Постанова 
Іменем України                                  
 
10 травня 2022 року
м. Київ
 
справа № 308/13017/16-ц
 
провадження № 61-21376св21
 
Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду:
головуючого - Луспеника Д. Д. 
суддів: Воробйової І. А., Коломієць Г. В., Лідовця Р. А. (суддя-доповідач),   Черняк Ю. В.,
 
учасники справи:
позивач - ОСОБА_1 ,
відповідачі: Акціонерне товариство «Таскомбанк» (правонаступник Публічного акціонерного товариства «ВіЕсБанк»), ОСОБА_2 , приватний нотаріус Ужгородського міського нотаріального округу Кішкін Денис Володимирович,
треті особи: Ужгородський міський відділ державної виконавчої служби Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції України (м. Івано-Франківськ), ОСОБА_3 ,
 
розглянув у порядку спрощеного позовного провадження касаційну скаргу ОСОБА_2 на рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 11 вересня 2020 року у складі судді Придачук О. А. та постанову Закарпатського апеляційного суду від 02 грудня 2021 року                   у складі колегії суддів: Куштана Б. П., Джуги С. Д., Кожух О. А.,
 
ВСТАНОВИВ:
 
1.     Описова частина 
 
Короткий зміст позовних вимог
 
У грудні 2016 року ОСОБА_1 звернулася до суду з позовом до Публічного акціонерного товариства (далі - ПАТ) «ВіЕсБанк», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Д. В., треті особи: Ужгородський міський відділ державної виконавчої служби              Південно-Західного міжрегіонального управління Міністерства юстиції України (м. Івано-Франківськ), ОСОБА_3 , про визнання недійсним договору купівлі-продажу та скасування державної реєстрації права власності.
 
Позовна заява мотивована тим, що спірний договір купівлі-продажу                   від 26 жовтня 2016 року з продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені було укладено без належних правових підстав, з порушенням вимог статті 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки між нею та банком іпотечний договір не передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки від свого імені будь-якій особі, іпотекодержатель не повідомив її про намір продати предмет іпотеки, а також не повідомив жодну з осіб, в інтересах якої було накладено арешт на все належне їй на праві власності майно (у тому числі предмет іпотеки) та державну виконавчу службу, яка наклала ці заборони, у примусовому порядку виконувала судове рішення, чим порушив її право власності оскільки протягом тридцятиденного строку з дня отримання такого повідомлення вона мала право письмово повідомити іпотекодержателя про намір купити предмет іпотеки, і лише у випадку коли вона та інші особи, які мають зареєстровані права чи вимоги на предмет іпотеки не висловили наміру його придбати іпотекодержатель мав право продати предмет іпотеки будь-якій іншій особі на власний розсуд, а нотаріус посвідчити такий договір та зареєструвати право власності.
Посилалася на те, що при укладенні договору іпотекодержателем (продавцем) порушено вимоги Закону України «Про іпотеку» щодо порядку визначення ціни продажу предмета іпотеки - майно продано за ціною, що в десять разів є нижчою від звичайної вартості майна, а також без отримання нотаріально посвідченої згоди на відчуження іпотечного майна у її               чоловіка - ОСОБА_3 , та договір укладено представником банку, а саме ОСОБА_4 , який не мав права його укладати, оскільки він згідно з довіреністю від 23 грудня 2013 року, посвідченою приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу за реєстровим № 2775 він не був наділений повноваженням укладати договори купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Ураховуючи наведене, з урахуванням уточнень, ОСОБА_1 просила суд: визнати укладений 26 жовтня 2016 року договір купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку») між ПАТ «ВіЕсБанк», від імені якого на підставі довіреності діяв ОСОБА_4 , та ОСОБА_2 , посвідчений 26 жовтня               2016 року приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д. В., зареєстрований у реєстрі за № 2118, недійсним з моменту його вчинення; скасувати державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нерухоме майно - аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 , вчинену на підставі договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку»), укладеного                            26 жовтня 2016 року; визнати протиправним і скасувати рішення про державну реєстрацію прав та їх обтяжень (з відкриттям розділу)                                    від 26 жовтня 2016 року, індексний номер 32060089, про реєстрацію права власності на аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, за адресою: будинок                 АДРЕСА_1 , за ОСОБА_2 , ухвалене державним реєстратором - приватним нотаріусом Кішкіним Д. В., номер запису про право власності 17105812, реєстраційний номер об`єкта нерухомого майна 1066249621101, та зобов`язати приватного нотаріуса Кішкіна Д. В. поновити запис про її право власності на будівлю аптеки.
 
Короткий зміст судових рішень суду першої інстанції 
 
Ухвалою Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області                       від 06 серпня 2020 року залучено до участі у справі правонаступника                       ПАТ «ВіЕс Банк» - Акціонерне товариство (далі - АТ) «Таскомбанк».
 
Рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області                       від 11 вересня 2020 року позов ОСОБА_1 задоволено.
Визнано недійсним договір купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені (у порядку статті 38 Закону України                                    «Про іпотеку»), укладений 26 жовтня 2016 року між ПАТ «ВіЕс Банк» та               ОСОБА_2 , посвідчений приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіним Д. В., зареєстрований у реєстрі за № 2118.
Скасовано державну реєстрацію права власності ОСОБА_2 на нерухоме майно - аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, розташовану за адресою:                АДРЕСА_1 , вчинену на підставі договору купівлі-продажу предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені (у порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку»), укладеного 26 жовтня 2016 року.
 
Рішення суду першої інстанції мотивовано тим, що при підписанні, укладенні та нотаріальному посвідченні оспорюваного договору купівлі-продажу було порушено положення частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», чим порушено переважне право позивача на придбання предмета іпотеки в іпотекодержателя, тому є правові підстави для визнання недійсним договору на підставі частини першої статті 215 ЦК України, як такого, що не відповідає вимогам частини першої статті 203 ЦК України, відповідно до якої зміст правочину не може суперечити цьому Кодексу, іншим актам цивільного законодавства.
 
Додатковим рішенням Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області від 28 січня 2021 року вирішено питання розподілу судових витрат.
 
Короткий зміст судового рішення суду апеляційної інстанції 
 
Постановою Закарпатського апеляційного суду від 02 грудня 2021 року апеляційні скарги АТ «Таскомбанк», ОСОБА_2 , приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Д. В. задоволено частково.
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області                           від 11 вересня 2020 року в частині задоволення позовних вимог до приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу                Кішкіна Д. В. скасовано.
У позові до приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Д. В. відмовлено.
Решту рішення суду першої інстанції залишено без змін.
 
Судове рішення апеляційного суду мотивовано тим, що суд першої інстанції забезпечив повний та всебічний розгляд справи, ухваливши законне та обґрунтоване рішення по суті спору.
Суд апеляційної інстанції також вказав, що іпотекодержатель                                           (ПАТ «ВіЕс Банк») не виконав вимог статті 35 Закону України «Про іпотеку», що унеможливило встановлення державним реєстратором завершення              30-денного строку, сплив якого пов`язується з проведенням ним подальших дій зі звернення стягнення на предмет іпотеки, та є самостійною й достатньою підставою для визнання недійсним договору купівлі-продажу.
При цьому, суд дійшов висновку, що позовна вимога про скасування державної реєстрації права власності на спірне майно не може бути звернена до приватного нотаріуса, якого позивач помилково визначив відповідачем. Державний реєстратор, зокрема і приватний нотаріус, зобов`язаний виконати рішення суду щодо скасування державної реєстрації речового права або його обтяження незалежно від того, чи був цей реєстратор залучений до участі у справі навіть третьою особою, яка не заявляє самостійних вимог щодо предмета спору.
 
Короткий зміст вимог касаційної скарги
 
У касаційній скарзі, поданій у грудні 2021 року до Верховного Суду,                     ОСОБА_2 , посилаючись на неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, просить оскаржувані судові рішення судів попередніх інстанцій скасувати та ухвалити нове судове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог у повному обсязі.
 
Аргументи учасників справи
 
Доводи особи, яка подала касаційну скаргу 
 
Касаційна скарга мотивована тим, що суд першої інстанції помилково вказав на відсутність повноважень представника банку на укладення спірного договору, оскільки він діяв на підставі належно оформленої та посвідченої довіреності.
Вважає, що суди помилково вказали на порушення іпотекодержателем норм статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки стаття 35 передбачає саме направлення вимоги, а не її отримання, а статтею 38 встановлено, що у разі невиконання положень цієї статті щодо повідомлення про намір продати предмет іпотеки, іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків, що не має наслідком визнання відповідного договору недійсним. З урахуванням наведеного, вважає, що позивач обрав неправильний спосіб захисту своїх прав.
Також посилається на те, що доводи позовної заяви щодо арешту нерухомого майна на час його продажу, є безпідставними та спростовуються наявною в матеріалах справи інформаційною довідкою від 26 жовтня 2016 року                         № 71441332, яка була надана нотаріусом.
 
Доводи особи, яка подала відзив на касаційну скаргу
 
У лютому 2022 року  ОСОБА_1 подала до Верховного Суду відзив на касаційну скаргу, в якому вказує, що її доводи є необґрунтованими та спростовуються встановленими судами обставинами, не впливають на правильність вирішення судами справи, тому просить залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення - без змін.
 
Надходження касаційної скарги до суду касаційної інстанції
 
Ухвалою Верховного Суду від 18 січня 2022 року відкрито провадження у справі та витребувано матеріали справи із суду першої інстанції.
 
07 лютого 2022 року матеріали справи надійшли до Верховного Суду.
 
Ухвалою Верховного Суду від 07 квітня 2022 року справу призначено до розгляду.
 
Фактичні обставини справи, встановлені судами
 
20 грудня 2007 року ОСОБА_1 уклала з Відкритим акціонерним товариством (далі - ВАТ) «Електрон Банк», правонаступником якого є                  ПАТ «Фольксбанк», правонаступником якого є ПАТ «ВіЕс Банк», кредитний договір КF 46188 на отримання споживчого кредиту.
 
Того ж дня, для забезпечення виконання зобов`язань за кредитним договором між ВАТ «Електрон Банк» та ОСОБА_1 укладено іпотечний договір, згідно з умовами якого остання передала в іпотеку банку нерухоме майно, а саме - аптеку загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 .
 
26 жовтня 2016 року між ПАТ «ВіЕс Банк» та ОСОБА_2 укладено договір купівлі-продажу «предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені                      (в порядку статті 38 Закону України «Про іпотеку)», згідно з яким продавець, як іпотекодержатель за іпотечним договором, посвідченим 20 грудня                 2007 року Анучин Г. В. - приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, за реєстровим № 1474 (зі змінами та доповненнями, внесеними додатком до іпотечного договору, посвідченим 22 лютого                   2008 року Анучин Г. В. - приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, за реєстровим № 541, додатком до іпотечного договору, посвідченим 22 травня 2008 року Анучин Г. В. - приватним нотаріусом Ужгородського міського нотаріального округу, за реєстровим             № 1663) продав, а покупець купив нерухоме майно, а саме - аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 .
 
Договір купівлі-продажу «предмета іпотеки іпотекодержателем від свого імені» від 26 жовтня 2016 року від імені ПАТ «ВіЕс Банк» на підставі довіреності, посвідченої 23 грудня 2013 року Шапіро І. В. - приватним нотаріусом Львівського міського нотаріального округу, за реєстровим                      № 2775, підписано ОСОБА_4 . Відповідно до вказаної довіреності ОСОБА_4 уповноважено вести справи банку в усіх без винятку судах, судових, адміністративних установах та організаціях України з усіма правами, які надані законом позивачу (без права повної або часткової відмови від позовних вимог, визнання повністю або частково позовних вимог, відповідачу, третій особі та потерпілому, здійснювати всі повноваження стягувача, передбачені Законом України «Про виконавче провадження». Також вказаною довіреністю ОСОБА_4 уповноважено укладати договори купівлі-продажу нерухомого майна, на які право продажу належить ПАТ «ВіЕс Банк на підставі рішення суду.
 
21 травня 2012 року Ужгородським міськрайонним судом Закарпатської області ухвалено рішення у справі за позовом ПАТ «Фольксбанк» до                      ОСОБА_1 про стягнення боргу за договором кредиту, згідно з яким суд ухвалив стягнути з неї на користь банку заборгованість за кредитним договором від 20 грудня 2007 року № KF46188 у сумі 204 187,11 грн, з яких:             160 419 грн - заборгованість за кредитом, 34 986,7 грн - заборгованість за відсотками, 6 961,41 грн - пеня за несвоєчасне повернення кредиту та процентів, держмито у розмірі 1 700 грн та 120 грн суми витрат за інформаційно-технічне забезпечення.
 
На виконання вказаного рішення суду 03 квітня 2013 року Ужгородським міськрайонним судом видано виконавчий лист у справі № 2-5079/11, та                   24 квітня 2013 року відкрито виконавче провадження № 37735352 з примусового виконання вказаного виконавчого листа.
 
У межах указаного виконавчого провадження, 18 листопада 2014 року головним державним виконавцем МВ ДВС Ужгородського міськрайонного управління юстиції Роман В. Я. проведено опис майна боржника -                      ОСОБА_1 , а саме - аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , на яке накладено арешт і встановлено обмеження права користування і відчуження у будь-який спосіб. Описане майно прийняв на відповідальне зберігання Баняс В. В. - представник ПАТ «ВіЕс Банк».
 
27 листопада 2014 року представник ПАТ «ВіЕс Банк» Баняс В. В. звернувся до державного виконавця із заявою про залучення експерта - приватного підприємця (далі - ПП) ОСОБА_6 для участі у виконавчому провадженні № 37735352 з метою визначення вартості описаного й арештованого майна, а саме - аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою:                             АДРЕСА_1 , яка була задоволена, з огляду на постанову про призначення експерта, суб`єкта оціночної діяльності - суб`єкта господарювання для участі у виконавчому провадженні                                                       від 14 березня 2016 року.
 
Відповідно до звіту про оцінку майна від 28 березня 2016 року, наданого суб`єктом оціночної діяльності - ПП ОСОБА_7 , ринкова вартість об`єкта оцінки - аптеки загальною площею 141,3 кв. м, що знаходиться за адресою: АДРЕСА_1 , становить 1 949 578 грн. Сторони виконавчого провадження були ознайомлені з висновком експерта про вартість майна та заперечень щодо результату оцінки майна не висловлювали. Термін дії даного звіту 6 місяців і станом на день укладення оспорюваного договору вказаний звіт був дійсний.
 
Також, за заявою ПАТ «ВіЕс Банк» в особі представника Михайлишина В. М. з метою оформлення договору купівлі-продажу 19 жовтня 2016 року оцінювачем ОСОБА_8 проведено оцінку вказаного нерухомого майна та визначено, що оціночна вартість об`єкта оцінки складає 253 000 грн.
 
2.     Мотивувальна частина 
Позиція Верховного Суду
 
Підстави касаційного оскарження судового рішення визначені у частині другій статті 389 ЦПК України.
 
Підставою касаційного оскарження зазначених судових рішень ОСОБА_2 вказує неправильне застосування судами норм матеріального права та порушення норм процесуального права, а саме застосування апеляційним судом норм права без урахування висновку щодо застосування норм права            у подібних правовідносинах, викладеного у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19) та постановах Верховного Суду від 29 серпня 2018 року у справі № 755/5691/16-ц (провадження № 61-901св17),                               від 12 вересня 2018 року у справі № 766/13946/16-ц (провадження                                № 61-17792св18), що передбачено пунктом 1 частини другої статті 389 ЦПК України.
 
Касаційна скарга ОСОБА_2 задоволенню не підлягає.
 
Мотиви, з яких виходить Верховний Суд, та застосовані норми права
 
Відповідно до вимог частин першої та другої статті 400 ЦПК України, переглядаючи у касаційному порядку судові рішення, суд касаційної інстанції в межах доводів та вимог касаційної скарги, які стали підставою для відкриття касаційного провадження, перевіряє правильність застосування судом першої або апеляційної інстанції норм матеріального чи процесуального права і не може встановлювати або (та) вважати доведеними обставини, що не були встановлені в рішенні чи відкинуті ним, вирішувати питання про достовірність або недостовірність того чи іншого доказу, про перевагу одних доказів над іншими.
Суд касаційної інстанції перевіряє законність судових рішень лише в межах позовних вимог, заявлених у суді першої інстанції.
 
Згідно із частиною першою статті 402 ЦПК України у суді касаційної інстанції скарга розглядається за правилами розгляду справи судом першої інстанції в порядку спрощеного позовного провадження без повідомлення учасників справи з урахуванням статті 400 цього Кодексу.
 
Судове рішення суду першої інстанції, в незміненій після апеляційного перегляду частині, та апеляційного суду ухвалено з додержанням норм матеріального та процесуального права, а доводи касаційної скарги цих висновків не спростовують.
 
Відповідно до статті 204 ЦПК України правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним.
 
Частиною першою статті 215 ЦПК України визначено, що підставою недійсності правочину є недодержання в момент вчинення правочину стороною (сторонами) вимог, які встановлені частинами першою-третьою, п`ятою та шостою статті 203 цього Кодексу.
 
Згідно із частиною третьою статті 215 ЦПК України, якщо недійсність правочину прямо не встановлена законом, але одна із сторін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним (оспорюваний правочин).
 
Відповідно до вимог частини другої статті 207 ЦК України правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства.
 
Згідно із частиною першою статті 202 ЦК України правочином є дія особи, спрямована на набуття, зміну або припинення цивільних прав та обов`язків.
 
Частиною другою статті 203 ЦПК України встановлено, що особа, яка вчиняє правочин повинна мати необхідний обсяг цивільної дієздатності.
 
Статтею 1003 ЦК України передбачено, що у договорі доручення або у виданій на підставі договору довіреності мають бути чітко визначені юридичні дії, які належить вчинити повіреному. Дії, які належить вчинити повіреному, мають бути правомірними, конкретними та здійсненними.
 
Відповідно до частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку», якщо рішення суду або договір про задоволення вимог іпотекодержателя (відповідне застереження в іпотечному договорі) передбачає право іпотекодержателя на продаж предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, іпотекодержатель зобов`язаний за 30 днів до укладення договору купівлі-продажу письмово повідомити іпотекодавця та всіх осіб, які мають зареєстровані у встановленому законом порядку права чи вимоги на предмет іпотеки, про свій намір укласти цей договір. У разі невиконання цієї умови іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків.
 
Цивільне судочинство здійснюється на засадах змагальності сторін (частина перша статті 12 ЦПК України).
 
Відповідно до частини третьої статті 12 та частини першої статті 81 ЦПК України кожна сторона повинна довести обставини, які мають значення для справи і на які вона посилається як на підставу своїх вимог або заперечень, крім випадків, встановлених цим Кодексом.
Згідно із частиною шостою статті 81 ЦПК України доказування не може ґрунтуватися на припущеннях.
 
Встановивши, що банком порушено процедуру надіслання іпотекодержателю письмової вимоги про усунення порушень, передбачену статтею 35 Закону України «Про іпотеку», та повідомлення про намір звернути стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку, шляхом продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві, передбачену статтею 38 Закону України «Про іпотеку», а також від імені банку спірний договір підписала не уповноважена на те особа, суд першої інстанції, з висновками якого погодився й апеляційний суд, дійшов обґрунтованого висновку про визнання недійним договору купівлі-продажу предмету іпотеки іпотекодержателем від свого імені, укладеного 26 жовтня 2016 року між ПАТ «ВіЕс Банк» та ОСОБА_2 , та скасування державної реєстрації права власності за ОСОБА_2 на нерухоме майно - аптеку, загальною площею 141,3 кв. м, розташовану за адресою: АДРЕСА_1 ,
 
Доводи касаційної скарги про те, що суди помилково вказали на порушення іпотекодержателем норм статей 35, 38 Закону України «Про іпотеку», оскільки стаття 35 передбачає саме направлення вимоги, а не її отримання, а статтею 38 встановлено, що у разі невиконання положень цієї статті щодо повідомлення про намір продати предмет іпотеки, іпотекодержатель несе відповідальність перед такими особами за відшкодування завданих збитків, що не має наслідком визнання відповідного договору недійсним та, відповідно, обрання позивачем неправильного способу захисту своїх прав, є безпідставними.
 
Відповідно до частини першої статті 317 ЦК України власникові належать права володіння, користування та розпоряджання своїм майном. Отже, за загальним правилом право розпоряджатися майном належить власнику, а особа, яка не є власником, таким правом не наділена.
 
Особа, яка не є власником майна, вправі розпоряджатися цим майном лише у випадках, встановлених законом.
 
Відповідно до частини першої статті 33 Закону України «Про іпотеку» у разі невиконання або неналежного виконання боржником основного зобов`язання іпотекодержатель вправі задовольнити свої вимоги за основним зобов`язанням шляхом звернення стягнення на предмет іпотеки, якщо інше не передбачено законом.
 
Згідно із частиною першою статті 35 Закону України «Про іпотеку» у разі порушення основного зобов`язання та/або умов іпотечного договору іпотекодержатель надсилає іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, письмову вимогу про усунення порушення. У цьому документі зазначається стислий зміст порушених зобов`язань, вимога про виконання порушеного зобов`язання у не менш ніж тридцятиденний строк та попередження про звернення стягнення на предмет іпотеки у разі невиконання цієї вимоги. Якщо протягом встановленого строку вимога іпотекодержателя залишається без задоволення, іпотекодержатель вправі прийняти рішення про звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання на підставі договору. 
 
Отже, за змістом частини першої статті 33 та частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» реалізації права іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки передує реалізація ним права вимагати дострокового виконання основного зобов`язання. І лише якщо останнє не виконане чи неналежно виконане, іпотекодержатель, якщо інше не передбачено законом, може звертати стягнення на предмет іпотеки. 
 
Вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» не перешкоджають іпотекодержателю здійснювати права, визначені цим Законом та/або іпотечним договором, без попереднього повідомлення іпотекодавця тільки тоді, якщо викликана таким повідомленням затримка може спричинити знищення, пошкодження чи втрату предмета іпотеки (частина третя зазначеної статті).
 
Умови договору іпотеки та вимоги частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» пов`язують можливість задоволення вимог кредитора про звернення стягнення на предмет іпотеки з дотриманням іпотекодержателем процедури належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання.
 
Належним слід вважати надсилання вимоги з дотриманням встановленого договором порядку на адресу отримувача, яка вказана в договорі або додатково повідомлена відповідно до умов договору. Якщо такий порядок договором не визначений, відповідно до звичаїв ділового обороту належне направлення вимоги може здійснюватися засобами поштового зв`язку чи кур`єрської служби, які дозволяють встановити зміст відправлення та підтвердити його вручення, наприклад, цінним листом з описом вкладеного відповідно до Правил надання послуг поштового зв`язку, затверджених постановою Кабінету Міністрів України від 05 березня 2009 року № 270.
 
Належним дотриманням іпотекодержателем процедури повідомлення іпотекодавця та боржника, якщо він є відмінним від іпотекодавця, про вимогу стосовно усунення порушення слід також вважати таке повідомлення, що було надіслане належним чином, проте не отримане внаслідок недбалості або ухилення від отримання.
 
Направлення такої вимоги іпотекодавцю про усунення порушень основного зобов`язання обґрунтовується саме тим, що іпотекодавець має право замість боржника усунути порушення основного зобов`язання і тим самим убезпечити себе від звернення стягнення на належний йому предмет іпотеки.
 
У разі дотримання іпотекодержателем порядку належного надсилання вимоги про усунення порушення основного зобов`язання діє презумпція належного повідомлення іпотекодержателя про необхідність усунення порушень основного зобов`язання, яка може бути спростована іпотекодавцем в загальному порядку.
 
За відсутності такого належного надсилання вимоги відповідно до частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» іпотекодержатель не набуває права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання.
 
Таким чином, недотримання вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання унеможливлює застосовування позасудового способу задоволення вимог іпотекодержателя.
 
При цьому метою повідомлення іпотекодержателем іпотекодавця та інших осіб є доведення до їх відома наміру іпотекодержателя звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання. Тому іпотекодержатель набуває право звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання лише за умови належного надсилання вимоги, коли іпотекодавець фактично отримав таку вимогу або мав її отримати, але не отримав внаслідок власної недбалості чи ухилення від такого отримання.
В іншому випадку іпотекодержатель не набуває права звернути стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, зокрема не вправі відчужувати предмет іпотеки іншій особі. За таких умов предмет іпотеки, придбаний іншою особою за договором з іпотекодержателем, є майном, придбаним в особи, яка не мала права його відчужувати. При цьому добросовісна особа, яка придбаває майно в особи, яка не є його власником, має пересвідчитися у наявності в останньої права розпоряджатися чужим майном.
 
Аналогічні правові висновки викладено у постанові Великої Палати Верховного Суду від 29 вересня 2020 року у справі № 757/13243/17 (провадження № 14-711цс19).
 
Відповідно до частини четвертої статті 263 ЦПК України при виборі і застосуванні норми права до спірних правовідносин суд враховує висновки щодо застосування відповідних норм права, викладені в постановах Верховного Суду.
 
Помилковим є й посилання касаційної скарги на неврахування судами попередніх інстанцій правових висновків, викладених у наведеній постанові Великої Палати Верховного Суду та інших постановах Верховного Суду, враховуючи наступне.
 
У наведеній постанові Великої Палати Верховного Суду також вказано, що у разі дотримання іпотекодержателем вимог частини першої статті 35 Закону України «Про іпотеку» щодо належного надсилання іпотекодавцю та боржнику, якщо він є відмінним від іпотекодавця, вимоги про усунення порушення основного зобов`язання невиконання вимог частини першої статті 38 Закону України «Про іпотеку» щодо повідомлення іпотекодавця про конкретний спосіб задоволення вимог іпотекодаржателя шляхом укладення договору купівлі-продажу предмета іпотеки будь-якій особі-покупцеві не має наслідком настання нікчемності такого правочину та не є підставою, за умови дотримання інших вимог закону щодо такого виду правочину, для визнання такого договору недійсним, однак може бути підставою для відшкодування іпотекодавцю завданих збитків.
 
Тобто, тільки у разі дотримання вимоги, передбаченої частина перша статті 35 Закону України «Про іпотеку», недотримання процедури, передбаченої частиною першою статті 38 Закону України «Про іпотеку», не є підставою для визнання відповідного договору недійсним, а іпотекодавцю необхідно звертатися з вимогою про відшкодування завданих збитків.
 
У справі ж, яка переглядається Верховним Судом, суди попередніх інстанцій встановили, що іпотекодержателем було порушено, як вимоги частини першої статті 35, так і частини першою статті 38 Закону України «Про іпотеку».
 
Таким чином, у даному випадку, банк, як іпотекодержатель, взагалі не набув права звернення стягнення на предмет іпотеки шляхом позасудового врегулювання, тому не мав право продавати належне ОСОБА_1 нерухоме майно ОСОБА_2 .
 
За таких обставин, доводи заявника щодо виданої банком довіреності та арешту нерухомого майна не мають правового значення для вирішення цього спору, оскільки наведене вище порушення банком положень статті 35 Закону України «Про іпотеку» є самостійною та достатньою підставою для визнання недійсним відповідного договору купівлі-продажу.
 
Отже, доводи, наведені в обґрунтування касаційної скарги, не можуть бути підставами для скасування судових рішень судів першої та апеляційної інстанцій, оскільки вони не підтверджуються матеріалами справи, ґрунтуються на неправильному тлумаченні представником відповідача норм матеріального та процесуального права й зводяться до необхідності переоцінки судом доказів, що відповідно до вимог статті 400 ЦПК України не входить до компетенції суду касаційної інстанції. 
Наведені у касаційній скарзі заявника доводи були предметом дослідження у судах попередніх інстанцій з наданням відповідної правової оцінки всім фактичним обставинам справи, яка ґрунтується на вимогах закону, і з якою погоджується суд касаційної інстанції.
 
При цьому, Верховний Суд відповідно до положення частини першої статті 400 ЦПК України не перевіряє постанову апеляційного суду в частині відмови у задоволенні позовних вимог до приватного нотаріуса Ужгородського міського нотаріального округу Кішкіна Д. В., оскільки учасники справи не оскаржили судове рішення в цій частині.
 
Згідно із частиною першою статті 410 ЦПК України суд касаційної інстанції залишає касаційну скаргу без задоволення, а судові рішення - без змін, якщо рішення, переглянуте в передбачених статтею 400 цього Кодексу межах, ухвалено з додержанням норм матеріального і процесуального права.
 
Оскільки доводи касаційної скарги висновків судів першої та апеляційної інстанцій не спростовують, на законність та обґрунтованість їх судових рішень не впливають, колегія суддів вважає за необхідне залишити касаційну скаргу без задоволення, а оскаржувані судові рішення, в незміненій після апеляційного перегляду частині, без змін.
 
Керуючись статтями 400, 402, 409, 410, 416, 419 ЦПК України, Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду
 
ПОСТАНОВИВ:
 
Касаційну скаргу ОСОБА_2 залишити без задоволення.
 
Рішення Ужгородського міськрайонного суду Закарпатської області                         від 11 вересня 2020 року, в незміненій після апеляційного перегляду частині, та постанову Закарпатського апеляційного суду від 02 грудня 2021 року залишити без змін.
 
Постанова суду касаційної інстанції набирає законної сили з моменту її прийняття, є остаточною і оскарженню не підлягає.
 
Головуючий   Судді: | Д. Д. Луспеник   І. А. Воробйова   Г. В. Коломієць   Р. А. Лідовець   Ю. В. Черняк