письмовій формі і вручається кожному співвласнику під розписку або шляхом поштового відправлення (рекомендованим листом). У повідомленні про проведення установчих зборів зазначається, з чиєї ініціативи скликаються збори, місце і час проведення, проект порядку денного.
За змістом ст. 12 Закону України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”, витрати на утримання багатоквартирного будинку та інші витрати, передбачені рішенням співвласників або законом, входять до складу витрат на управління багатоквартирним будинком та, за загальним правилом, розподіляються між співвласниками пропорційно до їхніх часток співвласника, незалежно від факту використання ними належної їм квартири (нежитлового приміщення) та спільного майна, а також членства в ОСББ.
У разі відмови співвласника сплачувати внески і платежі на утримання та проведення реконструкції, реставрації, поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна об`єднання або за його дорученням управитель має право звернутися до суду (ч. 6 ст. 13 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Відповідно до ст. 15 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку", співвласник зобов`язаний, зокрема виконувати обов`язки, передбачені статутом об`єднання; виконувати рішення статутних органів, прийняті у межах їхніх повноважень; своєчасно і в повному обсязі сплачувати належні внески і платежі.
Об`єднання має право відповідно до законодавства та статуту об`єднання, зокрема: встановлювати порядок сплати, перелік та розміри внесків і платежів співвласників, у тому числі відрахувань до резервного та ремонтного фондів; укладати договори про обслуговування, проведення ремонтів, технічного переоснащення майна з будь-якою фізичною або юридичною особою; здійснювати контроль за своєчасною сплатою внесків і платежів (ст. 16 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Згідно ст. ст. 17, 18 даного Закону для забезпечення виконання власниками приміщень своїх обов`язків об`єднання має право вимагати від співвласників своєчасної та у повному обсязі сплати всіх встановлених цим Законом та статутом об`єднання внесків і платежів, звертатися до суду в разі відмови співвласника відшкодовувати заподіяні збитки, своєчасно та у повному обсязі сплачувати всі встановлені цим Законом та статутом об`єднання внески і платежі.
Частка співвласника у загальному обсязі внесків і платежів на утримання, реконструкцію, реставрацію, проведення поточного і капітального ремонтів, технічного переоснащення спільного майна у багатоквартирному будинку встановлюється пропорційно до загальної площі квартири (квартир) та/або нежитлових приміщень, що перебувають у його власності (ч. 1 ст. 20 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Відповідно до ст. 22 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" для забезпечення утримання та експлуатації багатоквартирного будинку, користування спільним майном у такому будинку, включаючи поточний ремонт, утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, водопостачання та водовідведення, теплопостачання і опалення, вивезення побутових відходів, об`єднання за рішенням загальних зборів має право: задовольняти зазначені потреби самостійно шляхом самозабезпечення; визначати управителя, виконавців окремих житлово-комунальних послуг, з якими усі співвласники укладають відповідні договори; виступати колективним споживачем (замовником) усіх або частини житлово-комунальних послуг.
Статтею 23 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" передбачено, що власник квартири та/або нежитлового приміщення зобов`язаний відповідно до законодавства забезпечити використання, утримання, реконструкцію, реставрацію, капітальний ремонт приміщень або їх частин без завдання шкоди майну і порушення прав та інтересів інших співвласників. Внески на утримання і ремонт приміщень або іншого майна, що перебуває у спільній власності, визначаються статутом об`єднання та/або рішенням загальних зборів.
Частиною 4 ст. 319 Цивільного кодексу України визначено, що власність зобов`язує.
Власник зобов`язаний утримувати майно, що йому належить, якщо інше не встановлено договором або законом (ст. 322 Цивільного кодексу України).
Статтею 509 Цивільного кодексу України передбачено, що зобов`язанням є правовідношення, в якому одна сторона (боржник) зобов`язана вчинити на користь другої сторони (кредитора) певну дію (передати майно, виконати роботу, надати послугу, сплатити гроші тощо) або утриматися від певної дії, а кредитор має право вимагати від боржника виконання його обов`язку.
Враховуючи викладене вище, апеляційний суд зазначає, що матеріали справи свідчать, що власником спірних нежитлових приміщень першого поверху та підвалу №501 по вул. Бреуса, 26 у м. Одеса, Одеська міська рада, у зв`язку з чим рішення загальних зборів ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26”, у тому числі про визначення переліку та розміру витрат на управління багатоквартирним будинком, є обов`язковими для останньої, яка в силу прямої норми закону несе тягар утримання належного власнику майна та зобов`язана виконувати прийняті відповідно до статуту рішення ОСББ. При цьому у разі відмови співвласника сплачувати встановлені внески і платежі об`єднання має право звернутися до суду.
Згідно із свідоцтвом від 15.10.2003 №027159 про право власності та технічного паспорту (т.1, а.с. 76-85), загальна площа спірних нежитлових приміщень першого поверху та підвалу №501 складає 1494,7 кв. м.
Рішеннями загальних зборів ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26” від 18.12.2016 та від 24.03.2019 затверджено щомісячний розмір внеску на утримання будинку та прибудинкової території, розмір якого становить 2,70 грн. за 1 кв. м. та 4,50 грн. за 1 кв. м. відповідно.
Позивачем нарахована та заявлена до стягнення з відповідача, який був власником нежитлового приміщення за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, будинок 26 (площею 1494,7 кв. м.) заборгованість по внескам на утримання будинку у період з 01.02.2017 по січень 2021 включно у загальному розмірі 271 050,39 грн., яка складається із:
- 252   903,24 грн. заборгованості по внескам та платежам на утримання багатоквартирного будинку;
- 18   147,15 грн. збитків від інфляції.
Як вже зазначалось вище, місцевий господарський суд відмовив позивачу у стягненні збитків від інфляції, що останнім не оскаржується. Водночас, предметом апеляційного перегляду у даному випадку є стягнення з відповідача заборгованості по внескам на утримання багатоквартирного будинку у розмірі - 252 903,24 грн.
При цьому, вказана сума підтверджується наявною у матеріалах справи довідкою про заборгованість (т.1, а.с. 53-54) та розрахована шляхом множення площі спірних нежитлових приміщень, належних відповідачу, на визначений розмір внеску на утримання будинку за 1 кв. м. у відповідний період, що унормовується з положеннями ст. 20 Закону України «Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку».
Нe є перешкодою для сплати внесків співвласниками, ненадання позивачем технічної документації на будинок, бо ОСББ не є виконавцем послуг з утримання будинку.
Тому, твердження Одеської міської ради про те, що заявлена до стягнення сума є необґрунтованою та безпідставною, оцінюються судовою колегією критично.
Посилання відповідача на те, що ОСББ повинно було визначати відповідні тарифи на підставі Порядку формування тарифів на послуги з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, затвердженому постановою КМУ від 1 червня 2011 №869 «Про забезпечення єдиного підходу до формування тарифів на житлово - комунальні послуги», є хибним, оскільки ОСББ не надає співвласникам жодних послуг, зокрема, житлово-комунальних в тому сенсі, що ОСББ не є і не може бути виконавцем послуг у відносинах із співвласниками. 
За змістом ст. 4 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку" ОСББ створюється як непідприємницьке товариство, є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. Тобто, ОСББ лише збирає та акумулює кошти співвласників, оплачує спільні витрати, зокрема, на утримання будинку та прибудинкової території, які ОСББ здійснює згідно статуту й затвердженого кошторису.
Так, як вбачається з пункту 2 розділу ІІ Статуту ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26” є неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між співвласниками. 
Слід зауважити, що надання житлово-комунальних послуг є різновидом договірних зобов`язань, а тому порядок їх надання, захист прав споживачів житлово-комунальних послуг та врегулювання інших відносин, які виникають довкола житлово-комунальних послуг, регулюється чинним законодавством, зокрема, Законом України "Про житлово-комунальні послуги".
За приписами ч. 2 ст. 2 Закону України "Про житлово-комунальні послуги", не є предметом регулювання цього закону відносини, які виникають між співвласниками, а також між співвласниками та об`єднанням співвласників багатоквартирного будинку при забезпеченні потреб співвласників шляхом самозабезпечення на підставі статті 22 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку".
З огляду на наведене, суд апеляційної інстанції звертає увагу на те, що позивач не надає послуги по обслуговуванню будинку, співвласники сплачують ОСББ не за надані послуги, а внески на відшкодування витрат на управління будинком.
Судова колегія звертає увагу на те, що ні під час розгляду справи судом першої інстанції, ні під час апеляційного перегляду даної справи Одеською міською радою не надано доказів погашення вказаної заборгованості.
При цьому, наданий позивачем розрахунок заборгованість по внескам на утримання будинку у період з 01.02.2017 по січень 2021 включно у розмірі 252 903,24 грн. перевірений судами першої та апеляційної інстанції та визнано таким, що відповідає дійсному періоду заборгованості та розмірам внесків на утримання будинку, встановлених рішенням загальних зборів ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26” від 18.12.2016 та від 24.03.2019, внаслідок чого колегія суддів вважає висновок господарського суду про задоволення позову про стягнення з відповідача на користь позивача заборгованості в сумі 252 903,24 грн. законним та обґрунтованим.
Доводи апелянта стосовно того, що Одеська міська рада не є належним відповідачем, оскільки обов`язок відшкодування відповідних витрат має бути покладено на ТОВ "Прайд-центр", яке було орендарем спірного нежитлового приміщення, розташованого за адресою: м. Одеса, вул. Бреуса, 26, до уваги колегією суддів не приймаються, з огляду на наступне.
Так, частиною 4 ст. 12 Закону України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" передбачено, що зобов`язання зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком у разі здачі в найм (оренду) квартир та/або нежитлових приміщень державної або комунальної власності несуть наймачі (орендарі) таких квартир та/або приміщень.
Водночас, як правильно вказав суд першої інстанції в оскаржуваному рішенні, визначаючи зобов`язання орендарів зі здійснення витрат на управління багатоквартирним будинком, чинне законодавство не передбачає механізму реалізації такого зобов`язання, у тому числі механізму захисту прав об`єднання співвласників, зокрема не встановлює для ОСББ права примусового стягнення відповідних коштів з орендарів у судовому порядку, передбачаючи таке право лише щодо співвласників майна (ч. 6 ст. 13 Закону України "Про об`єднання співвласників багатоквартирного будинку").
Виходячи із загальних підстав виникнення цивільних прав і обов`язків (стаття 11 Цивільного кодексу України), відповідні правовідносини щодо сплати орендарем витрат на управління будинком мають бути врегульовані або шляхом укладення окремого договору між орендарем та ОСББ, або шляхом встановлення обов`язку орендаря з відшкодування відповідних витрат власнику приміщення (орендодавцю) безпосередньо в умовах договору оренди нерухомого майна. Тобто обов`язок орендаря зі сплати (відшкодування) внесків на утримання будинку та прибудинкової території у розмірі, встановленому рішенням ОСББ, виникає тільки у разі передбачення такого обов`язку в умовах укладеного ним правочину (договору) з власником майна або з ОСББ.
Вказана правова позиція відображена у постанові Верховного Суду від 02.09.2020 у справі №906/884/19.
У зв`язку з цим, судова колегія констатує, що ТОВ "Прайд-центр", як орендар нежитлового приміщення в будинку по вул. Бреуса, 26 у м. Одеса, зобов`язаний сплачувати внески на утримання орендованого ним приміщення тільки за умови, якщо такий обов`язок встановлений відповідним правочином (договором).
У даному випадку умовами Договору оренди від 25.07.2013 №34/7 нерухомого майна по вул. Бреуса, 26 у м. Одеса, що належить до комунальної власності, не передбачений обов`язок Орендаря відшкодовувати Орендодавцю (власнику майна) витрати, понесені останнім на утримання об`єкта оренди. 
Також відсутній окремий договір на оплату внесків між Орендарем та Орендодавцем зі сплати внесків на утримання будинку.
Крім того, матеріали цієї справи не містять окремого договору між ТОВ "Прайд-центр" та ОСББ „Затишний будинок Бреуса 26” щодо сплати внесків ОСББ на утримання будинку та прибудинкової території.
Отже, за відсутності погодження порядку сплати (відшкодування) та розміру внесків в договорі оренди та відсутності укладених між позивачем та третьою особою, а також, між відповідачем та третьою особою окремих договорів на оплату внесків, обов`язок зі сплати таких платежів несе власник приміщень – Одеська міська рада, для якої положення статуту та рішення загальних зборів ОСББ є обов`язковими в силу закону.
Доводи відповідача стосовно того, що позивачем не надано доказів повідомлення Одеської міської ради про дату та час проведення загальних зборів ОСББ судом не враховується, оскільки правомірність таких зборів та прийнятих на них рішень, не є предметом розгляду в даній справі, а доказів визнання їх недійсними чи скасування матеріали справи не містять, як і не містять доказів звернення відповідача з такими вимогами. Правом на подання зустрічного позову про скасування рішень загальних зборів Одеська міська рада також не скористалась.
Щодо строків позовної давності, то колегія суддів вважає, що судом першої інстанції докладно та аргументовано досліджено вказане питання, та абсолютно обґрунтовано прийнято рішення про відсутність підстав для застосування строків позовної давності до заявлених ОСББ “Затишний будинок Бреуса 26” до Одеської міської ради позовних вимог.
З огляду на встановлені обставини, судова колегія зазначає, що наведені апелянтом у апеляційній скарзі доводи не можуть бути підставами для скасування оскаржуваного судового рішення і ухвалення нового рішення, оскільки вони спростовуються встановленими у справі обставинами, ґрунтуються на неправильному тлумаченні скаржником норм матеріального та процесуального права.
Беручи до уваги вищевикладене, колегія суддів приходить до висновку, що судом першої інстанції було повно та всебічно з`ясовано обставини, що мають значення для справи, надано їм належну правову оцінку та винесено рішення з дотриманням норм матеріального і процесуального права, що дає підстави для залишення його без змін.
За таких обставин, апеляційна скарга Одеської міської ради на рішення Господарського суду Одеської області від 06.12.2021 у справі №916/1933/21 задоволенню не підлягає, а вказане рішення залишається без змін.
З огляду на те, що апеляційна скарга задоволенню не підлягає, в порядку ст. 129 Господарського процесуального кодексу України судові витрати зі сплати судового збору за подання та розгляд апеляційної скарги покладаються на апелянта.
Керуючись ст.ст. 269, 270, 275, 276, 281-284 Господарського процесуального кодексу України, Південно-західний апеляційний господарський суд, –

П О С Т А Н О В И В:

Рішення Господарського суду Одеської області від 06.12.2021 у справі №916/1933/21 залишити без змін, апеляційну скаргу – без задоволення.
Постанова суду апеляційної інстанції набирає законної сили з дня її прийняття та оскарженню в касаційному порядку не підлягає, крім випадків, передбачених п.2 ч.3 ст. 286 Господарського процесуального кодексу України.
Повний текст постанови складений 28.07.2022.

Головуючий суддя                                                                      Савицький Я.Ф.

Суддя                                                                                          Принцевська Н.М.

        Суддя                                                                                          Разюк Г.П.