Постанова                                           
Іменем України
23 червня 2022 року
м. Київ
справа № 750/5622/19
провадження № 61-6010св21
Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Фаловської І. М.,
суддів: Ігнатенка В. М. (суддя-доповідач), Карпенко С. О., Сердюка В. В., Стрільчука В. А.,
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідач - Акціонерне товариство «Альфа-Банк»,
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» на рішення Деснянського районного суду міста Чернігова від 13 червня 2019 року у складі судді Коверзнева В. О. та постанову Чернігівського апеляційного суду від 15 лютого 2021 року 
у складі колегії суддів: Губар В. С., Онищенко О. І., Скрипки А. А.,
ВСТАНОВИВ:
Короткий зміст позовних вимог
У травні 2019 року ОСОБА_1 звернувся до суду з позовом до Акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - АТ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є Акціонерне товариство «Альфа-Банк» (далі - 
АТ «Альфа-Банк»), про визнання незаконною та скасування державної реєстрації права власності.
Позовна заява мотивована тим, що відповідно до договору про іпотечний кредит від 21 травня 2008 року, з урахуванням змін та доповнень, Товариство з обмеженою відповідальністю «УніКредит Банк» (далі - 
ТОВ «УніКредит Банк»), правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», надало ОСОБА_1 кредит у розмірі 48 300 дол. США на придбання квартири АДРЕСА_1 зі сплатою 10,9 % річних на строк до 21 травня 2028 року включно.
Кредитні зобов`язання були забезпечені договором іпотеки, укладеним між ТОВ «УніКредит Банк» і ОСОБА_1 , предметом якого є квартира АДРЕСА_1 .
Державний реєстратор прав на нерухоме майно Чернігівської районної державної адміністрації Чернігівської області Пінчук І. Ю. 05 лютого 
2019 року вчинив запис № 30200117 про реєстрацію права власності на вищевказану квартиру за АТ «Укрсоцбанк», підставою для вчинення 
цього запису зазначено іпотечний договір від 01 травня 2008 року 
№ MRTG 0000000013021.
Разом з тим АТ «Укрсоцбанк» не узгоджувало з позивачем розмір заборгованості за кредитним договором, на погашення якої звернуто стягнення на спірну квартиру в позасудовому порядку, а також ринкову вартість самої квартири. Вважає, що у державного реєстратора були відсутні підстави для реєстрації права власності на спірну квартиру за 
АТ «Укрсоцбанк».
На підставі викладеного ОСОБА_1 просив визнати незаконною та скасувати державну реєстрацію права власності у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - запис № 30200117 від 05 лютого 
2019 року (індексний номер 45426959 від 08 лютого 2019 року), вчинену Державним реєстратором прав на нерухоме майно Чернігівської районної державної адміністрації Чернігівської області Пінчуком І. Ю. про реєстрацію за АТ «Укрсоцбанк» права власності на квартиру 
АДРЕСА_1 .
Короткий зміст судових рішень судів першої, апеляційної та касаційної інстанцій і мотиви їх ухвалення
Рішенням Деснянського районного суду міста Чернігова від 13 червня 
2019 року, залишеним без змін постановою Чернігівського апеляційного суду від 13 серпня 2019 року, позов задоволено.
Визнано незаконною і скасовано державну реєстрацію права власності 
у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно - запис № 30200117 від 05 лютого 2019 року (індексний № 45426959 від 08 лютого 2019 року), вчинену державним реєстратором прав на нерухоме майно Чернігівської районної державної адміністрації Чернігівської області Пінчуком І. Ю., про реєстрацію права власності на квартиру   
АДРЕСА_1 за АТ «Укрсоцбанк».
Стягнуто з АТ «Укрсоцбанк» на користь ОСОБА_1 768,40 грн 
у відшкодування понесених судових витрат.
Судові рішення судів першої та апеляційної інстанції мотивовані тим, 
що з урахуванням наявності помилки у номері та даті іпотечного 
договору, зазначених у реєстраційному записі, а також того, що 
у провадженні Верховного Суду знаходиться цивільна справа 
№ 751/10084/15-ц за касаційною скаргою ОСОБА_1 про стягнення з останнього та ОСОБА_2 на користь Публічного акціонерного товариства «Укрсоцбанк» (далі - ПАТ «Укрсоцбанк»), правонаступником якого є АТ «Укрсоцбанк», заборгованості за кредитним договором, та виходячи з положень пункту 9.3.1 іпотечного договору, у взаємозв`язку 
з нормами статей 17, 33, 36, 37 Закону України «Про іпотеку», неможливо беззастережно застосувати позасудовий порядок звернення стягнення на предмет іпотеки за наявності спору про розмір заборгованості за договором та (або) ринкову вартість самого предмета іпотеки, на який звертається стягнення.
Постановою Верховного Суду від 18 листопада 2020 року постанову Чернігівського апеляційного суду від 13 серпня 2019 року скасовано, справу направлено на новий розгляд до суду апеляційної інстанції.
Постанова касаційного суду мотивована тим, що відповідно до 
Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», тимчасова заборона примусового стягнення на майно, яке виступає як забезпечення виконання зобов`язань за кредитом в іноземній валюті, діє з урахуванням 
Закону України «Про іпотеку» та забороняє звернення стягнення на предмет іпотеки, наданий як забезпечення кредитів в іноземній валюті у будь-який спосіб.
Для правильного застосування Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» судам необхідно було встановити чи відповідає квартира  АДРЕСА_1 вимогам, встановленим у пункті 1 зазначеного Закону, а саме: 1) чи використовується таке нерухоме житлове майно як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя, за умови, що у позичальника або майнового поручителя 
у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або; 2) чи таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; 3) чи загальна площа такого нерухомого житлового майна не перевищує 140 кв. м для квартири та 250 кв. м для житлового будинку. Такого обов`язку суди не виконали.
Ухвалою Чернігівського апеляційного суду від 21 січня 2021 року залучено до участі у справі правонаступника відповідача АТ «Укрсоцбанк» - 
АТ «Альфа-Банк».
Постановою Чернігівського апеляційного суду від 15 лютого 2021 року апеляційну скаргу АТ «Укрсоцбанк» залишено без задоволення, рішення Деснянського районного суду міста Чернігова від 13 червня 2020 року залишено без змін.
Постанова апеляційного суду мотивована тим, що банк порушив вимоги іпотечного договору щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку. Так, боржник (іпотекодавець) не був повідомлений банком про наміри звернути стягнення на предмет іпотеки 
у позасудовий спосіб, що є достатньою самостійною підставою для визнання незаконним та скасувати рішення державного реєстратора про реєстрацію права власності на предмет іпотеки за АТ «Укрсоцбанк».
Ціна предмета іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися 
з власником майна та має бути визначена на момент набуття права власності банком на іпотечне майно. ОСОБА_1 не повідомлявся про проведення оцінки спірного майна, отже був позбавлений можливості надати свої докази щодо дійсної ринкової вартості зазначеної квартири.
Крім того, на час здійснення державної реєстрації АТ «Укрсоцбанк» права власності на спірну квартиру, у Верховному Суді перебувала на розгляді цивільна справа № 751/10084/15-ц за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення суми заборгованості за кредитним договором від 21 травня 2008 року у розмірі 49 819,22 дол. США і виконання судових рішень у цій справі Верховним Судом було зупинено. Спір по суті вирішений не був. Отже, мало місце передчасне звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку на час реєстрації АТ «Укрсоцбанк» права власності на спірну квартиру.
Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» введено тимчасову заборону на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження. Спірна двокімнатна квартира загальною площею 57,5 кв. м, має житлову площу 33,1 кв. м та 
є постійним місцем проживання позивача і його сім`ї, у складі якої дружина позивача та двоє неповнолітніх дітей. Вказана квартира, яка є предметом іпотеки, позивачем куплена за кредитні кошти. Учасниками судового розгляду, які були присутні в залі судового засідання апеляційного суду, клопотання про витребування доказів наявності придатного для проживання у ОСОБА_1 та його сім`ї іншого житла, заявлені не були, як і не було надано сторонами самостійно належних і допустимих документальних доказів або наявності такого житла, або його відсутності.
Короткий зміст вимог касаційної скарги та узагальнені доводи особи, яка її подала
У касаційній скарзі АТ «Альфа-Банк», посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просило скасувати рішення суду першої інстанції та постанову апеляційного суду, ухвалити нове судове рішення про відмову 
в задоволенні позову.
У касаційній скарзі як на підставу оскарження судових рішень банк посилається на пункт 1 частини другої статті 389 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК України). Вважає, що суди застосували норми права без урахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах: 
Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі 
№ 760/14438/15-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, 
від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16-ц; Верховного Суду 
від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14-ц, від 07 лютого 2018 року 
у справі № 910/11249/17, від 16 травня 2018 року у справі № 459/3560/15-ц, від 13 червня 2018 року у справі № 757/14247/13-ц, від 29 серпня 2018 року 
у справі № 755/5691/16-ц, від 06 червня 2018 року у справі № 815/2595/17; Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-2168цс15, 
від 06 липня 2016 року у справі № 6-1946цс15.
Касаційна скарга мотивована тим, що іпотекодержатель направив іпотекодавцю вимогу на належну адресу про повернення заборгованості за кредитним договором та повідомив, що у разі невиконання ним законної вимоги банку, буде розпочато звернення стягнення на предмет іпотеки 
в порядку статті 37 Закону України «Про іпотеку», що підтверджується поштовим чеком, списком згрупованих відправлень, реєстром 
від 26 вересня 2018 року, описом вкладення та рекомендованим повідомленням, копії яких містяться в матеріалах справи. Іпотекодавець узгодив з іпотекодержателем процедуру надсилання повідомлень, які необхідні будуть при виконанні умов договору іпотеки, тому він повинен діяти добросовісно, а інша сторона договору має право очікувати від нього таких дій. При цьому іпотечним договором не врегулювано питання щодо фактичного отримання повідомлень.
АТ «Укрсоцбанк» дотрималося вимог Порядку державної реєстрації 
речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого Постановою Кабінет Міністрів України від 25 грудня 2015 року № 1127, (далі - Порядок 
№ 1127) та Закону України «Про іпотеку».
Також суди першої та апеляційної інстанцій помилково посилалися як на підставу для задоволення позовних вимог на перегляд Верховним Судом судових рішень у справі № 751/10084/15-ц за позовом кредитора до боржника та поручителя про стягнення заборгованості за кредитним договором, оскільки вказана обставина не може бути підставою для визнання незаконною і скасування державної реєстрації права власності на квартиру  АДРЕСА_1  за АТ «Укрсоцбанк». При цьому постановою Верховного Суду від 18 вересня 2019 року залишено без змін судові рішення у справі № 751/10084/15-ц, якими стягнуто заборгованість на користь кредитора.
Разом з тим боржник не подав до суду доказів виконання рішення суду про стягнення заборгованості за кредитним договором, тому кредитор не позбавлений права задовольнити вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки у спосіб, передбачений законодавством. Висновки судів про необхідність надання доказів невиконання боржником умов кредитного договору, тобто наявності факту існування заборгованості, є безпідставними, оскільки надання таких документів законодавство не передбачає.
У матеріалах справи наявна копія належного звіту про оцінку спірної квартири. Водночас сума заборгованості за кредитним договором не 
є предметом розгляду у цій справі, а її розмір не впливає на право іпотекодержателя на реєстрацію права власності на предмет іпотеки.
Суди помилково застосували до спірних правовідносин норми 
Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті», оскільки 
у власності позивача є інше нерухоме майно.
Інший учасник справи відзиву на касаційну скаргу не направив.
Рух касаційної скарги у суді касаційної інстанції
Ухвалою Верховного Суду від 26 квітня 2021 року відкрито касаційне провадження у справі, витребувано матеріали цивільної справи із суду першої інстанції.
Указана справа надійшла до Верховного Суду.
Ухвалою Верховного Суду від 02 червня 2022 року справу призначено до судового розгляду.
Фактичні обставини справи, встановлені судами
Суди встановили, що відповідно до договору про іпотечний кредит 
від 21 травня 2008 року № MRTG-000000013021, з урахуванням змін 
та доповнень, ТОВ «УніКредит Банк», правонаступником якого було 
ПАТ «Укрсоцбанк», АТ «Укрсоцбанк», а у подальшому є АТ «Альфа-Банк», надало ОСОБА_1 кредит у розмірі 48 300 дол. США на придбання квартири АДРЕСА_1 зі сплатою 10,9 % річних на строк до 21 травня 2028 року включно.
Кредитні зобов`язання були забезпечені договором іпотеки 
№ MRTG-0000000013021/S, укладеним 21 травня 2008 року між 
ТОВ «УніКредит Банк» і ОСОБА_1 , предметом якого є квартира    АДРЕСА_1 .
Згідно з пунктом 9.3.1 іпотечного договору за рішенням іпотекодержателя задоволення його вимог може здійснюватись у позасудовому порядку. Підписанням цього договору іпотекодавець засвідчує, що він надає іпотекодержателю згоду на прийняття останнім одностороннього рішення про перехід права власності на предмет іпотеки до іпотекодержателя (придбання предмету іпотеки у власність) у випадку виникнення 
у іпотекодержателя права звернення стягнення на предмет іпотеки відповідно до умов цього договору та вимог чинного законодавства України.
Згідно з відомостями з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно 05 лютого 2019 року державний реєстратор прав на нерухоме майно Чернігівської районної державної адміністрації Чернігівської області 
Пінчук І. Ю. вчинив запис № 30200117 про реєстрацію права власності на квартиру  АДРЕСА_1  за АТ «Укрсоцбанк» (індексний номер 45426959 від 08 лютого 2019 року); підставою для вчинення цього запису зазначено іпотечний договір від 01 травня 2008 року № MRTG 0000000013021/S.
Апеляційний суд також встановив, що повідомлення АТ «Укрсоцбанк» 
про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням було направлене ОСОБА_1 
19 вересня 2018 року. В указаному повідомленні зазначено про наявність заборгованості у розмірі 61 917,36 дол. США та попередження, що у разі невиконання вимоги про погашення заборгованості протягом тридцяти днів, АТ «Укрсоцбанк» має намір звернути стягнення на предмет іпотеки 
в порядку, передбаченому статтею 37 Закону України «Про іпотеку».
На підтвердження відправлення вказаної вимоги ОСОБА_1 банк надав копію витягу з реєстру відправки рекомендованої кореспонденції 
від 20 вересня 2018 року, копію списку згрупованих відправлень, копії описів вкладень та копії фіскальних чеків.
Апеляційний суд також встановив, що АТ «Укрсоцбанк» не надало доказів на підтвердження факту отримання ОСОБА_1 повідомлення 
АТ «Укрсоцбанк» про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
ОСОБА_1 отримав вимогу про добровільне виселення з квартири  АДРЕСА_1  у зв`язку з набуттям 
АТ «Укрсоцбанк» права власності на предмет іпотеки на підставі рішення державного реєстратора Пінчука І. Ю . Позивачу запропоновано добровільно звільнити з усіма мешканцями вказане житлове приміщення зі зняттям всіх мешканців житла з реєстраційного обліку у Відділі у справах громадянства, імміграції та реєстрації фізичних осіб відповідного районного відділу Управління Міністерства внутрішніх справ України.
Суди встановили, що згідно з витягом з висновку про вартість об`єкта оцінки від 25 січня 2017 року ринкова вартість квартири   
    АДРЕСА_1 складає 488 042 грн.
На час здійснення державної реєстрації АТ «Укрсоцбанк» права власності на спірну квартиру у Верховному Суді перебувала на розгляді цивільна справа № 751/10084/15-ц за позовом ПАТ «Укрсоцбанк» до ОСОБА_1 , ОСОБА_2 про стягнення суми заборгованості за кредитним договором від 21 травня 2008 року у розмірі 49 819,22 дол. США, виконання судових рішень в указаній справі було зупинено судом касаційної інстанції.
Так, рішенням Новозаводського районного суду міста Чернігова 
від 18 липня 2016 року у справі № 751/10084/15-ц, з урахуванням ухвали цього ж суду від 02 серпня 2016 року про виправлення описки, стягнуто 
у солідарному порядку з ОСОБА_1 та ОСОБА_2 на користь ПАТ «Укрсоцбанк» заборгованість за кредитом і відсотками за договором кредиту № МRTG-000000013021 у розмірі 47 831,54 дол. США, що за офіційним курсом Національного банку України на день ухвалення судового рішення становить 1 186 565,48 грн, суму заборгованості за 
пенею - 1 000 грн. Вирішено питання про розподіл судових витрат.
Ухвалою Апеляційного суду Чернігівської області від 28 листопада            2016 року рішення Новозаводського районного суду міста Чернігова 
від 18 липня 2016 року залишено без змін.
Постановою Верховного Суду від 18 вересня 2019 року рішення Новозаводського районного суду міста Чернігова від 18 липня 2016 року та ухвалу Апеляційного суду Чернігівської області від 28 листопада 2016 року залишено без змін.
Апеляційний суд встановив, що спірна двокімнатна квартира   
АДРЕСА_1 загальною площею 57,5 кв. м, має житлову площу 33,1 кв. м та є постійним місцем проживання позивача і його сім`ї, у складі якої є дружина позивача та двоє неповнолітніх дітей. Вказана квартира, яка є предметом іпотеки, придбана позивачем за кредитні кошти.
Мотивувальна частина
Позиція Верховного Суду
Відповідно до частини третьої статті 3 ЦПК України провадження 
в цивільних справах здійснюється відповідно до законів, чинних на час вчинення окремих процесуальних дій, розгляду і вирішення справи.
Підстави касаційного оскарження судових рішень визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
Так, частиною другою статті 389 ЦПК України передбачено, що підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пункті 1 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права виключно у таких випадках: якщо суд апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні застосував норму права без урахування висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду, крім випадку наявності постанови Верховного Суду про відступлення від такого висновку; якщо скаржник вмотивовано обґрунтував необхідність відступлення від висновку щодо застосування норми права у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Верховного Суду та застосованого судом апеляційної інстанції в оскаржуваному судовому рішенні; якщо відсутній висновок Верховного Суду щодо питання застосування норми права у подібних правовідносинах; якщо судове рішення оскаржується з підстав, передбачених частинами першою, третьою статті 411 цього Кодексу.
Підставами касаційного оскарження судових рішень, зазначених у пунктах 2, 3 частини першої цієї статті, є неправильне застосування судом норм матеріального права чи порушення норм процесуального права.
Згідно з частинами першою та другою статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
Згідно з частинами першою, другою та п`ятою статті 263 ЦПК України судове рішення повинно ґрунтуватися на засадах верховенства права, бути законним і обґрунтованим.
Законним є рішення, ухвалене судом відповідно до норм матеріального права із дотриманням норм процесуального права.
Обґрунтованим є рішення, ухвалене на підставі повно і всебічно з`ясованих обставин, на які сторони посилаються як на підставу своїх вимог 
і заперечень, підтверджених тими доказами, які були досліджені в судовому засіданні.
Вивчивши матеріали справи, перевіривши доводи касаційної скарги, Верховний Суд у складі колегії суддів Третьої судової палати Касаційного цивільного суду дійшов висновку, що касаційна скарга підлягає задоволенню частково, враховуючи наступне.
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
За змістом частини першої статті 4 ЦПК України кожна особа має право 
в порядку, встановленому цим Кодексом, звернутися до суду за захистом своїх порушених, невизнаних або оспорюваних прав, свобод чи законних інтересів.
Звертаючись до суду з позовом,  ОСОБА_1 вказував, що 
у державного реєстратора були відсутні підстави для реєстрації права власності на спірну квартиру за АТ «Укрсоцбанк».
У разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він 
є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. 
В цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору (частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотекодержатель може задовольнити забезпечену іпотекою вимогу шляхом набуття права власності на предмет іпотеки. Правовою підставою для реєстрації права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, яке 
є предметом іпотеки, є договір про задоволення вимог іпотекодержателя або відповідне застереження в іпотечному договорі, яке прирівнюється до такого договору за своїми правовими наслідками та передбачає передачу іпотекодержателю права власності на предмет іпотеки в рахунок виконання основного зобов`язання (частина перша статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Рішення про реєстрацію права власності іпотекодержателя на нерухоме майно, що є предметом іпотеки, може бути оскаржено іпотекодавцем у суді (частина четверта статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб`єктом оціночної діяльності. У разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов`язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90 відсотків вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя (частина п`ята 
статті 37 Закону України «Про іпотеку»).
Зі змісту частини п`ятої статті 37 Закону України «Про іпотеку» слідує, що оцінка предмета іпотеки повинна бути надана державному реєстратору на момент прийняття ним рішення.
Частиною першою статті 2 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» передбачено, що державна реєстрація речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень - це офіційне визнання і підтвердження державою фактів набуття, зміни або припинення речових прав на нерухоме майно, обтяжень таких прав шляхом внесення відповідних записів до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно.
Відповідно до частини третьої статті 10 цього Закону державний реєстратор, зокрема, встановлює відповідність заявлених прав і поданих документів вимогам законодавства, а також відсутність суперечностей між заявленими та вже зареєстрованими речовими правами на нерухоме майно та їх обтяженнями; перевіряє документи на наявність підстав для зупинення розгляду заяви про державну реєстрацію прав та їх обтяжень, зупинення державної реєстрації прав, відмови в державній реєстрації прав та приймає відповідні рішення; здійснює інші повноваження, передбачені цим Законом.
Згідно з частиною першої статті 11 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» державний реєстратор самостійно приймає рішення за результатом розгляду заяв про державну реєстрацію прав та їх обтяжень.
За змістом статті 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» перелік документів, необхідних для державної реєстрації прав, та порядок державної реєстрації прав визначаються Кабінетом Міністрів України у Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, а державній реєстрації підлягають виключно заявлені речові права на нерухоме майно та їх обтяження за умови їх відповідності законодавству і поданим документам.
Згідно з пунктом 57 Порядку № 1127, (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності та інших речових прав на майно, яке набувається у зв`язку з виконанням умов правочину, з якими закон та/або відповідний правочин пов`язує можливість виникнення, переходу, припинення таких прав, також подається документ, що підтверджує наявність факту виконання відповідних умов правочину.
Відповідно до пункту 61 Порядку № 1127 (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) для державної реєстрації права власності на підставі договору іпотеки, що містить застереження про задоволення вимог іпотекодержателя шляхом набуття права власності на предмет іпотеки, також подаються: копія письмової вимоги про усунення порушень, надісланої іпотекодержателем іпотекодавцеві та боржникові, якщо він є відмінним від іпотекодавця; документ, що підтверджує наявність факту завершення 30-денного строку з моменту отримання іпотекодавцем та боржником, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмової вимоги іпотекодержателя у разі, коли більш тривалий строк не зазначений 
у відповідній письмовій вимозі; заставна (якщо іпотечним договором передбачено її видачу).
У наведених правових нормах визначено перелік обов`язкових для 
подання документів та обставин, що мають бути ними підтверджені, на підставі яких проводиться державна реєстрація права власності 
на предмет іпотеки за договором, що містить застереження про 
задоволення вимог іпотекодержателя, і з огляду на закріплені 
у статтях 10, 18 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» та статті 37 Закону України «Про іпотеку» порядок державної реєстрації та коло повноважень державного реєстратора у ході її проведення ця особа приймає рішення про державну реєстрацію прав лише після перевірки наявності необхідних для цього документів та їх відповідності вимогам законодавства.
Велика Палата Верховного Суду у постанові від 20 березня 2019 року 
у справі № 306/2053/16-ц акцентувала увагу на тому, що ціна набуття 
права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною і повинна погоджуватися з власником майна.
Такий висновок міститься і у постанові Верховного Суду від 06 жовтня 
2021 року у справі № 489/1298/20 (провадження № 61-7333св21).
Судом встановлено, що АТ «Укрсоцбанк» не надало доказів на підтвердження факту отримання ОСОБА_1 повідомлення 
АТ «Укрсоцбанк» від 19 вересня 2018 року про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору та анулювання залишку заборгованості за основним зобов`язанням.
При цьому у тексті вищевказаного повідомлення, яке направлялося  ОСОБА_1 , відсутня вказівка про визначення вартості квартири, яка була предметом іпотеки.
Отже, ціна предмета іпотеки на час вчинення реєстраційної дії (звернення стягнення на предмет іпотеки) не була визначена відповідно до норм матеріального права, що свідчить про недотримання положень частини третьої статті 37 Закону України «Про іпотеку».
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 19 січня 
2022 року у справі № 753/14586/19.
До правовідносин з реєстрації права власності на предмет іпотеки за іпотекодавцем на підставі іпотечного застереження застосовуються положення Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» щодо тимчасової заборони відчуження.
Подібний висновок викладено у постанові Верховного Суду від 25 травня 2022 року у справі № 201/8229/19.
Стягнення є примусовою дією іпотекодержателя, направленою до іпотекодавця з метою задоволення своїх вимог. При цьому до прийняття Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» право іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки (як у судовому, так і в позасудовому порядку) залежало не від наявності згоди іпотекодавця, а від наявності факту невиконання боржником умов кредитного договору.
Водночас Закон України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» ввів тимчасовий мораторій (заборону) на право іпотекодержателя відчужувати майно іпотекодавця без згоди останнього на його відчуження.
Подібні висновки викладено у постанові Верховного Суду від 26 травня 
2022 року у справі № 462/4050/19.
Так, відповідно до підпункту 1 пункту 1 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» (в редакції, чинній на час виникнення спірних правовідносин) протягом дії цього Закону: 1) не може бути примусово звернено стягнення (відчужене без згоди власника) на майно, що віднесене до об`єктів житлового фонду, об`єкт незавершеного житлового 
будівництва, майнові права на нього, що є предметом іпотеки згідно із 
статтею 5 Закону України «Про іпотеку», якщо таке майно/об`єкт незавершеного житлового будівництва/майнові права виступають як забезпечення виконання зобов`язань фізичної особи (позичальника або майнового поручителя) за кредитами, наданими йому кредитними установами - резидентами України в іноземній валюті, та за умови, що: таке нерухоме житлове майно використовується як місце постійного проживання позичальника/майнового поручителя або є об`єктом незавершеного житлового будівництва, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; або; таке нерухоме житлове майно придбавалося за кредитні кошти і при цьому умовами кредитного договору передбачена заборона реєстрації місця проживання позичальника або майнового поручителя за адресою знаходження нерухомого житлового майна, за умови, що у позичальника або майнового поручителя у власності немає іншого нерухомого житлового майна; загальна площа такого нерухомого житлового майна (об`єкта незавершеного житлового будівництва) не перевищує 140 квадратних метрів для квартири та 250 квадратних метрів для житлового будинку.
Встановлено, що спірна двокімнатна квартира   
АДРЕСА_1 загальною площею 57,5 кв. м, має житлову площу 33,1 кв. м та є постійним місцем проживання позивача і його сім`ї, у складі якої 
є дружина позивача та двоє неповнолітніх дітей. Вказана квартира, яка 
є предметом іпотеки, придбана позивачем за кредитні кошти.
Апеляційний суд також встановив, що учасниками судового розгляду, які були присутні в залі судового засідання апеляційного суду, клопотання про витребування доказів наявності придатного для проживання у позивача та його сім`ї іншого житла, заявлені не були, як і не було надано сторонами самостійно належних і допустимих документальних доказів або наявності такого житла, або його відсутності.
При цьому слід ураховувати, що встановлення обставин справи, дослідження та оцінка доказів є прерогативою судів першої та апеляційної інстанцій. Це передбачено статтями 77, 78, 79, 80, 89, 367 ЦПК України. Порушень порядку надання та отримання доказів у суді першої інстанції апеляційним судом не встановлено, оцінка доказів зроблена як судом першої, так і судом апеляційної інстанцій. При таких обставинах суд касаційної інстанції не наділений повноваженнями втручатися в оцінку доказів.
Подібні висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду 
від 16 січня 2019 року у справі № 373/2054/16-ц (провадження 
№ 14-446цс18).
На підставі викладеного суди дійшли правильного висновку, що банк не дотримався вимог іпотечного договору та норм матеріального права щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки у позасудовому порядку, тому порушені права позивача підлягають захисту у судовому порядку.
Безпідставним є посилання у касаційній скарзі на неврахування судом апеляційної інстанції висновків, які були викладені у постановах: Великої Палати Верховного Суду від 21 березня 2018 року у справі 
№ 760/14438/15-ц, від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17, 
від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16-ц; Верховного Суду 
від 23 січня 2018 року у справі № 760/16916/14-ц, від 07 лютого 2018 року 
у справі № 910/11249/17, від 16 травня 2018 року у справі № 459/3560/15-ц, від 13 червня 2018 року у справі № 757/14247/13-ц, від 29 серпня 2018 року 
у справі № 755/5691/16-ц, від 06 червня 2018 року у справі № 815/2595/17; Верховного Суду України від 30 березня 2016 року у справі № 6-2168цс15, 
від 06 липня 2016 року у справі № 6-1946цс15, враховуючи наступне.
У кожному випадку порівняння правовідносин і їхнього оцінювання на предмет подібності слід насамперед визначити, які правовідносини 
є спірними. А тоді порівнювати права й обов`язки сторін саме цих відносин згідно з відповідним правовим регулюванням (змістовий критерій) і у разі необхідності, зумовленої цим регулюванням, - суб`єктний склад спірних правовідносин (види суб`єктів, які є сторонами спору) й об`єкти спорів. Тому з метою застосування відповідних приписів процесуального закону не 
будь-які обставини справ є важливими для визначення подібності правовідносин.
Так, у справі № 760/14438/15-ц Велика Палати Верховного Суду постановою від 21 березня 2018 року залишила без змін постанову апеляційного суду про відмову в задоволенні позовних вимог про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності за іпотекодержателем на предмет іпотеки. В указаній постанові викладено висновок, що 
з урахуванням вимог статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті 
статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання право власності на нього за іпотекодержателем. При цьому позивач не позбавлений відповідно до статей 38, 39 ЦК України можливості звернутися до суду з позовом про звернення стягнення на предмет іпотеки в інший спосіб, ніж визнання права власності на нього.
Постановою Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року 
у справі № 757/13243/17 залишено без змін оскаржувані судові рішення 
про відмову в задоволенні позову про визнання договорів недійсними 
та витребування майна. Велика Палата Верховного Суду погодилася 
з позицією судів першої та апеляційної інстанцій про те, що 
неналежне повідомлення іпотекодавців про намір укласти договори 
купівлі-продажу предмета іпотеки не є підставою для задоволення позовних 
вимог, оскільки правовим наслідком невиконання передбаченого 
статтею 38 Закону України «Про іпотеку» обов`язку іпотекодержателя повідомити іпотекодавців про намір відчужити предмет іпотеки визначено відшкодування іпотекодержателем збитків. 
Велика Палата Верховного Суду постановою від 04 липня 2018 року у справі № 522/2732/16-ц відмовила у задоволенні заяви фізичної особи про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 02 листопада 2017 року. Касаційний суд зазначив, що державна реєстрація за банком права власності на земельну ділянку за неподання для цього передбачених пунктом 46 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 
2013 року № 868, документів проведена державним реєстратором без дотримання положень статей 9 та 15 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а отже, рішення зазначеного суб`єкта владних повноважень про реєстрацію права власності є протиправним.
Відповідно до інформації з Єдиного державного реєстру судових рішень справа № 760/16916/14-ц не була предметом касаційного перегляду, Верховний Суд не приймав в указаній справі постанову від 23 січня 
2018 року, на яку міститься посилання у касаційній скарзі.
Предметом позовних вимог у справі № 910/11249/17 є солідарне стягнення з товариства з обмеженою відповідальністю та публічного акціонерного товариства коштів внаслідок неналежного виконання умов договору поставки. Направляючи справу на новий розгляд, Верховний Суд 
у постанові від 07 лютого 2018 року зазначив, що судами позовні вимоги щодо товариства з обмеженою відповідальністю не розглянуті по суті, 
а Верховний Суд позбавлений процесуальних можливостей встановити дійсні обставини справи.
Предметом позовних вимог у справі № 459/3560/15-ц є стягнення інфляційних втрат та трьох відсотки річних у зв`язку з невиконанням судового рішення про стягнення компенсації вартості частки у спільному майні подружжя. Постанова Верховного Суду від 16 травня 2018 року мотивована тим, що апеляційний суд не врахував, що в даному випадку має місце невиконання грошового зобов`язання, яке виникло на підставі судового рішення про поділ спільного майна подружжя.
За результатом перегляду судових рішень у справі № 757/14247/13-ц Верховний Суд постановою від 13 червня 2018 року скасував судові рішення та прийняв нову постанові про відмову в задоволенні позовних вимог 
про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання 
права власності. Постанова касаційного суду мотивована тим, що 
з урахуванням вимог статей 328, 335, 392 ЦК України у контексті 
статей 36, 37 Закону України «Про іпотеку» суди не наділені повноваженнями звертати стягнення на предмет іпотеки шляхом визнання права власності на нього за іпотекодержателем.
У справі № 755/5691/16-ц Верховний Суд погодився з висновками судів попередніх інстанцій, що позивач не довів своїх позовних вимог, 
а товариство з обмеженою відповідальністю вжило всіх заходів для повідомлення боржника належним чином про заборгованість, тому постановою від 29 серпня 2018 року залишив без змін оскаржувані судові рішення про відмову в задоволенні позову про визнання правочину щодо перереєстрації права власності недійсним.
Постановою Верховного Суду від 06 червня 2018 року у справі № 815/2595/17 скасовано судові рішення, ухвалено нове судове 
рішення, яким відмовлено у задоволенні позову фізичної особи до державних реєстраторів. У вказаній справі встановлено, що текст заяви-попередження, який вручений особисто позивачу, містить вимоги, передбачені статтею 35 Закону «Про іпотеку», і, зокрема, чітке та однозначне попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання вимоги протягом 30 днів. Стягнення на предмет іпотеки було вчинене після спливу тридцятиденного строку від дня попередження. 
Предметом позовних вимог у справі № 6-2168цс15 є стягнення 3 % річних, інфляційних витрат та відшкодування моральної шкоди у зв`язку 
з невиконанням рішення суду. Постановою Верховного Суду України 
від 30 березня 2016 року відмовлено у перегляді ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 17 липня 2015 року. Касаційний суд зазначив, що зобов`язання можуть виникати безпосередньо з договорів та інших правочинів, передбачених законом, а також  угод, які не передбачені  законом, але йому не суперечать, а в окремих випадках встановлені актами цивільного законодавства цивільні права та обов`язки можуть виникати  з рішення суду.
Постановою Верховного Суду України від 06 липня 2016 року у справі 
№ 6-1946цс15 відмовлено у задоволенні заяви про перегляд ухвали Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 27 травня 2015 року у справі за позовом про стягнення коштів. 
У зазначеній постанові викладено висновок, що у справі, яка переглядається, суд апеляційної інстанції дійшов правильного висновку про те, що на підставі судового рішення між сторонами виникло грошове зобов`язання у зв`язку зі стягненням компенсації частки права власності 
в нерухомому майні; невиконання такого зобов`язання зумовлює застосування положень частини другої статті 625 ЦК України, що свідчить про правильне застосування судом касаційної інстанції норм матеріального права.
Отже, у справах №760/14438/15-ц, № 757/13243/17, № 910/11249/17, 
№ 459/3560/15-ц, № 757/14247/13-ц, № 6-2168цс15, № 6-1946цс15 правовідносини, які є спірними у порівнюваних ситуаціях, не є подібними, відповідно, відсутні правові підстави вважати про неврахування висновків касаційного суду, викладених у постановах за результатом перегляду вказаних справах. Також відсутні підстави вважати, що суди у справі, яка переглядається, не врахували висновки щодо застосування норм права 
у подібних правовідносинах, які викладені у наведеній як приклад постановах касаційного суду у справах № 522/2732/16-ц, № 755/5691/16-ц, 
№ 815/2595/17, оскільки суди виходили з конкретних обставин кожної окремої справи. При цьому справа № 760/16916/14-ц не була предметом касаційного перегляду.
Доводи касаційної скарги, що судовим рішенням в іншій справі стягнуто на користь кредитора заборгованість за кредитним договором, а боржник не подав до суду доказів виконання такого судового рішення, не можуть бути підставою для скасування оскаржуваних у цій справі судових рішень, оскільки банк порушив вимоги іпотечного договору та норм матеріального права щодо процедури звернення стягнення на предмет іпотеки 
у позасудовому порядку.
Доводи касаційної скарги про наявність у матеріалах справи належного звіту про оцінку спірної квартири, не заслуговують на увагу, оскільки іпотекодержателем не доведено, що саме вказаний звіт був наданий державному реєстратору під час вчинення спірної реєстраційної дії. Банк 
не подав до суду доказів щодо вартості предмета іпотеки, за рахунок 
якого відбулося погашення кредитної заборгованості, а також погодження її з іпотекодавцем.
Безпідставними є доводи касаційної скарги, що повідомлення позивача щодо звернення стягнення на предмет іпотеки відбулося відповідно до вимог Порядку № 1127 та Закону України «Про іпотеку», оскільки 
АТ «Укрсоцбанк» не надало доказів на підтвердження факту отримання     ОСОБА_1 вищевказаного повідомлення або неотримання цього повідомлення внаслідок недбалості останнього, або ухилення від отримання.
З урахуванням того, що інші доводи касаційної скарги є ідентичними доводам апеляційної скарги, яким судом апеляційної інстанції надана належна оцінка, Верховний Суд дійшов висновку про відсутність необхідності повторно відповідати на ті самі аргументи заявника. 
При цьому судом враховано усталену практику Європейського суду з прав людини, який неодноразова відзначав, що рішення національного суду повинно містити мотиви, які достатні для того, щоб відповісти на істотні аспекти доводів сторін (рішення у справі «Руїз Торія проти Іспанії»). Це право не вимагає детальної відповіді на кожен аргумент, використаний стороною, більше того, воно дозволяє судам вищих інстанції просто підтримати мотиви, наведені судами нижчих інстанцій, без того, щоб повторювати їх. 
Європейський суд з прав людини вказав, що міра, до якої суд має виконати обов`язок щодо обґрунтування рішення, може бути різною в залежності від характеру рішення (рішення у справі «Серявін та інші проти України»).
Наявність обставин, за яких відповідно до частини першої 
статті 411 ЦПК України судові рішення підлягають обов`язковому скасуванню, касаційним судом не встановлено.
Висновки за результатами розгляду касаційної скарги
Згідно з частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
За таких обставин суд касаційної інстанції дійшов висновку про відсутність підстав для скасування оскаржуваних судових рішень, тому їх необхідно залишити без змін, а касаційну скаргу - без задоволення.
Щодо судових витрат
Частиною тринадцятою статті 141 ЦПК України передбачено, якщо суд апеляційної чи касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Оскільки касаційну скаргу залишено без задоволення, підстав для нового розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з розглядом справи у судах першої та апеляційної інстанцій, а також розподілу судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції, немає.
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 416 ЦПК України, Верховний Суд 
у складі колегії суддів Третьоїсудової палати Касаційного цивільного суду
ПОСТАНОВИВ:
Касаційну скаргу Акціонерного товариства «Альфа-Банк» залишити без задоволення.
Рішення Деснянського районного суду міста Чернігова від 13 червня 
2019 року та постанову Чернігівського апеляційного суду від 15 лютого 
2021 року залишити без змін.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною та оскарженню не підлягає.
Головуючий                                                                                  І. М. Фаловська
Судді:                                                                                               В. М. Ігнатенко
                                                                                                            С. О. Карпенко
                                                                                                            В. В. Сердюк
                                                                                                            В. А. Стрільчук