ПОСТАНОВА
ІМЕНЕМ УКРАЇНИ

08 червня 2022 року 
м. Київ
cправа №  910/9859/21 

Верховний Суд у складі колегії суддів Касаційного господарського суду:
Суховий В.Г. (головуючий), Волковицька Н.О., Краснов Є.В
за участю секретаря судового засідання - Корнієнко О.В.
розглянув у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Фонду державного майна України (процесуальний правонаступник Державне управління справами) на постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.01.2022 (Попікова О.В., Владимиренко С.В., Євсіков О.О.) та рішення Господарського суду міста Києва від 30.09.2021 (Павленко Є.В.) у справі №910/9859/21
за позовом Приватного акціонерного товариства "Президент-Готель" до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр", третя особа Державне управління справами про розірвання договору та виселення
Історія справи
Короткий зміст позовних вимог
1. Приватне акціонерне товариство "Президент-Готель" (далі - ПАТ "Президент-Готель", Позивач) звернулося до Господарського суду міста Києва з позовом до Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" (далі - ТОВ "БК "Квадр", Відповідач), третя особа Фонд державного майна України (процесуальний правонаступник Державне управління справами) (далі - ФДМУ - процесуальний правонаступник Державне управління справами, Третя особа), в якому просить розірвати договір оренди, посвідчений державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрований в реєстрі за №8-485, укладений між Позивачем та Відповідачем, та зобов`язати Відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень загальною площею 33019,800 м^2, що знаходяться за адресою: м.Київ, вул.Госпітальна, 12.
2. В обґрунтування позовних вимог Позивач посилається на порушення Відповідачем умов договору оренди в частині своєчасної оплати за орендоване майно, що, як зазначає Позивач, посилаючись на пункт 2 статті 10 договору та частину другу статті 651 ЦК України, надає йому право на розірвання договору в судовому порядку.
Короткий зміст оскаржуваного рішення, ухваленого судом першої інстанції
3. Рішенням Господарського суду міста Києва від 30.09.2021 у задоволенні позову відмовлено.
4. Рішення суду мотивовано тим, що Позивачем у встановленому законом порядку не було доведено факту істотного порушення Відповідачем умов спірного договору, яке полягає в порушенні строків сплати орендних платежів у спірні періоди, оскільки матеріалами справи підтверджується існування домовленостей між сторонами договору про відтермінування строку сплати орендних платежів, а тому сплата цих платежів у погоджені (відтерміновані) строки не є порушенням умов договору щодо строків сплати за оренду. Зважаючи на повне добровільне виконання Відповідачем своїх зобов`язань за правочином на час вирішення цього спору, позовні вимоги є недоведеними, необґрунтованими та не підтверджуються наявними у матеріалах справи доказами.
Короткий зміст оскаржуваної постанови, прийнятої судом апеляційної інстанції
5. Постановою Північного апеляційного господарського суду від 10.01.2022 рішення Господарського суду міста Києва від 30.09.2021 залишено без змін з тих же підстав. Крім того, додатково суд апеляційної інстанції зазначив, що матеріали справи свідчать про ведення між сторонами договору листування та погодження Позивачем відтермінування строку здійснення орендних платежів, а тому, надавши згоду на відтермінування такого строку, отримавши оплату від Відповідача у відтермінований (дозволений) Позивачем строк, не відмовившись від отримання цих коштів, а, в подальшому, вимагаючи розірвати договір оренди з підстав несвоєчасної оплати орендної плати, такі дії суперечать попередній поведінці Позивача, чесній діловій практиці, а тому є недобросовісними.
Короткий зміст вимог касаційної скарги Третьої особи
6. Третя особа подала касаційну скаргу на постанову та рішення судів попередніх інстанцій, в якій просить їх скасувати та ухвалити нове рішення про задоволення позову.
Аргументи учасників справи
Доводи Третьої особи, яка подала касаційну скаргу (узагальнено)
7. Судом апеляційної інстанції застосовано статтю 526 ЦК України без урахування висновку щодо застосування цієї норми права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду у справах №924/704/20, №616/871/15-ц, №383/708/16-ц, №922/2056/20.
8. Апеляційним господарським судом неправильно застосовано норми статті 651 ЦК України та не враховано, що істотним порушенням договору є систематичне невиконання Відповідачем зобов`язань з оплати орендних платежів. Висновок Верховного Суду щодо питання наявності істотного порушення договору, що є підставою для його розірвання за рішенням суду на вимогу однієї зі сторін, у випадку систематичної несплати орендної плати у встановлені договором оренди строки, незважаючи на подальше погашення заборгованості у погоджені у простому листуванні строки, у подібних правовідносинах відсутній.
9. Північним апеляційним господарським судом не враховано, що, виходячи з норм статті 654 ЦК України та положень пункту 8 статті 13 договору, зміни до договору в частині строку оплати орендної плати мали бути внесені в такій самій формі, що й договір оренди, що змінюється, а саме шляхом їх оформлення в письмовій формі, нотаріального посвідчення та державної реєстрації, а тому просте листування сторін поза порядком, визначеним статтею 654 ЦК України та умовами договору, не змінює зобов`язання за договором у частині строку оплати орендних платежів. Висновок Верховного Суду стосовно необхідності внесення змін до договору оренди нерухомого майна щодо відтермінування строку здійснення оплати орендної плати шляхом оформлення змін в такій самій формі, що й укладений договір, який змінюється, та у спосіб, передбачений договором, у подібних правовідносинах відсутній.
Позиція Позивача та Відповідача у відзиві на касаційну скаргу
10. Відповідач надав відзив на касаційну скаргу, в якому просить рішення судів попередніх інстанцій скасувати, а справу направити на новий розгляд до суду першої інстанції з тих підстав, що Відповідач позбавлений права та можливості використовувати об`єкт оренди на час дії військового стану, у зв`язку з припиненням його комерційного використання та зміною мети та способу використання для потреб оборони, та не має доступу до нього; потужності та трудові ресурси Позивача, які збігаються з предметом оспорюваного договору оренди на підставі спільного наказу Командування Сил логістики Збройних Сил України та Київської міської військової адміністрації №98/2 від 12.05.2022, використовуються Центральним управлінням інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України; майно Відповідача, що знаходиться на об`єкті оренди, використовується Центральним управлінням інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України. З огляду на наведене, питання розірвання договору має бути досліджене з урахуванням дати припинення використання Відповідачем орендованого майна, а вимога щодо зобов`язання повернути об`єкт оренди має бути розглянута з урахуванням встановлення факту відсутності доступу Відповідача до об`єкта оренди.
11. Позивач відзиву на касаційну скаргу не надав, що у відповідності до частини третьої статті 295 ГПК України не перешкоджає перегляду оскаржуваних судових рішень у даній справі у касаційному порядку.
Інші документи у справі
12. Від Третьої особи (Фонд державного майна України) на адресу Суду 16.05.2022 надійшла заява про заміну Третьої особи її правонаступником - Державним управлінням справами. Оскільки за клопотанням Державного управління справами (надійшло до Суду 10.05.2022) ухвалою Верховного Суду від 11.05.2022 здійснено заміну Третьої особи - Фонду державного майна України її процесуальним правонаступником - Державним управлінням справами, клопотання Фонду державного майна України від 16.05.2022 підлягає долученню до матеріалів справи.
13. Відповідачем до Верховного Суду подано заяву про залучення до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору: Центрального управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України та Командування Сил логістики Збройних Сил України.
13.1. В обґрунтування заяви Відповідач послався на спільний наказ Командування Сил логістики Збройних Сил України та Київської міської військової адміністрації №98/2 від 12.05.2022, прийнятий відповідно до Закону України "Про правовий режим воєнного стану", указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022 "Про введення воєнного стану в Україні", затвердженого Законом України "Про затвердження Указу Президента України №64/2022 від 24.02.2022 "Про введення воєнного стану в Україні" №2102-ІХ від 24.02.2022. Заявник зазначає, що на виконання наказу Центральне управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України використовує для потреб оборони майно, розміщене на вул.Госпітальна, 12 у м.Києві, яке належить Позивачу, і орендарем якого, відповідно до оскаржуваного договору, є Відповідач. Відповідач вважає, що рішення у справі може вплинути на права й обов`язки вказаних осіб.
13.2. Частиною першою статті 50 ГПК України передбачено, що треті особи, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, можуть вступити у справу на стороні позивача або відповідача до закінчення підготовчого провадження у справі або до початку першого судового засідання, якщо справа розглядається в порядку спрощеного позовного провадження, у разі коли рішення у справі може вплинути на їхні права або обов`язки щодо однієї із сторін. Їх може бути залучено до участі у справі також за заявою учасників справи.
Статтею 300 ГПК України визначено межі розгляду справи судом касаційної інстанції, а частиною сьомою статті 301 ГПК України визначено порядок розгляду касаційної скарги.
13.3. Враховуючи наведене, колегія суддів дійшла висновку, що, оскільки вимога про залучення Центрального управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України та Командування Сил логістики Збройних Сил України до участі у даній справі в якості третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, не заявлялася під час розгляду спору судами першої та апеляційної інстанцій, а тому не може бути задоволена Верховним Судом на стадії касаційного перегляду справи, зважаючи на особливості розгляду справи судом касаційної інстанції відповідно до статей 50, 300 ГПК України.
13.4. Також Відповідач у своїй заяві не обґрунтував, на які саме конкретно права або обов`язки Центрального управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України та Командування Сил логістики Збройних Сил України може вплинути рішення суду у цій справі та яким чином.
13.5. З огляду на наведене, заява Відповідача про залучення до участі у справі третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог щодо предмета спору, - Центрального управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України та Командування Сил логістики Збройних Сил України не підлягає задоволенню.
14. До Верховного Суду 08.06.2022 від Відповідача надійшла заява про зупинення провадження у справі №910/9859/21 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №910/9859/21 за результатами розгляду заяви Відповідача про перегляд за нововиявленими обставинами рішення Господарського суду міста Києва від 30.09.2021 у даній справі. Відповідач зазначає, що 02.06.2022 подав до Господарського суду міста Києва заяву про перегляд за нововиявленими обставинами рішення від 30.09.2021 у цій справі, а тому просить суд касаційної інстанції зупинити провадження у справі №910/9859/21.
14.1. Розглянувши заяву, колегія суддів дійшла висновку про відсутність підстав для її задоволення, оскільки ГПК України не передбачає такої підстави для зупинення провадження у касаційній інстанції як подання заяви про перегляд рішення суду першої інстанції за нововиявленими обставинами.
15. У засіданні суду 08.06.2022 представник Відповідача - адвокат Гончаров Е.В. заявив усне клопотання про відкладення чи оголошення перерви в засіданні суду з метою надання можливості надати пояснення іншому представнику Відповідача - адвокату Волковій М.Ю., яка приймала участь у розгляді цієї справи в судах попередніх інстанцій, проте не має можливості бути присутньою в судовому засіданні 08.06.2022, у зв`язку з чим, як зазначає представник Відповідача - адвокат Гончаров Е.В., 01.06.2022 заявляла клопотання про участь у справі в режимі відеоконференції. Колегія суддів не знайшла підстав для задоволення клопотання представника Відповідача - адвоката Гончарова Е.В. про відкладення чи оголошення перерви в судовому засіданні 08.06.2022, оскільки в матеріалах справи відсутнє клопотання адвоката Волкової М.Ю. від 01.06.2022 про участь в засіданні суду в режимі відеоконференції, а представник Відповідача не надав Суду доказів звернення 01.06.2022 адвоката Волкової М.Ю. з вказаним клопотанням. Крім того, адвокат Гончаров Е.В. є належним представником Відповідача. Також у вирішенні цього клопотання колегія суддів врахувала, що це друге судове засідання у даній справі, а перше судове засідання 25.05.2022, у яке представник Відповідача не з`явився, було відкладено саме з метою забезпечення рівних процесуальних прав учасників справи.
ПОЗИЦІЯ  ВЕРХОВНОГО  СУДУ
Оцінка аргументів учасників справи і висновків судів першої та апеляційної інстанцій
16. Судами попередніх інстанцій під час розгляду справи встановлено, що 17.04.2009 між Позивачем (Орендодавець) та Відповідачем (Орендар) укладено договір оренди, посвідчений державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори та зареєстрований у реєстрі за №8-485, за умовами якого Орендодавець надав, а Орендар прийняв в строкове платне користування об`єкт оренди (нерухоме майно за адресою: м. Київ, вул. Госпітальна, 12, загальною площею 33019,800 м^2). Договір набирає чинності з дати його нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
Як встановлено та досліджено судами першої та апеляційної інстанцій, пунктом 1 статті 2 договору визначено, що, починаючи з моменту підписання акта приймання-передачі, Орендар зобов`язаний щомісяця сплачувати Орендодавцю орендну плату за користування об`єктом оренди, розраховану виходячи з оціночної вартості об`єкта оренди, зазначеної у статті 1 договору оренди.
До 5 числа кожного поточного місяця Орендодавець виставляє Орендарю рахунки за відповідний місяць строку оренди. Після одержання таких рахунків на оплату орендної плати Орендар повинен її сплатити та надати підтверджуючі документи протягом 10 робочих днів з моменту отримання рахунків (пункт 2 статті 2 договору).
17. Судами першої та апеляційної інстанцій встановлено, що Відповідач звертався до Позивача з листами про відтермінування строків оплати орендної плати за квітень - грудень 2018 року, січень - травень 2019 року, а Позивач, в свою чергу, погоджував таке відтермінування. Оплата рахунків за спірний період здійснювалася із затримкою, а саме: оплата: рахунку від 01.04.2018 здійснена в повному обсязі у вересні-жовтні 2018 року; рахунку від 11.05.2018 здійснена у вересні-листопаді 2018 року; рахунку від 01.06.2018 здійснена у грудні 2018 року; рахунку від 06.07.2018 здійснена у жовтні 2018 року-лютому 2019 року; рахунку від 01.08.2018 здійснена у лютому-березні 2019 року; рахунку від 03.09.2018 здійснена у лютому-березні 2019 року; рахунку від 08.10.2018 здійснена у березні 2019; рахунку від 12.11.2018 здійснена у січні-квітні 2019 року; рахунку від 07.12.2018 здійснена в квітні 2019 року; рахунку від 02.01.2019 здійснена у січні-квітні 2019 року; рахунку від 07.02.2019 здійснена у квітні-травні 2019 року; рахунку від 07.03.2019 здійснена у квітні-травні 2019 року; рахунку від 01.04.2019 здійснена травні-червні 2019 року; рахунку від 08.05.2019 здійснена у червні-липні 2019 року.
18. Зважаючи на те, що, як вказують суди попередніх інстанцій, матеріалами справи підтверджується, що сплата орендної плати, яка здійснена Відповідачем поза межами строків, встановлених договором оренди, відбувалася за погодженням з Позивачем, про що свідчать наявні в матеріалах справи копії листів про надання дозволу на відтермінування сплати орендної плати, і це свідчить про існування домовленості між сторонами договору про таке відтермінування, тому твердження Позивача про те, що сплата орендної плати в погоджені строки є таким порушенням, внаслідок якого Позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні спірного договору, суди попередніх інстанцій вважають необґрунтованим.
18.1. При цьому, апеляційний господарський суд, пославшись на пункт 5 статті 13 договору, яким визначено, що повідомлення або інший обмін кореспонденцією, які вимагаються або дозволяються за цим договором, вважаються наданими в задовільний спосіб, якщо вони будуть вручені особисто або надіслані поштовим відправленням з повідомленням про вручення, факсом з підтвердженням отримання або кур`єром адресату на наведену в договорі адресу, відхилив доводи апеляційних скарг Позивача та Третьої особи про необхідність врахування пункту 8 статті 13 договору, яким визначено, що будь-які зміни або доповнення до цього договору та/або додатків до нього, включаючи це положення, набирають чинності за умови їх оформлення в письмовій формі, нотаріального посвідчення та державної реєстрації. Суд дійшов висновку, що, оскільки Позивач отримав від Відповідача листи про відтермінування строку оплати орендної плати і своїми листами надав згоду на таке відтермінування, питання нотаріального посвідчення цих листів Позивачем під час листування не піднімалося, Позивачем прийнято оплату, не здійснено повернення коштів, тому вказане підтверджує порозуміння сторін договору щодо відстрочки строку оплати орендної плати.
19. Проте, колегія суддів не може погодитися з такими висновками судів першої та апеляційної інстанцій з огляду на таке.
20. Статтею 654 ЦК України визначено форму зміни або розірвання договору. Так, зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.
21. Також, як встановив суд апеляційної інстанції, пунктом 8 статті 13 договору передбачено, що будь-які зміни або доповнення до цього договору та/або додатків до нього, включаючи це положення, набирають чинності за умови їх оформлення в письмовій формі, нотаріального посвідчення та державної реєстрації.
22. Домовленість двох або більше сторін, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав або обов`язків - є договором (частині перша статті 626 ЦК України).
23. Спірний договір нотаріально посвідчено та здійснено його державну реєстрацію, тому всі зміни до договору чи будь-які домовленості сторін договору, в тому числі і щодо строку оплати за оренду приміщень, мають вчинятися в такій самій формі, як і сам договір, тобто в письмовій формі, і підлягають нотаріальному посвідченню та державній реєстрації, оскільки цього вимагають положення статті 654 ЦК України та встановлено умовами договору (пункт 8 статті 13 договору).
24. Отже, зміни, які вносяться до такого договору, чи інші домовленості сторін договору є укладеними та вважаються вчиненими за умови їх нотаріального посвідчення та державної реєстрації (статті 210, 640 ЦК України).
24.1. Відповідно до положень частини першої статті 220 ЦК України недодержання вимог закону про нотаріальне посвідчення договору (у даному випадку "домовленості") тягне його нікчемність, а тому така домовленість не породжує будь-яких правових наслідків щодо договору оренди, а відтак, листування сторін договору, яке суди попередніх інстанцій помилково оцінили як домовленість сторін з приводу відстрочення орендних платежів, не впливає на обов`язки Орендаря (Відповідача) сплачувати орендну плату у строк, встановлений договором оренди, тобто щомісячно.
25. Таким чином, висновок судів про те, що між сторонами договору існує домовленість на відтермінування сплати орендної плати не відповідає статті 654 ЦК України, а також умовам самого договору (пункт 8 стаття 13).
25.1. Більше того, суд апеляційної інстанції під час розгляду доводів апеляційних скарг Позивача та Третьої особи, в яких вони звертали увагу на необхідність застосування положення статті 654 ЦК України та врахування пункту 8 статті 13 договору в межах розгляду даної справи щодо форми листів (нотаріальне посвідчення та державна реєстрація), в яких сторони узгоджували питання відтермінування строку орендних платежів, дійшов помилкового висновку, що нотаріальне посвідчення вказаних листів Позивача та Відповідача можливе лише в разі, якщо таке питання піднімається сторонами договору. Колегія суддів вважає, що такий висновок апеляційного господарського суду є помилковим, оскільки нотаріальне посвідчення та державна реєстрація всіх документів, якими змінюються умови договору оренди, який нотаріально посвідчений та здійснено його державну реєстрацію, вимагається положеннями договору оренди та нормами статті 654 ЦК України.
26. При цьому, апеляційний господарський суд зазначив, що дії Позивача, який надав згоду на відтермінування сплати орендної плати, отримав згодом оплату, не відмовився від отримання такої оплати, а в подальшому звернувся до суду з даним позовом, свідчать про суперечливість поведінки та є недобросовісними. Колегія суддів касаційної інстанції з цього приводу звертає увагу, що принципи та звичаї ділового обороту застосовуються у випадках, коли питання правовідносин не врегульовані договором та актами цивільного законодавства, а застосування таких принципів і звичаїв не може суперечити умовам договору та нормам законодавства.
27. З огляду на наведене, доводи касаційної скарги (пункт 9 постанови) у цій частині є обґрунтованими.
28. Приймаючи рішення у справі та здійснюючи його апеляційний перегляд, суди попередніх інстанцій дійшли висновку, що доводи, на які посилався Позивач у позові, не підтверджують істотного порушення Відповідачем умов договору, внаслідок чого Позивач значною мірою позбавився того, на що він розраховував при укладенні оспорюваного договору, а тому зазначене зумовило відсутність обставин, необхідних для розірвання договору. При цьому, суди вказали, що Позивачем у встановленому законом порядку не було доведено факту істотного порушення Відповідачем умов спірного договору, яке полягає у порушенні строків сплати орендних платежів у спірні періоди, оскільки сплата орендної плати Відповідачем поза межами строків, встановлених договором, відбулася на підставі домовленості про відтермінування такого строку, яка викладена в простому листуванні.
29. Як убачається з матеріалів справи, предметом спору у даній справі є вимога про розірвання договору оренди у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, що є істотним порушенням умов договору оренди, та зобов`язання повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень.
30. Так, за приписами частини другої  статті 651 ЦК України  договір може бути змінено або розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом.
31. Застосування такого правового наслідку, як розірвання договору судом, саме з підстави істотності допущеного порушення договору, визначеної через іншу оціночну категорію - значну міру позбавлення того, на що особа розраховувала при укладенні договору, - відповідає загальним засадам цивільного законодавства, до яких за пунктом 6 частини першої статті 3 ЦК України належать, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність.
32. Частиною першою статті 284 ГК України передбачено, що однією з істотних умов договору оренди є орендна плата з урахуванням її індексації.
33. Отже, оскільки законодавець визначає однією з істотних умов договору оренди орендну плату, то основний інтерес особи, яка передає майно в оренду, полягає в своєчасному отриманні орендної плати відповідно до умов договору. Порушення цього інтересу у вигляді систематичної несвоєчасної сплати орендної плати має наслідком завдання шкоди, через що сторона (орендодавець) значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору оренди майна.
34. Відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться.
35. Як встановили суди попередніх інстанцій (пункт 17 постанови), сплата орендної плати Відповідачем за спірний період з квітня 2018 року по травень 2019 року відбулася поза межами строків, установлених договором. При цьому, оплата: рахунку від 01.04.2018, яка здійснена в повному обсязі у вересні-жовтні 2018 року; рахунку від 11.05.2018, яка здійснена у вересні-листопаді 2018 року; рахунку від 01.06.2018, яка здійснена у грудні 2018 року; рахунку від 06.07.2018, яка здійснена у жовтні 2018 року-лютому 2019 року; рахунку від 01.08.2018, яка здійснена у лютому-березні 2019 року; рахунку від 03.09.2018, яка здійснена у лютому-березні 2019 року; рахунку від 08.10.2018, яка здійснена у березні 2019; рахунку від 12.11.2018, яка здійснена у січні-квітні 2019 року; рахунку від 07.12.2018, яка здійснена в квітні 2019 року; рахунку від 02.01.2019, яка здійснена у січні-квітні 2019 року; рахунку від 07.02.2019, яка здійснена у квітні-травні 2019 року; рахунку від 07.03.2019, яка здійснена у квітні-травні 2019 року; рахунку від 01.04.2019, яка здійснена травні-червні 2019 року; рахунку від 08.05.2019, яка здійснена у червні-липні 2019 року, про що встановлено судами першої та апеляційної інстанції, свідчить про систематичне порушення Відповідачем умов договору оренди протягом тривалого періоду - 14 місяців підряд - в частині обов`язку Орендаря щомісячно сплачувати орендну плату.
36. Щодо посилання суду першої інстанції на відсутність доказів виставлення рахунків на оплату за відповідний місяць, колегія суддів зазначає, що це не змінює обов`язку Орендаря щомісячно сплачувати Орендодавцю орендну плату за користування об`єктом оренди, оскільки такий строк оплати встановлено договором оренди (пункт 1 статті 2 договору), а передбачений у пункті 2 статті 2 договору порядок виставлення та сплати рахунків за відповідний місяць, так само, як і не виставлення таких рахунків, не змінює встановленого договором щомісячного строку оплати.
37. Верховний Суд вважає, що таке систематичне порушення договору оренди щодо сплати орендної плати є істотним порушенням договору у розумінні положень статті 651 ЦК України, а тому є підставою для розірвання даного договору, незважаючи на те, чи виплачена у подальшому заборгованість, оскільки відповідно до статті 526 ЦК України зобов`язання має виконуватися належним чином відповідно до умов договору та вимог цього Кодексу, інших актів цивільного законодавства, а за відсутності таких умов та вимог - відповідно до звичаїв ділового обороту або інших вимог, що звичайно ставляться (схожої правової позиції дотримується Верховний Суд у постановах від 04.09.2019 у справі №616/871/15-ц, від 10.02.2021 у справі №923/1001/19). Тобто, саме за встановлених судами попередніх інстанцій обставин у даній справі, таке порушення колегія суддів вважає істотним.
38. Висновку щодо зобов`язання належного виконання умов договору (стаття 526 ЦК України) також дотримується Верховний Суд і в постановах від 27.05.2021 у справі №924/704/20, від 20.06.2019 у справі №383/708/16-ц, від 02.05.2018 у справі №925/549/17, від 06.04.2021 у справі №922/2056/20 за подібних правовідносин, на які посилається скаржник у касаційній скарзі.
38.1. При цьому, у визначенні подібності правовідносин Суд виходить з того, що правовідносини у справах №924/704/20, №383/708/16-ц, №925/549/17, №922/2056/20, №616/871/15-ц та у цій справі №910/9859/21 є подібними щодо змісту спірних правовідносин (обставин, пов`язаних із правами й обов`язками сторін договору оренди) та правовим регулюванням (стаття 526 ЦК України) (постанова Великої Палати Верховного Суду від 12.10.2021 у справі №233/2021/19 (провадження №14-166цс20).
38.2. З огляду на викладене, Суд вважає, що наведені скаржником у касаційній скарзі підстави для касаційного оскарження судових рішень, передбачені пунктом 1 частини другої статті 287 ГПК України, а саме неврахування висновків щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, викладених у постановах Верховного Суду, знайшли своє підтвердження (пункт 7 постанови).
39. Водночас, з огляду на зазначене в цій постанові, доводи касаційної скарги, вказані в пункті 8 постанови, колегією суддів відхиляються, оскільки предметом спору у даній справі є вимога про розірвання договору оренди у зв`язку з систематичною несплатою орендної плати, що є істотним порушенням умов договору оренди (пункт 29 постанови), і правова позиція з цього питання сформована Верховним Судом (пункт 37 постанови).
40. Зважаючи на наведене, виходячи з положень статті 284 ГК України, статей 526, 651 ЦК України, а також надаючи оцінку встановленим судами попередніх інстанцій обставинам справи про здійснення Відповідачем оплати поза межами строків, встановлених договором, Суд вважає наявними підстави для розірвання спірного договору оренди з підстав істотного порушення договору у вигляді систематичного невиконання Відповідачем істотної умови цього договору щодо своєчасного внесення орендної плати, що призвело до позбавлення Позивача значною мірою того, на що він розраховував при укладенні договору оренди.
41. Суд апеляційної інстанції, відхиляючи доводи Третьої особи щодо завдання Позивачу істотної шкоди порушенням Відповідачем строків здійснення орендних платежів, послався на те, що несвоєчасна сплата орендних платежів Відповідачем Позивачу здійснювалася за згоди Позивача, про що свідчать його листи про надання дозволу на відтермінування такої сплати. Однак, колегія суддів вважає за необхідне зазначити, що істотним порушенням договору є саме систематичність несплати орендних платежів, у результаті чого Позивач значною мірою був позбавлений того, на що він розраховував при укладенні договору, і на кваліфікацію істотності не впливає наявність домовленості сторін, яка не створює правових наслідків щодо нотаріально посвідченого договору оренди.
42. Стосовно положень пунктів 1, 2 статті 10 договору, щодо пред`явлення претензії у разі істотного порушення, на які послалися суди попередніх інстанцій в оскаржуваних судових рішеннях та представник Відповідача в судовому засіданні 08.06.2022, колегія суддів зазначає, що ці умови договору не позбавляють сторону права звернення безпосередньо до суду за захистом порушеного права на інших підставах, передбачених законом.
43. Відповідно до частини четвертої статті 291 ГК України правові наслідки припинення договору оренди визначаються відповідно до умов регулювання договору найму ЦК України.
43.1. Згідно з частиною першою статті 785 ЦК України у разі припинення договору найму наймач зобов`язаний негайно повернути наймодавцеві річ у стані, в якому вона була одержана, з урахуванням нормального зносу, або у стані, який було обумовлено в договорі.
43.2. Беручи до уваги, що позовна вимога про розірвання спірного договору підлягає задоволенню, тому, відповідно до частини четвертої статті 291 ГК України, частин другої, третьої статті 653, частини першої статті 785 ЦК України, позовна вимога про зобов`язання Відповідача повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень також підлягає задоволенню.
44. Доводи, наведені у відзиві Відповідача (пункт 10 постанови), колегія суддів відхиляє з огляду на те, що наведені в ньому обставини виникли під час перегляду судових рішень попередніх інстанцій в касаційному порядку та не існували на час розгляду справи в суді першої інстанції та перегляду справи в суді апеляційної інстанції, а тому, з огляду на межі розгляду справи судом касаційної інстанції, які визначені статтею 300 ГПК України, відсутні підстави для скасування судових рішень попередніх інстанцій у справі та її направлення на новий розгляд до суду першої інстанції.
Висновки за результатами розгляду касаційних скарг
45. Відповідно до пункту 3 частини першої статті 308 ГПК України суд касаційної інстанції за результатами розгляду касаційної скарги має право скасувати судові рішення повністю або частково і ухвалити нове рішення у відповідній частині або змінити рішення, не передаючи справи на новий розгляд.
Згідно з частиною першою статті 311 ГПК України підставами для скасування судових рішень повністю або частково і ухвалення нового рішення у відповідній частині або зміни рішення є неправильне застосування норм матеріального права або порушення норм процесуального права.
З огляду на наведені норми процесуального права, виходячи з повноважень суду касаційної інстанції, враховуючи те, що судами попередніх інстанцій неправильно застосовано норми матеріального права (статті 526, 651 ЦК України) та не застосовано норму матеріального права (стаття 654 ЦК України), яка підлягала застосуванню, колегія суддів вважає за необхідне скасувати оскаржувані рішення суду першої інстанції та постанову суду апеляційної інстанції про відмову у задоволенні позову та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
46. З огляду на наведене, касаційна скарга Третьої особи підлягає задоволенню.
Щодо судових витрат
47. Відповідно до частини чотирнадцятої статті 129 ГПК України якщо суд касаційної інстанції, не передаючи справи на новий розгляд, змінює рішення або ухвалює нове, цей суд відповідно змінює розподіл судових витрат.
Згідно з підпунктами "б" та "в" пункту 4 частини першої статті 315 ГПК України у разі скасування рішення та ухвалення нового рішення або зміни рішення у резолютивній частині постанови суду касаційної інстанції зазначається новий розподіл судових витрат, понесених у зв`язку із розглядом справи у суді першої інстанції та апеляційної інстанції; розподіл судових витрат, понесених у зв`язку з переглядом справи у суді касаційної інстанції.
48. Оскільки за результатами касаційного перегляду справи рішення та постанова судів попередніх інстанцій підлягають скасуванню, а позов підлягає задоволенню в повному обсязі, то судові витрати згідно зі статтею 129 ГПК України покладаються на Відповідача.
Керуючись статтями 50, 129, 227, 228, 300, 301, 308, 311, 314, 315, 317 ГПК України, суд
ПОСТАНОВИВ:
1. Заяву Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" про залучення до участі у справі №910/9859/21 третіх осіб, які не заявляють самостійних вимог на предмет спору - Центральне управління інженерно-інфраструктурного забезпечення Командування Сил логістики Збройних Сил України та Командування Сил логістики Збройних Сил України залишити без задоволення.
2. В задоволенні заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" про зупинення провадження у справі №910/9859/21 до набрання законної сили судовим рішенням у справі №910/9859/21 за результатами розгляду заяви Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" про перегляд за нововиявленими обставинами рішення Господарського суду міста Києва від 30.09.2021 у справі №910/9859/21 відмовити.
3. Касаційну скаргу Фонду державного майна України (процесуальний правонаступник Державне управління справами) задовольнити.
4. Постанову Північного апеляційного господарського суду від 10.01.2022 та рішення Господарського суду міста Києва від 30.09.2021 у справі №910/9859/21 скасувати та прийняти нове рішення, яким позовні вимоги задовольнити повністю.
5. Розірвати договір оренди, посвідчений державним нотаріусом п`ятої Київської державної нотаріальної контори, зареєстрований в реєстрі за №8-485, укладений між Приватним акціонерним товариством "Президент-Готель" та Товариством з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр".
6. Зобов`язати Товариство з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" повернути об`єкт оренди шляхом виселення з приміщень загальною площею 33019,800 квадратних метрів, що знаходяться за адресою: м.Київ, вул.Госпітальна, 12.
7. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" (код 35929323) на користь Державного управління справами (код 00037256) 9  080,00 грн судових витрат по сплаті судового збору за подання касаційної скарги, 6  810,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
8. Стягнути з Товариства з обмеженою відповідальністю "Будівельна компанія "Квадр" (код 35929323) на користь Приватного акціонерного товариства "Президент-Готель" (код 30058128) 4  540,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання позовної заяви, 6  810,00 грн витрат по сплаті судового збору за подання апеляційної скарги.
9. Видачу наказів доручити Господарському суду міста Києва.
Постанова набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.

Суддя                                                                                          В. Суховий

Судді                                                                                          Н.Волковицька

Суддя                                                                                          Є.Краснов